青島 西海岸新區(qū)地塊項(xiàng)目投標(biāo)方案文本

QINGDAOHUANGDAOQINGSHUIWANCONCE

PT

DE

SIGN青

島

黃

島

區(qū)

大

華

·

清

水

灣

項(xiàng)

目概

念

設(shè)

計(jì)

方

案2

0

2

2

-

0

2思維導(dǎo)圖目

錄01-前期分析02-規(guī)劃概念03-總圖設(shè)計(jì)04-產(chǎn)品設(shè)計(jì)05-展示區(qū)設(shè)計(jì)06-立面設(shè)計(jì)07-綠建專篇01-

前期分析區(qū)位分析

宏觀解讀天津金

三

角煙臺(tái)市中國(guó)

山東省青島市濟(jì)南市青島市一路的中國(guó)港口路線連云港市上海市青島，是中國(guó)沿海重要中心城市和濱海度假旅游城市、也是國(guó)際性港口城市；是山東省經(jīng)濟(jì)中心，一帶一路新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)走廊重要節(jié)點(diǎn)城市和海上合作戰(zhàn)略支點(diǎn)。青島亦是國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)道教發(fā)祥地、國(guó)際海洋科研教育中心?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住區(qū)位分析

區(qū)域展望膠

州

灣青蘭高速嶗山灣市南區(qū)黃島區(qū)靈山灣中國(guó)

山東省

青島市地塊在黃島區(qū)位置基地區(qū)域處于黃島區(qū)，又稱青島西海岸新區(qū)。地塊東濱黃海，周邊河網(wǎng)密布，自然資源優(yōu)越。地塊西鄰沈高速，交通便利，是得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住無錫周邊地塊價(jià)值點(diǎn)分析

交通分析青

蘭

高

速青島站八大關(guān)風(fēng)景區(qū)青島膠州灣隧道青島珠山國(guó)家森林公園青島西站黃

海靈

山

灣1km地鐵13號(hào)線-雙珠路本地塊位于靈山灣城市濱海岸線西側(cè)；緊鄰地鐵13號(hào)線雙珠站；距離青島西站11.7km，車程20分鐘；距沈海高速6.8km，車程15分鐘，交通便利，地理位置優(yōu)越?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住周邊地塊價(jià)值點(diǎn)分析

地塊四至第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)珠海苑海棠灣1.地塊北側(cè)

–海棠灣（在建）2.地塊西側(cè)—孟家灘社區(qū)慧海園孟家灘社區(qū)SITE3.地塊南側(cè)—瓏園K2海棠灣4.地塊東側(cè)—豆金河瓏園海棠灣靈海花園金海園第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)愛琴海購(gòu)物公園本案位于西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)板塊，西至煙臺(tái)路，東側(cè)南側(cè)濱豆金河，西北角有規(guī)劃12班幼兒園，南北兩側(cè)地塊均為現(xiàn)狀社區(qū)，周邊基本全部為居住用地。周邊配套健全?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住區(qū)位分析

景觀資源分析2kmSITE大珠山中路市民運(yùn)動(dòng)公園豆

金

河城市陽(yáng)臺(tái)景區(qū)黃島區(qū)人民政府廣場(chǎng)靈

山

灣風(fēng)

河地塊東、南兩側(cè)有豆金河水系環(huán)繞，2公里內(nèi)大珠山中路市民運(yùn)動(dòng)公園；東側(cè)有多個(gè)公園項(xiàng)目，距靈山灣城市濱海岸4公里地塊景觀資源豐富?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住區(qū)位分析

教育資源分析青島西海岸新區(qū)第五高級(jí)中學(xué)青島西海岸新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)青島西海岸新區(qū)弘文學(xué)校SITE青島西海岸新區(qū)海王路小學(xué)地塊兩公里內(nèi)有兩所小學(xué)（第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)和海王路小學(xué)），周邊小學(xué)至高中12年教育學(xué)校，教育資源優(yōu)渥?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住區(qū)位分析

公共配套分析維客超市恒豐銀行青島愛琴海購(gòu)物公園泰和仁

SITE游泳館康醫(yī)院13號(hào)地鐵利群膠南購(gòu)物中心雙珠站中國(guó)民生銀行興業(yè)銀行項(xiàng)目位置靠近地鐵13號(hào)線雙珠站，出行相對(duì)便利。周邊臨近商場(chǎng)、醫(yī)院、銀行等，配套資源豐富?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住周邊競(jìng)品龍湖億聯(lián)春江天璽毛坯高層13000元/㎡紅星國(guó)際廣ITE高層13500旭輝·靈瓏K2海棠灣高層13500元/㎡，疊拼22032元/㎡精裝高層20244元/㎡佳源海玥府精裝洋房18000元/，毛坯疊拼20000元/㎡項(xiàng)目所在的西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)板塊競(jìng)品主要來自于周邊三個(gè)在售項(xiàng)目（龍湖億聯(lián)、靈瓏灣、佳源海玥府）。競(jìng)品項(xiàng)目低密洋房疊拼產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，流速正常，競(jìng)爭(zhēng)較激烈?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住區(qū)位分析

總結(jié)地塊特征地段位置——青島黃島區(qū)現(xiàn)屬于西海岸新區(qū)，國(guó)家級(jí)新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。交通分析——緊鄰地鐵13號(hào)線雙珠站，西鄰沈海高速，會(huì)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。配套設(shè)施——周邊環(huán)境配套資源完善。自然景觀——地塊東濱豆金河，距靈山灣城市濱海岸4公里，居住環(huán)境品質(zhì)好，優(yōu)質(zhì)景觀資源本地人相對(duì)認(rèn)可度高。地塊位于西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)板塊，現(xiàn)有教育商業(yè)配套成熟，人口密度大，是膠南價(jià)值最高片區(qū)，廣場(chǎng)與利群，擁有西海岸一流雙學(xué)區(qū)教育配套，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)大。本地塊主要以西海岸西城區(qū)地緣性學(xué)區(qū)和產(chǎn)品改善客戶為主，輔以西海岸東城區(qū)工作外地客戶與本地投資客戶。適宜配置改善產(chǎn)品，低密產(chǎn)品最大化，園區(qū)品質(zhì)升級(jí)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住項(xiàng)目定位城市新貴西海岸新區(qū)未來的社區(qū)標(biāo)桿新城核心住宅精裝品質(zhì)住宅打造一個(gè)城市新興地段的輕奢宜居富有青島人文特色的中高端現(xiàn)代住宅?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住02-

規(guī)劃推導(dǎo)項(xiàng)目訴求1.高貨值和高品質(zhì)的平衡點(diǎn)？2.如何實(shí)現(xiàn)貨值最大化方案?3.如何突破競(jìng)品封鎖？4.示范區(qū)如何快速呈現(xiàn)，樹立IP，搶占市場(chǎng)?；匾?guī)劃條件分析

