精選我國保障性住房供給模式和現(xiàn)狀分析講義

（優(yōu)選）我國保障性住房供給模式與現(xiàn)狀分析當(dāng)前1頁，總共24頁。什么是保障性住房保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念。它是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。當(dāng)前2頁，總共24頁。保障對象廉租房對象：1999年出臺的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定：“城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。”經(jīng)適房對像：2007年修訂后的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！惫夥繉ο螅?010年頒布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》規(guī)定：“公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。當(dāng)前3頁，總共24頁。保障住房的的提供主體一、政府由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，二、開發(fā)商大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都接受政府委托建設(shè)保障性住房，但僅僅是建設(shè)者當(dāng)前4頁，總共24頁。三種保障性住房的提供模式普惠模式。以日本、新加坡為代表。在這一模式下，政府的中央財政支出中住房及其社區(qū)環(huán)境投資項目所占比例較多，達(dá)到百分之十以上。例如，新加坡80%的居民居住在住房提供的租屋中；日本以財政補貼和融資制度普遍支持住宅建設(shè)，公有資金住宅占總建設(shè)戶數(shù)將近一半。特惠模式。以美國、英國為代表。在這一模式下，政府的中央財政支出中住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占的比例很少。三國中央財政支持中，住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占的比例分別為2.88%，2.24%。美國對于極少數(shù)實在沒有能力解決自己住房問題的低收入階層給予特惠政策。如公共住房計劃政策、租金補貼、抵押貸款利率補貼計劃、低收入居民住房稅收信用計劃等。中間模式。以印度、馬來西亞、埃及等國為代表。在中央財政支出中，住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占比例在5%左右。三國中央財政支持中，住房項目及其社區(qū)環(huán)境所占比例分別為5.66%、7.31%、5.30%。當(dāng)前5頁，總共24頁。建設(shè)保障性住房資金來源1、中、地方政府籌款2、社會融資3、開發(fā)商代建或自建

當(dāng)前6頁，總共24頁。我國政府保障性住房建設(shè)支出在財政支出的水平“十二五”將新建設(shè)3000多萬套保障房當(dāng)前7頁，總共24頁。保障性住房的供給狀況我們僅以2010年、2011年和2013年的建設(shè)狀況進(jìn)行分析一、2010年保障性住房建設(shè)的計劃與執(zhí)行2010年，全國各類保障性住房計劃開工580萬套。年末統(tǒng)計全國各類保障性住房實際開工590萬套，基本建成370萬套，新開工3.54億平方米，財政保障性住房工程支出765億元。從保障性住房工程計劃執(zhí)行情況上來看，有5個省區(qū)市完成了全年任務(wù)，均位于東部地區(qū)，如圖所示。城市完成率海南127％天津121.2％上海119.3％北京106.6％浙江100.8％當(dāng)前8頁，總共24頁。2010年，有九個省區(qū)市的完成率在50％-90％之間，超過半數(shù)的省區(qū)市完成率不足50％，其中內(nèi)蒙古、貴州、云南、山東的完成率不足30％，山東的完成率最低，僅為完成計劃的22％。2011年，伴隨著財政收入的大幅增加，保障性住房的也大大增加，占到了財政支出的3％左右。保障性住房的計劃開工1000萬套，較2010年的590萬套，大幅增長69.5％，2013年，我國各類保障性住房計劃開工量較上年度變化不大，實際開工660萬套，基本建成544萬套。當(dāng)前9頁，總共24頁?，F(xiàn)行保障性住房供給模式中存在的問題結(jié)合2010、2011與2013三年的保障性住房的建設(shè)情況不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前保障性住房供給上還有很多問題。當(dāng)前10頁，總共24頁。一、在多個年份的建設(shè)中出現(xiàn)了開工量不足、年終建設(shè)完成量少的情況其中的原因何在？影響保障房建設(shè)的幾個重要問題包括：土地、資金、建設(shè)模式、監(jiān)管與問責(zé)、質(zhì)量與選址。當(dāng)前11頁，總共24頁。一、土地問題1、2011年全國保障性安居工程開工1000萬套，需要土地4.13萬公頃。按照商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前兩年年均實際供量。