某集團(tuán)房地產(chǎn)策劃方案

金廈集團(tuán)地產(chǎn)籌劃前言

?受金廈集團(tuán)委托,天津市上勁房地產(chǎn)咨詢就金廈王頂?shù)塘⒔粯蚵纺瞎こ痰臓I(yíng)銷籌劃提交王頂?shù)搪纺瞎こ涕_(kāi)展方向〔提案)。我司本著<效勞企業(yè),長(zhǎng)足開(kāi)展＞的公司戰(zhàn)略思想,在順利完成金廈百度風(fēng)景營(yíng)銷籌劃的前提下,希望與金廈集團(tuán)繼續(xù)深入合作，同時(shí)公司的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)雙方的合作給予高度重視，就工程開(kāi)展方向事宜，我司提出以下建議，希望貴司提出珍貴意見(jiàn)。

我司對(duì)雙方合作的優(yōu)勢(shì)歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：?１、金廈集團(tuán)作為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè),其在土地存量及資金運(yùn)作上的優(yōu)勢(shì)不言而遇,進(jìn)入２０００年以來(lái)，企業(yè)品牌在工程的成功推廣下進(jìn)而提升，吻合了天津市住宅消費(fèi)者由感性消費(fèi)逐步過(guò)渡到關(guān)注企業(yè)品牌的消費(fèi)思路,同時(shí)金廈集團(tuán)在企業(yè)開(kāi)展過(guò)程中不斷更新經(jīng)營(yíng)思路,果斷采用依靠社會(huì)力量的方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給缺乏,使企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)上進(jìn)一步提升，節(jié)約了本錢(qián)。

２、上勁房地產(chǎn)咨詢成立于２０００年初,企業(yè)開(kāi)展以房地產(chǎn)代理銷售、營(yíng)銷籌劃、廣告推廣整合為核心,我司先后代理銷售財(cái)富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林楓花園等１２個(gè)工程；營(yíng)銷籌劃包括百度風(fēng)景、尚城、匯博園等７個(gè)工程；同時(shí)上勁廣告?zhèn)鞑コ薪犹┻_(dá)園、吉利花園等知名樓盤(pán)的廣告設(shè)計(jì)。在近３年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績(jī)，得到了開(kāi)發(fā)企業(yè)及社會(huì)的認(rèn)可，公司本年度晉升為<天津市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)>副秘書(shū)長(zhǎng)單位。?３、根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)的判斷及建立在此根底上的戰(zhàn)略開(kāi)展規(guī)劃,我司營(yíng)銷籌劃作為充分整合營(yíng)銷與市場(chǎng)傳播環(huán)節(jié)的效勞工程勢(shì)必會(huì)在公司今后的開(kāi)展中扮演日益關(guān)鍵的作用，其開(kāi)展水平的不斷提升從短期看將會(huì)對(duì)公司現(xiàn)有營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)產(chǎn)生或輕或重的支持,從遠(yuǎn)期看，整合了高水平籌劃效勞的營(yíng)銷或廣告實(shí)體將會(huì)是市場(chǎng)衡量這兩個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),我司成為天津市首家整合工程銷售、營(yíng)銷籌劃、廣告推廣的中介效勞企業(yè)。?４、雙方的合作根底為優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在企業(yè)利益上不存在正面沖突,而是一種連帶關(guān)系，即作為效勞性質(zhì)的我司在企業(yè)開(kāi)展過(guò)程中始終堅(jiān)持提升業(yè)務(wù)水平,強(qiáng)化效勞意識(shí)，作為合作時(shí)間近二年的雙方在許多方面業(yè)已充分磨合，共同打下了良好的合作根底。??房地產(chǎn)市場(chǎng)自起步到標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)而走向成熟,用了近十年的時(shí)間。而隨著城市土地存量的減少,市場(chǎng)人群消費(fèi)理念的成熟,如何在工程開(kāi)展前期做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位與市場(chǎng)分析,對(duì)投資者投資的準(zhǔn)確性及資金回籠的速度起到至關(guān)重要的作用。房屋與其他商品的一樣點(diǎn)是：需要迎合市場(chǎng),適銷對(duì)路，才能滿足有效需求及到達(dá)利潤(rùn)最大化。作為特殊商品，它的表現(xiàn)特點(diǎn)為：

１、資金高度密集：房地產(chǎn)工程從立項(xiàng)到完工動(dòng)那么需要幾千萬(wàn)的資金,資金密集成為行業(yè)特征,同時(shí)也增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

２、投資周期長(zhǎng)：房地產(chǎn)投資周期一般為一年以上，縮短投資周期,使生產(chǎn)出的產(chǎn)品不在投資周期內(nèi)落伍，需要超前的投資目光。

３、市場(chǎng)信息變化預(yù)測(cè)：由于投資周期長(zhǎng),產(chǎn)品由設(shè)計(jì)到產(chǎn)生經(jīng)歷時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際產(chǎn)品落后于市場(chǎng)需求的情況。所以更注重把握銷售時(shí)機(jī)。控制銷售節(jié)奏，對(duì)籌劃而言，應(yīng)注重過(guò)程營(yíng)銷〔即在產(chǎn)品銷售過(guò)程中跟蹤產(chǎn)品,研究市場(chǎng),及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略,使之與市場(chǎng)步步吻合),才能到達(dá)預(yù)期收益目標(biāo)，而不應(yīng)只做結(jié)果營(yíng)銷(即在產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)后再銷售，造成產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)〕。?

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)不同于其它行業(yè),許多因素制約最終產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)及投資回報(bào),所以工程自身?xiàng)l件及開(kāi)展商可對(duì)投資者進(jìn)展適時(shí)投資決策提供一定的可行性依據(jù)。工程宗地狀況

?１、地理位置

本案位于南開(kāi)區(qū)王頂?shù)塘⒔粯蛭髂蟼?cè)，占地面積３.３hａ,總規(guī)劃建筑面積近１００．０００平方米，整個(gè)地塊東西向狹長(zhǎng)，南北進(jìn)深較小。從周邊地塊開(kāi)展情況來(lái)看,本案所處位置為王頂?shù)叹幼^(qū)整體規(guī)劃的收尾工程,周邊居住氣候已經(jīng)形成一定氣氛。本案以北住宅區(qū)有百度風(fēng)景、美麗心殿、南開(kāi)文園、碧云軒、及天拖居住區(qū)；南側(cè)為復(fù)康花園，東側(cè)包括欣苑公寓、華苑住宅區(qū)、華苑新城等大型住宅區(qū)；西側(cè)為侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)及侯臺(tái)別墅區(qū)。同時(shí)天大、南大、師大及正在建立的大學(xué)城，使本區(qū)域形成了較高的科教氣氛，?

