資產(chǎn)評(píng)估地方法市場(chǎng)法

第二章資產(chǎn)評(píng)估地方法

——市場(chǎng)法市場(chǎng)法地基本意義市場(chǎng)法地具體評(píng)估方法市場(chǎng)法評(píng)估地基本程序市場(chǎng)法地基本前提小結(jié)主要內(nèi)容市場(chǎng)法——利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)地近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比較或者類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值地各種評(píng)估技術(shù)方法總稱。也稱:市場(chǎng)比較法,比較法理論依據(jù):替代原理市場(chǎng)法地基本意義原理簡(jiǎn)單,易于理解與掌握。能夠客觀反映資產(chǎn)目前地市場(chǎng)情況,其評(píng)估地參數(shù),指標(biāo)直接從市場(chǎng)取得,評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格,更能反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì);評(píng)估結(jié)果易于被各方面接受與理解。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)市場(chǎng)環(huán)境要求嚴(yán)格（公開(kāi)活躍地市場(chǎng)為基礎(chǔ)）主觀因素影響,結(jié)果準(zhǔn)確性不確定適用范圍有局限（適用于以資產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)地資產(chǎn),不適用于專業(yè)機(jī)器設(shè)備與大部分無(wú)形資產(chǎn),以及受地區(qū),環(huán)境等嚴(yán)格限制地一些資產(chǎn)評(píng)估）52023/3/29例:要評(píng)估一商品房在2010年9月30日轉(zhuǎn)讓價(jià)值,在選擇案例上,就要選擇與估價(jià)對(duì)象處在同一地段,用途相同,結(jié)構(gòu)相同（似）,面積相同（當(dāng)）,建成年份相同（近）等成交案例,然后再將選擇比較案例,修正到估價(jià)對(duì)象情況下,最終計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值;1,存在一個(gè)完善,充分地市場(chǎng),可以搜集最近時(shí)期,與估價(jià)對(duì)象類似地估價(jià)比較案例;（市場(chǎng)要求）2,比較案例地選擇,在交易時(shí)間上要接近估計(jì)基準(zhǔn)日（時(shí)點(diǎn)）,這樣,才更準(zhǔn)確;（交易時(shí)間要求）3,比較案例地選擇,要盡量類似于估價(jià)對(duì)象,可比性強(qiáng),這樣,修正后結(jié)果越接近估價(jià)對(duì)象價(jià)值;這里地類似,可比性,比如區(qū)位,功能,修舊程度等！62023/3/29市場(chǎng)法比較案例修正因素地選擇1,時(shí)間因素（比較案例,評(píng)估基準(zhǔn)日）比較案例交易時(shí)間,應(yīng)盡可能接近估價(jià)時(shí)點(diǎn);以消除價(jià)格波動(dòng)影響;2,區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上,應(yīng)盡可能選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一區(qū)域里,同一區(qū)段案例,以提高其可比性;如商鋪價(jià)值評(píng)估,應(yīng)選擇同一條街相鄰商鋪?zhàn)鳛楸容^案例;3,功能因素比較案例地選擇,在功能,用途等方面,應(yīng)盡可能與估價(jià)對(duì)象相同,提高可比性;如商鋪價(jià)值評(píng)估！就是比較評(píng)估對(duì)象與比較案例之間差異因素,將其調(diào)整為評(píng)估對(duì)象地情況！市場(chǎng)法地具體評(píng)估方法市場(chǎng)法地類型類型定義計(jì)算公式直接比較法利用參照物地交易價(jià)格及參照物地某一基本特征與評(píng)估對(duì)象地同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值地方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象A特征÷參照物A特征）直接比較法運(yùn)用于兩種情況:1,被評(píng)估地舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上地舊資產(chǎn)(參照物)完全相同。在這種情況下地評(píng)估計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格（如35萬(wàn)）同型號(hào)舊汽車同型號(hào)舊汽車完全相同2,被評(píng)估地舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上地全新資產(chǎn)(參照物)完全相同

評(píng)估計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×被評(píng)估資產(chǎn)成新率=50萬(wàn)元×70%=35萬(wàn)元

同型號(hào)舊汽車

同型號(hào)新汽車成新率類比調(diào)整法只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大地方面相同或相似,通過(guò)對(duì)比分析參照物與評(píng)估對(duì)象之間地差異,在參照物成交價(jià)格基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象地價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×?xí)r間差異修正系數(shù)×…交易情況差異系數(shù)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》111,被評(píng)估地舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上地舊資產(chǎn)(參照物)類似所謂類似,是指被評(píng)估資產(chǎn)與參照物不僅在功能,外觀,用途,使用條件,時(shí)間條件等方面類似,而且成新度也類似。

這種情況下地評(píng)估計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×(1±綜合調(diào)整系數(shù))×（1±成新度調(diào)整系數(shù)）=35萬(wàn)元×（1-10%）×（1-5%）=29.92萬(wàn)元

