房地產(chǎn) - 武漢市城中村改造交易流程（舊村莊改造）

武漢市城中村改造政策及流程—舊村莊改造城中村改造相關(guān)政策1.原村民住宅房屋及其宅基地經(jīng)合法批準(zhǔn)已經(jīng)取得《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》的，經(jīng)規(guī)劃（國(guó)土資源）、房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，予以認(rèn)定或確權(quán)。對(duì)歷史形成的無(wú)審批手續(xù)但確系本村村民長(zhǎng)期自住的房屋及其宅基地，且他處無(wú)住房的，按《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府第148號(hào)令）、《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（市人民政府第143號(hào)令）和《市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房管理工作的通知》（武政[2003]87號(hào)）精神予以認(rèn)定確權(quán)。（《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進(jìn)“

城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)》武發(fā)（2004）13號(hào)）2.建設(shè)安置原村民還建房涉及的有關(guān)稅、費(fèi)，按農(nóng)民個(gè)人建房的收費(fèi)政策執(zhí)行。實(shí)施開(kāi)發(fā)用地項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，免繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；應(yīng)繳納的其他規(guī)費(fèi)，有幅度的按下限收取，無(wú)幅度的減半收取，其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及占用耕地的，需按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)。（《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進(jìn)“

城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)》武發(fā)（2004）13號(hào)）3.“城中村”改造建設(shè)中拆除原村民房屋時(shí)，要對(duì)每戶的合法建筑面積按上述處置政策進(jìn)行認(rèn)定，并登記造冊(cè)報(bào)區(qū)政府備案。拆遷人根據(jù)認(rèn)定的合法面積和規(guī)劃（國(guó)土資源）部門制定的安置標(biāo)準(zhǔn)，采取等量置換的方式進(jìn)行安置。認(rèn)定的建筑面積大于安置標(biāo)準(zhǔn)的，其超出部分按被拆除房屋的重置價(jià)予以補(bǔ)償。拆遷人征得被拆遷人同意，可以采用貨幣安置。（《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進(jìn)“

城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)》武發(fā)（2004）13號(hào)）4.我市“城中村”改造建房有關(guān)規(guī)費(fèi)收取時(shí)，對(duì)經(jīng)有權(quán)核定屬于農(nóng)民還建住房的單位或者部門核定的還建建筑面積，除土地登記費(fèi)外，免收其他一切費(fèi)用；對(duì)屬于村民還建房之外的開(kāi)發(fā)建筑面積免繳市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)繳納的其他規(guī)費(fèi)，有幅度的按下限收取，無(wú)幅度的減半收取。對(duì)此，請(qǐng)你們認(rèn)真貫徹執(zhí)行。（《關(guān)于城中村改造建設(shè)房收取規(guī)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知武城改辦》[2007]2號(hào)）5.城中村改造建設(shè)工作以區(qū)人民政府為責(zé)任主體。各區(qū)人民政府要根據(jù)市委、市人民政府的總體部署，制訂和完善實(shí)施方案并精心組織落實(shí)；要組織強(qiáng)有力的工作專班,認(rèn)真做好“雙登”(人口戶籍登記；房產(chǎn)、土地證登記)基礎(chǔ)資料的調(diào)查和審核等基礎(chǔ)工作，精心組織編制改造建設(shè)規(guī)劃方案，加大招商引資工作力度,采取有效措施，改善投資環(huán)境,積極引進(jìn)各方投資主體參與城中村的改造建設(shè)。（《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見(jiàn)》武政辦〔2009〕36號(hào)）6.改造成本核算下放到區(qū)，由區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織成本核算工作專班，嚴(yán)格按照城中村改造政策和改造成本核算操作規(guī)范進(jìn)行改造成本的核算，不得弄虛作假，不得違反政策規(guī)定。改造成本核算操作規(guī)范由市國(guó)土房產(chǎn)局會(huì)同市規(guī)劃局另行制定。