之俊大廈投資可行性報告

之俊大廈投資可行性分析報告一、目的為公司領(lǐng)導(dǎo)投資決策提供參考依據(jù)。二、項目簡介之俊大廈地處上海市徐匯區(qū)斜土路，四至范圍為：東至茶陵路、南依斜土路、距離大木橋路500m左右。整個項目由一幢辦公大廈和一幢公寓辦公樓組成；項目總建筑面積46848m2，其中：地上建筑面積43375m2，地下建筑面積3473m2，可售面積為43375m2。項目共有汽車泊位119個。其中：地面泊位80個，地下泊位39個。項目裝修情況外墻：中空玻璃幕墻及統(tǒng)窗。公共部位：吊頂、墻面、花崗石。交房標準：大廈〔吊頂、墻面、水泥地?！?，公寓辦公樓〔毛坯〕。電梯：大廈〔四臺OtisE-411高速電梯，一臺天津產(chǎn)Otis電梯〕，公寓辦公樓〔二臺Otis電梯〕。空調(diào)：中央空調(diào)三、市場分析供應(yīng)量歷年來辦公樓供應(yīng)量（竣工面積）單位：萬m2小結(jié)：辦公樓市場在1998年處于鼎盛時期，之后隨著亞洲金融危機的大爆發(fā)一度陷入了發(fā)展的低谷，供應(yīng)量體開始大幅度下滑。上海市場現(xiàn)有甲級寫字樓總面積約370萬平方米，平均入住率約為90%。2003年至2007年預(yù)計推出市場的新甲級寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售的新甲級寫字樓面積為70-80萬平方米，約占17-20%。覺小結(jié)：隨著上韻海宏觀經(jīng)濟的級良好發(fā)展，各福種跨國公司不蘆斷進入上海，執(zhí)對于甲級寫字仔樓的需求必將彩上升，在此需尚求下，甲級寫終字樓呈現(xiàn)合理敞的供應(yīng)放量。徐出售型的寫字集樓占到今后供幟應(yīng)量稈的賺17-20孩%閉，結(jié)構(gòu)比例較優(yōu)為合理。需求量目199渠1倚年以來，上海吉經(jīng)濟已經(jīng)連騰續(xù)秒1武1禍年保持兩位數(shù)勒增長，國民生鼻產(chǎn)總值效從耀199冶1我年剪的塞10翁5寶億美元激增傲至揉200遣2票年切的拜66堅0共億美元。墾小結(jié)：隨著中斃國加入世界貿(mào)兇易組織攜、帆201剝0辟年成功申辦世焦界博覽會舊、岸F滑1灶賽車場的建立宜等利好消息出雖臺，必將吸引沿更多的外資進粒入上海市場。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變1995年2002年分析：萄上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)遙構(gòu)不斷合理的壤調(diào)整，帶來了卷金融的繁榮。哪寫字樓市場隨樂之升溫，由租括轉(zhuǎn)買開始被市處場所接受。激現(xiàn)在，寫字樓勾的租金呈不斷猜攀升態(tài)勢，試地計算，如果因缸發(fā)展商提升租撕金而被迫搬遷偷，重新裝修的蛇成本增加。渡按董10慰%們的投資回報率耍計算等于購冰買徑180世0廁美蠢金析/釣平方米建筑面達積的寫字樓，倒若進行購買，懷不僅把租金轉(zhuǎn)鄙化為固定資產(chǎn)扛，并且可兩按公30-5荷0帶年分攤固定資壩產(chǎn)投資，一舉際多得?；髿v年來辦公樓真吸納量車植貪世皮單位：壤萬紡m診2價格分析蒸中房上海辦公跑樓價格指數(shù)勿199場5憂年寇2柄月胳1463孫199呈5冤年出1遣1稠月贈1408久199鷹6甩年昏1橋1猴月乒1332腿199鏈7享年度1先1樣月掘1185倆199購8獄年童1唱1語月京1038現(xiàn)199艷9談年墓1守1娘月桑918百200濕0請年責(zé)1失1榆月糊907揉200咳1備年善1鞋1樣月者914伏200者2煎年求1忌月翠922遣200乓3判年殺5喪月輔1069與價格指數(shù)磨自蠟199紡5御年以來一路下浩滑，炊到拒199勞9撇年跌至歷年谷麗底。富200脊0辰年開始，價格光指數(shù)開始反彈瓣，梁到匯200獻2淋年開始大幅上舍揚，辦公樓市叛場復(fù)蘇勢頭明彎顯。區(qū)域市場島目前上海市甲毀級寫字樓主要畫分布在以下區(qū)火域：晉區(qū)位歲區(qū)域性質(zhì)店小陸家嘴地區(qū)巧浦東南盒路咽-梅黃浦駕江降-澆東昌路湊上海的中央商羽務(wù)區(qū)。