住宅項目可行性報告

住宅項目可行性研究報告編制單位：南昌***住宅消費服務(wù)有限公司編制時間：2004年5月~2004年7月報告編制人員名單項目負責人：***技術(shù)管理負責人：***編制人：***校核人：審核人：審定人名單：目錄一、總論………………4二、市場調(diào)研分析……8三、項目綜合定位……22四、項目投資估算……34五、財務(wù)分析…………42六、不確定性分析……43七、風險分析與對策…47八、附表………………49總論顆1顆、項目建設(shè)背脹景姑根據(jù)南昌市城豆市規(guī)劃發(fā)展的戴需要以及沿江塑東路片區(qū)控制園規(guī)劃要求，上健海垂***活房地產(chǎn)有限公摔司已通過拍賣倚取得原江西第秘四建筑工程公駁司，萄共捧90.乞9插畝。開發(fā)建設(shè)漂用地及土地用怖途性質(zhì)變更手端續(xù)由南昌市土虹地管理局和市橫規(guī)劃局辦理。預(yù)該項目初步方藏案設(shè)計已經(jīng)完咳成，項目建議長書已經(jīng)省計委率批準，各項前米期工作和規(guī)劃耕報批方案工作答已相繼開展。2、項目概況辦（幅1紗）項目名稱肯：救“啟***齡”席（燃2焦）建筑規(guī)模血：窩12-7尺F衡、鼓2-11鷹F矮、隆2-12F炕（播3座）建設(shè)地點：撤沿江東路（原錦江西第四建筑翅工程公司）蔑（夸4科）規(guī)劃用途：培居住、商業(yè)釋（寸5云）建設(shè)單位：沃上海滿***通房地產(chǎn)有限公惕司勁（毫6罷）經(jīng)營類型：余房地產(chǎn)經(jīng)營、酷綜合技術(shù)服務(wù)已員、咨詢服務(wù)但（過7塞）企業(yè)性質(zhì)：帖其他有限責任賴公司牧（盲8器）資質(zhì)等級：和二級完（拿9胸）企業(yè)概況：須上海菌***殲房地產(chǎn)有限公鄉(xiāng)司附于稻199粉2爛年見8版月正式成立。斤公司現(xiàn)有員背工吩6影0現(xiàn)人，其中各類努職稱的技術(shù)經(jīng)耕濟管理人銳員丟3塘0華人，注冊資打金雄200蚊0艦萬元，資質(zhì)等冤級為二級。公逗司資金技術(shù)實迎力雄厚，管理顆嚴密，能夠獨飽立承擔各類大秋中小型房地產(chǎn)酷項目開發(fā)與建爸設(shè)，自公司成哀立以來，先后份開發(fā)的項目有擴：九江市趙家限花條園仍1800島0史平方米舊房改哲造開發(fā)項目。鵲目前在規(guī)劃和屯開發(fā)建設(shè)的項移目有：南昌市滔建設(shè)嗎路習(xí)28為4霉號省建總公司盞建苑住宅小區(qū)印舊宅基地改造進項目等。公司千采取新工藝、嚇新被技術(shù)，不斷堅箏持科學(xué)管理，袖以證“轉(zhuǎn)開拓、求實、李優(yōu)質(zhì)、高豬效汁”意為宗旨，竭誠爐為社會各界服隆務(wù)。羅（譯1鋸0刑）工程概況駁：世“寒***衫”母項目占曠地協(xié)90.敲9農(nóng)畝，喜約美6060洲0迎平方米，總建脅筑面馳積概10900克0洗平方米。其中給住處宅帖10464唉0嶺平方米，高層胸住宅胳為忽1392國0吉平方米，多層暗住宅暮為余9072麥0毯平方米，商扛鋪嶄436豆0寺平方米；容積芬率治1.敞8時，綠化奴率系35咽%組，建筑密朝度比25名%哭。杠（光1驚1陵）資金來源：糾本項目建設(shè)資帽金由上?；?**站房地產(chǎn)有限公街司自籌和銀行嘩貸款，不足的房投資通過預(yù)售銅房款來解決。技根據(jù)收益計算條，所得稅前項尼目的財務(wù)內(nèi)部翼收益率騾為盤14.83修%推，財務(wù)凈現(xiàn)值刪（疏Ie=10%拆）萬元。財務(wù)匹分析結(jié)果表明私，項目的社會籍效益和經(jīng)濟效罪益較好。啟3啟、可行性研究暫報告編制依據(jù)產(chǎn)（姿1消）省計委計銜投肺[2004]槳3趕2悉號文《關(guān)按于庭“創(chuàng)***伴”赤項目建議書的縣批復(fù)》；條（辮2長）上海檔***詳房地產(chǎn)有限公還司簽定的《國義有土地使用權(quán)辮出讓合同》；蛇（選3?。┠喜幸?guī)劃臂設(shè)計院《沿江礙東路沿線控制筆性詳細規(guī)劃》特；剩（雖4累）上海同濟大潮學(xué)建筑工程學(xué)鼻院設(shè)計研究院膽《征“脾***么”寨項目初步規(guī)劃牧方案》；粥（箭5像）原江西第四擾建筑工程公司宿地質(zhì)勘測資料妖；紫（岡6匆）南昌市城市土規(guī)劃局《南昌綠市土地使用變觀更通知書》；燕（努7我）省審計事務(wù)麥所驗資證明；蹄（炸8妖）中國建設(shè)銀燭行江西分行資鐵金證明；師（糞9患）國家計委《拼建設(shè)項目經(jīng)濟返評價方法與參想數(shù)》（第二版極）；康（攪1蜜0潔）建設(shè)部《房今地產(chǎn)開發(fā)項目允經(jīng)濟評價方法陪》；崇（硬1鄉(xiāng)1?。﹪矣嬑侗P投資項目可行勸性研究指南（豆試用版）》直4敵、可行性研究卸報告研究范圍付根以據(jù)已“別***政”撐項目建議書批腹復(fù)和初步規(guī)劃厲方案，本研究溉工作范圍主要飄是住宅市場分炕析及營銷戰(zhàn)略坦、建設(shè)規(guī)模及抽功能，住宅及津公用工程建設(shè)左方案，投資估捕算與資金籌措鎖，項目經(jīng)濟效因益評價等。須5勻、研究結(jié)論及翠建議誤本項目屬房地射產(chǎn)住宅開發(fā)項臉目，符合國家大城鎮(zhèn)住宅開發(fā)卷建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策棄，開發(fā)用地變對更及項目建設(shè)態(tài)規(guī)劃手續(xù)已在窄辦理，部分建漫設(shè)資金通過自臂籌和銀行貸款芒來解決，其余脫部分由預(yù)售房獸款解決，現(xiàn)場達建設(shè)條件具備節(jié)。針對商品房伶升級換代，住福宅建設(shè)由低檔靈走向高檔的發(fā)竭展趨勢和南昌嗚市已有一部分漁收入較高的住位宅消費群體，獸戶型規(guī)劃為中弟高檔住宅，根爆據(jù)對南昌市住簡宅市場分析預(yù)碧測，項目開發(fā)本有市場銷路。音財務(wù)分析結(jié)果經(jīng)表明，項目經(jīng)肆濟效益可行。順從目前房地產(chǎn)禁市場分析，商欣品住宅結(jié)構(gòu)性勢矛盾還很突出她，建議在下一霉步方案規(guī)劃時驟，對初步確定逮的住宅戶型和斬功能標準再進塵一步的市場調(diào)丸研，尤其是面唐積較大的商品擇房，如完全作損為住宅，要根運據(jù)市場變化作幼出更為準確的勢市場定位，調(diào)貫整戶型和面積胸，并做好工程虧建設(shè)規(guī)劃，加乏強樓盤營銷工侍作，降低開發(fā)詞建設(shè)成本，盡闊量減小項目風繪險。賞6彩、主要經(jīng)濟技蓄術(shù)指標測“虧***討”蘿項目主要設(shè)計階指標見站表尸1辛、顧表唉2凱表葵1億：炎“忍***胞”甘項目主要規(guī)劃扯設(shè)計技術(shù)指標物序號季項目名稱螞單位巴指標擇1嚼總占地面積浸平方米醫(yī)60600別2爸總建筑面積情平方米色109000杜3望容積率竿1.8綱4爸綠化率目%糕35轟5非建筑密度辨%時25夢6倡高層戶型斬平方少米濁/墓戶刑平方厚米拌/李戶態(tài)平方單米正/冰戶保平方享米真/熱戶探A罷戶惕型真8殺5定平方米（兩房洞）蟲B題戶尊型藍12拴5渾平方米（三房跨）射C牽戶豎型挎13惑5芝平方米（三房昏）劇D斗戶認型弟14認0刃平方米（四房愈）斥7膝多層戶型編平方樣米促/鋤戶奴平方龍米耕/傍戶優(yōu)平方粥米告/輸戶繡E牙戶似型戀9背0輩平方米（兩房等）閱F路戶膀型遼11達0繞平方米（三房島）森G弓戶屋型械12識0出平方米（三房郊）捉8病商鋪面積咐平方米里4360寧9擇總戶數(shù)就戶火944陷10厚車位數(shù)（地上俯）壩鹽北個芳300商表聽2火：居住區(qū)用地邪平衡控制指標頭（啦%莖）翅序號消用地構(gòu)成街居住區(qū)蹲（專%腿）誼用地面積（平淺方米）腫1僻民建用地后（負R0嘴1涌）堡25壯15150懸2必公建用地朱（連R0質(zhì)2道）昏30以18180晨3煤道路用地蠶（催R0墳3魂）納10性6060匪4類公共綠地帽（羞R0閥4企）王35德21210會5厭居住區(qū)用地索（嘴R潮）舌100宴60600市場調(diào)研分析醫(yī)一、南昌市房壟地產(chǎn)市場運行誼情況分析耐今年以來，在著宏觀經(jīng)濟快速馬發(fā)展的大背景迷下，在南昌市有委、市政申府刮“弊壟斷一級市場意、調(diào)控二級市指場、放活三級蠟市憲場傲”此方針的知道下障，南昌市房地橫產(chǎn)市場顯現(xiàn)出臣了前所未有的遮快速發(fā)展態(tài)勢盡，各項指標大惰幅度增長，投猛資與消費同步焰發(fā)展，存量與憤增量相互拉動言，房地產(chǎn)業(yè)進興入具有南昌自照身特點的新一珍輪快速增長期巷。故（一填）融200床3比年房地產(chǎn)業(yè)市舉場運行情況木1悔、房地產(chǎn)業(yè)與班國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)燙發(fā)展情況垂200咳3永年南昌市預(yù)計美完成國內(nèi)生產(chǎn)洲總值嶺（遭GN扶P換）達的鄭63滲6面億元，較上年抱增局長鴉15.1怎%伴，增幅為歷年擁來之最；全社虛會固定資產(chǎn)投便資預(yù)計完陣成足21話8攪億元，較上年權(quán)增哀長乒55.4熱%聽。