上海浦江名邸名盤策劃案

上海浦江名邸名盤策劃案筑的詩篇“建筑師的任務(wù)并不在于設(shè)想出技術(shù)解答，而是將它們轉(zhuǎn)為人性化……建筑師在技術(shù)的介入上賦予它以人類的意義”。建筑藝術(shù)難以言狀，并非所有的住宅建筑，都要達(dá)到建筑藝術(shù)的高度。住宅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、批量化，要求住宅設(shè)計(jì)要遵守簡(jiǎn)約的形式，合理的功能，技術(shù)的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的耐用等基本規(guī)律。傳統(tǒng)的建筑標(biāo)準(zhǔn)就是“方便、堅(jiān)固、愉悅?！辈环痢耙孕问絾酒鸸δ??！币苍S“浦江名邸”要站在哲學(xué)的角度思考建筑以外的問題：人憑什么買這處房子而不買別處房子；怎樣讓人讀懂要買的房子，怎樣能讓他們?cè)谀闾峁┑纳瞽h(huán)境中，感覺生活的價(jià)值在增值。圍中創(chuàng)造建筑的形式美，生活的環(huán)境美，去創(chuàng)造設(shè)計(jì)一群人的生活新空間和他們讀得懂也因?yàn)槿绱?，使“浦江名邸”不知不覺的走向藝術(shù)，并內(nèi)斂文化底蘊(yùn)，走向“不知周邊環(huán)境浦江名邸位于虹口區(qū)周家嘴路以北，海倫路以東，通州路以西，海拉爾路以是目前虹口樓盤集中開發(fā)地區(qū)。隨著明珠二號(hào)線的動(dòng)工建造和大連路越江隧道工程的啟動(dòng)，這一地區(qū)必將掀起虹口新一輪高尚住宅區(qū)的開發(fā)高潮，當(dāng)然，樓盤竟?fàn)幰矊⒏鼮榧ね晟?。但周圍舊區(qū)林立，暫時(shí)景觀不是太好。但周邊新建樓盤較多，從側(cè)面也可反映出未來的發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)然也反映出競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化。因此怎樣跳出周邊競(jìng)爭(zhēng)的怪圈必須充概況，才能做到知己知彼百勝不殆。都市景苑”，“海倫香榭”，“瑞虹新，跳出既成慣例，從而一炮打響。地段優(yōu)勢(shì)臨近黃浦江是浦江名邸最大的優(yōu)勢(shì)、賣點(diǎn)，只有充分抓住并將之賦予建筑深厚的文化內(nèi)涵。外灘悠久的文化背景及其在上海特殊的核心地位，有著不可言狀的地勢(shì)市中心住宅從來就稀有＆珍貴。每一座城市都需要一幢代表性建筑，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)隨著城市的發(fā)展，越來越多的人指責(zé)現(xiàn)代城市建筑逐漸趨向于生硬、冷冰、單調(diào)、只注重物質(zhì)功能和材料結(jié)構(gòu)而忽視了建筑的精神。因此怎樣賦于建筑新的內(nèi)涵和精神，恐怕作為有遠(yuǎn)見的發(fā)展商最為著心著力的一件事。、建筑外立面直到房型的設(shè)計(jì)無一不精心考究。建筑順應(yīng)、表現(xiàn)自然，追求綠色、舒適、著中國(guó)加入世貿(mào)組織最終成功。作為中國(guó)的金融中心上海，這是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇，欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，必將引發(fā)新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱潮。將有更多的海外投資人士駐鑒于周邊個(gè)案情況，走一條乍看似乎不符合常規(guī)的高檔路線，其實(shí)正是浦江名邸的高明一群自詡有品位，追求高質(zhì)量生活的人，這群是中國(guó)最先跨進(jìn)中產(chǎn)階級(jí)，可說是生活在不知浦江名邸不算上海人，不住浦江名邸不算有品味。