房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律問題

PAGEPAGE11房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律問題目前，我國對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定仍屬空白。而在實(shí)務(wù)操作和司法實(shí)踐中，這方面的市場行為已頻頻發(fā)生并由此引起一系列的爭議和糾紛。作為不得不面對(duì)并承接此類案件的法律人，目前只能借鑒《公司法》有關(guān)公司股權(quán)重組和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來處理此類事務(wù)。但房地產(chǎn)開發(fā)由于土地使用權(quán)的特殊性、房產(chǎn)與地產(chǎn)關(guān)系的復(fù)雜性、開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的不規(guī)范性，以及股權(quán)關(guān)系的不清晰，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中，便產(chǎn)生了一系列不同于一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊情況。要解決這些問題，有必要以立法的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓制度進(jìn)行規(guī)范。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是一種新的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，將具備一定條件的整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這里的項(xiàng)目，是指已經(jīng)具備開工條件或已經(jīng)開工但尚未開始預(yù)售的建設(shè)工程。所謂具備開工條件是指建設(shè)工程已經(jīng)立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)證，土地已經(jīng)完成三通一平和勘探、設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)方案已獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)并已經(jīng)取得施工許可證。所謂已經(jīng)開工但尚未開始房屋預(yù)售，是指建設(shè)工程已經(jīng)開始基礎(chǔ)施工，但尚不具備法律規(guī)定的預(yù)售條件，未領(lǐng)取預(yù)售許可證。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資大，周期長，為分散風(fēng)險(xiǎn)，有些發(fā)展商在進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作方面有優(yōu)勢，有些發(fā)展商則希望盡可能避免前期工作，特別是申辦各種批文的繁雜手續(xù)，而將主要精力用于項(xiàng)目的經(jīng)營方面，故相互之間存在取長補(bǔ)短的可能性。另一方面，由于房地產(chǎn)市場的變化，原設(shè)定的項(xiàng)目總投資可能因經(jīng)營成本的增加而無法滿足經(jīng)營的需要，合作各方客觀上需要通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來尋找出路。因而在實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓頗有市場。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的兩種形式。(1)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。雖然我國的房地產(chǎn)管理法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行定性、定位，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十條、第二十一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。為此，海南省高級(jí)人民法院有關(guān)業(yè)務(wù)庭在處理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓案件時(shí)明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”的原則。(2)、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前，無論國家還是地方，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司均無系統(tǒng)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定，但實(shí)際上登記注冊的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場及法律上的某些風(fēng)險(xiǎn)，因此出現(xiàn)了大量事實(shí)上的項(xiàng)目公司，即開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱的“房地產(chǎn)項(xiàng)目公司”是指擁有待開發(fā)或正在開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓就是指房地產(chǎn)商成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，然后以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重組方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人變更，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東。按業(yè)界比較一致的認(rèn)識(shí)，公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購和兼并，即股權(quán)的并購，而以收購最為常用。然而從我國房地產(chǎn)實(shí)務(wù)來看，目前我國對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購實(shí)質(zhì)上仍為廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，或?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的直接轉(zhuǎn)讓，或?yàn)橥ㄟ^項(xiàng)目、在建工程的間接轉(zhuǎn)讓。(3)、優(yōu)勢與不足作為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的兩種基本形式，開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓各有其優(yōu)勢與不足?！糸_發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓優(yōu)勢：一是易達(dá)成協(xié)議。只要轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目符合房地產(chǎn)法關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，即可著手進(jìn)行轉(zhuǎn)讓程序，而不用另行成立項(xiàng)目公司。二是安全性較高。