投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)第1頁(yè)/共81頁(yè)關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量后續(xù)計(jì)量成本計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量模式的變更房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第2頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:493重點(diǎn)與難點(diǎn)

課程重點(diǎn)：成本模式與公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)核算。課程難點(diǎn)：成本模式與公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)核算的區(qū)別，以及投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換。推薦方法：聯(lián)想具體業(yè)務(wù)進(jìn)行學(xué)習(xí)，并積極參與課上課后練習(xí)，同時(shí)進(jìn)行課外閱讀相關(guān)資料。第3頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:494取得持有處置計(jì)量模式取得的會(huì)計(jì)處理計(jì)提折舊價(jià)值變動(dòng)期末計(jì)價(jià)處置分類賬務(wù)處理內(nèi)容結(jié)構(gòu)要點(diǎn)第4頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:495案例導(dǎo)入北京鋒華興業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)，主要的投資產(chǎn)品，一個(gè)是酒店式公寓，像金橋國(guó)際公寓、晶都國(guó)際、大連的櫻花山莊、山西的君豪國(guó)際等；第二是商務(wù)公寓，商務(wù)公寓的性價(jià)比很高，使用起來(lái)價(jià)廉物美，投資回報(bào)也很高，如西屋國(guó)際、國(guó)潤(rùn)商務(wù)大廈、北環(huán)中心等；第三是寫(xiě)字樓，如中國(guó)兵器大廈、嘉豪國(guó)際中心等……你知道的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司有哪些?第5頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:496投資性房地產(chǎn)的概念、特征實(shí)務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)的范圍第6頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:497一、投資性房地產(chǎn)的概念

概念：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。二、特征主要形式1.出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為；

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)與自用房地產(chǎn)及商品房的區(qū)別用途、目的后續(xù)計(jì)量方式1.成本模式2.公允價(jià)值模式

第7頁(yè)/共81頁(yè)三、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)代建的建筑物第8頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:499【多選1】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用權(quán)

C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地

E.作為存貨的房地產(chǎn)

第9頁(yè)/共81頁(yè)【多選12】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A．已出租的建筑物B．準(zhǔn)備出租的店鋪C．已出租的土地使用權(quán)D．以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】AC第10頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4911注意：1.自用企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。屬于自用房地產(chǎn)。2.存貨商品房

第11頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4912投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)實(shí)務(wù)2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量第12頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4913一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

1.條件：首先符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件2.時(shí)點(diǎn)：分類確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物租賃期開(kāi)始日持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期第13頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4914【判斷】金鑫以個(gè)人名義購(gòu)入了3套房子，等房?jī)r(jià)上漲，賣出2套，賺到了40%，所以這兩套屬于投資性房地產(chǎn)()答案:錯(cuò)第14頁(yè)/共81頁(yè)取得的成本(1)轉(zhuǎn)換為自用(2)處置結(jié)轉(zhuǎn)期末成本投資性房地產(chǎn)（一）賬戶設(shè)置轉(zhuǎn)銷數(shù)計(jì)提數(shù)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)累計(jì)折舊(攤銷)轉(zhuǎn)銷數(shù)提取數(shù)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備已計(jì)提但尚未轉(zhuǎn)銷二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量第15頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4916(二)、計(jì)量模式1.成本模式一般采用成本計(jì)量模式。2.公允價(jià)值模式存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可采用公允價(jià)值模式。其具體條件是：1）所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；

2）可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值及相關(guān)信息。第16頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4917成本模式1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租（自租賃期開(kāi)始日起，下同）或用于資本增值：購(gòu)買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+可直接歸屬的其他支出

借：投資性房地產(chǎn)——X房產(chǎn)（實(shí)際成本）

貸：銀行存款公允價(jià)值模式外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)初始計(jì)量與成本模式基本相同第17頁(yè)/共81頁(yè)采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。并在外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)：投資性房地產(chǎn)××××××銀行存款××××××按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本銀行存款××××××投資性房地產(chǎn)——成本××××××外購(gòu)的房地產(chǎn)只有在購(gòu)入的同時(shí)即開(kāi)始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果購(gòu)入時(shí)尚未對(duì)外出租，則應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)。第18頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4919成本模式2、自行建造或開(kāi)發(fā)投資性房地產(chǎn)

在自建或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值:成本=土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+建造成本+應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用+其他費(fèi)用+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用(建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本)

借：投資性房地產(chǎn)——X房產(chǎn)（實(shí)際成本）貸：在建工程無(wú)形資產(chǎn)

