房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算第1頁(yè)/共49頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用估算第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入估算第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金籌措第2頁(yè)/共49頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用估算

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用構(gòu)成二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用估算依據(jù)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用估算、四、投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果匯總五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用案例第3頁(yè)/共49頁(yè)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。

經(jīng)營(yíng)資金，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。與其他建設(shè)項(xiàng)目投資的一個(gè)顯著區(qū)別：投入的建設(shè)資金，基本都形成了房地產(chǎn)商品的成本費(fèi)用，以出售方式收回投資，沒(méi)有形成企業(yè)固定資產(chǎn)。所以，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的估算即是對(duì)房地產(chǎn)總成本費(fèi)用的估算。第4頁(yè)/共49頁(yè)對(duì)于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其投資與成本費(fèi)用構(gòu)成主要包括以下幾個(gè)部分:

1、土地費(fèi)用；2、前期工程費(fèi)用；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；4、建筑安裝工程費(fèi)用；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；7、財(cái)務(wù)費(fèi)用；8、管理費(fèi)用；9、銷(xiāo)售費(fèi)用；10、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)；11、其他費(fèi)用；12.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。第5頁(yè)/共49頁(yè)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用估算依據(jù)。

主要依據(jù)有：

(1)工程造價(jià)管理部門(mén)發(fā)布建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用文件、估算指標(biāo)、計(jì)算方法和定額，以及其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件。

(2)主管機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

(3)擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容、工程量及各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)；

(4)開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繳納有關(guān)稅費(fèi)的法律、法規(guī)、政策、文件或規(guī)定。第6頁(yè)/共49頁(yè)在進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)盡可能做到以下要求：(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不無(wú)故提高或降低估算編制，不漏項(xiàng)、不重復(fù)；(2)選用指標(biāo)與具體項(xiàng)目存在標(biāo)準(zhǔn)或條件差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行科學(xué)地?fù)Q算和調(diào)整；(3)估算精度要與投資分析的具體要求相一致。第7頁(yè)/共49頁(yè)

（一）土地費(fèi)用估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。

主要有下列幾種:劃撥或征收土地的土地征收拆遷費(fèi)、

出讓土地的土地出讓地價(jià)款、

轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、

租用土地的土地租用費(fèi)、

股東投資入股土地的投資折價(jià)。第8頁(yè)/共49頁(yè)

1、土地征收拆遷費(fèi)。土地征收拆遷費(fèi)分為:農(nóng)村土地征收費(fèi)和城鎮(zhèn)房屋拆遷費(fèi)。（1）農(nóng)村土地征收費(fèi)主要包括:土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。

（2）城鎮(zhèn)房屋拆遷費(fèi)主要包括:地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。

被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。第9頁(yè)/共49頁(yè)

2、土地出讓地價(jià)款。

是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。

主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。土地出讓金的底價(jià)估算

3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第10頁(yè)/共49頁(yè)

4、土地租用費(fèi)。

是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。

5、土地投資折價(jià)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。

第11頁(yè)/共49頁(yè)

（二）前期工程費(fèi)估算

主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)，可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。

一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1%—3%，水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右，“三通一平”參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。第12頁(yè)/共49頁(yè)

（四）建筑安裝工程費(fèi)估算

建筑安裝工程費(fèi)（即建設(shè)工程造價(jià)）是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。

在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。一般按每平方米造價(jià)估算。

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。第13頁(yè)/共49頁(yè)

（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要包括:居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括:工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。第14頁(yè)/共49頁(yè)

（七）管理費(fèi)用估算

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括:管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)用可按項(xiàng)目投資或前述（一）～（五）項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%。第15頁(yè)/共49頁(yè)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用估算

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。（九）銷(xiāo)售費(fèi)用估算

銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程申發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，約為銷(xiāo)售收入的2%—3%（2）銷(xiāo)售代理費(fèi)，約為銷(xiāo)售收入的1.5%—2%；（3）其他銷(xiāo)售費(fèi)用，約為銷(xiāo)售收入的0.5%—1%；以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占到銷(xiāo)售收入的4%—6%。第16頁(yè)/共49頁(yè)

（十）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。

主要包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。

各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。第17頁(yè)/共49頁(yè)

（十一）其他費(fèi)用估算

主要包括:臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%—3%。

（十二）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金）、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%—7%計(jì)算。

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四、投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果匯總為便于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)成本與費(fèi)用進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。見(jiàn)【表6-1】第19頁(yè)/共49頁(yè)

