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文檔簡(jiǎn)介
新梅綠島物業(yè)管理方案
一、引言
新梅綠島苑是由上海新竺實(shí)業(yè)開展建立的商品住宅小區(qū),位于上海市寶山區(qū)東茭涇5號(hào)地塊,場(chǎng)北路399弄。小區(qū)總占地面積:60102平方米,總建筑面積:104437.4平方米,綠化面積:24230平方米。小區(qū)內(nèi)地上建筑共20棟,地上總建筑面積為93171.7平方米,其中住宅19棟,建筑面積91371.1平方米,俱樂部1385平方米。居住住戶數(shù)1064戶,總?cè)丝谶_(dá)3405人左右,容積率為1.55,綠化率到達(dá)40.3%。?此次我司非常榮幸受到上海新竺實(shí)業(yè)開展之邀參加新梅綠島苑物業(yè)管理市場(chǎng)部招標(biāo)。根據(jù)招標(biāo)書的要求,我司各相關(guān)部門業(yè)務(wù)骨干組成競(jìng)標(biāo)小組,精心籌劃、精細(xì)核算編制此份?新梅綠島苑物業(yè)管理投標(biāo)書?旨通過此次招標(biāo),準(zhǔn)確、完整地表述我司對(duì)新梅綠島苑物業(yè)管理思想,誠(chéng)盼新梅綠島苑物業(yè)招標(biāo)小組及主管領(lǐng)導(dǎo)和評(píng)委予以重視。?二、公司簡(jiǎn)介
上海興盛物業(yè)成立于1996年初,是上海興盛集團(tuán)旗下全資子公司,是專門從事物業(yè)管理及相關(guān)效勞的獨(dú)立法人公司,注冊(cè)資金250萬(wàn)元,是具有三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理的企業(yè)。
九年來(lái),興盛物業(yè)由小變大、從弱變強(qiáng)、開展到今天管理總面積已達(dá)44萬(wàn)M2,管理種類包括:普通商品房住宅小區(qū)和高檔公寓,管理小區(qū)有新梅花苑、新梅公寓、新梅商住樓、新梅廣場(chǎng)、新梅莘苑、興盛公寓。?理念:時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己,事事用效勞觀念對(duì)待業(yè)主
宗旨:業(yè)主至上、效勞第一、寓效勞于管理之中
思想:業(yè)主永遠(yuǎn)是第一位?要求:不能帶“不〞字作完畢語(yǔ)?目標(biāo):滿足和超越業(yè)主合理期望?精神:業(yè)精于勤、行成于思、開展于搏、興盛于和?公司完全按照市場(chǎng)化原那么和現(xiàn)代企業(yè)管理模式運(yùn)作,以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原那么落實(shí)企業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié),追求高效管理和優(yōu)質(zhì)的效勞,體制健全、機(jī)制靈活。?公司所管理的新梅花苑榮獲2000年度市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)、2003、2004年度市級(jí)文明小區(qū),新梅公寓、新梅廣場(chǎng)分別于2000年2002年榮獲閔行區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)。?興盛物業(yè)現(xiàn)有在冊(cè)人員工140余名,員工勻持證上崗。大專以上學(xué)歷員工占6%,中級(jí)職稱員工5人。公司憑借興盛集團(tuán)的無(wú)形資產(chǎn)和興盛物業(yè)的良好聲譽(yù)穩(wěn)步開展。?公司在管理中遵守國(guó)家政策、法律、法規(guī),堅(jiān)持“合法、合理、合情〞地處理一切事務(wù)是我公司的一貫原那么。我司在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法獲得業(yè)主們很高的評(píng)價(jià)。
我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容,非常關(guān)注對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。在遵守標(biāo)準(zhǔn)的前提下,為不同業(yè)主提供人性化的情感效勞。我司倡導(dǎo)先做好效勞,讓再挑剔的業(yè)主也無(wú)法挑剔。?我司通過與滬上專業(yè)的保安、保潔公司合作取得了非常好的效果,提高專業(yè)化管理水平,加強(qiáng)控制和監(jiān)視,降低了企業(yè)運(yùn)行本錢,使總體管理水平又提升了一大步。
經(jīng)過幾年的實(shí)踐和積累,我司的管理特色可概括為四個(gè)字即:“新、嚴(yán)、精、細(xì)〞
