首創(chuàng)鞍山體育館地塊可行性研究126終課件

鞍山原體育運(yùn)動(dòng)中心地塊

可行性研究報(bào)告2本次報(bào)告研究思路第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：投資環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可行性分析項(xiàng)目隸屬于鐵東區(qū)，為原始“富人區(qū)”鐵西區(qū)鐵東區(qū)千山區(qū)溫泉區(qū)風(fēng)景區(qū)高新區(qū)立山區(qū)鞍山原始老區(qū)為：鐵西區(qū)、鐵東區(qū)百姓區(qū)：鐵西區(qū)因?yàn)榫o鄰鞍鋼園區(qū)，污染比較嚴(yán)重，在過(guò)去一直是基層鞍鋼工人及普通百姓的居住地富人區(qū)；而鐵東區(qū)則是傳統(tǒng)的富人區(qū)?；疖囌炯翱瓦\(yùn)站位于鐵東區(qū)內(nèi)，兩大商區(qū)均位于鐵東區(qū)景子街商圈：傳統(tǒng)的商圈“景子街”位于鐵東區(qū)靠近站前。站前商圈：火車站周邊為站前商圈，新建的樂都匯集休閑及購(gòu)物為一體，吸引西面八方的鞍山人。傳統(tǒng)商圈火車站客運(yùn)站35項(xiàng)目基地現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

西邊界：建國(guó)南路，之前以汽車配件及機(jī)修為主的工廠北邊界：真理街，老小區(qū)，樓齡大概在12年左右，均為多層南邊界：康寧街，有老的汽車運(yùn)輸公司東邊界：山南街，有一個(gè)老實(shí)高檔小區(qū)，新華園，多層鞍鋼運(yùn)輸公司新華園地塊正在拆扒中，且地塊西側(cè)沿主干道建國(guó)南路也正在拆扒中（以前為汽配集散地）拆扒中拆扒中6項(xiàng)目基地未來(lái)規(guī)劃：老城區(qū)向南擴(kuò)展2.3公里站前商圈景子街商圈萬(wàn)科金色家園歐薩家園住宅小區(qū)鞍山政府規(guī)劃鞍山主城區(qū)向南擴(kuò)展，本案正處于解放立交橋下橋口，距離站前商圈僅2.3公里，站前有樂都匯，是綜合性的現(xiàn)代MALL，提升了鞍山商業(yè)的整體水平，也為鞍山向南擴(kuò)展提供了有利條件且現(xiàn)在本案西側(cè)緊鄰建設(shè)大道也在拆遷中，可見政府打造鐵東區(qū)的力度家居項(xiàng)目周邊多為老舊小區(qū)，新項(xiàng)目較少，品牌開發(fā)商僅有萬(wàn)科的金色家園，2年前就已經(jīng)清盤，現(xiàn)在沒有房源，萬(wàn)科旁邊有歐薩家園及金色家園，均是本地開發(fā)，園區(qū)沒有成規(guī)模，且均為高層鞍鋼集團(tuán)鞍山整體向南發(fā)展金色年華樂都匯大干100天確保騰凈地7項(xiàng)目現(xiàn)狀：東北角為幼兒園及家屬樓不屬于地塊部分，地塊正在拆扒中康寧路山南街真理街280米380米200米占地：101171㎡容積率：<=5建筑密度：<=35%限高：<=100米綠化率：>=25%商業(yè)建面：>=85000㎡（其中酒店3萬(wàn)㎡，5個(gè)公共場(chǎng)館2.5萬(wàn)㎡，政府辦公用房3萬(wàn)㎡）9本次報(bào)告研究思路第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：投資環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可行性分析10投資環(huán)境分析城市宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究11

