解讀：樓市新政滿月的市場(chǎng)分析 去庫(kù)存壓力猶在

Word解讀：樓市新政滿月的市場(chǎng)分析去庫(kù)存壓力猶在樓市“3·30新政”出臺(tái)滿月，房地產(chǎn)市場(chǎng)有何變化？多個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅整體成交同比、環(huán)比皆上升，一線城市漲幅尤甚，上海新建商品住宅4月甚至創(chuàng)下了近五年來(lái)單月成交新高，二手房成交量達(dá)到歷史第二高位。專家指出，新政的實(shí)施讓更多自住型需求得以釋放，從而帶動(dòng)樓市出現(xiàn)回暖。但也要看到，樓市整體供大于求的基本面仍未改變，去庫(kù)存和走勢(shì)分化仍將是未來(lái)一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)。

據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示：4月30日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。4月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14個(gè)百分點(diǎn)。

【市場(chǎng)回暖跡象明顯】

二套房首付降至四成、免征營(yíng)業(yè)稅年限降至2年、鼓勵(lì)公積金購(gòu)房……這輪始于1個(gè)月前的樓市新政，如今已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)其政策目標(biāo)。近1個(gè)月來(lái)，不僅房?jī)r(jià)跌幅態(tài)勢(shì)減緩，而且市場(chǎng)整體成交漸趨活躍。

在深圳，寶安區(qū)地鐵口附近的一個(gè)樓盤在2小時(shí)內(nèi)被“搶”光；在合肥，房屋辦證交易中心的工作人員不得不為應(yīng)對(duì)過(guò)戶業(yè)務(wù)量的攀升而加班加點(diǎn)；在北京，住建委數(shù)據(jù)顯示僅4月份前3周，全市商品住宅成交量就環(huán)比增長(zhǎng)52%。與此同時(shí)，也有一些主要城市的房地產(chǎn)交易并沒(méi)有因新政而“興奮”起來(lái)。例如，濟(jì)南市住宅銷量在新政出臺(tái)的1個(gè)月內(nèi)增長(zhǎng)并不明顯。

據(jù)宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心分析，從央行到地方，相關(guān)政策層出不窮，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。二季度仍有降準(zhǔn)降息的可能，購(gòu)房者入市的積極性正在提高。

“新政出臺(tái)1個(gè)多月以來(lái)，各地積極響應(yīng)，銀行也有所行動(dòng)，紛紛加大了對(duì)自住型需求的支持力度。目前來(lái)看，政府穩(wěn)定樓市發(fā)展的成效已經(jīng)顯現(xiàn)：消費(fèi)擴(kuò)大、拉動(dòng)投資、消化庫(kù)存，都讓當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)給人以信心?！蔽錆h科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新教授在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出。

【去庫(kù)存壓力猶在】

不過(guò)值得注意的是，樓市分化格局卻似乎并未因近期的整體回暖而改變。以保利地產(chǎn)（14.48，-0.490，-3.27%）在全國(guó)各項(xiàng)目4月份的表現(xiàn)為例：一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線重點(diǎn)城市銷售環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)50%；另一方面，在沈陽(yáng)、南京、無(wú)錫、武漢、佛山等二三線城市新政利好影響卻顯得較為滯后，其月度銷售仍維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，廣大三四線城市住房供給過(guò)剩、有效需求不足導(dǎo)致其樓市庫(kù)存仍然高企，而人口凈流入較少又讓潛在購(gòu)房者普遍期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落，從而導(dǎo)致當(dāng)前購(gòu)買意愿不夠強(qiáng)烈。因此，4月份非一線城市樓市的變化可用“局部活躍、整體疲弱”來(lái)概括，去庫(kù)存仍是主基調(diào)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則分析，樓市作為“最大規(guī)模資金蓄水池”，短期內(nèi)被股市替代而不再會(huì)有普遍性的規(guī)?；鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)。股市的一路上漲更是讓很多投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，從而減少了投資性購(gòu)房需求。

“與股市相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同地區(qū)間的差別本來(lái)就很大，而對(duì)很多城市的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，單憑剛需又不足以支撐其持續(xù)擴(kuò)張?！倍切聫?qiáng)調(diào)。

【價(jià)格走勢(shì)持續(xù)分化】

中國(guó)地產(chǎn)后市如何？專家普遍認(rèn)為，大部分城市的樓市在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)仍有明顯的去庫(kù)存壓力，這導(dǎo)致年內(nèi)難以出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。不過(guò)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)跡象明顯的背景下，樓市新政將確保自住型需求的釋放，這意味著人們也不必為房?jī)r(jià)出現(xiàn)“斷崖式下跌”而擔(dān)憂。

“政策刺激對(duì)基本面較好的城市將帶來(lái)積極作用，但對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用仍然有限?！睆埓髠シQ，由于各城市對(duì)政策敏感度存在差異，未來(lái)樓市分化格局仍將持續(xù)，并且一線城市會(huì)在此輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為“領(lǐng)頭羊”。

此外，專家進(jìn)一步分析指出，未來(lái)不能排除部分資金從股市重新“殺回”樓市的可能性?！爸袊?guó)樓市目前處于一個(gè)‘以時(shí)間換空間’的狀態(tài)，即通過(guò)避免房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度下跌來(lái)為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和化解存量風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)取空間；另一方面，當(dāng)股市上漲到