城中村改造建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)定界費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、供地附圖測(cè)量費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、村集體房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、還建房項(xiàng)目中按規(guī)劃要求配建公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)成本計(jì)入改造成本。上述費(fèi)用均不作為掛牌底價(jià)1.15倍的基數(shù)村集體房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按市物價(jià)局公布的重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。（《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見(jiàn)》武政辦〔2009〕36號(hào)）7.城中村改造還建項(xiàng)目中公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，以村為單位按還建房總量5%的規(guī)模配建。（《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見(jiàn)》武政辦〔2009〕36號(hào)）8.區(qū)人民政府和市國(guó)土房產(chǎn)局應(yīng)督促落實(shí)規(guī)劃控制用地的拆遷、驗(yàn)收及移交工作。（《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見(jiàn)》武政辦〔2009〕36號(hào)）9.武政〔2009〕37號(hào)文件發(fā)布之前已批復(fù)城中村改造規(guī)劃的，從本通知印發(fā)之日起，半年內(nèi)完成整村拆遷的，可按還建規(guī)模的20%獎(jiǎng)勵(lì)還建面積；1年以內(nèi)完成整村拆遷的，可按還建規(guī)模的10%獎(jiǎng)勵(lì)還建面積。在本通知印發(fā)之后獲得城中村改造規(guī)劃批復(fù)的，從城中村改造規(guī)劃批復(fù)之日起，半年內(nèi)完成整村拆遷的，按還建規(guī)模的20%獎(jiǎng)勵(lì)還建面積；1年以內(nèi)完成整村拆遷的，按還建規(guī)模的10%獎(jiǎng)勵(lì)還建面積。（《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村和舊城改造等工作的通知》武政〔2009〕37號(hào)）10.在城中村改造中，因村土地資源不足，需要通過(guò)整合村以外土地進(jìn)行綜合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改辦根據(jù)成本測(cè)算的結(jié)論提出減免意見(jiàn)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)行減免。對(duì)各區(qū)城中村和舊城改造融資進(jìn)行貼息，由市財(cái)政局根據(jù)各區(qū)改造量確定各區(qū)的融資貼息規(guī)模，融資貼息所需資金由市、區(qū)財(cái)政按6：4比例分擔(dān)。（《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村和舊城改造等工作的通知》武政〔2009〕37號(hào)）11.調(diào)整完善舊村安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：舊村范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)、農(nóng)轉(zhuǎn)非、世居人口原有合法產(chǎn)權(quán)房屋，按照人均不超過(guò)75平方米的標(biāo)準(zhǔn)（獨(dú)生子女按照兩人計(jì)算）進(jìn)行還建，實(shí)有房屋面積不足人均50平方米的，可按照人均50平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)足，差額部分按照成本價(jià)購(gòu)買。孤寡老人等有特殊困難的一人戶，按照不超過(guò)90平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行還建，實(shí)有房屋面積不足90平方米的，可按照90平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)足。按照上述還建標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后，超出部分按照重置價(jià)補(bǔ)償。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》武發(fā)【2013】15號(hào)）12.對(duì)于舊村莊改造項(xiàng)目，在取得土地征轉(zhuǎn)用批復(fù)、符合城市規(guī)劃要求、并征得被征收人同意的前提下，可按照現(xiàn)狀以公開(kāi)出讓方式供應(yīng)土地。列入舊村改造成本的資金可先行用于舊村改造的土地和房屋補(bǔ)償。