而2009年和2010年商品住房用地實際供應(yīng)量分別為5.41萬公頃和9.48萬公頃，據(jù)此估計2011年商品住房用地供應(yīng)量不低于7.44萬公頃，加上保障性住房供給的4.13萬公頃，2011年全部住房用地將增加10個百分點，從而對土地供給造成巨大壓力。2、關(guān)于土地使用為政府帶來的收益上來看，進(jìn)行保障性住房建設(shè)而占用的土地不能像建設(shè)商品住房用地為政府帶來大量的“土地出讓金”，而地方政府將失去一大塊蛋糕，所以地方政府總是優(yōu)先保障商品住房用地。當(dāng)前12頁，總共24頁。二、資金問題？2011年保障性住房建設(shè)需要資金大概為1.4萬億元，存在著巨大的資金空缺。1、保障性住房的資金由政府籌資和社會融資提供。（1）政府籌資；政府籌資通過：地方財政預(yù)算、中央財政補助、地方土地出讓金金收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債務(wù)這六種主要方式獲得。而調(diào)查顯示在2011年的保障房建設(shè)中存在著1500億元政府籌資的資金缺口。（2）社會融資；社會融資是保障性住房建設(shè)最重要的資金來源，在2011年的建設(shè)占到總資金的70％左右。社會融資包括了：銀行貸款、信托資本、社?；稹⒈ｋU資金等組成部分。就銀行貸款來說，由于保障性住房建設(shè)的投資回收期較長與銀行資金使用時間周期不匹配，銀行對于保障性住房的貸款意向較低。另外的三個資金來源，由于對于盈利性的需求對保障性住房建設(shè)的貢獻(xiàn)也有限。當(dāng)前13頁，總共24頁。資金可能不是問題上面提到了2011年保障性住房建設(shè)資金存在1500億元的政府籌資的空缺。有一些經(jīng)濟學(xué)者提出質(zhì)疑。當(dāng)前14頁，總共24頁。在反對政府籌資空缺是造成保障性住房開工建設(shè)不足的說法中，最為普遍的是對于2010我國三公經(jīng)費的天量數(shù)額的異議。Video當(dāng)前15頁，總共24頁。三、建設(shè)模式問題委托代建模式：土地由政府劃撥，委托當(dāng)?shù)鼗蛉珖蚤_發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，資金由政府籌措，最后支付開發(fā)商一定的委托費。問題是在這種模式中，政府作為委托方必須要有雄厚的財力或者強大的融資能力，而受托方多為國有企業(yè)。這就產(chǎn)生了問題，首先由于不同地區(qū)總體經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，不同地區(qū)政府的財政實力和融資能力是大大不同的，例如，東南沿海以及北京等較為發(fā)達(dá)的地區(qū)財政實力強，相應(yīng)的這些地區(qū)的保障房建設(shè)較為充分。其次，國有企業(yè)擔(dān)任受托方，較低的生產(chǎn)效率和過高的生產(chǎn)成本將大大浪費公共資源。當(dāng)前16頁，總共24頁。四、監(jiān)管與問責(zé)問題面對保障性住房建設(shè)的指標(biāo)，地方政府的重視程度不足。監(jiān)管和問責(zé)機制的缺失使得部分官員在保障性住房建設(shè)中濫用權(quán)利，腐敗現(xiàn)象泛濫。對保障性住房的建設(shè)造成不利影響。當(dāng)前17頁，總共24頁。五、質(zhì)量與選址問題1、當(dāng)前的保障性住房建設(shè)中，選址大都選在交通不便捷和偏遠(yuǎn)的地區(qū)，這些地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件差，不能滿足和提高入住者的生活條件。另一方面就是為了節(jié)省土地，保障性住房的分布十分密集，居住環(huán)境較為擁擠。2、而在保障房的質(zhì)量問題上，同樣是為了壓縮成本，地方政府對于保障房的建設(shè)質(zhì)量上的要求不高，這位事后。埋下了安全隱患。當(dāng)前18頁，總共24頁。保障性住房建設(shè)的國際借鑒新加坡模式：1、政府主導(dǎo)2、財政和金融支持3、中央公積金制度4、出臺法律嚴(yán)格限制炒賣“組屋”當(dāng)前19頁，總共24頁。我國保障性住房在未來的發(fā)展方向一、保證土地供給1、保證保障房建設(shè)用地的供給，在商品住房用地與保障性住房用地的供給中，優(yōu)先供給保障房。當(dāng)前20頁，總共24頁。二、調(diào)整財政支出，保障資金供給1、調(diào)整政府財政支出，減少不必要的“三公”經(jīng)費支出，加大在保障性住房建設(shè)上的財政投入。2、積極拓寬社會融資渠道，提高社會資本對保障性住房供給的積極性。當(dāng)前21頁，總共24頁。三、調(diào)整建設(shè)模式調(diào)整先前的委托代建模式在保障房建設(shè)中比例，增加配件模式比重配件模式：土地出讓環(huán)節(jié)在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由購買土地的白發(fā)上負(fù)責(zé)建設(shè)。在這種模式中，政府只需要出讓潛在的一部分土地出讓金，隨后由開發(fā)商建設(shè)，政府監(jiān)督。例如：2010年北京在商品房土地出讓中要求配建30％的保障性住房；深圳的保障房配建為12％。當(dāng)前22頁，總共24頁。四、加強監(jiān)管與問責(zé)無論是土地、資金、建設(shè)模式問題還是房屋質(zhì)量與選址問題出現(xiàn)的一個重要原因是監(jiān)管與問責(zé)制度的缺失或不力。在今后的保障性住房的建設(shè)中的各個環(huán)節(jié)都