業(yè)主自治管理組織概念

/業(yè)主自治管理組織概念業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時間：2008-6-23閱讀量：一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會業(yè)主自治管理組織機構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會,本節(jié)重點講解并描述上海市的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個條件:原設計構(gòu)成自然鄰居和封閉小區(qū)。自然鄰居是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū),一般由4-5個住宅組群組成,用地一般為15-20公頃,建筑面積15-20萬平方米。依據(jù)政府有關(guān)建設小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定,小區(qū)要配置居委、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設施項目。小區(qū)水、電、煤等公共設施相關(guān)程度高,在開發(fā)時一起建成,一起交付,再讓居民入住。這種小區(qū),大都實行封閉管理,稱為封閉小區(qū)。一個封閉小區(qū)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域,有利于對房屋及相關(guān)設施的管理。物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門依據(jù)樓宇和附屬設施的相關(guān)狀況,可以是一棟或幾棟大樓,也可以是一個樓宇群體進行適當?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應通知有關(guān)街道和已進行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定,如無特殊狀況,不作隨意改動。這樣,物業(yè)管理區(qū)域范圍相對固定,有利于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和持續(xù)性。2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)對于公共設施和房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋,或只有一個或少數(shù)幾個業(yè)主的單幢房屋,或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋,業(yè)主可以自行負責房屋管理,或托付物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。對于一些單位如機關(guān)、企業(yè)、學校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅,形成不了住宅小區(qū),也沒有托付房管部門管理的,也可以成立由業(yè)主或運用人組成的管理房屋小組,和原單位的總務后勤部門協(xié)作,實施物業(yè)的管理,或托付物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。業(yè)主房管小組業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組,由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生,其成員應具有完全民事行為實力,一般由3人或3人以上組成。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),應按建筑面積來確定和分攤房管小組成員。建筑面積一樣的幢,推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應相同;建筑面積不相同的幢,按分攤到的成員數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員,這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)運用人都參和和了解業(yè)主小組成員的推選過程,使業(yè)主小組具有肯定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請街道、居委會協(xié)作做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后,其成員要盡快進入角色。業(yè)主小組具有以下職能:代表和維護業(yè)主的權(quán)益,負責本幢房屋的管理。要了解駕馭本幢房屋的建筑狀況,建筑結(jié)構(gòu)、面積,共用設備如電梯、水泵等狀況;聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關(guān)方面的建議和看法。要常常和業(yè)主、運用人溝通和聯(lián)系;確定本幢房屋內(nèi)修繕基金的運用和支付,當住宅修繕基金不足時,負責籌集;確定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕;幫助調(diào)業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時間：2008-6-23閱讀量：解房屋運用、修繕糾紛;執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的確定;督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋運用公約等。成立業(yè)主委員會的業(yè)主小組的一切確定都不得違反業(yè)委會的確定。第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),當業(yè)主子數(shù)較少時,應當召開業(yè)主大會;當業(yè)主子數(shù)較多時,應當召開業(yè)主代表大會,代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出,業(yè)主超過100人的,應當召開業(yè)主代表大會,其代表成員一般不超過100人。第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會同房屋出售單位組織召開。當具備下列條件之一時,就應當召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。公有住宅出售建筑面積達30%以上;新建商品住宅出售建筑面積達50%上;在這個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實際交付業(yè)主運用之日起已滿兩年的。2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作當滿意召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的條件時,房屋出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清單等材料報區(qū)、縣房管局,區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:組織成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組,其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成,可以邀請居委會人員參與?；I備組一經(jīng)協(xié)商成立,即進行籌備工作;按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員,業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;協(xié)商舉薦業(yè)主委員會候選人,按建筑面積的比例,業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等舉薦候選人;起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案,可參照市有關(guān)示范文本,并聽取業(yè)主和相關(guān)人員看法,結(jié)合本區(qū)域狀況進行修改;確定會議的時間、地點,做好會議的各項會務打算工作。整個籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進行,開發(fā)建設單位和前期物業(yè)管理單位要親密協(xié)作。在籌備期間,籌備組的推選產(chǎn)生,每次會議探討的確定和看法都要作必要記錄。3.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、確定管理事項的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣闊業(yè)主的共同意志,使決策更具有廣泛的民主性,業(yè)主大會應當有半數(shù)以上業(yè)主參與,作出的確定要全體業(yè)主過半數(shù)通過;業(yè)主代表大會應當有半數(shù)以上業(yè)主代表參與,作出的確定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。審議通過業(yè)主委員會章程,審議通過業(yè)主公約,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的三方面重要任務。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會章程,對業(yè)主委員會組織、職責、會議、經(jīng)費和辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文原來明確業(yè)主和物業(yè)運用人的合法權(quán)益,約定業(yè)主和物業(yè)運用人平安、合理運用物業(yè)的有關(guān)義務,如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式,按業(yè)主委員會章程進行,如召開的是業(yè)主大會,要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過;如召開的是業(yè)主代表大會,要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過,而不能以和會代表過半數(shù)通過這種簡潔多數(shù)為準。