新—管理中不斷融入新理念,探索新思路、承受新經(jīng)歷、運(yùn)用新方法、建立新機(jī)制、公司在開展過程,不斷提升和完善管理思想,學(xué)習(xí)先進(jìn)管理經(jīng)歷,力求在管理與效勞上有所突破、有所創(chuàng)新。?精—堅(jiān)持品牌意識(shí),在提高管理水準(zhǔn)的同時(shí),不斷提高效勞質(zhì)量,效勞技能以及效勞意識(shí),對(duì)每一件工作都精心設(shè)計(jì),精心籌劃。?細(xì)—對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)都想得細(xì)、做到位,對(duì)每一位顧客都細(xì)致周到盡一切所能,并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。
嚴(yán)—在企業(yè)管理中充分表達(dá)高效、精干、嚴(yán)格的要求,堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的鼓勵(lì)機(jī)制,提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰清楚的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)密的措施確保各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處,使委托方和全體被效勞對(duì)象滿意。
三、新梅綠島苑物業(yè)管理總體思考?新梅綠島苑的特點(diǎn)是:面積大、地域廣、業(yè)主多、費(fèi)用低在此特定的情況下,我們希望通過此次小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)作為一次學(xué)習(xí)時(shí)機(jī)。
如我司中標(biāo),興盛物業(yè)將緊緊依靠廣闊業(yè)主,在寶山區(qū)房地局及街道辦事處參與和指導(dǎo)下,以積極認(rèn)真務(wù)實(shí)的態(tài)度與街道、開發(fā)商、業(yè)主進(jìn)展溝通,維護(hù)廣闊業(yè)主合法權(quán)益,使各項(xiàng)管理工作能有效地展開。?小區(qū)的房屋、設(shè)施、設(shè)備剛投入使用,興盛物業(yè)將在分等定級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下嚴(yán)格控制管理本錢,在不降低管理水準(zhǔn)的前提下,制定合理的養(yǎng)護(hù)方案,利用我司的資源優(yōu)勢(shì)和高水準(zhǔn)的管理、及技術(shù)力量的優(yōu)勢(shì)采取一系列切實(shí)可行的措施,讓業(yè)主享受到“超值效勞〞。?為使小區(qū)業(yè)主的居家生活方便、舒適,將在原有的效勞工程上根據(jù)新梅綠島苑業(yè)主構(gòu)造的特點(diǎn),增設(shè)一些免費(fèi)及有償?shù)牟藛问叫诠こ?。?shí)行明碼標(biāo)價(jià),使小區(qū)業(yè)主能充分享受到效勞到位、價(jià)值公正的居家效勞,在生活中能獲得滿足。
我司將采用多種形式積極與業(yè)主進(jìn)展溝通,并與業(yè)主一起積極參與小區(qū)的社區(qū)精神文明建立以及文娛活動(dòng),提高業(yè)主的文化情操,豐富業(yè)主的業(yè)余生活,融洽業(yè)主之間的關(guān)系。?四、管理優(yōu)勢(shì)
1、
信譽(yù)保證?興盛集團(tuán)是上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排名前50強(qiáng)單位,非常注意企業(yè)的形象和聲譽(yù),興盛集團(tuán)董事長(zhǎng)張興標(biāo)告誡我們“老百姓的事無(wú)小事〞。作為以企業(yè)品牌和社會(huì)效益為首要目標(biāo)的興盛物業(yè)決不會(huì)失信于業(yè)主,一定會(huì)竭盡所能把一切做得更好、更完美。?2、
組織保證
興盛物業(yè)為一家獨(dú)立的專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè),依靠我們對(duì)物業(yè)管理效勞領(lǐng)域多年的管理經(jīng)歷和各個(gè)方面詳盡的專業(yè)能力,本公司能夠從開發(fā)商及業(yè)主的利益出發(fā)協(xié)調(diào)好雙方的關(guān)系,以保障小區(qū)物業(yè)管理的品質(zhì)。?興盛物業(yè)擁有整套完整的管理體制,機(jī)構(gòu)設(shè)置明確,各部門職責(zé)清晰,確保上級(jí)命令在各級(jí)機(jī)構(gòu)中做到通暢無(wú)阻,防止多頭領(lǐng)導(dǎo)、多頭指揮。使所有工程的管理質(zhì)量、管理水平到達(dá)最正確狀態(tài)。?興盛物業(yè)堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作,企業(yè)內(nèi)部倡導(dǎo)責(zé)任目標(biāo)考核制,引入優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,重視企業(yè)文化,鼓勵(lì)一專多能,為員工創(chuàng)造多方面的培訓(xùn)時(shí)機(jī),提倡崗位競(jìng)聘,強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神,使企業(yè)人員的素養(yǎng)大大提高,從而保障物業(yè)管理效勞水準(zhǔn)。
3、
技術(shù)保證?