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》武發(fā)【2013】15號(hào)）13.鼓勵(lì)社會(huì)資金參與“三舊”土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理。社會(huì)投資人在約定期限內(nèi)完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理后，在返還實(shí)際投資額和財(cái)務(wù)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，給予其投資回報(bào)。其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用參照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率據(jù)實(shí)核算；投資回報(bào)按照不高于實(shí)際投資額的同期三年期銀行貸款利率的1.3倍確定。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》武發(fā)【2013】15號(hào)）14.對(duì)于舊村改造項(xiàng)目，在取得土地征轉(zhuǎn)用批復(fù)、符合城市規(guī)劃要求、并征得被征收人同意的前提下，可按照現(xiàn)狀以公開(kāi)出讓方式供應(yīng)土地。列入舊村改造成本的資金可先行用于舊村改造的土地和房屋補(bǔ)償。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》武發(fā)【2013】15號(hào)）15.舊村改造依據(jù)各區(qū)“三舊”更新改造單元規(guī)劃，以整村拆除重建為主，也可整合周邊已納入改造范圍的用地一并實(shí)施改造。舊村改造以村集體經(jīng)濟(jì)組織或市、區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主題，按照自主改造或統(tǒng)征儲(chǔ)備方式實(shí)施。以整村拆除重建進(jìn)行改造，改造規(guī)劃方案由各區(qū)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)組織編制，改造成本由各區(qū)按照前期調(diào)查的數(shù)據(jù)評(píng)估測(cè)算，按程序?qū)彶楹螅瑘?bào)市“三舊”改造主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》武發(fā)【2013】15號(hào)）8.武漢市土地增值稅預(yù)征率與土地增值稅清算核定征收率武漢市土地增值稅預(yù)征率時(shí)間起時(shí)間止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)征率文件依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住房費(fèi)普通標(biāo)準(zhǔn)住房其他商品房土地2002年11月11日2006年10月31日0.50%2%2%5%2%鄂地稅發(fā)[2002]163號(hào)武地稅發(fā)[2003]35號(hào)2005年1月1日2006年10月31日——————3%2%武地稅發(fā)[2006]206號(hào)2006年11月1日2008年5月31日0.50%1%1%1%2%鄂地稅函[2006]204號(hào)2008年6月1日2009年12月31日0.50%2%2%3%2%鄂地稅發(fā)[2008]106號(hào)武地稅發(fā)[2008]94號(hào)2010年1月1日2010年6月30日0.50%2%2%3%3%武地稅發(fā)[2010]62號(hào)2010年7月1日2012年12月31日1.50%3%5%5%5%鄂地稅發(fā)[2010]135號(hào)武地稅發(fā)[2010]123號(hào)2013年1月1日2014年12月31日2%4%6%無(wú)無(wú)武地稅發(fā)[2012]140號(hào)2015年1月1日——1.50%4%6%取消保障性住房、雙限房和三限房預(yù)征率；工業(yè)園區(qū)廠房適用普通住宅預(yù)征率省局2014年第7號(hào)公告武漢市土地增值稅清算核定征收率時(shí)間起時(shí)間止武漢市土地增值稅清算核定征收率房地產(chǎn)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)文件依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住房非普通標(biāo)準(zhǔn)住房其他商品房土地——2009年12月31日1%3%3%5%未規(guī)定武地稅發(fā)[2008]38號(hào)2010年1月1日2010年6月30日1%5%5%5%未規(guī)定武地稅發(fā)[2010]62號(hào)2010年7月1日2012年12月31日3%5%7%7%參照房地產(chǎn)企業(yè)武地稅發(fā)[2010]123號(hào)2013年1月1日——5%中心城區(qū)7%遠(yuǎn)城區(qū)6%中心城區(qū)9%遠(yuǎn)城區(qū)8%（個(gè)人7%）10%參照房地產(chǎn)企業(yè)武地稅發(fā)[2012]140號(hào)二、城中村改造流程序號(hào)工作事項(xiàng)對(duì)接部門預(yù)計(jì)辦理時(shí)限1.