２、區(qū)域開(kāi)展方向?根據(jù)天津市居住區(qū)域劃分,西南部地區(qū)在近幾年住宅建立上占領(lǐng)上風(fēng)，無(wú)論從居住區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、人文根底等各方面保持領(lǐng)先，但同時(shí)存在以下弊端：

１)由于整體規(guī)劃期限較長(zhǎng)，使物業(yè)風(fēng)格比較雜亂。雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商而言及時(shí)跟隨市場(chǎng)會(huì)使投資風(fēng)險(xiǎn)降低，但造成整體規(guī)劃不協(xié)調(diào)。

２)本區(qū)域房屋價(jià)格居高不下,造成趨向購(gòu)房客戶經(jīng)濟(jì)根底難以承受。?３)市場(chǎng)可消化人群隨著數(shù)百萬(wàn)平米的住宅開(kāi)工建立逐漸消化,使再建住宅難以把握人群傾向及購(gòu)置能力。?雖然存在以上弊端，但優(yōu)勢(shì)同樣相當(dāng)明顯，故本區(qū)域整體開(kāi)展方向看好。

?３、地塊綜合評(píng)價(jià)?金云里地塊處在王頂?shù)塘⒔粯蛭髂蟼?cè)，緊鄰下橋機(jī)動(dòng)車坡道。王頂?shù)塘⒔粯蜃鳛橹协h(huán)線重要橋梁，機(jī)動(dòng)車流量比較大,所以本案地塊地理位置十清楚顯，存在視野開(kāi)闊，綠化優(yōu)美的優(yōu)勢(shì)。但作為臨橋物業(yè)，其弊端為噪音污染(百度風(fēng)景在銷售過(guò)程中存在一樣問(wèn)題),所以從地塊上分析,優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存,只有通過(guò)投資者決策與權(quán)衡才能到達(dá)最大優(yōu)勢(shì)平衡點(diǎn)。??４、本案優(yōu)劣勢(shì)分析?優(yōu)勢(shì)：１、地理位置明顯，交通狀況良好，路南工程由１０座高層建筑組成,?容易形成標(biāo)志性建筑。?２、周邊配套設(shè)施完善已形成居住氣候。?３、區(qū)域開(kāi)展趨勢(shì)看好,市場(chǎng)有可引導(dǎo)空間。?４、位于天津市上風(fēng)口,同時(shí)位于高校區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),文化氣氛較好。

５、金廈地產(chǎn)在王頂?shù)痰貐^(qū)十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷及形成的區(qū)域品牌。

劣勢(shì)：

１、近鄰立交橋存在噪音污染及出入不方便。

２、紅旗路以西地區(qū)規(guī)劃參差不齊，同時(shí)高層建筑的市場(chǎng)承受度差。

３、建立周期長(zhǎng)，建筑密度大,居住環(huán)境較差。工程開(kāi)展方向

?１、開(kāi)展方向論述?基于對(duì)本案綜合因素的分析,我司建議打破常規(guī)營(yíng)銷理念,建議采納以商住帶動(dòng)商品房銷售的整體營(yíng)銷思路,發(fā)揮土地的最大價(jià)值，同時(shí)于政府指令行為銜接,共同為本案提供良好的客源。?１.１工程定位：

本案作為復(fù)康路沿線臨橋物業(yè)，其地理位置有著不可比較的優(yōu)勢(shì),從目前祥規(guī)可以看出，臨近復(fù)康路將建立總建筑面積為２３２９５平方米的大型公建底商，如何運(yùn)用底商優(yōu)勢(shì),帶動(dòng)商品房銷售？我司認(rèn)為,隨著天津市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn),投資條件的改善,在大環(huán)境下需求大規(guī)模的會(huì)展場(chǎng)所，而目前天津市的會(huì)展供給缺乏，天津市目前的展館場(chǎng)所集中于河西區(qū)，以天津市國(guó)展及體育中心為代表,但目前市場(chǎng)需求逐年增加。天津市每年承辦的大規(guī)模展覽會(huì)以天交會(huì)、房交會(huì)、汽車展覽交易會(huì)及各種類型的建材、設(shè)備交易會(huì),通過(guò)交易會(huì)帶動(dòng)企業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)與合作逐漸形成了良好的模式。

根據(jù)本工程自身的優(yōu)勢(shì)及金廈地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)(包括社會(huì)關(guān)系、資金能力及政府背景等〕，結(jié)合本區(qū)域的良好歷史底蘊(yùn)及開(kāi)展前景,我司建議底商局部打造為以會(huì)展物業(yè)為主的綜合性經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

１.２會(huì)展物業(yè)定義：

會(huì)展物業(yè)及商品展示、交易和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作等功能為一體,并具備信息咨詢、投資融資和商務(wù)效勞等配套功能，在貿(mào)易往來(lái)、技術(shù)交流、信息溝通、經(jīng)濟(jì)合作諸多方面發(fā)揮著日益重要的作用,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上扮演越來(lái)越重要的角色，會(huì)展物業(yè)根本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)價(jià)值是普通住宅工程的兩倍,甚至幾倍。同時(shí)會(huì)展經(jīng)濟(jì)不僅可以培養(yǎng)出新型產(chǎn)業(yè)群,而且可以帶動(dòng)效勞、交通、旅游、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。同時(shí),會(huì)展業(yè)也被認(rèn)為是區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的助推器，各地會(huì)展也紛紛出現(xiàn)，不僅僅產(chǎn)生了可按的經(jīng)濟(jì)效益,也從多方面帶動(dòng)和促進(jìn)一個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)繁榮。?１.３會(huì)展物業(yè)的有利因素：

一、參加WTO后將進(jìn)一步刺激會(huì)展經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。?二、天津市目前市場(chǎng)存在此類物業(yè)嚴(yán)重供給缺乏。

三、本案所處位置為西南區(qū)域，周邊經(jīng)濟(jì)開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立，天津大學(xué)城的落成為本案提供了良好的開(kāi)展契機(jī)。?四、會(huì)展物業(yè)作為特殊的物業(yè)開(kāi)發(fā)類型，具有較大的挖掘潛力和更大的利用獲取空間，這是普通的住宅工程所不能比較的。