如果不是取得的同時(shí)即出租，則應(yīng)該先計(jì)入固定資產(chǎn)或者存貨核算。公允價(jià)值模式自建投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量與成本模式基本相同第19頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4920【例1】2010年3月，甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上自行建造三棟廠房。2010年6月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時(shí)開(kāi)始起租。2010年7月5日，三棟廠房同時(shí)完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬(wàn)元；三棟廠房的造價(jià)均為1000萬(wàn)元，能夠單獨(dú)出售。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：解：土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)[600×(1000÷3000)]＝200萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)——廠房10000000

貸：在建工程10000000

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000第20頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4921【練習(xí)1】2011年2月，甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫(xiě)字樓用于對(duì)外出租。3月6日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫(xiě)字樓購(gòu)買日起將這棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)，為期2年。3月10日，甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入寫(xiě)字樓，支付價(jià)款共計(jì)3000萬(wàn)元（假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量）。

請(qǐng)你為甲企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)處理

第21頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4922甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:

借：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓30000000

貸：銀行存款30000000第22頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4923(三)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。包括：作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值；投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。第23頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4924成本計(jì)量模式

公允價(jià)值計(jì)量模式實(shí)務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量和后續(xù)支出第24頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4925投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。第25頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4926成本模式下投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入收取租金計(jì)提折舊借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量計(jì)提減值準(zhǔn)備借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備第26頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4927【例2】甲企業(yè)一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為1800萬(wàn)元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬(wàn)元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為1200萬(wàn)元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為1500萬(wàn)元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：第27頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4928解：

1．計(jì)提折舊每月計(jì)提折舊1800÷20÷12＝7.5（萬(wàn)元）借：其他業(yè)務(wù)成本75000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊750002．確認(rèn)租金借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）80000

貸：其他業(yè)務(wù)收入800003．計(jì)提減值準(zhǔn)備（1800萬(wàn)-1500萬(wàn)）借：資產(chǎn)減值損失3000000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3000000第28頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4929練習(xí)3：乙企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，2009年1月1日購(gòu)入一幢建筑物用于出租。買價(jià)240萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用20年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。采用直線法折舊。2009年12月31日，估價(jià)可收回金額為220萬(wàn)元。每月租金收入1.5萬(wàn)元存入銀行。請(qǐng)你為乙企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)處理第29頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4930借:投資性房地產(chǎn)2400000

貸：銀行存款2400000借:其他業(yè)務(wù)成本10000(240÷20÷12)

貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊10000借:資產(chǎn)減值損失200000

貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備200000借：銀行存款15000

貸：其他業(yè)務(wù)收入15000第30頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4931公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（二）

注意：在公允價(jià)值模式下，不對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行攤銷，而是按其公允價(jià)值的變動(dòng)差額調(diào)整。設(shè)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。1.不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；2.以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益3.取得的租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。第31頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4932攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入收取租金公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)——x（公允價(jià)值變動(dòng)）貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值模式下的賬務(wù)處理若公允價(jià)值下降，做相反分錄。第32頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4933

【例3】2009年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)租賃給乙公司，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，寫(xiě)字樓的造價(jià)為9000萬(wàn)元。甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2009年月12月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為9200萬(wàn)元。2010年12月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為9300萬(wàn)元。第33頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4934借：投資性房地產(chǎn)2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

2009年12月31日公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)90000000

貸：開(kāi)發(fā)成本900000002009年10月1日租賃借：投資性房地產(chǎn)1000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10000002010年12月31日公允價(jià)值變動(dòng)第34頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4935【練習(xí)4】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。

2008年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為l0年。當(dāng)年10月1日，該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，寫(xiě)字樓的造價(jià)為7000萬(wàn)元。甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2008年l2月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為7200萬(wàn)元。2009年l2月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為7100萬(wàn)元。請(qǐng)你為甲企業(yè)的賬務(wù)處理第35頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4936參考答案：（1）2008年10月1日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫(xiě)字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)——×寫(xiě)字樓（成本）70000000

貸：開(kāi)發(fā)成本70000000（2）2008年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，7200-7000=200萬(wàn)元計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)——×寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000（3）2009年12月31日，公允價(jià)值又發(fā)生變動(dòng)7100-7200=-100萬(wàn)元計(jì)入當(dāng)期損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益1000000

貸：投資性房地產(chǎn)——×寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）1000000第36頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4937投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（三）借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價(jià)值）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（已提）貸：投資性房地產(chǎn)（原值）盈余公積（公允價(jià)值-凈值）×計(jì)提比例

利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)（公允價(jià)值-凈值-盈余公積）轉(zhuǎn)換日