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用案例【案例】6-1某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：（1）用地面積：12000㎡（2）建筑密度：≤35%（3）容積率（地上）：≤4.68（4）綠化率：≥25%（5）人口密度：≤1085人/公頃（6）規(guī)劃用途：商住綜合樓根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，投資人通過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓。樓宇設(shè)兩層地下停車(chē)庫(kù)。裙樓共4層，1～3層為商業(yè)用途，4層為配套公建，包括：社區(qū)活動(dòng)中心、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。塔樓2個(gè)，均為19層住宅。第20頁(yè)/共49頁(yè)

本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表6-2：

項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算

（一）土地費(fèi)用估算該地塊擬通過(guò)土地使用權(quán)拍賣(mài)取得。根據(jù)該市類(lèi)似地塊當(dāng)年土地使用權(quán)招拍掛成交案例，樓面地價(jià)為2880元/㎡，估算該地塊土地出讓地價(jià)款為：53298㎡×2880元/㎡＝153498240≈15349.82萬(wàn)元

（二）前期工程費(fèi)估算本項(xiàng)費(fèi)用可根據(jù)建安工程費(fèi)估算，故，先估算建筑安裝工程費(fèi)后，再估算本項(xiàng)費(fèi)用，估算結(jié)果見(jiàn)【表6-3】。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算估算結(jié)果見(jiàn)【表6-4】第21頁(yè)/共49頁(yè)

（四）建筑安裝工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝飾工程費(fèi)。前兩項(xiàng)費(fèi)用一般是按全部建筑面積估算，故可以合并為建安工程費(fèi)，后一項(xiàng)，由于各組成部分裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，故單列。根據(jù)單位指標(biāo)估算法，估算結(jié)果見(jiàn)【表6-5】。

（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算

本項(xiàng)費(fèi)用已在建筑安裝工程費(fèi)中估算，故不在單列。

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

按建筑安裝工程費(fèi)的5%估算為：

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用＝10184.28×5%=509.21萬(wàn)元第22頁(yè)/共49頁(yè)

（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用估算財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的利息，開(kāi)發(fā)貸款數(shù)額應(yīng)結(jié)合本章第三節(jié)投資資金籌措計(jì)劃和第七章、第八章的知識(shí)確定，投資資金的來(lái)源和應(yīng)用應(yīng)盡量做到平衡，借貸資金應(yīng)盡可能降低資金成本。為便于本案例的計(jì)算，本項(xiàng)目擬向銀行申請(qǐng)貸款10000萬(wàn)元，貸款年利率5.4%，等額還本，寬限期1年，2年內(nèi)還清。據(jù)此編制借款還本付息表，確定財(cái)務(wù)費(fèi)用為1101.87萬(wàn)元，見(jiàn)【表6-6】。第23頁(yè)/共49頁(yè)

（八）管理費(fèi)用按以上（一）～（五）項(xiàng)費(fèi)用之和的3%估算：

管理費(fèi)用＝（15349.82＋835.82＋683.27＋10184.28＋0）×3%=811.60萬(wàn)元（九）銷(xiāo)售費(fèi)用，銷(xiāo)售收入確定后，才能估算此項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)下節(jié)案例，銷(xiāo)售收入估算為57498.50萬(wàn)元，估算銷(xiāo)售費(fèi)用見(jiàn)【表6-7】。第24頁(yè)/共49頁(yè)

（十）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算此項(xiàng)費(fèi)用主要是固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，此稅已于2000年1月1日起暫停征收。其他估算如下：城鎮(zhèn)土地使用稅=12000×24÷10000=28.8萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)期其他稅費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的1%估算：

開(kāi)發(fā)期其他稅費(fèi)=10184.28×1%=101.84萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)合計(jì)=28.8＋101.84=130.64萬(wàn)元一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市為1.50～30.00元；中等城市為1.20～24.00元；小城市為0.90～18.00元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.60～12.00元。第25頁(yè)/共49頁(yè)

（十一）其他費(fèi)用按以上（一）～（五）項(xiàng)費(fèi)用之和的3%估算：其他費(fèi)用＝（15349.82＋835.82＋683.27＋10184.28＋0）×3%=811.60萬(wàn)元

（十二）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。

按（一）～（十一）的5%估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用=（15349.82＋835.82＋683.27＋10184.28＋0+509.21+1101.87+811.89+2874.93+130.64+811.89）×5%=1664.65萬(wàn)元

