房地產(chǎn)培訓(xùn) - 豪宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及客戶分析

豪宅的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及客戶分析我不生產(chǎn)知識(shí)，只做知識(shí)的搬運(yùn)工！“一定得選最好的黃金地段，雇法國(guó)設(shè)計(jì)師，建就得建最高檔次的公寓，電梯直接入戶，戶型最小也得四百平米，什么寬帶呀，光纜呀，衛(wèi)星呀，能給他接的全給他接上；樓上邊有花園兒，樓里邊有游泳池；樓子里站一個(gè)英國(guó)管家，戴假發(fā)、特紳士的那種，業(yè)主一進(jìn)門兒，甭管有事兒沒事兒，都得跟人家說‘MayIhelpyou，Sir？’一口地道的英國(guó)倫敦腔兒，倍兒有面子……”——電影《大腕》瘋狂的豪宅！印度信誠(chéng)工業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)，全球富豪榜排名第五位的穆凱什-阿姆巴尼的“安提拉”再一次蟬聯(lián)了世界最貴豪宅，這個(gè)高167米的27層豪宅造價(jià)接近20億美元。安提拉位于印度孟買市郊，名字來源于印度神話中的島嶼。這座大宅中除了穆凱什-阿姆巴尼和他的母親、妻子和3個(gè)孩子，還有600名仆人。1到6層的停車場(chǎng)可以放置168輛車；8層的酒店大堂有9部電梯，宴會(huì)廳的天花板掛滿了水晶燈；9到12層是室外空中花園；13到14層是健身俱樂部，娛樂中心的“冰室”可以用人工造雪裝置制造出雪花；15到16層的家庭醫(yī)院可以用于醫(yī)療急救；17到18層的貴賓客房可以俯瞰孟買全景；19到22層是主人和直系親屬的起居室；23-25層提供給600位仆人；26層提供機(jī)械維修；27層則是娛樂中心。這座超級(jí)豪宅的總面積近4萬(wàn)平方米，甚至超過了法國(guó)的凡爾賽宮。瘋狂的豪宅|最貴的公寓類豪宅米哈伊爾·普羅霍羅夫法國(guó)媒體報(bào)道，俄羅斯富豪米哈伊爾·普羅霍羅夫斥資4.96億歐元購(gòu)買法國(guó)藍(lán)色海岸地區(qū)阿爾卑斯濱海省一座別墅。這一價(jià)格讓這座別墅穩(wěn)坐世界最貴豪宅的位置。

法國(guó)《費(fèi)加羅報(bào)》等大報(bào)報(bào)道，這座別墅位于尼斯附近的地中海岸邊高地，占地9公頃，包括一個(gè)8公頃的花園。別墅建于1902年，最早為比利時(shí)國(guó)王利奧波德二世所有。成交前，別墅所有者為已故黎巴嫩銀行家埃德蒙·薩夫拉的遺孀莉莉·薩夫拉。

世界上最貴的私人住宅瘋狂的豪宅|最貴的別墅類豪宅瘋狂的豪宅|最安全的豪宅由Rogers，StirkHarbour和Partners共同設(shè)計(jì)的海德公園1號(hào)公寓位于倫敦著名的Knightsbridge大街，是世界最貴的頂級(jí)公寓之一。公寓入口門廊兩側(cè)的墻壁鑲有專門定制的金屬鑲板，每個(gè)房間窗戶都裝設(shè)了從地面一直到天花板的防彈玻璃，電梯和入口處設(shè)有虹膜掃描身份識(shí)別系統(tǒng)，而且安裝了空氣過濾裝置，可以阻止?jié)撛诘目植婪肿永枚練鈱?duì)公寓里進(jìn)行攻擊。更絕的是，海德公園一號(hào)中特別設(shè)計(jì)了一個(gè)隱藏的“緊急避難室”，密室的門由10厘米厚的鋼板制作，一旦富豪住戶遭到入室搶劫、綁架或殺身之禍時(shí)，可以在10秒之內(nèi)躲進(jìn)該室避難并贏得時(shí)間求救。瘋狂的豪宅|最夢(mèng)幻的糖果STYLE據(jù)《每日郵報(bào)》報(bào)道，英國(guó)泰萊公司糖業(yè)大亨以一億英鎊出售一套位于倫敦漢普斯特德主教大街的超級(jí)豪宅，光是宣傳冊(cè)就花費(fèi)2千英鎊。2006年糖業(yè)大亨用4千萬(wàn)英鎊購(gòu)買了這座住宅并加以裝修，擁有十四個(gè)臥室、六個(gè)客廳、家庭影院、桑拿室、酒藏室、臺(tái)球室和金融房。浴室用了手工雕刻的十二種意大利大理石和七種木材，并把材料從意大利運(yùn)到倫敦。印花稅就花費(fèi)了7百萬(wàn)英鎊，足夠在科茨沃爾德買一個(gè)鄉(xiāng)村房子了。據(jù)報(bào)道，這棟百年大宅“希思別墅”(HeathHall)占地2.5公頃，樓面面積達(dá)兩千多平米，內(nèi)設(shè)14個(gè)臥室，還有圖書館、私人電影院、桑拿房、健身室及泳池等?！跋Ｋ紕e墅”(HeathHall)還原真實(shí)的豪宅市場(chǎng)！城市1000-2000萬(wàn)2000-5000萬(wàn)5000萬(wàn)以上套數(shù)占比套數(shù)占比套數(shù)占比上海98184.4%15913.7%221.9%北京73477.7%18419.5%272.9%廣州35292.4%277.1%20.5%深圳51393.3%366.5%10.2%合計(jì)258084.9%40613.4%521.7%雖然今年上半年整體市場(chǎng)低迷，但包括北京在內(nèi)的一線城市，千萬(wàn)豪宅市場(chǎng)成交仍然相當(dāng)給力，四市千萬(wàn)以上的項(xiàng)目成交套數(shù)一共為3038套，同比減少13%，但其中深圳卻同比增長(zhǎng)92.3%（含非住宅屬性但按住宅用途銷售的項(xiàng)目），上海、北京、廣州則略有下滑，分別同比減少19.0%、31.6%、5.7%。即使豪宅成交數(shù)量有所下滑，但在當(dāng)前市場(chǎng)中已頗顯不易。國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)|一線城市2014年上半年四大城市豪宅成交情況一覽表豪宅受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響小于經(jīng)濟(jì)危機(jī)、政壇動(dòng)蕩、自然災(zāi)害、大氣污染等方面的影響。國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)|廈門豪宅市場(chǎng)廈門的豪宅市場(chǎng)在整個(gè)國(guó)內(nèi)的豪宅市場(chǎng)一直占據(jù)比較重要的地位，2013年全年千萬(wàn)以上的豪宅成交362套，排名第六位。今年上半年，廈門的豪宅市場(chǎng)在恒禾七尚、禹州尊海、建發(fā)央座央墅的帶領(lǐng)下，逆市大幅度增長(zhǎng)，千萬(wàn)級(jí)以上的豪宅共成交261套。在廈門限購(gòu)條件放寬的情況下，預(yù)計(jì)下半年的豪宅市場(chǎng)將繼續(xù)增長(zhǎng)。2014年上半年廈門豪宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)|五大城市豪宅細(xì)分市場(chǎng)城市1-1.5千萬(wàn)占比1.5-2千萬(wàn)占比2-3千萬(wàn)占比3-4千萬(wàn)占比4-5千萬(wàn)占比5千萬(wàn)以上占比北京174558%77926%31310%662%341%752%上海239870%57317%2537%993%391%441%廣州53366%17221%628%202%121%61%深圳36250%21430%10515%223%162%10%杭州33756%10618%8314%295%224%254%如果將豪宅市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，1000-2000萬(wàn)的入門級(jí)豪宅占比將近85%，而2000萬(wàn)是豪宅的分水嶺，2000萬(wàn)以上的豪宅成交數(shù)量開始銳減，2000-5000萬(wàn)的成交占比約為13%左右，而5000萬(wàn)的豪宅成交可以說是鳳毛麟角。2013年北上廣深杭廈6個(gè)城市5000萬(wàn)以上豪宅共成交155套，其中廈門只有4套。2014年上半年廈門5000萬(wàn)以上的豪宅成交4套。2013年五大城市千萬(wàn)級(jí)以上豪宅細(xì)分市場(chǎng)2014年上半年廈門千萬(wàn)級(jí)以上豪宅細(xì)分市場(chǎng)總價(jià)段成交面積（㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）套均價(jià)（萬(wàn)元）成交金額（萬(wàn)元）1000-2000萬(wàn)737422273984312902927362000-5000萬(wàn)1345530624512801840255000萬(wàn)以上3014485079641125646匯總90211261446071542402407與五大城市一樣，1000-2000萬(wàn)入門級(jí)豪宅市場(chǎng)容量較大，上半年成交227套，成交套數(shù)占比87%；2000萬(wàn)以上為分水嶺，成交銳減至30套，成交套數(shù)占比，11.5%；5000萬(wàn)以上的豪宅成交依然是十分稀少，共成交4套，成交套數(shù)占比1.5%。國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)|廈門豪宅細(xì)分市場(chǎng)Chapter1

概念篇廣義定義：1.200㎡以上,4房以上2.總價(jià)：至少1,000萬(wàn)以上3.市區(qū)精華地段或市郊特殊規(guī)劃4.每平米營(yíng)造成本人民幣3萬(wàn)–10

萬(wàn)間5.24小時(shí)保全管理6.國(guó)際級(jí)知名建筑設(shè)計(jì)師或建商7.精致公共設(shè)施(花園,泳池,建身房,2輛以上停車位)8.近二年新建大樓豪宅能抗七級(jí)大地震的耐震、制震結(jié)構(gòu)9.名氯：知名度、指名度具一定水平10.住戶：影視或政商名人入住11.價(jià)格：較區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)抗趺豪宅內(nèi)涵：1.地、建坪及使用面積寬大2.公共空間舒適設(shè)施完善優(yōu)良3.保安系統(tǒng)嚴(yán)密安全4.風(fēng)景秀麗環(huán)境優(yōu)美5.與政商名流比鄰而居6.先進(jìn)科技與人文藝術(shù)氣質(zhì)融合7.具備綠建筑標(biāo)章8.通常售價(jià)比外圍行情高貴9.采用國(guó)內(nèi)外高級(jí)建材10.知名建商開發(fā)及名家設(shè)計(jì)規(guī)劃何為豪宅一、豪宅的概念|定義