全市預(yù)計完倆成房地產(chǎn)開發(fā)況投稼資歌5銷6講億元，較上年制增吃長私60宰%獸，占固定資產(chǎn)味投資申和抹GD茶P把的比重分別筋為蛇26殲%籍和陰9彈%紅，較上年分別織提校高雜1陪個百分點趴和屑3賞個百分點。蕉表伯3籮：房地產(chǎn)投資盼與主要經(jīng)濟指諒標情況表另房地產(chǎn)開發(fā)投暫資額（億元狡）店蒜儀56當同比增長拖（焰%?。┝R軋慌60驕固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)額（億元看）匯庭曬218怪同比增長鵝（齊%偵）雜城嚼55.鉗4車GD權(quán)P字（億元退）膊賭匠州厲638斧同比增長仇（叢%餡）披疫肢15.肌1哪房地產(chǎn)投資占酬固定資產(chǎn)投資遞比重販（蛾%馳）顛26燃房地產(chǎn)投資英占井GD掏P澇比重諸（墾%捉）來9些今年以來，我萄市經(jīng)濟發(fā)展速巧度創(chuàng)歷史之最牧，主要得益于社投資的拉動，蔥而房地產(chǎn)開發(fā)厭投資作為固定均資產(chǎn)投資的組介成部分，一直憲扮演著重要角才色，全年每月郊完成的房地產(chǎn)勞投資均保童持尊50斑%納以上的增長，員占固定資產(chǎn)投顧資的比網(wǎng)重步1/釣3娛，對經(jīng)濟的拉咐動作用日漸增蛾大，與國民經(jīng)找濟的發(fā)展基本蕩同步。房地產(chǎn)嘩投資快速增長腥的原因只要是滔市委、是政涌府警“或拉大城市筐架什、擴大投資規(guī)蓬模、加快基礎(chǔ)籌設(shè)施建本設(shè)瓦”茶政策的推動，培加上論新建商品房是電熱銷也刺激了隸投資的加溫。竊2云、新建商品房遣供求結(jié)構(gòu)情況希200蘭3軟年全市市區(qū)核薄準預(yù)售商品房秤面撕積傘33冬5斧萬平方米，較丹上年增樸長幟142尸%繳，其中商品住證宅狹25酷0娛萬平方米，較軟上年增展長搬126圣%翼；完成商品房熊交易面稀積比245.2為7勁萬平方米，同鴿比增歡長白83.23長%褲，其中商品住戶宅交易面迎積滾203.9倉0何萬平方米，同攻比增舅長殊60.60撫%碌。瓜表據(jù)4斥質(zhì)：商品住宅供糠應(yīng)量情況表弱價格樹（歐元腥/款平方米）慎供應(yīng)量擱（萬平方米）暴所占比例腐（鉤%覽）匯單套面積羨（平方米）杏供應(yīng)量路（萬平方米）塞所占比例炒（雅%盲）勿200遮0蹄以下刷31.22者12.49暢9耗5涉以下于50.5迷20.2歐2000~2蟻500歲42.68為17.07恨95~120浪38.75顏15.5桶2500~3纖000蠅72.26甘28.9賺120~15紹0煎75.75價30.3沸300徑0膏以上喪103.84弱41.54意15帳0騎以上倡85固34押表癥5嬸：商品住宅銷畜售情況表月價格夢（捕元棗/躬平方米）慈銷售量祝（萬平方米）援所占比例塵（覆%姓）椒單套面積欠（平方米）懷銷售量挨（萬平方米）摧所占比例零（堂%襲）川200覺0莖以下丟49.71低24.38年9猶5魚以下也36.02抬17.67劫2000~2塔500繭55.64灑27.29梳95~120怎35.30瓦17.31準2500~3艙000土55.71五27.32宰120~15閣0段69.34福34.01苦300嗎0叉以上考42.84綿21.01陡15勸0維以上支63.24汪31.02料表妄4濾、增表鏡5段顯示我市商品程房市場結(jié)構(gòu)性臟矛盾比較突出甘。從商品住宅油供應(yīng)情況看，男單價在每平方淹米膠250促0兇元以上的供應(yīng)詞量占總量梳的壟70.44染%碎，單套面積猾在穗12秀0良平方米以上的碎總量緩是躲64.3殊%竄；從銷售情況建看，單價在每司平方列米航250舒0仆元以上是占總截量銷售思的仆48.33究%鐵，單套建恰筑面積刺在穿95~15濃0蜘平方米的占總國銷售量寄是院51.31電%巧。射3刃、商品房價格角走勢已200說3魯年南昌市市區(qū)麻商品房的均價灰為電272半2攏元袋/哨平方米，較上歷年增屆長成20.89奴%蝕，其中商品住共宅的均價倒為財243脖8溫元壘/術(shù)平方米，較上景年增懲長聚18.18登%除，全年各季商事品住宅的均價平分別為第一季店度酸251盟9飾元棵/扶平方米，第二虎季晨度腰239矮4軍元竊/感平方米，第三充季歐度播232厲7陶元度/架平方米，第四序季胳度矩251謹0襪元卸/芽平方米，價格濾走勢基本平穩(wěn)前。巡表更6捉：商品房價格車與同期居民可角支配收入情況啦表渠商品房均價（錄元齊/目平方米點）長奧2722具增幅別（菜%搭）案括20炮.89嗓商品住宅均價?。ㄈ乖?刊平方米沙）扁2蛙438利增幅屯（凳%旱）吳吩18饒.18圍居民人均可支孤配收入（元難）瞇盞7650忘增幅惡（相%扁）泰草9蛾.0煌居民消費價格擇指邪數(shù)溫均1蹲00.6關(guān)增幅肆（魔%趴）抓擁0贊.6繪200搏3憶年，我市商品聽房的價格繼續(xù)壤上漲，除了有決效需求量增大銅，結(jié)構(gòu)性供不省應(yīng)求外，還與勵土地拍賣，競隆爭激烈，建材繡上漲等因素有規(guī)關(guān)。另外，一屢些樓盤質(zhì)量提燕升，環(huán)境優(yōu)化拳，增加了建設(shè)犯成本，也促進慨了房價的上升恐。從房價漲幅狂與居民人均可臟支配收入增幅耐比較，前者較崖后者忍高尼9既個百分點，顯亞示房價漲幅較延大，超出大部然分居民承受能摩力，應(yīng)引起注抄意。裳4乳、新建商品住掩宅購買對象情桶況訂200尿3西年全市交易量辯的召203.9段0雕萬平方米商品甚住宅中，本市壘居民的利為污154.7陸1允萬平方米，比磁重患達郵76威%食；外地居民購倚買的飼為久49.1鉆9文萬平方米，比粱重位為奉24吊%靈。蕉表博7帆：購買對象構(gòu)胡成情況表蜜商品住宅交易昨量前（萬平方米）愧按銷售對象劃均分螞按購房目的分滴類鏟203.90代本地居靠民路154.7卵1界所占比口例返76鉗自獸住糕17斬3.32堡所占比驕例式85蔑外地居民民域49.1害9患所占比遵例奔24啦置業(yè)投儀資手30.58揪所占比旱例猴15合近年來，隨著侍經(jīng)濟的快速發(fā)伏展和花園城市吃建設(shè)步伐的加烘快，我市的居下住環(huán)境不斷改蚊善，作為省會講城市的輻射功瘡能日益顯現(xiàn)，獨吸引了外地、危特別是省內(nèi)其刷他地市的人士在紛紛來我市購靈房置業(yè)，外地孝居民購房的比米重逐年上升，玉由差200體2醬年宰的愿5頸%采上升但到靜200部3有年雀的鑰24鐮%縣。從購房的目柴的分析，以自猜住為主，但置懂業(yè)投資的比重眾逐年上漲，夏由捆200壘0編年縣的盈2孩%密上漲搜到判200如3消年者的盼15饞%孤。置業(yè)投資的獅比重的增大，兵一方面說明投敞資者看好南昌達市的房地產(chǎn)市宣場，另一方面悼，如投資購房售比重增長過快紀，對我市房地塌產(chǎn)市場的持續(xù)屢健康發(fā)展有一梁定的跗面影響節(jié)，因為我市的身房地產(chǎn)比重較凳大，市場監(jiān)管距不力，容易出范現(xiàn)投機或炒作櫻，使市場升溫舉過快，后勁不燙足，容易出現(xiàn)愈價格虛高。希5窄、商品房空置刊情況亭200棚3盲年全市預(yù)計商遍品房空置面沉積車2怪0領(lǐng)萬平方米，較仙上年下覆降杠17眠%慘，其中商品住服宅空塊置出1伶6疲萬平方米，較澆上年下狡降慰11咱%術(shù)。從空置區(qū)域旨看，新城區(qū)的柴比重較大，誼占飄60河%勉。從時間看來日看，我市空置礎(chǔ)的商品房大多齒為一年以下的意待銷商品房，皺所占比例超蹲過服80扎%牢，從空置原因個分析，主要是宇交通不便、配搜套設(shè)施不全、構(gòu)設(shè)計落后、戶駝型偏大等。性表吹8訴：商品住宅空鼠置結(jié)構(gòu)情況表漆按區(qū)域劃分舞老城區(qū)瘋6.躍4歐萬平方米碼所占比例偏（鹽%立）照40氏新城區(qū)侮9.騰6雙萬平方米狗所占比例庸（辰%贈）麻60悅按單套建筑面艦積劃分必9隔0冶平方米以下才所占比例怨（轎%蜘）豆10弦9室5麗平方木米役~15財0棕平方米衛(wèi)所占比例失（少%衰）燥20鍋15現(xiàn)0樂平方米以上點所占比例榮（搏%雙）鹿70喂按單價劃分仔200武0暢元以下歸所占比例流（出%值）勵8撈2000~3辱00穩(wěn)0棚元棍所占比例臭（綁%罰）見32陡300囑0浮元以上符所占比例陳（輛%喚）高60窯6疲、存量房交易秩情況干200丈3嘉年全市工完成倍存量房交賤易程1333釀5偵件（套），面竹積明128.2邪4晶萬平方米，較渠上年分別增協(xié)長別53.65潮%是，其中存量住顯宅煩1273卻6棄套，面址積田99.8摩1沃萬平方米，分欺別較上年增謎長金53.84顆%蹦和棉56.44撕%鴨，房改房上市動交社易鍵570錢0自套，面蔽積巨39.3侍2涌萬平方米，較伸上年分別增刮長醋45.3異%鉤和背49.91儉%詳。疼200菠3城年南昌市存量受房交易價格保蟲持穩(wěn)中有升勢佩頭，其中上半父年價格趨勢平沙穩(wěn)，下半年受蹈《江西省城市墻房屋拆遷貨幣甜化補償辦法》甜出臺的影響，幼存量房平均價俗格有所上漲，騎升幅搬達談9筒%再左右。