２.產(chǎn)品定位：?２.１產(chǎn)品功能：

基于工程開(kāi)展方向定位,本案二區(qū)由兩座板式小高層及兩座點(diǎn)式小高層組成。建議底商局部為裙房三層，作為會(huì)展經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。樓上建議板式小高層位高級(jí)公寓，面積為控制為１００-１３０平方米；兩座點(diǎn)式高層作為高級(jí)白領(lǐng)公寓，面積分別控制為３５－４０平方米和７０-９０平方米；作為會(huì)展物業(yè)的配套住宅。六區(qū)由兩座板式小高層及一座塔樓組成，地上裙房作為會(huì)展經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,兩座板小高層定位為高級(jí)公寓面積建議為１３０－１５０平方米；塔樓作為會(huì)展物業(yè)的辦公用房對(duì)外出租或出售；七區(qū)作為位置最好的開(kāi)展的地塊由三座點(diǎn)式小高層組成,建議戶型與百度風(fēng)景類似〔我司暫定樓座編號(hào)由西向東分別為１-１０號(hào)樓)。

２.２產(chǎn)品定位：?如何將本案的會(huì)戰(zhàn)物業(yè)形勢(shì)與商品房銷售嚴(yán)密聯(lián)系起來(lái),經(jīng)二屆會(huì)展只是全方位提升物業(yè)價(jià)值，最直接而有效的方法是建立本案會(huì)展物業(yè)的核心平臺(tái)。

２.２.１共享形象平臺(tái)：?〔１)與政府部門(mén)舉辦一系列會(huì)展經(jīng)濟(jì)的研討會(huì)，盡可能的與政府建立嚴(yán)密聯(lián)系。

(２)通過(guò)各種宣傳造勢(shì)。

〔３)建組風(fēng)格上設(shè)計(jì)成與會(huì)展物業(yè)相一致的形式。?２.２.２共享功能平臺(tái)：?〔１)共享展覽平臺(tái)，層高建議為６米表達(dá)LOFT概念。

(２)共享辦公平臺(tái),將六區(qū)塔樓建成會(huì)展辦公樓，表達(dá)移動(dòng)商務(wù)辦公功能,提倡MＯＲＥ概念。?２．２.３共享文化平臺(tái),建議設(shè)立會(huì)展會(huì)所，形成會(huì)展文化,使之成為名副其實(shí)的會(huì)展物業(yè)。

２.２.４共享客戶平臺(tái)，充分利用會(huì)展帶來(lái)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)效益，使本案的潛在客戶群表達(dá)升值潛力,收到事半功倍的效果。?２.２.５共享網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，會(huì)展具備強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)功能，建議在本案設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心，使本案客戶第一時(shí)間掌握來(lái)自世界的各種信息,共享信息資源。

３．人群定位?３.１城市精英階層：指外資、合資企業(yè)的中、高級(jí)管理人員?？粗匚飿I(yè)的效勞及生活品質(zhì)。主要購(gòu)置七區(qū)及六區(qū)板式小高層。?３．２投資者：本物業(yè)為會(huì)展物業(yè),極具升值潛力，故投資者成為本案的另一主力人群。

３.３城市白領(lǐng)：主要購(gòu)置二區(qū)白領(lǐng)公寓,購(gòu)置心理為交通位置及物業(yè)檔次。?３.４外籍人士：會(huì)展物業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)繁榮必將帶動(dòng)外籍人士在中國(guó)置業(yè)，他們的置業(yè)形式主要以出租為主，六區(qū)塔樓成為他們辦公的首選。?綜上所述,本案作為天津市西南方應(yīng)賓主干線的標(biāo)志性建筑，其開(kāi)展優(yōu)勢(shì)不言而喻。在選擇工程開(kāi)展方向時(shí),適當(dāng)超前、通盤(pán)考慮對(duì)工程的成敗起到?jīng)Q定性的作用。工程營(yíng)銷籌劃核心?

１．營(yíng)銷體系的建立?１.１資源整合：整合本案顯性及隱性資源

〔１．〕貼近政府提升地塊價(jià)值潛力

(２.〕聯(lián)合專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu),實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷籌劃?(３.)利用開(kāi)展商自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)施開(kāi)展商與買家良性互動(dòng),凝聚商業(yè)氣氛，并實(shí)現(xiàn)居住與會(huì)展價(jià)值的同步開(kāi)展。

１.２挖掘價(jià)值：通過(guò)各種平臺(tái)的建立造勢(shì)，提升價(jià)值。?(１.)共享形象平臺(tái)?〔２.〕共享功能平臺(tái)

〔３.〕共享展覽平臺(tái)

〔４.)共享辦公平臺(tái)?(５.〕共享文化平臺(tái)?〔６.)共享客戶平臺(tái)

(７．〕共享網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)?１.３模塊體系：通過(guò)模塊體系的建立,構(gòu)筑本案整體營(yíng)銷平臺(tái)?(１.〕酒店式效勞功能模塊：主要針對(duì)二區(qū)白領(lǐng)公寓局部。

(２.)家居效勞功能模塊：提供家居歸屬感。

(３.)會(huì)展效勞功能模塊：源于本案定位模塊,為本案主導(dǎo)模塊。?(４.〕商務(wù)效勞功能模塊：針對(duì)于六區(qū)塔樓,提供會(huì)展辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

(５．〕娛樂(lè)休閑效勞功能模塊：此功能模塊主要表達(dá)在會(huì)所與酒店效勞配套上。

２.會(huì)展物業(yè)的品牌形象建立過(guò)程

２.１開(kāi)發(fā)商品牌：金廈房地產(chǎn)社會(huì)資源整合成為挖掘工程附加值及提升物業(yè)品牌價(jià)值的有力保障。

２.２工程品牌：本案提出天津市首家會(huì)展物業(yè)的開(kāi)發(fā)理念,通過(guò)對(duì)外部資源的整合及內(nèi)部資源的挖掘，成為天津市物業(yè)開(kāi)發(fā)的新模式，引起市場(chǎng)關(guān)注,提升工程品牌。

２.３物業(yè)品牌：金廈物業(yè)作為天津市十強(qiáng)物業(yè)管理公司之一，其優(yōu)良的物業(yè)管理帶來(lái)的價(jià)值不單是對(duì)目標(biāo)人群的保障，更是推開(kāi)工程整體營(yíng)銷籌劃的前提。?３.工程主要賣點(diǎn)薈萃?３.１會(huì)展物業(yè)成為天津市首家此類物業(yè)開(kāi)發(fā)的先行者。

