房地產開發(fā)及標桿企業(yè)龍湖地產研究

房地產開發(fā)及標桿企業(yè)龍湖地產研究第1頁/共107頁房地產

指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產概念概念

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指有墻面和立體結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生活、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。房地產概念概念

|起源與發(fā)展歷程|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場房產★概念傳統(tǒng)中式大宅空間模式第3頁/共107頁房地產概念概念

|起源與發(fā)展歷程|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場★概念居住住宅：平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇：寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲用房其他：教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等綜合：兩種或兩種以上用途第4頁/共107頁番禺錦繡香江別墅第5頁/共107頁番禺錦繡香江別墅第6頁/共107頁第7頁/共107頁第8頁/共107頁型/約290㎡室內贈送面積約160㎡C1會所層約160㎡的全贈送空間，雙主臥設計。三樓主臥整層的功能空間，約30㎡屋頂花園。二樓約11㎡家庭廳的設計，舒適極佳。會所層一層二層三層第9頁/共107頁綠城法式合院效果圖第10頁/共107頁法式別墅實景照片第11頁/共107頁實景照片第12頁/共107頁實景照片第13頁/共107頁區(qū)位位于北四環(huán)中路、亞奧核心區(qū)資源距離水立方僅180米，距離鳥巢500米，是千頃奧林匹克公園中心區(qū)唯一的地標性城市綜合體。規(guī)模占地39360平方米，總建筑面積41.85萬方建筑形式由一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業(yè)長廊——龍廊綜合組成?！爸v中國語言的世界級建筑”第14頁/共107頁功能構成66根龍柱：寫字樓底商+商業(yè)龍廊1、可售物業(yè)：三棟國際公寓（四合院不出售），共192套，戶型面積618、668、680㎡，目前毛坯均價70000元/㎡，精裝均價85000元/㎡，物業(yè)費20元/㎡·天。2、出租物業(yè)：空中四合院：12套，100萬/天，1億/年

5A寫字樓，總建13.9萬方，標準層3000㎡，租金8-10元/㎡/天，物業(yè)費30元/㎡/月，毛坯層高4.6米。商業(yè)：總建2.5萬方，開間60-400㎡，層高5米，寫字樓底商租金90美元/㎡/月，獨立商業(yè)龍廊目前正在招商，以國際知名品牌為主，租金面議。第15頁/共107頁產品設計一層一戶、空中四合院680㎡超大戶型設計，短進深，大面寬，3.75㎡的標準層高，頂樓5㎡層高設置；戶型遵循傳統(tǒng)的九宮圖布局；住客廳、主臥室東側朝向，只對鳥巢、水立方；室內全部采用2.4*4.8米的全景窗；一層一戶，配備兩部瑞士迅達電梯，每戶配有專屬的獨立電梯識別系統(tǒng)和私家候梯廳。國際公館第16頁/共107頁獨創(chuàng)空中四合院，是中式傳統(tǒng)建筑的回歸，也是東西方居住理念的完美結合第17頁/共107頁區(qū)位位于上海浦東小陸家嘴核心區(qū)資源位于上海浦東小陸家嘴核心區(qū)，一線濱江，正對外灘建筑群，與東方明珠、金茂大廈、環(huán)球金融中心等陸家嘴地標性建筑并肩而立規(guī)模占地20066平方米，建筑面積91617平方米建筑形式美國PLACEMAKERS景觀設計公司功能內容豪華濱江住宅、高級會所陸家嘴·正外灘·國際地標大宅