的7血、房屋租賃市臟場情況倘200辯3澤年全市房屋租豈賃面批積帥38訂0祥萬平方米，其快中住撒房厚3說萬套，面惰積姑24銷0鋪萬平方米。婆房屋租金價格便穩(wěn)中有升，其爺中商業(yè)營業(yè)用避房平均租釋金爐6廊0把元渣/進平方米，較上裹年上吳漲屆20博%浪，寫字樓租金震平鍛均姐4賴0個元禍/慌平方米，較上佩年上狂漲貌25介%姐，住房租金（擱市場價魔）記9術(shù)元朱/鼠平方米，較上巨年上視漲存10點%嶄。消8釀、房屋拆遷及歐舊城改造情況思200哀3廈年全市城區(qū)完講成房屋拆遷面孕積炒110.0劑5迫萬平方米，較晨上年減棍少蓋34圍%亮，涉及被拆遷菜戶屋536象6昌戶。沉200苗0闊年以來，我市枯實行了實物安敘置與貨幣安置吊相結(jié)合的房屋待拆遷安置補償慶辦法，貨幣化吼安置的比例逐膛年上升炊，孫200丙3擾年達仔到泡70代%罩左右。在貨幣閃化安置的住戶趟中，扭有專50毛%揉左右購買了二畝手房樓，殼10閱%鈴左右購買了新遞建商品房。?。ǘ┓康禺a(chǎn)導(dǎo)市場發(fā)展中存貍在的主要問題艱1島、土地供應(yīng)布率局不盡合理，匆供地條件不夠也完善頌200深1恭年以來，為了椅防止房地產(chǎn)業(yè)傍出現(xiàn)過熱、過展量等泡沫現(xiàn)象警，保護開發(fā)商想和消費者利益某，我市加大了惕宏觀調(diào)控的力逐度，對年度土鹿地出讓指標予躍以總量控制撐，禽200昂3軋年的開發(fā)總量畢計劃控制練在凈35餅0召萬平方米以內(nèi)夏，今刑年塞6紛月又根據(jù)市場贏形勢，果斷決沃策，在年初制猾定的房地產(chǎn)開排發(fā)總量中削減暑了開10種0浩萬平方米，保散證了房地產(chǎn)市帶場的供需基本秋平穩(wěn)。瞎但是，蠢從啊200拌3滔年全市土地供軟應(yīng)情況看，存注在著供應(yīng)布局體不夠合理、供鴿地條件不夠完贊善等突出問題柿。南昌市今年混總供應(yīng)土地睜為切3孔0局宗，全年土地斗總成交量繩為薄166近0總畝，從土地成聞績面積來看，跳紅谷灘新區(qū)土偷地供材應(yīng)袍3脖宗，總面于積垂817.7跌3母畝，占總成交括面積始的教42幟%評，而青山湖區(qū)忠、老城區(qū)的土纏地供應(yīng)早達甲2到7探宗，總成交面討積涂84絹2造畝，占總成交練面積飯的離58觀%骨。位于一、二屢類地段以外的室高新開發(fā)區(qū)、吉昌北開發(fā)區(qū)沒種有出讓一宗土拔地。老城區(qū)土證地供應(yīng)量的增僵大，提高了項李目的樓面地價爪，從而拉動了艱房價的上升。隱另外，從供地趣的現(xiàn)狀來看，尊大部分為需要脂進一步拆遷平夸整具的存“雞生聾地盾”宣。出賊讓貿(mào)“肢生豐地竄”兆容易生產(chǎn)交地捷時間延長、開牽發(fā)商買到地塊唯后拆遷成本升喬高而要求更改嬸規(guī)劃條件等弊驢端。犯2菠、住房供應(yīng)結(jié)鵝構(gòu)不盡合理乞目前，供應(yīng)結(jié)羨構(gòu)矛盾是南昌艦市房地產(chǎn)市場斑發(fā)展較為突出祖的一個問題，顯市場上中高檔亭商品住房居多連，適合多數(shù)市垃民自住需求的務(wù)中低價位的樓畢盤較少。據(jù)統(tǒng)收計，今泉年釣1~1慢2炭月份，全市市詳區(qū)批準預(yù)售的殃商品住宅制為日25歇0捆萬平方米，均偶價栽在路300對0嫌元越/質(zhì)平方米以上的套高價商品住房訊為布103.8塵4藏萬平方米，占教總量燃的茂41.54豆%引；均價塌在乳200記0央元優(yōu)/橋平方米以下的葡為囑31.2往2堪萬平方米，僅既占總量效的游12.49著%臉。筆3格、商務(wù)樓盤增加長過快艷今腹年慧1~1奴2捎月份，全市市駝區(qū)商鋪、寫字吩樓等非住宅的死交易量坐達個50.3辣8撒萬平方米，占咳總量擔的化20絮%傲，較上年同期套增鐘長到3.2兩6貿(mào)倍。商鋪、寫城字樓的快速增已長對促進我市粱商貿(mào)流通有著裕積極的意義，眨但若開發(fā)數(shù)量灌過多，則不利雜于房地產(chǎn)市場乏的持續(xù)、健康脖發(fā)展?？?巷、交易稅費仍續(xù)顯偏高被我市目前商品溜住宅和存量住拉房的契稅稅率知均鄙為鞭4鍋%徹，減半征收的培標準吳為逃2主%吧，與其他兄弟谷城市相比，標煉準仍然較高。酬北京、上海、記成都、廈門普勾通住房（含商盆品住房）契約周稅率搬為許3況%殊，減半征收的無標準本為程1.5再%暗（北京市政府汁為了刺激住房全消費，征收稅自率由原來倒的按4田%存調(diào)標至叔3剩%煙，對普通住宅魯減半征收標準孤由市2染%挺調(diào)搏到盜1.5滔%畏）。成都實行鞋對購房款補費貼左0.5~1雄%龜?shù)恼摺Ｉ蜿柹龑€人購買普悼通住房實行發(fā)日放補助資金的辜政策。長沙市做對購買二手房捷契稅唐按臟1蘿%廈計征，對購葛買鞋100瞞0蹈平方米以上的全商品房契稅減下免筑50寬%擴。對購買空置社商品住宅契稅家暫時免征。較新高是稅費標準察在一定程度上驢影響了我市房版屋的上市交易粗。般5海、房貸政策壓逐力初顯妥中國人民銀燙行陰12御1垃號文件出臺后氧，由于我市超衫前出臺了激活舞市場的政策和悅應(yīng)對措施，我度市房地產(chǎn)市場異未受到重大沖箏擊和打壓，但賄也生產(chǎn)了一定礎(chǔ)的影響。房地旱產(chǎn)投資、商品蛋房施工面積、塵新開工面積、奏竣工面積、銷鹽售面積、空置嘉面積、資金來私源等七項指標緣出現(xiàn)增幅回落糞的趨勢。這些襪情況表明我市付房地產(chǎn)市場出奮現(xiàn)了有效需求龍不旺，發(fā)展后挖勁不足的苗頭辟。送（三）擬定采欣取的政策措施伶為了促進我市襲房地產(chǎn)市場持純續(xù)健康發(fā)展，膚進一步發(fā)揮房罪地產(chǎn)業(yè)作為國真民經(jīng)濟支柱產(chǎn)旬業(yè)的重要作用輕，根據(jù)《國務(wù)肝院關(guān)于促進房豐地產(chǎn)市場持續(xù)牽健康發(fā)展的通尤知》（國澡發(fā)糊[2003]奪1底8攝號）精神，以補住房市場化為康方向，以需求場為向?qū)ВM一孕步加強宏觀調(diào)緩控，完善我市侍住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)梅，加快普通商聯(lián)品住房發(fā)展，蹈強化政府住房燙保障只能，建免立房地產(chǎn)預(yù)警根預(yù)報體系，南劉昌市政府于近羊日出臺了《關(guān)雅于進一步搞活案房地產(chǎn)市場的吊若干意見的補鍵充意見》（以竟下簡稱《補充住意見》）。洽《補充意見》洪分別就積極采史取有效措施，薄完善土地供應(yīng)題機制，增加普蔑通商品住房的旁供應(yīng)，鼓勵消漏費者個人購買士普通住房，完呀善和推進廉租犧住房制度，強脊化政府住房保居障職能等方面喂制定了詳細的耽實施方法。主造要內(nèi)容有：拉1槳、根據(jù)市場需行求，積極采取榴有效措施，增晃加普通商品住碎房的供應(yīng)，加娛快普通商品住田房發(fā)展矩每年用于中、夠低價位普通商伸品住房建設(shè)的趴用地應(yīng)占一定撒比例，此類用拾地應(yīng)服從城市歐規(guī)劃安排在一鳥、二類地段以挺外，并具備交崇通便利，基礎(chǔ)遇設(shè)施、生活配乏套較完善，適部宜居住等條件乳。全市多層結(jié)即構(gòu)的商品住房撲供應(yīng)量應(yīng)占一眉定的比例。在脹老城區(qū)嚴格控仇制高層商品住膛房的審批和建腹設(shè)。對單套見廈面控制抄在暖12辣0說平方米以內(nèi)，須銷售均價低速于弱200腫0狐元讓/軋平方米以下的冬普通商品住房動建設(shè)項目實行碧建設(shè)規(guī)費減半仿征收。暈2戴、進一步完善恭土地供應(yīng)機制貪，加快推棄行煉“別熟湖地鼻”同出讓制度稱在老城區(qū)，對柏擬公開出讓的喚土地，先由市予國土部門委托時各城區(qū)房屋拆捐遷公司根據(jù)城慧市規(guī)劃和建設(shè)堵用地的要求，紛對其進行房屋犬拆遷，完成五棟通一平（通水商、通電、通路犧、通訊、通下樂水、場地平整斯），所需費用男按拆遷、整理掃成本進行結(jié)算橡。之后由市國唯土部門以招標旦、拍賣或掛牌欄方式公開出讓扶。撫3牛、積極引導(dǎo)住渠房消費，鼓勵訴消費者個人購鐘房堂從土地出讓收票益中每年安排抽一定的資金設(shè)店立住房專項資昏金，用于鼓勵幟個人購房。目吼前市房管部門根正會同市財政拼部門制定具體害的實施意見，銷擬采取對貸款模購買普通住房惑的消費者進行天貼息的辦法鼓頁勵個人購房。格4捉、完善和推進音廉租住房制度濫，強化政府住菌房保障職能，謊努力改善城鎮(zhèn)幼最低收入家庭伙住房條件燥每年從籌措的陸住房專項資金床中安排一定的溝資金由市房管揉局廉租住房經(jīng)北營管理中心從掛市場收購一批絞空置商品房、黃二手房等普通軌住房用于補充六廉租住房的房竊源。其中大部稈分用于以市場巷租金標準向廉敢租住房配租家辟庭出租，其余清的可用于對孤嫂寡老人、重殘并等特殊情況晉的始“欲雙真困跌”膏家庭實行實物梅配租。每年安紛排一定數(shù)量的寄專項資金用于奴廉租住房租金慕配租，其聚中糊50棵%醒由市財政撥付慮，光50舍%度從住房公積金貞增值收益中撥唱付。格（四泄）響200刷4獲年房地產(chǎn)市場療發(fā)展趨勢預(yù)測禽1刷、我市房地產(chǎn)塌發(fā)展的有利條櫻件板（購1續(xù)）、全市經(jīng)濟于持續(xù)高速增長嶼態(tài)勢盜。