A型號(hào)汽車

A+型號(hào)汽車∽類似《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》122,被評(píng)估資產(chǎn)與市場(chǎng)上地全新資產(chǎn)(參照物)類似這種情況下地評(píng)估計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×(1±綜合調(diào)整系數(shù))×被評(píng)估資產(chǎn)成新率=55萬(wàn)元×（1-10%）×70%=34.65萬(wàn)元市場(chǎng)法地具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式1功能價(jià)值法以參照物地成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間地功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值地方法。（1）線性關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法案例說(shuō)明:被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為30噸,參照資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為40噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照物資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格100萬(wàn)元,（該類資產(chǎn)地功能價(jià)格指數(shù)為0.8）確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=100×（30÷40）=75（萬(wàn)元）被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=100×（30÷40）0.8=75.17（萬(wàn)元）市場(chǎng)法地主要技術(shù)方法市場(chǎng)法地具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式2價(jià)格指數(shù)法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物地成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象地評(píng)估基準(zhǔn)日之間地時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值地影響,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值地方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)補(bǔ)充:定基價(jià)格指數(shù);環(huán)比價(jià)格指數(shù);同比價(jià)格指數(shù)案例說(shuō)明:與評(píng)估對(duì)象完全相同地參照資產(chǎn)6個(gè)月前地成交價(jià)格是100萬(wàn)元,半年來(lái)該類資產(chǎn)地價(jià)格上升5%,確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×（1+5%）=105（萬(wàn)元）市場(chǎng)法地主要技術(shù)方法市場(chǎng)法地具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式3成新率價(jià)格法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度差異,通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象地價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）其:資產(chǎn)地成新率=資產(chǎn)地尚可使用年限÷（資產(chǎn)已使用年限+資產(chǎn)尚可使用年限）案例說(shuō)明:與評(píng)估對(duì)象完全相同地參照資產(chǎn)地成新率是0.8,其市場(chǎng)成交價(jià)格100萬(wàn)元,試計(jì)算成新率0.6地被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值.評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=100×(0.6÷0.8)=75(萬(wàn)元)市場(chǎng)法地主要技術(shù)方法市場(chǎng)法地具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式4市價(jià)折扣價(jià)以參照物交易價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件,銷售時(shí)限等各方面地不利因素,憑評(píng)估員經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門地規(guī)定,設(shè)定一定地價(jià)格折扣率估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值地方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1－折扣率）案例說(shuō)明:評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同地參照物地市場(chǎng)價(jià)格是100萬(wàn)元,經(jīng)評(píng)估員綜合分析,認(rèn)為其快速變現(xiàn)地折扣率應(yīng)為20%,確定其評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×（1－20%）=80（萬(wàn)元）市場(chǎng)法地主要技術(shù)方法市場(chǎng)法地具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式5成本市價(jià)法以評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物地現(xiàn)行市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值地方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）案例說(shuō)明:評(píng)估時(shí)點(diǎn)某商品住宅地成本市價(jià)率為150%,已知被估全新住宅地現(xiàn)行合理成本為20萬(wàn)元,確定其評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×150%=30（萬(wàn)元）市場(chǎng)法地主要技術(shù)方法市場(chǎng)法地具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式6市盈率乘數(shù)法以參照物地市盈率作為乘數(shù),以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象地收益額相乘來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值地方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率案例說(shuō)明:某被估企業(yè)地年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元,評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為30倍,則:該企業(yè)評(píng)估價(jià)值=1000×30=30000（萬(wàn)元）。市場(chǎng)法地主要技術(shù)方法案例說(shuō)明:（1）估價(jià)對(duì)象概況:待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅小區(qū)地一塊空地,面積600平方米,地形為長(zhǎng)方形。（2）評(píng)估要求:評(píng)估該地塊2015年10月3日地市場(chǎng)價(jià)值（3）評(píng)估過(guò)程表1交易實(shí)例情況表交易案例A交易案例B交易案例C交易案例D估價(jià)對(duì)象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2015年4月2日2015年3月3日2014年10月4日2014年12月5日2015年10月3日價(jià)格總價(jià)19.6萬(wàn)元31.2萬(wàn)元27.4萬(wàn)元37.8萬(wàn)元單價(jià)870元/m2820元/m3855元/m4840元/m5面積225m2380m2320m2450m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好較好很好交通條件很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年類似地區(qū)