本公司在各級(jí)管理人員中有相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)歷豐富的各級(jí)專業(yè)管理、技術(shù)人員,為小區(qū)的各項(xiàng)管理正常運(yùn)作和各種設(shè)備正常運(yùn)行提供了有力保障。?五、管理設(shè)想、目標(biāo)措施及突發(fā)事件的處理?新梅綠島苑的管理目標(biāo)為:一年內(nèi)到達(dá)區(qū)級(jí)優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),為此本公司為這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),提出以下設(shè)想和承諾。
1、
管理設(shè)想
新梅綠島苑的物業(yè)管理可分為二大時(shí)段即:前期物業(yè)管理效勞時(shí)期和工程交付使用后的物業(yè)管理效勞。
1〕
前期物業(yè)管理工作?時(shí)間:于承受前期物業(yè)管理至工程交付使用?本公司于此階段,將積極參與房屋建立、驗(yàn)收、資料收集等工作。同時(shí)定期參與開展商工程部及總包方之工程會(huì)議并隨時(shí)與各有關(guān)單位保持聯(lián)絡(luò),以便熟悉工程開發(fā)建立情況,保證工程的順利移交。具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面:?(1〕
工程建立中的改進(jìn)建議
〔2)
工程建立資料收集
〔3)
工程建立各隱蔽工程的了解
〔4)
員工招聘:
(5〕
對(duì)外聯(lián)絡(luò)?(6〕
用戶手冊(cè)
(7)
業(yè)戶接收/裝璜指南?〔8〕
工程驗(yàn)收?(9〕
規(guī)章制度?2)
落成后物業(yè)管理效勞:?時(shí)間:于工程正式交付使用后?本公司對(duì)這一階段的日常物業(yè)管理效勞內(nèi)容詳列如下:
〔1〕
工程接收?本公司將派出具有豐富驗(yàn)收經(jīng)歷的隊(duì)伍與開展商配合,有效地由各承包公司處接收工程及各類設(shè)施設(shè)備,并將負(fù)責(zé)所有瑕疵、遺漏之記錄以及跟進(jìn)整改工作。此外,本公司管理部亦將與業(yè)主嚴(yán)密配合,做好向業(yè)主的移交工作及整改工作的跟進(jìn),保證各用戶或準(zhǔn)用戶能有效地接收、檢查或視察各單元,使各住戶能對(duì)新梅綠島苑保持良好的印象。
(2〕
日常營(yíng)運(yùn)管理?本公司將直接聘用各級(jí)管理員工負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理、保安、保潔、保綠、維修及設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng),以確保提供高水平的效勞。
本公司將派具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)歷的小區(qū)經(jīng)理到管理中心負(fù)責(zé)小區(qū)的日常運(yùn)行管理。并定期由總部派人對(duì)小區(qū)管理進(jìn)展督察,以保障新梅綠島苑的高水準(zhǔn)管理效勞。
本公司將擬定所有設(shè)備之未來(lái)維修方案,作為未來(lái)工作之藍(lán)本,以確保所有設(shè)備受到充分的維護(hù)。保修期內(nèi)的設(shè)備,本公司亦會(huì)嚴(yán)密監(jiān)察保修單位充分履行職責(zé);對(duì)于保修商未能提供保養(yǎng)工作,本公司亦會(huì)安排管理中心的管理隊(duì)伍妥善處理。
擬定工程清潔要求條款,通過進(jìn)展招標(biāo)選聘質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的保潔公司為小區(qū)提供保潔效勞及收集垃圾和處理廢物垃圾事項(xiàng)。并對(duì)所選聘的保潔公司的日常工作進(jìn)展監(jiān)視管理。?本公司高級(jí)職員將負(fù)責(zé)代表新梅綠島苑與各有關(guān)政府部門、公共機(jī)構(gòu)及住戶之聯(lián)絡(luò)工作。
(3〕
日常財(cái)務(wù)管理?本公司的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)完全表達(dá)了本公司中央控制的工作方針。本公司財(cái)務(wù)經(jīng)理將對(duì)管理中心的財(cái)務(wù)操作進(jìn)展統(tǒng)一監(jiān)控,有效的控制費(fèi)用開支對(duì)于物業(yè)來(lái)說(shuō)是極其重要的。尤其是像貴工程此類的高檔住宅小區(qū),更是需要擁有相匹配的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。本公司提供的財(cái)務(wù)管理制度是在許多同類工程中經(jīng)過多年實(shí)踐、改進(jìn)后,針對(duì)本工程實(shí)際情況而度身定制。
本公司將于貴工程交付使用后的每一個(gè)財(cái)務(wù)年度到來(lái)之前,擬定一份詳盡的下一年度小區(qū)預(yù)算方案,作為管理費(fèi)用賬戶運(yùn)作及財(cái)務(wù)控制的依據(jù),并且在此根底上重新評(píng)估各項(xiàng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),以便為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的效勞。在準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)指導(dǎo)下,日常管理中的財(cái)務(wù)運(yùn)作本公司采用中央財(cái)務(wù)控制制度。?(4)
人員培訓(xùn)管理?本公司一直非常重視員工的培養(yǎng),為在職員工提供崗前培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)及針對(duì)個(gè)人的專項(xiàng)培訓(xùn)。