庫200疫3閱年我嗽市楊GD環(huán)P陡增把長斯15.1蔽%步，創(chuàng)下歷史新啊高吊，肥200昨4散年必將會沿著評已有的發(fā)展情送況，繼續(xù)前進大，南昌市整體當經(jīng)濟環(huán)境趨好喊，必然會帶動拔房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)痰的快速發(fā)展。桂（舌2挎）、城市化進鮮程為房地產(chǎn)市堪場提供了廣闊寸的發(fā)展空間。瓣根據(jù)南昌市城勸市總體規(guī)劃，氣到偵201劉0侵年，南昌城市倡實際居住人口座將由現(xiàn)在少的充18蛇0獅萬增加畫到難30裙0榴萬人，城市用黑地范圍貿(mào)由螞16孩5紹平方公里增加視到痰30番0任平方公里。城偏市人口的增加撐和城區(qū)范圍的慮擴大，必將加鎖大住宅的需求拍量。零（燦3狂）南昌市居民餅住房消費潛力礦巨大。我施市合200難3悟年底，人均住兇房建筑面積辦約漆2敢3灘平方米，按照騙南昌市提出的逮到隨201艇0飛年人均住房建究筑面積達茄到燭3厲0費平方米的目標廈還有很發(fā)差距線，按測算，我屈市每年需新建港住宅椅約硬25穿0拾萬平方米。另磨外，根據(jù)抽樣眾調(diào)查，我市私沃房（含房改房竹）上市后再次悟購買商品房的嗚比例賓為啞70廉%幟，購買的戶均第面積壓為擋9堆5鑼平方米，據(jù)此厭測算，每年用英于改善性住房霉需求量密約疫6悄0費萬平方米。念（仆4憐）、刺激住房膚消費的政策將妨日益顯現(xiàn)。為慎促進房地產(chǎn)流科通，近年來我窩市出臺了一系標列搞活房地產(chǎn)蚊市場的政策措車施，這些政策扒的主要出發(fā)點隊在于降低門檻解、減免稅費、塑刺激消費，這帶一系列政策的唱刺激作用將皇于傘200毅4膨年進一步得到扯顯現(xiàn)，房地產(chǎn)捆交易量將進一性步放大。猶2生、粱200請4寫年南昌市房地過產(chǎn)市場發(fā)展的便不利條件鍵（永1沙）、信貸收緊狂，房地產(chǎn)開發(fā)秘企業(yè)面對嚴峻徐考驗。中國人羅民銀行發(fā)布《銳關(guān)于進一步加愧強房地產(chǎn)信貸刊業(yè)務(wù)管理的通慌知》（銀咱發(fā)尊[2003]灑12蠢1咬文件），對商辨業(yè)銀行房地產(chǎn)和開發(fā)信貸、土豐地儲備貸款、俊個人住房貸款正、個人商用房匪貸款、個人住粉房公積金貸款夏及個人住房貸繁款適用率等方殺面做了進一步片的明確和規(guī)范妖。房貸新政將設(shè)對我市房地產(chǎn)軟市場帶來一定格影悲響，即房地產(chǎn)謠貸款增勢將有鋪所減緩，貸款售必將有所下降裳，部分房地產(chǎn)棋開發(fā)企業(yè)信貸雁融資難度增大床。鵝（璃2別）、房地產(chǎn)市校場宏觀調(diào)控難滋度加大。如總樂量擴張與空置歪增加的矛盾、恨價格持續(xù)上漲脈與收入反差較攻大的矛盾、投于資高速增長與必資金不足的矛農(nóng)盾以及消費者蝴想購房與不敢拔購房、購不起晨房的矛盾，將嚼制約房地產(chǎn)業(yè)酒的發(fā)展。晴（宰3株）、原材上漲后，開發(fā)成本增銹加。擠從喊200慚1高年至今，鋼材絹價格營從守240辮0厘元野/供噸上升葡到融340獸0恩元詞/嘴噸，混凝土則秘上漲洪了騰5宋0開元鳳至拔8劍0宗元培/洲方，僅此兩項阻，房屋開發(fā)成笛本就增姻加襯10凳0肺多獄元音/瞎平方米。開發(fā)巖商的開發(fā)壓力贈進一步增大，宇建材價格上漲嗽，必然對房價君造成沖擊。旗3旦、詳200沸4籮年房地產(chǎn)市場束基本走勢預(yù)測著根據(jù)帶動南昌翻市房地產(chǎn)市場頃快速增長的主規(guī)體因素和市場財供求背景分析騙，總體上看，從我市房地產(chǎn)市向場的發(fā)展尚屬憐理性，已進入揪最佳發(fā)展期磁。悟200周4詠年，我市房地悄產(chǎn)市場將會延車續(xù)上年是發(fā)展山勢頭，會有一確個較大幅度的勤增幅。貝（伏1燃）、房地產(chǎn)開能發(fā)投資將持續(xù)緞增長。由于外型地開發(fā)商大批爽進入，以及紅除谷灘新區(qū)和舊茂城區(qū)改造進程繡的加快，加之書上年房地產(chǎn)市次場利好刺激，醉開發(fā)商普遍會增加大投資力度彩，全年房地產(chǎn)峽開發(fā)投資將增挽加利50振%鑒以上。拜（齡2摔）、住房消費冬需求日漸增大光。隨著南昌經(jīng)離濟快速發(fā)展和邪居住環(huán)境的日泳益改善，南昌鴿市房地產(chǎn)市場白將會加速由地滔域性市場變?yōu)橘|(zhì)全省性、區(qū)域虹性市場，外地艙人士的購買份居額將會越來越蝶大。另外，因宇改善住房條件析和新增人口而耽發(fā)生的主動性干住房需求量和鉛因房屋拆遷而輕發(fā)生的被動性想住房的需求量垮將顯著增加盯。斃200違4泡年預(yù)計全市商崖品房的交易量妖將超閣過壞30哨0圖萬平方米，較違上年增排長視20耽%磁以上，存量房宣交易預(yù)策計恒16干0飽萬平方米，較預(yù)上年增嗓長白30噸%規(guī)。柜（置3發(fā)）、商品房價禍格將會穩(wěn)中有洲升雕。鐮200首0尖年起，我市在茶對房地產(chǎn)開發(fā)趕總量驚醒限量肝控制的同時，遲將逐步推真行細“紡熟聲地躲”格出讓的方式，伸此舉必然提高研土地的出讓價魚格，加之建筑檔材料價格的上僵漲，直接拉動等了開發(fā)成本的疑上升，將導(dǎo)致洽房價繼續(xù)上漲洪。另一方面，醫(yī)隨著商品房供脊應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步貸改善，中、低午價位商品房的纏供應(yīng)量將會有攔所增加，在一塌定程度上將平柏穩(wěn)房價是上漲砌，所以房價的足漲幅不會太大左。惱（崖4重）、樓市變得介更加成熟，競皆爭趨向激烈。疼競爭焦點將由藝樓盤之間的競狂爭逐漸轉(zhuǎn)向板支塊之間的競爭剛。市場分工的天明確使開發(fā)商關(guān)變得更加理智群，這些樓盤進造入產(chǎn)品優(yōu)化的繭時期，高品質(zhì)患、有特色、有絡(luò)個性的樓盤將繡越來越多，而坡市民消費將更咽趨向理性，消字費者挑選的空給間越來越大，請工程質(zhì)量、環(huán)剪境等綜合素質(zhì)激較好的產(chǎn)品將速受到歡迎，反餅之，則被市場逢淘汰出局。尺二、區(qū)域房地變產(chǎn)市場情況分怠析眼（一）基本概登況斧本地塊三水環(huán)卡繞，西臨沿江駝南路，撫河公騰園近在眼前，醬風光如畫的象凳湖公園舉步能艇到，正在改造備開發(fā)的玉帶河鑒伴其東南，加煙上臨近灌纓文咳化廣場，湖光嫁水色的自然及嚷人文環(huán)境使這液塊土地的開發(fā)尊有了一個良好為的價值基礎(chǔ)。熔洪城大市場、寺建材大市場、路全順汽車廠、鉆江鈴股份公司示等大型高效益填企業(yè)的中高層艘管理人員都是毫本地塊未來開虜發(fā)項目的消費右主力。瞞（二）交通網(wǎng)足絡(luò)礙9健、浪2蒜0尊、岔2嘆5皺、夫207畝（三）金融銀縫行追工行、農(nóng)行、恨中行、建行錫（四）教育文偉化梯工業(yè)技術(shù)學(xué)校級、南浦小學(xué)舌（五）休閑購撿物漿建材市場、洪允城大市場炭（六）醫(yī)療保乒健拌市三醫(yī)院、九化四醫(yī)院搏（七）樓盤情愁況醫(yī)三、本項目地薪塊優(yōu)劣分析蛾（輸SWO志T翼）陷1廊、優(yōu)勢頸（緩S桶）敬①少、地處老城區(qū)幻；平②似、地塊臨街面亮，有商業(yè)潛力藥；③、人氣旺；桶④研、市政配套齊設(shè)全；祖⑤產(chǎn)、毗鄰火車站炒、長途汽車站關(guān)；慧⑥父、兩公里范圍嗎常住人碑口押4汗0植萬；襪⑦大、社區(qū)內(nèi)部有撐學(xué)校；際2勁、劣勢車（壤W盲）嘗①扣、地價偏高、雞有一定的市場鍋風險；交3閑、機會吉（怨O天）潛①坦、戶籍制度的唐改變；偉②居、房貸貼息政有策的落實；著③艇、與知名的代鍋理商合作；勻④守、聘請知名物英業(yè)管理公司；貓4著、威脅造（戴T迫）加①友、銀行信貸體矛系嚴格；夸②帝、通貨膨脹人認民幣貶值；浸③腹、其他區(qū)域樓超盤不斷上市；項目綜合定位項目整體定位卻在規(guī)劃設(shè)計上邁，力求高綠化譽低密度；綜合賓服務(wù)配套設(shè)施瓦齊全；體現(xiàn)小伍區(qū)獨特的整體豪建筑風格；人幻車分流，動靜脅結(jié)合。爽在建筑設(shè)計上勁，充分顯示人恥性化的居家住蓬宅，提高使用緞率，降低公攤差面積，綜合考稀慮住宅的使用舊功能和空間組道合等因素。良在價格定位上椒，以中高檔住狡宅為基準，結(jié)垃合市場和銷售參情況，擬定相吼應(yīng)的價格策略絲。婦在戶型面積上羊，為考慮到消絲費者的接受程執(zhí)度，項目以中爺?shù)葢粜蜑橹鳎瑑x降低置業(yè)者的廟購買壓力。趨二、項目設(shè)計吳規(guī)劃定位渠（一）、片區(qū)提規(guī)劃磁南昌市規(guī)劃局乘已對沿江東路葵做過控制性詳隆細規(guī)劃，以住辰宅社區(qū)為主。因目前，該片區(qū)總市政配套設(shè)施即齊全，周邊環(huán)洪境還將進一步遙改善。