投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果為：34957.69萬(wàn)元，見(jiàn)【表6-8】第26頁(yè)/共49頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入估算

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃的編制二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入的扣減四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算案例第27頁(yè)/共49頁(yè)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃的編制房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃一般包括：

1、可供租售的房地產(chǎn)類(lèi)型及數(shù)量

按租售期每期確定

2、租售價(jià)格

在市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)確定

3、租售收入

按每期確定，注意租售比對(duì)現(xiàn)金流量的影響。

4、收款方式

注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例

第28頁(yè)/共49頁(yè)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算

租售收入的估算是要計(jì)算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、出租房租金收入（以上統(tǒng)稱(chēng)租售收入）、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)企業(yè)自營(yíng)收入等。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收入，一般為可租售的項(xiàng)目建筑面積的數(shù)量與單位租售價(jià)格的乘積。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自營(yíng)收入，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。

3、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入。指所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)公司的配套設(shè)施，如停車(chē)位位、會(huì)所等。第29頁(yè)/共49頁(yè)

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入的扣減銷(xiāo)售階段要繳納規(guī)定的稅費(fèi)，這些稅費(fèi)不參與投資與成本費(fèi)用構(gòu)成，只是作為銷(xiāo)售收入的扣減?？蹨p涉及的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)及其附加、地方教育費(fèi)附加、防洪保安費(fèi)、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。具體計(jì)算詳見(jiàn)第五章

【例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入30000萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用合計(jì)15000萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本10000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用(銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì))為2000萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅金及附加1700萬(wàn)元。試計(jì)算該項(xiàng)目的土地增值稅。第30頁(yè)/共49頁(yè)

【表6-9】土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)計(jì)算說(shuō)明1銷(xiāo)售收入300002開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用150003其中：開(kāi)發(fā)費(fèi)用20004營(yíng)業(yè)稅金及附加17005加計(jì)扣除2600[(2)一(3)]×20%6扣除項(xiàng)目19300(2)+(4)+(5)7增值額10700(1)－(6)8增值率55.44%(7)/(6)9土地增值稅稅額3315第31頁(yè)/共49頁(yè)從表6-9可知，該項(xiàng)目土地增值率為55.44%，則增值額未超過(guò)扣除金額50%的適用稅率為30%，超過(guò)部分適用稅率為40%。下面采用兩種方法分別計(jì)算土地增值稅。方法一：土地增值稅＝19300×50%×30%+(10700-19300×50%)×40%＝2895+420＝3315(萬(wàn)元)。方法二：；土地增值稅＝增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率＝10700×40%-19300×5%=3315(萬(wàn)元)。第32頁(yè)/共49頁(yè)四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算案例【仍以案例6-1為例】（一）銷(xiāo)售價(jià)格估算，本項(xiàng)目全部用于銷(xiāo)售，根據(jù)市場(chǎng)狀況，估算確定：住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為7500元/㎡，商鋪平均銷(xiāo)售價(jià)格為20000元㎡，車(chē)位每個(gè)25萬(wàn)元。（二）銷(xiāo)售總收入估算，詳見(jiàn)表6-10（三）營(yíng)業(yè)稅金及附加估算，詳見(jiàn)表6-10第33頁(yè)/共49頁(yè)第三節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金籌措

一、投資資金使用計(jì)劃的編制二、資金籌措來(lái)源三、資金籌措計(jì)劃的編制四、資金籌措計(jì)劃編制案例

第34頁(yè)/共49頁(yè)

一、投資資金使用計(jì)劃的編制主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間以及付款方式來(lái)分項(xiàng)計(jì)算。

投資資金的分類(lèi)可粗可細(xì)，大致可按第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的構(gòu)成，將各項(xiàng)投資列表，并根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃算出每月、每季度或分年度的總投資支出，即為投資資金使用計(jì)劃表。見(jiàn)【表6-12】注意采用粗略估算的方法，應(yīng)按期編制。第35頁(yè)/共49頁(yè)

二、資金籌措來(lái)源資金籌措計(jì)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的一個(gè)重點(diǎn)。資金籌措的來(lái)源主要有三個(gè)：

(一)自有資金(資本金)籌措

自有資金或資本金是指項(xiàng)目總投資中投資者自己提供的資金。根據(jù)2009年5月25日國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào)規(guī)定,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

（二）預(yù)租售收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的商品房，預(yù)先租售給承租人或承購(gòu)人所獲得的定金、租金或房?jī)r(jià)款收入。第36頁(yè)/共49頁(yè)

