2023辦公室主任述職報告-2

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關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理開展狀況的調研報告物業(yè)管理作為新興的朝陽產業(yè)，在我市已有十余年的開展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關切和支持下，在廣闊業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物開展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深化地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段開展狀況，結合實際狀況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況進行了調研，調研中覺察問題歸納如下：一、收費難依舊是制約我市物業(yè)管理行業(yè)開展的最大壁壘在調研中我聽到最多的字眼就是收費難，好似從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在?物業(yè)管理條例?公布實施一年多的今日，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的狀況下，收費難依舊是困擾絕大局部物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)效勞不到位自不必說，而如房屋質量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經營逆境感到憐憫了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不標準，未通過業(yè)主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關學問了解甚少，對其職責相識不清，缺乏足夠的精力、熱忱，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比擬漠然，未根據(jù)?物業(yè)管理條例?要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使局部物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素養(yǎng)有待提高這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，效勞看法不端正，效勞用語不文明，對業(yè)主的正值要求不能剛好滿意，影響物業(yè)管理效勞水平的提高和客戶滿足度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突許多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員效勞看法不好，許多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員肯定要樹立“業(yè)戶至上〞觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好;二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常修理是物業(yè)管理一項很重要的工作，修理不剛好、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的效勞質量產生疑心，甚至出現(xiàn)沖突。四、效勞標準不統(tǒng)一，有待標準物業(yè)管理效勞作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有肯定公眾性的特性。業(yè)主在購置本小區(qū)物業(yè)管理效勞的時候會與其他小區(qū)相比擬，看看自己所享受到的效勞在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應詳細供給那些效勞做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比擬的`過程中難免會出現(xiàn)同質不同價，或者同價不同質的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)效勞上產生影響，質優(yōu)價廉的小區(qū)業(yè)主會認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的效勞，而那些質優(yōu)價不廉，甚至是質不優(yōu)價不廉的小區(qū)業(yè)主就會認為他們應當?shù)玫礁嘈?，或者削減物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。五、開發(fā)商遺留問題嚴峻影響物業(yè)管理企業(yè)正常經營開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題;二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)標準化國家?物業(yè)管理條例?已公布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了主動的標準作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的一些詳細問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)確實定等。針對以上問題，提出如下建議：一、盡快出臺物業(yè)管理效勞質量等級標準根據(jù)“分等定級、質價相符〞的原那么制定物業(yè)管理效勞質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，效勞內容和質量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會依據(jù)須要探討確定選擇詳細效勞標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理效勞合同，不搞效勞缺乏，也不搞效勞過剩。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定供給效勞，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避開雙方因費用問題產生疑心。二、加快業(yè)主大會制度標準化進程根據(jù)?物業(yè)管理條例?等相關法律法規(guī)標準成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正值權益得到維護。經選舉產生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱忱，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，剛好將業(yè)方法愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時剛好向業(yè)主說明，消退二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氣氛中正常運行。三、制定物業(yè)管理人員培訓安排，提高員工的專業(yè)素養(yǎng)和道德素養(yǎng)在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理效勞水平;2、制定安排，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經考試合格后持證上崗;3、實行“末位淘汰制〞，競爭上崗，樹立崗位就是酬勞的觀念;4、多渠道吸納有閱歷的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素養(yǎng)。在提高員工道德素養(yǎng)方面，要著力從培育其效勞意識入手，說話、辦事時刻從效勞者的角度動身。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素養(yǎng)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應當多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐性，用自己良好的效勞看法和優(yōu)質的效勞水平贏得業(yè)主的理解和支持。四、嚴格把好驗收關事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必需嚴格把關，房屋質量、配套設施必需保質保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要具體檢查物業(yè)狀況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章由于各地物業(yè)管理實際狀況存在差異，?物業(yè)管理條例?將一局部詳細法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應依據(jù)我市物業(yè)管理實際，結合?物業(yè)管理條例?實施一年多以來的實踐閱歷，盡快制定出臺實施細那么，為解決詳細問題供給操作性強的法律依據(jù)。六、加大宣揚力度，創(chuàng)立物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境深化細致宣揚?物業(yè)管理條例?，讓廣闊業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主子的權利。同時通過宣揚