城中村案例分析

城中村案例分析第1頁(yè)/共13頁(yè)1.規(guī)劃背景

隨著深圳市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的快速發(fā)展，特區(qū)內(nèi)許多“城中村”迅速成為城市化后城市中心的一部分。然而，由于經(jīng)濟(jì)與歷史原因，“城中村”的高密度開(kāi)發(fā)造成了城市交通、安全隱患等問(wèn)題，已成為城市建設(shè)的頑疾。漁農(nóng)村是深圳“城中村”中的典型代表，根據(jù)各級(jí)政府對(duì)“城中村”改造的要求及策略，編制該村的改造規(guī)劃方案，以期提升漁農(nóng)村居住品質(zhì)，完善公共服務(wù)設(shè)施。第2頁(yè)/共13頁(yè)2.現(xiàn)狀概況

漁農(nóng)村位于深圳市福田區(qū)南端、落馬洲大橋西側(cè)，隔深圳河與香港互望，是從香港由落馬洲大橋進(jìn)入深圳的門戶。常住人口350人，暫住人口1580人?，F(xiàn)狀總占地面積32661.37平方米，有私人樓房147棟，多數(shù)為5-6層，通風(fēng)采光條件極差，供電、排水、排污等設(shè)施整體布局極不合理，有不少村民自發(fā)提出拆除重建計(jì)劃。舊村建筑面積11萬(wàn)平方米，建筑容積率5.6。規(guī)劃用地包括已建成的小區(qū)、漁農(nóng)村村民自建住宅用地、省邊防局用地。第3頁(yè)/共13頁(yè)3.功能定位及空間布局

規(guī)劃區(qū)將建成以居住功能為主，西側(cè)兼有口岸商業(yè)及辦公等功能的綜合住區(qū)。在空間分布上，以社區(qū)中央綠地為心；周邊點(diǎn)式高層住宅聯(lián)立；西側(cè)為帶形地鐵口岸商業(yè)。第4頁(yè)/共13頁(yè)4.改造模式

“城中村”改造由村股份公司主持實(shí)施，采用村民自籌資金、政府扶持等辦法解決，不足部分由商業(yè)銀行貸款。拆除面積實(shí)物補(bǔ)償比例較高，在1:1.2至1:1.4之間。每戶村民自籌50萬(wàn)元人民幣，其余部分由區(qū)政府出面協(xié)調(diào)銀行融資，以村股份公司集體資產(chǎn)作為抵押，改造建設(shè)期的利息有政府支付，建成后為村民房屋按揭，并交25%的地價(jià)。區(qū)政府撥出部分啟動(dòng)資金，在補(bǔ)交地價(jià)時(shí)享受10%的優(yōu)惠政策。第5頁(yè)/共13頁(yè)5.改造效果

改造后新建的漁民村由11個(gè)小高層單元和1棟20層公寓以及完善的配套設(shè)施組成，總占地面積22331平方米，建筑面積66521平方米，建筑容積率為2.98。每戶居民住進(jìn)了240平方米的復(fù)式住宅，絕大多數(shù)村民戶均物業(yè)面積由過(guò)去的970平方米增加到1400平方米。居住環(huán)境變成了花園式的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)安排有老年人活動(dòng)中心等各種活動(dòng)場(chǎng)所。對(duì)現(xiàn)有環(huán)境進(jìn)行綜合整治，以完善城市綠地系統(tǒng)，建立人行步道系統(tǒng)，并全面改造建筑物外觀，降低了建筑密度，改善了城市景觀。第6頁(yè)/共13頁(yè)借鑒點(diǎn)一：改造范圍的調(diào)整

天水市“城中村”改造要求：區(qū)政府根據(jù)改造需要摸底初步確定改造范圍，改造范圍原則是舊村莊行政區(qū)劃范圍，邊角地、夾心地、插花地等在政策容許下，通過(guò)土地位置調(diào)換進(jìn)行調(diào)整，合理連片整體改造。

本案改造范圍用地調(diào)整：漁農(nóng)村現(xiàn)狀用地32661.37平方米，根據(jù)交通中心關(guān)于皇崗口岸地區(qū)的交通規(guī)劃確定新改造范圍，為保證整個(gè)街區(qū)的完整性，改造范圍納入周邊空地5281.98平方米，現(xiàn)狀省邊防局用地6089.18平方米位于規(guī)劃范圍中部，考慮到用地的緊湊性，將其一并納入改造范圍。第7頁(yè)/共13頁(yè)改造范圍的調(diào)整第8頁(yè)/共13頁(yè)借鑒點(diǎn)二：現(xiàn)狀用地權(quán)屬天水市“城中村”改造要求：村委會(huì)與國(guó)土部門提供現(xiàn)狀土地權(quán)屬資料。本案現(xiàn)狀用地權(quán)屬：改造范圍內(nèi)及相鄰用地已劃紅線、宗地共9總?，F(xiàn)狀用地權(quán)屬第9頁(yè)/共13頁(yè)借鑒點(diǎn)三：現(xiàn)狀建筑情況天水市“城中村”改造要求：村委會(huì)與相關(guān)部門提供現(xiàn)狀房屋權(quán)屬、總建筑面積、分類建筑面積資料。本案現(xiàn)狀建筑情況：改造范圍內(nèi)村民自建住宅建筑面積約11萬(wàn)平方米，地塊建筑密度超過(guò)50%，層數(shù)為5至6層?，F(xiàn)狀建筑評(píng)價(jià)第10頁(yè)/共13頁(yè)借鑒點(diǎn)四：重點(diǎn)改造范圍規(guī)劃總平面圖在改造區(qū)南部及西部布置點(diǎn)式高層，與深圳河開(kāi)敞空間之間形成流動(dòng)關(guān)系，與現(xiàn)狀新建小區(qū)相協(xié)調(diào)，中心結(jié)合原有小丘陵地形與停車場(chǎng)結(jié)合布置公