2、
管理目標(biāo)?1)
總目標(biāo)?年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%
年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率95%以上?年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生
2)
目標(biāo)分解?〔1〕
財(cái)務(wù)部?財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%?財(cái)務(wù)收支良好,略有贏余?(2)辦公室
員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%?員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%?員工骨干/部門負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率≤2%?內(nèi)外文件起草合格率≥90%
內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%?公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%
公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率≥90%?完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%
合同評(píng)審率100%?公司各類刊物,小區(qū)內(nèi)板報(bào)出刊完成年方案率≥98%,校對(duì)過失率≤1%。
合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率≥95%,
入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率100%?庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100%
庫(kù)管物品年過失率≤0.1%?〔3〕
管理處?全年365天業(yè)務(wù)接待
業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%
限時(shí)效勞承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%?內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%?內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%?物管費(fèi)收取率≥90%
收費(fèi)金額過失率≤1‰?小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%?小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%?業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%?圍繞物業(yè)所進(jìn)展的多種中介效勞、特約效勞用戶滿意率≥85%
社區(qū)效勞管理籌劃成功率100%?小區(qū)經(jīng)營(yíng)性工程盈利率≥80%?業(yè)主/租賃戶對(duì)社區(qū)效勞工作滿意率≥80%。?物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%?力爭(zhēng)創(chuàng)立區(qū)級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)和區(qū)級(jí)文明小區(qū)
(4〕綠化保潔:
環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%?環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
綠化檢查合格率≥85%?小區(qū)綠化年活率>98%?(5)
保安
保安管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%?一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%?年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0
機(jī)動(dòng)車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%?對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率≤0.2%
(6)
工程維修:?設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%,修繕/整治合格率96%
設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%?機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%?設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%
保障設(shè)備設(shè)施平安運(yùn)行率100%
重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%?設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%,完好率98%
每天24小時(shí)受理報(bào)修
?3、
各項(xiàng)管理措施:
序號(hào)
工程
管理措施
1
前期工程施工管理
專業(yè)工程師到工程現(xiàn)場(chǎng)?