鞍山遼寧省第3大城市，是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，總?cè)丝?46萬(wàn)。鞍山遼東半島中部，鞍山市位于遼寧省中部，市中心距沈陽(yáng)89公里；東距本溪96公里；南距大連308公里；西南距營(yíng)口120公里；西距盤錦103公里。市區(qū)人口：鞍山市區(qū)人口約146萬(wàn)人，其中鐵東區(qū)約有48.8萬(wàn)人，大約16萬(wàn)戶立山區(qū)約有42.5萬(wàn)人，大約15萬(wàn)戶鐵西區(qū)約有29.3萬(wàn)人，大約11萬(wàn)戶千山區(qū)約有25.5萬(wàn)人，大約9萬(wàn)戶13消費(fèi)“購(gòu)買力”全省排第三前三季度，鞍山社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)517.5億元，增長(zhǎng)15.9%。雖然市民消費(fèi)熱情相比上半年有所下降，但是在我省消費(fèi)增速位列第三，仍帶頭領(lǐng)跑。值得一提的是，市民對(duì)貴重商品的購(gòu)買力旺盛。金銀珠寶類零售額17億元，增長(zhǎng)24.3%。健康休閑消費(fèi)成為主題。這表明隨著城市的發(fā)展及生活水平的提升，鞍山人更加注重生活品質(zhì)感2012前3季度GDP1959億2012年，前三季度，我國(guó)GDP增速7.7%創(chuàng)出近兩年新低。在這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，前三季度，鞍山GDP1959億元，增長(zhǎng)9.3%，增速與全省持平，且高于國(guó)家1.6個(gè)百分點(diǎn)。鞍山GDP一直處于平穩(wěn)上升狀態(tài)，在今年全國(guó)GDP增速降低的情勢(shì)下，前3季度，鞍山GDP增速高于全國(guó)；消費(fèi)能力也隨之提升，鞍山人更加注重品質(zhì)生活。14近年來(lái)鞍山人均可支配收入穩(wěn)步上升，2012年更是超過(guò)2萬(wàn)元大關(guān),消費(fèi)能力大增國(guó)家統(tǒng)計(jì)局鞍山數(shù)據(jù)顯示，2011年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21297.1元，市民“腰包”年入首次破2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.6%。市民“腰包”變鼓，消費(fèi)“底氣”自然增加.15投資環(huán)境分析城市宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究172012年鞍山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次超過(guò)2萬(wàn)元，而目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為3-6倍，按照次計(jì)算，月收入1800元的鞍山普通市民，可接受的房?jī)r(jià)區(qū)間在5400元/㎡——10000元/㎡，所以現(xiàn)在鞍山的房?jī)r(jià)在合理的空間內(nèi)，且有很大攀升空間。20124800假設(shè)：按照2011年商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率計(jì)算，2012年商品房均價(jià)為4800元/㎡隨著鞍山人均可支配收入逐年遞增幅度巨大，市民可接受的房?jī)r(jià)均值在5400元以上，遠(yuǎn)超于現(xiàn)今的房?jī)r(jià)4800元/㎡，鞍山房?jī)r(jià)未來(lái)升值潛力巨大。182011年鞍山樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，雖然市場(chǎng)持續(xù)放量，客戶剛性需求不減，但是政策不確定性會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，全年銷售面積比2010年增加9.6%，銷售金額增加25%，2012年鞍山市場(chǎng)依舊處于震蕩上升狀態(tài)，整體保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)。延續(xù)11年的政策調(diào)整，2012年鞍山前3季度成交量上漲幅度不溫不火，為14%，整體發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)定前3季度實(shí)際成交均價(jià)為4188元/㎡，同去年持平，未來(lái)上升空間巨大192011年，在整個(gè)鞍山市的樓盤市場(chǎng)上，樓市新品的總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年，而且外埠企業(yè)開發(fā)的住宅產(chǎn)品為主，本地為輔。在樓市中知名品牌越來(lái)越多，推廣活動(dòng)和營(yíng)銷手段也花樣百出。從樓盤的整體戶型看，有低于50平方米的小戶型，也有超過(guò)150平方米的大戶型。大部分新上市的樓盤集中在湖南、營(yíng)城子、高新區(qū)、萬(wàn)水河四個(gè)地方，行成樓市的新四大板塊，在四大板塊中，部分樓盤多層商品房基本售罄，改推小高和高層住宅。除了四大板塊外，鐵西地區(qū)以興盛路、永樂公園為主的樓盤增量不大，站前商業(yè)繁華地段，新開發(fā)樓盤不多，房屋存量有限。4大板塊主推高層洋房21房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究投資環(huán)境分析城市宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究勝利北路板塊勝利南路板塊兩館板塊營(yíng)城子板塊高新區(qū)板塊新鋼廣場(chǎng)板塊永樂板塊23板塊描述：該板塊是隨著鞍山體育館、游泳館建立而興起的，板塊以解放路和山南街交界南向?yàn)橹?，板塊近鄰鐵東區(qū)政府，交通便利、醫(yī)院、學(xué)校等各種配套設(shè)施齊全。隨著商業(yè)配套和體育休閑生活設(shè)施的進(jìn)一步到位，未來(lái)兩館區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成鞍山市的商務(wù)會(huì)務(wù)中心。集聚文化、商務(wù)、休閑、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的兩館地帶，未來(lái)必將成為鋼城副中央生活區(qū)。板塊特征：該板塊雖起步較晚，但發(fā)展極為迅速，實(shí)乃城市明星板塊，隨著兩館區(qū)域地位的提升，未來(lái)升值空間巨大。