基礎(chǔ)條件用地性質(zhì)：居住用地用地面積：33658㎡建筑容積率：≤

2.42建筑密度：≤30%綠地率：≥

30%煙建筑限高：≤60M設(shè)計(jì)目標(biāo)：細(xì)分產(chǎn)品業(yè)態(tài)，與周邊規(guī)劃產(chǎn)品加以區(qū)分，以高品質(zhì)、小面積、低總價(jià)為原則，達(dá)到利于銷售及快速去化的目標(biāo)。臺(tái)12班幼兒園建筑立面：立面建議采用標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，總體上建議穩(wěn)重大氣，體現(xiàn)一定的品質(zhì)感，立面簡(jiǎn)潔大方，重點(diǎn)處理屋頂，基

地路22m總可建設(shè)用地面積：33658㎡14m23m底層的細(xì)部處理，保證遠(yuǎn)與近不同尺度的觀感?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃概念

規(guī)劃條件分析序號(hào)土地位置土地總面積（㎡）規(guī)劃建筑總面積（㎡）HD2021-3121黃島區(qū)雙珠路南、煙臺(tái)路東3365881452.36煙≤2.42，相應(yīng)規(guī)劃若不能滿足周邊規(guī)劃及已建建筑的法規(guī)日照及安全距

離要求時(shí)，應(yīng)適當(dāng)下調(diào)容積率，另根據(jù)土地相關(guān)政策，居住用地容積率必須大于1。根

據(jù)《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則》，居住用地中配套商業(yè)建筑面積比

例不超過總建筑面積的10%豆金河容積率規(guī)劃指標(biāo)臺(tái)建筑密度%綠地率%≤30≥3012班幼兒園城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地（零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地）30292.2〔城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)?6926.4，商業(yè)用地（零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、土地用途基

地路22m土地面積（㎡）公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地）分?jǐn)?365.8〕總可建設(shè)用地面積：33658㎡14m出讓土地部分城鎮(zhèn)住宅用地70年，商業(yè)用地（零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地）40年出讓年限（年）73307.12〔城鎮(zhèn)住宅65161.88，商業(yè)（零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、旅館、規(guī)劃建筑面積（㎡）公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）8145.24〕智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置類別裝配式建筑比例舒適該地塊裝配式建筑面積比例須達(dá)40%，其單體裝配率不低50%“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃概念

停車配置分析煙豆金河臺(tái)12班幼兒園基

地路22m總可建設(shè)用地面積：33658㎡14m“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃概念

規(guī)范解讀煙臺(tái)豆金河12班幼兒園基

地路22m總可建設(shè)用地面積：33658㎡14m總結(jié)：建筑高度＞24M時(shí)，滿足日照情況下，無最小間距要求“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住居住價(jià)值分析豆金河煙臺(tái)路沿河價(jià)值最12班幼兒園SITE沿

河

價(jià)

值

最

高

高?

影響

—

西北角有規(guī)劃12班幼兒園對(duì)周圍住戶舒適度會(huì)有一定的影響。?

豆金河環(huán)繞基地東南側(cè)——東側(cè)、南側(cè)沿河價(jià)值最高?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住商業(yè)價(jià)值分析豆金河煙臺(tái)路12班幼兒園SITE價(jià)值最高?

延續(xù)北側(cè)商業(yè)，并且靠近人流來向主干道。?

基地西側(cè)商業(yè)價(jià)值最高?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住基于以上分析,抽絲剝繭地理性推導(dǎo)出最佳總圖方向!“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住強(qiáng)排推導(dǎo)—間距分析用地東側(cè)樓棟間距分析東側(cè)三排高層，樓棟間距約50米，尺度較大，用地浪費(fèi)用地西側(cè)樓棟間距分析東側(cè)三排高層，同時(shí)采用梅花樁式布局，日照不滿足標(biāo)準(zhǔn)4排排布，占地面積最小，用地經(jīng)濟(jì)，可增加貨值西側(cè)兩排高層或洋房，樓棟間距舒適，用地合理西側(cè)兩排傳統(tǒng)兩面寬疊墅，樓棟間距約34.5m，用地不經(jīng)濟(jì)西側(cè)采用3面寬小進(jìn)深疊墅時(shí)，可做三排疊墅，用地最為合理11F4F4F4F4F4F18F11F18F結(jié)論：東側(cè)可排四排樓棟，西側(cè)可排兩排高層或洋房、三排疊墅可達(dá)到土地價(jià)值最大化強(qiáng)排推導(dǎo)—間距分析用地西側(cè)樓棟間距分析?

西側(cè)兩排傳統(tǒng)兩面寬大進(jìn)深疊墅，?

西側(cè)三排三面寬小進(jìn)深疊墅，?

樓棟間距約34.5m，間距沒有用足，用地不經(jīng)濟(jì)。?

建筑間距用足，用地經(jīng)濟(jì)，貨值增加。用地紅線用地紅線用地紅線用地紅線建筑退界線建筑退界線建筑退界線建筑退界線此部分用地未用足15.1m11.7m22.8m15.1m9.1m17.8m9.1m17.8m9.1m次間距包含建筑外保溫次間距包含建筑外保溫疊墅兩面寬大進(jìn)深產(chǎn)品，間距圖例疊墅三面寬小進(jìn)深產(chǎn)品，間距圖例結(jié)論：西側(cè)三排疊墅可達(dá)到土地價(jià)值最大化強(qiáng)排推導(dǎo)—現(xiàn)狀因素分析受海棠灣F-G1#樓日照影響F-G1#樓F-G1#樓F-G1#樓18F6F

20m日照高度線18F18F30m日照高度線11F18F不足2小時(shí)北側(cè)臨近海棠灣地塊布置兩棟高層時(shí)，F(xiàn)-G1#樓日照不滿足2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)東側(cè)樓棟需降低至20m以下，

F-G1#樓日照能滿足2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)西側(cè)可降低至11層，

F-G1#樓日照可以滿足2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)受北地塊幼兒園日照影響18F11F11F11F11F11F11F11F11F11F18F模擬幼兒園模擬幼兒園模擬幼兒園11F11F18F11F11F11F11F11F30m日照

18F高度線11F18F11F11F8F11F18F18F18F11F8F18F18F18F18F8F18F11F18F18F18F若西高東低排布，則受幼兒園日照影響較大，方案不成立幼兒園南側(cè)高層拉開，中間可做11層洋房，洋房不成組團(tuán)高層?xùn)|西兩側(cè)分布，則中間低層樓棟形成組團(tuán)，日照滿足結(jié)論：高層沿東側(cè)或西側(cè)紅線布置，對(duì)周邊日照無影響；幼兒園南側(cè)樓棟最高可做11層03-