由于轉(zhuǎn)讓的只是項(xiàng)目本身，涉及的債權(quán)債務(wù)只限于擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，受讓人易于明了所應(yīng)承受的權(quán)利和義務(wù)，并采取相應(yīng)措施，使轉(zhuǎn)讓行為安全性提高。三是法律關(guān)系比較簡單。相對(duì)于項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓，開發(fā)項(xiàng)目涉及當(dāng)事人較少，法律關(guān)系比較簡單。然而，開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，其基本程序除轉(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)，主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法，其政府所收的各種規(guī)費(fèi)，原則上按交易一次的規(guī)定收取。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的成本高、手續(xù)繁瑣?！繇?xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢：一是手續(xù)簡單。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)(外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù))即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目。二是費(fèi)用節(jié)省。開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購相比，前者需多交相當(dāng)于成交金額3%的契稅和一筆交易手續(xù)費(fèi)，顯然通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式可以降低開發(fā)成本。三是開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對(duì)于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。◆以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或土地使用權(quán)的不足之處：一是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制。如是否對(duì)外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)以及是否對(duì)外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險(xiǎn)。二是要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目得先成立一個(gè)項(xiàng)目公司，為此必須具有相當(dāng)?shù)淖再Y本金及符合設(shè)立有限公司的相關(guān)條件，并履行一定的設(shè)立手續(xù)，也需要一定的成本支出。二、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓現(xiàn)狀及存在的問題1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的盛行，主要是因?yàn)槠溥m應(yīng)我國目前房地產(chǎn)市場的需要。上世紀(jì)90年代后期，國內(nèi)各地都出現(xiàn)了一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的停建、緩建工程，即通說的“爛尾樓”。如何處理這些“爛尾樓”，許多地方采取了整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手的處理辦法，即房地產(chǎn)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。這些需要轉(zhuǎn)讓或不得不轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目一般都負(fù)有債務(wù)，其債務(wù)一般有五種情況：一是開發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售，按時(shí)交付房屋是開發(fā)商所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)的債務(wù)；二是開發(fā)商在建設(shè)過程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù)，以及對(duì)承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù)，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，其中應(yīng)付的工程款應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)；三是一般債務(wù)，即開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中因采購材料、設(shè)備等所負(fù)的一般債務(wù)；四是開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目過程中，已經(jīng)以該項(xiàng)目對(duì)外提供過抵押擔(dān)保或者以項(xiàng)目公司名義對(duì)外承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任形成的債務(wù)；五是開發(fā)商對(duì)外簽有已構(gòu)成違約合同形成違約賠償之債。由于批租地塊或在建工程停建的原因一般都比較復(fù)雜，項(xiàng)目權(quán)利人也常涉及到多方當(dāng)事人，因商業(yè)秘密的關(guān)系，受讓人很難了解擬受讓項(xiàng)目所負(fù)債務(wù)的具體情況，由此產(chǎn)生的信息不對(duì)稱更增加了轉(zhuǎn)讓方和受讓方溝通和談判的難度，使受讓方受讓行為的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大大增加。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是整個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓是權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，受讓方受讓該項(xiàng)目后，必須承擔(dān)項(xiàng)目原開發(fā)商或原項(xiàng)目公司的全部債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確規(guī)定受讓方對(duì)項(xiàng)目原有的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，但是這種協(xié)議條款不能對(duì)抗善意的第三人，受讓方只能在對(duì)外承擔(dān)了債務(wù)責(zé)任后再對(duì)原來的開發(fā)商或原項(xiàng)目公司股東追償，這在法律實(shí)踐中難度系數(shù)是很大的。因?yàn)檫@時(shí)原開發(fā)商或原股東的償債能力已無保證，甚至已經(jīng)找不到具體的責(zé)任人。所以，項(xiàng)目受讓人很容易因此而陷入債務(wù)的泥潭。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓合法性分析。如前所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)仍是廣義的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。