房地產(chǎn)開發(fā)全程財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)全程財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范講師：概述一企業(yè)設(shè)立階段財(cái)稅處理與票據(jù)管理二土地取得階段財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范四建設(shè)階段財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范五規(guī)劃設(shè)計(jì)階段財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范五六七銷售年度所得稅清算技巧土地增值稅清算技巧及基本賬務(wù)處理三項(xiàng)目融資階段財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范

第一章概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程及特點(diǎn)設(shè)立企業(yè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)讓銷售房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)特點(diǎn)：1.開發(fā)周期長2.資金投入巨大3.前置審批程序多4.開發(fā)產(chǎn)品顯性化1.會(huì)計(jì)與稅法差異的處理問題2.納稅風(fēng)險(xiǎn)滯后問題3.收入不可隱瞞如何納稅籌劃的問題4.借款利息財(cái)稅處理問題5.隱性成本顯性化問題6.會(huì)計(jì)核算與納稅處理更加復(fù)雜二、會(huì)計(jì)核算與納稅管理難點(diǎn)問題三、會(huì)計(jì)核算與納稅管理難點(diǎn)問題的應(yīng)對(duì)策略（一）明確營改增后的納稅管理核心問題（二）構(gòu)筑納稅風(fēng)險(xiǎn)控制的三道防線1.事前風(fēng)險(xiǎn)防范2.事中風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）把住合同關(guān)（2）把住發(fā)票關(guān)（3）把住核算關(guān)3.事后風(fēng)險(xiǎn)化解

企業(yè)設(shè)立階段財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范第二章

一、開辦費(fèi)的財(cái)稅處理1.開辦費(fèi)的界定

開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本的匯兌捐益和利息等支出。

2.開辦費(fèi)的的財(cái)稅處理（1）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上的規(guī)定：直接計(jì)入管理費(fèi)用（2）國稅函[2009]98號(hào)文件第九條規(guī)定：新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。（3）

國稅函[2010]79號(hào)規(guī)定：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定執(zhí)行。

(4)國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)第五條關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

（5）關(guān)于《公告》的解讀根據(jù)《實(shí)施條例》第四十三條和第四十四條規(guī)定，企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可以按企業(yè)當(dāng)年收入情況計(jì)算確定扣除限額。但是，對(duì)于在籌辦期間沒有取得收入的企業(yè)發(fā)生的上述費(fèi)用如何進(jìn)行稅前扣除，未作具體規(guī)定?？紤]到以上費(fèi)用屬于籌辦費(fèi)范疇，《公告》明確，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接按實(shí)際發(fā)生額的60%、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額，計(jì)入籌辦費(fèi)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定的籌辦費(fèi)稅務(wù)處理辦法進(jìn)行稅前扣除。發(fā)布日期：2012年05月09日來源：國家稅務(wù)總局辦公廳

（6）納稅人不可不知的所得稅新政（國家稅務(wù)總局所得稅司2012年所得稅政策解讀)

《中國稅務(wù)》2013年03期由于《實(shí)施條例》對(duì)上述費(fèi)用在扣除時(shí)有限定性規(guī)定，因此，15號(hào)公告第五條規(guī)定，企業(yè)在籌建期發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入籌辦費(fèi)；廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入籌辦費(fèi)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營開始后，其按照國稅函〔2009〕98號(hào)文件規(guī)定攤銷的籌辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)數(shù)額，加上當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)之和，作為該年度企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)總額，按照《實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定計(jì)算扣除。

（7）大連市國家稅務(wù)局公告2013年第14號(hào)（二）籌辦費(fèi)中屬于與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，稅前扣除（攤銷）的限額按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)算；扣除（攤銷）期限按照本條第（一）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行；各期的扣除（攤銷）數(shù)額，加上當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%，作為該年度的業(yè)務(wù)招待費(fèi)總額，按照有關(guān)規(guī)定計(jì)算扣除。（三）籌辦費(fèi)中屬于與籌建期間發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，按照本條第（一）項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行扣除或攤銷額分配；各期的扣除或攤銷數(shù)額，加上當(dāng)年度發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，作為該年度的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)總額，按照有關(guān)規(guī)定計(jì)算扣除。

3.難點(diǎn)問題討論：籌建期如何界定？籌建期是指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）之日的期間。（1）何時(shí)開始？（2）何時(shí)結(jié)束？遼地稅發(fā)〔2011〕16號(hào)以納稅人正式取得的工商營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為企業(yè)籌辦期結(jié)束。（3）北京地稅答復(fù)