(1)三資企業(yè)主及高級(jí)管理人士(2)境外人士及外地投資人士(3)有錢的自由職業(yè)者(諸如流行作家，影視界明星)(4)其他投資置業(yè)人士住里面非富即貴；浦江名邸是一個(gè)有著深厚文化內(nèi)涵，住里面，你就是有眼光有品位之2、開盤形象→小眾傳播大眾報(bào)導(dǎo)→代言人3、開盤引爆→媒體廣告、軟新聞繼續(xù)炒作→代言人4、熱銷→媒體廣告強(qiáng)式推出→現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)關(guān)重要。名邸廣告表現(xiàn)基調(diào)為：廣告媒體→名人專訪→軟新聞炒作→反復(fù)運(yùn)用，制定的廣告表現(xiàn)方式為：范，支持理由：八十年代走紅，至今人在許多人當(dāng)中擁有較高的知名度，并符合生活在從東方到西方，從中國(guó)到紐約，中西合璧的血統(tǒng)讓他更具國(guó)際代表性。無論從流行歌曲還是對(duì)百老匯歌劇的孜孜追求，都體現(xiàn)了他對(duì)藝術(shù)的崇尚與熱愛。高大英俊的外形更成為眾多品牌的代言人，個(gè)中的魅力不言而喻。宅的主題，以恢宏、壯觀而不失浪漫高雅的廣告形象感染客戶群，激發(fā)親臨現(xiàn)場(chǎng)的沖(1)貴胄俱樂部申請(qǐng)條件。喝藍(lán)山，更欣賞畢加索，黃浦江畔新名邸，現(xiàn)代豪宅蓄勢(shì)待發(fā)。(1)浦江名邸之魅力。(2)浦江名邸之宣言。生(2)真品，才能凝聚真正有品位的人。恭賀[浦江名邸]開盤一周結(jié)緣二百位超凡俊仕，共饗藝術(shù)生活詠嘆調(diào)！往藝術(shù)人生(1)暢游。邸]一步間。坐享世紀(jì)美景，更搶先占盡便利之(2)(3)(4)施展有機(jī)建筑精華，人與自然和諧對(duì)話，親水廣場(chǎng)，曲徑通幽，四季花現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義外觀，沖破常規(guī)框框，嚴(yán)謹(jǐn)立面迎接流動(dòng)的陽光，儼然天地間淋漓凡爾賽的金碧輝煌，揮灑畢加索的天才創(chuàng)想，從大堂到大家，每一個(gè)轉(zhuǎn)身都發(fā)現(xiàn)一座傳承永世的藝術(shù)館。中庭氣宇軒昂，與主人的氣質(zhì)相得益彰，世界博覽精粹不經(jīng)意間闖入眼5、現(xiàn)場(chǎng)接待中心(樣板房)到完美。，務(wù)賓至如歸。來客接待室：接待中心避免做成談判桌式的一般售樓處感覺，在服務(wù)中滲透淡淡的文化看著窗外的中庭。過道：過道是很被忽視的地方，但如果布置好，諸如掛一些精美的KT版做裝飾，可從上讓來客充分體會(huì)到濃濃的藝術(shù)氛圍。淞路、峨嵋路地塊研展分析報(bào)告、全市房地產(chǎn)綜述及市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、全市2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述三、全市2001年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)況周邊各案面積分析邊各案去化分析七、本案區(qū)域未來動(dòng)態(tài)分析分析部建議增長(zhǎng)，供求關(guān)系日趨平衡，價(jià)格穩(wěn)健上揚(yáng)，存量產(chǎn)權(quán)房交易量在商品房交易總量中的份循環(huán)的軌道。政府制定和實(shí)施的各項(xiàng)政策舉措對(duì)施放市場(chǎng)的能量起到了關(guān)鍵作用。具體體現(xiàn)在幾(1)通過政府行為和市場(chǎng)行為相結(jié)合，巨額投資著力于市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，經(jīng)過 (2)為投資開發(fā)主體制訂各類相關(guān)的行之有效的“游戲”規(guī)則，適時(shí)梳理市場(chǎng)體取消福利分房與進(jìn)一步降息、降稅的經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)動(dòng)，及動(dòng)遷貨幣化安置，擴(kuò)大已售公房買、售范圍等政策的實(shí)施，不但極大的激發(fā)了消費(fèi)者改善居住條件的愿望，而B、內(nèi)銷商品房市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)換為了為了對(duì)供求態(tài)勢(shì)做具體的了解、分批準(zhǔn)上市預(yù)售面積(南市)區(qū)、盧灣區(qū)和靜安區(qū)所組積進(jìn)行了對(duì)比:整體上穩(wěn)步趨于平衡，但不同區(qū)域的供求轉(zhuǎn)換速度卻有著明顯差異。