從物業(yè)管理的角度為工程的物業(yè)設(shè)施空間合理有效利用及配套提供意見及建議?
從物業(yè)使用、維護(hù)、維修的角度提供改善建議
跟蹤施工現(xiàn)場(chǎng),記錄施工缺陷、遺漏工程,對(duì)隱蔽工程予以監(jiān)管并參與隱蔽工程驗(yàn)收,協(xié)助開展商把住施工質(zhì)量關(guān),以保證工程質(zhì)量
分步向開展商提供設(shè)施設(shè)備缺陷報(bào)告
經(jīng)開展商授權(quán)后協(xié)助催促承建單位對(duì)不合格項(xiàng)整改,待整改完成后予以再驗(yàn)收,直至合格
對(duì)一時(shí)無(wú)法到位的工程,記錄在案?
對(duì)無(wú)法整改的缺陷工程,從物業(yè)角度提供相應(yīng)的彌補(bǔ)措施的管理意見?
收集、統(tǒng)計(jì)工程設(shè)施、設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)為高品質(zhì)的工程管理做準(zhǔn)備?
參與物業(yè)工程設(shè)施、設(shè)備分部、分項(xiàng)的驗(yàn)收
對(duì)物業(yè)設(shè)備機(jī)房及其設(shè)備進(jìn)展開荒式的清潔維護(hù)
工程部技工熟悉機(jī)電系統(tǒng)的管線、管路閥位等走向位置掌握設(shè)備性能/特點(diǎn)
工程部繪制、標(biāo)識(shí)機(jī)電系統(tǒng)走向圖(強(qiáng)電/弱電/消防/給排水等)
收集工程設(shè)備圖紙等資料,為建立標(biāo)準(zhǔn)化的工程檔案管理做準(zhǔn)備
建立初步的設(shè)備臺(tái)帳、工具臺(tái)帳
跟進(jìn)工程施工進(jìn)度,定期巡視舉行例會(huì)向開展商提供專業(yè)建議
2
房屋維護(hù)與修繕管理
房屋日常巡查、維護(hù)管理方法
房屋修繕管理方法及操作規(guī)程(房屋沉降/防水/屋頂/外立面/墻柱面/樓地面/門窗/油漆工程〕?
違章搭建控制管理方法?
房屋標(biāo)識(shí)管理規(guī)定?
房屋定期巡查記錄表
工程維修單?
房屋修繕申請(qǐng)/審批表?
房屋修繕費(fèi)用記錄表
3
轄區(qū)市政設(shè)施及道路管理
市政公共設(shè)施維護(hù)管理方法
轄區(qū)道路維護(hù)(養(yǎng)護(hù)〕管理方法?
維護(hù)記錄表
4
違章搭建控制管理
房屋管理公約〔開展商提供)?
房屋使用說(shuō)明書〔開展商提供)
違章搭建控制管理方法?
房屋配套設(shè)施位置圖?
二次裝修管理程序
轄區(qū)物品出入管理
工程/保安巡查記錄表
與政府有關(guān)職能部保持良好溝通?
?
?序號(hào)
工程
管理措施?5
二次裝修管理
二次裝修管理規(guī)定?
二次裝修管理流程圖?
二次裝修申請(qǐng)/審批表
二次裝修平安協(xié)議書
6
便民有償效勞管理
有償效勞管理方法
有償效勞工程收費(fèi)表
7
機(jī)電設(shè)備運(yùn)行/維護(hù)管理
工程設(shè)備管理總那么?