妄（二）、小區(qū)殊整體規(guī)劃原則址1思、高綠化低密告度；疲2煙、綜合服務(wù)配毒套設(shè)施齊全；痕3趕、戶型設(shè)計適病合感“嗎升級換險代示”芽居住要求；蜂4兼、體現(xiàn)小區(qū)獨讓特的整體建筑也風格隨（三）、總平捕面布局存“浙***墳”學(xué)總平面圖略呈墨長方形布局，容以風葉玫瑰為被依據(jù)粒，許4瞇棟建筑以合理宣的分布，保證唉日照間距眉在深0.8福H羞之下，采光通榜風順暢；中心撇花園布置在小帽區(qū)中部，下設(shè)僑地下停車位，雜利用不規(guī)則地餡形布置網(wǎng)球場匪和休息廳，小論區(qū)設(shè)南北兩個匯主出入口；對夏于臨街住宅，刻采用雙層隔音惹玻璃窗設(shè)計，勒提供給置業(yè)一圣個安靜的居家甲環(huán)境。肯（四）、交通癢組織歡小區(qū)交通由小版區(qū)出入主通道傍、小區(qū)次干道宵和小區(qū)道路組游成，道路寬度矩和消防通道按衡城市住宅小區(qū)禽建設(shè)標準規(guī)劃貸，地下停車位中出口和入口分濟別設(shè)于小區(qū)北巴面主出入口，手緊接南封面暫2軌0市米寬的區(qū)域規(guī)慌劃路。招（五）、規(guī)劃溜指標融根勒據(jù)留“望***司”蕉初步方案及建舞設(shè)規(guī)模，規(guī)劃的指標見攻表膛9搬表葛9毯：顏“扎***項”慮項目建筑技術(shù)遭經(jīng)濟指標絞序號毅項目仁指標今備注節(jié)1至總用地面積春6060妥0爪平方米姓2漏總建筑面積揚10900泡0負平方米鼠多層住宅歐高層住宅郊商鋪姐9072仿0聽平方米隆1392秤0隸平方米牌436庫0燈平方米漲可售面階積關(guān)1270狡0蛛平方米久3既建筑層壁數(shù)的基多層住宅毛高層住宅許商鋪棉7移層脆1造0推層臣、勿1層1祖層丙1炮層馳地上第一層做紀架空層繭4找建筑層沈高此飄多層住宅遠高層住宅搞商鋪棗2.告9提米限2.景5膜米擱、勵2.央9活米勁4.階5熱米老住宅標準層鋸高爬2.洋9巡米忙架空諒層侵2.頌5絞米累三、項目建筑殃設(shè)計定位肢本工程設(shè)計涉河及建筑、結(jié)構(gòu)極、防火、節(jié)能揮、隔聲、采光嫂、照明、給排監(jiān)水、通風、燃君氣、電氣等各痛種專業(yè)，設(shè)計沖時需遵循有關(guān)斑的規(guī)范或規(guī)定和，單體設(shè)計時麥還應(yīng)符合國家逃現(xiàn)行的有關(guān)強甘制性標準的規(guī)香定。欲（一）、建筑倍方案總體構(gòu)思灣建設(shè)地塊位于農(nóng)沿江東路中段族，基本要求是瘡：建設(shè)方案總什體構(gòu)思緊緊把摸握輸“牽人居和諧發(fā)恒展卻”荷這一主題，創(chuàng)幻造符合時代精隙神面貌的現(xiàn)代妹化建筑和優(yōu)美尾的精品住宅小撥區(qū)，并且與周遍邊的建筑環(huán)境走協(xié)調(diào)統(tǒng)一。頌同時考慮到，括由于社會經(jīng)濟殼的發(fā)展，人們打?qū)徝烙^念也隨泡之變化，對現(xiàn)夾代建筑功能環(huán)亡境的要求以及絞建筑技術(shù)、材央料也提出了更態(tài)高的要求，因疲此，小區(qū)的建瓦筑風格和形式嶺還應(yīng)注意不受覽傳統(tǒng)風格的影掃響或限制，擬白采用簡練的現(xiàn)林代構(gòu)成手法，截體現(xiàn)建筑的時端代氣息州和嬌2眾1嶄世紀新的居住塑理念。劫（二）、平面早設(shè)計1、住宅。京根據(jù)使用功能漲，住宅采用框家架剪力墻結(jié)構(gòu)怒大空間布局，嘉條式結(jié)構(gòu)可根矩據(jù)消費者需求捉在設(shè)計時靈活仆組合，調(diào)整住崇宅平面空間構(gòu)其成。住宅單體勇平面設(shè)計符合挖國家住宅建設(shè)囑基本標準和有崇關(guān)規(guī)范要求。想建設(shè)部根據(jù)我尼國住房改革的演總體規(guī)劃要求謎，提出小康住斥房的十條新標昏準如下：曬1敘、套型面積稍蟻大，配置合理提，有較大的起美居、炊事、衛(wèi)就生和儲藏空間須；黎2沸、平面布局合穿理，體現(xiàn)食寢坐分離、居寢分陪類的原則，并博為住房留有裝棉修改造余地；漁3易、房間采光充慎足，通風良好炮，具有優(yōu)質(zhì)的春室內(nèi)聲、光、嗎熱和空間環(huán)境威，隔聲效果和擁照明水平在現(xiàn)婚有國家標準基喇礎(chǔ)上提染高像1~題2志個等級；忘4亭、根據(jù)炊事行敘為合理配置成背套廚房設(shè)備，嘴改善通風效果習(xí)，冰箱入廚；魯5歸、合理分隔衛(wèi)捧生間，減少便駝溺、洗浴、洗籌衣和化妝洗面假的相互干擾；救6聽、管道集中隱么蔽，水、電、旁煤氣三表出戶堡，增加保安措黑施，配置電話每、電視、空調(diào)奴機專用線路；挽7還、設(shè)置門斗，丘方便更衣?lián)Q鞋繼，展寬陽臺，爪提供室外休憩恨常識，合理設(shè)虜計過度空間，塵既保護了居室投的寬敞豁亮，紀又使實際的面幫積大大超過建肌筑面積；五8綢、垃圾袋裝化馳（即垃圾不落喇地工程），自堪行車就近入庫擺，預(yù)留汽車停因車車位；料9醒、住宅區(qū)環(huán)境棟舒適，便于治戒安防范和噪聲姿綜合治理，道枕路交通組織合殲理，社會服務(wù)樸設(shè)備配套；淹1血0羅、有宜人的綠困化和景觀，人堤均綠化面積達株到損0.賓8涂㎡亭~1.賞0范㎡，體現(xiàn)節(jié)能悄、節(jié)地，保護擊生態(tài)原則；難小康住房城市俊示范小區(qū)住宅撓設(shè)計建議標準奇見壽表繡10穗住宅經(jīng)濟技術(shù)鑼指標見敵表千1香1何。傘表斑1躁0榜：小康住房城渣市示范小區(qū)住柏宅設(shè)計建議標扣準肚一垮二辯三鐮四禾套型面積系列督標準（平方米紀）喜使用面積黨42~48雖53~60羊64~71弦75~90要建筑面積挺55~65丸70~80壩85~90典100~12筐0謎功能篩空間羽使用瞞面積歇標準漠（平方米）露起居廳榜18~25綢主臥室河12~16仙雙人次臥室周12~14真單人臥室尚8~10鳥廚房可≥正6令餐廳呀≥寧8盞衛(wèi)生間凝4~悟6唱（雙衛(wèi)可適當巴增加）偶門廳圾2~3森儲藏縫2~鑒4熔（吊柜不計入軋）慘工作室岔6~8滲設(shè)搞施蹈配攏套素標申準鐮廚憂房掉Ⅰ禮型道灶臺、調(diào)理臺漠、洗池臺、吊違柜、冰箱位、理排油煙機酷（操作面延長侍≥京2700mm拉）蠶Ⅱ尼型默灶臺、調(diào)理臺扁、洗池臺、擱漢置臺、吊柜、桶冰箱位、排油紫煙機窩（操作面延長扮≥期2700mm遷）蠻衛(wèi)洲生羊間驢Ⅰ疼型炸淋浴、洗面盆禍、坐便器、鏡甲（箱）、洗衣里機位、自然換錢氣（風道）針Ⅱ?qū)Ｐ臀r浴盆米（景1.5霉m班）和淋浴器、排洗面化裝臺、查化妝鏡、坐便證器艇（喜1~辨2廳個）、洗衣機飄位、機械換氣畝（風道）烏設(shè)慣備赴標賣準沸電器設(shè)備忍用電量團80~120棄KWH薦/期月段負荷嘆1560~4周000倚W玩（大套可增申至聲6000樣W捎）紐電表脹5株（伶2伏0騎）罵A~1枝0馳（蠶4舊0淘）餃A胡電源插座澤小居效室種2~嬌3灣組善小居螞室做2幼組防廚咳房鑼3剝組乖衛(wèi)生依間古3更組鞋電視插口崖起居、主臥個耗一個鄙電話陷1~忍2膝臺跪空調(diào)線列設(shè)專用線卡寬帶接口蠻每個臥室一個門給水設(shè)備滑用水和量龜200~30紀0娘升栗/誼人寇·矛日訊統(tǒng)豐熱水器或熱水宋管道系統(tǒng)接采暖通風田散熱器、空調(diào)陽器（窗外預(yù)留滅位置）巾室包內(nèi)波環(huán)貧境輩質(zhì)紐量馬標桑準桂光環(huán)境鑒采光拔≥煙1恒%牽（室外全天空腿光照度與室內(nèi)仇距飯離斑1御米天然照度比吵）側(cè)照明夢起居廳及一般雁活鬧動咳30~7電0LX床臥室、書寫閱毛讀事15災(zāi)0~300淹LX寶床頭閱邀讀過掌75趴~150L杜X駐管廳、廚客房蛇信50~1胸00LX裹衛(wèi)生截間博肅錦20~50染LX罩樓梯陜間吸乖思15~30蘆LX唱聲環(huán)境籮空氣隔聲值撞擊隔聲趕分戶墻，樓板句≥慮40~50d凡B薄廁衛(wèi)套樓板語≤柜75~65d脫B趴熱環(huán)境（按不巧同氣候區(qū)區(qū)別嚇）憤冬季午采暖區(qū)嫩非采暖區(qū)哭16~誘2嫩1期℃策12~棵2叉1辯℃示夏季鋤＜臣2剝8想℃慮衛(wèi)生環(huán)境級日照（按不同只地區(qū)區(qū)別）沫大寒憂日鞭2冊小堡時夾~爐冬至互日沫1呼小時序表鋼1蜘1銜：訴“歐***腫”映項目住宅經(jīng)濟啄指標表孤序號賽指標名稱惠單位伙指標土1濁套內(nèi)使用面積出1.1峽1.2寧1.3超1.4往1.5之1.6屯1.7奉A(yù)挨戶型朗B蛋戶型暗C啞戶型壇D磚戶型傻E梁戶型啄F譜戶型鋪G可戶型屬平方鎮(zhèn)米賠/餓套較平方撿米紐/盈套蓬平方溜米太/謙套適平方者米刃/夾套侄平方態(tài)米裝/抹套年平方命米們/藥套訪平方闊米糾/徐套繼68六100屢108相112膏76.5夠93.5蟻102捷2鍬住宅標準層總團使用面積禽平方米堂87272棟3豎住宅標準層總戴建筑面積貓平方米鹽10342亂0腰（首層架拴空竟122透0綠平方米）孕4爽住宅標準層使呢用系數(shù)錄穿到高層垮墳鎖多層罰%斧%榨80輩85羊5拾套內(nèi)建筑面積貌5.1泥5.2宣5.3資5.4歐5.5飼5.6寸5.7歌A旅戶型倦B是戶型兔C涉戶型命D億戶型陳E貧戶型哈F屆戶型樂G獵戶型作平方熔米往/李套折平方受米睜/事套誤平方捧米扒/平套譽平方拌米據(jù)/押套出平方慶米撇/聽套蜻平方嗓米植/償套丑平方壇米宗/插套轉(zhuǎn)8南5驅(qū)（秋2帥0饑套）萌12丈5所（罷4屯4梢套）穴13翠5沫（褲2降0倦套）饒14為0咱（訂2擁0可套）尸9皇0荒（欣16傾8妙套）躁11臺0拉（香50籮4矩套）啟12翻0顛（他16侍8都套）靈6辟戶內(nèi)平均居住督人數(shù)究人牲/鑰戶寨3.5啞7糕居住戶數(shù)扇戶奔944微8土居住人數(shù)倡人云33042、公用建筑柳中心花園廣場諷地下設(shè)一層車峽位，地下車位援出入口均為小調(diào)區(qū)南面主出入獸口，地下車位買的采光、通風洞、防潮、排水剃及安全防護措摘施，符合現(xiàn)行得行業(yè)標準《汽濤車庫建筑設(shè)計捆規(guī)范》朋（訴JGJ10題0提）的有關(guān)規(guī)定色。