第18頁/共107頁小區(qū)四幢建筑為左右對稱、前低后高的“品”形布局，建筑外形借鑒了古代皇家祭祀禮器“玉琮”的造型神韻，而頂部則是古代一品官員冠戴的形狀，均象征著主人特別的身份和地位。區(qū)內水景為“龍”形，與黃浦江相呼應，“龍”身蜿蜒，貫穿整個園林，“龍”頭則與圓形的小區(qū)大堂相接，整體組成一幅“瑞龍含珠，吉祥如意”的圖景。第19頁/共107頁園林景觀小區(qū)水景流線和外形特別設計為龍形，以與江水之勢相互呼應。圓形的大堂則象征珍珠，與水系合為一體，構成一幅“瑞龍含珠”的吉祥如意圖。第20頁/共107頁產品設計入戶大堂、回廊獨立于主體建筑的入戶大堂，采用全玻璃架構的穹頂天幕，穹頂高12.7米，直徑16米，整個穹頂不使用鋼材，規(guī)模之大，世界罕有。藝術回廊由主體建筑的一層及建筑之間的觀景連廊構成，既保障了內部交通的私密性，也為整個社區(qū)拓展了藝術表現空間及公共休閑空間。第21頁/共107頁外墻是選用日本三菱特別定制的外墻鋁復合板，不僅采用了湯臣集團專有的"琥珀黃"色，還融入了建筑材料上最新的納米技術，具有超凡的平整性、絕佳的色澤一致性、絕佳的防火性、絕佳的剛性，并有良好的自動保潔功能，讓建筑歷久彌新。第22頁/共107頁

指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產★概念★分類居住用地工業(yè)用地倉庫用地交通用地市政用地商業(yè)服務用地公共綠化用地教科文衛(wèi)設施用地港口碼頭用地軍事用地其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農田、牧場、空地等。房地產概念概念

|起源與發(fā)展歷程|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第23頁/共107頁第24頁/共107頁房地產

指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產概念概念

|起源與發(fā)展歷程|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第25頁/共107頁房地產業(yè)

指從事土地和房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。包括：國有土地使用權的出讓，房地產的開發(fā)和再開發(fā)；房地產經營；房地產中介服務；房地產的調控和管理。房地產概念概念

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中國房地產市場，是在國家決定進行住房制度改革、停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后，開始起步。是伴隨著國家的土地政策變化而發(fā)展的。歷史起源房地產市場起源與發(fā)展歷程概念

|起源與發(fā)展歷程

|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第27頁/共107頁中國房地產行業(yè)三十年發(fā)展歷程回顧1949年1978年1980年1986年1998年1991年1978至1991年1992至1995年1995至2002年2003年以來理論突破與試點起步階段

非理性炒作與調整推進階段

相對穩(wěn)定協調發(fā)展階段

價格持續(xù)上揚，多項調控措施出臺的新階段

國家房產政策發(fā)展房地產行業(yè)發(fā)展房地產市場起源與發(fā)展歷程概念

|起源與發(fā)展歷程

|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第28頁/共107頁周期性關聯性地域性政策敏感性房地產業(yè)屬于固定資產投資的范疇，與宏觀經濟一樣具有明顯的周期性作為基礎性產業(yè)，具有高度的綜合性和關聯度，住宅產業(yè)帶動系數為2.3房地產市場的供求狀況主要受當地經濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯政策對房地產業(yè)的影響主要體現在土地資源供應、各項稅費、房地產流通政策和貨幣政策。行業(yè)特征房地產行業(yè)特征及地位概念

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房地產業(yè)的地位

房地產業(yè)是國民經濟的基礎性、先導性產業(yè)，新的支柱產業(yè)。

“房地產業(yè)關聯度高，帶動力強，已經成為國發(fā)經濟的支柱產業(yè)?！?/p>

——《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》2003國務院頒發(fā)房地產行業(yè)特征及地位概念

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|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第30頁/共107頁商品房

商品房是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。商品房銷售術語樓

花：最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。期

房：是指房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同?，F

房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。

基本術語概念

|起源與發(fā)展歷程|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第31頁/共107頁TOWNHOUSE:也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯排而建的市民城區(qū)房屋。商住住宅:是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。會