豪宅是一個(gè)相對(duì)的概念：不同國(guó)家對(duì)豪宅的理解不一樣；同一國(guó)家不同城市對(duì)豪宅的理解不一樣；同一城市不同發(fā)展階段對(duì)豪宅的理解不一樣；一、豪宅的概念|定義

豪宅就是：（絕佳的地段+上好的環(huán)境+一流的建筑功法+植入人文）×物業(yè)管理=僅供少數(shù)人擁有、價(jià)格離譜、大尺度、功能齊全、安防嚴(yán)密的住宅豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價(jià)值的，專門供給社會(huì)上具有相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的住宅。一、豪宅的概念|定義

1、價(jià)格條件（豪宅一定貴）

豪宅以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以價(jià)格明顯超出平均水平為重要表征，并且其價(jià)格敏感度低于品質(zhì)敏感度。在目前中國(guó)國(guó)情下，對(duì)于一線城市以及二線發(fā)達(dá)城市來說，總價(jià)在1000-2000萬(wàn)以上的為入門級(jí)豪宅，總價(jià)在2000-5000萬(wàn)的為尊貴級(jí)豪宅，總價(jià)在5000萬(wàn)以上的才算是頂級(jí)豪宅。2、尺度條件豪宅的尺度包含平面尺度和層高尺度。層高是衡量豪宅非常重要的一項(xiàng)指標(biāo)，一般豪宅的單層層高不低于3.6米，挑空設(shè)計(jì)的一般都在7.5米左右。豪宅的面積包括占地面積和建筑面積。占地面積一般以2-3畝為宜，5畝左右仍算正常。幾十畝占地的就是不顧國(guó)情缺乏社會(huì)責(zé)任的行為。建筑面積一般都在500㎡以上，頂級(jí)的一般在1000㎡以上。3、環(huán)境條件

對(duì)別墅類豪宅來講，最為稀缺的就是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水環(huán)境的項(xiàng)目很少。做到區(qū)域優(yōu)良、交通便利和有其它因借資源相對(duì)來說還是比較容易的。所以很多別墅項(xiàng)目在不具備自然山水環(huán)境的情況下人工營(yíng)造，挖人工湖泊或者建造高爾夫球場(chǎng)，試圖彌補(bǔ)自然山水方面的不足。沒有山水的別墅項(xiàng)目與城中高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無疑對(duì)居住質(zhì)量是一種提高，但因?yàn)椴荒芟碛姓嬲膬?yōu)質(zhì)自然環(huán)境，也只能降檔成為經(jīng)濟(jì)型別墅。若評(píng)選豪宅項(xiàng)目，沒有自然山水的別墅類項(xiàng)目，在環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)方面不能入選。如果一個(gè)項(xiàng)目具備這樣的自然山水資源，可以說在大環(huán)境方面已經(jīng)不戰(zhàn)而勝。一、豪宅的概念|界定標(biāo)準(zhǔn)

一、豪宅的分類住宅從大的類型來分，有獨(dú)立住宅(即通常所說的別墅類住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。公寓類豪宅（安提拉）別墅類豪宅（阿凱迪亞）

由于要評(píng)判別墅類住宅的豪華程度，應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對(duì)公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)一線城市以及二線發(fā)達(dá)城市來說，一般公寓類豪宅的裝修要達(dá)到8000元/㎡（硬裝）才算得是豪宅。豪宅具有五大特征：一、區(qū)位優(yōu)越不可替代；二、環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三、建筑精美不可復(fù)制；四、風(fēng)格各異難以仿造；五、人文價(jià)值無法再生。因此，稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性。一、豪宅的五大特征1、地段稀缺性

李嘉誠(chéng)先生說過一句話：“選房子，就看三點(diǎn)。第一是地段。第二是地段。第三還是地段。”2、舒適性

豪宅最為根本的用途畢竟還是用來居住的，所以舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，這是檢驗(yàn)豪宅的重要指標(biāo)之一。一棟豪宅，除了要有巨大的面積，還必須擁有個(gè)性化、智能化的功能來保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享受。同時(shí)，豪宅的舒適性應(yīng)該是從內(nèi)到外全面體現(xiàn)的，無論外觀還是內(nèi)飾、輪廓還是細(xì)節(jié)，都必須給住戶以自然舒適的感覺。3、珍貴性這里所說的珍貴性主要指的是土地的稀缺價(jià)值、稀有資源價(jià)值、自然景觀價(jià)值、建筑設(shè)計(jì)價(jià)值與城市的人文價(jià)值。占有了這些不可替代的社會(huì)資源，豪宅才能夠?yàn)樗闹魅藥碜畲蟮膬r(jià)值。4、豪華性既然豪宅是社會(huì)精華資源的萃取，顯然其建筑與裝飾的材料也必須是精益求精，稀有奢華的。作為一所豪宅的重要組成部分，裝修與裝飾有著與房子本身同樣價(jià)值。以黃金、鉆石作為豪宅的裝飾材料一點(diǎn)也不為過。當(dāng)然價(jià)格的昂貴并不是豪宅追求的唯一標(biāo)準(zhǔn)，上等的用料與精細(xì)的施工也是豪宅裝修裝飾所必須的。5、尊貴型當(dāng)然，一棟豪宅，除了具備這些自身的“硬件”優(yōu)勢(shì)外，其“軟件”優(yōu)勢(shì)也發(fā)揮著不可或缺的作用。豪宅為什么這樣值錢？因?yàn)楦缓纻冑I來豪宅的同時(shí)，也會(huì)享受到頂級(jí)的物業(yè)管理服務(wù)。只有這樣，才能夠使豪宅的主人倍受尊崇，時(shí)時(shí)刻刻體會(huì)到住在豪宅所享受到的尊貴。6、超前性作為生活在上流社會(huì)的富豪名流，他們還需要享受到豪宅科技的超前性與投資價(jià)值的超前性。應(yīng)用在豪宅中的全新技術(shù)能夠讓主人提前享受到未來生活的舒適與便捷；城市、自然資源選擇的超前性能夠?yàn)橹魅藥碡S厚的投資回報(bào)，并且能夠經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。一、豪宅的六大屬性Chapter2

環(huán)境篇一、外部環(huán)境|地段環(huán)境第一是所處區(qū)段是否環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場(chǎng)認(rèn)可度比較高的區(qū)位。地段環(huán)境是一個(gè)大規(guī)劃的概念，著重指豪宅的地段優(yōu)勢(shì)，或者說是項(xiàng)目周邊整體環(huán)境的構(gòu)成?！暗囟?，地段，還是地段”，可見區(qū)位價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言的重要性。房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值表現(xiàn)為該區(qū)位是否具有升值潛力、是否在市場(chǎng)上具有高認(rèn)知度等。通常，項(xiàng)目所在的區(qū)域位置是決定項(xiàng)目品質(zhì)與未來市場(chǎng)的最為關(guān)鍵因素之一。積聚性積聚性，即豪宅區(qū)的概念，這一概念已被國(guó)內(nèi)外普遍接受?？v觀世界各地，單棟豪宅的孤立存在是罕有的。廈門恒禾七尚項(xiàng)目位于廈門島東部，定義為“高端生活區(qū)”的五緣灣片區(qū)，為廈門豪宅最集中的區(qū)域一、外部環(huán)境|交通環(huán)境在以汽車為主要交通工具的時(shí)代，無論距離城市有多遠(yuǎn)，只要有高速連接，交通方便，交通環(huán)境的支撐就是到位的。特別是對(duì)于別墅類項(xiàng)目，業(yè)主都是以私家車為主要交通方式，所以交通便利是很重要的一個(gè)條件。如果交通條件不夠便利，無論其與市中心有多近，它的價(jià)值也要受到影響。交通可達(dá)性無論是否豪宅，交通可達(dá)性都是衡量住宅位置的一個(gè)重要指標(biāo)。市區(qū)豪宅本身就處在城市中心位置，相對(duì)具有交通便利的優(yōu)勢(shì)。一般的別墅項(xiàng)目講求遠(yuǎn)離城市的喧鬧，對(duì)于豪宅產(chǎn)品更不例外。但是，并非離開城市越遠(yuǎn)，其區(qū)位價(jià)值就越高，如果脫離了城市生活、居住的半徑，這樣的“世外桃源”或許只存在于東晉年代。現(xiàn)代豪宅追求的是“離塵不離城”的一番凈土。與市中心距離與機(jī)場(chǎng)距離與交通要道關(guān)系市區(qū)豪宅近距離，滿足條件車程在一小時(shí)內(nèi)需靠近高架、隧道、環(huán)線、軌道交通等市郊豪宅車程少于30分鐘，滿足條件車程在半小時(shí)內(nèi)需臨近環(huán)線、高速公路等豪宅交通條件表：