總圖設(shè)計(jì)方

案

一滿

足

規(guī)

劃

條

件

，

限

高

控

制

6

0

m高

層

+

洋

房

產(chǎn)

品

，

控

制

限

高“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住方案一

總圖推導(dǎo)方案一

18F小高+11F/9F洋房?jī)?yōu)點(diǎn):

滿足戶型配比，118戶型3.5面寬缺點(diǎn)：高層及洋房層高均為2.95m東側(cè)三排為T3戶型方案二

19F高層+10F/9F洋房?jī)?yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分區(qū)明顯方案三

20F高層+11F/9F洋房?jī)?yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分區(qū)明顯方案四

18F高層+11F/9+1F/6+1F洋房?jī)?yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分布明顯洋房層高3.1m高層層高3m，洋房層高3.1m缺點(diǎn)：人才公寓面積不足商品房T6產(chǎn)品品質(zhì)較差貨值：10.90億缺點(diǎn)：人才公寓面積不足商品房T6產(chǎn)品品質(zhì)較差高層及洋房層高均為2.95m貨值：11.07億人才公寓獨(dú)立分布貨值：11.09億缺點(diǎn)：高層層高2.95m貨值：11.14億“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃總圖+指標(biāo)方案一大華·清水灣項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅單位指標(biāo)33657.56112418.9681449.2479279.2439330.0031804.000.00備注㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡81451.30高層洋房疊拼其中人才公寓8145.241100.001070.00200.008145.24沿街商業(yè)配套用房其中其中社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理用房公廁社區(qū)以下級(jí)：100~200㎡140.0020

/百戶㎡總建筑面積的5‰一處其中570.0080.00垃圾收集點(diǎn)80.00一處地下不計(jì)容建筑面積地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積非人防車庫(kù)面積30969.7229328.5721998.147330.431641.15單車位指標(biāo)：35

/輛㎡其中人防車庫(kù)面積非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積地下室儲(chǔ)藏室面積建筑基底面積建筑密度容積率地上建筑面積9%單車位指標(biāo)：1.5

/輛㎡7585.0422.54%2.4230%686360224102219590290812183629201821094≤30%2.42≥30%綠地率住宅戶數(shù)高層戶戶其中其中洋房人才公寓住宅人數(shù)機(jī)動(dòng)車位地上停車位地下停車位人防停車位套人輛輛輛輛輛輛拆開后為204套每戶3.2人不超過10%人防區(qū)單車位指標(biāo)：40

/輛㎡其中非人防停車位特殊車位訪客兼裝卸車位快遞車位不低于《配套標(biāo)準(zhǔn)》配建車位總數(shù)

2%不小于2個(gè)微型車位其中輛輛非機(jī)動(dòng)車位“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住鳥瞰效果圖戶型分布圖圖例：業(yè)態(tài)戶型140118100配置4

2

4房

廳

衛(wèi)2

2

2房

廳

衛(wèi)戶數(shù)200204180584戶配比34.25%34.93%30.82%100%面積28640244941800071134面積比40.26%34.43%25.31%100%140戶型100戶型118戶型房

廳

衛(wèi)3+1

2

2/高層

洋房合計(jì)80戶型(人才公寓）“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住車行及消防分析圖例：市政道路消防道路小區(qū)次入口小區(qū)主入口消防出入口地庫(kù)出入口消防救援場(chǎng)地“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住日照分析經(jīng)緯度：東經(jīng)

120°

19

′

，北緯

36°

04′日照基準(zhǔn)年：公元2001年有效時(shí)間帶：大寒日8：00-16:00采樣時(shí)間間隔：1分鐘日照計(jì)算時(shí)間的統(tǒng)計(jì)方式：累計(jì)計(jì)算使用軟件：眾智日照0-1

小時(shí)1-2

小時(shí)2-3

小時(shí)3-4

小時(shí)4-5

小時(shí)5-6

小時(shí)6-7

小時(shí)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住方案一總結(jié)對(duì)北側(cè)地塊產(chǎn)生視線遮擋和壓迫感，可能導(dǎo)致后期聽證會(huì)及報(bào)批受阻。本案是否可能還有其他突破可能性？“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住方

案

二突

破

規(guī)

劃

條

件

，

限

高

控

制

8

0

m引入高貨值疊拼產(chǎn)品，用足密度，極致高低配“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

?。▋擅鎸挴B拼方案二

總圖推導(dǎo)強(qiáng)排一

4F+21F+27F強(qiáng)排二

4F+21F+27F強(qiáng)排三

4F+7F+27F優(yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分區(qū)明顯強(qiáng)排四

4F+27F優(yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分布明顯，疊拼量較大優(yōu)點(diǎn)：

東側(cè)沿河3個(gè)高層，樓間距較大，

優(yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分區(qū)相對(duì)合理明顯，人才房人才房單獨(dú)一棟T4

單獨(dú)一棟T4缺點(diǎn)：疊拼量較少，用地價(jià)值未發(fā)揮到最

缺點(diǎn)：日照原因高層區(qū)內(nèi)部空間土地浪缺點(diǎn)：高層位于西側(cè)，由于幼兒園日照

缺點(diǎn)：北側(cè)均為大高，對(duì)北地塊多層產(chǎn)品原因高層中間只能做洋房，且西北側(cè)現(xiàn)

有潛在影響大化費(fèi)嚴(yán)重狀為疊拼產(chǎn)品，后期批復(fù)難度較大疊拼量：34棟疊拼量：20棟疊拼量：23棟疊拼量：28棟結(jié)論：兩面寬產(chǎn)品，基地西側(cè)用地未用足，北側(cè)大高對(duì)現(xiàn)狀住宅有壓迫感“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住4F+2F+27F用

足

場(chǎng)

地

進(jìn)

深

，

進(jìn)

一

步

挖

掘

土

地

價(jià)

值引

入

大

面

寬

疊

拼

，

提

高

產(chǎn)

品

競(jìng)

爭(zhēng)

力“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

?。ㄈ鎸挴B拼方案二

總圖推導(dǎo)強(qiáng)排一

4F+9F+23F+26F強(qiáng)排二

4F+25F+26F強(qiáng)排三

4F+7F+27F優(yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分區(qū)明顯，人才房做T6，盡

優(yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分區(qū)合理，疊拼量最大，北側(cè)可能釋放西北側(cè)高層層數(shù)

引入兩單元洋房減少對(duì)北側(cè)現(xiàn)狀住宅影響缺點(diǎn)：北側(cè)仍為高層，對(duì)后期批復(fù)有潛

用足極致密度。強(qiáng)排四

4F+11F+27F優(yōu)點(diǎn)：

西側(cè)三排三面寬疊拼，產(chǎn)品力較強(qiáng)