所:就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。

基本術語概念

|起源與發(fā)展歷程|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第32頁/共107頁商業(yè)街超五星級的社區(qū)配套_會所第33頁/共107頁流光溢彩的酒店大堂超五星級的社區(qū)配套_超五星級酒店第34頁/共107頁超白金五星級酒店，為您預備66席豪門夜宴亞洲第一大宴會廳，也許該出現在6星級酒店，但它僅是我們?yōu)槟鷾蕚涞某吲涮椎囊徊糠?。超五星級的社區(qū)配套_超五星級酒店第35頁/共107頁上流社會頂級會館——天際會所浦東星河灣酒店17——18層為天際會所，能容納80人舉行私人宴會，并欣賞到17層的空中花園。超五星級的社區(qū)配套_超五星級酒店第36頁/共107頁豪華裝修，貴族浪漫生活的經典演繹頂級人士的社交平臺超五星級的社區(qū)配套_超五星級酒店第37頁/共107頁室內恒溫游泳池室外游泳池室內、室外泳池注：以上圖片為北京星河灣實景，僅作為示意，非浦東星河灣園林實景超五星級的社區(qū)配套_超五星級酒店第38頁/共107頁羽毛球場乒乓球健身體育館健身房酒店內健身設施齊備，有室內網球場、羽毛球場、壁球館、乒乓球房、室內高爾夫練習場、英式斯諾克球房、健身房、舞蹈房、還有專為來客小孩準備的電子游戲機室等，向業(yè)主及VIP會員開放。注：以上圖片為北京星河灣實景，僅作為示意，非浦東星河灣園林實景超五星級的社區(qū)配套_超五星級酒店第39頁/共107頁按房屋性質分類

花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。公寓式住宅：相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。經濟適用住房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。基本術語概念

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|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第40頁/共107頁按房屋建筑樓層分類低層住宅：指一層至三層的住宅。多層住宅：指四層至九層的住宅。高層住宅：指十層及十層以上的住宅。單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。躍層住宅：套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅?；拘g語概念

|起源與發(fā)展歷程|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第41頁/共107頁決定房子好壞的幾個因素：區(qū)位優(yōu)勢

——房產升值空間和今后生活便利的決定因素舒適環(huán)境

——

提升生活品質追求精神愉悅戶型結構——人性化的戶型結構物業(yè)管理——貼心的管家服務第42頁/共107頁基本的市場經濟學告訴我們，房子既然是個商品，只要有漲價，就也有降價的可能。因此，不管是用于投資還是自住，購買前得必須判斷此房是不是好商品，有沒有購買的價值。好房子首先必須是個好商品第43頁/共107頁決定房產價值的，很大一部分是地段。隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)的范圍也在不斷擴大。但就土地而言，中心區(qū)的土地始終是稀缺性資源，這是中心區(qū)房緊俏的重要因素。細節(jié)1、地段前景看好再好的房子，如果價格超出其因有的價值，那就會失去現實意義。高性價比是所有購房者的共同心聲，追求性價比體現的是一種理性的房地產開發(fā)和消費的觀念。對購房者來說，性價比是否高要綜合衡量兩個方面的問題。首先是購買成本，是否能夠以較低的成本購買到適合自己需求的產品；其次在房子長期使用的過程中成本是否較低，包括交通成本、時間成本、教育成本、消費成本等。細節(jié)2、產品物超所值第44頁/共107頁房產增值與否的標準是所購房地產產周邊的基本配套設施和政府設施和政府綜合城區(qū)規(guī)劃的力力度和干預，如果樓盤所在的地段片區(qū)代表城市的發(fā)展方向，有著先進的規(guī)劃理念，代表理想的居住未來，也同樣是具備升值潛力的。細節(jié)3、升值潛力低密度的直接表現就是低“容積率”，對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。細節(jié)4：低密度空間第45頁/共107頁居住環(huán)境有一個重要的硬性指標是綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。居住區(qū)綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用。細節(jié)5：小區(qū)綠化要高“真正的好房子，講究的是對最稀缺資源的占有，這是高端住宅的起碼要求！”曾有一位開發(fā)商直言不諱地說。首先需要明確的是，什么是稀缺資源？地段是稀缺資源、土地是稀缺資源、自然景觀也是稀缺資源。滿足閑居的房子，第一要素就是把這些稀缺的山水資源占有，缺少了這些，低密度住宅和別墅也稱不上豪宅了，叫農家小院或許更為貼切。對仙游而言，蘭溪的地位自不必多說，是仙游人驕傲的地方。中奧·蘭溪首府正是因為占據著大自然的優(yōu)美資源。細節(jié)6：資源稀缺性第46頁/共107頁七通一平(熟地):