注意：成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更處理，變更時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。。公允價(jià)值模式不得變更為成本模式第37頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4938【例2】甲企業(yè)一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為2200萬(wàn)元，已提折舊200萬(wàn)元。后由于該類市場(chǎng)比較活躍改為公允價(jià)值模式計(jì)量。該辦公樓當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值為2400萬(wàn)元。盈余公積計(jì)提比例為10%。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：第38頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4939借：投資性房地產(chǎn)—成本24000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2000000貸：投資性房地產(chǎn)22000000盈余公積[（2400萬(wàn)-2000萬(wàn)）×10%]400000

利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)3600000第39頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4940二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出分為兩部分：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的支出予以資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；不符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的支出，于發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。（一）資本化的后續(xù)支出采用成本模式計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改良和裝修階段后，發(fā)生的資本化支出，先通過(guò)“在建工程”歸集，改良和裝修完成后，再?gòu)摹霸诮üこ獭鞭D(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。采用公允價(jià)值模式模式計(jì)量參照上述第40頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4941【例】2008年3月，甲企業(yè)租與乙企業(yè)的廠房，該廠房按照成本模式計(jì)量，原價(jià)為2000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600萬(wàn)元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與乙企業(yè)續(xù)簽了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給乙企業(yè)。3月15日，進(jìn)行改擴(kuò)建工程。12月15日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給乙企業(yè)。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：第41頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4942解：1．2008年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建借：在建工程14000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊6000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房20000000

2．2008年3月15—12月15日發(fā)生工程支出借：在建工程1500000

貸：銀行存款15000003．2008年12月15日，改擴(kuò)建工程完工出租

14000000+1500000=15500000

借：投資性房地產(chǎn)——廠房15500000

貸：在建工程15500000第42頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4943（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)人當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)處理為：

借：管理費(fèi)用貸：

銀行存款

等第43頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4944成本模式下轉(zhuǎn)換內(nèi)容四投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換第44頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4945一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日及轉(zhuǎn)換形式第45頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4946

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。轉(zhuǎn)換日為自用日轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日轉(zhuǎn)換日為停止自用、確定用于資本增值日（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定第46頁(yè)/共81頁(yè)歸納起來(lái)四種轉(zhuǎn)換形式：投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)存貨（二）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式第47頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4948作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)1借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換日二、成本模式轉(zhuǎn)換（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)第48頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4949【例】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2010年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2010年4月15日

。2010年4月15日，該寫(xiě)字樓的賬面余額3000萬(wàn)元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓3000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品30002010年4月15日第49頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4950【練習(xí)】

甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2010年4月1日。2010年4月1日，該寫(xiě)字樓的賬面余額4500萬(wàn)元，已提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備50萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。

請(qǐng)編制甲企業(yè)2010年4月15日將開(kāi)發(fā)商品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。成本模式轉(zhuǎn)換第50頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4951甲企業(yè)2010年4月15日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)—×寫(xiě)字樓44500000存貨跌價(jià)準(zhǔn)備500000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品45000000

第51頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4952自用房地產(chǎn)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)換日成本模式轉(zhuǎn)換第52頁(yè)/共81頁(yè)

企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)賬面價(jià)值對(duì)轉(zhuǎn)在轉(zhuǎn)換日的原值“投資性房地產(chǎn)”科目累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目減值準(zhǔn)備“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入成本模式轉(zhuǎn)換第53頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4954【例】甲企業(yè)擁用一棟辦公樓，自用于辦公。2011年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2011年4月15日，為期5年。2011年4月15日，這棟辦公樓的賬面余額5000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊300萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)——X寫(xiě)字樓5000

累計(jì)折舊300

貸：固定資產(chǎn)5000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）3002011年4月15日第54頁(yè)/共81頁(yè)（二）、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額“固定資產(chǎn)”科目累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）“累計(jì)折舊”科目減值準(zhǔn)備“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入成本模式轉(zhuǎn)換第55頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4956成本模式轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)換日第56頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4957【例】2007年7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開(kāi)始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至2007年7月31日，賬面價(jià)值為3765萬(wàn)元，其中，原價(jià)5000萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊1235萬(wàn)元。借：固定資產(chǎn)5000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1235

貸：投資性房地產(chǎn)—X廠房5000

累計(jì)折舊12352007年8月1日第57頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4958作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)1借：投資性房地產(chǎn)——X（成本）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品資本公積—其他資本公積

轉(zhuǎn)換日

轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值

轉(zhuǎn)換日當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值小于固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值時(shí)

轉(zhuǎn)換日當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值時(shí)三、公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)第58頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4959【練習(xí)】2007年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原開(kāi)發(fā)產(chǎn)品寫(xiě)字樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2008年1月1日，租賃期限為3年。假設(shè)2008年1月1日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為3500萬(wàn)元，賬面余額為3000萬(wàn)元，已提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備15萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)—辦公樓（成本）3500