各機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備上墻操作標(biāo)準(zhǔn)
機(jī)電設(shè)備常規(guī)工程操作一覽表?
設(shè)備機(jī)房及機(jī)房鑰匙管理規(guī)定?
公共照明系統(tǒng)設(shè)備管理方法?
電梯設(shè)備管理方法
電梯巡查工程表
消防系統(tǒng)設(shè)備管理方法及操作規(guī)程
安保監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)管理方法及操作規(guī)程
停車場(chǎng)設(shè)備管理方法及操作規(guī)程?
給/排系統(tǒng)設(shè)備管理方法及操作規(guī)程?
物品申購(gòu)/倉(cāng)保/領(lǐng)用/盤點(diǎn)管理程序
機(jī)電設(shè)備年度平安檢測(cè)管理
物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)設(shè)備年度預(yù)防性措施保養(yǎng)方案表
物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)設(shè)備月度預(yù)防性措施保養(yǎng)方案表?
工程部值班日志?
設(shè)備機(jī)房出入登記表
日常報(bào)修管理程序?
工程報(bào)修單、報(bào)修分類統(tǒng)計(jì)分析月度匯總表?8
能源控制管理
水、電能源記錄表?
能源消耗月度分析表
9
物業(yè)設(shè)施外包工程管理
承包商評(píng)估表
外包工程合同/協(xié)議簽訂審批表?
外包工程監(jiān)管一覽表
10
工程檔案管理
工程檔案管理方法?
圖紙目錄清冊(cè)?
設(shè)備資料清單?
圖紙/資料借閱登記表?
設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳
設(shè)備臺(tái)帳卡?
房屋修繕記錄表〔本)?
?
?
?序號(hào)
工程
管理措施?11
物業(yè)設(shè)施應(yīng)急處理預(yù)案
供電故障應(yīng)急處理預(yù)案?
爆管漏水應(yīng)急處理預(yù)案?
電梯故障應(yīng)急處理預(yù)案?
消防滅火應(yīng)急處理預(yù)案?12
監(jiān)視考核工作
依據(jù)管理質(zhì)量目標(biāo)值針對(duì)設(shè)施設(shè)備每季一次隨機(jī)抽樣?
回訪問卷征詢表
客戶滿意率調(diào)查表
員工考核管理方法〔含考核內(nèi)容/考核標(biāo)準(zhǔn)/考核頻率〕?
員工月底考核表
定期、不定期員工培訓(xùn)及考核
13
持續(xù)改進(jìn)工作
管理制度有效評(píng)估及改進(jìn)?
每半年一次
14
安保管理
消防及安保制度的建立
安保人員之持證上崗培訓(xùn)?
內(nèi)部不同時(shí)期的效勞培訓(xùn)〔年度培訓(xùn)方案)?
應(yīng)急突發(fā)事件處理預(yù)案的建立?
小區(qū)安防設(shè)施巡查表?
安保巡查監(jiān)視表
車輛管理制度及出入收費(fèi)登記表?
出入訪客登記表
出入物品登記表?15
清潔效勞
專業(yè)清潔公司的選定
清潔效勞標(biāo)準(zhǔn)的定位
專人監(jiān)視清潔公司日常工作以保證效勞的質(zhì)量,做到穩(wěn)而求高
年終外包商評(píng)估表
16
綠化效勞
綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定
綠化管理方案及其改善?
定期巡查、跟進(jìn)處理
17
檔案管理
業(yè)戶檔案建立?
各類制度匯總及分類
收發(fā)文件的檔案
各類記錄表分類歸檔
小區(qū)管理文本匯編(包含:管理合同、合約、用戶手冊(cè)、各次管理分包合約〕?
二次裝修檔案?
工程類檔案建立
管理文件匯編(包含:月度、年度財(cái)務(wù)報(bào)告/年度、月度預(yù)算/年度、月度工作方案/特別事件記錄〕?18
客戶效勞
有償便民效勞?