３．２升值潛力最大的地塊。

３．３LOFT,MORE等新概念的應(yīng)用。

３.４一流的交通系統(tǒng)、人文背景、區(qū)域開(kāi)展方向。?３.５高尚文化、尊貴生活特區(qū)。?３.６寫(xiě)字樓物業(yè)的革命。

３．７金牌物業(yè)管理公司提供管家式效勞。

４.核心競(jìng)爭(zhēng)力的表達(dá)?縱觀天津市房地產(chǎn)開(kāi)展歷程，在不同的歷史時(shí)期,提出不同的營(yíng)銷理念及物業(yè)產(chǎn)品,但均以常規(guī)的營(yíng)銷推廣手法為準(zhǔn)那么,著重推薦自身的地理位置優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品功能賣點(diǎn),從各個(gè)方面顯示自己的豪華與特色,從外表看，似乎產(chǎn)生各自的特色,但從內(nèi)涵上并沒(méi)有跳出同質(zhì)化,他們都從自身硬件出發(fā),而欠缺心理年的支持，從而在理念創(chuàng)新上舉步不前。?而針對(duì)本案無(wú)疑是一次良好的歷史機(jī)遇,由于本案所處地理位置及各方面因素的整合,使會(huì)展物業(yè)成為本案開(kāi)發(fā)的又一新理念，本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表達(dá)在兩個(gè)方面：１．本案內(nèi)涵上的突破，會(huì)展物業(yè)的定位；２．全新生活理念與模式的應(yīng)用。

５．工程案名建議：

金廈國(guó)際會(huì)展中心自然成為本案底商的最正確案名。?金廈國(guó)際會(huì)展公寓為本案住宅局部推廣案名。

金廈國(guó)際會(huì)展空間成為本案白領(lǐng)公寓局部的推廣案名。工程推廣籌劃核心??本工程作為天津市首家會(huì)展物業(yè)概念的提出者，其工程推廣的核心是通過(guò)核心概念的運(yùn)用使工程產(chǎn)生價(jià)值最大化，打破常規(guī)推廣思維，成為本工程的籌劃核心。

１．媒體運(yùn)用

房地產(chǎn)類媒體種類繁多,針對(duì)本工程目標(biāo)客戶的特性及工程開(kāi)展方向，我們建議此用以下幾種方式?１.１電視臺(tái)：充分利用電視廣告媒體傳播的廣度及重復(fù)性。

１．２報(bào)紙：主要以今晚報(bào)、天津日?qǐng)?bào)進(jìn)展新聞炒作，運(yùn)用每日新報(bào)進(jìn)展?fàn)I銷推廣。?１.３播送電臺(tái)：充分利用其貼近目標(biāo)客戶及紀(jì)實(shí)性強(qiáng)的特性對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)展深度訴求。

１.４其他廣告形式：包括車體、路牌、戶外、電子郵件等全方位立體包裝,展示本案獨(dú)特的物業(yè)特性。?２.公關(guān)籌劃活動(dòng)?２.１會(huì)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)研討會(huì)：邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)專家、國(guó)際性會(huì)展商在本地考察，提升本工程的物業(yè)價(jià)值。到達(dá)通過(guò)研討會(huì)借助媒體手段從側(cè)面把工程的信息向社會(huì)傳遞。

２.２會(huì)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)酒會(huì)：邀請(qǐng)本市著名的外資公司及中外合資公司高級(jí)人士參加,介紹本工程的環(huán)境交通及會(huì)展特性,到達(dá)向目標(biāo)客戶傳遞購(gòu)置信息的目的。?２.３新技術(shù)展示會(huì)：邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家評(píng)估本案在新技術(shù)運(yùn)用上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),繼而造勢(shì)。?２．４物業(yè)概念展示會(huì)：通過(guò)對(duì)LOFT、MORE等概念的傳達(dá)，擴(kuò)大本工程超前位影響。?２.５會(huì)展功能展示會(huì)：全方位介紹本工程的操作模塊及會(huì)展功能,產(chǎn)生獨(dú)特的工程個(gè)性。?３．現(xiàn)場(chǎng)包裝

３.１硬性銷售包裝：包括售樓處的選址、功能及其他特殊要求。

３.２樣板房包裝：樣板房可根據(jù)本案的定位進(jìn)展形象及概念包裝,并做到適當(dāng)超前。

３.３示范園林景觀：由于本案屬于林橋物業(yè),只有靠自身園林的營(yíng)造才能提升物業(yè)檔次，建議在銷售初期營(yíng)造示范園林景觀,一方面,與本案目標(biāo)人群定位吻合,另一方面充分表達(dá)會(huì)展物業(yè)的高檔個(gè)性。

３.４軟性銷售包裝：包括開(kāi)發(fā)商實(shí)力與形象的包裝,物業(yè)管理品牌的包裝。?總之,作為本案開(kāi)展方向的支撐局部,工程的形象推廣對(duì)本案起著至關(guān)重要的作用,在銷售前期充分做好工程各個(gè)方面的推廣預(yù)算,整合各種媒體與社會(huì)有利資源,成為會(huì)展物業(yè)推廣成功的有力保障?？偨Y(jié)?

王頂?shù)搪纺瞎こ套鳛榻饛B房地產(chǎn)公司步入２１世紀(jì)的代表著作,其開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的成功與否成為企業(yè)下一步開(kāi)展的關(guān)鍵。由于時(shí)間倉(cāng)促，我司僅對(duì)工程開(kāi)展方向提出建議,旨在工程定位前期突破常規(guī)銷售定位法,采用以底商經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)整體工程的銷售，同時(shí)躲避各種風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)底商、寫(xiě)字樓、公寓的連帶均好銷售。防止常規(guī)工程的開(kāi)展不均衡現(xiàn)象的出現(xiàn)，具體實(shí)施細(xì)那么有待與金廈公司共同商榷?！?籌劃核心整體籌劃，均好開(kāi)展?★

１、工程宗地狀況

★?１.１土地概況

A占地３．３ｈａ,總建筑面積１０萬(wàn)M２

B東西狹長(zhǎng)，北側(cè)臨復(fù)康路

C規(guī)劃集商場(chǎng)、辦公、居住為一體〔１１〕?★?１.２周邊物業(yè)?東：中環(huán)線〔代表物業(yè)泰達(dá)公寓、天驕源)