（4）企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。企業(yè)取得預(yù)售收入前發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，應(yīng)在取得預(yù)售收入年度一次結(jié)轉(zhuǎn)。天津市地方稅務(wù)局公告2011年第3號(hào)(5)根據(jù)稅法企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則第四十三條：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)應(yīng)累計(jì)，在取得第一筆銷售收入的當(dāng)年，按照稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算扣除。廈門市地方稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2014-03-1209:40:05（6）企業(yè)取得工商營業(yè)執(zhí)照后發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰?！钡囊?guī)定進(jìn)行扣除；若沒有收入則不允許扣除。原出處：大連市地稅12366納稅服務(wù)熱線

二、項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)可否記入開發(fā)成本？

1.土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。2.企業(yè)所得稅《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十七條規(guī)定：“前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用”。

3.總局答復(fù)開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！币虼斯こ滩块T發(fā)生的辦公費(fèi)-差旅費(fèi)可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

4.瓊地稅函〔2015〕917號(hào)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”是指施工現(xiàn)場(chǎng)為組織、管理開發(fā)產(chǎn)品而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，對(duì)不屬于為施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的部門，如行政管理部門、財(cái)務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的費(fèi)用不得列入。差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等費(fèi)用也不得列入。三、項(xiàng)目管理相關(guān)費(fèi)用的核算技巧

1.增值稅《實(shí)施辦法》第十三條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）2.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”由此可見，土地增值稅中的開發(fā)間接費(fèi)用，與當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中“開發(fā)間接費(fèi)用”的組成內(nèi)容是完全一致的。

地方規(guī)定：

重慶渝地稅發(fā)[2010]167號(hào)：納稅人必須嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的要求分別核算開發(fā)間接費(fèi)用與其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不得相互混淆和重復(fù)計(jì)算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算時(shí)，必須從嚴(yán)管理開發(fā)間接費(fèi)用，按照直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行控制。凡納稅人對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用與其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用劃分不清的，應(yīng)全部作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按稅法規(guī)定的比例計(jì)算扣除。

福建省地方稅務(wù)局曾答復(fù)：工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、社保費(fèi)、醫(yī)保費(fèi)、住房公積金、現(xiàn)場(chǎng)管理用汽車費(fèi)用等項(xiàng)目包含在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，按規(guī)定統(tǒng)一扣除，而不應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用扣除。

廈門地稅答復(fù)：開發(fā)間接費(fèi)中符合國家政策規(guī)定繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金可以扣除，但個(gè)人負(fù)擔(dān)部分不得重復(fù)扣除。

山東濟(jì)寧：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費(fèi)中核算的其它費(fèi)用包括開發(fā)過程中的利息支出、土地使用稅、交政府部門的維修基金、工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)、前期物業(yè)管理費(fèi)等均不屬于可扣除的開發(fā)間接費(fèi)范圍。3.企業(yè)所得稅（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定：“開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。”從土地增值稅與企業(yè)所得稅各自對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用的表述來看，土地增值稅中的開發(fā)間接費(fèi)用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費(fèi)，以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。討論：

1.營銷設(shè)施建造費(fèi)？2.資本化利息？3.項(xiàng)目部人員的差旅費(fèi)？4.業(yè)務(wù)招待費(fèi)？三、票據(jù)及憑證要求1.費(fèi)用發(fā)生的相關(guān)原始憑證2.項(xiàng)目部組建的相關(guān)文件3.項(xiàng)目部資產(chǎn)劃分的相關(guān)文件四、母公司派員為子公司工作代發(fā)工資的處理[案例]由于子公司業(yè)務(wù)需要，母公司委派自己的員工到子公司協(xié)助工作，其間母公司代子公司發(fā)放工資，母公司代扣代繳申報(bào)員工個(gè)人所得稅，并進(jìn)行帳務(wù)處理，自公司將該員工的工資入成本，與母公司掛往來，請(qǐng)問此做法妥否？一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。勞務(wù)派遣服務(wù)，是指勞務(wù)派遣公司為了滿足用工單位對(duì)于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務(wù)。

納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。財(cái)稅〔2016〕47號(hào)

項(xiàng)目融資的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范第三章

一、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的財(cái)稅問題（1）過高的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)導(dǎo)致企業(yè)銀行貸款的困難（2）向關(guān)聯(lián)方借款超過稅法規(guī)定債資比的借款利息可能無法稅前扣除。（3）貸款利息增值稅前無法扣除，所得稅前限額扣除（4）混合型投資的風(fēng)險(xiǎn)防范國家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)二、非金融機(jī)構(gòu)借款納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與案例分享