是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。三通一平(凈地):

是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。五證:

房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《施工許可證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)?；拘g語概念

|起源與發(fā)展歷程|特征及地位|基本術語|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢|未來市場第47頁/共107頁物業(yè)管理指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。

基本術語概念

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小TIPS：

在國外，物業(yè)管理已經有一百多年的歷史。20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經濟的產物之一—物業(yè)管理才由香港引入。深圳的物業(yè)管理是全國的先行者及推動者，也是高水準的。第48頁/共107頁資金品牌房地產開發(fā)需要整合的資源勞動力土地專業(yè)人員經驗城市基礎、公用配套設施設施建筑材料項目開發(fā)流程概念

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|競爭態(tài)勢|未來市場第49頁/共107頁房地產開發(fā)模式香港模式：以開發(fā)商為中心客戶預售融資、銀行按揭融資由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理”——縱向價值鏈開發(fā)商不持有物業(yè)美國模式：市場化資本運作聘請專業(yè)公司完成房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)——橫向價值鏈開發(fā)商持有并經營物業(yè)項目開發(fā)流程概念

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|競爭態(tài)勢|未來市場第50頁/共107頁中國的房地產開發(fā)模式物業(yè)管理銷售蓋房子取得土地主要采用香港模式：依賴房產銷售收入和銀行提供資金以銷售為主的經營模式以圈地、圈錢為主的盈利模式項目開發(fā)流程概念

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|競爭態(tài)勢|未來市場第51頁/共107頁中國的房地產開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.

前期工作Step3.建設階段Step4.租售階段項目開發(fā)流程概念

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|競爭態(tài)勢|未來市場第52頁/共107頁機會尋找機會篩選財務分析市場分析投資機會選擇投資決策分析項目開發(fā)流程概念

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|競爭態(tài)勢|未來市場Step1第53頁/共107頁選址、定點土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)可行性研究報告項目立項取得土地使用權

項目立項及可行性研究

確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可

申請兩證Step2前期工作項目開發(fā)流程概念

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|競爭態(tài)勢|未來市場第54頁/共107頁開工前期準備工作工程建設招投標開工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗收項目開發(fā)流程概念

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|競爭態(tài)勢|未來市場Step3建設階段第55頁/共107頁提交完成建設項目投資證明簽署預售商品房預售款監(jiān)管協議辦理《商品房預（銷）售許可證》及銷售項目備案委托中介代理機構進行銷售與購房者簽訂買賣契約樓宇交付入住手續(xù)制定《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》辦理產權立契過戶手續(xù)前期物業(yè)管理單位招投標及經營資質審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收項目開發(fā)流程概念

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|競爭態(tài)勢|未來市場Step4租售階段第56頁/共107頁競爭態(tài)勢概念