西：侯臺(tái)別墅區(qū)、天津大學(xué)城?南：華苑、華苑新城、欣苑公寓?北：天拖南居住區(qū)〔美麗心殿、南開(kāi)文園〕?★

１.３區(qū)域開(kāi)展?A９０年代中后期由華苑帶動(dòng)新居住區(qū)形成

B天津早期涉外居住區(qū)〔以金廈世紀(jì)名都為代表〕

Ｃ天津市高校區(qū)的興建落成?D華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展

★?２、工程SWOT分析

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２.１工程優(yōu)勢(shì)：?A本案地處高校區(qū),為區(qū)域人文條件和提高附加值提供了支持?B周邊成熟居住區(qū)業(yè)已成形,為本案商鋪提供良好的客源?Ｃ周邊企事業(yè)單位眾多,為本案商商業(yè)提供了人流根底?D開(kāi)發(fā)商在區(qū)域內(nèi)形成了良好的品牌?E工程鄰近主迎賓線,為工程提供良好商機(jī)

★?２.２工程劣勢(shì)?Ａ本案周邊商業(yè)氣氛不濃厚,不是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，對(duì)本案商業(yè)物業(yè)推動(dòng)產(chǎn)生負(fù)面影響

B本案周邊除百度風(fēng)景外，均為老式住宅,整體規(guī)劃落后

Ｃ本案開(kāi)發(fā)規(guī)模大，周期長(zhǎng)?D市場(chǎng)人群對(duì)高層住宅的歷史印象不佳?★

２．３工程時(shí)機(jī)

A華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起,天津大學(xué)城的建立對(duì)本案的人流提供保障?B現(xiàn)有天津市西南區(qū)域商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)理念，經(jīng)營(yíng)模式和商業(yè)物業(yè)的功能均有較大的提升和完善空間?C從開(kāi)發(fā)理念上看,本案集商業(yè)、辦公、住宅三位一體，從機(jī)遇上講成為本區(qū)域此類物業(yè)開(kāi)發(fā)先鋒?★

２.４工程威脅

A周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，整體市場(chǎng)供大于求.

B工程如何形成商業(yè)氣氛，成為來(lái)自工程自身的威脅．?C創(chuàng)新整合帶來(lái)的操作復(fù)雜性

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３工程前期定位結(jié)論：

３．１機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存,但機(jī)遇大于威脅?３.２開(kāi)展成為集商業(yè)購(gòu)物、商務(wù)辦公、居家生活為一體的全功能物業(yè),成為本案的優(yōu)良?xì)v史機(jī)遇〔１２)?★?總結(jié)：本案力爭(zhēng)打破常規(guī)開(kāi)發(fā)思路，從一個(gè)高起點(diǎn)上定位本案的開(kāi)展方向，結(jié)合底商、辦公、住宅統(tǒng)一、均好開(kāi)展的思路，成為本案成功的關(guān)鍵

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４工程開(kāi)展核心思路?以商鋪經(jīng)營(yíng)(炒作大區(qū)域價(jià)值,形成經(jīng)濟(jì)交流平臺(tái)〕——推動(dòng)特色辦公及國(guó)際化住宅消費(fèi)(１３〕(

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４.１?工程開(kāi)展方向定位(多功能、全方位的國(guó)際文化平臺(tái)〕?底商—打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展平臺(tái)，形成天津市西南區(qū)域新經(jīng)濟(jì)及商業(yè)中心

金廈國(guó)際港辦公—以底商的經(jīng)營(yíng)及本案的特色商務(wù)形式帶動(dòng)辦公樓的租售

住宅—通過(guò)區(qū)域文化及特色的形成，打造國(guó)際化住宅社區(qū)(１)?★?４．２支持點(diǎn)?A本物業(yè)自身綜合開(kāi)展平臺(tái)〔底商、辦公、住宅〕提供了良好的根底

B本區(qū)域隨著９０年代后期的開(kāi)發(fā)建立,已形成具備規(guī)模的居住區(qū)?C區(qū)域內(nèi)住宅工程過(guò)多,缺乏綜合性物業(yè)，本案力求回避正面競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的不利

D國(guó)際文化平臺(tái)使本案具備不可克隆性及站在一個(gè)高起點(diǎn)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

E金廈公司在天津市及本區(qū)域周邊的影響力

F工程自身東西狹長(zhǎng)，在王頂?shù)碳皬?fù)康路立交橋之間形成獨(dú)有街區(qū)，區(qū)位明顯，適合本概念的運(yùn)用

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５核心價(jià)值體系的建立

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５.１核心價(jià)值體系：開(kāi)發(fā)天津市西南區(qū)域首家將購(gòu)物、休閑、商務(wù)、娛樂(lè)、居住為一體的具備領(lǐng)導(dǎo)地位的大型國(guó)際化特色社區(qū)?★

目標(biāo)：以特有的硬件、功能為支撐、戰(zhàn)略性地融入“國(guó)際化、新商圈、政府行為、引擎工程〞等元素，從形象上乃至本質(zhì)上拔高本案的戰(zhàn)略定位，從而使本案的競(jìng)爭(zhēng)策略從市場(chǎng)層面躍升至更高的戰(zhàn)略層面，到達(dá)提升為“無(wú)可替代〞的地標(biāo)性物業(yè)的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)本案的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益最大化。

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５.２商鋪局部(金廈國(guó)際港·國(guó)貿(mào)街〕〔９〕

A運(yùn)用＜新商業(yè)圈地運(yùn)動(dòng)>為概念依托,炒作地塊最大價(jià)值?B以區(qū)域價(jià)值的提升帶動(dòng)市場(chǎng)關(guān)注度及顯性消費(fèi)力

C營(yíng)造天津市首家SHＯＰPＩNＧMAIL商鋪形式，多種經(jīng)營(yíng)加盟模式,降低入商門(mén)檻

D引入知名品牌經(jīng)營(yíng)，以其帶動(dòng)人氣的會(huì)聚，以吸納更多的中小型商家進(jìn)駐

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５.３寫(xiě)字樓局部〔金廈國(guó)際港·商務(wù)大廈)〔７)