物業(yè)管理會厭所、配電間、絕休息廳等建筑肺物均建于地上楚。室外有消防閘環(huán)行車道、中囑心廣場和庭院太綠化帶、建筑充小品等。宋（三）、立面鄰設(shè)計嚴立面造型設(shè)計粒突出現(xiàn)代住宅雪建筑特色，考塑慮與周圍城市章環(huán)境的協(xié)調(diào)，揚表現(xiàn)簡潔明快罵，有一定力度涂，使園區(qū)建筑燃輪廓線優(yōu)美和紙富于變化，并凝與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)宇雅、和諧、寧獲靜的環(huán)境既協(xié)偷調(diào)統(tǒng)一，又具倉有鮮明的個性禁。歇（四）、設(shè)施程標準秀住宅是室內(nèi)環(huán)蝕境，設(shè)備與設(shè)舉施，以及消防判、安全防護等狐基本要求必須論符合《江西省貧城市住宅建設(shè)艙標準》和有關(guān)竟規(guī)范，并按中粱高檔住宅有關(guān)押標準設(shè)計?？?形、住宅裝修及啞設(shè)施標準：芝住宅為初裝修免，廚房、衛(wèi)生龜間一次裝修完臺成。注（必1偵）、外墻：高氏級外墻涂料；喊（沫2細）、內(nèi)墻：廚扔、衛(wèi)為彩釉面剝磚，其余為雙傭飛粉；坦（娘3穿）、頂棚：廚膜、衛(wèi)為塑料扣仆板吊頂，其余勁雙飛粉；逆（朗4麗）、地面：廚嬌、衛(wèi)為防滑地垂磚，其余為無軌砂地坪；倡（銜5條）、門窗：高衣級塑鋼窗帶紗悉窗，分戶門、跌復(fù)合防盜門、項戶內(nèi)門、實木群鑲板門、實木字填芯蒙板門；衣（積6駕）、廚房設(shè)施航：洗滌盆；盈（正7資）、衛(wèi)生間設(shè)摧施：臺下盆或塔立柱盆、坐便毒器；促（膨8轎）、陽臺：塑硬鋼窗封閉式陽瞞臺；懼（近9愈）、其他：樓蛛梯間踏步為面犁磚，墻面噴塑樣，塑料扶手；面2岡、小區(qū)配套設(shè)第施：現(xiàn)小區(qū)設(shè)有院內(nèi)積花園、草地、掉休息廳、網(wǎng)球莊場、地下停車堆位、室外消防伍、配電房、公躲共照明、電子趟防盜系統(tǒng)、通砍風及火災(zāi)報警燕系統(tǒng)、閉路電紅視及通信系統(tǒng)并以及保安監(jiān)視帝系統(tǒng)等。四、價格定位辰（一）、住宅羅部分臉1芳、市場比較法姥定價過程致表粒1崖2描：表樓盤調(diào)查鉤統(tǒng)計表燃序號才項目名稱慌建筑規(guī)模燕建筑面積時（平方米）灑平均價格陽（且元腹/辱平方米）社銷售率曾（疏%綱）鹽開盤亡日期務(wù)A苦龍澤園闖6維-7F燈28529鉛2600焦100另03/01/共28急B太萊茵半島花園裝6+岡1F真12F峰250000餐多層修：拆2900利高層乖：顧3300慘------虧----琴未開盤唱內(nèi)部認購辯C蠻新田綠洲旅9乎-6F避、盡4宋-12F酒1瀉-18F呆67872玻多層盯：絨2880汗高層例：寒3500嶄80貓03/06/籌15律D嬌船山廣場烈1修-19F未/2B蹄28679筑3100暖80辰03/10羽E隱水印都市馳2冒-14F灌、莫2處-18F森47460前2750膏90誕03/05/匯08晶注：在以下列諒表中樓盤名稱吉均以字母代冰替蜜A絕：龍澤園財、悅B因：萊茵半島花京園璃、齡C查：新田綠洲貧、金D凡：船山廣場壞、蜜E貌：水印都市。模交易日期修正夕系數(shù)以本次市垂場調(diào)查的日期費為基溝數(shù)覆10藏0瞇，以本項目的會預(yù)售期為終點孝，攪200雞3卻年南昌市商品握住宅均價增膽長精18.18崗%友，南昌市該類言住宅和商鋪價栗格的變動呈上植升趨勢，月平謊均變味動蒼+1.5天%水，其他條件見柜表絕1齒1腸和鼠表初1房4漢。汪表扇1蛾3京：本項目住宅氣價格市場比較掩法系數(shù)修正嫂表建勿懲家嫩斗單位：皺元齊/席平方米念序號途成交名價格構(gòu)交易日期修正從區(qū)域因素修正申個別因素修正予交易情況修正百比準價格坊交通闖配套祖環(huán)境母小計井交房但標準舌社區(qū)暮規(guī)劃抬小計爽A坊2600坑109/10爺0河+3形+1新0辯100/10曲4助0躺+1夏100/10戀1蔥100/10害0棒2698縱B動2900鮮3300件109/10騰0誘+2痰0寇+3己100/10粘5叉0找+2綁100/10激2抽100/10粘0牢2951榮3359羨C崖2880竭3100凝109/10陰0視+3辛+1許+2慨100/10撲6處0俘+2養(yǎng)100/10貍2槍100/10趁0崇2903邁3528報D專3000剛109/10兆0其+3話+2咱0宇100/10兔5域0向+1待100/10肅1雨100/10旅0列3186曾E甘2750奶109/10絮0此+2獄+2特+1咽100/10慰5為0涂+1貧100/10來1拼100/10段0閱2826記表罩1開4價：本項目住宅污價格市場比較舞法銷售狀況權(quán)截重系數(shù)修正表嫂項目曉名稱令比準價格命（繡元燦/谷平方米）將銷售狀況權(quán)重敏（銷售率）克加權(quán)的相對價栗格枝（料元廳/晌平方米）伍本項目住宅銷標售價格矩（戚元械/科平方米）眠A灌2698移100%怪2698婦B劇2951迎3359塔0%營------萬------時----都------音------求----福C退2903平3528搏80%先2322職2822英D廟3186娃80%棄2549億E熊2826渡90%您2543階合計幅多層腿：叮180%串多層丟：慚5020鼓多層舍：晌2789寫高層上：叼250%檔高層星：懼7914劍高層制：濃3166鏡多層住宅銷售閱價瀉格曲=502寒0碼元獻/哄平方悼米奔÷180%=挨278烤9半元誰/聞平方米充高層住宅銷售途價的格啦=791抽4就元握/衣平方仔米要÷250%=鏈316悉6基元飲/紛平方米彈2新、加權(quán)平均法魂定價過程呈表么1慨5股：本項目住宅司價格加權(quán)平均世價左項目練名稱疊比準價格久（覺元剖/史平方米）伍建筑面積買（平方米）擠共計駐（萬元）法A兵2698慌28529架7697撈B腿多層發(fā)：任2850拉高層垂：貼3359阿250000合71250坑83975提C桂多層惡：吃2903漁高層薯：嗽3528旅67872玻19703綢23945沉D宏3186籍28679聽9137你E著2826壤47460從13412遞多層住宅銷售滅價詞格啞=9865截0稱萬熔元競÷32070亂1湊平方怒米梯×1000艇0僑元弱/野萬元兵=307舒6取元鋼/線平方米叼高層住宅銷售在價習(xí)格拼=13046位9哄萬逗元活÷39401臥1魚平方趟米種×1000堵0絮元例/疼萬元末=331印1孝元峽/狂平方米溪故最后采用算域術(shù)平均值確定該本項目多層住捷宅單價為柴：迫293腸3丸元撓/示平方米歡高層住宅單價至為煉：層323扒8鞠元論/勉平方米刺（二）、商鋪特部分輪1議、市場比較法模定價過程渴目前南昌市房醉地產(chǎn)市場商鋪磚多為租售并舉可，且以出售為艘主。因此我們職選取兩個類比塌性比較強的項裳目作為比較實唱例。其中，水非印都市項目的對交易日期是以注本次調(diào)查時間渡為基準，錦和遮嘉園項目的交逝易日期是設(shè)以領(lǐng)200民3才年伍6泰月熊3床1不日為基準，其煩價格變動情況此同住宅相同。煤表聞1塘6粘：本項目商鋪拔價格市場比較叔法系數(shù)修正息表睛仔踢帆禍氧單位：棄元西/怠平方米竹項目名稱增成交某價格童交易日期修正企區(qū)域因素修正孩個別因素修正閉交易情況修正環(huán)比準戰(zhàn)價格粉交通鑼繁華程度軌小計梁水印都市芒10000槐109/10著0暗+2飾+2熱100/10參4趴100/10忘1綿100/10基0舒10377平錦和嘉園余8000仰117/10凍0礙-2胳-2梁100/96侍100/95嗎100/10應(yīng)0坑9561皺故最后采用算作術(shù)平均值確定嘆本項目商鋪單減價為械：牧996香9紫元輕/盲平方米宴2利、收益還原法瓣定價過程殃目前南昌市同樹類地段的市場劇租金圓在素5紫0茂元未/劈月比/越㎡廚~7艘0窩元倡/斤月薄/侵㎡左右，銜按不60巾元訊/幸月珠/恐㎡估算商鋪的慶售價。惠PS=12今N械R細S雪………………舌……………考①軟（總價等迅于育N賴年的收益）拍RS趟≥貓PS逆λ盟÷滲（段2×1000慈0爭）段……………緩②腦（月租大于月覆供）腰由緣①年、首②翁可推光出旁N碗≤新14.785融9積（年）督；穩(wěn)K=1/N=裹6.76朗%芳（年收益率）辮注地：觸P平為商鋪價格申；絕S欺為商鋪面積聲；柱N吉為收益年暗限胡(而按慢5根0鍛年計記算談)借；滋R攻為市場租金；枕λ什為人民銀澡行粒1腸0注年期抵押貸款需常數(shù)。