目前區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商萬(wàn)科和鞍山地產(chǎn)龍頭大德已經(jīng)進(jìn)入。板塊內(nèi)樓盤多為高層住宅。板塊內(nèi)不同路段差別較大，靠近解放路兩邊樓盤住宅均價(jià)大都在5500-7000元/㎡左右，南側(cè)在4200-4600元/㎡左右，主力戶型面積80-100㎡兩房和105-130㎡三房為主；沿街底商近解放路均價(jià)在15000-20000元/㎡，其他路段5000-8000元/㎡。客源分析：從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來(lái)自鐵東區(qū)，從職業(yè)分析，以中等收入階層為主，比例占60%，企事業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)占10%，工薪階層占30%，以自住型、婚房為主，投資客群比例不大。代表樓盤：萬(wàn)科金色家園、歐薩家園、大德南郡華府、大德南郡e家、恒治新東方、凱勝凡爾賽等兩館板塊(本案所在)城市明星板塊、以其人文、體育、休閑打造城市副中央生活區(qū)25板塊描述：立山廣場(chǎng)屬于立山區(qū)的核心繁華區(qū)，目前華潤(rùn)萬(wàn)家超市、樂購(gòu)等一系列國(guó)內(nèi)知名大商場(chǎng)在立山廣場(chǎng)附近出現(xiàn)。另外2007年勝利路沿線成了鞍山房地產(chǎn)開發(fā)的一條“大動(dòng)脈”，而位于立山區(qū)的勝利北路南北貫穿立山廣場(chǎng)，且和勝利南路一路相承，延續(xù)了中心區(qū)的繁華，自然成為立山房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。板塊特征：板塊內(nèi)沿著勝利北路開發(fā)了劍橋國(guó)際花園、華洋圣利祥城、陽(yáng)光空中花園、韓城公館、都市印象等樓盤。板塊內(nèi)樓盤多為高層住宅，且沿勝利北路有2-3層裙樓底商。該板塊樓盤住宅均價(jià)在4000元-4800元/㎡，大部分樓盤均價(jià)在4500元/㎡左右，主力戶型面積80-100㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)；沿街底商均價(jià)在7000-9000元/㎡左右?？驮捶治觯簭膮^(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來(lái)自立山區(qū)，比例達(dá)70%，另外鐵西區(qū)占10%，千山、鐵東區(qū)占10%，外地人占10%；從職業(yè)分析，以工薪階層為主，鞍鋼職工60%，在立山工作的有住房公積金的市政人員和公務(wù)員占20%（教師、醫(yī)生、銀行小職員、保險(xiǎn)人員等），在立山做生意的個(gè)體戶小老板占10%；購(gòu)房者以婚房、自住型為主，投資客群不多。代表樓盤：劍橋國(guó)際花園、華洋圣利祥城、陽(yáng)光空中花園、韓城公館、都市印象、馬德里、恒大綠洲立山區(qū)勝利北路板塊——鞍山樓市的新生板塊26建筑類別：板塊內(nèi)樓盤建筑類別以高層（17-25層）為主，兼有部分小高層（11層）；均價(jià)：板塊內(nèi)樓盤均價(jià)在4300-4800元/㎡不等；主力戶型：以兩房?jī)蓮d一衛(wèi)為主，兼有部分三房?jī)蓮d一衛(wèi)；主力面積：兩房80-100㎡左右，三房100-130㎡左右；主力總價(jià)：兩房38-48萬(wàn)左右/套，三房48-60萬(wàn)/套；物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)在0.5-0.7元/㎡/月。29板塊描述：鐵西作為鞍山傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，在環(huán)境和地段上已經(jīng)輸于鐵東，鐵西樓市要得以發(fā)展，必須尋求新的突破口，而這個(gè)突破口就是鐵西區(qū)唯一的公園—永樂公園。永樂公園以其自身優(yōu)勝的自然環(huán)境在鐵西獨(dú)樹一幟，吸引了各大開發(fā)商和廣大置業(yè)者。板塊特征：板塊內(nèi)圍繞永樂公園周邊開發(fā)了萬(wàn)科金域國(guó)際，綠城豪庭等樓盤。這些樓盤大都為高層。該板塊樓盤均價(jià)在4500元/㎡，主力戶型面積80-100㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。萬(wàn)科金域國(guó)際最貴，為6000元/㎡，面積段70-115㎡客源分析：從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來(lái)自鐵西區(qū)，比例達(dá)80%，另外鐵東區(qū)占10%，千山、立山區(qū)占5%，外地人占5%；從職業(yè)分析，以工薪階層為主，鞍鋼職工30%，在鐵西工作的有住房公積金的市政人員和公務(wù)員占50%（教師、醫(yī)生、銀行小職員、保險(xiǎn)人員等），在鐵西做生意的個(gè)體戶小老板占20%；購(gòu)房者以婚房、自住為主，有一小部分投資客（投資客多為在鐵東區(qū)有住房的有錢人，看重永樂公園是個(gè)升值引擎）。代表樓盤：萬(wàn)科金域國(guó)際，綠城豪庭（不是綠城地產(chǎn)）鐵西永樂公園板塊——比拼環(huán)境質(zhì)量與品質(zhì)30建筑類別：板塊內(nèi)樓盤建筑類別以高層（16-22層）為主；均價(jià)：板塊內(nèi)樓盤均價(jià)在4500元/㎡左右；主力戶型：以兩房?jī)蓮d一衛(wèi)為主；主力面積：兩房70-100㎡左右為主；主力總價(jià)：35-50萬(wàn)/套；物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)在0.5元/㎡/月左右。31板塊描述：該區(qū)域地處鞍山千山區(qū)和鐵西區(qū)交界，可謂是近郊區(qū)域，板塊臨近沈大高速入口，政府規(guī)劃的未來(lái)西客站坐落于此，路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷，但周邊配套相對(duì)落后。由于靠近鐵西工業(yè)區(qū)和達(dá)道灣工業(yè)區(qū)，區(qū)域環(huán)境較差。板塊特征：板塊在鞍山樓市中實(shí)屬郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型板塊，目前板塊內(nèi)有阪芙小鎮(zhèn)和睿達(dá)花園新城兩個(gè)大盤，樓盤均價(jià)在3500元左右，價(jià)格相對(duì)低廉。