上海酒店式公寓市場(chǎng)分析

上海酒店式公寓市場(chǎng)分析第1頁/共87頁定義：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，不分割產(chǎn)權(quán)銷售特點(diǎn)：提供最好的服務(wù)，品質(zhì)較高包裝：品質(zhì)，服務(wù)服務(wù)式公寓定義：一般分割產(chǎn)權(quán)銷售，可商可住特點(diǎn)：功能與服務(wù)更偏向與辦公包裝：區(qū)位，低總價(jià)，多功能多用途為訴求SOHO商住兩用（偏辦）定義：產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主，注重居住功能特點(diǎn)：小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，難以保證品質(zhì)包裝：以小戶型打造低總價(jià)，高回報(bào)為訴求點(diǎn)酒店式公寓（偏?。┒x：分割銷售產(chǎn)權(quán)，再由酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)：小業(yè)主收取穩(wěn)定回報(bào)，但無使用權(quán)包裝：低總價(jià)，穩(wěn)定回報(bào)為主訴求產(chǎn)權(quán)式酒店第2頁/共87頁成功要點(diǎn)整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)成功個(gè)案第3頁/共87頁整體市場(chǎng)第4頁/共87頁總體市場(chǎng)歷年酒店式公寓產(chǎn)品供求情況第5頁/共87頁總體市場(chǎng)歷年酒店式公寓產(chǎn)品成交情況分析（占同期商辦性質(zhì)商品房、住宅比例）第6頁/共87頁總體市場(chǎng)歷年酒店式公寓產(chǎn)品成交價(jià)格情況分析（與同期住宅對(duì)比）第7頁/共87頁總體市場(chǎng)200120022005200320042006市中心—向外擴(kuò)散—無明顯特征（爛尾改建—新建）第8頁/共87頁區(qū)域市場(chǎng)第9頁/共87頁浦東第10頁/共87頁區(qū)域特點(diǎn)浦東

中高檔產(chǎn)品

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)

外籍商務(wù)人士第11頁/共87頁世紀(jì)公園浦東個(gè)案分布陸家嘴第12頁/共87頁開盤時(shí)間銷售周期短，市場(chǎng)銷售情況較為理想。陸家嘴浦東世紀(jì)公園第13頁/共87頁面積分布面積范圍在23-126㎡之間，不同面積段滿足不同客層的需要。陸家嘴世紀(jì)公園浦東第14頁/共87頁價(jià)格走勢(shì)陸家嘴區(qū)域住宅價(jià)格高于酒店式公寓價(jià)格世紀(jì)公園酒店式公寓價(jià)格比住宅略高陸家嘴世紀(jì)公園浦東第15頁/共87頁客源投資客占有絕對(duì)比例，本區(qū)域適合打造小面積投資型產(chǎn)品。浦東第16頁/共87頁投資回報(bào)

售價(jià)租金投資回報(bào)率區(qū)域內(nèi)均價(jià)（2003年）11000

4.3

12.12%

區(qū)域內(nèi)均價(jià)（2007年）18000

5.5

10.03%

售價(jià)租金投資回報(bào)率區(qū)域內(nèi)均價(jià)（2003年）10000

3.7

11.48%區(qū)域內(nèi)均價(jià)（2007年）15000

4.5

9.03%

陸家嘴世紀(jì)公園浦東第17頁/共87頁市場(chǎng)展望浦東由于浦東的特殊區(qū)位和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域市場(chǎng)有充足的客源保障，因此區(qū)域酒店式公寓市場(chǎng)的前景良好。第18頁/共87頁長(zhǎng)寧(古北)第19頁/共87頁區(qū)域特點(diǎn)長(zhǎng)寧高品質(zhì)高租金傳統(tǒng)富人區(qū)第20頁/共87頁個(gè)案分布長(zhǎng)寧兆豐園林天下延安路高架第21頁/共87頁開盤時(shí)間長(zhǎng)寧區(qū)域內(nèi)以高檔住宅為主，從04年開始有酒店式公寓產(chǎn)品第22頁/共87頁面積分布長(zhǎng)寧古北區(qū)域內(nèi)以中大面積為主第23頁/共87頁價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)寧區(qū)域內(nèi)總體價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，酒店式公寓價(jià)格比同期住宅價(jià)格高10%-15%第24頁/共87頁客源長(zhǎng)寧傳統(tǒng)富人區(qū)，以海外華僑為主要客源,多以自住為主要需求。第25頁/共87頁投資回報(bào)

售價(jià)租金投資回報(bào)率2003年（區(qū)域均價(jià)）150003.47.6%2007年（區(qū)域均價(jià)）260004.35.7%長(zhǎng)寧第26頁/共87頁市場(chǎng)小結(jié)長(zhǎng)寧區(qū)域發(fā)展成熟，具有穩(wěn)定的客源支撐，適合開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品。第27頁/共87頁黃浦第28頁/共87頁區(qū)域特點(diǎn)地段優(yōu)勢(shì)旅游、商務(wù)南北分化黃浦第29頁/共87頁北黃浦南黃浦個(gè)案分布黃浦第30頁/共87頁開盤時(shí)間集中于2001年-2004年北黃浦南黃浦黃浦第31頁/共87頁面積分布小面積戶型為主北大南小北黃浦南黃浦黃浦第32頁/共87頁價(jià)格走勢(shì)北黃浦：價(jià)格領(lǐng)先于住宅類物業(yè)。南黃浦：低品質(zhì)，價(jià)格上升慢于住宅。北黃浦南黃浦黃浦第33頁/共87頁客源購(gòu)買客源租賃客源黃浦第34頁/共87頁投資回報(bào)