A運(yùn)用<新國(guó)際化辦公環(huán)境>為概念依托，吸納國(guó)貿(mào)街帶來(lái)的商務(wù)氣氛

Ｂ引入人性化辦公環(huán)境理念，提倡“凝聚企業(yè)文化空間〞?Ｃ集專業(yè)化及人性化于一體的個(gè)性鮮明的甲級(jí)寫(xiě)字樓?D提供專業(yè)商務(wù)辦公模式，多種辦公文化平臺(tái),打造個(gè)性辦公文化?★?５．４住宅局部(金廈國(guó)際港)(４)?A將底商的時(shí)尚和氣氛引入塔樓住戶,實(shí)現(xiàn)真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)模式

Ｂ國(guó)際化住宅設(shè)計(jì),文化為全城潮流之上，感受國(guó)際化的居家文化

C倡導(dǎo)全功能社區(qū)文化,集商業(yè)文化、商務(wù)文化、居住文化于一體，打造居住與消費(fèi)結(jié)合的國(guó)際化住宅文化

★?６．人群定位?★

６．１商場(chǎng)?Ａ主力店、大面積供給一個(gè)或兩個(gè)經(jīng)營(yíng)者

B國(guó)內(nèi)、國(guó)外品牌店主(２)

C百貨、餐飲、娛樂(lè)及私人業(yè)主

D投資者

★

６.２寫(xiě)字樓

A由商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的辦公人群

B工程文化、個(gè)性形成后形成的寫(xiě)字樓租用人群(８)

C本區(qū)域的顯性目標(biāo)客戶

★

６.３住宅(６)

A城市精英階層：指外資、合資企業(yè)的中、高級(jí)管理人員，看重物業(yè)的效勞及生活品質(zhì),主要購(gòu)置七區(qū)及六區(qū)板式小高層

B投資者：本物業(yè)為會(huì)展物業(yè)，極具升值潛力,故投資者成為本案的另一主力人群?C城市白領(lǐng)：主要購(gòu)置二區(qū)白領(lǐng)公寓,購(gòu)置心理為交通位置及物業(yè)檔次

Ｄ外籍人士：會(huì)展物業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)繁榮必將帶動(dòng)外籍人士在中國(guó)置業(yè),他們的置業(yè)形式主要以出租為主，六區(qū)塔樓成為他們辦公的首選

★?７.結(jié)論：本方案是集綜合性商鋪、寫(xiě)字樓、住宅為一體的大型物業(yè)，所以需要賦予本案一個(gè)鮮明的、出眾的靈魂，賦予本案超常規(guī)的價(jià)值。故本案籌劃力求把握地段及各方面利好信息，結(jié)合金廈公司優(yōu)勢(shì)，到達(dá)工程整體,均好開(kāi)展！謝謝！<金廈王頂?shù)搪纺瞎こ蹋緺I(yíng)銷籌劃合作意向說(shuō)明?——提交方：天津市上勁房地產(chǎn)咨詢

受金廈集團(tuán)委托，天津市上勁房地產(chǎn)咨詢就金廈王頂?shù)塘⒔粯蚵纺瞎こ痰臓I(yíng)銷籌劃提交合作意向說(shuō)明。我司本著<效勞企業(yè)，長(zhǎng)足開(kāi)展>的公司戰(zhàn)略思想,在順利完成金廈百度風(fēng)景營(yíng)銷籌劃的前提下,希望與金廈集團(tuán)繼續(xù)深入合作，同時(shí)公司的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)雙方的合作給予高度重視,就雙方合作意向事宜，我司提出以下建議，希望貴司提出珍貴意見(jiàn)。??<金廈百度風(fēng)景合作模式剖析＞

金廈百度風(fēng)景作為金廈集團(tuán)２００１—２００２年度重點(diǎn)開(kāi)發(fā)工程,我司于２００１年二季度介入工程營(yíng)銷籌劃效勞，當(dāng)時(shí)工程工程處于平地階段,工程祥規(guī)及戶型也已根本確定，我司在充分考慮工程各項(xiàng)營(yíng)銷要素的前提下,與貴司經(jīng)營(yíng)部及工程管理人員深入溝通,共同探討工程營(yíng)銷思路，充分發(fā)揮我司在市場(chǎng)營(yíng)銷及工程籌劃、廣告推廣三方面的整合優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)時(shí)的<金云里二期>的工程提出可行性開(kāi)展建議,并向貴司提交<金云里二期工程營(yíng)銷報(bào)告>,經(jīng)雙方反復(fù)研討,達(dá)成營(yíng)銷籌劃合作意向,并于２００１年５月簽約。作為雙方合作的開(kāi)場(chǎng),我司并沒(méi)有把營(yíng)銷籌劃停留在紙面上,而是與貴司的管理及工作人員互動(dòng),共同制定了工程每階段營(yíng)銷實(shí)施方案，配合銷售現(xiàn)場(chǎng)做好銷售管理及銷售培訓(xùn)工作。截止２００２年１１月底,工程銷售到達(dá)整體面積的６０%，預(yù)計(jì)截止２００２年底，即３#、４#樓入住期間，３#、４#樓銷售將到達(dá)７５％,在天津市本年度高層住宅銷售中取得不俗的業(yè)績(jī)。同時(shí)，我司更加注重關(guān)于貴司<企業(yè)品牌＞的建立,無(wú)論對(duì)企業(yè)理念<鑄就未來(lái)，創(chuàng)新永遠(yuǎn)>的提出,還是通過(guò)百度風(fēng)景的具體工程的推廣實(shí)施,我司時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注企業(yè)品牌在推廣過(guò)程中的應(yīng)用。并且通過(guò)金廈百度風(fēng)景的具體營(yíng)銷實(shí)施來(lái)提升企業(yè)品牌的知名度。

縱觀百度風(fēng)景的銷售歷程，我司歸結(jié)如下：?第一階段開(kāi)盤(pán)前,期待精彩?但從整體上看,此階段的百度風(fēng)景的營(yíng)銷籌劃尚處于磨合階段，從廣告風(fēng)格上看,這一階段的百度風(fēng)景還缺乏蕩氣回腸的氣勢(shì)。但從中不難看出，營(yíng)銷整合的思路已日趨成熟,創(chuàng)作欲望業(yè)已高漲起來(lái),令人眼前一亮的作品的出現(xiàn)只是時(shí)間問(wèn)題。?縱觀開(kāi)盤(pán)前的百度風(fēng)景廣告，其特點(diǎn)完全可以用“情理之中意料之外〞來(lái)形容,從廣告表現(xiàn)的角度看，視覺(jué)元素運(yùn)用的中規(guī)中距，表現(xiàn)手法嫻熟、大氣,從營(yíng)銷角度看那么按部就班，利益點(diǎn)傳播的方案安排詳盡而清晰。上勁公司對(duì)于百度風(fēng)景工程的前期定位成竹在胸，雄心勃勃的要給天津的房地產(chǎn)及廣告界一個(gè)驚喜。?第二階段籌劃與推廣的結(jié)合