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備15

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3000

資本公積—其他資本公積5152008年1月1日第59頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4960自用房地產(chǎn)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2借：投資性房地產(chǎn)——X（成本）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)資本公積——其他資本公積轉(zhuǎn)換日

轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值

轉(zhuǎn)換日當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值小于固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值時(shí)

轉(zhuǎn)換日當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值時(shí)公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換第60頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4961【例】

2007年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2008年1月1日，租賃期限為3年。假設(shè)2008年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為3500萬(wàn)元，其原價(jià)為5000萬(wàn)元，已提折舊1425萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)—辦公樓（成本）3500

公允價(jià)值變動(dòng)損益75

累計(jì)折舊1425

貸：固定資產(chǎn)50002008年1月1日第61頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4962投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用借：固定資產(chǎn)（公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)——X（成本）投資性房地產(chǎn)—X（公允價(jià)值變動(dòng)）公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)換日“公允價(jià)值變動(dòng)損益”是轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差異，所以發(fā)生額也有可能為借方（二）、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換第62頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4963

【例】

2008年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫(xiě)字樓收回，準(zhǔn)備作為本企業(yè)辦公樓。2008年12月1日，該寫(xiě)字樓正式開(kāi)始自用，當(dāng)日的公允價(jià)值為4800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4750萬(wàn)元，其中，成本為4500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。借：固定資產(chǎn)4800

貸：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓（成本)4500

—寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng))250

公允價(jià)值變動(dòng)損益502008年12月1日第63頁(yè)/共81頁(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（小結(jié)）項(xiàng)目成本模式公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊借：固定資產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)—成本

（借或貸）

公允價(jià)值變動(dòng)損益自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊借：投資性房地產(chǎn)—成本（借或貸）公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)折舊貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)存貨借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：投資性房地產(chǎn)—成本（借或貸）公允價(jià)值變動(dòng)損益（同）投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)

存貨投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借：投資性房地產(chǎn)—成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品資本公積第64頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4965實(shí)務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值與處置第65頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4966一、投資性房地產(chǎn)的減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提減值第66頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4967二、投資性房地產(chǎn)的處置（一）成本模式（二）公允價(jià)值模式第67頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4968借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入取得收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)—X結(jié)轉(zhuǎn)成本借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅發(fā)生稅費(fèi)（一）成本模式下處置投資性房地產(chǎn)第68頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4969【例】

甲公司將其出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為3200萬(wàn)元，乙公司已用銀行存款付清。該棟寫(xiě)字樓的成本為2800萬(wàn)元，已計(jì)提折舊300萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅稅率5%。成本模式下處置投資性房地產(chǎn)處理第69頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4970借：銀行存款32000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入32000000確認(rèn)收入借：其他業(yè)務(wù)成本25000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3000000

貸：投資性房地產(chǎn)28000000結(jié)轉(zhuǎn)成本3200×5%=160萬(wàn)元借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

1600000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

1600000計(jì)算稅金第70頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4971【練習(xí)】甲公司將其出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為4000萬(wàn)元，乙公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫(xiě)字樓的成本為3800萬(wàn)元，已計(jì)提折舊300萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅稅率5%。請(qǐng)你為甲企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)處理第71頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4972

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：出售時(shí)：借：銀行存款40000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入40000000計(jì)算營(yíng)業(yè)稅:

（40000000×5%）借：營(yíng)業(yè)稅金及附加2000000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅2000000結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：

借：其他業(yè)務(wù)成本35000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3000000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓38000000第72頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4973（二）公允價(jià)值模式下處置投資性房地產(chǎn)攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入取得收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)—X（成本）

—X（公允價(jià)值變動(dòng)）結(jié)轉(zhuǎn)成本攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益如果持有期間公允價(jià)值下降，則編制與該分錄相反的分錄借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅發(fā)生稅費(fèi)如果持有期間公允價(jià)值下降，則從借方結(jié)轉(zhuǎn)第73頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4974【例】

甲公司將其出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為3000萬(wàn)元，乙公司已用銀行存款付清，營(yíng)業(yè)稅稅率5%。這棟寫(xiě)字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫(xiě)字樓的成本為2100萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額400萬(wàn)元。第74頁(yè)/共81頁(yè)2023/4/92:4975借：銀行存款30000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入30000000確認(rèn)收入借：其他業(yè)務(wù)成本25000000

貸：投資性房地產(chǎn)—寫(xiě)字樓（成本）21000000

—寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng))4000000結(jié)轉(zhuǎn)成本借：公允價(jià)值變動(dòng)損益4000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益3000×5%=150萬(wàn)元借：營(yíng)業(yè)稅金及附加1500000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1