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施缺乏，板塊發(fā)展相對(duì)緩慢；客源分析：板塊主力客源以在鐵西和千山區(qū)工作的工薪階層為主，這些工薪階層基本居住在樓盤周邊區(qū)域，收入雖然不多，但也穩(wěn)定；代表樓盤：阪芙小鎮(zhèn)、睿達(dá)花園新城等新鋼廣場(chǎng)板塊——郊區(qū)大盤板塊，分得鞍山樓市一杯羹32建筑類別：板塊內(nèi)樓盤建筑類別以多層、小高層為主；均價(jià)：板塊內(nèi)樓盤均價(jià)在3500元/㎡左右；主力戶型：以兩房?jī)蓮d一衛(wèi)為主；主力面積：兩房70-85㎡左右；主力總價(jià)：22-30萬(wàn)左右/套；物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)在0.5元/㎡/月左右。33板塊描述：該板塊隨地處市郊，卻因自然生態(tài)環(huán)境一直倍受關(guān)注和親睞。在鞍山房地產(chǎn)發(fā)展之初，板塊就已形成。板塊近臨東山風(fēng)景區(qū)與玉佛山風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景綺麗怡人。目前板塊內(nèi)居住區(qū)連綿成片，實(shí)屬純住宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)既無(wú)任何非住宅的產(chǎn)業(yè)干擾和污染，又無(wú)人群喧囂的鬧市。隨著萬(wàn)科城市花園、羅馬假日花園、萬(wàn)泰錦繡華城的開發(fā)，板塊成為名副其實(shí)的生態(tài)居住板塊。板塊特征：該板塊雖距離中心城有一定距離但交通便利，多條公交線路抵達(dá)。板塊內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校等各種配套在不斷完善和發(fā)展，板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的城市精英，這些城市精英學(xué)歷較高，崇尚幽靜、自然、生態(tài)的環(huán)境。板塊內(nèi)樓盤多為純住宅小區(qū)，板塊樓盤住宅均價(jià)大都在5000元-8000元/㎡，主力戶型面積80-100㎡兩房和120-140㎡三房；板塊內(nèi)缺乏大型商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套多為小區(qū)配套沿街底商，底商均價(jià)在6000-8000元/㎡不等?？驮捶治觯簭膮^(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來(lái)自整個(gè)鐵東區(qū)；從職業(yè)分析，以公務(wù)員、做生意的實(shí)業(yè)老板為主，比例占70%，鞍鋼高管5%，企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)占20%，外地生意人占5%；購(gòu)房者有近50%已經(jīng)至少有一套住房，以改善型、自住型、婚房為主，投資客群比例小。代表樓盤：羅馬假日花園、萬(wàn)泰錦繡華城、萬(wàn)科城市花園、東亞豪庭等營(yíng)城子板塊——鞍山樓市中自然與生態(tài)環(huán)境出眾34建筑類別：板塊內(nèi)樓盤建筑類別以多層、小高層為主，兼有部分高層；均價(jià)：板塊內(nèi)樓盤均價(jià)在5000-8000元/㎡左右；主力戶型：以兩房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d一衛(wèi)為主；主力面積：兩房70-100㎡左右，三房110-130㎡為主；主力總價(jià)：兩房50-70萬(wàn)左右/套，三房60萬(wàn)-90萬(wàn)/套；物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)在0.8元/㎡/月左右。35板塊描述：該區(qū)域是鞍山市唯一的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)入住，不僅為區(qū)域注入了經(jīng)濟(jì)活力而且?guī)?lái)了高學(xué)歷人群，區(qū)域客源換血，購(gòu)買力得到保證，且板塊近鄰千山風(fēng)景區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境好，吸引了眾多對(duì)居住要求高的置業(yè)者。板塊特征：板塊地位和環(huán)境在鞍山實(shí)屬絕無(wú)僅有，板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的知識(shí)分子和有錢的老板。板塊內(nèi)樓盤產(chǎn)品多樣化，花園洋房、別墅產(chǎn)品等應(yīng)有盡有。板塊內(nèi)普通住宅均價(jià)大都在5000元-7000元/㎡，主力戶型面積100㎡兩房和130-140㎡三房；區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施缺乏，沿街底商均價(jià)在8000-12000元/㎡不等；板塊內(nèi)有車的置業(yè)者居多?？驮捶治觯簭膮^(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來(lái)自鐵東，從職業(yè)分析，以公司企業(yè)高管、做生意的實(shí)業(yè)老板為主，比例占65%，在高新區(qū)工作的有知識(shí)的員工占10%，外地生意人占15%；高新區(qū)原有周邊居民占10%。購(gòu)房者以改善型、自住型為主，投資客群比例不多。代表樓盤：沿海智慧城6期、永縉學(xué)府、萬(wàn)科城、遠(yuǎn)東嘉山水、新世界等高新區(qū)板塊——顯赫而尊貴，與勝利路板塊分庭抗禮36建筑類別：高新區(qū)樓盤建筑類別呈多樣化趨勢(shì)，以多層為主；均價(jià)：高新區(qū)樓盤均價(jià)在6500-8500元/㎡左右；主力戶型：以兩房?jī)蓮d一衛(wèi)為主，兼有部分三房?jī)蓮d兩衛(wèi)；主力面積：兩房89-100㎡左右，三房122-140㎡左右；主力總價(jià)：兩房55-75萬(wàn)/套，三房70-90萬(wàn)/套；物業(yè)費(fèi)：高新區(qū)物業(yè)費(fèi)在0.7-0.8元/㎡/月。兩館板塊5500-7000元/㎡4200-4600元/㎡新鋼廣場(chǎng)板塊3500元/㎡永樂板塊4500元/㎡勝利路南板塊6000元/㎡勝利路北板塊4500元/㎡高新區(qū)板塊7000元/㎡營(yíng)城子板塊5000-8000元/㎡37城市核心區(qū)：超過(guò)6000元城市意向區(qū)：5500元城市邊緣區(qū)：4000元左右城市邊緣景觀區(qū)：5000-8000元目前項(xiàng)目所在的兩館板塊，屬于城市核心與意向區(qū)的交匯處，匯聚了萬(wàn)科、大德（鞍山知名地產(chǎn)）等名企，產(chǎn)品以中高端為主。