評(píng)判豪宅位置交通可達(dá)性的標(biāo)準(zhǔn)一般有3個(gè)，即與市中心距離、與機(jī)場(chǎng)距離和與交通要道關(guān)系。在如今以汽車為主的交通時(shí)代，豪宅業(yè)主一般都以私家車為主要交通工具，交通可達(dá)性并不僅以豪宅與市中心的直線距離來反映。市郊豪宅雖然距離城市中心距離較遠(yuǎn)，但只要有快速道路相連，就不影響其交通便利度，其交通環(huán)境的支撐就是滿足要求。一、外部環(huán)境|山水環(huán)境因?yàn)橘I別墅的人并不是因?yàn)槿狈孔幼〔刨I別墅，買別墅的主要目的就是為了提高自己的生活質(zhì)量與品位，特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以對(duì)自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對(duì)一個(gè)城市周邊的別墅項(xiàng)目而言，有沒有自然山水環(huán)境，其質(zhì)量和價(jià)格將會(huì)有天壤之別。國(guó)外豪宅所依仗的重要資源便是自然環(huán)境。環(huán)境優(yōu)勢(shì)尤以自然景觀為主，如臨山或臨水的環(huán)境。豪宅的購(gòu)買者并非缺房子住，其購(gòu)買豪宅的主要目的是提高生活質(zhì)量，特別是追求更好的周邊環(huán)境，如果是天然山水、綠化資源則更佳。市區(qū)豪宅因區(qū)位限制，周邊罕有山景資源，則更加追求自然水景，如臨江、臨河等。有的市區(qū)豪宅周邊沒有自然山水等景觀資源，則通過人工水景、綠化資源彌補(bǔ)，如項(xiàng)目毗鄰某大型公園綠地，以獲得人造景觀。泉州寶珊花園湖景泉州寶珊花園是全國(guó)少有的同時(shí)具有：山、湖、海、江資源的別墅項(xiàng)目一、外部環(huán)境|利用或創(chuàng)造資源環(huán)境還有就是周邊有沒有其他可以嫁接的資源。國(guó)外許多豪宅都是因其地處跑馬、賽車名地，擁有文化資源而享有高昂身價(jià)。另有一些市區(qū)豪宅，緊鄰商業(yè)繁華地段，或者鄰近文化、風(fēng)景名勝地段等，也取得環(huán)境優(yōu)勢(shì)。比如北京靠近頤和園、香山等著名景點(diǎn)的樓盤，就具有此類優(yōu)勢(shì)。相比市區(qū)豪宅，市郊豪宅更需要以自然環(huán)境資源為依托。由于市郊住宅相比市區(qū)住宅，建筑密度會(huì)降低不少，其低密度確實(shí)提高了居住質(zhì)量。但對(duì)于市郊豪宅，如果沒有自然山水環(huán)境，其在環(huán)境資源方面就很難具有優(yōu)勢(shì)，因此不具有豪宅的素質(zhì)。也有一些項(xiàng)目，打著諸如鄰近生活便利設(shè)施、靠近名校資源等的宣傳，力圖躋身豪宅榜單。這雖能使項(xiàng)目升值不少，但充其量也就是高檔住宅。可見環(huán)境優(yōu)勢(shì)對(duì)豪宅項(xiàng)目的重要性之大，并非任何好的環(huán)境都能使邊上的高檔住宅成為豪宅。利用資源創(chuàng)造資源豪宅發(fā)展到如今，又產(chǎn)生以?shī)蕵沸蓍e度假場(chǎng)所為依托的豪宅，其中高爾夫別墅最為典型。高爾夫別墅圍繞高爾夫球場(chǎng)建造，依靠球場(chǎng)大面積的綠化率、層次豐富的球場(chǎng)景觀、變化起伏的球場(chǎng)地形、以及不乏自然山水資源的烘托，共同構(gòu)筑了住宅極佳的景觀視野，也因此獲得自身巨大的環(huán)境價(jià)值。其實(shí)對(duì)于別墅類豪宅，真正具備自然山水資源的項(xiàng)目少之又少，因此最稀缺的資源非自然山水環(huán)境莫屬。在項(xiàng)目不具備自然環(huán)境資源的情況，建高爾夫球場(chǎng)不失為彌補(bǔ)這一欠缺的好的選擇。開發(fā)商抓住高爾夫住宅景觀視覺的觀賞性、自然資源的稀缺性及建筑的低密度、低容積率，在營(yíng)銷廣告中不遺余力地宣傳“景觀住宅，戶戶觀球，球場(chǎng)是你的前庭后院”等說辭，增加豪宅的分量。二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)規(guī)劃要求市區(qū)豪宅市郊豪宅規(guī)劃容積率低綠化率高建筑密度低總戶數(shù)適中車位配比高私密性高安全性高必須滿足盡量滿足較難滿足要有好的社區(qū)環(huán)境，規(guī)劃是第一步。無論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，紛紛高價(jià)聘請(qǐng)名家名師精心打造社區(qū)環(huán)境，在有限的社區(qū)面積內(nèi)加大小區(qū)規(guī)劃的力度，從而增加產(chǎn)品的附加值，提升自身的定位。豪宅社區(qū)的規(guī)劃，一般需要滿足如下要求：二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)規(guī)劃容積率容積率是對(duì)土地的硬性指標(biāo)，在土地取得時(shí)候已經(jīng)限制。雖然容積率對(duì)居住舒適度影響很大，低容積率的小區(qū)具有更高的居住舒適性，但開發(fā)商為了利潤(rùn)考慮，在市區(qū)都會(huì)盡量建造高容積率的社區(qū)，以追求利潤(rùn)最大化，即使是市區(qū)豪宅，也難逃高容積率這一圍城。市區(qū)豪宅容積率普遍都高于4，更有甚者達(dá)到7或8以上，從而使低容積率只能成為遙不可及的美好愿景。由于高容積率的制約，市區(qū)豪宅多為高層、甚至超高層建筑。目前世界上純住宅建筑中最高的超高層豪宅“高崖——highcliff”位于香港，共73層，從建筑相鄰的路面算起樓高達(dá)252米。豪宅的超高層化在美國(guó)、澳洲、甚至香港等地，已經(jīng)突破了市中心這一區(qū)域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亞黃金海岸市的Q1大廈（Q1Tower，共78層）、美國(guó)紐約曼哈頓區(qū)的特朗普世界大廈（TrumpWorldTower，共72層）等。豪宅的超高層化其實(shí)也更容易與城市的繁華景致相一致，并收獲豐富的城市景觀視野。市郊豪宅不同于市區(qū)豪宅。由于其遠(yuǎn)離市區(qū)，追求的是低容積率的生活環(huán)境，因此市郊豪宅一般都為獨(dú)棟別墅，容積率控制在0.3左右，不乏容積率在0.1甚至更低的豪宅項(xiàng)目。

上海、北京這類城市的豪宅小區(qū)內(nèi)，建筑形態(tài)分隔較清晰，如果在別墅豪宅社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)多層住宅，就會(huì)降低社區(qū)檔次，因此不會(huì)出現(xiàn)別墅、公寓組合而成的豪宅小區(qū)。但深圳、廣州等城市的豪宅小區(qū)多由幾種不同建筑形態(tài)的住宅組成，分期開發(fā)，且各期間有明顯的區(qū)域分隔，因此在容積率問題上需將建筑形態(tài)不同的區(qū)域分開看待。綠化率無論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，都追求社區(qū)內(nèi)的高綠化率。但市區(qū)豪宅同樣由于用地受限，只能在有限的范圍內(nèi)盡量滿足高綠化率的要求。市郊豪宅則在綠化率上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，有足夠的土地供其開發(fā)綠化面積。因此市郊豪宅必須達(dá)到高綠化率的要求，給人以進(jìn)入小區(qū)，仿佛進(jìn)入公園或是大片園林之感。建筑密度建筑密度不是住宅規(guī)劃中的硬性指標(biāo)，但同樣影響著人的居住舒適感，盡量低的建筑密度能減少人的壓抑感。市區(qū)豪宅社區(qū)應(yīng)盡量規(guī)劃為低建筑密度，而市郊豪宅產(chǎn)品的獨(dú)棟別墅化使得低建筑密度的社區(qū)成為必然?？倯魯?shù)小區(qū)的規(guī)劃總戶數(shù)取決于小區(qū)規(guī)模。豪宅小區(qū)由于受眾范圍小，不可能建成大盤項(xiàng)目，且過多的社區(qū)戶數(shù)會(huì)使社區(qū)人口繁雜，不利于管理，因此豪宅小區(qū)的規(guī)劃總戶數(shù)都會(huì)比較低。上海檀宮可謂是最為典型的控制總戶數(shù)的豪宅項(xiàng)目，僅18棟獨(dú)棟別墅，完全控制了總戶數(shù)，使業(yè)主有尊貴感。深圳香蜜湖1號(hào)的總戶數(shù)屬于適中，該豪宅項(xiàng)目由御園129套臨湖別墅和華府318套高層湖景公寓組成，總共447戶的規(guī)劃戶數(shù)與檀宮18戶差距甚大，但由于小區(qū)的整體規(guī)劃不同，香蜜湖1號(hào)的戶數(shù)并沒有顯得過多。因此與小區(qū)自身的整體規(guī)劃相符的總戶數(shù)才是豪宅小區(qū)所應(yīng)追求的。二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)規(guī)劃二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)規(guī)劃豪宅業(yè)主的出行工具以私家車為主，對(duì)豪宅小區(qū)來說，其車位配比就顯得至關(guān)重要。城市豪宅的車位比一般盡量達(dá)到1：1.5，而城郊別墅豪宅多有室內(nèi)外多車位，其車位配比應(yīng)在1：2.以上。私密性豪宅業(yè)主對(duì)私密性的要求極高。市區(qū)豪宅和市郊豪宅都應(yīng)滿足高私密性的要求。由于豪宅項(xiàng)目本身一定具有極佳的景觀資源優(yōu)勢(shì)，而這需要主要房間具備開闊的景觀視野來滿足，那么在滿足其景觀視野的同時(shí)，如何充分保證居住的私密性，就是社區(qū)規(guī)劃的關(guān)鍵之一。一般對(duì)于豪宅小區(qū)，應(yīng)地處道路盡頭、或人車流量相對(duì)較少的位置。小區(qū)四周應(yīng)有圍欄及充足綠化種植，使小區(qū)與外部道路隔離，形成私密的居住區(qū)。高層豪宅由于比周邊地勢(shì)高，容易滿足私密性需求。別墅豪宅地勢(shì)低，需要具有足夠大的庭院尺度，并需要在別墅四周種植茂盛植物、或通過其他構(gòu)筑物等對(duì)視線加以屏蔽，營(yíng)造出深宅大院的氣氛。安全性安全性主要由小區(qū)高檔的智能化設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)來滿足。市區(qū)豪宅與市郊豪宅都必須具有高度的安全性。豪宅社區(qū)應(yīng)交由好的物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)。比較市區(qū)豪宅與市郊豪宅的社區(qū)規(guī)劃要求可見，對(duì)于市郊豪宅的規(guī)劃要求更高。二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)景觀大門入口設(shè)計(jì)公寓豪宅的大門布置顯高檔、氣勢(shì)，設(shè)置獨(dú)立出入車道。泉州海景國(guó)際花園大門泉州三盛溫泉新都城大門泉州寶珊花園大門水景美麗的水景可以增加項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)。隨著近年人工水景的盛行，小區(qū)內(nèi)建造水景有了更多方式。豪宅業(yè)主更加相信風(fēng)水，對(duì)社區(qū)的景觀布置要求高。水是生態(tài)環(huán)境中最活躍、最有靈性的因素，也是財(cái)富的象征，上風(fēng)上水在中國(guó)更是風(fēng)水寶地。因此在豪宅社區(qū)內(nèi)，水景運(yùn)用不可或缺，且位于財(cái)位之處。水景應(yīng)盡量是活水。天然水景為最佳水景，人造噴泉、涌泉、水簾、疊水、瀑布等，亦為次佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社區(qū)的美觀感。社區(qū)可以根據(jù)其規(guī)模，將不同水景加以組織。二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)景觀泉州寶珊花園大門社區(qū)內(nèi)水景以天然水景為最佳，如將天然河道引入社區(qū)內(nèi)，倚繞湖泊規(guī)劃布置社區(qū)等。別墅對(duì)河道水系的水景運(yùn)用更為豐富，一些別墅區(qū)的庭前院后均有水系貫穿。這種環(huán)繞、穿插于別墅庭院的私家水系，完全區(qū)別于傳統(tǒng)別墅公共水系、公共園林板塊涇渭分明的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了水景的私家化，也是目前豪宅社區(qū)水景的一種發(fā)展趨勢(shì)。豪宅社區(qū)完全可以通過水景布置提高社區(qū)的文化涵養(yǎng)。天然湖泊、河道二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)規(guī)劃泉州海景國(guó)際花園活水的引用人造噴泉、水簾、水池、泳池人造水景應(yīng)體現(xiàn)小區(qū)現(xiàn)代感或設(shè)計(jì)感，提升小區(qū)檔次。其中：小型噴泉多配合雕塑，設(shè)置在豪宅小區(qū)主出入口或道路口處，設(shè)施全天運(yùn)轉(zhuǎn)，屬運(yùn)行成本較高的人造水景。一些小型噴泉也可以結(jié)合水池布置。大型噴泉可結(jié)合大型水池布置，一般位于小區(qū)中央景觀、休閑廣場(chǎng)等處。水池可配合小區(qū)建筑及整體景觀基調(diào)，通過高差形成類瀑布或疊水水景。一些水池中還可飼養(yǎng)魚種，增添陽(yáng)氣。豪宅小區(qū)一般都配備高檔會(huì)所，內(nèi)有室內(nèi)泳池設(shè)施。對(duì)于高尚型會(huì)所，其設(shè)施配置中，游泳池的配置比例高達(dá)84%，多為室內(nèi)泳池，屬此類會(huì)所的標(biāo)配。若是別墅社區(qū)，更有私家泳池。因此此處游泳池主要用途為補(bǔ)充小區(qū)景觀，僅討論露天泳池。露天游泳池一般作為景觀配套，而非以健身為主要目的。此類露天泳池大多非標(biāo)準(zhǔn)泳道大小，而是采用美觀的弧形造型，并在周圍加以綠化、休閑配套等設(shè)施，以供休憩需要，從而提高小區(qū)檔次，凸顯豪宅品質(zhì)。若是會(huì)所的室外泳池配置，則會(huì)更顯高檔。二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)規(guī)劃云頂至尊擁有華南第一高的泉水石人造瀑布。云頂至尊會(huì)所室內(nèi)泳池會(huì)所外有兩泳池，一泳池與會(huì)所相連，中間帶休閑小島。另外一泳池設(shè)計(jì)為無邊際泳池，外溢設(shè)置疊水。二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)景觀云頂至尊會(huì)所外泳池云頂至尊無邊際泳池外的疊水云頂至尊無邊際泳池云頂至尊泉水石瀑布綠化——?jiǎng)e墅社區(qū)內(nèi)的公共綠化環(huán)境二、內(nèi)部環(huán)境|社區(qū)景觀戶外生活是別墅必不可少的重要的生活方式。別墅社區(qū)并不是由一棟棟別墅劃分的純私家用地的集合，更應(yīng)該是一個(gè)整體的社區(qū)的概念。應(yīng)有足夠的公共活動(dòng)與公共景觀用地，而這些公共的景觀與綠化和用地面積，標(biāo)志著社區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量的檔次。凡住過別墅的人都知道在別墅社區(qū)內(nèi)散步觀賞也是一大樂趣。人們散步、健身、溜狗，都需要有一定的足夠開闊、足夠長(zhǎng)度的休閑散步路線。也需要在景觀較好的位置提供足夠面積的，公共休息活動(dòng)空間。綠城某項(xiàng)目公共綠地二、內(nèi)部環(huán)境|院落景觀大門及入口通道

