物業(yè)管理公司維修服務(wù)工作手冊(cè)

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SP-09-01維修組織機(jī)構(gòu)圖

SP-09-02管理處技工班職責(zé)

SP-09-03管理處技工班長(zhǎng)職責(zé)

SP-09-04管理處技工崗位職責(zé)

SP-09-05業(yè)主房屋維修管理規(guī)定

SP-09-06維修安全工作制度

SP-09-07上門維修工作細(xì)則

SP-09-07-R01留言條

SP-09-07-R02派工單

SP-09-08維修工作流程

SP-09-09維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

SP-09-10維修過(guò)程的檢驗(yàn)

SP-09-11不合格材料及不合維修服務(wù)的控制

SP-09-12維修指導(dǎo)書(shū)

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-01

工作文件版號(hào)/改次：A/0標(biāo)題：維修組織機(jī)構(gòu)圖頁(yè)碼：1/1

管理處經(jīng)理工程主管

技工班長(zhǎng)運(yùn)維行修技工

編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-02

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：管理處技工班職責(zé)頁(yè)碼：1/1

確保小區(qū)內(nèi)建筑完好，機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)作。為業(yè)主（使用人）提供安全、舒適、

方便的工作和居住環(huán)境。

1.負(fù)責(zé)管理處２４小時(shí)值班，監(jiān)控設(shè)備、接聽(tīng)住戶電話并作好記錄；

2.每天定時(shí)巡視各類機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修理；重大問(wèn)題迅速上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。

3.對(duì)全部設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)及定期檢修，確保設(shè)備良好可靠地運(yùn)作；

4.對(duì)各類公共設(shè)施按時(shí)進(jìn)行維修，確保其使用功能；

5.對(duì)各類突發(fā)性故障進(jìn)行搶修；

6.及時(shí)、合理解決業(yè)主的請(qǐng)修；

7.節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實(shí)際情況做好節(jié)水節(jié)電措施；

8.為更好地為業(yè)主服務(wù)，確保各類設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，提出設(shè)備設(shè)施的局部改造方案，報(bào)管理處經(jīng)理及專業(yè)工程師審核后實(shí)施；

9.按規(guī)定對(duì)小區(qū)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)缺；

10.執(zhí)行公司及管理處工作計(jì)劃，遵守公司一切規(guī)章制度。

編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-03

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：管理處技工班長(zhǎng)職責(zé)頁(yè)碼：1/1

1.帶領(lǐng)全班技工執(zhí)行公司制定的機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保設(shè)備的完好及正常運(yùn)行；

2.每天具體安排班內(nèi)員工的工作，監(jiān)督檢查技工班工作的完成情況以及工作質(zhì)量；

3.整理管理處設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄；指導(dǎo)并檢查技工的各項(xiàng)工作記錄；

4.接受小區(qū)工程主管的維修安排要求，及時(shí)組織修復(fù)并作記錄；

5.在部門主管指揮下，帶領(lǐng)全班技工對(duì)小區(qū)內(nèi)各類突發(fā)故障進(jìn)行搶修；

6.監(jiān)督協(xié)調(diào)材料、工具的使用情況，定期向工程物料部采購(gòu)員反饋材料工具的質(zhì)量以及使用情況；

7.組織本班員工的每天培訓(xùn)工作，努力提高思想素質(zhì)和專業(yè)技能；

8.指導(dǎo)技工按規(guī)范開(kāi)展工作，及時(shí)糾正不合格；對(duì)不稱職技工向管理處工程主管提出處理意見(jiàn)。

9.根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)設(shè)備設(shè)施的局部改造進(jìn)行調(diào)查和研究，積極提出合理化建議。

編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-04工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：管理處技工崗位職責(zé)頁(yè)碼：1/1

1.遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，按規(guī)定著裝及使用文明用語(yǔ)，樹(shù)立公司良好形象；

2.參加管理處日常值班，堅(jiān)守崗位，監(jiān)控各類機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況，接待并處理業(yè)主及住戶的請(qǐng)修，按規(guī)定作好相關(guān)記錄；