優(yōu)點(diǎn):東側(cè)沿河3個(gè)高層，樓間距較大，東側(cè)沿河3個(gè)高層，樓間距較大，缺點(diǎn)：高層區(qū)層高較多，形態(tài)不佳疊拼量：29棟缺點(diǎn)：引入T6產(chǎn)品，品質(zhì)不佳高層面寬超限疊拼量：30棟在影響疊拼量：35棟疊拼量：33棟“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住4F+2F+27F方案二

總圖生成售樓處

2F售樓處落位西南角，交通便利，昭示性強(qiáng)。圖例：地1售樓處方案二

總圖生成T627FT427FT427FT427F售樓處

2F高層溜邊，南、北間距用足；大戶型朝外，景觀視野最大化，圖例：地180戶型100戶型113戶型113戶型130戶型售樓處方案二

總圖生成T627FT427F洋房

11FT427FT427F售樓處

2F北側(cè)用足面寬，增加小高層產(chǎn)品。圖例：80戶型100戶型113戶型113戶型130戶型140戶型售樓處方案二

總圖生成T627FT427F洋房

11FT427F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4FT427F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4F疊拼

4F售樓處

2F疊拼

4F中心區(qū)域用足場(chǎng)地進(jìn)深，置入高品質(zhì)疊拼產(chǎn)品。圖例：地80戶型100戶型113戶型113戶型130戶型140戶型150戶型售1規(guī)劃總圖+指標(biāo)大華·清水灣項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表方案二A項(xiàng)目名稱規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)備注33657.56112483.7581451.2778899.2742761.906292.0021700.008145.371482.0081451.30高層洋房疊拼其中人才公寓沿街商業(yè)配套用房8145.24其中1070.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理用房公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0031032.4829410.1422079.527330.61社區(qū)以下級(jí)：100~200㎡20㎡/百戶其中總建筑面積的5‰一處垃圾收集點(diǎn)地下不計(jì)容建筑面積地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積一處非人防車庫(kù)面積人防車庫(kù)面積單車位指標(biāo)：35㎡/輛其中地上建筑面積9%其中非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積㎡1622.34單車位指標(biāo)：1.5㎡/輛地下室儲(chǔ)藏室面積建筑基底面積㎡㎡10076.5429.94%2.4230%67037844140108214490590建筑密度容積率綠地率≤30%2.42≥30%住宅戶數(shù)戶戶高層洋房疊拼人才公寓其中其中套人輛輛輛輛輛輛住宅人數(shù)機(jī)動(dòng)車位地上停車位地下停車位人防停車位每戶3.2人不超過10%81418363120人防區(qū)單車位指標(biāo)：40㎡/輛其中非人防停車位特殊車位訪客兼裝卸車位快遞車位182不低于《配套標(biāo)準(zhǔn)》配建車位總數(shù)

2%不小于2個(gè)微型車位其中輛輛非機(jī)動(dòng)車位1082“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住鳥瞰效果圖戶型分布圖戶型配比表套數(shù)162135813784444產(chǎn)品類型高層戶型101114130套數(shù)比42.86%35.71%21.43%100.00%100.00%100.00%50.00%50.00%100.00%面積16362.0015390.0010530.0042282.006292.00圖例：合計(jì)150/160戶型111戶型140戶型100戶型127戶型80戶型143洋房6292.00合計(jì)150160707014010500.0011200.0021700.0070274.00疊拼合計(jì)總計(jì)車行及消防分析圖例：市政道路消防道路小區(qū)次入口小區(qū)主入口消防出入口地庫(kù)出入口消防救援場(chǎng)地“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住天際線分析西側(cè)煙臺(tái)路沿街天際線南側(cè)規(guī)劃路路沿街天際線“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住日照分析經(jīng)緯度：東經(jīng)

120°

19

′

，北緯

36°

04′日照基準(zhǔn)年：公元2001年有效時(shí)間帶：大寒日8：00-16:00采樣時(shí)間間隔：1分鐘日照計(jì)算時(shí)間的統(tǒng)計(jì)方式：累計(jì)計(jì)算使用軟件：眾智日照0-1

小時(shí)1-2

小時(shí)2-3

小時(shí)3-4

小時(shí)4-5

小時(shí)5-6

小時(shí)6-7

小時(shí)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住減少商業(yè)層數(shù)，增加產(chǎn)品去化速度，是否還有其他可能？榨干東北側(cè)日照條件，住宅量做足“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃總圖+指標(biāo)方案二B大華·清水灣項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目名稱規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)備注33657.56112692.4281450.8879480.8842329.167306.0021700.008145.72900.0081451.30高層洋房疊拼其中人才公寓沿街商業(yè)配套用房8145.24其中1070.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理用房公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0031241.5429627.3922296.827330.58社區(qū)以下級(jí)：100~200㎡20㎡/百戶其中總建筑面積的5‰一處垃圾收集點(diǎn)地下不計(jì)容建筑面積地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積一處非人防車庫(kù)面積人防車庫(kù)面積單車位指標(biāo)：35㎡/輛其中地上建筑面積9%其中非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積㎡1614.15單車位指標(biāo)：1.5㎡/輛地下室儲(chǔ)藏室面積建筑基底面積㎡㎡10049.2629.86%2.4230%67841218140108217091191建筑密度容積率綠地率≤30%2.42≥30%住宅戶數(shù)戶戶高層洋房疊拼人才公寓其中其中套人輛輛輛輛輛輛住宅人數(shù)機(jī)動(dòng)車位地上停車位地下停車位人防停車位每戶3.2人不超過10%82018363720人防區(qū)單車位指標(biāo)：40㎡/輛其中非人防停車位特殊車位訪客兼裝卸車位快遞車位182不低于《配套標(biāo)準(zhǔn)》配建車位總數(shù)

2%不小于2個(gè)微型車位其中輛輛非機(jī)動(dòng)車位1076“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住鳥瞰效果圖日照分析經(jīng)緯度：東經(jīng)

120°

19

′

，北緯

36°

04′日照基準(zhǔn)年：公元2001年有效時(shí)間帶：大寒日8：00-16:00采樣時(shí)間間隔：1分鐘日照計(jì)算時(shí)間的統(tǒng)計(jì)方式：累計(jì)計(jì)算使用軟件：眾智日照0-1

小時(shí)1-2

小時(shí)2-3

小時(shí)3-4

小時(shí)4-5

小時(shí)5-6

小時(shí)6-7

小時(shí)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住方

案

三優(yōu)

化

空

間

形

態(tài)

，

提

升

居

住

品

質(zhì)綜

合

價(jià)