兩管板塊，由于是正在發(fā)展的板塊，所以以解放路為分界線出現(xiàn)了很大差價(jià)。但隨著城市的擴(kuò)張，價(jià)差會(huì)逐漸縮小38整體市場(chǎng)消化速度較慢，20套/月為正常水平，產(chǎn)品出眾或營(yíng)銷到位項(xiàng)目銷售速度可達(dá)40套/月項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬(wàn)平米）區(qū)域（板塊）銷售速度（套/月）均價(jià)元/㎡萬(wàn)科金域國(guó)際78永樂板塊40-50套6000永縉瀾庭23永樂板塊25套4800陽(yáng)光境界5永樂板塊8-10套4400金地美林（非金地地產(chǎn)）8永樂板塊8-10套4400綠城豪庭（非綠城地產(chǎn)）10.5永樂板塊8-10套4400創(chuàng)大眾山小10鐵西8套4200金色年華11兩館板塊20套3800棲龍庭4兩館板塊15套4400保利四方（非保利地產(chǎn)）17兩館板塊（解放路南）15套3800東亞第一城25兩館板塊（解放路南）15-20套4300國(guó)際明珠10勝利路南10套6700佳兆業(yè)水岸華庭140立山板塊25套6000鞍山恒大綠洲126立山板塊40套4800鞍山恒大名都60高新區(qū)40套5100鞍山住宅市場(chǎng)消化速度較慢，平均20套/月的銷售速度即為市場(chǎng)良好水平。個(gè)別項(xiàng)目由于產(chǎn)品出眾，價(jià)位適度（例如萬(wàn)科項(xiàng)目、恒大，銷售速度可達(dá)30-40套/月。2011-2012年，入市的新盤多達(dá)100多個(gè)，現(xiàn)在整體市場(chǎng)月均消化速度1500套左右，意味著每個(gè)項(xiàng)目每月消化在15套左右39區(qū)位條件和產(chǎn)品品質(zhì)是決定鞍山住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素，個(gè)別項(xiàng)目通過(guò)領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實(shí)現(xiàn)溢價(jià)品質(zhì)區(qū)位4311529681萬(wàn)科金域國(guó)際2永縉瀾庭3陽(yáng)光境界4金地美林5綠城豪庭6創(chuàng)大眾山小7金色年華8棲龍庭9保利四方10東亞第一城11國(guó)際明珠12佳兆業(yè)水岸華庭13鞍山恒大綠洲14鞍山恒大名都17121314萬(wàn)科金域國(guó)際地處鐵西區(qū)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域溢價(jià)1000元/㎡40小高層是市場(chǎng)主流建筑形式，但多數(shù)項(xiàng)目已出現(xiàn)高層產(chǎn)品，客戶對(duì)高層產(chǎn)品不排斥，但高層一般不超過(guò)26層隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。為了充分利用土地，降低成本，城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。建筑形式的改變同時(shí)也帶來(lái)了產(chǎn)品升級(jí)，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。鞍山市場(chǎng)處于小高層向高層建筑形式升級(jí)階段?？蛻粢呀?jīng)接受產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)的價(jià)格提升，并愿意選擇高層產(chǎn)品。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級(jí)時(shí)間項(xiàng)目多層小高層高層1萬(wàn)科金域國(guó)際★★2永縉瀾庭★★★3陽(yáng)光境界★4金地美林★★5綠城豪庭★★6創(chuàng)大眾山小★★★7金色年華★★8棲龍庭★★9保利四方★★★10東亞第一城★★11國(guó)際明珠★12水岸華庭★★★13恒大綠洲★14恒大名都★合計(jì)891141兩館板塊內(nèi)只有萬(wàn)科金色家園是品牌房企，其余均是附屬地產(chǎn)，品質(zhì)不高規(guī)劃多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模較小，產(chǎn)品種類單一園林由于開發(fā)商水平有限，加之項(xiàng)目規(guī)模小，無(wú)法做出園林綠化，形成社區(qū)氛圍建筑單體立面形式老舊，戶型無(wú)亮點(diǎn)，產(chǎn)品無(wú)突出特點(diǎn)金色年華新華園42個(gè)別樓盤立面新穎、園林豐富、用材高檔，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)高價(jià)和快速銷售萬(wàn)科金域國(guó)際：新穎的外立面設(shè)計(jì)，知名的物業(yè)管理，先做園林，營(yíng)造氛圍引入裝修概念，但不明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)避鞍山市場(chǎng)對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)疑。同樣擁有永樂公園的資源優(yōu)勢(shì)，但卻以超越市場(chǎng)的產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)現(xiàn)區(qū)域溢價(jià)1000元/㎡左右，為板塊內(nèi)銷售業(yè)績(jī)最好的開發(fā)商43從戶型上看，90平以下的小兩室消化快，且市場(chǎng)供應(yīng)充足區(qū)域合計(jì)面積其中小于9090-144大于144鐵東4526380062997鐵西3315311918313立山540851862139千山94366721066合計(jì)14192127721235185前三季度成交套數(shù)受央行連續(xù)加息以及銀行上調(diào)首套房貸利率的雙重影響，購(gòu)房資金壓力加大，即使是剛需置業(yè)拉動(dòng)，也以90平中小戶型為主從細(xì)分成交戶型方面來(lái)看，只有90平以下成增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比2010年增長(zhǎng)3.02%。