3.按規(guī)定定期對(duì)各類公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡視及維修保養(yǎng)，作好工作記錄；

4.積極參加管理處各類培訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平；

5.愛(ài)護(hù)工具、節(jié)約各類維修材料，認(rèn)真執(zhí)行落實(shí)節(jié)電、節(jié)水措施，積極主動(dòng)提出各種合理化建議；

6.積極參加各種故障搶修工作，遵守安全操作規(guī)程及維修技術(shù)程序；

7.服從班長(zhǎng)調(diào)度、安排；認(rèn)真完成班長(zhǎng)及部門主管分配的工作任務(wù)；編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-05?

工作文件版號(hào)/改次：A/0?

標(biāo)題：業(yè)主房屋維修管理規(guī)定頁(yè)碼：1/1

目的:解決業(yè)主入伙后房屋維修問(wèn)題。

適用范圍：適用于業(yè)主房屋維修。

內(nèi)容：

業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)會(huì)同管理處人員共同驗(yàn)收，對(duì)房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，必須在驗(yàn)收單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并雙方簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系發(fā)展商相關(guān)工程監(jiān)理部門組織專人維修，維修后由業(yè)主和管理處實(shí)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，維修時(shí)發(fā)生的一切費(fèi)用由發(fā)展商負(fù)責(zé)。

業(yè)主房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問(wèn)題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到業(yè)主反映情況后，應(yīng)立即派人到現(xiàn)場(chǎng)查看，如屬實(shí)，則通知施工單位維修，如發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，并通知發(fā)展商，如施工單位未及時(shí)維修，則管理處應(yīng)在通知發(fā)展商后組織人員進(jìn)行維修，所發(fā)生的一切費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中扣除。

業(yè)主房屋入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，屬于入伙后未整改的遺留問(wèn)題，原則上由管理處負(fù)責(zé)維修，屬于業(yè)主在使用、改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

如業(yè)主需要進(jìn)行一般性維修，可直接向管理處提出維修申請(qǐng)，由管理處技工班進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主驗(yàn)收并簽名認(rèn)可，其費(fèi)用由技工班按成本價(jià)合理收取。

如業(yè)主提出的大的維修要求，技工班應(yīng)上報(bào)管理處，管理處派人核實(shí)情況，安排維修計(jì)劃，組織人員維修，維修后由業(yè)主驗(yàn)收并簽字認(rèn)可。

凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開(kāi)支，不再向業(yè)主收費(fèi)。

編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-06

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：維修安全工作制度頁(yè)碼：1/1

1.為保證安全工作，各員工必須熟知本安全制度，并認(rèn)真執(zhí)行。

2.各特殊工種技工必須持證上崗，必須切實(shí)遵守本工種《安全操作規(guī)程》。3.各安全用品必須按規(guī)定進(jìn)行擺放，每次使用前后必須認(rèn)真進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或不可靠因素，應(yīng)立即停止使用，將其單獨(dú)放置并向部門主管報(bào)告。

4.高空作業(yè)時(shí)，必須配戴好安全帶和安全帽，并有專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。

5.使用汽油、天那水等易燃易爆物時(shí)，首先必須確定，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何火源、火種（包括潛在的、可能產(chǎn)生的火種）后方可使用，使用過(guò)程中嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。

6.使用電焊、切割機(jī)等設(shè)備時(shí)，必須清除完現(xiàn)場(chǎng)的易燃物后方可使用。

7.原則上不帶電作業(yè)，如必須，則應(yīng)做好絕緣措施，且必須有專人監(jiān)護(hù)。

8.對(duì)不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場(chǎng)監(jiān)護(hù)，且施工前必須備好應(yīng)急方案，做好應(yīng)急措施，如在現(xiàn)場(chǎng)備齊滅火器，找好水源等。編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-11

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：不合格材料及不合格維修服務(wù)的控制頁(yè)碼：1/2

１、目的：確保維修服務(wù)過(guò)程中，不合格維修服務(wù)得到有效控制，避免在維修服務(wù)中使用不合格材料，以及不合格服務(wù)能及時(shí)得到處理。