業(yè)戶走訪滿意率調(diào)查表?
投訴處理記錄
4、
突發(fā)事件的處理?1)發(fā)現(xiàn)報(bào)警必須確認(rèn)報(bào)警的部位和性質(zhì),如燃?xì)?、煙感、上下水位、防盜、電梯困人等。
2〕通知各部門主管和有關(guān)工程管理人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng),并按各種應(yīng)急處理方案和程序處理。?3)及時(shí)請(qǐng)示上級(jí)主管及經(jīng)理,必要時(shí)通知政府有關(guān)部門參與。
4)及時(shí)做好全過程的記錄工作。?5)做好播送系統(tǒng)的待命工作,接到指令,及時(shí)對(duì)需要區(qū)域進(jìn)展播送,如疏散人群、撫慰關(guān)入電梯的客人等。?6)如屬誤報(bào)警,也需有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),無(wú)任何情況后再消除報(bào)警,并須觀察一段時(shí)間
本公司通過長(zhǎng)期物業(yè)管理積累的豐富經(jīng)歷,制訂了一整套應(yīng)急突發(fā)事件處理程序,如:電梯困人、水管爆裂及水箱溢水、電力故障、盜竊、交通意外、斗毆事件、業(yè)主醫(yī)療救助或受傷、拾到財(cái)物、防火、滅火、善后工作等。
六、物業(yè)管理規(guī)章制度
憑借多年來(lái)在管理小區(qū)所積累的實(shí)際經(jīng)歷,本公司已建立了一整套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度,本公司要求管理處及管理中心員工在日常工作中嚴(yán)格遵守、執(zhí)行這些規(guī)章制度及各自的崗位職責(zé),以確保為小區(qū)業(yè)主提供高標(biāo)準(zhǔn)的效勞?,F(xiàn)將本公司有關(guān)規(guī)章制度舉要如下表:
工程?內(nèi)容?新梅綠島苑物業(yè)管理目標(biāo)
物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)值?
物業(yè)管理的承諾
新梅綠島苑物業(yè)管理架構(gòu)
?物業(yè)管理處根本工作要求
物業(yè)管理處員工工作紀(jì)律
物業(yè)管理處員工工作效勞標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理處值班/考勤管理規(guī)定
物業(yè)管理處工作報(bào)告管理規(guī)定?物業(yè)管理崗位職責(zé)
駐場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé)
物業(yè)管理處文員崗位職責(zé)?
物業(yè)管理各崗位職位要求?物業(yè)管理處工作規(guī)程
管理處工作質(zhì)量目標(biāo)
管理處崗位職責(zé)
前臺(tái)接待崗位職責(zé)?
管理處工作規(guī)程
效勞工作流程?
投訴處理流程
管理處工作守那么
管理處檔案管理?會(huì)所工作標(biāo)準(zhǔn)
會(huì)所崗位職責(zé)
會(huì)所主管工作職責(zé)
會(huì)所領(lǐng)班崗位職責(zé)
會(huì)所工作規(guī)程
財(cái)務(wù)部工作標(biāo)準(zhǔn)
財(cái)務(wù)部崗位職責(zé)
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)
財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)
收銀員崗位職責(zé)?
物品采購(gòu)領(lǐng)用管理規(guī)定?保安部工作標(biāo)準(zhǔn)
保安工作質(zhì)量目標(biāo)?
保安部崗位職責(zé)
保安主管工作職責(zé)?
保安領(lǐng)班工作職責(zé)
保安門崗崗位職責(zé)
保安流動(dòng)崗崗位職責(zé)?
保安監(jiān)控崗崗位職責(zé)
保安部工作規(guī)程?
保安部門崗工作規(guī)程(上墻制度〕?
保安流動(dòng)崗工作規(guī)程〔上墻制度〕
保安監(jiān)控崗工作規(guī)程〔上墻制度〕???工程
內(nèi)容?保安部工作標(biāo)準(zhǔn)
車庫(kù)管理工作規(guī)程
車輛進(jìn)出工作管理規(guī)定?