以開(kāi)盤(pán)稿為標(biāo)志〔２００１.８.１０晚報(bào)豪華版〕,百度風(fēng)景終于走上了工程形象塑造的坦途，而以營(yíng)銷為導(dǎo)向的籌劃及個(gè)性鮮明的推廣無(wú)疑是其成功的原由之一。而上勁在此階段所賦予該工程的物業(yè)精神使得此后的創(chuàng)作表現(xiàn)雖幾易其手,卻始終不曾走味,這就充分證明其市場(chǎng)定位不僅準(zhǔn)確無(wú)誤而且具有很強(qiáng)的可操作性。同時(shí)，隨著工程的不斷開(kāi)展,物業(yè)推廣的側(cè)重點(diǎn)也開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入實(shí)際利益點(diǎn)的推廣階段。在此過(guò)程中，百度風(fēng)景的特點(diǎn)表達(dá)為在籌劃領(lǐng)域的駕馭能力，廣告方面那么始終按照最初的工程定位堅(jiān)決不移的推進(jìn)著。?此階段的籌劃呈現(xiàn)出積極的探索精神，諸如“聯(lián)合購(gòu)房〞、“聯(lián)合選名牌享受折上折〞“整合數(shù)字化共享折上折〞等全新的推廣概念的引入，均有令人耳目一新的感覺(jué)。從中不難看出，籌劃人員力圖在傳統(tǒng)的推廣物業(yè)剛性因素的前提下,對(duì)工程利益點(diǎn)進(jìn)展更深的挖掘。值得注意的是,在推廣內(nèi)容探索的同時(shí)，上勁也在推廣環(huán)節(jié)的通路傳播方面進(jìn)展了小范圍的嘗試,諸如候車亭廣告、路牌廣告等形式,配合傳統(tǒng)的報(bào)紙常規(guī)廣告和戶外牌廣告,使此階段的廣告推廣顯得生氣勃勃。

這一階段工程籌劃直接表達(dá)在現(xiàn)場(chǎng)銷售上,那么是百度風(fēng)景在期房階段知名度迅速提升。個(gè)中原因有宏觀上的：當(dāng)時(shí)一樣檔次物業(yè)較少、目標(biāo)消費(fèi)者的潛在需求單一等因素，更為關(guān)鍵的是百度風(fēng)景所展現(xiàn)出的創(chuàng)新精神,那么是百度風(fēng)景廣告在業(yè)界贏得一片喝彩并留下深刻印象的根本原因。?從這一階段百度風(fēng)景的市場(chǎng)推廣特點(diǎn)來(lái)看可以得出以下結(jié)論：首先,現(xiàn)階段的市場(chǎng)推廣是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程,在不同的階段,根據(jù)市場(chǎng)變化,特別是消費(fèi)者需求的不斷變化,籌劃推廣的側(cè)重點(diǎn)也是在不斷調(diào)整之中的,當(dāng)然好的籌劃推廣案例總是建立在整合了市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷及廣告推廣的根底之上的；其次，消費(fèi)者的潛在需求日益受到重視，這在很長(zhǎng)一段時(shí)間,都被各開(kāi)發(fā)企業(yè)、廣告公司當(dāng)作一種具有反映企業(yè)理念功能的空話而擱置著,沒(méi)有被真正的應(yīng)用到實(shí)際的案例操作之中。而百度風(fēng)景那么證明消費(fèi)者需求即是市場(chǎng)的最高準(zhǔn)那么的真理,無(wú)論是從傳播內(nèi)容的變化上、傳播的通路、信息的表達(dá)方式變化等方面,都證明以消費(fèi)者需求——市場(chǎng)為目標(biāo)原那么確實(shí)立是對(duì)相關(guān)專業(yè)實(shí)體至關(guān)重要的。這一點(diǎn)在接下來(lái)百度風(fēng)景的籌劃推廣中將會(huì)表達(dá)的更為明顯。?第三個(gè)階段整合的成熟期

進(jìn)入２００２年以來(lái),百度風(fēng)景在籌劃推廣方面逐漸進(jìn)入成熟期，特別是在第三季度后期至今，百度風(fēng)景這一推廣期已達(dá)一年多之久的工程,仍然保持著較高的關(guān)注度及驕人的銷售業(yè)績(jī)。主要表現(xiàn)在,首先，對(duì)各環(huán)節(jié)的控制〔管理)日趨細(xì)化,籌劃、銷售、廣告的分工十清楚晰，以一個(gè)月為推廣周期的工作模式在很大程度上不僅明顯提高工作效率,同時(shí)也可以很清楚的對(duì)各環(huán)節(jié)的工作進(jìn)展評(píng)價(jià)和考核,假設(shè)作為宏觀組織、協(xié)調(diào)部門(mén)的開(kāi)發(fā)商方面愿意這樣做的話；其次,整體的推廣架構(gòu)嚴(yán)密而明晰,至于分解到各階段的推廣目標(biāo)和作用已規(guī)定的十分嚴(yán)謹(jǐn)而富有針對(duì)性。