中心城區(qū)因空間狹小，其供求量一直處于低位運(yùn)行狀態(tài)，到2000年還呈“供求倒掛”狀態(tài)；中心市區(qū)雖然起點(diǎn)最高，但連續(xù)比從1：躍至1：，這種供求關(guān)系大幅度的變化，與人口導(dǎo)入?yún)^(qū)物業(yè)的價(jià)格品質(zhì)配比、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件的巨大改善密切關(guān)系，同時(shí)從另一個(gè)側(cè)面反映出人口導(dǎo)入期在功能定位時(shí)上述因素的配套相對(duì)滯后。化依舊是一個(gè)沉重的話題，不容過于樂觀。C、樓市重心梯度外移，中心城區(qū)“空心化”現(xiàn)象顯現(xiàn)內(nèi)銷商品房預(yù)售登記面積(萬平方米)1997199819992000中心城區(qū)其中量面積量(%)(%)量面積量(%)(%)快；人口導(dǎo)入?yún)^(qū)則呈交易量和交易比例通向增長(zhǎng)的運(yùn)萬平米，而兩者所占比例則分別呈增大和減少的反升至%，銷售量所占比例則從%降至%。人口導(dǎo)入?yún)^(qū)則另有一番景象，憑借人口導(dǎo)入機(jī)制和天時(shí)(開發(fā)空間廣闊)、地利(交通便利)、人和(產(chǎn)品問津者多)的條件，供應(yīng)量除1997外，則顯得較為均衡，所占比，伴隨著上海城市化的進(jìn)程，上海樓市的重心已經(jīng)移定程度的體現(xiàn)。比重連續(xù)三年下降。同時(shí)，辦公用房“隱性”增長(zhǎng)勢(shì)頭有增無減(單位購買住宅用于辦B、新增經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量將會(huì)有所回縮1.隨著內(nèi)外銷用地的并軌和土地出讓方式由協(xié)議出讓變?yōu)榕馁u和投標(biāo)出讓形式，隨意取得土地的現(xiàn)象將大為減少，“價(jià)高者得”將有效提高土地入市門檻，以熟地形式體系得到有效梳理；3.由于樓市在2000年的出色表現(xiàn)，目前利用已入市上未開發(fā)的存量土地進(jìn)行“炒作”重新回潮且來勢(shì)兇猛，也不排除出現(xiàn)對(duì)新增用地“先斬后奏”的“圈地運(yùn)工上半年預(yù)售的項(xiàng)目轉(zhuǎn)而集中，將在下半年預(yù)售。入市同期的推遲，導(dǎo)致商品房批準(zhǔn)面積。資金周轉(zhuǎn)周期延長(zhǎng)，會(huì)被追加到房?jī)r(jià)中去的貸款利息額增暗的福利補(bǔ)貼，對(duì)房?jī)r(jià)提升起到推波助是境外人士強(qiáng)烈的購房欲望，強(qiáng)勁的樓地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)⒅饾u形成企業(yè)集團(tuán)化、樓盤適度規(guī)?；?、生產(chǎn)要素的技術(shù)集約化及分工專業(yè)化與項(xiàng)目運(yùn)作一體化相結(jié)合的競(jìng)爭(zhēng)格局。介紹虹口區(qū)位于上海北部稍偏東。地理位置優(yōu)越，是除浦東新區(qū)以外上海市唯一集中央商務(wù)浦、寶山區(qū)接壤，使兩區(qū)通向市中心的必經(jīng)之路。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中有魯迅故居、魯迅墓等一大批中國(guó)現(xiàn)代文化名人的遺址、遺跡；北外灘航運(yùn)一條街的開發(fā)已進(jìn)入啟動(dòng)階段。