所以，其轉(zhuǎn)讓行為仍應(yīng)符合我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法的規(guī)定。我國現(xiàn)行法律對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制條件，如果不符合法律規(guī)定的條件，則可能導(dǎo)致以下合同無效的情形。(1)土地使用權(quán)瑕疵導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效。房地產(chǎn)法規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)證，以劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)。而我國房地產(chǎn)市場上很多轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目都是沒有取得完整的土地使用權(quán)的，而轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。在這種情況下，常產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓合同無效，由雙方負(fù)互返還義務(wù)的后果，從而給當(dāng)事人帶來巨大的損失。同時(shí)，法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但房地產(chǎn)法第39條規(guī)定應(yīng)由受讓方補(bǔ)辦該手續(xù)，而《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條卻規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方補(bǔ)辦該手續(xù)。按法律效力高于行政法規(guī)的原則，應(yīng)由受讓人補(bǔ)辦出讓手續(xù)。但從權(quán)利完整性來說，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)負(fù)有交付具有完整權(quán)利項(xiàng)目的義務(wù)，而且轉(zhuǎn)讓方對(duì)擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的來源更熟悉，由其辦理出讓手續(xù)更能體現(xiàn)交易效率原則。所以實(shí)踐中很多是由轉(zhuǎn)讓方補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的。這種法律和行政法規(guī)相矛盾的規(guī)定給守法和執(zhí)法帶來諸多問題。(2)股權(quán)收購瑕疵導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效。項(xiàng)目公司股權(quán)收購中被收購股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體(轉(zhuǎn)讓方和受讓方)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。股權(quán)收購必須考慮我國法律的具體規(guī)定。例如我國《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東必須在2人以上50人以下，如果股權(quán)收購后股東人數(shù)不符合《公司法》的要求，可能會(huì)導(dǎo)致交易失效。另外收購中外合資的項(xiàng)目公司股權(quán)中必須遵守《中外合資企業(yè)法》，如果股權(quán)被兩家以上中方企業(yè)收購，則須外經(jīng)委審批并改變企業(yè)性質(zhì)。如果外方股權(quán)被另一外方收購；也須經(jīng)外經(jīng)委審核投資主體變更事宜。如果是國有股權(quán)出讓，則必須按法定程序進(jìn)行交易，否則轉(zhuǎn)讓合同視為無效。收購國有股權(quán)須經(jīng)國有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記，并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。同時(shí)收購方收購項(xiàng)目公司股權(quán)后，必須及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，中外合資企業(yè)還須經(jīng)外經(jīng)委審批，確認(rèn)投資主體發(fā)生改變，否則股權(quán)收購合同沒有生效。三、規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1、熟悉相關(guān)法律法規(guī)，依法進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相對(duì)來說仍是一個(gè)新事物，我國目前尚缺乏相關(guān)法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。但這并不意味著從事這一交易就無法可依、可以為所欲為。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最主要的內(nèi)容仍是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要審批手續(xù)和應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)亦是以此為前提和依據(jù)的。法院審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛中，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備，轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中個(gè)分突出的新問題。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人必須熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律，做到依法、依程序辦事。同時(shí)，項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓必然涉及公司股份的轉(zhuǎn)讓及工商登記等公司法方面的問題，所以當(dāng)事人還必須對(duì)公司法相當(dāng)熟悉。如公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后必須到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記；國有股的轉(zhuǎn)讓必須按法定程序進(jìn)行交易等。如果是中外合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，則還必須熟悉《中外合資企業(yè)法》，如收購中外合資企業(yè)股權(quán)須經(jīng)外資委審批等。2、做好轉(zhuǎn)讓前的調(diào)查、審查工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，受讓方一般對(duì)于轉(zhuǎn)讓方的內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況及其外部的經(jīng)營狀況都不熟悉，而且對(duì)于項(xiàng)目本身的了解也可能過于表面、片面化，由于信息的不對(duì)稱，受讓方將處于極不利的地位。為改變這一不利形勢，受讓方在作出受讓項(xiàng)目決定前必須對(duì)轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目本身作一定的調(diào)查和審查。