區(qū)域因素BCD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會(huì)環(huán)境（較差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站點(diǎn)距離（較遠(yuǎn)）7（稍近）12（相同）10離市心距離（相同）10（稍近）12（相同）10基礎(chǔ)設(shè)施狀況（稍差）8（相同）10（稍好）12公設(shè)施完備狀況（相同）10（較好）12（相同）10水,大氣,噪音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（稍差）8（相同）10（稍差）8綜合打分88108100表2區(qū)域因素比較表評(píng)估過(guò)程步驟內(nèi)容具體要求1選擇評(píng)估方法該種類型地土地有較多地交易實(shí)例,故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。2收集有關(guān)評(píng)估資料A．收集待估土地資料（略）B．收集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物。3進(jìn)行交易情況修正經(jīng)分析,交易實(shí)例A,D為正常買賣,無(wú)需進(jìn)行交易情況修正;交易實(shí)例B比正常買賣價(jià)格偏低2%;交易實(shí)例C比正常交易價(jià)格偏低3%。則各交易實(shí)例地交易情況修正率為:交易實(shí)例A:0;交易實(shí)例B:2%;交易實(shí)例C:3%;交易實(shí)例D:0。4進(jìn)行交易日期修正調(diào)查發(fā)現(xiàn),2012年10月4日以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1%,則個(gè)參照物交易實(shí)例地交易日期修正率為:交易實(shí)例A:6%;交易實(shí)例B:7%;交易實(shí)例C:12%;交易實(shí)例D:10%。評(píng)估過(guò)程步驟內(nèi)容具體要求5進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū),無(wú)需進(jìn)行區(qū)域因素修正。本次評(píng)估設(shè)定待估區(qū)域地塊地區(qū)域因素值100分,各種區(qū)域因素對(duì)比分析,總綜合評(píng)判打分,交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88分,交易實(shí)例C所屬區(qū)域?yàn)?08分,交易實(shí)例D所屬區(qū)域?yàn)?00分。6進(jìn)行個(gè)別因素修正A.經(jīng)比較分析,待估土地地面積較大,有利于充分利用,另外環(huán)境條件也較好,故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。B.土地使用年限因素地修正。交易實(shí)例B,D與待估土地地剩余使用年限相同無(wú)須修正。交易實(shí)例A,C均需進(jìn)行使用年限因素地調(diào)整,其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）:年限修正系數(shù):=

=(1-0.0994)÷(1-0.0676)=0.9659評(píng)估過(guò)程步驟內(nèi)容具體要求7計(jì)算待評(píng)估土地地初步價(jià)格交易實(shí)例A修正后地初步價(jià)格:（元/平方米）交易實(shí)例B修正后地單價(jià)為:（元/平方米）交易實(shí)例C修正后單價(jià)為:（元/平方米）交易實(shí)例D修正后單價(jià)為:（元/平方米）8采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果土地評(píng)估單價(jià)=（909+1038+901+942）÷4=948（元/平方米）土地評(píng)估總價(jià)=600×948=568800(元)確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物地可比性:功能,市場(chǎng)條件,資產(chǎn)實(shí)體特征與質(zhì)量,成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量:三個(gè)以上。1.選擇差異因素:根據(jù)資產(chǎn)種類,選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大地因素。2.指標(biāo)對(duì)比,量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整,得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析,用統(tǒng)計(jì)分析或其它方法判斷結(jié)果地合理性。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估案例1類似評(píng)估對(duì)象表2比較因素表3比較因素條件指數(shù)表4比較因素指數(shù)修正表4465修正結(jié)果表剩余年限修正表對(duì)比對(duì)象列表

周邊同類物業(yè)物業(yè)狀況售價(jià)(元/平方米)際大廈（西大街南段）6層底商19層,總建筑面積60000平方米,外墻鋁合金藍(lán)色玻璃,局部花崗巖干掛,4部高速客梯6205商祺商務(wù)心（北大街南段）3至12層地上12層,總建筑面積9958平方米,外墻陶瓷飾面磚,2部日本富士達(dá)客梯,網(wǎng)絡(luò)布線5460遠(yuǎn)大商城（西大街尾段）3至9層地上9層,總建筑面積27246平方米,外墻鋁合金玻璃幕墻,局部花崗巖,3部西班牙熬用達(dá)客梯,遠(yuǎn)大空調(diào)5800比較因素表1待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置12街111號(hào)北大街南段北大街南段西大街尾段交通條件通達(dá)便捷通達(dá)便捷通達(dá)便捷通達(dá)便捷繁程度商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)公設(shè)狀況完善完善完善完善個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式框架框架剪力墻框架框架外裝狀況進(jìn)口光面磁盤鋁合金玻璃幕墻陶瓷飾面磚鋁合金玻璃幕墻內(nèi)裝狀況三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)普通裝修普通裝修普通裝修設(shè)備設(shè)施Bababa….Bababa……………層高2.85米3.6米3.9米3米投用時(shí)間1991年1999年2000年1998年物業(yè)水平自備供熱城市供熱城市供熱城市供熱剩余年限3364746容積率3.98.84.56.1比較因素表2待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C功能用途商業(yè)商辦商辦商辦交易狀況正常正常正常正常交易日期待估基準(zhǔn)日近期近期近期比較因素條件指數(shù)表待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置10010098100交通條件100100100100繁程度1009898100公設(shè)狀況100100100100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式100102100100外裝狀況100108102101內(nèi)裝狀況100989898設(shè)備設(shè)施100959495層高100100.06100.08100.01投用時(shí)間100126127124物業(yè)水平1001000100100容積率10085.7388.2989.53比較因素指數(shù)修正表待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置100/100100/100100/98100/100交通條件100/100100/100100/100100/100繁程度100/100100/98100/98100/100公設(shè)狀況100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式100/100100/102100/100100/100外裝狀況100/100100/108100/102100/101內(nèi)裝狀況100/100100/98100/98100/98設(shè)備設(shè)施100/100100/95100/994100/95層高100/100100/100.06100/100.08100/