房地產(chǎn)項目收購與轉(zhuǎn)讓中的常見法律風(fēng)險及其防范對策審批稿

房地產(chǎn)項目收購與轉(zhuǎn)讓中的常見法律風(fēng)險及其防范對策產(chǎn)開發(fā)，按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》的定義，是指在依法取得的國有地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為一種周期長、環(huán)節(jié)的商業(yè)活動，房地產(chǎn)開發(fā)的過程也是一個風(fēng)險相伴的過程。而法律風(fēng)險在房產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上亦無處不在，充斥于從立項報批、土地取得、施工建、到房屋銷售的各個階段。其中，在房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，往往會由于一不慎而導(dǎo)致項目收購與轉(zhuǎn)讓的整體失敗，這種開發(fā)中的全局性風(fēng)險尤其需要目收購中的法律風(fēng)險及其防范(一)主要風(fēng)險第四十條的規(guī)定，收購的項目應(yīng)符合以下法定條件，否則，將會因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而可能導(dǎo)致項目收購協(xié)議無效：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證(3)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；(二)防范對策件，充分考慮可能存在的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無瑕疵 (如有無抵押登記、是否被查封等)，土地使用權(quán)是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空間、項目的設(shè)計用途等是否符合受讓方的投資需求(若不符合需求可否依法變更)，相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好，如有無建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。2、確認(rèn)是否符合上述法定轉(zhuǎn)讓條件。注意認(rèn)定完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，不包括已交納的土地出讓金。應(yīng)由建設(shè)銀行出具審核開發(fā)建設(shè)資金達(dá)訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失)等。土地使用權(quán)人拆遷補(bǔ)償安置工作，地上現(xiàn)存建筑物和構(gòu)筑物的所有權(quán)人和相應(yīng)的土地使用權(quán)人在法律上依然享有完全的物權(quán)，因此新的土地使用權(quán)受讓中標(biāo)人面對的法律關(guān)系較為復(fù)雜。我國物權(quán)法更加嚴(yán)格地限制了征收條件，這必將使我國現(xiàn)行的征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生重大變化，無疑會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房十六條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對擔(dān)保物權(quán)制度作了押，基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等大大拓寬了企業(yè)的融資渠道，另一方面也增加了企(二)防范對策，為了清楚地判斷股權(quán)的價值，股權(quán)受讓方必須有十分充分的了解。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債，還必須判斷目標(biāo)公司是否存在或有債務(wù)，即是否存在對外擔(dān)保。力或者產(chǎn)生對抗第三人的效力，必須辦理登記，這就到相關(guān)登記主管部門查詢核實(shí)，如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所國有土地管理部門、工商行政管理部門、交通運(yùn)輸工最大程度地降低投資風(fēng)險。除了上述對項目本身的調(diào)影響股權(quán)受讓方利益的因素。具體來說，應(yīng)當(dāng)主要從1、標(biāo)的公司的基本資料。如公司是否正常經(jīng)營(營業(yè)執(zhí)照是否正常年檢，有無主體適格(實(shí)際出資人與登記股東是否一致，出資是否標(biāo)的是否適格(股權(quán)有無抵押登記或被查封)，對外轉(zhuǎn)法律及公司章程的程序和實(shí)體規(guī)定)。這類信息可以到查詢工商登記詳檔，并到目標(biāo)公司核實(shí)與工商登記是否一致。業(yè)應(yīng)當(dāng)級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從情況，并確定目標(biāo)公司具備承擔(dān)轉(zhuǎn)讓要求，應(yīng)特別注審查標(biāo)的公司對外簽署的合同及其履行情況。特別是標(biāo)的公司的對應(yīng)重點(diǎn)審查，并逐一到相關(guān)登記機(jī)關(guān)核實(shí)，以期最大程度地反映標(biāo)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險及其防范轉(zhuǎn)讓方式(一)項目直接轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。項目轉(zhuǎn)讓是指將已經(jīng)獲得立項批準(zhǔn)具備開工條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給第三方的行為。在時間點(diǎn)上項目轉(zhuǎn)讓是指在取得商品(二)項目直接轉(zhuǎn)讓中的主要法律風(fēng)險。項目轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)要求轉(zhuǎn)讓方對項目轉(zhuǎn)(三)防范對策：費(fèi)負(fù)擔(dān)要有充分了解。項目直接轉(zhuǎn)讓一是手續(xù)復(fù)有可能面臨被調(diào)整用地面積、容積率、土地用途等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的風(fēng)險；二是和交易手續(xù)費(fèi)。將可能因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。(一)、項目公司轉(zhuǎn)讓的含義。“房地產(chǎn)項目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資種轉(zhuǎn)讓是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓以達(dá)到房地產(chǎn)項目投資主體(二)、項目公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢。通過項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)開發(fā)項目的間接轉(zhuǎn)讓，是我國房地產(chǎn)二級市場上，項目轉(zhuǎn)讓最常見的兩種方式之一。其優(yōu)點(diǎn)在于開發(fā)主體不變，故無需履行項目轉(zhuǎn)讓的一系列審批和備案手續(xù)。避免了項目直接轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)過繁，耗時過久，交易成本過高2、一般沒有項目轉(zhuǎn)讓法定轉(zhuǎn)讓條件的限制，只需符合公司法股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序即的是項目公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項公司的資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)，項目的經(jīng)營主體不變，故也不要求出讓方已取(三)項目公司轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險。件的情況下，項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在被認(rèn)定為“以合法形式掩蓋非法目的”的風(fēng)險。實(shí)踐中，有些地方的土地管理部門與工商部門聯(lián)合規(guī)定了一批尚未完成項目開發(fā)投資任務(wù)的項目公司的名單，規(guī)定這些公司的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。理由是：我國民法通則和合同法所規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”的合同無效。筆者認(rèn)為，這種作法沒有法律依據(jù)。因?yàn)閮烧叩姆申P(guān)系不同，項目轉(zhuǎn)讓的合同標(biāo)的是項目或土地使用權(quán)；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同標(biāo)的是股權(quán)，受《公司法》及《公司登記管理條例》等部門法的約束和調(diào)整，在法無明文規(guī)定股權(quán)