第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序一般如下:由大會籌備組介紹大會籌備狀況;由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人狀況,候選人也可作自我介紹;審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表大會代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員;審議確定其他物業(yè)管理重大事項。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán).業(yè)主大會或業(yè)主代表大會參與成員和例會、臨時會議業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成,包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時間：2008-6-23閱讀量：即業(yè)主等。召開業(yè)主大會時,全體業(yè)主應當參與,因故不能參與,可以依法托付代理人參與。業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分攤產(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會時,自然人業(yè)主代表應當參與,一般不托付代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書面托付代理人參與。例如,公房業(yè)主代表,公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以托付區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參與業(yè)主代表大會。書面托付代理書,可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,應按幢或按肯定比例邀請非業(yè)主的房屋運用人如租賃人列席會議,還應當邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時,業(yè)主委員會應通知區(qū)、縣房管局派員參與會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理工作,確定物業(yè)管理的重大事項。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議,業(yè)主委員會要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開,業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映,區(qū)、縣房管局應督促業(yè)主委員會召開,經(jīng)督促業(yè)主委員會仍不召開會議的,區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已作出確定,一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。2.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):選舉、罷免業(yè)主委員會委員;審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約,必要時修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;聽取和審議物業(yè)管理服務的工作報告,包括業(yè)主委員會工作特殊是業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司等狀況報告,物業(yè)管理公司的工作報告;確定物業(yè)管理的其他重大事項。如確定業(yè)主委員會經(jīng)費籌集方式、和標準;物業(yè)修理基金不足時的籌集方法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項都必需由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會探討確定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會認為業(yè)主委員會的確定不當時,可予以撤銷。業(yè)主公約業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準則。一般可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組制定,并交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過。業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件,依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H狀況制定。制定時可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本,在文本基礎(chǔ)上修改、補充。一般來說要明確物業(yè)運用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必需遵遵守法律律規(guī)范,在物業(yè)運用有哪些禁止行為,對違章行為如何管理,小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設等。二、業(yè)主委員會建設部《城市新建住宅小區(qū)管理方法》指出,住宅小區(qū)應當成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和運用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、運用人代表和居委會代表組成物業(yè)管理委員會。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔當。業(yè)主委員會成立的步驟.選舉在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時,即當公有住宅出售建筑面積達30%以上,或新建商品住宅出售建筑面積達50%以上,或住宅出售已滿兩年時,就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時間：2008-6-23閱讀量：員會的條件。業(yè)主委員會的委員由業(yè)主擔當,非業(yè)主的運用人不得擔當業(yè)主委員會成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要幫助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會候選人的醞釀、推選工作,征求各業(yè)主小組看法,把遵紀遵守法律、具有肯定的物業(yè)管理法律學問、熱心公益事業(yè)、能履行職責的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人,提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉。業(yè)主委員會人數(shù)要依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模確定,通常由5-15人組成。業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的,不能擔當業(yè)主委員會委員。2.核準第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內(nèi),應當?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應當在受理登記申請之日起15日內(nèi),對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記,予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當接到予以核準登記的書面通知時,該業(yè)主委員會正式成立,任期正式起先。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請時,必需提交以下文件:成立業(yè)主委員會的登記申請書,包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會的名稱,所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍,房屋建筑面積,房屋出售面積,時間和所占比例,出售房屋的戶數(shù);第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的會議記錄,應到人數(shù)及名冊,實到人數(shù)及名冊,投票選舉結(jié)果,會議所作確定等;業(yè)主委員會辦公場所,如是借用或租用場所,要有協(xié)議或合同。業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位《上海市居住物業(yè)管理條例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織”。在民事活動中,業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的當事人。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。業(yè)主委員會是房屋管理體制改革中新生事物,其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一樣。.