別致的入口大門及通道處理，往往突出“深宅大院”的特質(zhì)。入口噴泉入口噴泉是豪宅私家庭院的慣用手法，常常承載了主人風(fēng)水上的一些期望。噴泉的設(shè)置一定意義上也改變了庭院的小環(huán)境，是私家庭院景觀的首選。綠城某項(xiàng)目別墅入口通道大門上海檀宮上海檀宮上海檀宮休閑室外場(chǎng)地休閑場(chǎng)地常常結(jié)合一些自然景觀設(shè)置，利用庭院內(nèi)的植物圍合成空間。休閑場(chǎng)地可以為主人提供納涼休息，會(huì)客交談的場(chǎng)所。兒童娛樂場(chǎng)地兒童娛樂場(chǎng)地一般有沙坑，秋千，滑梯，翹翹板等，場(chǎng)地材料由軟質(zhì)場(chǎng)地構(gòu)成。

二、內(nèi)部環(huán)境|院落景觀四川成都龍湖.長(zhǎng)橋郡四川成都龍湖.長(zhǎng)橋郡

二、內(nèi)部環(huán)境|院落景觀私家游泳池豪宅具備的基本條件之一，可以提升豪宅檔次

合理植物配置合理的植物配置會(huì)考慮到遮陰擋風(fēng)和四季花草呈現(xiàn)的顏色以及對(duì)私家院落的私密性的有效保護(hù)。另外，良好的植物配置對(duì)于季節(jié)變化而產(chǎn)生的氣候影響也有一定的改善作用。

上海綠城玫瑰園

上海綠城玫瑰園

上海世茂佘山莊園上海綠城玫瑰園Chapter3

建筑篇一、公寓類豪宅公寓類豪宅一般位于市中心且為容積率在4以上的住宅產(chǎn)品，屬高層或超高層建筑，基本都具備良好的地段優(yōu)勢(shì)，因此評(píng)判公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積，戶型各部分功能以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。公寓類豪宅在其地段優(yōu)勢(shì)相當(dāng)?shù)那樾蜗?，戶型功能的是否完備是衡量其價(jià)值的一個(gè)重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。公寓類豪宅超豪華的裝修品質(zhì)的比較是其價(jià)值的另一個(gè)重要判斷依據(jù)。浦東星河灣至尊戶型（570㎡）建發(fā)央座1#戶型（570㎡）公寓豪宅須有舒適度的突破(人造環(huán)境是關(guān)鍵)：地段好、面積足夠大、裝修豪華是公寓豪宅必備的條件。由于公寓豪宅沒有足夠的自然環(huán)境資源可利用，因此對(duì)其室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的精心營(yíng)造，創(chuàng)造出更加怡人的居住環(huán)境就顯得異常重要。人造環(huán)境的成功與否，是關(guān)乎公寓豪宅居住舒適度優(yōu)劣的關(guān)鍵因素，對(duì)人造環(huán)境的營(yíng)造，具體表現(xiàn)在三個(gè)層面上，即設(shè)計(jì)層面、技術(shù)層面和心理層面。

設(shè)計(jì)層面：包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內(nèi)空間、園林景觀、垂直交通等方面。公寓豪宅在這些方面均應(yīng)比普通公寓住宅有較大的突破和創(chuàng)新。如顯赫的外觀、別墅化戶型布局，個(gè)性化的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，環(huán)境面的最大化，私家電梯直接入戶，主次入口分離，入戶室中花園等。由于公寓豪宅沒有地面庭院，如何創(chuàng)造出人與自然親密接觸的空間環(huán)境，也是提升其品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)?？梢越梃b別墅類產(chǎn)品的特色，在不影響主要采光通風(fēng)的情況下，巧妙設(shè)計(jì)出具有不同功能及景觀要求的前后空中花園，及為住戶爭(zhēng)取了戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也成為絕佳的城市觀景平臺(tái)。技術(shù)層面：包括在結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造體系和機(jī)電設(shè)備體系方面的創(chuàng)新。由于公寓豪宅的戶型集中和單位面積售價(jià)高的特點(diǎn)，環(huán)保、節(jié)能、自然健康的高新技術(shù)的采用與別墅類產(chǎn)品和普通公寓住宅產(chǎn)品相比更具有可操作性，這也是可以充分體現(xiàn)公寓豪宅含金量和切實(shí)提高其居住舒適性的重要手段。其中很多方面均可借鑒高檔公建的技術(shù)處理方式，甚至有所突破。如綱結(jié)構(gòu)體系的采用，以創(chuàng)造出可以靈活劃分的室內(nèi)空間，同時(shí)提高得房率。此外在外墻保溫、遮陽(yáng)防曬、采暖制冷、隔音防噪、垃圾處理等方面均可采用一些先進(jìn)成熟的技術(shù)，對(duì)提高居住舒適度來說，效果直接且可以量化。心理層面：包括采取一些特殊手段使公寓豪宅讓人覺得物有所值甚至物超所值，豪華看得見。滿足住戶的心理需求和豪宅認(rèn)同感。在入戶方式、形態(tài)組合等方面追求獨(dú)門獨(dú)戶的感覺。既有空中別墅的內(nèi)在品質(zhì)，又有不讓公建的豪華氣派外觀。公寓豪宅只有通過對(duì)人造環(huán)境的精心營(yíng)造，切實(shí)提高其居住舒適度，才能在與別墅類產(chǎn)品和普通高檔住宅樓之間取得差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為與別墅豪宅分庭抗禮的獨(dú)特住宅產(chǎn)品。一、公寓類豪宅|突破的三個(gè)層面一、公寓類豪宅|停車對(duì)于購(gòu)買豪宅類產(chǎn)品的人士而言，應(yīng)考慮戶均擁有2-3部私家車。豪宅為了適合其特定客戶的需求，需要配備充足的停車位。地面停車場(chǎng)影響社區(qū)美觀與整潔度，一般用于臨時(shí)停車。地下停車庫(kù)應(yīng)具有充足車位，且設(shè)有從地下車庫(kù)通往上部建筑的內(nèi)部電梯。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，單位家庭的私家車擁有量也在快速的增加。套均面積在140㎡以上的高檔社區(qū)車位配比至少要達(dá)到1:1.5，套均面積在300㎡以上的豪宅公寓車位配比至少要1:3。除此之外，仍需設(shè)計(jì)一定數(shù)量的訪客停車位。住建部規(guī)定：>100㎡的戶型，每100㎡車位配不得小于0.6個(gè)，<100㎡的戶型，每100㎡車位配比不得少于0.4個(gè)。萬(wàn)科湖心島地下停車場(chǎng)上海翠湖天地御苑地面停車場(chǎng)萬(wàn)科湖心島地下停車場(chǎng)萬(wàn)科湖心島的車位配比1：2一、公寓類豪宅|入戶大堂大堂是整個(gè)公寓的窗口，出入的必經(jīng)之所，豪華材料的運(yùn)用常常能夠提高豪宅公寓的品質(zhì)，另外一些人性化會(huì)客等候的空間也能給人留下深刻的印象。云頂至尊入戶大堂建發(fā)央座入戶大堂云頂至尊入戶大堂建發(fā)央座入戶大堂天地墻：1、天：金珀圓弧頂+水晶燈飾2、地：大理石拼花，一般不采用地毯；3、墻：頂級(jí)一般用玻璃馬賽克，次一點(diǎn)用墻紙；4、飾品：大師級(jí)的藝術(shù)品一、公寓類豪宅|精裝玄關(guān)—地面一般地面都采用優(yōu)質(zhì)大理石、高檔進(jìn)口玻化磚、名貴實(shí)木或?qū)嵞举N面地板，墻面都是采用高價(jià)乳膠漆，有些高檔樓盤會(huì)采用墻紙。云頂至尊樓王玄關(guān)一、公寓類豪宅|電梯私家電梯直接入戶★多數(shù)豪宅公寓采用主傭電梯分離的設(shè)計(jì)，既避免主傭人流交叉又顯示出尊貴豪華。