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|項目開發(fā)流程|競爭態(tài)勢

|未來市場萬科保利招商金地綠城富力龍湖第57頁/共107頁一、龍湖企業(yè)介紹龍湖，創(chuàng)建于1995年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節(jié)的專業(yè)地產公司。龍湖集團總部設在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個地區(qū)公司，業(yè)務領域涉及地產開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊。經過十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體的全過程運作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標桿性的代表作品。憑借“志存高遠、堅韌踏實”的獨特氣質，龍湖成立十幾年來，穩(wěn)健經營，精細運作，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)內同行、政府的信任、尊重和贊譽。1998-2006年，龍湖開發(fā)的項目連續(xù)五屆榮獲重慶10佳住宅小區(qū)評比第一名。2008年，龍湖水晶酈城、北城天街在首屆“廣廈獎”評選中雙雙獲獎，龍湖成為唯一在住宅類和商業(yè)類產品評選中均獲獎的企業(yè)。第58頁/共107頁//地產項目深度分析龍湖使命龍湖核心價值觀龍湖經營管理原則為客戶提供優(yōu)質產品和服務并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。追求卓越人文精神研究精神信任共贏企業(yè)家精神長期利益原則、員工成長原則、科學決策原則、簡單直接原則、客戶至上原則、同路人原則、改進創(chuàng)新原則、先外后內原則、團隊原則、精英原則