而90平-144平以及144平以上的累計(jì)成交套數(shù)同比均下降，特別是144平以上下降幅度超過(guò)20%。鞍山購(gòu)房的首要因素依然是解決剛性住房需求，受央行今年連續(xù)三次加息以及銀行取消房貸優(yōu)惠的雙重影響，市民貸款買房的壓力大大增加。雖然2011年國(guó)家繼續(xù)延續(xù)較為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，北上廣深等一線城市以及部分二三線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但是，作為三線城市的鞍山，并未執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)，雖然也受到國(guó)家一些列樓市調(diào)控政策的預(yù)期影響，但受剛性需求的拉動(dòng)作用，2011年前三季度，鞍山累計(jì)成交存量住宅14192套，同比依舊上漲1.82%。44泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中高端市場(chǎng)的主要客戶外地客戶泛公務(wù)員生意人本地工薪階層特征年齡：35歲以上收入情況不確定，一般應(yīng)為當(dāng)?shù)氐呢?cái)富階層看重地段和項(xiàng)目的知名度年齡：35歲以下家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家個(gè)人月收入4000-6000元產(chǎn)品品質(zhì)敏感型，可以被好產(chǎn)品打動(dòng)年齡：35-50歲家庭結(jié)構(gòu)：三口以上個(gè)人月收入10000元以上看重地段和項(xiàng)目的知名度年齡：不確定個(gè)人月收入2000-3000元價(jià)格敏感型，可承受總價(jià)40萬(wàn)左右一次置業(yè)需求看重地段，不愿意遠(yuǎn)離城市價(jià)格敏感度一般，可承受50-65萬(wàn)總價(jià)置業(yè)原因：多為結(jié)婚置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型需求戶型：80㎡左右兩居室看重地段，希望能在自己商鋪附近可承受70-100萬(wàn)總價(jià)，多一次性付款置業(yè)原因：多為結(jié)婚或商鋪搬遷置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型需求戶型：95㎡左右兩居室置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè)置業(yè)關(guān)注因素：價(jià)格、戶型、地段、小區(qū)環(huán)境需求戶型：70-90㎡兩居室二次置業(yè)需求價(jià)格敏感度不高，可承受80萬(wàn)以上的總價(jià)置業(yè)原因：養(yǎng)老、為兒女或情人購(gòu)買等等置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境需求戶型：120-130㎡三居室或更大價(jià)格敏感度不高，可承受50-70萬(wàn)總價(jià)置業(yè)原因：改善居住條件置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型、小區(qū)環(huán)境需求戶型：90-110㎡三居室或更大價(jià)格敏感度不高，可承受70-100萬(wàn)總價(jià)置業(yè)原因：改善居住條件置業(yè)關(guān)注因素：地段、商業(yè)價(jià)值需求戶型：100㎡以上三居室或更大45房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究結(jié)論銷售速度普遍較慢，多在20套/月以下，產(chǎn)品或營(yíng)銷領(lǐng)先項(xiàng)目銷售速度可達(dá)40套/月地段仍是價(jià)格的主要決定因素，但在整體產(chǎn)品素質(zhì)低下的市場(chǎng)條件下，領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實(shí)現(xiàn)溢價(jià)泛公務(wù)員、生意人和外地客戶是鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶，80-90㎡兩居和100-120㎡三居滿足主流客戶的需求，銷售速度較快46本次報(bào)告研究思路第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：投資環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可行性分析47項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位本項(xiàng)目SWOT分析48優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）劣勢(shì)（WEAKNESS）機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）威脅（THREAT）位于城市意向區(qū)，有較高的地段價(jià)值；周邊城市配套齊全，交通便利；較大規(guī)模，為社區(qū)環(huán)境營(yíng)造提供了條件；外地開發(fā)商，對(duì)本地市場(chǎng)不熟悉，投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高；政府遷移規(guī)劃提升了項(xiàng)目地段價(jià)值；區(qū)域規(guī)模大盤缺乏鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，項(xiàng)目操作過(guò)程不規(guī)范；開發(fā)商盲目開發(fā)，市場(chǎng)局面混亂；49小結(jié)較大規(guī)模的開發(fā)量為園林打造、社區(qū)環(huán)境營(yíng)造和社區(qū)配套完善等提供了條件；本項(xiàng)目位于城市未來(lái)發(fā)展的方向帶上，目前已經(jīng)具有較強(qiáng)的城市意向，因此地段價(jià)值較高；因此本項(xiàng)目具備成為城市中高端住宅的資源條件。50項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位51開發(fā)商目標(biāo)解析開發(fā)商目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何在市場(chǎng)銷售速度普遍較慢的情況下實(shí)現(xiàn)快速銷售？核心問(wèn)題1