值

最

大

化“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住方案三

總圖推導(dǎo)方案二在方案二基礎(chǔ)上增加兩棟洋房，延續(xù)現(xiàn)狀規(guī)劃結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)洋房組團(tuán)感。置換洋房位置，釋放更多景觀空間給到高價(jià)值疊拼區(qū)，優(yōu)化空間序列，提升歸家體驗(yàn)的品質(zhì)感強(qiáng)排一

4F+27F強(qiáng)排二

4F+11F+27F強(qiáng)排三

4F+10F+27F優(yōu)點(diǎn):

組團(tuán)分區(qū)合理，疊拼量最大，北側(cè)引入兩單元洋房減少對(duì)北側(cè)現(xiàn)狀住宅影響疊拼量：35棟優(yōu)點(diǎn):

空間形態(tài)尚可，滿足聽證會(huì)要求的西低東高要求優(yōu)點(diǎn):

產(chǎn)品分區(qū)明確，規(guī)劃形成兩條景觀軸線，多個(gè)景觀花園，西側(cè)主入口空間視野開闊缺點(diǎn)：洋房區(qū)土地利用率有待提高，產(chǎn)品分區(qū)不夠干凈，疊拼量減少疊拼量：27棟疊拼量：30棟“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住方案三

總圖生成T627FT427FT427F疊拼4F疊拼4F疊拼4F疊拼T427F疊拼4F4F疊拼4F洋房

10F洋房

10F疊拼4F疊拼4F售樓處方案二方案三洋房靠近入口南北兩排布置，中間大花園，主入口空間視野開闊，提升小區(qū)品質(zhì)。圖例：地180戶型100戶型113戶型113戶型130戶型150戶型規(guī)劃總圖+指標(biāo)方案三（主推）大華·清水灣項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱規(guī)劃用地面積總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)備注33657.56114175.2481451.3079481.3041536.0611200.0018600.008145.24900.0081451.30高層洋房疊拼其中人才公寓沿街商業(yè)配套用房8145.24其中1070.00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施物業(yè)管理用房公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡200.00140.00570.0080.0080.0032723.9531105.3023774.687330.62社區(qū)以下級(jí)：100~200㎡20㎡/百戶其中總建筑面積的5‰一處垃圾收集點(diǎn)地下不計(jì)容建筑面積地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積一處非人防車庫(kù)面積人防車庫(kù)面積單車位指標(biāo)：37㎡/輛地上建筑面積9%其中其中非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積㎡1618.65單車位指標(biāo)：1.5㎡/輛地下室儲(chǔ)藏室面積建筑基底面積㎡㎡9359.1827.81%2.4230%68037880120102217691892建筑密度容積率綠地率≤30%2.42≥30%住宅戶數(shù)戶戶高層洋房疊拼其中其中人才公寓套人輛輛輛輛輛輛住宅人數(shù)機(jī)動(dòng)車位地上停車位地下停車位人防停車位每戶3.2人不超過10%82618364320人防區(qū)單車位指標(biāo)：40㎡/輛其中非人防停車位特殊車位訪客兼裝卸車位快遞車位非機(jī)動(dòng)車位1821079不低于《配套標(biāo)準(zhǔn)》配建車位總數(shù)2%不小于2個(gè)微型車位其中輛輛“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住鳥瞰效果圖戶型分布圖戶型配比表套數(shù)162135813788080產(chǎn)品類型高層戶型100111127套數(shù)比42.86%35.71%21.43%100.00%100.00%100.00%50.00%50.00%100.00%面積16200.0015049.0610287.0041536.0611200.0011200.009000.009600.0018600.0071336.06圖例：合計(jì)150/160戶型111戶型140戶型100戶型127戶型80戶型140洋房合計(jì)總計(jì)1501606060120疊拼合計(jì)車行及消防分析圖例：市政道路消防道路小區(qū)次入口小區(qū)主入口消防出入口地庫(kù)出入口消防救援場(chǎng)地“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住天際線分析西側(cè)煙臺(tái)路沿街天際線南側(cè)規(guī)劃路路沿街天際線“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住日照分析經(jīng)緯度：東經(jīng)

120°

19

′

，北緯

36°

04′日照基準(zhǔn)年：公元2001年有效時(shí)間帶：大寒日8：00-16:00采樣時(shí)間間隔：1分鐘日照計(jì)算時(shí)間的統(tǒng)計(jì)方式：累計(jì)計(jì)算使用軟件：眾智日照0-1

小時(shí)1-2

小時(shí)2-3

小時(shí)3-4

小時(shí)4-5

小時(shí)5-6

小時(shí)6-7

小時(shí)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃亮點(diǎn)人車分流系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車輛及非機(jī)動(dòng)車通過城市道路直接入地庫(kù)，地面全人行流線,小區(qū)完全實(shí)現(xiàn)人車分流圖例：市政道路車行流線車行流線小區(qū)次入口小區(qū)主入口地庫(kù)出入口“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃亮點(diǎn)綠色科技升級(jí)社區(qū)環(huán)境通過智能化技術(shù)的室外延伸帶給居民更多的生活便利，人們可以自由分享生活的每一個(gè)美麗瞬間，安全無憂的體驗(yàn)戶外活動(dòng)的樂趣。智能識(shí)別系統(tǒng)智慧家居智能監(jiān)控系統(tǒng)無線全覆蓋/智慧廣播系統(tǒng)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃亮點(diǎn)健康社區(qū)43526171

健康體檢驛站2

直飲水點(diǎn)3

休息座椅4

健康步道5

心靈廣場(chǎng)6

夜跑照明標(biāo)識(shí)7

卡路里數(shù)據(jù)標(biāo)識(shí)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃亮點(diǎn)兩軸四心

中正禮序多重空間序列設(shè)計(jì)宅前景觀組團(tuán)景觀宅前景觀宅前景觀宅前景觀3中央景觀宅前景觀組團(tuán)景觀入口廣場(chǎng)中央景觀入口廣場(chǎng)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——?dú)w家流線9956756742818132“

青無島錫黃

惠島

區(qū)山大區(qū)華地·

清塊水”灣

”住

住宅規(guī)劃概念——地庫(kù)分析地下不計(jì)容面積：32723.95㎡其中地下車庫(kù)面積：31105.30㎡非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積：1618.65㎡地下停車位826輛非機(jī)動(dòng)車位：1079輛圖例標(biāo)準(zhǔn)車位微型車位塔樓投影設(shè)備用房人防范圍地下一層平面圖“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住規(guī)劃概念——地庫(kù)分析地下不計(jì)容面積：32723.95㎡其中地下車庫(kù)面積：31105.30㎡非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積：1618.65㎡地下停車位826輛非機(jī)動(dòng)車位：1079輛圖例標(biāo)準(zhǔn)車位微型車位塔樓投影設(shè)備用房人防范圍地下二層平面圖“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住方案對(duì)比方案一