首先，受讓方應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估，包括其財(cái)務(wù)稅收狀況、對(duì)外簽署合同的執(zhí)行情況、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范性和合法性狀況等。同時(shí)，受讓方還可要求轉(zhuǎn)讓方告知項(xiàng)目公司的情況，包括有關(guān)材料、債權(quán)債務(wù)等。其次，受讓方還應(yīng)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目本身進(jìn)行審查。此審查主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面是法律方面的審查，如該項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)按法定程序辦齊、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否合法取得及是否有他項(xiàng)權(quán)利的登記、土地使用權(quán)或在建工程是否已經(jīng)被原開發(fā)商或股東設(shè)置抵押等。另一方面是項(xiàng)目效益的審查，即該項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽的隱患等。如果不注意審查這些內(nèi)容，受讓方的投資收益容易落空。如上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某房地產(chǎn)建設(shè)公司簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓某地塊的開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目前已經(jīng)投入巨資獲得政府批準(zhǔn)的建筑面積，并承擔(dān)了動(dòng)拆遷及補(bǔ)償工作，但受讓方施工時(shí)發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的一部分建筑面積因規(guī)劃存在日照影響而無法施工。受讓方在花費(fèi)巨資受讓該地塊后發(fā)現(xiàn)實(shí)際建筑面積減少一大塊，開發(fā)成本大幅上升，遂因支付轉(zhuǎn)讓款與轉(zhuǎn)讓方發(fā)生爭議，最后只有訴諸法院。3、采取合理擔(dān)保制度。如前所述，轉(zhuǎn)讓方可能存在著受讓方無法了解的債務(wù)，受讓方因此面臨承擔(dān)無法預(yù)見的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于設(shè)定的付款方式一般是隨著項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理進(jìn)度分期支付，作為轉(zhuǎn)讓方同樣會(huì)對(duì)受讓方的付款能力存有擔(dān)心。因此，設(shè)定必要的擔(dān)保條款對(duì)雙方而言，其重要性是不言而喻的。實(shí)務(wù)中采用的擔(dān)保方式主要有保證金制度和除保證金以外的其他擔(dān)保。保證金擔(dān)保，指在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓潛在風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金。如果在協(xié)議簽訂后一定時(shí)期內(nèi)，因轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的原因，致使受讓方承擔(dān)了額外的債務(wù)和損失，受讓方有權(quán)直接使用該筆保證金予以支付。如果在該期限屆滿后，沒有額外的債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，該款項(xiàng)將支付給轉(zhuǎn)讓方。具體操作可以分為以下兩種方式：一是直接以尾款的形式規(guī)定在合同中，約定尾款的支付條件。此支付條件就是在一定的期限內(nèi)，不發(fā)生未包含在協(xié)議內(nèi)或通過協(xié)議無法預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)。二是將尾款直接列為保證金，由公證機(jī)關(guān)提存。如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無法預(yù)見的額外債務(wù)和損失，該款將由公證處直接支付給債權(quán)人，轉(zhuǎn)讓方將無權(quán)再要求獲得該筆款項(xiàng)。如果期限屆滿，沒有發(fā)生額外的債務(wù)和損失，提存機(jī)關(guān)將直接把該筆保證金劃至轉(zhuǎn)讓方賬下。保證金以外的其它擔(dān)保方式主要有公司擔(dān)保制度、股東擔(dān)保制度和銀行信用的引入等。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資金龐大，如果受讓方不支付全部轉(zhuǎn)讓款，轉(zhuǎn)讓方會(huì)因資金不足而不接受保證金條款，從而會(huì)使轉(zhuǎn)讓行為無法進(jìn)行下去。此時(shí)，受讓方可在支付全部轉(zhuǎn)讓款后，要求轉(zhuǎn)讓方提供母公司擔(dān)?；蛏鲜泄緭?dān)保，或由原項(xiàng)目公司的股東提供擔(dān)保。為了保證受讓人按合同約定支付轉(zhuǎn)讓款，可以引入銀行信用制度，即由受讓方向轉(zhuǎn)讓方出具銀行保函。以上所列的擔(dān)保方式，通常應(yīng)綜合應(yīng)用，才能更好地降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn)。如，上海建緯律師事務(wù)所2002年為上海泰路公司受讓興齊公司的在建商辦樓一案中所設(shè)計(jì)的轉(zhuǎn)讓方案，就采取了多種擔(dān)保方式。在轉(zhuǎn)讓合同中，其約定的付款方式除第一筆定金外，之后的每一期付款均以股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的某一環(huán)節(jié)的手續(xù)完成掛鉤為付款前提。同時(shí)，在簽約后即由泰路公司向興齊公司出具銀行保函，證明其具有付款能力，并承諾在合同中的每一期付款條件具備后予以付款條件。對(duì)于可能出現(xiàn)的未了債務(wù)，約定由興齊公司承擔(dān)，并由興齊公司中資信較好的一方股東出具擔(dān)保函。這種采取約定嚴(yán)格付款條件和引入股東擔(dān)保、銀行信用擔(dān)保的方式，有利于使雙方的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。4、借鑒香港有關(guān)制度，完善內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓制度。(1)、充分發(fā)揮律師在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的作用。香港房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度的一大特色就是律師的密切介入。房地產(chǎn)律師在香港房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)揮著極其重要的作用，沒有律師的介入，房地戶的轉(zhuǎn)讓是無法完成的。律師的主要作用體現(xiàn)在：起草轉(zhuǎn)讓合同；與對(duì)方律師溝通；到田土廳查冊，審查轉(zhuǎn)讓方主權(quán)是否真實(shí)，并在田土廳登記轉(zhuǎn)讓合同；起草產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)戶契約并受委托人的委托辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。這一制度對(duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)的借鑒意義