提前解除房屋租賃合同注意事項

第第頁提前解除房屋租賃合同注意事項

提前解除房屋租賃合同的風險是潛在的違約風險。假如在當事人協(xié)商全都解除租賃合同的狀況下，不會發(fā)生這種風險。但是假如當事人認為符合法律規(guī)定的情形，所以解除租賃合同的，那么就有可能要承受違約的風險。

這是由于，法律雖然規(guī)定了解除房屋租賃合同的條件，但是這些條件都不是足夠清晰和不確定，假如另一方當事人對此持有異議的話，那么最終只能由法院決斷是不是符合法律規(guī)定。一旦法院認為不符合法律規(guī)定的解除條件，那么提出解除房屋租賃合同的當事人就需要承受違約責任。

提前解除房屋租賃合同需要留意的問題：

1、押金不是違約金，提前解除合同不能徑直扣除。

在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同后房主預先收取幾個月的租金為押金的問題，假如雙方一旦發(fā)生什么爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。事實上，押金并非是提前解約的違約金。

之所以出租人要收取押金，是由于出租人把自己的房子和相關附屬物品交給承租人運用，為確保承租人在運用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設定押金。從這個角度講，不管是正常結(jié)束租賃關系，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受以損害，押金都應當退還。

除非雙方在租賃合同中明確商定，一方違約解除合同，以押金為標精確定商定的違約金數(shù)額。

2、單方解除合同的違約金標準如何確定?

出租人或承租人在某一方提前解除合同時常常會問到的一個問題就是：“法律有沒有規(guī)定一個明確的違約金數(shù)額標準?”

這里可以很精確的告知大家：“沒有!”

在合同法中對于違約金數(shù)額的確定主要就是一個原那么：“有商定從商定，無商定以實際損失計?！?/p>

但是，房屋租賃合同解約時，假如沒有商定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失?這很難精確認定。

出租人單方解除合同，承租人的損失如何認定?承租人要另尋房子租住，花費的時間很難計算，除須要的搬家費等，不管找到還是沒找到，都很難精確地認定實際損失數(shù)額。

承租人單方解除合同呢?理由上好像好找一些，可以說“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個月的損失是合理的呢?你總不能永久空著不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主見一年半的空置損失，最終法院只支持了四個月的。

所以，為了避開這種違約金標準的不確定性和爭議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時雙方肯定要把單方解除合同的違約金標準明確在書面合同中。比如明確商定幾個月的房租為違約金，或者徑直表述按押金的標精確定違約金的數(shù)額。

這樣，一旦發(fā)生單方解除的狀況，守約方主見違約責任簡約方便;而違約方呢?對自己的違約行為的后果也有所預期，可以事先精確判斷后果，在是否違約時就會有一個得與失的客觀衡量。對雙方都有好處。

3、如何做到提前解約，而不承受違約責任?

常常遇到由于客觀緣由承租人或出租人想提前解除合同又不想承受違約責任的'狀況。我們前面說過，假如在解除時，雙方協(xié)商全都解除而不承受違約責任，當然可以不承受。

可是誰能保證協(xié)商全都呢?能不能提前就做好這個工作?能!假如事先在合同中采用些變通措施，是可以做到的。

比如雙方可以在租賃合同中先明確商定，發(fā)生何種狀況，合同自動解除，雙方不須承受違約責任，比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大改變等等，當然，假如有這些狀況發(fā)生，也應當給另一方保留須要的預備時間才算合理。

再比如，從租賃雙方的目的上看，承租方是為了運用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避開雙方的違約責任。

比如可以做類似如下的商定：

假如承租人想提前解除租賃合同，應當承受3個月的租金為違約金，但是，假如承租人在解除合同時能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，那么承租人不承受上述違約責任;

假如出租人想提前解除租賃合同，應當承受3個月的租金為違約金，但是，假如出租人在解除合同時能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外查找到與原租賃房屋、租金標準相同的房屋供承租人運用，除須要的搬家費用外，出租人可以不承受違約責任。

其實，上述變通方法，即使提前沒有商定，在某一方要單方解除時也不妨提出來與對方協(xié)商，但是假如提前沒有商定，就算您的方案是合理的，對方也未必就要絕對接受，所以，可能的話，還是事先商定為好。

4、提前解除合同要有須要的書面手續(xù)。

前面我們講過，合同正常到期解除，雙方要有交房手續(xù)，要清點物品，退還剩余的租金和押金，上述過程應當有書面文件予以證明。

在提前解除合同的狀況下，當然也少不