“城中村”綜合改造集體經(jīng)濟(jì)組織改制的宣傳工作和集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資工作街道辦事處、村民居委會(huì)——2向區(qū)政府遞交城中村改造項(xiàng)目的申請(qǐng)區(qū)人民政府——3區(qū)政府有關(guān)部門組織城中村的人口、戶籍、房屋、土地等基礎(chǔ)資料的調(diào)查和審核、編制改造規(guī)劃區(qū)人民政府——4區(qū)人民政府審查同意，并報(bào)市城改辦組織論證及審查同意后下達(dá)批復(fù)區(qū)人民政府、市城改辦——5區(qū)人民政府組織城中村改造成本測(cè)算(規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)定界費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、供地附圖測(cè)量費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、村集體房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、還建房項(xiàng)目中按規(guī)劃要求配建公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)成本計(jì)入改造成本)、土地資源的整合調(diào)劑和建設(shè)強(qiáng)度的綜合平衡，編制城中村改造實(shí)施方案區(qū)人民政府——6報(bào)市城改辦組織論證及審查同意后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)市城辦、市人民政府——6城中村改造實(shí)施方案批復(fù)后，市城改辦組織辦理項(xiàng)目立項(xiàng)（城中村項(xiàng)目整體改造方案包括：概念設(shè)計(jì)方案、拆遷安置補(bǔ)償方案、村民回遷安置分配方案、村民社會(huì)保障和利益分配方案、股份制改造方案、拆村建居方案、舊村拆遷方案和實(shí)施計(jì)劃、集體土地轉(zhuǎn)性方案等）市城改辦——7取得土地征轉(zhuǎn)用批復(fù)（對(duì)“城中村”改造范圍內(nèi)涉及集體土地和農(nóng)用地的，按程序進(jìn)行征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批。）市國(guó)土規(guī)劃局8開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件市國(guó)土規(guī)劃局——9還建及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的“一書(shū)一證”(項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證)市人民政府、區(qū)人民政府——10用地預(yù)審市人民政府、市國(guó)土規(guī)劃局——11用地報(bào)批市人民政府、市國(guó)土規(guī)劃局——12供地方案報(bào)批市人民政府、市土地儲(chǔ)備中心——13拆遷審批市人民政府——14市土地交易中心組織掛牌市土地儲(chǔ)備中心——向市土地儲(chǔ)備中心遞交相關(guān)資料需要遞交的資料清單（1）土地交易申請(qǐng)書(shū)（2）土地征、轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件（3）市規(guī)劃管理部門審批的綜合改造用地規(guī)劃方案及批復(fù)文件（4）市、區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準(zhǔn)改制后村集體經(jīng)濟(jì)組織土地交易的決議文件；（5）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的拆遷測(cè)算成本；（6）1；2000地形圖一張及電子文件（7）涉及整合用地，需提供與被整合單位達(dá)成的協(xié)議；（8）涉及到分包的，需市城中村轉(zhuǎn)班的批復(fù)意見(jiàn)；（9）其他需提交的資料15區(qū)人民政府依據(jù)改造規(guī)劃或改造實(shí)施方案組織開(kāi)展拆遷、招商等工作區(qū)人民政府——16拆遷驗(yàn)收（區(qū)級(jí)自查，市級(jí)驗(yàn)收）市人民政府、區(qū)人民政府各村在完成整村（整包）拆遷工作后，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城中村改造工作機(jī)構(gòu)提出驗(yàn)收申請(qǐng)；各區(qū)城中村改造工作機(jī)構(gòu)接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織區(qū)國(guó)土規(guī)劃分局及區(qū)土地儲(chǔ)備分中心、區(qū)城管局、街道辦事處等相關(guān)單位進(jìn)行自查驗(yàn)收；自查驗(yàn)收合格的，經(jīng)區(qū)人民政府同意后，由區(qū)城中村改造工作機(jī)構(gòu)向市人民政府重點(diǎn)工程督查協(xié)調(diào)辦提出驗(yàn)收申請(qǐng)并提交以下資料：市人民政府需要遞交的資料（1）整村（整包）拆遷的自查驗(yàn)收情況報(bào)告和書(shū)面申請(qǐng)（2）村城中村改造規(guī)劃批復(fù)和布局圖（3）土地成交確認(rèn)書(shū)及各類用地的供地附圖（4）各類用地拆遷完畢后修測(cè)的1：2000地形圖（圖中注明各類用地范圍）（5