1、三梯兩戶設(shè)計(jì)；2、主人梯雙向開門，方便交通組織的同時(shí)也節(jié)約公攤；3、主傭電梯分離設(shè)計(jì)；1、三梯一戶設(shè)計(jì)；2、主傭電梯分離設(shè)計(jì)；傭人梯主人梯傭人梯主人梯電梯采用雙開貫通門設(shè)計(jì)，開門直接入戶，變公用電梯廳為私家入戶花園，增加各戶使用面積的同時(shí)，保證其獨(dú)立空間及私密性。電梯同時(shí)運(yùn)用智能IC卡控制系統(tǒng)。深圳香蜜湖1號(hào)一、公寓類豪宅|空中花園多功能空中花園☆帶游泳池、贈(zèng)送露臺(tái)是很多開發(fā)商銷售豪宅的常用手法。

深圳香蜜湖1號(hào)露臺(tái)泳池深圳香蜜湖1號(hào)露臺(tái)室內(nèi)景觀云頂至尊泳池云頂至尊的超大半圓露臺(tái)大進(jìn)深面寬客廳★寬大的客廳為家具的擺設(shè)提供了多種可能，方便主人營(yíng)造多樣的功能空間。一、公寓類豪宅|客廳云頂至尊復(fù)式樓客廳實(shí)景照恒禾七尚大平層客廳實(shí)景照1、復(fù)式樓的客廳挑高設(shè)計(jì)，配以大的水晶燈飾，地面輔以個(gè)性化地毯；2、開放式的廚房設(shè)計(jì)；3、大面寬，大進(jìn)深。方便各種家具的擺設(shè)；全套房設(shè)計(jì)☆每間臥房都帶有獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，方便使用。一、公寓類豪宅|全套房設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)舒適、尊貴、奢華。2、全套房設(shè)計(jì)，就連保姆房都帶有獨(dú)立衛(wèi)生間；3、大尺度設(shè)計(jì)，一般最小面寬都不會(huì)低于4.4米；主臥系統(tǒng)次主臥系統(tǒng)客臥系統(tǒng)客臥系統(tǒng)娛樂功能區(qū)餐廳起居室建發(fā)央座1#樓戶型主人套房作為豪宅主人獨(dú)享的私密性生活空間，是所有功能空間的重中之重。常見的做法是男女主人房分設(shè)，均單獨(dú)配備各自的更衣、洗浴空間，而且根據(jù)男女主人不同的使用要求，分別附設(shè)書房、大型化妝間、健身房等。雙主臥設(shè)計(jì)一、公寓類豪宅|雙主臥設(shè)計(jì)同層雙主臥設(shè)計(jì)兩大優(yōu)點(diǎn)☆：1、根據(jù)男女主人由于身理特征的不同而導(dǎo)致的不同需求；2、充分考慮小主人的成長(zhǎng)對(duì)空間功能的需求。為男女主人設(shè)計(jì)的雙主臥要做到“分而不離”；三門設(shè)計(jì)，同門進(jìn)出主臥區(qū)，分門進(jìn)出男女主人各自臥房；若為小主人的成長(zhǎng)空間考慮的設(shè)計(jì)，雙主臥不宜離太近，一般是通過后期的空間改造完成。一、公寓類豪宅|中西廚設(shè)計(jì)中西廚設(shè)計(jì)☆中西廚房設(shè)置給主人提供了更為靈活的廚房操作空間。廣州星河灣廚房

上海王子晶品廚房一般廚房與餐廳連接，中間通過移門隔開。主臥套房的豪華配置★主臥引入多功能空間，比如書房空間，小型起居空間，以及小型的休閑空間。另外在衛(wèi)生間的設(shè)置上功能空間也豐富多樣，步入式衣帽間，以及雙臺(tái)盆，按摩浴缸，獨(dú)立淋浴等成為豪宅衛(wèi)生間設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)配置。一、公寓類豪宅|主臥系統(tǒng)設(shè)計(jì)1、云頂至尊的樓王主臥面積尺度>100㎡；2、央座1#樓主臥系統(tǒng)功能異常強(qiáng)大，功能包含：休閑廳，步入式衣柜、梳妝區(qū)、衛(wèi)生間、淋浴房、SPA池、露臺(tái)；云頂至尊主臥兩種形狀浴缸云頂至尊主臥兩種形狀浴缸云頂至尊樓王主臥實(shí)景照寬大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)☆寬大的陽(yáng)臺(tái)為主人提供了休閑，娛樂，甚至室外就餐的空間，呼吸新鮮空氣以及享受陽(yáng)光的場(chǎng)所。一、公寓類豪宅|陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)云頂至尊超大露臺(tái)云頂至尊超大陽(yáng)臺(tái)1、陽(yáng)臺(tái)作為一個(gè)自然與建筑的過度空間，大面積的陽(yáng)臺(tái)會(huì)增加舒適性，提高產(chǎn)品的附加值；2、恒禾七尚的陽(yáng)臺(tái)尺度不大，但是波浪形的設(shè)計(jì)極具靈感，陽(yáng)臺(tái)的面寬也彌補(bǔ)了進(jìn)深的不足。恒禾七尚波浪形陽(yáng)臺(tái)恒禾七尚波浪形陽(yáng)臺(tái)500060007000萬(wàn)科湖心島10000以上金地天境閔行星河灣1、知名開發(fā)商內(nèi)部都有既定的高檔裝修成本控制線，同時(shí)，由于開發(fā)商項(xiàng)目所在城市不同，以上裝修成本標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有修正。2、一般認(rèn)為，3000元/㎡的硬裝標(biāo)準(zhǔn)可以應(yīng)用國(guó)內(nèi)一線品牌；5000元/㎡的硬裝標(biāo)準(zhǔn)可以應(yīng)用國(guó)際一線品牌，當(dāng)超過10000元/㎡是，可以大量采用國(guó)際一線品牌。一、公寓類豪宅|精裝↘成本3000泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建發(fā)央座、世茂天璽別墅類豪宅作為住宅產(chǎn)品的最高檔類型，判別其是否達(dá)到豪宅的豪華程度，除了應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況，其戶型所具備的齊全的豪華配備，也是所要考慮的重要的因素之一。二、別墅類豪宅當(dāng)我們?cè)u(píng)價(jià)一座別墅或者別墅類豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析。首先是項(xiàng)目周邊大環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間小環(huán)境。在前兩項(xiàng)基本差別不大的情形下，別墅自身功能配置上的優(yōu)劣就成為一個(gè)重要的考慮因素。別墅豪宅的社交功能、公建特征也是它與普通別墅的重要區(qū)別。頂級(jí)豪宅的概念已經(jīng)從傳統(tǒng)別墅的概念中異化出來，有很強(qiáng)的公建特點(diǎn)，更注重社交公共空間的效果，具備獨(dú)特的個(gè)性和藝術(shù)表現(xiàn)力。上海檀宮上海綠城玫瑰園

二、別墅類豪宅|戶型功能↘停車位充足的室內(nèi)外停車位及主客停車位分離★別墅類豪宅一般是位于城市邊遠(yuǎn)區(qū)域是低密度、低容積率的獨(dú)棟別墅，以及少部分聯(lián)排或疊拼別墅等低層建筑，擁有獨(dú)立的地下室。這類豪宅的必備要素之一即是數(shù)量充足的室內(nèi)外停車位，且多數(shù)將主人車庫(kù)與客人車庫(kù)作分離設(shè)計(jì)，避免相互干擾。此外，考慮到豪宅業(yè)主的車可能是加長(zhǎng)型豪華轎車，豪宅車庫(kù)的平面及空間尺度應(yīng)大于普通別墅的車位，以滿足車輛的停放要求。6號(hào)樓層高（m）面積（㎡）產(chǎn)權(quán)車位數(shù)量（個(gè)）實(shí)際停車數(shù)量（個(gè)）設(shè)備房（㎡）會(huì)客室、收藏金庫(kù)（㎡）品酒室（㎡）地下層3.9839.2446191.5394.3453.08云頂莊園6#樓地下停車位從目前廈門比較具有代表性的3個(gè)豪宅項(xiàng)目央墅、恒禾七尚、云頂莊園來看，車位配比都達(dá)到1:8。套均面積超過800㎡的別墅類項(xiàng)目，車位配置至少要1:5。除了要保證一定比例的固定車位外，仍需要配置一定數(shù)量的訪客車位。恒禾七尚T31地下停車位主入口處風(fēng)雨廊的設(shè)計(jì)☆豪宅中門廊的設(shè)計(jì)使之更像公共建筑，不僅使主、客人下車進(jìn)入大門時(shí)免受日曬雨淋，同時(shí)和主體建筑的體量相呼應(yīng)、突出豪宅的宏偉氣派。通常還會(huì)在此處形成一個(gè)可以回車的小型廣場(chǎng)，也是庭院外公共道路和主入口之間的過渡空間。