18F高層+11F/9+1F/6+1F洋房?jī)?yōu)點(diǎn):

不突破60m限高，洋房層高3.1m方案二a

27F高層+11F洋房+4F疊拼方案二a

27F高層+11F洋房+4F疊拼優(yōu)點(diǎn):組團(tuán)分區(qū)合理，疊拼量最大，相比方案二a商業(yè)量更少。方案三

27F高層+10F洋房+4F疊拼優(yōu)點(diǎn):產(chǎn)品分區(qū)明確，規(guī)劃形成兩條景觀軸線，多個(gè)景觀花園，西側(cè)主入口空間視野開闊,洋房層高3.1m優(yōu)點(diǎn):組團(tuán)分區(qū)合理，疊拼量最大，東北缺點(diǎn)：高層層高2.95m，西側(cè)高層對(duì)北地

側(cè)洋房延續(xù)北地塊規(guī)劃。塊有壓迫感。缺點(diǎn)：高層層高2.90m,商業(yè)配套樓3層貨值：11.65億缺點(diǎn)：高層層高2.90m，東北側(cè)高層對(duì)北地塊有壓迫感。貨值：11.14億缺點(diǎn)：高層層高2.90m貨值：11.60億貨值：11.56億04

–

產(chǎn)品設(shè)計(jì)周邊競(jìng)品龍湖億聯(lián)春江天璽毛坯高層13000元/㎡紅星國(guó)際廣ITE高層13500旭輝·靈瓏K2海棠灣高層13500元/㎡，疊拼22032元/㎡精裝高層20244元/㎡佳源海玥府精裝洋房18000元/，毛坯疊拼20000元/㎡項(xiàng)目所在的西海岸新區(qū)膠南新城區(qū)板塊競(jìng)品主要來自于周邊三個(gè)在售項(xiàng)目（龍湖億聯(lián)、靈瓏灣、佳源海玥府）。競(jìng)品項(xiàng)目低密洋房疊拼產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，流速正常，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住競(jìng)品分析97-100㎡南向開間入口玄關(guān)有房-客-衛(wèi)容積率綠化率平面圖樓盤名稱龍湖億聯(lián)春江天璽33-2-23.130%100㎡高層龍湖億聯(lián)春江天璽3有3-2-23.130%102㎡高層龍湖億聯(lián)春江天璽32有無3-2-23-2-23.130%20%105㎡高層紅星國(guó)際廣場(chǎng)107㎡2.23高層總結(jié)：小戶型的主臥面寬3米-3.2米，客廳面寬3.2米-3.5米，3面寬配置占多數(shù)。本案小戶型的客廳面寬為3.4米，相比競(jìng)品本案的客廳面寬較大，提升舒適度。競(jìng)品分析110-114㎡南向開間入口玄關(guān)房-客-衛(wèi)容積率綠化率平面圖樓盤名稱龍湖億聯(lián)春江天璽3有3-2-23.130%113㎡高層K2海棠灣112㎡高層2有3-2-21.930%總結(jié)：戶型的主臥面寬3.1米-3.3米，客廳面寬3.3米-3.5米，本案戶型的客廳面寬為3.6米，相比競(jìng)品本案的客廳面寬較大，雙開間陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，提升品質(zhì)。競(jìng)品分析115-118㎡南向開間入口玄關(guān)有房-客-衛(wèi)容積率綠化率平面圖樓盤名稱龍湖億聯(lián)春江天璽33-2-23.130%117㎡高層佳源海玥府119㎡3有4-2-23-2-21.230%20%洋房紅星國(guó)際廣場(chǎng)117㎡2.233有高層總結(jié)：競(jìng)品戶型3面寬配置占多數(shù)。本案戶型南向開間為3.5，相比競(jìng)品本案的南向開間尺度較大，提升舒適度。競(jìng)品分析135-140㎡南向開間入戶玄關(guān)有房-客-衛(wèi)容積率綠化率平面圖樓盤名稱龍湖億聯(lián)春江天璽135㎡33-2-23.130%高層紅星國(guó)際廣場(chǎng)139㎡34有有3-2-24-2-22.231.220%30%高層佳源海玥府143㎡洋房總結(jié)：大戶型的客廳面寬5.6米-6.6米，4-2-2的房客衛(wèi)配置占多數(shù)。本案大戶型的客廳面寬為7.7米，相比競(jìng)品本案的客廳面寬較大，提升舒適度。競(jìng)品分析疊拼上疊樓盤名稱面積段露臺(tái)贈(zèng)送

入戶玄關(guān)

房-客-衛(wèi)

容積率

綠化率平面圖K2海棠灣138㎡有有3-2-21.930%佳源海玥府有有4-2-41.930%166㎡總結(jié)：競(jìng)品戶型均為兩面寬。本案上疊戶型的客廳面寬為三面寬?！扒鄭u黃島區(qū)大華·清水灣”

住競(jìng)品分析疊拼下疊樓盤名稱面積段院落贈(zèng)送入戶玄關(guān)房-客-衛(wèi)容積率綠化率平面圖K2海棠灣148㎡有有3-2-21.930%佳源海玥府有有4-2-31.930%156㎡總結(jié)：競(jìng)品戶型均為兩面寬。本案下疊戶型的客廳面寬為三面寬。“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住產(chǎn)品選型我們的產(chǎn)品如何選型？周邊競(jìng)品產(chǎn)品選型97-100㎡

2-3面寬110-113㎡

3.0面寬115-118㎡

3.0面寬135-140㎡

3-4面寬100㎡3.0面寬3.0面寬113㎡118㎡143㎡普宅疊拼3.5面寬4.0面寬145-150㎡

上疊2面寬上疊3面寬下疊3面寬150㎡163㎡160㎡下疊2面寬我

們

需

要

超

越

競(jìng)

品

，

實(shí)

現(xiàn)

產(chǎn)

品

暢

銷

！“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住四大產(chǎn)品策略成就暢銷的經(jīng)典戶型產(chǎn)品策略提升面寬策略：重點(diǎn)覆蓋當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)可的競(jìng)品主要優(yōu)勢(shì)大面寬策略迎合市場(chǎng)取成就暢銷的經(jīng)典戶型產(chǎn)品策略提升定制策略：大跨度結(jié)構(gòu)，空間可變靈活化，滿足不同樓層不同業(yè)主需求?？臻g可變靈活給業(yè)主無限可能產(chǎn)品策略提升風(fēng)景策略：拓展廳室進(jìn)深的無敵寬景陽(yáng)臺(tái)。寬景陽(yáng)臺(tái)匹配項(xiàng)目條創(chuàng)造無敵觀景觀視野產(chǎn)品策略提升提升溢價(jià)：住宅陽(yáng)臺(tái)半面積贈(zèng)送，飄窗面積全部贈(zèng)送。提高產(chǎn)品溢縱享奢闊舒適空間產(chǎn)品溢價(jià)“立著的”別墅專屬疊墅產(chǎn)品獨(dú)棟化1.獨(dú)門EXCLUSIVEENTRANCE