（1）財(cái)稅〔2008〕121號(hào)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：金融企業(yè)，為5：1;其他企業(yè)，為2：1。企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。（2）國稅函[2009]777號(hào)一、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及（財(cái)稅〔2008〕121號(hào)）規(guī)定的條件，計(jì)算企業(yè)所得稅扣除額。二、企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時(shí)符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分,根據(jù)稅法第八條和稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，準(zhǔn)予扣除。（一）企業(yè)與個(gè)人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；（二）企業(yè)與個(gè)人之間簽訂了借款合同。（3）國家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)企業(yè)向非金融企業(yè)、個(gè)人的借款費(fèi)用支出不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分,根據(jù)稅法第8條和稅法實(shí)施條例第27條規(guī)定，準(zhǔn)予扣除。金融企業(yè)應(yīng)為本省內(nèi)任何一家經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。（4）重慶市2011年度所得稅匯算清繳政策處理意見渝地稅所便函〔2012〕3號(hào)金融企業(yè)公布的同期同類平均貸款利率.既可以是該金融企業(yè)官方網(wǎng)站公布的同期同類平均貸款利率，也可以是該金融企業(yè)加蓋公章的同期同類平均貸款利率文件；.金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率.采取企業(yè)舉證的辦法，即企業(yè)需提供某金融企業(yè)對(duì)某企業(yè)的貸款合同。不能按上述規(guī)定提供證明的，按人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算利息并稅前扣除。

討論：小額貸款公司屬于金融企業(yè)嗎？

重慶市內(nèi)注冊(cè)的小額貸款公司是經(jīng)重慶市人民政府金融辦批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，向重慶小額貸款公司借款的利息可以稅前扣除。重慶企業(yè)向外省小額貸款公司借款利息稅前扣除時(shí)需提供外省小額貸款公司經(jīng)外省人民政府有關(guān)部門批準(zhǔn)從事貸款業(yè)務(wù)的文件，能提供政府相關(guān)文件的，發(fā)生的借款利息可以稅前扣除，反之，按本文件第二條第二款規(guī)定扣除。3.票據(jù)要求

向非銀行金融企業(yè)、非金融企業(yè)或個(gè)人借款而支付的利息，須有借款合同（或協(xié)議）、付款單據(jù)和發(fā)票;在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“（本省任何一家）金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”。個(gè)別地方稅務(wù)機(jī)關(guān)個(gè)人借款利息扣除無需提供發(fā)票，但需要提供個(gè)人所得稅完稅證明。1.什么是統(tǒng)借統(tǒng)還

（1）企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。（2）企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方的業(yè)務(wù)。三、統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運(yùn)用與風(fēng)險(xiǎn)防范

2.關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中“企業(yè)集團(tuán)”的界定問題統(tǒng)借統(tǒng)還中的“企業(yè)集團(tuán)”，是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團(tuán)章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機(jī)構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。第五條企業(yè)集團(tuán)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）企業(yè)集團(tuán)的母公司注冊(cè)資本在5000萬元人民幣以上，并至少擁有5家子公司；

（二）母公司和其子公司的注冊(cè)資本總和在1億元人民幣以上；

（三）集團(tuán)成員單位均具有法人資格。關(guān)于印發(fā)《企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定》的通知3.增值稅處理

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

4.企業(yè)所得稅的處理

國稅發(fā)【2009】31號(hào)：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。5.土地增值稅的處理大地稅公告〔2014〕1號(hào)

：對(duì)于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第三條第二項(xiàng)的規(guī)定，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。6.具體要求瓊地稅函[2013]817號(hào)

統(tǒng)借方必須憑與金融機(jī)構(gòu)簽訂的統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議，及與集團(tuán)下屬企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同或相關(guān)文件，分撥借款憑證向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案申請(qǐng)。

1.納稅規(guī)定企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)，是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務(wù)。同時(shí)符合下列條件：（1）被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）;(2)有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金；（3）投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)；（4）投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（5）投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。（總局2013年第41號(hào)）四、混合型投資

符合混合性投資業(yè)務(wù)，按下列規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

（1）對(duì)于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應(yīng)于被投資企業(yè)應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期，確認(rèn)利息支出，并按稅法和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年第34號(hào)）第一條的規(guī)定，進(jìn)行稅前扣除。（2）對(duì)于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應(yīng)于贖回時(shí)將贖價(jià)與投資成本之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組損益，分別計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。本公告自2013年9月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的已進(jìn)行稅務(wù)處理的混合性投資業(yè)務(wù)，不再進(jìn)行納稅調(diào)整。五、票據(jù)管理（1）向銀行金融企業(yè)借款的利息支出，銀行開具的利息發(fā)票。但不能抵扣進(jìn)項(xiàng)。