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目成功2

快進(jìn)快出，迅速回籠資金1

鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)消化速度普遍較慢52項(xiàng)目發(fā)展策略ACTION1ACTION2面向中高端市場(chǎng)的最主流客戶，以他們需求的戶型和可以承受的價(jià)格指導(dǎo)項(xiàng)目戶型和價(jià)格定位。市場(chǎng)主流的戶型和總價(jià)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷水平在產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷水平方面適當(dāng)發(fā)力，略領(lǐng)先市場(chǎng)目前水平一小步，在不過(guò)多增加項(xiàng)目成本的前提下，激發(fā)客戶需求，引導(dǎo)潛在客戶，并促進(jìn)項(xiàng)目銷售，達(dá)到市場(chǎng)上最高的銷售速度。ACTION3創(chuàng)新產(chǎn)品覆蓋市場(chǎng)空白點(diǎn)鞍山市場(chǎng)現(xiàn)階段缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品，例如買80平實(shí)得100平的“偷面積”戶型，可以通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新吸引客戶眼球，刺激客戶購(gòu)買欲望，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。53一方面通過(guò)合理的戶型面積和總價(jià)控制抓住主流客戶，另一方面通過(guò)適度領(lǐng)先的產(chǎn)品促進(jìn)快速銷售并引導(dǎo)潛在客戶通過(guò)合理的戶型面積與總價(jià)控制抓住主流客戶目前鞍山市場(chǎng)的主流購(gòu)房客戶為擁有穩(wěn)定收入的泛公務(wù)員和較高收入的小生意人，在市場(chǎng)上屬于中偏高端客戶而非頂級(jí)客戶，對(duì)總價(jià)的承受能力仍有一定的限制；通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，80-110平米的兩居室由于合理地控制了總價(jià)在市場(chǎng)上表現(xiàn)良好；通過(guò)適度領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)促進(jìn)快速銷售并吸引潛在客戶鞍山本地市場(chǎng)的產(chǎn)品形式相對(duì)單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品力水平低下，缺乏項(xiàng)目亮點(diǎn)，對(duì)主流客戶購(gòu)房無(wú)強(qiáng)大吸引力，再加之政策導(dǎo)向，以致市場(chǎng)平均消化速度不,20套/月。但通過(guò)市場(chǎng)分析我們發(fā)現(xiàn)，個(gè)別項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)打造（如萬(wàn)科金域國(guó)際）能夠突破區(qū)域認(rèn)知實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度（35-40套/月）和較高的價(jià)格。由于部分客戶的物質(zhì)生活水平有了較大程度的提高，對(duì)房屋的附加功能如園林、社區(qū)配套等也開始逐漸有所要求。他們目前居住房屋條件較好，沒有剛性購(gòu)房需求，但當(dāng)產(chǎn)品突破市場(chǎng)普通水平，他們會(huì)很容易被打動(dòng)，促進(jìn)購(gòu)買。如萬(wàn)科產(chǎn)品，由于產(chǎn)品力的提升吸引了一定量的高端客戶。領(lǐng)先策略列舉：依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.2米的夾層，和層高小于2.2米地下室，房屋的天面，挑臺(tái)，飄窗等）的面積盡量放大，通過(guò)減少分?jǐn)?，增加?shí)惠，促進(jìn)銷售。房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積”入戶花園可以隔成一個(gè)書房利用大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)面積12㎡露臺(tái)經(jīng)典案例、陽(yáng)光房經(jīng)典案例亮點(diǎn)（錯(cuò)層）：有效解決了平層中送不計(jì)面積的露臺(tái)。優(yōu)勢(shì)：1、“偷”出更大實(shí)惠。2、增加有力賣點(diǎn)。3、滿足客戶與室外大接觸心愿萬(wàn)科.城市風(fēng)景的（紅的部分）的層高為2.2米，可以算偷面積新做法，“陽(yáng)光房擁有通透、華麗的外觀”，其三面玻璃墻設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。但是，私密性的處理一直是陽(yáng)光房設(shè)計(jì)的一大瓶頸。地下室和半地下室“偷面積”兩圖均為萬(wàn)科“偷”的半地下室。但是萬(wàn)科應(yīng)用在別墅和大戶型上，不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法，90㎡內(nèi)依然有應(yīng)用空間。萬(wàn)科17英里應(yīng)用，建筑正負(fù)0以下不計(jì)算建筑面積。如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了接近2.8米，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒有壓抑感的空間，實(shí)用面積可以更大拓展。59擁有較高且穩(wěn)定收入的泛公務(wù)員是中高端市場(chǎng)主流客戶，也是本項(xiàng)目最主要的目標(biāo)客戶客戶定位IIIIIIIVIII一般客戶：外地客戶周邊縣市的礦主、權(quán)力公務(wù)員等。IV一般客戶：本地工薪階層Ⅱ重要客戶：本地生意人在天水市做生意的本地小業(yè)主。Ⅰ核心客戶：泛公務(wù)員有穩(wěn)定工作，收入較高的政府公務(wù)員、銀行職員、教師、醫(yī)生、大型國(guó)有企業(yè)職員等。60目標(biāo)客戶的置業(yè)特征客戶定位二次置業(yè)的泛公務(wù)員和本地生意人首次置業(yè)的泛公務(wù)員和本地生意人本地工薪階層年齡：35-50歲家庭結(jié)構(gòu)：三口以上個(gè)人月收入6000-10000元以上產(chǎn)品品質(zhì)敏感型，可以被好產(chǎn)品打動(dòng)價(jià)格敏感度不高，可承受50-80萬(wàn)總價(jià)置業(yè)原因：改善居住條件置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型、小區(qū)環(huán)境需求戶型：110㎡三居室或更大年齡：35歲以下家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家個(gè)人月收入4000-6000元看重地段，不愿意遠(yuǎn)離城市價(jià)格敏感度一般，可承受50-65萬(wàn)總價(jià)置業(yè)原因：多為結(jié)婚置業(yè)關(guān)注因素：地段、戶型、需求戶型：90㎡左右兩居室年齡：不確定個(gè)人月收入2000-3000元價(jià)格敏感型，可承受總價(jià)40萬(wàn)左右置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè)置業(yè)關(guān)注因素：價(jià)格、戶型、地段、小區(qū)環(huán)境需求戶型：80-100㎡兩居室61核心目標(biāo)客戶的需求是戶型定位的前提產(chǎn)品定位市場(chǎng)現(xiàn)狀80-120㎡供應(yīng)量較大，銷售狀況較好在已售完樓盤信息和銷售代表訪談中發(fā)現(xiàn)，80，90㎡左右兩居很受客戶歡迎，銷售速度較快?？蛻粜枨蠓汗珓?wù)員90㎡左右兩居總價(jià)不超過(guò)50萬(wàn)

100-120㎡三居總價(jià)60-80萬(wàn)本地生意人90㎡左右兩居總價(jià)不超過(guò)50萬(wàn)

110-130㎡三居總價(jià)70-100萬(wàn)工薪階層80-100㎡兩居總價(jià)不超過(guò)40萬(wàn)62結(jié)合客戶需求和政策要求，建議本項(xiàng)目一期主力戶型為70-90㎡兩居和100-120㎡三居產(chǎn)品定位戶型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）面積比滿足客戶群兩居70-90550035-5070%工薪階層和首次置業(yè)類泛公務(wù)員小生意人小三居100-120500050-6030%二次置業(yè)的泛公務(wù)員本項(xiàng)目一期戶型配比戶型配比原則項(xiàng)目規(guī)模較大，可稍拉長(zhǎng)產(chǎn)品線，面向更多可能客戶，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)并挖掘利潤(rùn)戶型配比需充分考慮不同客戶市場(chǎng)容量比例，以確定針對(duì)不同客戶的戶型面積比針對(duì)不同客戶的總價(jià)承受力確定戶型面積大小，合理控制總價(jià)，滿足客戶需求將市場(chǎng)暢銷的兩居戶型面積適當(dāng)壓縮至90平米內(nèi)，也符合客戶需求。63本項(xiàng)目站位鞍山中高端市場(chǎng)，建議開盤均價(jià)定為5000元/㎡價(jià)格定位（開盤價(jià)格）市場(chǎng)可比價(jià)格本項(xiàng)目定位決定了項(xiàng)目站位鞍山中高端市場(chǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)看齊萬(wàn)科金色家園，萬(wàn)科金域國(guó)際，價(jià)格可參考板塊價(jià)格5000元/平方米。項(xiàng)目整盤均價(jià)初步測(cè)算項(xiàng)目名稱