售價(jià)租金投資回報(bào)率開盤售價(jià)240004.5-4.96.5%-7.1%目前二手售價(jià)250005.2-5.77.2%-7.9%

售價(jià)租金投資回報(bào)率開盤售價(jià)120004.110.4%-11.8%目前二手售價(jià)160005.09.1%-10.3%北黃浦（天賜公寓）南黃浦（賽元大廈）黃浦北黃浦：酒店眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但需求大，收益率穩(wěn)中有升。南黃浦：戶型面積小，提高了單位租金水平，回報(bào)率較高。投資回報(bào)率與銀行利率的對(duì)比第35頁/共87頁北黃浦：土地稀缺，難介入。南黃浦：軌道、世博，發(fā)展前景良好。區(qū)域小結(jié)黃浦第36頁/共87頁北區(qū)—閘北、虹口、楊浦第37頁/共87頁北區(qū)區(qū)域特點(diǎn)分布特征明顯以辦公用途為主物業(yè)檔次較低出租率85%以上第38頁/共87頁個(gè)案分布不夜城四川路大連路北區(qū)第39頁/共87頁開盤時(shí)間開盤時(shí)間分散低總價(jià)導(dǎo)致銷售持續(xù)期較短不夜城四川路大連路北區(qū)不夜城四川路大連路第40頁/共87頁面積分布30-80㎡1R低總價(jià)小面積產(chǎn)品為主不夜城四川路大連路北區(qū)不夜城四川路大連路第41頁/共87頁價(jià)格走勢(shì)北區(qū)不夜城四川路大連路開盤時(shí)間分散低總價(jià)導(dǎo)致銷售持續(xù)期較短第42頁/共87頁客源不夜城四川路大連路北區(qū)辦公替代居住第43頁/共87頁區(qū)域價(jià)格售價(jià)租金投資回報(bào)率不夜城開盤售價(jià)140001.2-1.53.75%二手售價(jià)135001.4-1.83.89%大連路開盤售價(jià)90001.55.33%二手售價(jià)117001.85.33%四川路開盤售價(jià)100001.34.2%二手售價(jià)160001.6-1.83.88%北區(qū)回報(bào)率普遍偏低投資回報(bào)第44頁/共87頁市場(chǎng)小結(jié)北區(qū)地域?qū)傩詻Q定低租金區(qū)域特征明顯起步較晚，發(fā)展依托交通缺乏投資潛力第45頁/共87頁徐匯區(qū)第46頁/共87頁徐匯區(qū)域特點(diǎn)豪華高檔頂級(jí)商圈人文環(huán)境外籍人士第47頁/共87頁徐匯個(gè)案分布衡山路徐家匯第48頁/共87頁面積分布徐匯徐家匯酒店式公寓偏向居家型，2R集中在90-110㎡，3R集中在130-160㎡。衡山路區(qū)域的戶型面積較大，比較集中在200㎡左右。徐家匯衡山路衡山路徐家匯第49頁/共87頁開盤時(shí)間徐匯區(qū)域酒店式公寓集中供應(yīng)在03年、06年。衡山路徐家匯徐家匯衡山路第50頁/共87頁價(jià)格走勢(shì)徐匯徐家匯由于地段屬性相似，高檔公寓集中，價(jià)格高，住宅與酒店式公寓價(jià)差不大；而衡山路由于其酒店式公寓豪華定位高端，其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊住宅價(jià)格。衡山路徐家匯第51頁/共87頁客源徐匯投資可客是主要的購(gòu)買客源；外籍人士成為區(qū)域最主要的租賃客源，并且非常穩(wěn)定。購(gòu)買客源租賃客源衡山路徐家匯第52頁/共87頁投資回報(bào)徐匯兆豐帝景苑