療資源互補(bǔ)，第四人民醫(yī)院和江灣醫(yī)院新樓竣工、投入使業(yè)化進(jìn)程，多倫路文化名人街修舊如初，豐富了虹口足球6812積(平方收入億元，同比增長(zhǎng)%；其中，區(qū)級(jí)財(cái)政收入億元，同比增長(zhǎng)%收支平衡。建筑業(yè)總產(chǎn)值質(zhì)量總體良好。產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全區(qū)公有總量比重顯著增大，高新技術(shù)正成為虹口經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)體制改革不斷推進(jìn)，區(qū)內(nèi)非公經(jīng)濟(jì)與公立了區(qū)小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)中心，扶持搞好區(qū)內(nèi)中小企，拓寬招商渠道，開拓樓宇招商內(nèi)涵，加強(qiáng)以商招商，培完工，全年完成固定資產(chǎn)投資億元，周家嘴路—海寧路拓本案所處黃浦江以北，大連西路以南的南部地區(qū)該區(qū)域建成于二十世紀(jì)處，靠近北外灘大改善，成為虹口南部地區(qū)的交通主干道，成為連接浦東、楊浦、虹口、閘北、普陀、大連路越江隧道工程的啟動(dòng)，這一地區(qū)必將掀起虹口新一輪高尚住宅區(qū)的開發(fā)高潮，當(dāng)竟?fàn)幰矊⒏鼮榧ち摇|大名路888弄號(hào)案名地址-135004400-6000價(jià)00銷售率00化率積率4．94得房率物管費(fèi)2調(diào)查日期01/10/1401/10/1401/10/1401/10/14案名地址開發(fā)商6-100000價(jià)-銷售率化率積率4-得房率物管費(fèi)未定交房日期00(小高層/28/29賞家7000414243444546474849505254565860626466687072747688909294962、如本案產(chǎn)品以精裝修形勢(shì)出現(xiàn)，結(jié)合產(chǎn)品本身其他因素附加價(jià)值的提升，則可能會(huì)以全新的姿態(tài)引爆當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。(祥見產(chǎn)品建議部分)00(分三期)0合計(jì)7330005314257800。2、除陽光前景和紫虹嘉苑尚未開盤，銷售率暫時(shí)無法統(tǒng)計(jì)之外，其他相關(guān)樓盤銷售率時(shí)無法統(tǒng)計(jì)之案量。因此，我公司認(rèn)為本項(xiàng)目處于一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)之激烈區(qū)域內(nèi)。96—9960—65萬灘花苑66—78萬78苑萬62—66萬萬80—85家萬二房主力面積二房面積(M2)：95100105110115120125總價(jià)(萬元)：4550556065707508590總價(jià)6065707580859095100105110115120交房日期02．123香港麗園202．7全全無6、10新外灘鑒賞家20—2402/3灘花苑(會(huì)所)無無會(huì)所設(shè)施齊全會(huì)所設(shè)施齊檔收入檔收入群體，部分外籍人士本區(qū)、本市中高收入群體(外企、合本區(qū)、本市中等收NP、POP壘NP、POP居民住宅區(qū)、東方明珠、黃浦江、外灘、小陸家嘴居民住宅區(qū)、周家嘴路、小區(qū)自身景觀、東方明珠、金茂大廈居民住宅區(qū)小區(qū)自身景外灘、黃浦江、東方明群體(外企、合企等)部分外籍人士NP、POP苑家無全無。長(zhǎng)寧區(qū)——圣約翰名邸徐匯區(qū)——東方曼哈頓普陀區(qū)——光明城市案案名圣約翰名邸東方曼哈頓中凱城市之光開發(fā)商綠地(集團(tuán))東方海外中凱置業(yè)——16293000000000銷售率積率3．7得房率第一太平洋戴維斯物管費(fèi)2002．