龍湖集團企業(yè)文化：第59頁/共107頁商業(yè)街吳亞軍第60頁/共107頁吳亞軍是一個十分低調的人。她在2003年曾經被胡潤列為《2003房地產影響力人物五十強》的第36位，但是胡潤當時連吳亞軍的年齡和出生地都沒搞清楚，甚至連名字也誤為“吳亞君”。而有更多的人從吳亞軍這個名字認為，龍湖的老板是一名男性。吳亞軍的低調在重慶地產圈也頗具知名度，圈內人送她雅號：“三不人物”——“不簽名、不上鏡、不接受采訪”。善待您一生。這一句看似平常的話，讓一個叫龍湖的企業(yè)，用一個女人般的細致與柔情，堅持14年的精耕細作，形成獨有的龍湖現象。第61頁/共107頁因為我們從一開始就有一個明確的戰(zhàn)略目標：五年之后成為重慶一流的房地產開發(fā)商，十年之后成為國內一流的開發(fā)商。為了這個目標，我們必須放棄一些機會，抵制很多誘惑。——龍湖語錄善待您一生。這一句看似平常的話，讓一個叫龍湖的企業(yè)，用一個女人般的細致與柔情，堅持14年的精耕細作，形成獨有的龍湖現象。第62頁/共107頁可售項目數量維持在高水準并保持快速周轉/銷售額保持每年25％以上的速度逐年上升市場占有率保持平穩(wěn)上升/這是一個值得我們高度重視并尊重的對手第63頁/共107頁2005年前朋友們都在說龍湖的房子好，一個勁的給我介紹，物管毋庸置疑！景觀確實很舒服，都說買房子一定要重視小區(qū)景觀，這點龍湖打動了我！2007年現在很多項目都規(guī)劃得很漂亮，物業(yè)水平也提升很大，但選來選去，還是龍湖的設計理念和看房時的景觀讓我停下腳步！而且龍湖的產品升值潛力都是看得見的實打實！2000年前買龍湖的房子放心，物業(yè)管理很細心，我們沒有想到的他們都幫我們想到了，這種小小的感動，最讓我們業(yè)主銘記。2008年現在龍湖競爭的對手多，龍湖的好景觀和物管已經不成為購買的唯一理由了，龍湖改進得很好，產品送得多，讓客戶真正在購買時得到實惠，再加上很有魅力的示范區(qū)，朋友介紹還能再有優(yōu)惠,高性價比！“龍民”們如是說……第64頁/共107頁立足重慶，布局全國2004年2007年2008年2009年數據來源:龍湖內部會議第65頁/共107頁發(fā)展模式2、區(qū)域選擇4、財務管3、土地策略追求高利潤，同時兼顧周轉以住宅物業(yè)為主，逐步加大商業(yè)比例商業(yè)項目采取“擇優(yōu)持有，少量出售”的模式區(qū)域聚焦，在進入區(qū)域進行深耕具有歷史文化積淀及大量人口導入的城市區(qū)域選擇土地戰(zhàn)略土地區(qū)位集中城市次中心或新區(qū)注重土地成本控制，擇機拿地產品戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略差異化策略，開發(fā)高端項目精細化開發(fā)，產品細節(jié)考慮周全打造標桿產品，樹立企業(yè)高端產品形象熱心公益，打造正面企業(yè)形象3+X+F的戰(zhàn)略融資格局拓寬融資渠道，通過公開市場加大融資力度龍湖地產從發(fā)展模式、區(qū)域選擇、土地、產品、品牌以及融資六大方面進行戰(zhàn)略管理，全面推動企業(yè)愿景實現第66頁/共107頁龍湖認為戰(zhàn)略必須在高周轉和高利潤之間進行抉擇，龍湖更傾向于選擇高利潤，但也不放棄對周轉速度的追求。2007年龍湖地產利潤與周轉關系圖2009年龍湖地產利潤與周轉關系圖稅前銷售利潤率總資產周轉率稅前銷售利潤率總資產周轉率龍湖2007數據來源：企業(yè)相關年報第67頁/共107頁10%50%70%90%200120032005200720092011目前90%住宅企業(yè)計劃在未來五年內，以不超過每年出售型物業(yè)15%的比例增加持有性物業(yè)30%龍湖十分依賴其住宅物業(yè)，其商業(yè)運營部分占其業(yè)務比重較小。未來企業(yè)將會加強在商業(yè)部分的投資比重，力爭不再單純的依靠住宅物業(yè)，而形成住宅+商業(yè)的多元化布局。目前10%商業(yè)企業(yè)逐步加強商業(yè)物業(yè)的比重，實現穩(wěn)定增長2009年各業(yè)務收入比例數據來源：企業(yè)相關年報第68頁/共107頁龍湖的擴張路徑：西南區(qū)域——環(huán)渤海——長三角龍湖實行區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，設定區(qū)域重心，均為一二線重點城市。隨即圍繞這一重心，輻射四周二三線城市。目前龍湖已經完成全國三區(qū)域十一市的清晰布局。重慶——成都（2005）——西安（2007）；北京（2005）——沈陽（2009）——青島（2010）——大連（2010）；上海（2007）——無錫（2009）——常州（2009）——杭州（2010）。企業(yè)已由西南區(qū)域向外擴張進入環(huán)渤海及長三角區(qū)域。并且在西南區(qū)域深耕的同時，向西安輻射，擴大企業(yè)在中西部地區(qū)的市場占有率。上海深圳北京天津成都廣州無錫常州西安沈陽重慶數據來源：企業(yè)相關年報環(huán)渤海09年銷售貢獻率：34%中西部09年銷售貢獻率：53%長三角09年銷售貢獻率：13%第69頁/共107頁單業(yè)態(tài)單項目串聯單業(yè)態(tài)多項目并聯多業(yè)態(tài)多項目并聯異地擴張有組織的區(qū)域聚焦深入全國重點城市擴張龍湖在2004年之前深耕重慶，實行多業(yè)態(tài)多項目并聯的運營模式，從2005年突破西南及進入成都之后開始進行全國化布局的步伐。NOW企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略也有所變化，同樣追求高周轉，但不再排斥大面積，開發(fā)周期較長的地塊。2007一直堅持在區(qū)域市場內追求高周轉高溢價的產品。不開發(fā)具有開發(fā)隱患的地塊，例如有需要動遷的地塊龍湖區(qū)域聚焦戰(zhàn)略：持續(xù)變化第70頁/共107頁區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風險區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長數據來源:龍湖內部會議第71頁/共107頁業(yè)務布局，住宅集中于中高端市場（不做首置產品，只做再改和豪宅客戶）數據來源:龍湖內部會議第72頁/共107頁公司理念：善待您一生。為客戶提供優(yōu)質的產品與服務，倡導優(yōu)質生活——秉承對建筑規(guī)劃設計、施工質量的精益求精，對環(huán)境營造的精雕細刻。在此基礎上，更推出高品質的物業(yè)管理，為業(yè)主創(chuàng)造了健康、和睦、文明、尊貴的社區(qū)生活。企業(yè)產品觀——