上海綠城玫瑰園二、別墅類豪宅|戶型功能↘主入口處廈門建發(fā)央墅豪華中庭共享空間★豪宅中庭挑高的設(shè)計(jì)使客廳的空間視野開闊，并且共享空間造成的氛圍彰顯出主人尊貴的居住品質(zhì)。營(yíng)造共享空間的手法是豪宅中常見的設(shè)計(jì)手法之一。二、別墅類豪宅|戶型功能↘主客廳上海世茂佘山莊園8米高的大廳挑高處理，配合歐式墻面裝飾及吊頂，屬純正西式風(fēng)格設(shè)計(jì)。上下兩層墻體部位均設(shè)置大面積落地玻璃門窗，使室內(nèi)獲得充足采光，并具有良好的視野空間。二、別墅類豪宅|戶型功能↘中庭大樓梯雙向旋轉(zhuǎn)樓梯雖有一定的空間浪費(fèi)，但是卻足夠高大上。中庭大樓梯★中庭樓梯的設(shè)置是別墅類豪宅大廳的視覺中心，常常起到一種聯(lián)系上下空間的橋梁作用。另外，中間休息平臺(tái)的設(shè)置尤為講究，不同的設(shè)置方法會(huì)造成不同的空間感受。交通流線明確★豪宅的交通流線包括室外流線和室內(nèi)流線，功能較復(fù)雜和房間數(shù)量較多導(dǎo)致其流線比普通住宅更具復(fù)雜性，其中主人、客人、工人分別從不同的流線進(jìn)入住宅。垂直交通的樓梯數(shù)量增多且在功能上也有所分化，有從室外庭院起碼達(dá)二層的室外景觀樓梯、室內(nèi)也通常布置兩部甚至更多的樓梯，如家庭起居、餐廳專用樓梯、主人套房專用樓梯、門廳內(nèi)特殊造型樓梯等。二、別墅類豪宅|戶型功能↘交通流線交通流線的復(fù)雜化滿足了不同生活空間相互聯(lián)系的便捷性和各部分的相對(duì)獨(dú)立性，同時(shí)增加了空間的趣味性。重慶東原香山二、別墅類豪宅|戶型功能↘書房私人會(huì)客兼書房★多數(shù)豪宅在自住的功能以外還兼有一定的商務(wù)功能，這就要求在主人的書房旁設(shè)置會(huì)客空間，有的甚至設(shè)置小型的會(huì)議室。重慶東原香山二、別墅類豪宅|戶型功能↘中西廚房重慶東原香山這是一種西方生活和中式烹飪功能性的嫁接?？梢酝瑫r(shí)享受中式廚房提供的美味，和西式廚房的寬敞和舒適，不失為一個(gè)絕妙的選擇。上海佘山高爾夫別墅上海世茂佘山莊園中西廚房設(shè)置給主人提供了更為靈活的廚房操作空間，方便實(shí)用。豪宅已不僅僅滿足于常規(guī)的餐廳設(shè)置，而是將功能分區(qū)進(jìn)一步做細(xì)。餐廳區(qū)一般專設(shè)一個(gè)房間，供全家一起享用正餐。面積應(yīng)足以擺放長(zhǎng)桌，且空間布置不能顯得局促。早餐區(qū)可以是一個(gè)公共空間，可以幾個(gè)人圍坐在一起進(jìn)食早餐或享用下午茶。此區(qū)域不應(yīng)單純追求大面積，還需布置得簡(jiǎn)潔明亮，具有親和力。家庭活動(dòng)室不以用餐為單一用途，但一些房型中的家庭活動(dòng)室設(shè)在用餐區(qū)旁，因此可兼具候餐區(qū)的功能。莆田鳳凰山鉑郡別墅戶型西餐廳的方桌，中餐廳圓桌二、別墅類豪宅|戶型功能↘主臥和傭人房分離人用房分區(qū)★主客人用房的分離在豪宅中體現(xiàn)得更加充分，設(shè)計(jì)時(shí)最大程度地避免相互間的干擾。兩者均有獨(dú)立的流線和完善的配置。甚至客房可以設(shè)單獨(dú)的規(guī)模較小的會(huì)客、起居空間和廚房等，形成一個(gè)與主體脫開的單元以保證主體的獨(dú)立性。與主體部分的聯(lián)系依靠庭院或連廊等過渡空間來達(dá)到目的。主臥與傭人房最大距離的分離云頂至尊戶型二、別墅類豪宅|戶型功能↘主臥系統(tǒng)主人套房作為豪宅主人獨(dú)享的私密性生活空間，是所有功能空間的重中之重。常見的做法是男女主人房分設(shè)，均單獨(dú)配備各自的更衣、洗浴空間，而且根據(jù)男女主人不同的使用要求，分別附設(shè)書房、大型化妝間、健身房等。即便是主人套房未男女分設(shè)，至少將其更衣間分開。另外，在套房的臥室、更衣、洗浴三大空間的比例分配上，與普通住宅有明顯的不同，即更衣、洗浴房間的面積是臥室的兩倍以上，一些大型的衛(wèi)生間甚至結(jié)合健身設(shè)施統(tǒng)一設(shè)計(jì)，如各種健身器械、桑那房、蒸氣房等。主臥衛(wèi)生間更衣室書房露臺(tái)書房更衣室衛(wèi)生間璟灣二十八璽A戶型1420㎡2F雙主臥房型設(shè)計(jì)別墅雙主臥設(shè)計(jì)一般不在同一樓層，如在同一樓層，則單棟別墅的面積會(huì)很大，至少在1000㎡以上；別墅類豪宅由于面積較大，要考慮到垂直交通和平面交通組織，所以較難做到雙主臥“分而不離”的形態(tài)；二、別墅類豪宅|戶型功能↘主臥系統(tǒng)私人豪華衛(wèi)生間

附設(shè)書房空間

重慶東原香山深圳香蜜湖1號(hào)上海佘山世茂莊園深圳香蜜湖1號(hào)重慶東原香山深圳香蜜湖1號(hào)二、別墅類豪宅|戶型功能↘主臥系統(tǒng)

重慶東原香山深圳香蜜湖1號(hào)附設(shè)私人起居空間

上海檀宮深圳香蜜湖1號(hào)步入式衣帽間

重慶東原香山

深圳香蜜湖1號(hào)二、別墅類豪宅|戶型功能↘寬大露臺(tái)設(shè)計(jì)寬大的露臺(tái)設(shè)計(jì)★寬敞的大露臺(tái)設(shè)計(jì)常常是提高豪宅品質(zhì)的主要決定因素，另外寬敞的大露臺(tái)也可以提供戶外的休閑就餐場(chǎng)所。恒禾七尚別墅超大露臺(tái)實(shí)景二、別墅類豪宅|戶型功能↘高標(biāo)準(zhǔn)傭人房工人休息室

四川成都龍湖.長(zhǎng)橋郡工人衛(wèi)生間

四川成都龍湖.長(zhǎng)橋郡高標(biāo)準(zhǔn)傭人房★

在國(guó)內(nèi)的普通住宅、甚至是一些中檔別墅中，傭人房往往是一個(gè)面積狹小的房間，僅為滿足一張單人床的擺放需要。而在豪宅中，由于管理上需要更多的工人，如花木園藝、衛(wèi)生清潔、廚房后勤等，傭人房的數(shù)量通常多于一間，其空間尺度所配置的專用衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)更接近于其它次要臥室套房，僅在位置上處于從屬地位。在達(dá)到功能使用要求的情況下，盡量提高其舒適度，表現(xiàn)出對(duì)管理服務(wù)人員的尊重。二、別墅類豪宅|戶型功能↘桑拿室、放映廳桑拿室☆桑拿房設(shè)置增加了豪宅的舒適程度，緊張的工作之余,偶爾到桑拿房去“蒸”一下，緩解一下壓力，放松一下神經(jīng),對(duì)健康也很有好處。另外設(shè)有按摩空間，主人可以邊聽音樂邊享受按摩師的按摩服務(wù)四川成都龍湖.長(zhǎng)橋郡放映廳☆具備邀請(qǐng)、接待人數(shù)較多的至親好友，大伙兒可以在家里頭的大型多功能廳一起歡唱卡拉ok、一起觀看電影大片、一起蹦Disco甚至還可以請(qǐng)歌星到家里唱歌助興、此乃不同于卡拉ok的現(xiàn)場(chǎng)演唱會(huì)機(jī)能。上海世茂佘山莊園二、別墅類豪宅|戶型功能↘娛樂室、健身房

上海佘山高爾夫別墅

重慶東原香山娛樂室☆重慶東原香山健身房☆二、別墅類豪宅|戶型功能↘水吧間、游泳池酒吧間☆

重慶東原香山深圳觀瀾湖高爾夫大宅游泳池☆深圳觀瀾湖高爾夫大宅二、別墅類豪宅|戶型功能↘儲(chǔ)藏室、私家電梯成都龍湖.長(zhǎng)橋郡儲(chǔ)藏室★私家電梯☆設(shè)置私家電梯方便了上下樓層的聯(lián)系，尤其為老人提供了便捷的聯(lián)系通道，提升了豪宅的品質(zhì)。重慶和記黃浦二、別墅類豪宅|建筑風(fēng)格

廈門恒禾七尚：現(xiàn)代流水墅（新加坡風(fēng)）廈門國(guó)貿(mào)天琴灣：英國(guó)喬治風(fēng)格廈門建發(fā)央墅：法式風(fēng)格上海綠城玫瑰園：英式二、別墅類豪宅|建筑風(fēng)格

堅(jiān)守“中式風(fēng)”“投降”“淪喪”or呼吁文化的回歸！復(fù)制、舶來品？1、中國(guó)人崇洋媚外的價(jià)值觀！2、中式風(fēng)格的缺點(diǎn)（傳統(tǒng)中式風(fēng)格在外立面、取暖、油煙排污、門窗私密性等方面的不足）3、中式風(fēng)格的出路？（傳統(tǒng)與現(xiàn)代的碰撞，新中式風(fēng)格較難把握）廈門泰禾院子（新中式）廈門建發(fā)央墅（法式）二、別墅類豪宅|建筑材料

外掛高檔建筑石材外掛高檔建筑石材可以提升豪宅產(chǎn)品的尊貴形象，是很多豪宅產(chǎn)品首選的立面裝飾手法。高檔的建筑石材不僅從視覺角度提升建筑檔次，而且可以從內(nèi)在的角度滿足購(gòu)買者顯貴的內(nèi)心購(gòu)房需要。

