公寓降價銷售項目專題分析20200909正式版

商務(wù)公寓降價營銷專題分析2020.09中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司湖南中原研究院第一部分恒大降價促銷PART012中國恒大董事局主席許家印于9月6日晚主持召開營銷大會，宣布從9月7日至10月8日，全國樓盤全線7折開售，并提出“金九銀十”兩個月，單月銷售額沖刺1000億元，拉開恒大樓盤優(yōu)惠序幕。據(jù)悉，長沙項目不參加7折優(yōu)惠，理由是長沙住宅限價，沒有優(yōu)惠空間，絕大多數(shù)住宅項目折后銷售價格較前期并無顯著差異，商務(wù)公寓項目多以特價房、清盤價等形式打出了約75-85折不等的優(yōu)惠。部分長沙在售商務(wù)公寓樓盤最新優(yōu)惠情況樓盤產(chǎn)品價格（元/㎡）最新優(yōu)惠長沙恒大珺悅府A棟售罄，后期加推B塔8500-12000毛坯均價6900元/㎡，全裝修均價8000元/㎡恒大清瀾苑35-51平非毛坯平層公寓11000折后均價8300元/㎡最低8219元/㎡恒大國際廣場45-59平非毛坯公寓10300折后8字頭恒大金融廣場36-82平非毛坯平層公寓12500-13000折后9500-10000元/㎡恒大珺悅府9月6日A塔商務(wù)公寓清盤加推，自5日晚間開始就因折扣優(yōu)惠力度大，較周邊項目房價倒掛等吸引大批客戶及同行業(yè)關(guān)注。A棟B棟已售待售恒大珺悅府

地理位置開發(fā)商占地面積總套數(shù)容積率物業(yè)管理總棟數(shù)

嘉雨路與遠大路交匯處東南角湖南芙蓉豪廷房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司25688平方米2303戶10.05金碧物業(yè)2棟

建筑類別建筑面積裝修情況綠化率車位數(shù)折扣體系交房時間

商住公寓LOFT222382平方米全裝修/毛坯12%1205個專享團購83折、再享折上9折2023年5月銷售價格 清盤價：毛坯均價6900元/平，全裝修均價8000元/平項目自帶3萬方商業(yè)，且周邊商業(yè)資源相對完善，擁雙地鐵交通，近地鐵2、5號線站點，商業(yè)、交通資源較為豐富，其他資源較為一般。交通商業(yè)學(xué)校醫(yī)院景觀

紅橡國際廣場馬王堆漢墓育才雙新小學(xué)湖南省人民醫(yī)院湖南圣經(jīng)學(xué)校湘一芙蓉第二中學(xué)恒大珺悅府湖南省婦幼保健院馬王堆錦泰廣場馬王堆海鮮市場瀏陽河風(fēng)光帶萬家麗廣場玄黃工程醫(yī)院萬家麗國際長沙長海醫(yī)院購物廣場高橋大市場運達中央廣場