不賣我們能造的，要賣客戶需要的；忘掉自己想要的，想想客戶愿付的！第73頁/共107頁

強大的品牌號召力，眾口稱贊的產品，一流的客戶體驗，人性化的物業(yè)服務，鑄就龍湖在所進入城市領先的市場地位：集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點。資源成長地塊大規(guī)模快節(jié)奏1目標客戶集中于再改、豪宅客戶，對他們的市場期望和需求進行有效解讀，追蹤關注潛在高端客戶的需求和喜好轉變，善于引導市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75％重復推薦率遠超同行。聚焦高端創(chuàng)新引領2提供卓越的品質體驗感受，建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質建筑，讓人震撼和驚艷。景觀出眾最佳體驗3秉承“善待你一生”的服務理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細節(jié)品質人性服務5

標準化操作思路，不同城市在標準的同時又保證品質處于螺旋上升中。選用適合當地氣候地質的材料，優(yōu)化成本。全國標準成本優(yōu)化4第74頁/共107頁優(yōu)質區(qū)位和高端目標人群香醍漫步滟瀾山花盛香醍滟瀾山TOP2獨棟、聯排再改客戶豪宅客戶位于順義溫榆河畔中央別墅區(qū)，發(fā)展較早，最為成熟，是外籍高端人士首選聚居地。香醍漫步T2聯排、洋房位于中央別墅區(qū)東北方向，潮白河畔，交通便捷、自然環(huán)境好花盛香醍C疊拼、洋房臨近東五環(huán)，京沈高速路旁第75頁/共107頁以客戶需求為中心

集中把握高端客戶的關注重點，滿足其需求：第76頁/共107頁核心技能

強大的品牌號召力，眾口稱贊的產品，一流的客戶體驗，人性化的物業(yè)服務，鑄就龍湖在所進入城市領先的市場地位：集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點。多項目多業(yè)態(tài)大規(guī)?？旃?jié)奏1目標客戶集中于再改、豪宅客戶，對他們的市場期望和需求進行有效解讀，追蹤關注潛在高端客戶的需求和喜好轉變，善于引導市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75％重復推薦率遠超同行。聚焦高端創(chuàng)新引領2提供卓越的品質體驗感受，建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區(qū)，將客戶能接觸到的一切做到極致。用色彩斑斕，美輪美奐的示范區(qū)強勢沖擊客戶，溫馨的生活情景營銷激發(fā)客戶購買欲望。景觀出眾最佳體驗3秉承“善待你一生”的服務理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細節(jié)品質人性服務5

標準化操作思路，不同城市在標準的同時又保證品質處于螺旋上升中。選用適合當地氣候地質的材料，優(yōu)化成本。全國標準成本優(yōu)化4第77頁/共107頁產品標志性項目評價項目圖片龍湖花園（1997-2001)香樟林（2001-2003）藍湖郡（2003-2006）首創(chuàng)重慶板式圍合、景觀先行的混合別墅產品，拉開龍湖高品質產品開發(fā)的序幕。高檔定位的都市頂級獨棟別墅，大幅提升龍湖的產品形象?！吧拼阋簧背蔀辇埡飿I(yè)的服務理念和實際行動，龍湖物業(yè)成為重慶品質生活代名詞。從普通住宅到別墅專家，實現產品升級高品質服務：通過銷售后的社區(qū)物業(yè)服務，來提升公司品質。獨棟加聯排的超大型別墅社區(qū)，在原有純粹北美別墅產品的基礎上，開發(fā)出了地中海風格別墅品質和產品開發(fā)都躍上新臺階。物業(yè)服務聯排別墅加花園洋房、高層住宅等混合而成的龍湖花園建成后在建筑、景觀、配套、物業(yè)管理等方面成為成為重慶樓市標桿，1998-2002年間連續(xù)蟬聯第一、第二、第三屆重慶市“十佳住宅小區(qū)”評選第一名。香樟林別墅被房地產業(yè)內人士評定為國內最精致、最典雅的北美風格別墅，萬科董事局主席王石曾說要看地道的北美風格別墅不需要出國只要到香樟林就可以了。藍湖郡推出后成為重慶高端別墅住宅的典范，成為龍湖在重慶的第二個龍湖大社區(qū)。實施產品差異化戰(zhàn)略，開發(fā)高品質產品，產品與服務向高端延伸第78頁/共107頁產品之“精”產品之“細”建筑立面外露的雨水管選用進口鑄管，灰色的色調和暗紅色的磚墻、灰色玻璃窗框形成精致立面原汁原味的歐美風格，立面比例協調，層次分明，大面積綠化營造歐美高端社區(qū)的品味感立面處理細膩的六角閣建筑立面的文化石砌筑細致、自然而不造作，需要很高的施工水準和藝術水平主道口的鋪設富有藝術氣息，且變化有序的鋪地施工工藝要求高，難度大道路鋪設別致、有韻味小道鋪設變化豐富窗臺檐口全部外凸，和坡式屋頂呼應精細化設計和施工，產品細節(jié)考慮周全建筑不張揚但是富有藝術格調，以品質感獲得中高端客戶的認可。注：圖片源自重慶龍湖藍湖郡2004-2006年開發(fā)項目第79頁/共107頁