馳PS=12R柿S[絲1題－墓(料1渠＋煩K)零-N懸]/K絮P=12R[吐1襪－忽(互1涂＋負K)個-50瞇]/K=12這×60[燕1槐－縮(財1仗＋移6.76%)垃-50忙]÷6.76畫%些=1024榜6仗元袖/字平方米串故最后采用算能術(shù)平均值確定艇本項目商鋪單皺價為巧：砍1010管7額元潮/狠平方米存（三）、車位瘦銷售價格的確派定岔根據(jù)南昌市該狂區(qū)域目前的情鵝況，車位平均設(shè)銷售價格我為崇1顫0梢萬梳元悶/屢個蠟~1拒5成萬納元培/獅個。嗚（四）、建議覺銷售價格也綜合考慮了市燦場對定價的影托響后，分析人歡員建議該項目蹄個部分的銷售猶單價為：動多層住宅算：林295愁0烘元謹/盲平方米蕩高層住宅勾：恢325欄0遷元每/鳥平方米抄商鋪器：條1000堡0功元可/會平方米宴車位間：累1河5退萬魯元盟/遠個雞四、戶型設(shè)計任定位陣根據(jù)南昌市住飛宅市場需求，答初步規(guī)劃為以寺下云4耗種戶型：媽高層住由宅生A抓戶型二房二廳康：每戶建筑面非積手8嚷5租平方米跳（揭2呢0閘套）；項高層住憤宅折B膜戶型三房二廳杯：每戶建筑面猾積巨12字5賭平方米紙（緩4脹4障套）；啊高層住處宅須C標戶型三房二廳調(diào)：每戶建筑面跨積帆13疲5膏平方米蝕（塑2登0匆套）；揀高層住甜宅籠D顆戶型四房二廳我：每戶建筑面樹積好14倦0守平方米箏（映2滋0技套）；除高層住宅四種駝戶型共未計版10辮4艙套。奔多層住膏宅否E幸戶型二房二廳竭：每戶建筑面甚積汪9墳0故平方米安（滾16旬8升套）決多層住鼻宅褲F辯戶型三房二廳準：每戶建筑面柴積粘11姿0非平方米導(dǎo)（凝50如4找套）豐多層住拳宅紛G練戶型三房二廳孔：每戶建筑面霉積夫12啊0追平方米華（之16秘8喂套）衛(wèi)多層住宅三種百戶型共余計危84塞0頓套。費以上戶型在下誰一步單體設(shè)計揭時，還應(yīng)根據(jù)先消費者對象需忽求，綜合考慮墻住宅使用功能高與空間組合、猾家庭結(jié)構(gòu)、人裁際關(guān)系、職業(yè)貫特征等因素，弱每套住宅有臥詢室、起居室、角廚房、衛(wèi)生間伴、儲藏室及陽巴臺、餐廳和書尋房。各種功能炕空踏{梢間臥室（單雙扁人間）、起居無室（廳）、廚敞房、衛(wèi)生益間式}信的使用面積滿侍足規(guī)定的要求燥。項目投資估算籮一、項目實施取進度安排段本項目計劃在遲兩年稍（滴2饞4疏個月）左右的和時間內(nèi)建成。弦建設(shè)進度計劃溉如下：追200鉆4鬧年匹6凝月察：攪控200伸4捧年琴6該月綱2督5貨日奪~娃7份月弓2君5綢日鳥：背200超4百年子8喚月剛~辟9燦月用：口能200色4刻年怪1竭0仗月跡：凝掛200績4看年不1鴿0漢月孔~1閣1露月配：蹄淘200愁4辣年四1箭2豎月亭：醋誦200洪5胸年由1滔月柄：段呆200嘉5枯年趙3今月貝：并衣200貝5炭年探7展月啦：失胖200醋5牌年梳1私0召月擴：充著200嗽5狠年鐮1佳0逃月龍~200拋5域年浮1潔2三月工：盈環(huán)200班5緞年薦1鄭1完月款~200始6躍年總2阻月公：澡螞200能5桌年籠1辣2蠻月逼：英向200狼6霧年艷1禿月算~赴3爪月：霉200打6劣年種3但月養(yǎng)~適5現(xiàn)月：掉200眉6哨年返3混月閣~議6殺月：堵200沒6躲年制6付月：爬200錢6漂年運6呀月榴~狀9型月：垃200囑6叼年揚7有月繪~光9猶月：挺200批6豪年石1鉗0塔月歇~200偏7宇年番1妨月：缺200抄6置年貼8碼月澡~200收7舟年縣5騰月：僻200熟7煎年哲3樹月壽~悶6門月：昂200殊6亭年至6敵月：祖項目建議書批棵復(fù)。鍋編制可行性研撈究報告并批復(fù)襲。展建筑方案設(shè)計屑。武綜合管網(wǎng)設(shè)計褲。復(fù)施工圖紙設(shè)計耀。它報建、領(lǐng)取建奪設(shè)規(guī)劃許可證笛。弄工程開工，多唐層雅1#~4荷#播樓先施工。剖完成投資齡額層25伶%避，開始預(yù)售多恢層窮1#~4符#淹樓。譯多管層右5#~8拖#尼樓開始施工。聯(lián)高棄層消4乳#毀樓開始施工。泛多襲層趁1#~4語#弄樓主體工程完捧工。習(xí)高雅層持1#~3混#銅樓開始施工。皇1#~4舒#受樓設(shè)備安裝。牲1#~4競#瑞樓室內(nèi)外裝修綱。尤多喉層盆5#~8忍#做樓主體工程完山工。襯多捕層鍬5#~8蹲#湊樓設(shè)備安裝。之多君層啟1#~4盤#吹樓竣工驗收。嗚多顧層橫5#~8奸#三樓室內(nèi)外裝修稼。息高葉層禁4亮#腸主體完工。挪高值層捉4俗#象設(shè)備安裝。點高珠層瓶4痰#縣室內(nèi)外裝修。野多岡層將5#~8法#旬樓竣工驗收。扔高興層招1#~3光#嶺設(shè)備安裝。綱高覺層銹1#~3叼#彩室內(nèi)外裝修。拼高隨層煌4菠#澇樓竣工驗收。粉公共設(shè)施配套雅工程?；⒏邚?fù)層下1#~3沾#得樓竣工驗收。燕正式全部入住醉。雁工程施工進度神詳見附廊表煙1尊2巾。暮二、本項目物授業(yè)銷售租賃價頓格寄根據(jù)工程所處傭位置、周圍環(huán)虎境條件和房地東產(chǎn)市場的趨勢否預(yù)測，考慮房充地產(chǎn)銷售風險明和工程建設(shè)成論本等綜合因素丸，多層住宅每撫平方屯米訊295授0首元，高層住宅球每平方絲米躲325爆0眉元；商鋪每平景方勁米互1000營0旁元；地下車位漠每么個陷1安5芒萬元像；愈敬三、銷售進度潛及付款回收計籠劃渡本項目計劃柄在旬2瓶年半抽（幅3呢0胖個月）左右內(nèi)患完成銷售，各餐年銷售計劃見晃表押1督7川。跳表繼1辭7撿：本項目銷售截計劃表傭（碌%笑）維梢項目厚合計樓2004暗2005釀2006票2007嫁2008族2009賓多層住宅出100厚60%阻30%貨10%庫高層住宅正100廢30%陣60%賠10%偷商業(yè)培100壩80%仁20%甩停車位聽100躲60%飽40%米由于銀行按揭誘的時限，所菠以注200懇5晌年默和姻200歸6蛛年銷售的房款刃收入螺按摟90尊%套回收，其余的這房款在下一年駛度全部收回宏，臘200斯7適年銷售的房款溫收入，當年全歉部回收。蹲車位銷售按分蘋期付款形式實煎行，即第一年飾還鋪50牲%京，第二年還剩商余武50炎%彩?？鼗乜钸M度詳見歉表嘩1超8念。拒表默1熔8距：回款金額估裂算牌表淹緞授礦文長單位：面積（季平方米）銷售節(jié)收入（萬元）齡銷售部期間疾項目第2005款2006掌2007蝕2008是面積兇銷售收入琴面積幟銷售收入拜面積懇銷售收入養(yǎng)面積山銷售收入味銷愁售芳計紗劃嶼合計勵58242傾17295襪38672題15822賞12086權(quán)6633悟多層提高層替商業(yè)流車位物54432稱3810蹈16057叛1238童27216佛7620鳥2616趣3600轟8029剝2477悲2616群2700村9072陸1270中1744略1800有2676盡413繼1744獻1800傳百分比碗回款金額譜百分比蓋回款金額遷百分比帳回款金額膨百分比掏回款金額鍬收高款奪計淡劃躍2飾0夜0懼5盾多層嚇高層桶商業(yè)渠車位禿90%慢90%鍵14451疲1114固10%茄10%肺1606巖124愿2叼0躁0磚6代多層謹高層保商業(yè)鬼車位陶90%男90%季90%撿50%泛7226學(xué)2229井2354銅1350洽10%介10%收10%竄50%纏803弟248級262贏1350儉2精0峰0扮7霞多層際高層所商業(yè)禽車位碌100%笑100%塔100%割50%疲2676陪413漲1744鑄900糧50%韻900北小計禿15565欺14889扣8396柄900闖注：車位面積鄰未計算在內(nèi)。四、稅費率胖本報告采用的委各種稅費率見趨表燭19服。浸表蛾1掛9雁：稅費率表雄（手%嬌）遍稅費項目釀稅費率爺稅費項目頭稅費率玩營業(yè)稅奪5神土地增值稅胡1鑼城市維護建設(shè)槳稅乞7遷法定盈余公積德金即10這教育費附加哀3委公益金碌5誦企業(yè)所得稅蛇33煙任意盈余公積弱金問3右管理費用禁5脅不可預(yù)見費變2趣銷售費用義2.5蕉房產(chǎn)稅（按租戒金）找12宗五、項目各種扎財務(wù)數(shù)據(jù)估算1、土地費用蘇本項目用地共租計以90.煤9戀畝，出讓單虹價鄭20償0諷萬銹元辟/佛畝，出讓總金嗚額英為將1818亦0珠萬元，土地出笨讓金分兩次償式還壤，稅200雙4掀年先衫付零80棚%圓，顆即捏1454賀4仆萬元；剩余的裕土地出讓金重在涂200氣5晌年付清，蔑即長363石6紙萬元。鋒2韻、前期工程費剃。漿本項目前期工漂程費估算見箏表領(lǐng)20勞表炊2距0叫：前期工程費商估算昨表忠諷詢批顧那馬裳丈駐單位：萬元欣序號思項目斑計算依據(jù)尾金額傲1陰規(guī)劃設(shè)計費頂建安工程探費撲×1.5%傷126壓2鎮(zhèn)可行性研究費筆建安工程敘費泉×崖5腦‰欣42啄3芬水文地質(zhì)勘探脅費冊建安工程盜費論×棚5怕‰助42算4晌通水、通電、添通路費遮建安工程孤費城×1%喇84樣5桑場地平整費喂1雜0虛元糕/濟平方米楚63腫合計狡357幟3更、基礎(chǔ)設(shè)施建熔設(shè)費薄本項目基礎(chǔ)設(shè)豈施建設(shè)費估算芝見姿表塌21秧表毀2奇1呀：基礎(chǔ)設(shè)施建濫設(shè)費估算錦表旱惕燥紋立棄湖可昂單位：萬元度序號聲項目挺計算依據(jù)豈金額像1愈供電工程追建安工程座費茂×3%驕251霞2膝供水工程梢3埋供氣工程珠4償?shù)缆饭こ烫?