HALL2.獨(dú)戶EXCLUSIVEHOUSE3.獨(dú)院EXCLUSIVECOURTYARD4.獨(dú)立電梯EXCLUSIVEELEVATOR5.獨(dú)立車庫(kù)EXCLUSIVEGARAGE6.獨(dú)立地下室EXCLUSIVEBASEMENT4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)160下疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)6

M

*

6

.9

M

方

廳

設(shè)

計(jì)上

疊

入

戶

流

線9

M

*

6

.5

M

南

向

超

大

獨(dú)

立

私

享

庭院獨(dú)

立

玄

關(guān)

尊

享

入

戶123416

M

*

6

.9

M

超

大

方

廳

設(shè)

計(jì)L

DK

一

體

化

設(shè)

計(jì)4150上疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)3北

向

庭

院7

.7

5

M

*

3

.7

M

南

向

超

大

獨(dú)

立

私

享

庭

院121一

層

平

面

圖下

疊

入

戶

流

線4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)160下疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)四

位

一

體

，

豪

華

主

臥

套改造前改造后四

位

一

體

，

豪

華

主

臥

套561

.8

M

*

6

M

奢

闊

陽(yáng)

臺(tái)

設(shè)

計(jì)56二

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)150上疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)6

M

*

5

.3

M

方

廳

設(shè)

計(jì)獨(dú)

立

玄

關(guān)

入

戶23456

M

*

5

.3

M

方

廳

設(shè)

計(jì)L

DK

一

體

化

設(shè)

計(jì)超

大

南

向

觀

景

露

臺(tái)

贈(zèng)

送4235三

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)150上疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)2

4

㎡

超

大

北

向

露

臺(tái)

贈(zèng)

送豪

華

主

臥

套67北

向

露

臺(tái)

贈(zèng)

送76四

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)150上疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)5

7

㎡

超

大

北

向

露

臺(tái)

贈(zèng)

送超

大

屋

頂

露

臺(tái)

贈(zèng)

送88屋

頂

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)160下疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)2

.7

M

地

下

一

層

贈(zèng)

送2

.7

M

地

下

一

層

贈(zèng)

送77地

下

一

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案一)160下疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)2

.7

M

地

下

夾

層

贈(zèng)

送2

.7

M

地

下

夾

層

贈(zèng)

送88地

下

夾

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案二)160下疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)6

M

*

6

.5

M

方

廳

設(shè)

計(jì)上

疊

入

戶

流

線9

M

*

6

.5

M

南

向

超

大

獨(dú)

立

私

享

庭院獨(dú)

立

玄

關(guān)

尊

享

入

戶123416

M

*

6

.5

M

超

大

方

廳

設(shè)

計(jì)L

DK

一

體

化

設(shè)

計(jì)4150上疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)3北

向

庭

院6

M

*

3

.7

M

南

向

超

大

獨(dú)

立

私

享

庭院121一

層

平

面

圖下

疊

入

戶

流

線4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案二)160下疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)四

位

一

體

，

豪

華

主

臥

套改造前改造后四

位

一

體

，

豪

華

主

臥

套561

.8

M

*

6

M

奢

闊

陽(yáng)

臺(tái)

設(shè)

計(jì)56二

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案二)150上疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)6

M

*

5

.3

M

方

廳

設(shè)

計(jì)獨(dú)

立

玄

關(guān)

入

戶23456

M

*

5

.3

M

方

廳

設(shè)

計(jì)L

DK

一

體

化

設(shè)

計(jì)超

大

南

向

觀

景

露

臺(tái)

贈(zèng)

送4235三

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案二)150上疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)2

4

㎡

超

大

北

向

露

臺(tái)

贈(zèng)

送豪

華

主

臥

套67北

向

露

臺(tái)

贈(zèng)

送76四

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案二)150上疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)5

7

㎡

超

大

北

向

露

臺(tái)

贈(zèng)

送超

大

屋

頂

露

臺(tái)

贈(zèng)

送88屋

頂

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案二)160下疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)2

.7

M

地

下

一

層

贈(zèng)

送2

.7

M

地

下

一

層

贈(zèng)

送77地

下

一

層

平

面

圖4F疊拼產(chǎn)品-160+150(方案二)160下疊戶型產(chǎn)品+戶型特點(diǎn)2

.7

M

地

下

夾

層

贈(zèng)

送2

.7

M

地

下

夾

層

贈(zèng)

送88地

下

夾

層

平

面

圖洋

房

產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住對(duì)標(biāo)競(jìng)品本案方案

143㎡/4面寬/4房2廳2衛(wèi)佳源海玥府143㎡/3.5面寬/4房2廳2衛(wèi)PK257.7m超大尺度寬廳設(shè)計(jì)寬廳尺度較小14北側(cè)無凹凸，立面更平整空間方正，尺度更舒適結(jié)構(gòu)錯(cuò)落，立面雜亂空間通透性不強(qiáng)233完整4四個(gè)房間含書房45獨(dú)立家政陽(yáng)臺(tái)無家政陽(yáng)臺(tái)1143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)奢享143㎡

核心價(jià)值點(diǎn)獨(dú)立家政陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)餐廚貫穿，南北通透奢華主臥套房超大尺度寬廳設(shè)計(jì)方案一：143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)對(duì)標(biāo)競(jìng)品本案方案

143㎡/4面寬/4房2廳2衛(wèi)佳源海玥府143㎡/3.5面寬/4房2廳2衛(wèi)PK3南向三房設(shè)計(jì)南向兩房12獨(dú)立家政陽(yáng)臺(tái)北側(cè)無凹凸，立面更平整貫穿廳，空間尺度更舒適無家政陽(yáng)臺(tái)234結(jié)構(gòu)錯(cuò)落，立面雜亂空間通透性不強(qiáng)4完整4面寬房型3.5面寬155143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)奢享143㎡

核心價(jià)值點(diǎn)獨(dú)立家政陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)南北貫穿廳設(shè)計(jì)奢華主臥套房方案二：143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)對(duì)標(biāo)競(jìng)品本案方案

143㎡/4面寬/4房2廳2衛(wèi)佳源海玥府143㎡/3.5面寬/4房2廳2衛(wèi)PK2南向三房設(shè)計(jì)南向兩房1北側(cè)無凹凸，立面更平整貫穿廳，空間尺度更舒適結(jié)構(gòu)錯(cuò)落，立面雜亂空間通透性不強(qiáng)233完整4面寬房型3.5面寬414143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)奢享143㎡