２、適用范圍：采購(gòu)來(lái)的不合格維修材料及維修服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量不合格維修的控制。

３、職責(zé)：

３．１技工負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格材料進(jìn)行標(biāo)識(shí)或記錄，技工班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)不合格材料進(jìn)行確認(rèn)。

３．２技工班長(zhǎng)對(duì)不合格維修服務(wù)進(jìn)行檢查，工程主管負(fù)責(zé)對(duì)不合格維修服務(wù)進(jìn)行確認(rèn)。

３．３不合格材料、服務(wù)，由管理處工程主管與管理處經(jīng)理制訂糾正措施并糾正。

４、內(nèi)容：

４．１不合格維修材料的控制

４．１．１技工班長(zhǎng)對(duì)使用中發(fā)現(xiàn)的不合格材料應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，填寫(xiě)《不合格產(chǎn)品處理單》。

４．１．２不合格材料確認(rèn)后，將不合格材料進(jìn)行以下處理。

４．１．３技工班長(zhǎng)按時(shí)將《不合格品處理單》送交工程物料部作相應(yīng)處理。

４．２維修不合格服務(wù)的控制

４．２．１在維修過(guò)程中，發(fā)生的不合格服務(wù)，由技工班長(zhǎng)和工程主管確認(rèn)后，根據(jù)具體情況查找原因做相應(yīng)處理。

相應(yīng)的記錄。材料無(wú)法及時(shí)購(gòu)回）所造成的不合格服務(wù)，編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-11

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：不合格材料及不合格維修服務(wù)的控制頁(yè)碼：2/2

經(jīng)與住戶協(xié)商后，一旦達(dá)到條件立即維修，進(jìn)行糾正。技工應(yīng)在《派工單》上作相應(yīng)說(shuō)明。

管應(yīng)立即上報(bào)管理處經(jīng)理

并組織制定糾正措施，糾正維修完畢后，按同樣的維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)重新檢驗(yàn)（時(shí)間不超過(guò)３天），如遇特殊情況，而不能在三天內(nèi)完成，則須提前說(shuō)明并做記錄。

編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-12

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：維修指導(dǎo)書(shū)頁(yè)碼：1/6

1.疏通馬桶

維修過(guò)程：

告知住戶：使用馬桶時(shí)不要亂拋雜物（如硬紙）。2.疏通地漏

維修過(guò)程：

不通時(shí)再使用疏通機(jī)疏通直至通暢為止。

告知住戶：不要在地漏中掉入任何雜物（如紙巾、手巾、剩菜、飯等）。

3.水龍頭漏水修理

維修過(guò)程：

告知住戶:不要過(guò)度地扭緊水龍頭，以防內(nèi)芯栓斷裂或像皮破損，更不要用硬物碰撞水龍頭。編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-12

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：維修指導(dǎo)書(shū)頁(yè)碼：2/6

4.維修墻內(nèi)水管

維修過(guò)程：

告知住戶:住戶一但發(fā)現(xiàn)墻面滲水，應(yīng)須立即通知維修人員前來(lái)查看。

5.住戶家中無(wú)電維修

維修過(guò)程：

維修程序

插頭拔下，將所有照明開(kāi)關(guān)都斷開(kāi)，用萬(wàn)用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開(kāi)關(guān)，將負(fù)荷近線路允許的額定容量接到電源上，恢復(fù)供電。

編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-12

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：維修指導(dǎo)書(shū)頁(yè)碼：3/6關(guān)斷開(kāi)），用萬(wàn)用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護(hù)控制開(kāi)關(guān)，逐一將電器接到電源上，直至找到故障跳閘原因并解決。

主可恢復(fù)關(guān)電。

4中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否正確。如確認(rèn)是表本身質(zhì)量而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號(hào)電度表，否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。