社會團體有些城市規(guī)定,業(yè)主管理委員會經(jīng)民政部門依法核準后,取得社會團體法人資格。社會團體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。業(yè)主委員會作為社會團體獨立行使民事權(quán)利,擔當民事責任。2.其他組織依據(jù)社會團體登記管理有關(guān)條文規(guī)定,在同一行政區(qū)域內(nèi),不得重復成立相同或相像的社會團體。一般來說,一個大中型城市,少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會。拿上海來說,至1997年底,業(yè)主委員會達1600多家。因此,如業(yè)主委員會作為社團,將使得一個城市或地區(qū)出現(xiàn)很多類似的××業(yè)主委員會的社會團體?！睹袷略V訟法》第49條規(guī)定,“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生,經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準登記成立,是合法成立、有肯定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)的,是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格,但作為合法組織,完全可以行使民事權(quán)利,擔當民事責任。業(yè)主委員會的任期和職權(quán).任期業(yè)主委員會的任期每屆為兩年,可以連選連任。在任期期滿三個月前,應選舉新一屆業(yè)主委員會;其選舉工作由原業(yè)主委員會主持,房地產(chǎn)行政管理部門派員參與;新一屆業(yè)主委員會名單應報所在地區(qū)、縣房管局備案。業(yè)主委員會委員因故不能履行職責,如個人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等,須書面通知業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會章程中,可以規(guī)定業(yè)主委員會缺額補選方法,章程沒有約定的,一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。假如出現(xiàn)這種反常狀況,房產(chǎn)管理部門應予以阻擋。由于物業(yè)管理區(qū)域的改變引起業(yè)主委員會的撤銷、合并,須經(jīng)原核準登記的區(qū)、縣房管局核準。業(yè)主委員會可設主任1名,副主任1-2名。有的地方,業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書,負責日常事務。2.職權(quán)業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設機構(gòu),是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的確定?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理方法》指出,管委會的權(quán)利是: 業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時間：2008-6-23閱讀量：;制定管委會章程,代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、運用人,維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和運用人的合法權(quán)利;確定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;審議物業(yè)管理公司制定的年度管理安排和小區(qū)管理服務的重大措施;檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。該方法指出,管委會的義務是:依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和運用人的看法和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;幫助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和運用人的監(jiān)督;接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。業(yè)主委員會的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個方面:向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作,召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,提請審議重大管理事項和措施;選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè),和物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同,督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進行管理服務;管好、用好物業(yè)修理基金;檢查、督促業(yè)主和運用人合理、平安運用物業(yè),幫助物業(yè)管理企業(yè)對個別業(yè)主和運用人違章裝修和不合理運用物業(yè)的行為進行勸阻和監(jiān)督等;其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程議案,組織換屆工作,建立業(yè)主委員會工作制度等。業(yè)主委員會一般一個季度召開一次例會,會議必需有半數(shù)以上委員出席才有效,作出確定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會可臨時召集會議。必要時,可邀請政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會代表列席。每次業(yè)主委員會會議,都應當有會議記錄,記錄應整理歸檔。業(yè)主委員會的章程和日常工作.章程業(yè)主委員會籌備組成立起,就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。業(yè)主委員會籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關(guān)業(yè)主委員會章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程,制定時結(jié)合本轄區(qū)的實際狀況,征求業(yè)主小組的看法,其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。業(yè)主委員會章程的內(nèi)容一般包括:本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等;組織及職責;會議制度及工作制度;委員的條件、選舉及權(quán)利和義務等;經(jīng)費、經(jīng)費賬目管理;辦公用房;章程、生效、修改、補充等有關(guān)事宜。2.日常工作業(yè)主委員會的日常工作要依據(jù)業(yè)主委員會章程來確定,一般說來有如下幾項:了解駕馭物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和運用人的基本狀況,包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì),轄區(qū)基礎(chǔ)設施、綠化、公建配套狀況,轄區(qū)四周環(huán)境、交通等狀況。業(yè)主和運用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標和要求在廣泛征求業(yè)辦法見后提出初步方案供探討;如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進行管理,對原來的物業(yè)管理工作作出評價,包括取得的成果、得當?shù)墓芾泶胧?存在的問題,收費項目和標準的合理性,對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出看法,向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告;和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務業(yè)主自治管理組織概念作者：佚名時間：2008-6-23閱讀量：合同,可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂,明確雙方權(quán)利和義務,轄區(qū)物業(yè)管理的標準和收費在報送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前,最好事先征求看法,然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);管理好物業(yè)修理基金,駕馭好對物業(yè)修理基金的運用權(quán),遵循專款專用的原則,要求物業(yè)管理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算,在年終時可托付有資質(zhì)的審計單位對物業(yè)管理修理基金的賬務進行審計,并把結(jié)果向業(yè)主大會報告;提出本轄區(qū)年度房屋修繕安排、設備修理更新安排、公共設施修理養(yǎng)護安排,并提出財務預算,提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時,做好物業(yè)修理基金的籌集工作;督促業(yè)主和運用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋運用公約等行為準則,協(xié)調(diào)好物業(yè)運用中業(yè)主的相鄰關(guān)系,對于違章裝修,幫助物業(yè)管理公司進行管理,如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關(guān)行政管理部門依法處理;做好轄區(qū)內(nèi)道路場地,車輛行駛和停放,以及