物品出入管理規(guī)定?
人員出入管理規(guī)定?
保安部工作守那么
保潔綠化部工作標(biāo)準(zhǔn)
保潔綠化部工作質(zhì)量目標(biāo)?
保潔綠化部崗位職責(zé)
保潔綠化總領(lǐng)班工作職責(zé)?
保潔工崗位職責(zé)
綠化工崗位職責(zé)?保潔綠化部工作標(biāo)準(zhǔn)
保潔綠化部工作規(guī)程
保潔工操作規(guī)程(上墻制度〕?
保潔綠化部工作守那么?工程部工作標(biāo)準(zhǔn)
工程部質(zhì)量目標(biāo)?
工程部崗位職責(zé)
工程部主管工作職責(zé)?
工程部機(jī)電技工崗位職責(zé)?
工程部泥木工崗位職責(zé)
工程部管路工崗位職責(zé)
竣工驗(yàn)收需提供的竣工資料
物業(yè)驗(yàn)收移交程序
二次裝修報(bào)批/施工/驗(yàn)收管理程序
二次裝修驗(yàn)收工作重點(diǎn)
物業(yè)設(shè)施設(shè)備外包合同協(xié)議評(píng)估管理規(guī)定
外包合同協(xié)議簽署程序
設(shè)備臺(tái)帳管理規(guī)定?
設(shè)備編號(hào)管理規(guī)定
特種設(shè)備及監(jiān)視和測(cè)量裝置定期檢測(cè)規(guī)定?
設(shè)備機(jī)房出入管理規(guī)定〔上墻制度〕
停/送電管理規(guī)定
設(shè)備巡回檢查管理規(guī)定(上墻制度)?
報(bào)修管理程序〔上墻制度〕
水泵操作規(guī)程?
水箱清洗消毒管理規(guī)定?
水箱清洗消毒操作程序?
能源管理規(guī)定
設(shè)備定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定?
照明設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)定?
水泵維護(hù)管理規(guī)定?
?工程?內(nèi)容
工程部工作標(biāo)準(zhǔn)
工程部工作守那么
應(yīng)急預(yù)案處理程序
治安防盜應(yīng)急預(yù)案(上墻制度〕
消防報(bào)警應(yīng)急預(yù)案〔上墻制度)
停電故障應(yīng)急預(yù)案〔上墻制度)
爆管溢水應(yīng)急預(yù)案〔上墻制度〕
電梯故障困人應(yīng)急預(yù)案〔上墻制度)
?七、人員架構(gòu)
管理處經(jīng)理
?
?
公司資源保障與督導(dǎo)考核
?
客戶效勞主管
?
?
效勞接待
工程主管
保安主管
保潔領(lǐng)班
?
?
接待
收費(fèi)
水電及雜工
保安領(lǐng)班
保潔組長(zhǎng)
綠化工
?
?
?
隊(duì)員
保潔組員
?八、預(yù)算:
[新梅綠島苑]年度財(cái)政預(yù)算
一、員工本錢?部門
崗位
員工數(shù)目
月薪
薪金合計(jì)
員福利
獎(jiǎng)金/年
固定節(jié)假日加班費(fèi)/年
合計(jì)
備注
(元)
〔年〕
43.5%/年
(雙薪〕
管理處
小區(qū)經(jīng)理
1
3000
36000
15660
6000
4000.00
61660.00
1、福利43.5%(養(yǎng)老金22.5%+醫(yī)保金12%+公積金7%+待業(yè)金2%〕2、固定節(jié)假日加班按每年10天計(jì),每天叁倍工資。?
管理員
4
2000
96000
41760
16000
10666.67
164426.67
?
前臺(tái)接待員
2
1500
36000
15660
6000
4000.00
61660.00
?
?工程部
領(lǐng)班
1
2000
24000
2064
4000
2666.67
32730.67
工程部人員福利以綜合保險(xiǎn)計(jì):172元/人?月
維修技工
10
1500
180000
20640
30000
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