百度風(fēng)景運(yùn)作的內(nèi)因分析

歸根結(jié)底的講,一個(gè)工程的成敗在很大程度上取決于對(duì)消費(fèi)者潛在需求(市場(chǎng)〕的把握上，而以此為根底所衍生出來(lái)的策略、通路、廣告表現(xiàn)等等原那么歸根結(jié)底都是以消費(fèi)者需求為根本準(zhǔn)那么的。這一點(diǎn)反映在執(zhí)行方面那么充分考驗(yàn)著工程決策者的組織協(xié)調(diào)能力，以及團(tuán)隊(duì)內(nèi)部各環(huán)節(jié)的整體水平,即整體協(xié)調(diào)及實(shí)戰(zhàn)中的相互配合關(guān)系。?首先,在推廣初期，包括工程定位、CI定位以及文化品位的賦予彌補(bǔ)了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的空缺,正是由于前期所打下的堅(jiān)實(shí)根底,才使得該工程在此后的相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里,始終保持著自己的風(fēng)格,而創(chuàng)新既可以是來(lái)自內(nèi)容上的,也可以是來(lái)自形式上的,因?yàn)榻?jīng)過(guò)市場(chǎng)導(dǎo)入期的引人注目以及維護(hù)期的原那么性持續(xù),百度風(fēng)景已不再僅僅代表著一個(gè)物業(yè)工程，深入人心的推廣已將其升華為一個(gè)品牌式的符號(hào)，而且消費(fèi)者將會(huì)用他們的熱情不斷地去證明這一點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)期相對(duì)的平淡無(wú)奇之后，現(xiàn)階段百度風(fēng)景的市場(chǎng)推廣開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)全新的境界,其中包括對(duì)于前期成功經(jīng)歷的再創(chuàng)新，至少也是對(duì)于創(chuàng)新方式的一種探索，其表現(xiàn)出的對(duì)于全新效果的渴望和激情證明百度風(fēng)景在推廣方面已必然而然的進(jìn)入了全新的時(shí)期。從外表上看，這種探索是形式上的改變，無(wú)論是通路上的變化，還是推廣策略方面的調(diào)整，都從不同的側(cè)面影響著現(xiàn)階段百度風(fēng)景的推廣主題。如果說(shuō)最初的定位為百度風(fēng)景的市場(chǎng)形象進(jìn)展了最初的勾勒并提出某種理想的話，那么現(xiàn)在百度風(fēng)景才真正開(kāi)場(chǎng)讓消費(fèi)者或客戶通過(guò)不同的途徑與內(nèi)容切身的體會(huì)到這樣一個(gè)工程所傳達(dá)出的對(duì)于生活方式方面的感覺(jué)與印象。其中有幾方面的特點(diǎn)可以作為我們?cè)诂F(xiàn)階段市場(chǎng)工程推廣可以研討或遵循的原那么，因?yàn)橄鄬?duì)從前對(duì)于報(bào)紙常規(guī)廣告的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)而言，這些新的游戲規(guī)那么所到達(dá)的效果是全新而充滿刺激的：首先,工程定位的唯一性。作為一個(gè)前提條件,是整個(gè)推廣環(huán)節(jié)的統(tǒng)帥和承載平臺(tái)，同時(shí),在從不同角度對(duì)物業(yè)主題進(jìn)展闡述的時(shí)候，都是以此為前提的。但需要說(shuō)明的是，這是對(duì)物業(yè)定位的進(jìn)一步升華，而且是需要整個(gè)推廣過(guò)程的堅(jiān)持與嚴(yán)格執(zhí)行才可以到達(dá)的效果,其目標(biāo)已超越了對(duì)工程的推廣,而是追求品牌傳播的過(guò)程；其次，縮短與目標(biāo)消費(fèi)者的距離。從前,在房地產(chǎn)推廣環(huán)節(jié)中,關(guān)于地段、戶型等要素的傳遞始終是建立在如下前提下的：即通過(guò)報(bào)紙常規(guī)廣告、戶外廣告等形式單一的推廣,這種推廣模式的前提是肯定目標(biāo)消費(fèi)者必然會(huì)看到,并且會(huì)在某種程度上承受由銷售經(jīng)理和廣告設(shè)計(jì)、文案所擬定的訴求重點(diǎn)，從中不難發(fā)現(xiàn)，在整個(gè)推廣環(huán)節(jié)中,消費(fèi)者始終是處在被動(dòng)的狀態(tài)下的，推廣的成功與否取決于銷售經(jīng)理及廣告設(shè)計(jì)或文案的經(jīng)歷,即對(duì)此前所接觸或參與工程運(yùn)作所獲得的印象,主要的原因在于工程定位思想的不成熟，令整個(gè)推廣過(guò)程缺乏整體連貫性，因此不可能對(duì)潛在消費(fèi)者產(chǎn)生一貫的、高于工程本身的物業(yè)(品牌〕訴求傳播效果。不可否認(rèn)這種方式在賣方市場(chǎng)條件下，是行之有效的，但在目前賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的時(shí)期,卻是被事實(shí)證明是不再有效的。而從現(xiàn)階段百度風(fēng)景的推廣中不難看出,那種輕視消費(fèi)者完全憑經(jīng)歷進(jìn)展市場(chǎng)推廣的做法正在被正視消費(fèi)者需求,并在推廣過(guò)程中以滿足這種需求為標(biāo)準(zhǔn)的觀念所取代。另外,整合傳播的應(yīng)用勢(shì)在必行。從前單一的推廣手段逐漸正在被經(jīng)過(guò)整合的傳播手段所取代，就推廣而言,報(bào)紙常規(guī)廣告、戶外廣告、直郵、登門(mén)拜訪等等傳播手段都是具有某一方面效果的，只有將其進(jìn)展科學(xué)的整合才會(huì)到達(dá)預(yù)期的傳播效果，即從市場(chǎng)角度而言，可以更加廣泛的接觸到目標(biāo)消費(fèi)者，從工程的角度而言，那么是最終到達(dá)品牌傳播的效果。?以上是我司對(duì)于百度風(fēng)景工程推廣的一些分析和認(rèn)識(shí),希望與貴司同仁的探討中找到持續(xù)開(kāi)展的途徑。?我司對(duì)雙方合作的優(yōu)勢(shì)歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：

１、金廈集團(tuán)作為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè),其在土地存量及資金運(yùn)作上的優(yōu)勢(shì)不言而遇,進(jìn)入２０００年以來(lái)，企業(yè)品牌在工程的成功推廣下進(jìn)而提升，吻合了天津市住宅消費(fèi)者由感性消費(fèi)逐步過(guò)渡到關(guān)注企業(yè)品牌的消費(fèi)思路，同時(shí)金廈集團(tuán)在企業(yè)開(kāi)展過(guò)程中不斷更新經(jīng)營(yíng)思路,果斷采用依靠社會(huì)力量的方式解決企業(yè)的內(nèi)部配給缺乏,使企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)上進(jìn)一步提升，節(jié)約了本錢(qián)。?２、上勁房地產(chǎn)咨詢成立于２０００年初，企業(yè)開(kāi)展以房地產(chǎn)代理銷售、營(yíng)銷籌劃、廣告推廣整合為核心,我司先后代理銷售財(cái)富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林