北京2015年下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：基準地價修正法模擬試題

北京2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：基準地價修正法模

擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列關(guān)于現(xiàn)行城市土地使用制度，表述錯誤的是。A：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議掛牌等方式出讓土地B：土地使用者有償、有限期地出讓土地C：土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓，但不可進行出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動D：需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章2、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是_。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)減少C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化3、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，估價機構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。A：3B：5C：7D：15E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章4、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到—的極限值。A.利潤為零B.最高運營費用比率C.最大費用D.允許的最低經(jīng)濟效益指標5、—是會計法規(guī)體系中最具權(quán)威、最具法律效力的法律規(guī)范。A.《中華人民共和國注冊會計師法》B.《中華人民共和國會計法》C.《中華人民共和國注冊會計師管理條例》D.《中華人民共和國會計管理條例》6、注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為年。A：1B：2C：3D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資中的。A：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B：需要適時更新改造投資C：不一樣性D：保值性與增值性E：借款合同8、某建筑物的建筑面積為2000面，占地面積為3000近，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/近，建筑物重置價格為900元/近，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/面.則該建筑物的成新率為。A：44%B：50%C：67%D：94%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%,風險報酬率為安全利率的60%,則該商場在2005年10月的價值最接近于萬元。A：536B：549C：557D：816E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（）元。994.371016.811255.161387.2411、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用的行為。A：宅基地所有權(quán)8：空間利用權(quán)C：地役權(quán)D：建筑物相鄰關(guān)系E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是人：稅前現(xiàn)金流二有效毛收入-經(jīng)營費用8：稅前現(xiàn)金流二有效毛收入-抵押貸款還本付息^稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅口：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅E：借款合同13、契稅實行的是—稅率。A.比例B.定額C.累進D.幅度定額14、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個產(chǎn)業(yè)。A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章15、某市去年住宅的實際銷售量為600萬m2,預(yù)測銷售量為400萬m2,平滑指數(shù)為0.7,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是一萬m2。45057049054016、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為是_。A.房地產(chǎn)直接投資B.房地產(chǎn)間接投資C.房地產(chǎn)混合投資D.房地產(chǎn)有效投資17、在某商業(yè)街，有一塊矩形街角地，其正街路線價（土地單價）為3000元/近，旁街路線價為2000元/mz.其臨正街深度為22.86m（W75英尺），臨旁街深度為15.24m（即50英尺）.根據(jù)下表中的深度價格修正率，另假設(shè)旁街影響加價率為10%,那么該宗地的總價為.A：158.35萬元B：135.17萬元C：123.45萬元D：126.38萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%,則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.54019、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的影響因素是_。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進步20、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過（）萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。5060708021、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18%,年租金增長率為8%,通貨膨脹率為6%,則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益率為。A：9.26%B：10%C：11.32%D：12%E：借款合同22、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為。A：被燒損前的狀況B：被燒損后的狀況C：被燒損前與被燒損后的差異狀況D：未來修復(fù)或重建后的狀況E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、張某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100。后經(jīng)過有關(guān)部門批準，張某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為106。其面積誤差比為。A：1%B：3%C：6%D：9%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是_。A.均衡原理B.預(yù)期原理C.競爭原理D.替代原理25、房屋登記費按收取。A：房屋面積B：件C：房屋體積D：房屋價值E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、是投資收益與投資損失的差額。A：營業(yè)利潤B：營業(yè)支出C：投資凈收益D：營業(yè)外收支凈額E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列不應(yīng)分攤的共有建筑面積有_。A.為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積B.建在幢內(nèi)且為本幢服務(wù)的配電房C.為多幢綜合樓服務(wù)的物業(yè)管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息場所的架空層3、某收益｝生物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為30%,所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為—萬元。8626126704、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括—等。A.環(huán)境景觀B.離市中心距離C.朝向D.城市規(guī)劃限制條件E.地勢5、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是_。A.銷售狀況價值論B.市場供求價值論C.生產(chǎn)費用價值論D.經(jīng)濟花費價值論6、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為。A：開發(fā)期+經(jīng)營期B：開發(fā)期+運營期C：開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期D：開發(fā)期+運營期-前期-建造期E：前期+建造期+經(jīng)營期7、根據(jù)投資的對象，房地產(chǎn)投資可以分為_。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資和購買投資土地投資和房屋投資C.建筑材料投資和土地投資D.生產(chǎn)投資和經(jīng)營投資8、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括。（2009年試題）A：工程質(zhì)量保修書B：可行性研究報告C：竣工圖D：住宅使用說明書E：竣工驗收備案表9、完全競爭的市場，必須同時具備的條件是。A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者B：市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的C：任何一個生產(chǎn)者（或消費者）既是價格的接受者，又是價格的決定者D：資源完全自由流動E：市場信息是完全暢通的10、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3000元/m2,出租的年末凈收益為300元/mZ。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。27782833C.2278D.238711、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A：20—30B：10—30C：10—15D：5—10E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是。A：區(qū)位選擇異常重要B：不易產(chǎn)生資本價值風險C：存在效益外溢D：易受政策影響E：借款合同13、房地產(chǎn)專業(yè)估價的特點有。A：由政府有關(guān)部門完成B：具有公信力C：是一種綜合意見D：不用承擔法律責任E：實行有償服務(wù)14、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括_。A.措施費B.規(guī)費C.利潤D.企業(yè)管理費E.稅金15、采用安全利率加風險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為_。A.資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優(yōu)惠B.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優(yōu)惠C.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優(yōu)惠D.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠16、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成。且在梁的交點上豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎(chǔ)被稱為_。A.條形基礎(chǔ)B.獨立基礎(chǔ)C.整體式筏式基礎(chǔ)D.箱形基礎(chǔ)17、根據(jù)西方經(jīng)驗，一般認為速動比率為時比較合適。A：1：1B：1：2C：2：1D：3：1E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的是_。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構(gòu)提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)19、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則20、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達式中，不正確的是。A：經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B：利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額^稅后利潤二利潤總額-所得稅D：經(jīng)營利潤二經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E：銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅21、土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的_。1%2%3%4%22、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準地價對應(yīng)的。A：容積率B：土地用途C：土地開發(fā)程度D：評估單