上海翠湖天地御苑上海綠城玫瑰園高檔節(jié)能建筑保溫材料近幾年國(guó)家提倡節(jié)能減排的號(hào)召，推動(dòng)了開發(fā)商對(duì)節(jié)能建筑環(huán)保材料的大量運(yùn)用。一些高科技節(jié)能建筑保溫材料在豪宅產(chǎn)品中的運(yùn)用，在一定程度上增加了產(chǎn)品的高科技含量，成為豪宅項(xiàng)目新的亮點(diǎn)。門窗墻體屋面

二、別墅類豪宅|建筑材料

在淋浴房中采用時(shí)可以根據(jù)用戶需要，改變其透明度，既可以保證個(gè)人私密性，又增添更多的生活情趣。高科技的輔助設(shè)備設(shè)施豪宅中的設(shè)備設(shè)施除了通常的空調(diào)、水處理、機(jī)電等功能性設(shè)備以外，還有大量體現(xiàn)豪華氣度和高度舒適性的其它高科技輔助設(shè)施。如比爾·蓋茨價(jià)值上億美元的豪宅就是充分利用了電腦網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的智能住宅。香港的頂級(jí)豪宅“創(chuàng)世紀(jì)”除了有車庫(kù)以外，還預(yù)留了直升機(jī)停機(jī)坪。此外還有自動(dòng)恒溫的室內(nèi)游泳、電子霧化玻璃、專用電梯、游艇碼頭等。二、別墅類豪宅|建筑材料

云頂莊園的直升飛機(jī)停機(jī)坪建發(fā)央座的電子霧化玻璃二、津津樂道的符號(hào)央座的小品雕塑恒禾七尚的園林小品萬(wàn)科湖心島會(huì)所小品央座的小品雕塑豪宅總是少不了一些讓富豪們茶余飯后津津樂道的符號(hào)！Chapter4

配套服務(wù)篇主題會(huì)所豪華會(huì)所是豪宅必備的要件之一，裝修豪華、氣派的會(huì)所能極大提升項(xiàng)目的檔次。會(huì)所對(duì)其營(yíng)銷溢價(jià)形成了重大的支撐，除了金碧輝煌的豪華室內(nèi)裝修，像室內(nèi)游泳池、健身館等高檔配置，門童的配備等都是豪宅的主要標(biāo)簽之一。一、主題會(huì)所|云頂至尊豪華會(huì)所星河灣四季會(huì)所建發(fā)央座泛會(huì)所建發(fā)央座泛會(huì)所一、主題會(huì)所|主要主題服務(wù)↘健身美容主題泳池、健身俱樂部、美容主題在公寓型豪宅的會(huì)所配置中，游泳池基本為露天泳池，起到補(bǔ)充小區(qū)景觀的目的，另有相當(dāng)比例會(huì)所擁有露天及室內(nèi)恒溫泳池的雙泳池配置。會(huì)所的泳池非普通健身游泳館內(nèi)泳池的配置，其融健身與美容于一體，除備有室內(nèi)及室外泳池外，還有熱水、香熏、礦物鹽及日式風(fēng)呂主題水療泳池，室外泳池地臺(tái)更特別鋪砌熱石，讓業(yè)主享受泳池及浸浴后，雙腳不用踏在冰冷的地臺(tái)上。會(huì)所多數(shù)提供最舒適的專業(yè)美容護(hù)理服務(wù)，包括一站式美容、美甲、護(hù)膚及水療按摩、發(fā)型設(shè)計(jì)及美發(fā)護(hù)理等逾百種專業(yè)服務(wù)。另外，會(huì)有多位專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師及私人顧問，為住客提供更健康的專業(yè)指導(dǎo)，獲得更事半功倍的健康與優(yōu)美體態(tài)。上海翠湖天地御苑會(huì)所各美容主題房云頂至尊無邊際泳池云頂至尊會(huì)所外泳池一、主題會(huì)所|主要主題服務(wù)↘健身美容主題別墅社區(qū)的配套會(huì)所設(shè)施更有志于營(yíng)造與物業(yè)風(fēng)格相一致的格調(diào)，并通過完善的服務(wù)設(shè)施體現(xiàn)低調(diào)的奢華感。成都鷺島國(guó)際社區(qū)會(huì)所室內(nèi)泳池

上海佘山3號(hào)會(huì)所室內(nèi)泳池上海九間堂別墅會(huì)所Spa療程房如社區(qū)規(guī)模較大，或是會(huì)所兼而對(duì)外運(yùn)營(yíng)，那么其設(shè)施更多、分類更細(xì)。常見的其他設(shè)施還有諸如室內(nèi)攀巖訓(xùn)練室、室內(nèi)體育館、健康舞室、健身室、營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充站、伸展活動(dòng)室、美容顧問中心、化妝間、日式禪院、獨(dú)立美容護(hù)理套房、貴賓按摩套房、雙人美容護(hù)理貴賓套房、香熏水療池、深層礦物池、冰水療膚池、室內(nèi)日式風(fēng)呂池及露天日式風(fēng)呂池連熱石臺(tái)階等。上海翠湖天地御苑會(huì)所

深圳紅樹西岸花園會(huì)所一、主題會(huì)所|主要主題服務(wù)↘娛樂主題

娛樂主題內(nèi)設(shè)置遍及全球的國(guó)際電視頻道，全天候提供無盡娛樂與新聞資訊，住客可享用多個(gè)游戲平臺(tái)，玩盡網(wǎng)上互動(dòng)游戲，以及精彩網(wǎng)上節(jié)目。而整個(gè)豪華會(huì)所，包括室內(nèi)范圍及游池旁的日光曬臺(tái)，安裝通訊設(shè)備，將第一手資訊引入消閑生活中。同時(shí)，為使住客全面享受優(yōu)越的超級(jí)富豪電子化家居生活。會(huì)所自設(shè)桌球室、卡拉ok房、網(wǎng)絡(luò)游戲室。上海翠湖天地御苑會(huì)所

一、主題會(huì)所|主要主題服務(wù)↘兒童主題

兒童俱樂部主題兒童可免費(fèi)報(bào)讀及多堂的啟智課程，會(huì)所自設(shè)兒童導(dǎo)師辦公室、兒童電腦教育中心、兒童創(chuàng)作室、兒童游戲樂園，更為兒童特設(shè)“語(yǔ)言溝通技巧”、“演講與話劇”、兒童畫班等各項(xiàng)專業(yè)導(dǎo)師領(lǐng)導(dǎo)的課程。上海翠湖天地御苑會(huì)所同時(shí)，會(huì)所內(nèi)的“兒童樂園”，提供多種富啟發(fā)性及益智的玩具，例如在一處“兒童迷你天地”，放置多部名廠汽車的袖珍電動(dòng)游戲版，讓小住戶在模擬駕駛天地中享受馳騁之樂，并學(xué)習(xí)交通安全規(guī)則及認(rèn)識(shí)香港著名的街道與建筑物。一、主題會(huì)所|主要主題服務(wù)↘餐飲主題

餐飲主題餐飲會(huì)所集合世界各地巧手廚師，每月以不同主題輪流炮制最拿手精選美食，便能享受“豪、精、閑”的飲食文化精髓，可享用多種精選美食。北京星河灣會(huì)所西餐廳深圳紅樹西岸花園會(huì)所商務(wù)主題商務(wù)型會(huì)所盡量貼近商務(wù)人士需求，分化越來越細(xì)，不僅僅滿足于會(huì)議功能，更包括會(huì)餐、私密洽談、紅酒雪茄等功能室。北京星河灣會(huì)所紅酒雪茄吧

北京星河灣會(huì)所

鋼琴吧

北京星河灣會(huì)所商務(wù)洽談室一、主題會(huì)所|主要主題服務(wù)↘商務(wù)主題

交通主題豪宅的業(yè)主可免費(fèi)尊享多次豪華轎車接載往機(jī)場(chǎng)的服務(wù)，會(huì)所的轎車車隊(duì)包括多部頂級(jí)座駕，連同酒店式的司機(jī)服務(wù)，無論是結(jié)婚周年紀(jì)念或隆重宴會(huì)，均可享受此夢(mèng)寐以求的豪華座駕與司機(jī)服務(wù)。一、主題會(huì)所|主要主題服務(wù)↘交通主題