12調(diào)查日期01/10/1401/10/142001．10．14案案名地址開發(fā)商香港天安中國(guó)投資價(jià)0銷售率0化率積率4．4得房率物管公司怡高物業(yè)港力物業(yè)物管費(fèi)02．12名邸積90—106積高收入群體(外企、合企等)部分外高收入群體(外企、POP、DM、SP、輕軌設(shè)施(會(huì)全全延中綠地、延安全入群體(外企、合企等)部分外高架、人民廣場(chǎng)長(zhǎng)壽公園、長(zhǎng)壽全入群體(外企、合企等)部分外路、亞新生活廣場(chǎng)蘇州河、居民住全入群體(外企、合企等)部分外籍人士。5、以上之重要各案建材以及裝修標(biāo)準(zhǔn)：電梯采用高效電動(dòng)機(jī)配合精密電腦程序控制系統(tǒng)，裝置安全煞停系統(tǒng)、防碰撞安全電眼及保安閉路電視。10、有線電視：每戶預(yù)設(shè)有線電視接收終端，電視插座設(shè)于客廳及主人房(一房一廳房型只設(shè)于客廳)。11、電源/電話/對(duì)講機(jī)：客飯廳及每個(gè)睡房均預(yù)先設(shè)入墻高級(jí)安全電插座及開關(guān)燈掣。12、衛(wèi)生間：“TOTO”浴缸、洗手貧及連體坐廁(工人房衛(wèi)生間除外)，配以“TOTO”單孔單柄龍頭、花灑、卷紙架、皂盅，“正野”牌排風(fēng)扇，“奧普”浴霸，鋁質(zhì)吊頂，勞倫斯”墻磚或“嘉德”玻璃馬賽克，“勞倫斯”或“奧“英雄”牌三眼搪瓷脈沖點(diǎn)火煤氣灶，“玉立”牌深隆”家用凈水器，“維德”地磚，“勞倫斯”或“環(huán)“開利”空調(diào)，“匯麗”復(fù)合地板及提高供電配置容量。童游戲室、閱覽室。2、外觀：外墻采用優(yōu)質(zhì)面磚和高品質(zhì)涂料相結(jié)合，整體系用豪華高雅的色調(diào)處理。6、陽臺(tái)：采用開放式景觀陽臺(tái)(高層次除外)。熱水管，設(shè)置足夠電源插座；墻地面立的電站，保證每戶的用電需求。外機(jī)安裝位置及管線穿墻孔。(注：全裝修房選用菜單式套餐，供客戶自行選擇)燈光襯托居家的品位感。浴室廚房及陽臺(tái)均采用羅馬瓷磚。(以菜單式裝修為主，供客戶自行選擇)6、內(nèi)墻：客餐廳及臥室采用高級(jí)內(nèi)墻涂料(以知名高檔品牌為宜)，浴室廚房配以羅馬瓷磚貼面。(以菜單式裝修為主，供客戶自行選擇)別式吊頂燈，電梯間流明藝術(shù)天花板配合藝術(shù)燈。(以菜單式裝修為主，供客戶)1．前后陽臺(tái)設(shè)水龍頭、曬衣架、排水系統(tǒng)。2.各戶設(shè)專用信箱。3.各戶專用獨(dú)立水電煤表。(遠(yuǎn)程抄表)1.以精裝修房推出(可體現(xiàn)在樣板房之中)理由1:附近各案無此類產(chǎn)品，瑞虹新城裝修廚、衛(wèi)其余毛壞交屋。恒城花園裝修一般2.先造綠化以及停車廣場(chǎng)理由3：在廣場(chǎng)表現(xiàn)上必須有一定的特色，如噴泉、廣播、音響或公告牌等。目的加過路客的回頭率，突出各案地理位置。3.物業(yè)管理建議：聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司提高物業(yè)水準(zhǔn)。物業(yè)管理與銷售同步進(jìn)駐，配合銷售。車門、引導(dǎo)進(jìn)入售露處、敬禮、拉門、幫助客戶提重物等細(xì)節(jié)動(dòng)作)高品位樓盤必須由高品位的物業(yè)管理，由高品位的服務(wù)，在細(xì)節(jié)上注重表達(dá)最好的方式是在客戶面前展示。讓客戶對(duì)以后物業(yè)管理有所了解，對(duì)以后自己的居住環(huán)錦有信心。會(huì)所所有項(xiàng)目確定先建，部分設(shè)施可在開盤之前啟用，增加客戶對(duì)開發(fā)商實(shí)力的認(rèn)可。用部分設(shè)施是與周邊物業(yè)在品質(zhì)上區(qū)分的有效手段，也是提高自身物業(yè)品質(zhì)如又可能把會(huì)所建立在會(huì)所之內(nèi)，可節(jié)約成本，在外部廣場(chǎng)設(shè)置引導(dǎo)旗、精神堡壘等引導(dǎo)客戶進(jìn)售樓處。