交通商業(yè)景觀醫(yī)療學(xué)校商務(wù)劣勢

地鐵：5號線馬王堆地鐵站約500米，2號線萬家麗廣場站約800米，7號線（規(guī)劃中）公交：遠大路古曲路口約50米，10路;66路;103路等近十趟公交車項目自帶5層商業(yè)盒子，近萬家麗國際MALL、馬王堆商貿(mào)城、好潤佳購物廣場，高橋大市場等6個商業(yè)廣場距離瀏陽河風(fēng)光帶約700米，同時周邊還有瀏陽河婚慶園等7個景觀自然資源。湖南省人民醫(yī)院、湖南旺旺醫(yī)院，長沙長海醫(yī)院，玄黃工程醫(yī)院、湖南省婦幼保健院等。且有1個三甲醫(yī)院。周邊有湘一芙蓉第二中學(xué)，育才雙新小學(xué)，湖南圣經(jīng)學(xué)校等重點小學(xué)8個，非重點小學(xué)18個。周邊有長沙市芙蓉區(qū)人民法院，長房國際大廈，萬家麗廣場等6個商務(wù)配套無備注：區(qū)位半徑為3公里范圍 備注：數(shù)據(jù)來源于中原&脈策數(shù)據(jù)平臺項目規(guī)劃2棟塔樓，為純商項目，1-5F為商業(yè)，5F以上為商務(wù)公寓產(chǎn)品，A塔高205米，共50層，B塔高168米，共45層，梯戶比20梯37戶，主力戶型為56平，占比超七成。樓棟產(chǎn)品類型樓層裝修戶型總套數(shù)占比情況341125%6-30F精裝5662527%68442%平層88442%（層高3.5米）34452%A棟31-39F毛坯5625211%（20T37H）68181%88181%34502%LOFT（層高41-50F毛坯5628012%4.5米）68201%88201%34362%B棟平層（層高6-45F毛坯/精裝5651722%（20T37H）3.5米）801486%110743%商務(wù)公寓合計34-1102303100%樓棟產(chǎn)品類型總建面裝修戶型總套數(shù)在售均價成交累計存量月均流速情況（元/㎡）套數(shù)（套）（套/月）A/B棟商業(yè)2.45萬/12-587124待售待售124/方項目為核心筒設(shè)計，提高了抗震性能，但高容積率、低綠化，公攤高達39%，低得房率，居住舒適度較低；戶型方正，干濕分離，但進深狹長，不利于通風(fēng)采光。裝修標(biāo)準(zhǔn)2200元/平，帶有新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)，衣柜櫥柜等家具，為市場中端裝修標(biāo)準(zhǔn)。從年初至今，恒大珺悅府推出眾多折扣活動，恒房通渠道點數(shù)4.5%，貝殼、象盒、新環(huán)境、邦房、房合聯(lián)盟、房優(yōu)優(yōu)等全渠道持續(xù)帶客；九月首周推出專享團購83折，再享折上9折，吸引客戶眼光，保持市場活躍度，拉動成交量大幅增長。9.4官方公眾號及渠道釋放打折促銷優(yōu)惠9.5渠道帶客、售樓部深夜排隊轟動全城9.6售樓部閉門認購，不再接待新客戶2020年1月2020年2月2020年3月2020年7月2020年8月2020年9月降價促銷后毛坯均價6900元/平，全裝修均價8000元/平，低于同類競品2500-5900元/㎡不等，價格優(yōu)勢明顯，性價比高。區(qū)域板塊商務(wù)公寓項目名稱價格（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)本案價差隆平高科旺德府萬象時代108882500-2888芙蓉區(qū)隆平高科中交廣場105001000-2500芙蓉馬王堆碧桂園城市之光11000毛坯-4100高鐵新城佳兆業(yè)云頂都匯95001200-1500雨花區(qū)高鐵新城綠地長沙城際空間站11500毛坯-4600開福區(qū)月湖蘇圫垸板塊潤和國際廣場10000毛坯-5900中心萬潤時光里11000毛坯-4100天心區(qū)省府紅星板塊新長海·尚都國際12000毛坯-5100目前推出A塔1528套公寓，截止至9.8日，含前期已售量，均已售罄；B塔預(yù)計將在九月上旬推出，現(xiàn)場正常按揭98折，全款一次性96折，分期方式：先首付10%，然后分兩年無息分期，每半年一次20%-20%-20%-20%-30%。樓棟產(chǎn)品類型樓層裝修戶型m2總套數(shù)占比成交套數(shù)情況341125%1126-30F全裝修5662527%62568442%44平層88442%44（層高3.5米）34452%45A棟（20T37H）31-39F毛坯5625211%25268181%1888181%1834502%50LOFT（層高4.541-50F毛坯5628012%280米）68201%2088201%20共計平層/LOFT6-50F全裝修/毛坯34-881528100%1528清盤促銷優(yōu)惠取得快速去化，和話題式營銷的成功：折扣力度較大，在已回調(diào)價格的基礎(chǔ)上再讓利，對比周邊在售公寓競爭力強，近地鐵口，品牌、物業(yè)認可度高，渠道推廣力度大，在超高性價比之下硬傷被忽略。折扣力度大 萬家麗商圈、近地鐵 渠道推廣力度大 劣勢硬傷恒大提前引爆黃金周項目位于芙蓉馬王堆全渠道帶客，渠道點公寓超高層，建安成，專享團購89折，再板塊，靠近萬家麗商數(shù)高，客量指數(shù)級增本高、公攤高；2023享折上9折，同時按揭圈距離5號線馬王堆站加。年交房、土地使用年98折，一次性96折，約500米，附近還有2限2032年到期。折后均價對比在售競號線萬家麗廣場站約品十分優(yōu)惠，性價比800米，同時還在規(guī)優(yōu)勢突出。劃有7號線，區(qū)位交通便利。第二部分華潤置地中心低開入市PART0215長沙商務(wù)公寓長期高供應(yīng)、穩(wěn)成交，存量攀升突破300萬方，去化周期34個月，壓力凸顯；供過于求趨勢愈發(fā)明顯，降價手段頻現(xiàn)，住宅價比降至近三年最低值，現(xiàn)階段市場定價趨向理性。3# 2#1#寫字樓商務(wù)公寓華潤置地中心

地理位置開發(fā)商占地面積總套數(shù)容積率物業(yè)管理已推樓棟

黃興北路112號（地鐵1號線培元橋站站口）長沙潤置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司28356平方米2968戶8.54華潤物業(yè)3#(13-35F)

建筑類別 寫字樓公寓商業(yè)建筑面積 311849平方米裝修情況 全裝修綠化率 25%首開時間 2020/8/30成交價格 全裝修14000元/㎡成交率 去化77%折扣體系

開盤當(dāng)天按揭9個99折，一次性10個99折，七天簽約現(xiàn)階段折扣在開盤基礎(chǔ)上收回3個點交通商業(yè)商務(wù)學(xué)校醫(yī)院休閑景觀劣勢