（2）為向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)借款而支付的融資服務(wù)費(fèi)、融資顧問費(fèi)，應(yīng)取得符合規(guī)定的發(fā)票。也不能抵扣進(jìn)項(xiàng)。（3）統(tǒng)借方必須憑與金融機(jī)構(gòu)簽訂的統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議，及與集團(tuán)下屬企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同或相關(guān)文件，分撥借款憑證向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案申請(qǐng)。

瓊地稅函[2013]817號(hào)（4）向非銀行金融企業(yè)、非金融企業(yè)或個(gè)人借款而支付的利息，須有借款合同（或協(xié)議）、付款單據(jù)和發(fā)票;在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“（本省任何一家）金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”。

六、股東資金未即時(shí)到賬會(huì)產(chǎn)生什么后果？（1）公司法第28條股東不按照前款規(guī)定繳納出資的，除應(yīng)當(dāng)向公司足額繳納外，還應(yīng)當(dāng)向已按期足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。（2）公司法第3條

有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任；股份有限公司的股東以其認(rèn)購的股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。

（3）國稅函[2009]312號(hào)規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。具體計(jì)算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個(gè)計(jì)算期，每一計(jì)算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊(cè)資本占借款總額的比例計(jì)算，公式為：

企業(yè)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊(cè)資本額÷該期間借款額；

企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息額之和。

土地取得環(huán)節(jié)的財(cái)稅處理與票據(jù)管理第四章1.增值稅（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老

項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。（36號(hào)文）

一、土地成本的確認(rèn)

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老

項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。（附件二）

向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效扣除憑證。政策連接：拆遷補(bǔ)償可否抵減增值稅銷售收入各地規(guī)定

（1）“向政府部門支付的土地價(jià)款”包不包含市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)和契稅？支付給政府的拆遷補(bǔ)償款和支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款能否抵減?扣減土地價(jià)款的時(shí)候，相應(yīng)的土地配套費(fèi)是否可以扣除？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條的規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。因此，不包括市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)、契稅、拆遷補(bǔ)償款、土地配套費(fèi)等其他費(fèi)用。（安徽）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、土地出讓金延期支付利息等。目前，符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。（山東、湖北）

（3）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），只能扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。

2.企業(yè)所得稅國稅發(fā)（2009）31號(hào)文，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：（1）土地買價(jià)或出讓金（2）大市政配套費(fèi)（3）契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)（4）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)（5）拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

討論：土地閑置費(fèi)可否在企業(yè)所得稅前扣除？(1)《閑置土地處置辦法》2012年6月1日國土資源部令第53號(hào):土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；(2)寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于明確所得稅有關(guān)問題解答口徑的函甬地稅一函[2013]18號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)允許計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。3.土地閑置費(fèi)可否在土地增值稅前扣除？國稅函（2010）2203.土地增值稅（1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（2）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。（土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）討論：土地價(jià)款銷項(xiàng)稅額抵減是否沖減土地成本（1）土地所有者出讓土地使用權(quán)屬免征增值稅

。（財(cái)稅[2016]36號(hào)）

（2）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目?！必?cái)稅[2016]43號(hào)）

（3）會(huì)計(jì)處理企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，應(yīng)當(dāng)按減少的銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”等科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。財(cái)辦會(huì)[2016]27號(hào)

討論：土地使用稅可以計(jì)入開發(fā)成本嗎？

（1）國家稅務(wù)總局答復(fù)？對(duì)于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對(duì)企業(yè)所得稅實(shí)際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對(duì)該問題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。

國家稅務(wù)總局

2013/01/15

（2）瓊地稅函〔2007〕356號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費(fèi)用列支按規(guī)定予以扣除。（3）大地稅函[2008]188號(hào)：納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”中的“管理費(fèi)用”扣除。（4）青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)：開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工前或完工后繳納的清算項(xiàng)目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。討論：取得土地的契稅和印花稅可否記入土地成本？（1）關(guān)于取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅和印花稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅及簽訂《土地出讓合同》所繳納的印花稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

天津市地方稅務(wù)局公告2015年第9號(hào)（2）土地出讓合同繳納印花稅應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用。（3）印花稅按財(cái)務(wù)制度規(guī)定應(yīng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入管理費(fèi)用，已予以扣除，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所繳納的印花稅不再單獨(dú)扣除。