售價(jià)租金投資回報(bào)率開盤售價(jià)19000

5-6.4

8.2%-10.5%

目前二手售價(jià)240006.0-7.8

7.8%-9.5%芝大廈

售價(jià)租金投資回報(bào)率開盤售價(jià)30000

6.1-6.8

7.4%-8.3%

目前二手售價(jià)32000

7.5-8.28.5%-9.4%

徐家匯衡山路徐家匯衡山路徐家匯、衡山路區(qū)域的酒店式公寓的投資匯報(bào)率在8.5％-9.0%之間，較高。第53頁/共87頁總結(jié)徐匯區(qū)的酒店式公寓投資回報(bào)較高，中心區(qū)域在8.5%-9%之間。依托眾多外籍人士，以及成熟繁華的商業(yè)氛圍，濃厚的人文底蘊(yùn)，區(qū)域未來酒店式公寓整體發(fā)展看好。第54頁/共87頁靜安寺第55頁/共87頁區(qū)域特點(diǎn)二號(hào)線海外華人群居戶型精簡(jiǎn)出租率高靜安寺第56頁/共87頁個(gè)案分布靜安寺世紀(jì)時(shí)空美麗園公寓第57頁/共87頁面積分布區(qū)域酒店式公寓類型多樣，即有40-80㎡小戶型，也有140㎡左右的大戶型。靜安寺第58頁/共87頁開盤時(shí)間區(qū)域酒店式公寓集中供應(yīng)在03年-04年。靜安寺第59頁/共87頁價(jià)格走勢(shì)隨著05、06年靜安四季苑、經(jīng)典茂名等高檔樓盤的推出，住宅價(jià)格一度超過了酒店式公寓的價(jià)格。靜安寺第60頁/共87頁客源鎮(zhèn)寧路、靜安寺區(qū)域的酒店式公寓及高檔公寓聚集了很大一部分港臺(tái)地區(qū)人士。一部份小面積酒店公寓也吸納了一部分高級(jí)白領(lǐng)。靜安寺第61頁/共87頁投資回報(bào)靜安寺協(xié)和麗豪

售價(jià)租金投資回報(bào)率開盤售價(jià)22000

3.8-4.06.0%-6.5%

目前二手售價(jià)240004.5-4.9

6.5%-7.1%國(guó)際麗都公館

售價(jià)租金投資回報(bào)率開盤售價(jià)26000

6.5

9.1%

目前二手售價(jià)28000

79.1%

靜安寺區(qū)域的酒店寺公寓的租金回報(bào)，以協(xié)和麗豪為代表的集中在6％－7%左右。但具備鮮明特色的國(guó)際麗都公館投資回報(bào)率卻達(dá)到了9.1%。第62頁/共87頁總結(jié)靜安寺附近大部分酒店式公寓投資回報(bào)率不高，基本在6%－7%之間，只有極少部分特色鮮明的酒店式公寓項(xiàng)目有比較高的回報(bào)率，達(dá)到9%以上，如“國(guó)際麗都公館”。區(qū)域未來普通酒店式公寓市場(chǎng)介入的可行性不大，除非在產(chǎn)品、服務(wù)上有突出的特色。第63頁/共87頁北靜安、普陀第64頁/共87頁區(qū)域特點(diǎn)位于上海傳統(tǒng)市中心區(qū)域。酒店式公寓較少，分布較為分散。酒店式公寓檔次普遍不高。區(qū)域整體租售情況理想。北靜安、普陀第65頁/共87頁個(gè)案分布君悅靜安圣天地大眾河濱綠地世家麗都新貴藍(lán)朝部落北靜安普陀北靜安、普陀第66頁/共87頁開盤時(shí)間區(qū)域內(nèi)酒店式公寓大多在2002年及2003年開盤。普陀北靜安北靜安、普陀第67頁/共87頁面積分布區(qū)域內(nèi)酒店式公寓主力面積為40-70平米左右。普陀北靜安北靜安、普陀第68頁/共87頁價(jià)格走勢(shì)區(qū)域內(nèi)酒店式公寓價(jià)格基本比住宅價(jià)格高，并且增長(zhǎng)勢(shì)頭相當(dāng)。北靜安、普陀第69頁/共87頁客源區(qū)域內(nèi)投資客比例較大，而實(shí)際使用者以國(guó)內(nèi)客源為主。北靜安、普陀第70頁/共87頁投資回報(bào)

售價(jià)租金投資回報(bào)率開盤售價(jià)70002.08.86%目前二手售價(jià)190002.54.1%

售價(jià)租金投資回報(bào)率開盤售價(jià)110001.85.38%目前二手售價(jià)160002.34.7%北靜安普陀北靜安、普陀第71頁/共87頁北靜安、普陀市場(chǎng)展望由于本區(qū)域處于上海傳統(tǒng)市中心區(qū)域，人文底蘊(yùn)有限，目前酒店式公寓基本無高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此較適合辦公性質(zhì)的SOHO型產(chǎn)品。第72頁/共87頁成功個(gè)案第73頁/共87頁兆豐帝景苑第74頁/共87頁戶型面積（㎡）月租金（美金/套）日租金（元/套）1R561600500-6002R71-862000-2500650-7003R1563000-35001388基本情況位置：肇嘉浜路999弄，徐家匯公園對(duì)面產(chǎn)品：1棟25層的高層建筑，112套，56-156㎡經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，上海毅德投資顧問有限公司裝修配備：43寸等離子彩電、分體式空調(diào)、微波爐、1

滾筒式洗衣機(jī)、烘干機(jī)、電冰箱、寬帶等設(shè)備提供服務(wù)：商務(wù)服務(wù)、報(bào)刊訂閱、代購(gòu)物品、預(yù)定機(jī)票、叫車服務(wù)、機(jī)場(chǎng)接送等。配備大型會(huì)所，包括中西餐廳、會(huì)議室、健身房、游泳池等。

第75頁/共87頁第76頁/共87頁成功要素：白金地段統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)硬件配套完善服務(wù)第77頁/共