融金融貿(mào)易區(qū)。隱淮海中路沿線影西藏中使路右-船金陵西鍵路動-霸常熟騎路鎮(zhèn)-假長樂路斬傳統(tǒng)高檔商業(yè)躺、商務(wù)區(qū)。偵傳統(tǒng)高檔居住泄區(qū)。構(gòu)南京西路鑄—梅人民廣場殖北京德路單-誠烏魯木齊北許路堡-院延安在路廚-伍西藏中路良傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。麗市中心商務(wù)集黨中區(qū)。自高檔賓館集中互區(qū)。到徐家匯地區(qū)敬天鑰橋勝路雕-瓣肇家浜手路燦-油宜山金路坑-鬧中山西路振上海城市副中城心。帥高級商業(yè)區(qū)。元虹橋地區(qū)趨中山西群路紀-富仙霞撒路爪-你古北歷路劣-者虹橋路監(jiān)上海最早形成奔的商務(wù)區(qū)。乎虹橋經(jīng)濟技術(shù)偉開發(fā)區(qū)。嘩目前市場已經(jīng)忍形成，以小陸押家嘴為中心孔的粒CB璃D眨，以南京西路叨、淮海中路兩毫大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)看為兩翼，向徐跑家匯、打浦橋曬等酷“肌區(qū)域妖性愁CB同D黨”接發(fā)展的格局。周邊競爭市場節(jié)鑒于本項目所鴨在的位置與打息浦橋地區(qū)和肇流家浜路相近，輩因而選取打浦灣橋地區(qū)和肇家僚浜路的辦公樓嗽個案進行對比剖分析有助于為勒本項目的定位配提供依據(jù)。愚價格（租金、壯售價）參案名星位置夸租金萬（蠢$/M遺2蠅）網(wǎng)物業(yè)輝（寺RMB/M疫2溝.蹤月）竹車位抱（緩元慣/M毛2介）察廣東發(fā)展銀行鴉大廈拋徐家匯糟路默55載5回號狹0.5盡28抹1200秘金玉蘭廣場濱打浦鍵路掘1玉號瓦（徐家匯路一墾側(cè)）旁45且170搜0跡（售價）女25兆1000池海興廣場朱瑞金南鍛路淹1獸號任（徐家匯路一掏側(cè)）碰33刪125便0已（售價）攻9.63愛1000療金麗大廈拜徐家匯蓮路端58傷4障號賣0.溉4程（含物業(yè)費）聲致遠大廈湖斜土路還0.25鉗1100腹（售價）丸不詳廟均瑤國際大廈李肇家浜路帥0.5蠅1800曠（售價）君不詳欺辦公樓位置非移常集中，主要存分布在徐家匯往路、肇家浜路跡沿線。森本區(qū)域內(nèi)多為鈴中檔個案，租廁金水平不高，雪缺乏高品質(zhì)個令案。使區(qū)域內(nèi)個案品侍質(zhì)相差不多，撕競爭較激烈。出租率德出租率善案名末90%-99材%饞廣東發(fā)展銀行正大廈中金玉蘭廣場帶金麗大廈黨均瑤國際大廈匪致遠大廈迎80袖%學(xué)以下岔海興廣場墳受上海整體經(jīng)絹濟的利好影響反，再加上租金校水平較低，具訴有一定價格優(yōu)蓬勢，因而區(qū)域梁辦公樓出租情親況良好，出租挨率大都修在更90閣%宴以上。夠區(qū)域內(nèi)沒有滿灌租的個案出現(xiàn)評，市場對本區(qū)亮域的認同度不彎及其他高檔商勿務(wù)辦公區(qū)。鉆海興廣場辦公把樓由于全部用灶于出售（目前五出租的辦公樓聯(lián)主要是投資客叢已購買的產(chǎn)品振），因此在一蓄定程度上影響玩它的出租率。商務(wù)出行分析門本區(qū)域擁駕有晝98夫4場、詢87谷2各等十幾條公交嬌線路，近成都晝北路高架，可副以方便地進入疊陸家嘴金融區(qū)激、徐家匯商圈死。棍為了支持上海玩世博會，打浦痛路復(fù)線隧道在州建，對于此區(qū)介域的辦公樓來嬌說，出行將更午為便利，初步付形成了立體的暑交通出行網(wǎng)絡(luò)坑。駕有高架，隧道仔和道路交通的怨共同支撐，區(qū)尺域的交通出行攻狀況良好。項目優(yōu)勢跪地袖段芒:頃繼本項目地處斜現(xiàn)土路大木橋路得，屬畢打浦橋社商圈及徐匯中良心商圈延伸是線樹.貓交糟通控:尾轉(zhuǎn)本項目周邊交隔通四通八簽達劉,衡道路動線方便兆快冊捷郵.稿設(shè)割施電:幣香本項目周邊配罵套設(shè)施成圾熟調(diào),紛人氣旺錄盛衣.吐產(chǎn)貓品演:眾腰主樓建筑立面摧簡約莊添重圣,障大堂挑高氣究派沉,釘空間布局合豬理流.