二、土地取得環(huán)節(jié)的主要稅種及處理1.契稅【案例3-1】某公司2014年12月8日繳納土地出讓金，同時(shí)到契稅征收機(jī)關(guān)（財(cái)政部門）申報(bào)繳納了契稅，2015年5月，該公司按相關(guān)部門要求，繳納了城市基礎(chǔ)配套費(fèi)191萬元，目前，地稅稽查部門發(fā)現(xiàn)該公司繳納城市基礎(chǔ)配套費(fèi)191萬元未繳納契稅。問：大配套設(shè)施費(fèi)是否構(gòu)成契稅計(jì)稅價(jià)格？

相關(guān)政策連接：契稅計(jì)稅依據(jù)（1）《契稅暫行條例》國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格；（2）契稅暫行條例細(xì)則，條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。（3）財(cái)稅[2004]134號(hào)一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。(二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。（4）《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的批復(fù)》（遼地稅函〔2013〕216號(hào)）文件規(guī)定：“《國有土地使用權(quán)出讓合同》中包含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用及其金額的，其拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的當(dāng)天?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》中未包含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用的，市政建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為通知繳納市政建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用的文件發(fā)文時(shí)間；市政建設(shè)配套費(fèi)等費(fèi)用沒有通知繳費(fèi)文件的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人取得的上述費(fèi)用收繳憑證開具的當(dāng)天?！?/p>

2、耕地占用稅(1)征稅范圍占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。(2)計(jì)稅依據(jù)第四條耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。(3)納稅申報(bào)

耕地占用稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。討論：耕地占用稅是否計(jì)入契稅的計(jì)稅依據(jù)？[案例]甲房地產(chǎn)公司2014年在A市通過招拍掛獲取一宗1000畝土地，在辦理土地使用權(quán)證時(shí)，A市國土局、稅務(wù)局要求其按照每畝1.5萬元繳納耕地占用稅，約計(jì)1500萬元。該公司提出疑問：（1）招拍掛建設(shè)用地屬于“凈地”，土地出讓金都繳納了，怎么還要繳納耕地占用稅呢？（2）如果繳納了耕地占用稅之后是否有說法可以一年之后才開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢？

相關(guān)政策連接：（1）根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請(qǐng)人。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。目前，地方土地儲(chǔ)備中心征用耕地后，對(duì)應(yīng)繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲(chǔ)備中心繳納，作為土地開發(fā)成本費(fèi)用的一部分，體現(xiàn)在招拍掛的價(jià)格當(dāng)中；另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。討論：如何將耕地占用稅記入土地價(jià)款？

4、城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。國務(wù)院令[2006]第483號(hào)問題1：土地使用稅和耕地占用稅能不能同時(shí)繳納？國家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅.

問題2：占用集體土地交不交城鎮(zhèn)土地使用稅？

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅（2006）56號(hào)）在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2.計(jì)稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。會(huì)計(jì)處理：借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)繳稅費(fèi)—應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅

三、招拍掛方式取得土地的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）土地出讓金返還的賬務(wù)處理技巧與納稅風(fēng)險(xiǎn)防范【案例]】A房地產(chǎn)開發(fā)公司2015年2月支付2億元通過“招、拍、掛”取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方20％土地出讓金返還，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，6月16日A公司收到土地出讓金返還4000萬元。請(qǐng)問A公司如何進(jìn)行財(cái)處理?

1.增值稅的處理（1）“第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。第六條在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

第七條一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。18號(hào)公告（2）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。（湖北）（3）按凈支出額計(jì)算允許抵扣的土地價(jià)款，土地返還款部分不允許抵扣；單獨(dú)支付的拆遷費(fèi)和契稅不允許計(jì)算扣除。（大連）

2.企業(yè)所得稅(1)財(cái)稅[2011]70號(hào)規(guī)定：企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

3.土地增值稅(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。（2））大地稅函〔2008〕188號(hào)規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。

1.貨幣補(bǔ)償相關(guān)政策連接：（1）根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定：“一、下列項(xiàng)目免征增值稅

……（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。（二）拆遷補(bǔ)償?shù)募{稅處理（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)或因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（3）對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。財(cái)稅[2005]45號(hào)