地塊萬(wàn)科金域國(guó)際恒大名都佳兆業(yè)水岸華府恒大綠洲參考條件

實(shí)際成交均價(jià)（元/㎡）

Px5600510045005000位置交通108.87.863.65周邊環(huán)境86.7876.56.3商服配套87.26.35.85.45.6教育配套664.64.23.84.1規(guī)模107.48.78.69.89.7景觀98.587.87.57.3戶型結(jié)構(gòu)1210.88.17.16.57.1內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施108.68.68.68.58.4發(fā)展商榮譽(yù)64.84.84.84.74.8工程進(jìn)度83.55.55.75.85.7交樓標(biāo)準(zhǔn)54.34.43.83.84.3物業(yè)管理85.75.75.56.15.5合計(jì)100Qx=Qa=Qb=Qc=Qd=

82.380.574.97273.8本案周邊沒有規(guī)模性大盤，均屬于地區(qū)小企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，無(wú)論從產(chǎn)品及經(jīng)銷方式均沒有可比性。且根據(jù)開發(fā)商實(shí)力，只有同等實(shí)力的開發(fā)企業(yè)才有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，基于此需選擇不同區(qū)域的知名企業(yè)大盤項(xiàng)目作為參考：如萬(wàn)科金域國(guó)際、恒大名都、佳兆業(yè)水岸華府、恒大綠洲四個(gè)項(xiàng)目作為參考對(duì)象。住宅一期價(jià)格測(cè)算價(jià)格定位（測(cè)算價(jià)格）修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=（Qx/Qi）=Pi注：Pi為均價(jià)Pa’=（Qx/Qa）×PaPb’=（Qx/Qb）×PbPc’=（Qx/Qc）×PcPd’=（Qx/Qd）×Pd各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi’Wa=25%Wb=25%Wc=25%Wd=25%Px=∑PiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd=5512元/㎡按照市場(chǎng)比較法計(jì)算，一期住宅均值為5512元/㎡價(jià)格定位（測(cè)算價(jià)格）66本次報(bào)告研究思路第一部分：項(xiàng)目界定第二部分：市場(chǎng)掃描及分析第三部分：項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可行性分析67經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性分析項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目定位方案1：把商業(yè)總占地面積刨除在外計(jì)算方式如下：商業(yè)占地面積：85000/5=17000㎡建筑物最大占地面積：35410㎡（定值）住宅占地面積最大值：35410-17000=18410㎡住宅最大建筑面積：505855-85000=420855㎡可見最多層數(shù)：420855/18410≈≈22層實(shí)際可得的最大建筑面積：18410*22=405020㎡結(jié)論：商業(yè)全部獨(dú)立于可售建筑形態(tài)之外的最大可售面積為40.5萬(wàn)建面。方案2：商業(yè)一部分占地面積計(jì)算在總占地面積之中。結(jié)論：（如果在5個(gè)場(chǎng)館之上蓋住宅，就意味著5個(gè)場(chǎng)館的占地要計(jì)算在總占地之中，但在銷售過(guò)程中，要把場(chǎng)館的建筑面積刨除在外。）實(shí)際最大可售面積42萬(wàn)建面計(jì)算方式如下：商業(yè)占地面積（酒店，政府辦公樓）：60000/5=12000㎡建筑物最大占地面積：35410㎡（定值）住宅占地面積最大值（包括5個(gè)場(chǎng)館的占地）：35410-12000=23410㎡住宅最大建筑面積：505855-60000=445855㎡可見最多層數(shù)：420855/23410≈≈19層實(shí)際可得的最大建筑面積（包括5場(chǎng)館的建筑面積）：23410*19=444790㎡實(shí)際可售的最大建筑面積：444790-25000=419790㎡70經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性分析項(xiàng)目可行性分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案1：經(jīng)濟(jì)測(cè)算按5000元開盤均價(jià)計(jì)算毛利潤(rùn)為20.25億，成本在14.1億其中住宅按現(xiàn)階段開盤均價(jià)5000元/㎡計(jì)算粗略估算4050205000=20.25億序號(hào)

項(xiàng)目名稱

單價(jià)（元/㎡）

計(jì)價(jià)數(shù)量（㎡）

總價(jià)（萬(wàn)元）

1前期工程費(fèi)

7149002034791.1勘察測(cè)量費(fèi)104900204901.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2849002013721.3施工審查費(fèi)54900202451.4消防審查費(fèi)84900203921.5臨時(shí)供水供電204900209802建筑安裝工程費(fèi)

2035490020997042.1住宅建安費(fèi)用2000405020810042.2商業(yè)建安費(fèi)用220085000187003管理費(fèi)用（包括監(jiān)理費(fèi)）

8049002039204不可預(yù)見費(fèi)

13049002063705基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

10049002049006合計(jì)（不含地價(jià)）

1183737加入地價(jià)22258萬(wàn)元140631序號(hào)

項(xiàng)目名稱

單價(jià)（元/㎡）

計(jì)價(jià)數(shù)量（㎡）

總價(jià)（萬(wàn)元）

1前期工程費(fèi)

7150479035841.1勘察測(cè)量費(fèi)105047905051.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2850479014131.3施工審查費(fèi)55047902521.4消防審查費(fèi)85047904041.5臨時(shí)供水供電2050479010102建筑安裝工程費(fèi)

20355047901026582.1住宅建安費(fèi)用2000419790839582.2商業(yè)建安費(fèi)用220085000187003管理