師綠化工程撕6得通訊工程假7距照明工程支8渡排污工程掃9猴環(huán)衛(wèi)工程燕合計衰251激4敘、建安工程費眠用勢本項目建安工隸程費用估算見迎表弟22綿表執(zhí)2宰2蔬：建安工程費擺用估算妖表邊只茶怎睡扇亞差前單位：萬元絹序號洽項目栗單價制計價數(shù)量太金額條1通多層住宅擺70牛0他元流/獄平方米蜘9072鑄0肝平方米例6350程高層住宅戴120宗0艘元壁/射平方米遭1392害0折平方米襪1670雅2稀商業(yè)磁80玉0廳元鈴/階平方米潮436黎0桶平方米融349倡合計漆8369錘5揀、公共設(shè)施配遮套費短本項目公共設(shè)纖施配套費估算便見彩表季23型表丟2紗3扁：公共設(shè)施配日套費估算屋表跟裙惱斬款躬丹毀乒單位：萬元肅序號煌項目方單價刊計價數(shù)量樓金額漢1仙居委會扎10浮0棉元遭/茶平方米俊13400裙134小2均托兒所械3拔公共廁所疑4革停車場羅5哪健身設(shè)施賴合計奉134君6侮、開發(fā)間接費撓用備本項目開發(fā)間顧接費用估算見超表乓24霧表艇：落2薯4笛開發(fā)間接費用擁估算善表救殿爐朗捐惰看扭夜單位：萬元兇序號打項目贈計算依據(jù)歉金額都1鬧分散建設(shè)市政踢公用設(shè)施建設(shè)屬費絡(luò)建安工程培費軍×5%正418帖2旺建筑工程質(zhì)量需安全監(jiān)督費不建安工程暖費批×痛4嬌‰語33株3余供水管網(wǎng)補償界費摔抗美住宅滴哲爺幣浙商業(yè)針住宅普：右0.3T嗓/遷人臣，踐60衛(wèi)0粒元止/T嶼商業(yè)躬：僑0.1T膝/揉人勤，賽60棄0焦元渴/T喜住宅惰：乘59謊商業(yè)憲：砌15天4王供電用電負荷典費妙恥匆住宅譽射瓦徐民商業(yè)慢住宅距：惕4KVA完/陰戶蜓，柜48屑0孟元勇/KVA薄商業(yè)孫：坡8KVA孟/誦百㎡誰，控48香0俯元餐/KVA依住宅利：姨181段商業(yè)植：在16養(yǎng)6煎其他束建安工程疊費悄×晚5筑‰睡42油合計櫻7647、其他費用厚本項目其他費換用估算見章表掘25童表怎2堪5址：其他費用估毒算述表姑睡撓鑼敬故恭脆閘雕單位：萬元飄序號答項目稀計算依據(jù)效金額思1游預(yù)算定額管理梨費俱建安工程叼費貴×欠5箏‰菜42啞2訴竣工檔案保證探金慌3澇報建手續(xù)費到4月工程合同預(yù)算局或標底審查費惱6姻其他附合計娘42聯(lián)8貌、不可預(yù)見費在用錄本項目的不可敵預(yù)見費用按項腦目倍1~悅7并項和殊的抖2巡%塌估算，詳見附顛表持2跪。噴200貪4誓年不可預(yù)見費斃用爆：怪31協(xié)0論萬元；馳200泉5舅年不可預(yù)見費看用岔：止22艘4椒萬元；小200云6盛年不可預(yù)見費稼用緒：章2鷹7沉萬元；艇200護7較年不可預(yù)見費蒸用暢：隸1誘萬元；史合計曠：遭56堡2旱萬元。9、管理費用仔本項目的管理板費用按項敏目株1~滴5昨項和瓜的澡3冠%坑估算，詳見附村表段2肯。秒200威4肆年管理費用糧：頌46和5凝萬元；好200差5怒年管理費用旨：某33沿6寫萬元；衫200涼6捆年管理費用榮：掌4劣0繪萬元；糕200攻6餅?zāi)旯芾碣M用騎：晴2搖萬元；啦合計德：去84屋3鉗萬元。借1堤0鄉(xiāng)、銷售費用躲本項目的銷售矛費用按銷售收鑰入挖的櫻2.5略%桃估算。包括銷逮售代理費，占染銷售收入背的罰1.5畫%怠，舅即罵59高6所萬元；廣告宣碗傳及市場推廣恐費，占銷售收圾入娘的梳1當%再，嚇即英39測8葵萬元。合計豐為被99孔4分萬元。銷售收凳入見附膨表窯3柄，銷售費用見摩附妻表設(shè)2搏。婆1摘1撓、財務(wù)費用言本項目的財務(wù)香費用按現(xiàn)行商乎業(yè)銀行房地產(chǎn)拉開發(fā)建設(shè)貸款駱的利率（溫r=5.58賺%扮）估算，詳見布附如表異1緩0堂。恩200該4碌年財務(wù)費用鏡：茂16毅7招萬元；斧200饞5孫年財務(wù)費用徹：壓39破1絞萬元；道200技6李年財務(wù)費用銳：太44旅6聾萬元；誠200或6等年財務(wù)費用棄：垮22濁3向萬元；白合計容：扶122嫌7消萬元。六、資金籌措粱項目總投找資廈3093鼠1骨萬元，其中項孝目資本隱金京200寧0唉萬元，第一年蜻（掠200嘉4汗年）全部投入葉；商業(yè)性銀行訂貸夢款觸800貫0份萬元，第一年拼（棄200蒙4度年）貸洽款字600聲0溉萬元，第二年串（寸200裹5做）貸尼款關(guān)200駁0王萬元；不足的王部分擬由預(yù)售貞房款解決。詳乒見附咽表徐5細。七、貸款條件役年利今率磚5.58霞%程，按單息計利幅每年支付，寬菠限使期磚2諷年，第三年待（耕200況6脈）等額還本，傲分為2料年還清。財務(wù)分析顏一、盈利能力揮分析味項目在計算期米內(nèi)經(jīng)營收入練為舌3975僵0鴿萬元，可獲利婚潤江546陜5累萬元，扣除所彼得稅、資本公閉積后還馬有胸300使2葡萬元可分配利猶潤。項目繳納番的營業(yè)稅金持為墳216危5社萬元，所得稅注為評180帽3蘆萬元，土地增紐值稅挪為警39恐7秒萬元，合計繳宜納稅采金候436禮5喂萬元。和項目徑業(yè)主投入的資烤本餡金煩200瞇0上萬元相比，帥在搖4濾年內(nèi)項目盈利坡和繳納的稅金晶的絕對值是相陜當高的，表明卵項目的盈利能擴力是比較強的蜜。構(gòu)項目全部投資淡內(nèi)部收益率（譜所得稅前）聲為酬13.22烘%希，在預(yù)期可接配納內(nèi)部收益率萌為鋒10剛%棍，項目凈現(xiàn)值午為她102鴨0蟻萬元，項目投始資回收期哭為佩3.3墻9運年。資本金內(nèi)哪部收益率渴為椒23.12擠%罷，項目凈現(xiàn)值叛為蠶239奴0裝萬元。詳見附再表敗7啞和附屯表辭8妹。欺投資利潤涌率故=亭利潤總祝額烤÷纏總投轉(zhuǎn)資油×100%六餅=5飯465÷31賢723×10旅0%=17.住23%批資本金凈利潤萌率顫=堆稅后利痛潤跟÷彈資本羨金朝×100%抖粒蛾=366層2÷2000養(yǎng)×100%=灰183.10勢%失二、償債能力裕分析泳按照項目的借拘款條件和還款梅計劃，項目建悔設(shè)期不還本金性，浪從磁200末6戰(zhàn)年開始貝分霧2址年等額償還本平金，每年學(xué)還胡400胖0帝萬元；借款利你息每年照付，冠總計付利曲息僵122矮7踢萬元。詳見附皆表駱1帽0曲。朝三、資金平衡舌分析和資產(chǎn)負鷹債分析摟在項目計算期謹內(nèi)，各期資金昏的來源與運用牲是平衡有余的企。資產(chǎn)負債是董比較低的，資謊產(chǎn)負債率最高眼是（億第叫3薦年）銜僅齡43懸%兆，低于行業(yè)標麻準。因此，從軌總體上看，項捷目的清償能力蔑是比較強的。歇資金平衡分析盟和資產(chǎn)負債分紡析詳見附選表鏟9機和附徹表喉1片1岡。不確定性分析哄一、臨界點分逢析域本項目基本方亭案總體物業(yè)平勵均價格歲為較364華7盈元船/帖平方米，收入汪為守3975距0罵萬元。其中包芹括：高層住宅款、多層住宅、覆商鋪和車位四慰種物業(yè)。蕩銷售面積羅為四10900珍0捷平方米，高層籍住基宅劍Q憑1萌：趟1392券0盯平方米，多層舉住速宅擁Q疾2句：云9072沃0茂平方米，商搜鋪世Q冠3基：故436翼0拜平方米。摟各單位單方工鐮程造價分別為喉高多層塵P墾1級：設(shè)110嗽0衛(wèi)元匠/長平方米，多煩層他P推2尋：慈65攀0蠅元陜/棚平方米，商劉鋪椒P學(xué)3患：默80豪0頌元伐/突平方米。芝項目的應(yīng)繳稅殖金拔為啄6.5棟%崗。似經(jīng)對財務(wù)數(shù)據(jù)劑的估算：舍Q超：可銷售總面疤積（平方米）倚；玉P蛋：銷售均價（旨元秩/朗平方米）；乳A屆：工程建安成糊本健(836珍9芬萬乏元雁)配；責Π復(fù)：利潤（萬元特）預(yù)收攻入劈R洞(河萬輩元秩)染：渣P*Q限開發(fā)成本藏：魄115%沙A正＋訓(xùn)19021勁開發(fā)費用素：維3%棒A掠＋熱2.5%P*藍Q作＋僵1786注各種稅金面：并6.5%P*繡Q由以上可得：驕固定成歸本港F森C贈（萬元）傷：會2080鍵7思萬元鑄可變成窄本尤V姓C鬼（萬元）眼：眉118%陡A叼＋涌2.5%P*糊Q率稅兔金琴r沖（萬元）役：倦6.5%R蜜Π量=望R繪－扔F護C召－努V劈C本－喚r煩=P*罪Q示－心（勞118%而A選＋她2.5%P*證Q單）斬－朱2080蟲7紡－辟6.5%R搜=0.9爐1P*野Q批－殖1.18A宴－聞20807當Π=0時：嘉銷售價筒格驟P衛(wèi)0奏=309塌6針元訊/騎平方米，項目交收入支出持平兩。泊η雪p牽=姐(辟P亡－侄P唉0濫)÷P×10絞0%=(36辭4賴7刪－浙3093)÷哀3647×1做00%閣=15.11給%飽當銷售價格制毅定卡在頁P=364濃7付元姜/擱平方米時：盾完成銷售面吊積定Q當0映=9252越7撓平方米就能使吸項目收支平衡殲。鹿η股Q蠻=紅(滲Q鍋－皺Q睬0裕)÷Q×10臘0%=(10到900將0勺－小92527)豪÷10900國0×100%孝=15.11特%蝴當銷售價格制樹定孟在喊P=349擋0笛元日/估平方米，銷售費面積站為服10900云0舒平方米時，追懷加投資：岡總投拳資件(F拴C伴＋檢VC余)爭為私3716廢6