房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？

（1））發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)等非應(yīng)稅項(xiàng)目支出，取得蓋有收款單位印章的收據(jù)或收款個(gè)人簽具的收據(jù)、收條或簽收花名冊(cè)等單據(jù)，并附合同等憑據(jù)及收款單位或個(gè)人的證照或身份證明復(fù)印件為輔證。(遼寧)（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與被動(dòng)遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供拆遷（回遷）合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補(bǔ)償發(fā)票；被拆遷人是個(gè)人的，還需提供簽收花名冊(cè)或簽收憑證等。大地稅公告（2014）1號(hào)拆遷補(bǔ)償成本可否抵扣增值稅銷售額？

[案例]非政府主導(dǎo)的拆遷補(bǔ)償款可否稅前扣除？因政府拆遷需補(bǔ)償個(gè)人張三700萬，經(jīng)協(xié)商政府用出售另外一塊地的出讓金支付該款。A公司欲從張三手中購買這塊地，商定價(jià)格為1400萬。政府以招拍掛方式出讓土地，價(jià)款為700萬，經(jīng)運(yùn)作A公司購得，但A公司需私下另支付700萬給張三。問題一：對(duì)A公司來說，土地價(jià)款可入賬金額是不是只能按700萬，將來從收入中扣減部分也只能按700萬？問題二：另付給張三的700萬該如何入賬？能以什么名目取得相應(yīng)發(fā)票？2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換甲方安置乙方房屋面積、標(biāo)準(zhǔn)、地址：

。費(fèi)用結(jié)算表：補(bǔ)償項(xiàng)目房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)搬家補(bǔ)助費(fèi)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)非住宅用房一次性綜合補(bǔ)助費(fèi)其它合計(jì)補(bǔ)償費(fèi)用

安置房費(fèi)

用按重置價(jià)按優(yōu)惠價(jià)按市場(chǎng)價(jià)M2M2M2￥:￥:￥:￥：差

額大寫：

￥：討論：（1）如何繳納營業(yè)稅？（2）如何繳納增值稅？（3）如何繳納土地增值稅（4）如何繳納企業(yè)所得稅？相關(guān)政策連接：營業(yè)稅國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)

納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。增值稅根據(jù)《辦法》第四十四條的規(guī)定：納稅人發(fā)生上述無銷售額的行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：1.按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。2.按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。3.按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

土地增值稅的處理（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)（3）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國稅函[2010]220號(hào)

企業(yè)所得稅的處理國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十一條對(duì)于企業(yè)所得稅的處理規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

【案例1】總部設(shè)在甲市的A房地產(chǎn)公司，在乙市拍得一塊土地10萬平米，土地價(jià)款5億元，A房地產(chǎn)公司在乙市又成立一個(gè)全資的B公司，擬將該地塊按原價(jià)投資到B公司，投資時(shí)土地公允價(jià)值6億元，由B公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，試對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行財(cái)稅處理。四、接受投資取得土地使用權(quán)操作技巧

A公司：1.增值稅

答：以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，應(yīng)按銷售無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。（上海）

一般納稅人試點(diǎn)前取得的土地，用于出租或出售，均可適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，按照規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。（總局）

（1）財(cái)稅〔2014〕116號(hào)文件規(guī)定

一、居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。

被投資企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)按非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值確定。2.企業(yè)所得稅

（2）國家稅務(wù)總局公告2015年第33號(hào)

一、實(shí)行查賬征收的居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可自確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入年度起不超過連續(xù)5個(gè)納稅年度的期間內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)投資行為，投資協(xié)議生效后12個(gè)月內(nèi)尚未完成股權(quán)變更登記手續(xù)的，于投資協(xié)議生效時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）財(cái)稅〔2014〕109號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。（4）國家稅務(wù)總局2015年第40號(hào)公告《通知》第三條所稱“100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”，限于以下情形：

一、100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn),母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付。母公司按增加長期股權(quán)投資處理，子公司按接受投資（包括資本公積，下同）處理。母公司獲得子公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)以劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

3.土地增值稅

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。財(cái)稅[2015]5號(hào)4.印花稅

B公司1.契稅同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。財(cái)稅[2015]37號(hào)

討論:1.母公司將土地投資到其全資子公司是否免征契稅?

國稅函〔2008〕514號(hào),公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。(文件已廢止)海南省地方稅務(wù)局耕契稅處2013-09-1215:15:41根據(jù)財(cái)稅[2012]4號(hào)）第八條第二項(xiàng)規(guī)定,母公司以一塊土地投資設(shè)立全資子公司，在辦理土地過戶到子公司時(shí)，可以免征契稅。2.印花稅

和A公司一樣嗎？

3.土地計(jì)稅