項目劣勢機項目周邊沒有漁辦公樓，辦公祥樓價值以群為旬主才能充分發(fā)手揮，本項目勢鋒單力薄。咬付樓房型比較揉差。烘本項目處于外波圍同類型產(chǎn)品偶的包圍中，而對且在配套上沒艷有優(yōu)勢?？刃〗Y(jié)：本項目久可以其優(yōu)越的窩地帥段慧,燈交趙通姨,柴和良好的品質(zhì)舞向本地追求實困惠的中小企餃業(yè)死,泡外地向往上海最徐匯概念的企徒業(yè)訴衰求碰.嬌。四、成本估算成買入面積：向46848m雜2江[崖地上：槍43375m貨2抽；地下：括3473m抹2閣。惡]系買入單價：跪8500絡(luò)元體/m錦2鹽。剃買入總價：佩39821返萬元。陸買入單位成本奴：壺8500召元結(jié)/m腦2逐。沫買入總成本：尊39821慧萬元。勵自有準備金：地15712尊萬元〔束買入總成本的穴40%鴿。〕五、利潤估算銷售收入徐銷售單價：〔羊大廈平均陶12000五元廚/m田2賣；公寓辦公樓飄平均爽10000相元男/m責(zé)2屈?！场０殇N售面積：淋43375m苦2隆〔大廈醬31334m糠2題；公寓辦公樓席：哲12041m賭2去?！场充N售總收入：越49642日萬元。銷售費用存銷售推廣費：烏1489杯萬元〔銷售收切入的赴3%超〕。剖營業(yè)稅費及附湖加：磁2763習(xí)萬元〔銷售收稼入的荒5.565%勢?！?。貴總成本利潤估沒算財務(wù)費用咽靜態(tài)財務(wù)費：村2389窗萬元（額度按冶買入總價省39821帆萬元；年限哨為繩1拖年；利率動為城6孩%坡計算）。投資利潤菌投資利潤：謊3180站萬元〔換49642-較(39821遮+1489+屆2763+2藏389捐)乎〕尾投資利潤率：欠7.99%臭。褲注：計算中不借含汽車泊位六如果汽車泊位絞平均每位價格牢為似17.52致萬元擠/蔑位，則銷售收腔入增加軍2085土萬元，利潤同序時增加峰1969轉(zhuǎn)萬元；投資利考潤率則為敏12.93%怒。粱總成本平均售撫價敏感性分析咱-芝10%許-橋5%唇基本方案屢+茄5形%截+亮10%培利潤位4634舊4892吸5149嘗5406椅5664衫利潤率犬11.64%啟12.28%抬12.93%現(xiàn)13.58%舊14.22%鮮所得稅齡1529怨1614諸1699散1784肢1869混稅后利潤涌3105襯3278損3450債3622構(gòu)3795簽稅后利潤率慕7.80%遞8.23%催8.66%浪9.10%籠9.53%甜小結(jié)：從總成分本滔平均售價敏感倆性分析可以看中出，本項目的肥投資利潤同等固于現(xiàn)在行業(yè)的謠平均水平。損自有資金利潤滋估算財務(wù)費用鈔靜態(tài)財務(wù)費胞：價94斧3儀萬元（額度按如買入總翁價秋1571件2謊萬元；年限較為緒1吐年；利率豐為古6奧%獻計算）。投資利潤抗投資利潤親：胡462估6相萬元〔吸49642-波(39821疾+1489+許2763+非943泳)灌〕艱投資利潤率掙：觸11.62遲%抖。丈注：計算中不若含汽車泊位骨如果汽車泊位陸平均每位價格月為怕17.52贏萬元盟/小位，則銷售收坐入增加閱2085卵萬元，利潤同做時增加痰1969毯萬元；投資利副潤率則泄為繭16.56陜%強。泊自有資金志平均售價敏感斧性分析式-摩10%拍-紙5%爬基本方案鼠+滲5黑%牌+糖10%帆利潤侍5936脹題6265撐欠6595移6925險管7255捧駛利潤率饑14.91撤%科15.73蒙%兼16.56奶%身17.39斷%怠14.22%在所得稅版1959澆幟2068莫陣2176缺2285趁唱2394牲歌稅后利潤河3977腰勝4197膊巨4419剝4640羽渡4861念岸稅后利潤率麥9.99熄%間10.54獵%刃11.10飛%痛11.65繭%傳12.21希%商小結(jié)：從自有諷資金漏平均售價敏感洗性分析可以看龍出，本項目的妨投資利潤同等催于現(xiàn)在行業(yè)的耗平均水平的高蜻值。結(jié)論與建議群結(jié)論：擦本項目地處奸打浦橋商圈和粗徐家匯商圈及驕肇家浜路沿線撒辦公樓之間，稱若公司以噴8500因元蜜/m臣2局的價格買入本妹項目，以大廈墓平均塑12000慘元兇/m犁2蝦、公寓辦公樓灌平均滑10000即元皇/m腎2攔、汽車泊位敏17.52影萬元錢/腥位的價格對外津銷售，則銷售美