開福寺湘雅附一醫(yī)院泊富廣場湘江風(fēng)光帶省婦幼湖南省博物館明德華興中學(xué)本周南中學(xué)案長沙市第一醫(yī)院烈士公園培元橋站湖南省中醫(yī)院湖南省展覽館湖南一師二附小長沙市一中萬達廣場清水塘小學(xué)大同小學(xué)賈宜故居五一廣場IFS海信廣場備注：圈距為本案3KM范圍內(nèi)

地鐵：1號線培元橋地鐵上蓋交通 公交（18條線路）：培元橋站（5條），69路、228路等；巡道街站（13條），2路、11路等商業(yè) 自建2.1萬方、保留清學(xué)宮并4棟清代商業(yè)街，臨近泊富國際廣場，華創(chuàng)國際廣場，富興CFC，樂和城，IFS，王府井等20家商場商務(wù) 湖南省展覽館等63家商務(wù)配套小學(xué)：清水塘小學(xué)、大同小學(xué)及湖南一師二附小等14所重點小學(xué)學(xué)校中學(xué)：長沙市一中（本部）、周南中學(xué)、明德中學(xué)等12所中學(xué)醫(yī)院 湘雅附一、省婦幼、湖南省中醫(yī)院、長沙市第一醫(yī)院等8家三甲醫(yī)院、10家綜合醫(yī)院休閑 湖南省博物館、賈誼故居等26家科教人文休閑配套景觀 湘江風(fēng)光帶、烈士公園、開福寺等7個公園景觀劣勢 無備注：數(shù)據(jù)來源于中原&脈策數(shù)據(jù)平臺平面圖49㎡一房一廳一衛(wèi)56㎡一房一廳一衛(wèi)整體戶型動靜分區(qū)，布局合理，滿足基本休閑及生活需求；公攤高達39%，實際可使用空間較小。批準(zhǔn)預(yù)售均價全裝修18000-19000元/㎡，開盤當(dāng)天按揭9個99折，一次性10個99折，七天簽約，折后均價全裝修14000元/㎡。[3#開盤價格表] [3#開盤銷售表][精裝交付標(biāo)準(zhǔn)][樣板間]乳膠漆+硬包背景墻+強化木地板妝容鏡面燈+多重收納空間殺菌除螨燈+鏡閉玄關(guān)柜防溢水下沉式洗盆+抽油煙機烘干洗衣機+壁式空調(diào)持續(xù)開通房友圈，易恒眾聯(lián)，新環(huán)境多家渠道，渠道點數(shù)2%。對外宣傳著重強調(diào)“中心”地段價值線上線下活動不多，宣傳以華潤置地公眾號、地產(chǎn)大V及房產(chǎn)網(wǎng)宣傳推廣居多2017.7.252020.7.92020.8.92020.8.30華潤底價摘地IFS尼依格羅酒店營銷體驗館開館3#商務(wù)公寓開盤地價6004元/平以“以中心，煥中心”為主題的品牌館引進互動式展館設(shè)計觀念，華潤置地湖南媒體見面會打造“沉浸式體驗型展廳”引進MAMACHA開盤折后均價全裝修14000元/㎡，低于同類競品4000-8000元/㎡不等。區(qū)域板塊項目名稱價格（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)本案價差中心陽光城檀悅180002000-4000開福區(qū)中心匯景發(fā)展環(huán)球中心20000毛坯-8000中心天健城16000毛坯-40003# 2# 1#已推未推9月7日營銷中心銷控表

3#產(chǎn)品情況分布樓層面積段套數(shù)占比3916211%421248%精裝平層13-42F4516211%491168%521127%561087%3960%4240427%毛坯平層4-12F、43-60F4560%491409%521047%56684%合計39-561512100%其中14F、29F、44F為避難層，1-3F為商業(yè)，4-12F毛坯公寓只接受整層出讓，目前在售產(chǎn)品為13-35F精裝平層公寓（588套），35F以上待售中截止9月7日，根據(jù)項目營銷中心展示的銷控圖來看，整體項目認購450套，去化率77%，銷售口徑推出產(chǎn)品中，39-42平產(chǎn)品已售罄；截止9月7日，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示已網(wǎng)簽234套，認購轉(zhuǎn)網(wǎng)簽率52%，一般認購轉(zhuǎn)網(wǎng)簽需要一定時間，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，表現(xiàn)相對良好。天生條件優(yōu)越下，低價入市，依托超高性價比實現(xiàn)熱銷。核心地段處五一商圈核心地段、人流聚集區(qū)地鐵上蓋物業(yè)，項目負一層直通培元橋4號口站點品質(zhì)產(chǎn)品公寓平層產(chǎn)品3.15米的層高，10T28H高梯戶比，居住舒適度高9U精裝體系，品質(zhì)貼心且實在，可