（三）借貸資金的籌措

銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類(lèi)型主要有兩種：第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款。這種貸款是銀行向從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的貸款。第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。是銀行向從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所需建設(shè)資金的貸款。包括住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款(原國(guó)家安居工程貸款)和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等。第37頁(yè)/共49頁(yè)在進(jìn)行資金籌措方案的選擇時(shí)，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1、當(dāng)使用銀行貸款時(shí)，優(yōu)先考慮利用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的土地使用權(quán)，或進(jìn)行中的建設(shè)工程作為貸款抵押；其次再考慮利用公司其它與該項(xiàng)目無(wú)關(guān)的資產(chǎn)作為貨款抵押；對(duì)存款限額抵押貸款、普通商業(yè)貸款和短期透支貸款宜盡量少使用。

2、吸收社會(huì)資金用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要視市場(chǎng)情況靈活選用支付固定利息或分割固定利潤(rùn)的籌資方式。但當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)較大，自己又難以籌措到足夠的資金時(shí)，合作開(kāi)發(fā)是一種有效的解決辦法，此時(shí)可就某一發(fā)展項(xiàng)目成立合作開(kāi)發(fā)公司。

3、在政府許可的條件下，盡可能提前預(yù)售部分樓宇，是保證開(kāi)發(fā)商收益、分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌措建設(shè)資金的有效辦法。

第38頁(yè)/共49頁(yè)

三、資金籌措計(jì)劃的編制【表6-13】資金籌措計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3…

n

1項(xiàng)目總投資

1．1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

1．2經(jīng)營(yíng)資金

2資金籌措

2．1自有資金(資本金)

2．2借貸資金2．3預(yù)售收入

2．4預(yù)租收入

2．5其他收入第39頁(yè)/共49頁(yè)四、資金籌措計(jì)劃編制案例

仍以案例6-1為例

（一）編制分年度投資估算表本項(xiàng)目2010年開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)期3年，2011年開(kāi)始預(yù)售，前兩年每年預(yù)售40%，剩余20%，2013年銷(xiāo)售完畢。分年度投資估算見(jiàn)【表6-14】

（二）編制分年度銷(xiāo)售計(jì)劃表，見(jiàn)表【6-15】（三）編制投資計(jì)劃與資金籌措表，見(jiàn)表【6-16】第40頁(yè)/共49頁(yè)本章小結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是投資成本類(lèi)數(shù)據(jù)，這類(lèi)數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)的投資和生產(chǎn)過(guò)程有關(guān)，包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建設(shè)工程造價(jià)等。另一類(lèi)是收入類(lèi)數(shù)據(jù),這類(lèi)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中取得的收益，包括租售收入、應(yīng)扣減的營(yíng)業(yè)稅金等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)資金，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與其他建設(shè)項(xiàng)目投資的一個(gè)顯著區(qū)別：房地產(chǎn)投資一般出售房地產(chǎn)商品以收回投資，沒(méi)有形成企業(yè)固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資基本等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。第41頁(yè)/共49頁(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類(lèi)型及數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式等內(nèi)容。它是房地產(chǎn)收入估算的依據(jù)。租售收入的估算是要計(jì)算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、出租房租金收入（以上統(tǒng)稱(chēng)租售收入）、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)企業(yè)自營(yíng)收入等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段要繳納規(guī)定的稅費(fèi)，這些稅費(fèi)不參與投資與成本費(fèi)用構(gòu)成，只是作為銷(xiāo)售收入的扣減。扣減涉及的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)及其附加、地方教育費(fèi)附加、防洪保安費(fèi)、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。第42頁(yè)/共49頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金籌措，是通過(guò)編制投資資金使用計(jì)劃來(lái)確定的。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措的來(lái)源主要有三個(gè)，一是自有資金(資本金)的籌措；二是項(xiàng)目預(yù)租售收入；三是借貸資金。國(guó)家規(guī)定,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以申請(qǐng)預(yù)售。目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的借貸資金是通過(guò)銀行貸款獲得的。資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收人計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。為了滿(mǎn)足項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿(mǎn)足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。第43頁(yè)/共49頁(yè)關(guān)鍵概念：

前期工程費(fèi)（pre-constructioncost）三通一平（threeaccessesandsiteleveling）建設(shè)工程造價(jià)（constructioncost）樓面地價(jià)(landvalueintermsofperunitfloorage)資本金（capitalincash）第44頁(yè)/共49頁(yè)復(fù)習(xí)思考題