驗(yàn)電

當(dāng)故障排除后，確認(rèn)線路完好時(shí)，方可送電，并用萬(wàn)用表測(cè)量電壓是否正常。

維修人員找出故障點(diǎn)并排除故障在確認(rèn)線路完好后，方可恢復(fù)關(guān)電。

6.插座無(wú)電修理

維修過(guò)程：

電，如檢修線路操作。

超負(fù)荷時(shí)，致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開(kāi)關(guān)跳閘。

維修程序：

姆檔查找故障點(diǎn)，排除漏電點(diǎn)，再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開(kāi)關(guān)合上，恢復(fù)送電，若線路超負(fù)荷，可告知住戶及時(shí)處理。

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-12

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：維修指導(dǎo)書(shū)頁(yè)碼：4/6

維修須知

維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再斷電后再找故障。

7.配電開(kāi)關(guān)故障修理

維修過(guò)程

開(kāi)關(guān)燒壞或觸器觸頭長(zhǎng)期通過(guò)較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱蝕損壞。

維修程序：

“ＯＦＦ”位置，再將電源側(cè)的斷路置開(kāi)分閘位置（根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路負(fù)荷情況下），然后將開(kāi)關(guān)抽屜抽出來(lái)，用萬(wàn)用表檢查線路，查找短路故障點(diǎn)，排除故障后再檢查開(kāi)關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好，保護(hù)元件動(dòng)作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器后，恢復(fù)正常送電。如果是開(kāi)關(guān)跳閘，先將電源的斷路器置于分閘位置（根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），然后將開(kāi)關(guān)抽屜抽出來(lái)，用萬(wàn)用表檢查線路，確認(rèn)線路無(wú)故障后，將開(kāi)關(guān)抽屜復(fù)位，恢復(fù)正常送電，最后用鉗型電流表測(cè)試三相負(fù)載電流（或通過(guò)柜上的電流指示儀表觀測(cè)），看是否超過(guò)設(shè)計(jì)要求；如確認(rèn)為是由于線路過(guò)載造成開(kāi)關(guān)跳閘，則需將此線路負(fù)荷減少；如空氣開(kāi)關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電。

驗(yàn)電：線路送電后，看線路上的電壓，電流表指示是否穩(wěn)定正常。

維修須知：維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障，斷電順序?yàn)橄葦嚅_(kāi)負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān)，后斷開(kāi)電源側(cè)開(kāi)關(guān)，送電順序相反。

編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：

浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-12

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：維修指導(dǎo)書(shū)頁(yè)碼：5/6

8.洗臉（菜）盆下漏水

維修過(guò)程：

如為水管破裂，應(yīng)及時(shí)更換水管。

如無(wú)破損情況，應(yīng)檢查接口處是否密封，或用生膠帶重新密接口處，裝好不漏為止。

時(shí)），再在周圍泡水檢驗(yàn)。

住戶須知

住戶不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處，防止漏水。

9.洗臉（菜）盆堵塞

維修過(guò)程：

或用抽子試通。

住戶須知：

10.馬桶漏水

維修過(guò)程：

編寫(xiě)：審核：批準(zhǔn)：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號(hào)：SP-09-12

工作文件版號(hào)/改次：A/0

標(biāo)題：維修指導(dǎo)書(shū)頁(yè)碼：6/6件及膠泥圈是否完好，如有損壞應(yīng)立即更換，裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一周（三小時(shí)后可以使用）。

檢驗(yàn)：維修后放水看是漏水。

住戶須知：住戶應(yīng)愛(ài)護(hù)使用馬桶。

11.公用天線常見(jiàn)故障修理公用天線常見(jiàn)故障有三類

圖像上有緩慢移動(dòng)豎白條或其它圖象

常見(jiàn)故障的處理

，接觸不良，對(duì)其處理時(shí)首先應(yīng)根據(jù)故障范圍確定可能發(fā)生故障的放大器及接口，進(jìn)行測(cè)試檢查或用代換法找出故障點(diǎn)，并予以排除。如部分頻道（或香港臺(tái)或國(guó)內(nèi)臺(tái)）故障，如天線方向無(wú)問(wèn)題，則可能是相應(yīng)的天線放大器或