商業(yè)可行性研究報(bào)告

商業(yè)可行性研究報(bào)告商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、市調(diào)工作，市場(chǎng)調(diào)查與分析

目標(biāo)：主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查確立項(xiàng)目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營(yíng)定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格、租賃價(jià)格。

調(diào)查提綱：

1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析

（1）商業(yè)中心分析

（2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

（3）商業(yè)發(fā)展方向

（4）商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

2．周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查與分析

（1）已建成的項(xiàng)目

（2）正在建設(shè)的項(xiàng)目

（3）未來(lái)規(guī)劃的項(xiàng)目

（4）本區(qū)域總體商業(yè)策劃

3．競(jìng)爭(zhēng)性（對(duì)手）商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查與分析

（1）業(yè)態(tài)形式

（2）建筑規(guī)模

（3）經(jīng)營(yíng)狀態(tài)

（4）管理方式

（5）租金水平

（6）優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

4．商圈調(diào)查與分析

（1）主要區(qū)域商圈

（2）次要區(qū)域商圈

（3）邊緣區(qū)域商圈

（4）人口因素(人口數(shù)、家庭戶(hù)數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)

（5）收入狀況

（6）購(gòu)物規(guī)律

城市性質(zhì)

交通設(shè)施

商業(yè)建筑特點(diǎn)

居住分布特點(diǎn)

居民生活狀況

消費(fèi)特點(diǎn)

品牌偏好

流動(dòng)范圍

人口規(guī)律分析

5．購(gòu)物方式的調(diào)查與分析

（1）顧客來(lái)源

（2）附加顧客來(lái)源

（3）汽車(chē)購(gòu)物人的狀況

（4）自行車(chē)購(gòu)物人的狀況

（5）公交車(chē)購(gòu)物人的狀況

（6）步行購(gòu)物人的狀況

（7）正常工作購(gòu)物狀況

（8）節(jié)假日購(gòu)物的狀況

（9）購(gòu)物觀念的變化情況

6．外部環(huán)境的調(diào)查與分析

商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研

（1）商業(yè)街的長(zhǎng)度、寬度

（2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)

（3）地勢(shì)與氣候特點(diǎn)

（4）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向

（5）擬建項(xiàng)目的朝向

（6）比鄰項(xiàng)目的衛(wèi)生狀況、照明狀況

（7）廣告位置

公共設(shè)施的調(diào)研與分析

（1）公交車(chē)?？空?/p>

（2）街道指示牌

（3）廣告牌

（4）電話(huà)亭

（5）綠化

（6）噴泉

（7）小品

（8）消防

（9）垃圾箱

城市文脈的調(diào)研與分析

（1）商業(yè)街名稱(chēng)

（2）歷史文化特點(diǎn)

（3）地域特色

（4）周邊人口特色

（5）家庭特征

（6）環(huán)境狀況

7、商鋪投資人調(diào)查

(1)投資類(lèi)型

(2)收入

(3)投資方向

(4)投資經(jīng)驗(yàn)

(5)職業(yè)

(6)教育狀況

(7)社會(huì)階層

(8)投資能力

(9)價(jià)格認(rèn)知度

(10)區(qū)域投資狀況分析

8、商鋪?zhàn)赓U人(或經(jīng)營(yíng)者)調(diào)查

(1)單位、個(gè)人

(2)面積

(3)租金

(4)類(lèi)型

(5)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)

(6)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)

(7)周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)分布與狀況調(diào)查分析

(8)各租賃人支付能力與方式

(9)租賃需求分析

9、項(xiàng)目位置調(diào)查

(1)人流量、人流分布

(2)人流、車(chē)流、物流的方向

(3)未來(lái)人流分布

(4)人流類(lèi)別

(5)交通狀況

(6)進(jìn)出口狀況

(7)停車(chē)狀況

10、商業(yè)物業(yè)分析

商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析

（1）大型購(gòu)物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（2）區(qū)域購(gòu)物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（3）社區(qū)購(gòu)物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（4）郊區(qū)購(gòu)物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（5）購(gòu)物中心的分類(lèi)

（6）出租率

（7）租金水平

商業(yè)物業(yè)需求分析

（1）百貨店

（2）超市

（3）專(zhuān)業(yè)店

（4）專(zhuān)賣(mài)店

（5）便利店

（6）餐飲店

（7）美容店

（8）特色店

（9）折扣店

（10）直銷(xiāo)點(diǎn)

（11）影劇院

（12）娛樂(lè)中心

（13）酒吧、茶館

（14）汽車(chē)店

（15）書(shū)店等

（16）飽和度

（17）租金水平

市場(chǎng)調(diào)查工作要圍繞以下幾個(gè)重點(diǎn)予以透徹展開(kāi)：

其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購(gòu)物習(xí)慣、文化教育背景?！ň幼∪巳汉土鲃?dòng)人群）

其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會(huì)、政治背景與環(huán)境?！ㄈ宋沫h(huán)境和歷史沉淀）

其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃與未來(lái)新增人流?！ㄎ磥?lái)前景與新增機(jī)會(huì)）

其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）

其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性?！ń煌▽?dǎo)線）

從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

二、市場(chǎng)定位工作

1．項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位

（1）整體定位

（2）總體概念

（3）總體策劃思想與理念

（4）定位的原則

2．經(jīng)營(yíng)定位

（1）經(jīng)營(yíng)方式的比例構(gòu)成

（2）商圈范圍

（3）年齡劃分

（4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成

（5）主力店、次主力店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、特色店構(gòu)成比例

3．業(yè)態(tài)功能分區(qū)

1）品類(lèi)分區(qū)：

（1）平面分區(qū)（樓層分區(qū)）

（2）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）

（3）百貨類(lèi)

（4）超市類(lèi)

（5）專(zhuān)業(yè)店類(lèi)

（6）專(zhuān)賣(mài)店類(lèi)

（7）餐飲類(lèi)

（8）娛樂(lè)類(lèi)

（9）文化類(lèi)

（10）服務(wù)類(lèi)

（11）信息類(lèi)

（12）展示類(lèi)

2)業(yè)態(tài)功能分區(qū)

（1）主力店

（2）次主力店

（3）商業(yè)街

（4）面積分配比例

3)外部交通組織

（5）汽車(chē)

（6）公交車(chē)

（7）自行車(chē)

4)內(nèi)部交通組織

（8）步行人流

（9）貨流

（10）汽車(chē)交通

（11）停車(chē)場(chǎng)

（12）主通道、次通道

（13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

4)周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃

（14）主題、特色

（15）與項(xiàng)目的相溶性

（16）策劃內(nèi)容

4．內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃

（1）人流導(dǎo)線圖

（2）車(chē)流導(dǎo)線圖

（3）貨物導(dǎo)線圖

（4）外部交通組織圖

5．商鋪?zhàn)赓U人(經(jīng)營(yíng)者)定位

(1)租賃人分類(lèi)

(2)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型

(3)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)

(4)租金意向、租期

(5)租賃面積

(6)租賃形式

(7)目標(biāo)客戶(hù)群

6．商鋪投資人定位

(1)目標(biāo)客戶(hù)

(2)投資習(xí)慣

(3)付款能力

(4)意向性?xún)r(jià)格

(5)按揭

7．建筑物定位建議

（1）項(xiàng)目規(guī)劃建議

（2）組團(tuán)規(guī)劃建議

（3）交通道路

（4）整體風(fēng)格建議

（5）外立面建議

（6）園林景觀建議

（7）樓宇建議

（8）裝修建議

（9）裝飾建議

（10）物業(yè)建議

市場(chǎng)定位主要解決以下幾個(gè)問(wèn)題：其一，