核心價(jià)值點(diǎn)大廚房，更多的操作空間獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)南北貫穿廳設(shè)計(jì)奢華主臥套房方案三：143㎡戶型

—

4面寬

4室2廳2衛(wèi)高

層

產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住130㎡角廳戶型

—

3.5面寬

3+1室2廳2衛(wèi)130㎡

核心價(jià)值點(diǎn)角廳設(shè)計(jì)，景觀資源最大化豪華主臥套房大尺度雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)對(duì)標(biāo)競(jìng)品本案方案

113㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)龍湖億聯(lián)春江天璽113㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)PK2貫穿廳，南北通透北側(cè)無凹凸，立面更平整大尺度雙陽(yáng)臺(tái)不夠通透11結(jié)構(gòu)錯(cuò)落，立面雜亂單陽(yáng)臺(tái)233113㎡戶型

—

3面寬

3室2廳2衛(wèi)113㎡

核心價(jià)值點(diǎn)南北貫穿廳設(shè)計(jì)豪華主臥套房大尺度雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)對(duì)標(biāo)競(jìng)品本案方案

100㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)龍湖億聯(lián)春江天璽100㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)PK2豪華主臥套無主臥套房無獨(dú)立玄關(guān)單陽(yáng)臺(tái)1獨(dú)立玄關(guān)231大尺度雙陽(yáng)臺(tái)3100㎡戶型

—

3面寬

3室2廳2衛(wèi)100㎡

核心價(jià)值點(diǎn)南北貫穿廳設(shè)計(jì)豪華主臥套房大尺度雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)T4：113+100+100+130㎡戶型113㎡角廳戶型

—

3面寬

3室2廳2衛(wèi)113㎡

核心價(jià)值點(diǎn)角廳設(shè)計(jì)，景觀資源最大化豪華主臥套房大尺度雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)T6：113+80+80+80+80+113㎡戶型（80㎡戶型為租賃型人才公寓）對(duì)標(biāo)競(jìng)品本案方案

118㎡/3.5面寬/3房2廳2衛(wèi)龍湖億聯(lián)春江天璽117㎡/3面寬/3房2廳2衛(wèi)PK寬廳設(shè)計(jì)核心筒獨(dú)立入戶設(shè)計(jì)大尺度雙陽(yáng)臺(tái)客廳尺度較小12沒有單獨(dú)入戶單陽(yáng)臺(tái)2313118㎡戶型

—

3.5面寬

3室2廳2衛(wèi)113㎡

核心價(jià)值點(diǎn)LDK設(shè)計(jì)豪華主臥套房大尺度雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)T2：118+118陽(yáng)臺(tái)投影面積（一半）1T2戶型套內(nèi)面積套型建筑面積公攤面積本層建筑面積得房率套數(shù)A115bA115b合計(jì)3+1房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)93.3993.393.583.587.15118.20118.2024.8124.8149.6111236.3982.04%186.7805

–

展示區(qū)設(shè)計(jì)方案一

海之翼“海鷗”

，風(fēng)雨中的勇者，自由地飛翔著，永遠(yuǎn)有著不屈不撓的仙人有待乘黃鶴，?？蜔o心隨白鷗。由大海帶來的開闊視野，是活動(dòng)空間在更廣闊區(qū)域的延伸。設(shè)計(jì)將海鷗的飛翔姿態(tài)復(fù)刻于建筑之上，使建筑與展翅擁有了相同的輪廓語(yǔ)匯。示范區(qū)篇

總圖示范區(qū)用地面積：3940㎡建筑面積：1465.48

㎡廣場(chǎng)及景觀面積：2979.51

㎡停車面積：353.53

㎡·

建筑沿中軸布置展示型較好·

與入口相結(jié)合所見即所得·

后期建筑改為商業(yè)及配套，改造性強(qiáng)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

流線分析圖例：2精神堡壘123停車場(chǎng)售樓處入口45售樓處實(shí)體樣板間5431自駕參觀流線人行動(dòng)線“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

體塊分析“嵌”弧形邊界增加形體靈動(dòng)性原始體塊體塊嵌套結(jié)合細(xì)化增加線腳細(xì)節(jié)開弧形窗呼應(yīng)建筑邊界“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

材質(zhì)分析米白色石材香檳金鋁板珠光白鋁板超白LOW-E玻璃“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

平面分析7776727111m5534565m圖例：占地面積：600.96㎡一層平面圖12接待區(qū)展示區(qū)辦公區(qū)5本層建筑面積：600.96㎡本棟建筑面積：1465.48㎡建筑尺寸：長(zhǎng)65m，寬11m建筑層數(shù)：2層67財(cái)務(wù)區(qū)沙盤區(qū)洽談區(qū)公共區(qū)域34“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

平面分析4下2517m112333圖例：占地面積：600.96㎡二層平面圖12樣板房區(qū)公共區(qū)域本層建筑面積：864.52㎡本棟建筑面積：1465.48㎡建筑尺寸：長(zhǎng)65m，寬17m建筑層數(shù)：2層65m辦公區(qū)345工法展示區(qū)兒童游樂區(qū)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

流線分析一層平面圖圖例：參觀流線員工流線“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

流線分析下二層平面圖圖例：參觀流線員工流線“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住方案二

海之光“光”

，能量的源泉，黑暗中的希望，永遠(yuǎn)指引前進(jìn)的方向目窮黃海滿如銀，萬道虹光育蚌珍。由一道纖絕的塵陌，充盈著建筑的一絲柔美。建筑以輕薄造型，消弱建筑的巨大體量的沉重感，通透的玻璃，內(nèi)透溫暖的燈光,形成一座社區(qū)的精神堡壘示范區(qū)篇

總圖示范區(qū)用地面積：3940㎡建筑面積：1339.45

㎡廣場(chǎng)及景觀面積：2979.51

㎡停車面積：353.53

㎡·

建筑沿中軸布置展示型較好·

與入口相結(jié)合所見即所得·

后期建筑改為商業(yè)及配套，改造性強(qiáng)“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

流線分析圖例：精神堡壘2123停車場(chǎng)售樓處入口45售樓處實(shí)體樣板間5431自駕參觀流線人行動(dòng)線“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

體塊分析“推拉”“減”原始體塊根據(jù)流線分割推拉形成功能分區(qū)細(xì)化線腳優(yōu)化、增加律動(dòng)增加線腳、虛實(shí)變化“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

效果展示“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

材質(zhì)分析銀灰色鋁板彩釉中空鋼化玻璃超白LOW-E玻璃香檳金鋁板“青島黃島區(qū)大華·清水灣”

住示范區(qū)篇

平面分析7776727111m5534565m圖例：占地面積：600.96㎡一層平面圖12接待區(qū)展示區(qū)辦公區(qū)5本層建筑面積：600.96㎡