二、物業(yè)管理|物業(yè)管理的重要性一流的物業(yè)服務(wù)一流的建筑品質(zhì)物業(yè)管理應(yīng)該放在與品質(zhì)同等重要的位置。物業(yè)管理重要性——我看對(duì)于豪宅來說，如果物業(yè)管理表現(xiàn)出一流的水平，不但能提高售價(jià)和銷售速度，同時(shí)還能為開發(fā)商贏得品牌忠誠(chéng)度，可謂名利雙收；相反，如果物業(yè)管理不到位，輕則影響售價(jià)和減緩銷售速度，重則會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)命運(yùn)，甚至?xí)?yán)重減緩開發(fā)商擴(kuò)張的腳步。對(duì)于豪宅主人來說，他們明白能夠保護(hù)他們身家性命的不是豪宅本身，而是物業(yè)的安保。事實(shí)上，建筑品質(zhì)達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)并不難，難的是通過物業(yè)服務(wù)，在每一個(gè)細(xì)節(jié)都要傳達(dá)出豪宅的風(fēng)范，每一項(xiàng)服務(wù)都要讓業(yè)主感覺到豪宅的尊崇。二、物業(yè)管理|物業(yè)管理植入營(yíng)銷廈門萬(wàn)科湖心島物業(yè)廈門建發(fā)央墅物業(yè)沒有車棚，湖心島的保安人員為客戶貼心的遮陽(yáng)。為客戶遮車牌，讓客戶“神秘”！下雨天，建發(fā)央墅的物業(yè)管家?guī)е?wù)人員整齊的站著隊(duì)形，迎接客戶的到來！二、物業(yè)管理|物業(yè)植入營(yíng)銷恒禾七尚的物業(yè)管理授牌儀式恒禾七尚的物業(yè)管理培訓(xùn)二、物業(yè)管理|收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)灣安杰物業(yè)管理有限公司——13元（廈門恒禾七尚）新加坡星工物業(yè)——6.8元（廈門璟灣二十八璽）龍湖物業(yè)——11元（頤和原著）豪宅的物業(yè)管理因?yàn)榉?wù)的內(nèi)容和深度都要大大超過普通住宅，所以豪宅的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要高出很多。但是，豪宅絲毫不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)高而影響銷售速度。不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)決定了服務(wù)內(nèi)容和深度的不同。對(duì)豪宅主人來說品質(zhì)的敏感度一定大于價(jià)格的敏感度。二、物業(yè)管理|金鑰匙、黃金管家“金鑰匙”的原型是十九世紀(jì)初期歐洲酒店的“委托代辦”Concierge）?！敖痂€匙”的本質(zhì)內(nèi)涵就是酒店的委托代辦服務(wù)機(jī)構(gòu)，演變到今天，已經(jīng)是對(duì)具有國(guó)際金鑰匙組織會(huì)員資格的飯店的禮賓部職員的特殊稱謂。“金鑰匙”已成為世界各國(guó)高星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)的形象代表。一個(gè)酒店加入了金鑰匙組織，就等于在國(guó)際酒店行業(yè)獲得了一席之地，就可顯示不同凡響的身價(jià)。酒店的禮賓人員若獲得“金鑰匙”資格，他也會(huì)倍感自豪。因?yàn)椋碇频甑姆?wù)質(zhì)量水準(zhǔn)，他甚至代表著酒店的整體形象【國(guó)際皇金管家】淵源于歷史悠久的英式管家服務(wù)，誕生于2007年底，是結(jié)合中國(guó)國(guó)情為中國(guó)酒店業(yè)創(chuàng)立的御侍服務(wù)品牌，并矢志打造中國(guó)酒店業(yè)最佳服務(wù)品牌。二、物業(yè)管理|英式管家物業(yè)管理對(duì)象：以“物”為服務(wù)性質(zhì)：基本服務(wù)、社區(qū)公共空間目的：位置房屋等不動(dòng)產(chǎn)正常、秩序的使用和維持效果：使物業(yè)保值和增值管家服務(wù)：對(duì)象：以“人”為服務(wù)性質(zhì)：特約服務(wù)、貼近業(yè)主目的：使業(yè)主從家庭的瑣事中解脫出來，更好地工作或享受生活效果：讓主人“增值”二、物業(yè)管理|英式管家的職責(zé)和服務(wù)品質(zhì)英式關(guān)鍵的職責(zé)協(xié)調(diào)：保安、保潔、維修、前臺(tái)等相關(guān)人員；負(fù)責(zé)：緊急救護(hù)訓(xùn)練、保安訓(xùn)練、槍支保管訓(xùn)練、正式禮儀訓(xùn)練、雪茄的收藏與保養(yǎng)、酒的鑒別和品嘗、西餐烹飪、插花及家居飾品的保養(yǎng)、西服和正式服飾的保養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)服務(wù)演練、人事組織架構(gòu)等。高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì)采用的是標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作模式。這一運(yùn)作模式首先表現(xiàn)在服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化上，比如要求服務(wù)人員整理臥室必須在半個(gè)小時(shí)內(nèi)完成；清潔衛(wèi)生間必須在45分鐘之內(nèi)完成，其中馬桶15分鐘、手盆10分鐘、浴盆10分鐘等；【物業(yè)服務(wù)】首家“金鑰匙”管家服務(wù)系統(tǒng)，推崇尊貴服務(wù)高層每棟設(shè)一名固定金鑰匙管家；別墅金鑰匙管家為走動(dòng)式服務(wù)；高層大堂設(shè)置酒店式前臺(tái)；網(wǎng)絡(luò)電腦、內(nèi)線電話等；金鑰匙管家配置3G移動(dòng)終端；開展顧客訪談，建立與客戶之間的互動(dòng)關(guān)系。尊貴—金鑰匙：成熟領(lǐng)先的服務(wù)體系，世界金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟組織的正式會(huì)員。湖心島項(xiàng)目：福建首家物業(yè)“金鑰匙”服務(wù)（目前，廈門已經(jīng)有數(shù)家酒店成為該會(huì)員組織，但無物業(yè)管理企業(yè)）。二、物業(yè)管理|萬(wàn)科湖心島物業(yè)管理二、物業(yè)管理|國(guó)際知名物業(yè)管理公司戴德梁行仲量聯(lián)行世邦魏理仕第一太平戴維斯標(biāo)志所在國(guó)家英國(guó)

英國(guó)英國(guó)英國(guó)成立時(shí)間1784年1840年1773年不詳分公司數(shù)量200家100家300家140家管理面積不詳8637萬(wàn)㎡不詳8361萬(wàn)㎡在華項(xiàng)目淮海國(guó)際廣場(chǎng)

北京鳳凰城

北京財(cái)富中心

上海華山夏都

Chapter5

客戶分析一、豪宅客戶分析級(jí)別置業(yè)富豪富貴富裕來源小獨(dú)棟聯(lián)排洋房?jī)|級(jí)十億級(jí)千萬(wàn)級(jí)私企業(yè)主，海外生意人士企業(yè)高管、大個(gè)體戶、政府官員富人大中型企業(yè)董事，壟斷性行業(yè)企業(yè)主、多家企業(yè)股東大獨(dú)棟我們把富人按照財(cái)富劃分為三個(gè)等級(jí)：富裕、富貴、富豪。從支付能力上來說，豪宅對(duì)應(yīng)的客戶在富貴以上階層。本案的客群身家億元的高端客群，他們是怎樣一群人？每一個(gè)豪宅主人的文化水平、成功經(jīng)歷、情感經(jīng)歷都不盡相同，所以他們的性格特征、消費(fèi)偏好都不盡相同?？梢哉f，每一個(gè)豪宅客戶都個(gè)體特征鮮明。一、個(gè)性與共性之間的矛盾低調(diào)族高調(diào)族張揚(yáng)耀富虛榮傲驕內(nèi)斂儒雅沉穩(wěn)隨和共性1楊國(guó)強(qiáng)許家印PK2王健林王石PK“去小異

求大同”試著從他們的企業(yè)文化了解他們；試著從他們的家庭背景了解他們；試著揣摩甚至模仿他們的言談舉止；那么他們便不再那么神秘……一、個(gè)性與共性之間的矛盾可以說，豪宅客戶每一個(gè)個(gè)體特征都十分鮮明。如何在一群鮮明的個(gè)體中尋找出他們的共性？一、客戶分析|富豪價(jià)值取向1、滿意的事業(yè)擁有自己獨(dú)立的事業(yè)，或是企業(yè)高管，或擁有自己獨(dú)立的公司等。這些都是富人追求的滿意的事業(yè)2、自豪的房子需要房子足夠大、足夠豪華、足夠有情調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被人稱道3、美滿的家庭有幾處供不同使用的房子，具有才藝的孩子，漂亮賢惠的妻子4、社交的圈子5、享樂的時(shí)光6、投資渠道需要在高檔酒店、餐廳、俱樂部、會(huì)館等場(chǎng)所進(jìn)行生意和友誼的交流需要出境旅游、異國(guó)情調(diào)、有氧運(yùn)動(dòng)以及諸如高爾夫、游艇、SPA等很多消費(fèi)需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定投資回報(bào)。一、客戶分析|對(duì)居所功能的潛在需求結(jié)合上面的富人價(jià)值取向，我們可以分析出，富人對(duì)居所功能的潛在需求既包括物質(zhì)層面也包括精神層面，即包括居住也包括社交、度假和投資等多種潛在需求：如下圖：精神需求物質(zhì)需求社交居住度假投資一種滿足多種需求的解決方案富人的居所功能需求我們主要從三個(gè)方面來分析頂級(jí)富豪們?cè)谙硎堋⒅湄?cái)富特征的不同。頂級(jí)私營(yíng)業(yè)主身份標(biāo)簽個(gè)人特征財(cái)富特征家庭結(jié)構(gòu)一、個(gè)性與共性之間的矛盾與國(guó)外許多富豪是繼承的上輩財(cái)產(chǎn)和事業(yè)不同，他們?cè)谥袊?guó)還多是第一代財(cái)富的創(chuàng)造者，還處在打造事業(yè)的巔峰期；對(duì)于他們來說，事業(yè)已經(jīng)與他們的生命融為一體。他們至少有上10個(gè)億的身家，還多是第一代財(cái)富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他們購(gòu)買別墅不可能單純?yōu)榱硕燃傧硎堋Ｊ缆?lián)張總：“…這種人在可見的三年之內(nèi)還處于非享受生活的階段，他們都還沒辦法擺脫工作對(duì)其生活的影響…”一、客戶分析|財(cái)富特征一、客戶分析|財(cái)富特征他們主要是從事房地產(chǎn)、礦業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加工業(yè)的實(shí)業(yè)企業(yè)家，他們的企業(yè)靠資源生存，因此對(duì)政府資源、社會(huì)資源有很強(qiáng)的依賴性。排名2007年財(cái)富(億元人民幣)姓名主要投資領(lǐng)域11300楊惠妍房地產(chǎn)2770張茵家族制造業(yè)3550許榮茂房地產(chǎn)4450黃光裕房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、投資業(yè)5420張力房地產(chǎn)6400彭小峰能源6400榮智健基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6400許家印房地產(chǎn)9380張近東電器10360郭廣昌醫(yī)藥、房地產(chǎn)、鋼鐵及零售11330盧志強(qiáng)房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)12310陳卓林家族房地產(chǎn)13300朱孟依房地產(chǎn)14290劉永好家族飼料工業(yè)15280史玉柱IT2007年胡潤(rùn)排行榜前15名與國(guó)外頂級(jí)客戶購(gòu)買別墅來自用目的相比，游艇和頂級(jí)別墅對(duì)于他們來說更多的是一種商務(wù)工具，是一個(gè)社交場(chǎng)所，在積累社會(huì)人脈的同時(shí)彰顯自己和公司的財(cái)富實(shí)力，擴(kuò)大社會(huì)影響力。因此，別墅的設(shè)計(jì)要對(duì)其社交功能進(jìn)行特別的強(qiáng)化。世聯(lián)陳董“…現(xiàn)在中國(guó)開游艇的都是企業(yè)行為，自己家里用不著…”世聯(lián)張總“…我感覺這個(gè)產(chǎn)品主要是用來公關(guān)交際的，是企業(yè)的品牌。這種人現(xiàn)在這個(gè)階段是不會(huì)浪費(fèi)生命的，安排家庭度假也會(huì)有很多的針對(duì)性，一般度假的隊(duì)伍會(huì)很多人，招待客戶的用途會(huì)很大…”“…這個(gè)產(chǎn)品會(huì)成為社交場(chǎng)所，企業(yè)會(huì)所，企業(yè)高管開會(huì)，招待達(dá)官貴人，顯示財(cái)富實(shí)力，小紅樓，商務(wù)意義大于家庭度假的意義…”一、客戶分析|財(cái)富特征一、客戶分