鏡頭一：戶戶之間距離其實很近，但通過朝向，植物掩映，使得視覺寬度加大。第80頁/共107頁

鏡頭二：四周少量喬木及大量灌木的設置，將花園圍合，突出空間感。第81頁/共107頁

鏡頭三：入戶大門兩旁的高大喬木使得居住具有私密感，沿線花叢灌木使視覺縱深至大門，空曠前院凸顯建筑美感。第82頁/共107頁驚艷的展示區(qū)

內外界面分明，項目與周邊環(huán)境形成巨大反差：入口，眼前一亮通往項目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨第83頁/共107頁驚艷的展示區(qū)沒有植物生長期，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！第84頁/共107頁極具沖擊力的大手筆景觀驚艷的展示區(qū)第85頁/共107頁驚艷的展示區(qū)為數不多的硬質鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動人！第86頁/共107頁驚艷的展示區(qū)花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！第87頁/共107頁驚艷的展示區(qū)花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白樺形成鮮明的對比滟瀾山的示范區(qū)香醍漫步的行道樹周圍注重色彩搭配，善于運用色彩對比，形成視覺沖擊！第88頁/共107頁驚艷的展示區(qū)善于運用起伏地形、坡地，注重車行尺度注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫大小尺度空間的把握！第89頁/共107頁全程不同節(jié)點關注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我第90頁/共107頁驚艷的展示區(qū)兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶第91頁/共107頁驚艷的展示區(qū)真實的生活化的冰箱生活中水池場景調味品真實呈現生活中的兒童桌Angle女兒房第92頁/共107頁核心技能

強大的品牌號召力，眾口稱贊的產品，一流的客戶體驗，人性化的物業(yè)服務，鑄就龍湖在所進入城市領先的市場地位：集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點。多項目多業(yè)態(tài)大規(guī)?？旃?jié)奏1目標客戶集中于再改、豪宅客戶，對他們的市場期望和需求進行有效解讀，追蹤關注潛在高端客戶的需求和喜好轉變，善于引導市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75％重復推薦率遠超同行。聚焦高端創(chuàng)新引領2提供卓越的品質體驗感受，建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質建筑，讓人震撼和驚艷。景觀出眾最佳體驗3秉承“善待你一生”的服務理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細節(jié)品質人性服務5

標準化操作思路，不同城市在標準的同時又保證品質處于螺旋上升中。選用適合當地氣候地質的材料，優(yōu)化成本。全國標準成本優(yōu)化4第93頁/共107頁嚴格的標準化動作香樟林藍湖郡、藍湖半山悠山郡藍湖香頌龍湖睿城大城小院酈江風格化標準化觀山水資源型產品線規(guī)模型產品線春森彼岸酈江紫都城水晶酈城睿城江與城別墅系列洋房系列高層系列風