環(huán)水花園一期工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

環(huán)水花園一期工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2005年，公司擬開發(fā)環(huán)水花園一期工程項(xiàng)目，為確保項(xiàng)目切實(shí)可行，我們對該項(xiàng)目基本情況、市場競爭力，成本效益和相關(guān)環(huán)境作了初步研究，并進(jìn)行了認(rèn)真分析，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行了科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)，現(xiàn)報(bào)告如下：一、項(xiàng)目概況1、建設(shè)規(guī)模環(huán)水花園一期工程位于**大道以北，11萬變電站以南，王橋路以西，項(xiàng)目占地114.25畝,計(jì)劃總投資8547萬元,建筑面積101971m2,其中:住宅面積89176m2,商鋪10460m2，地下室9960m2(含層高2.2m以下地室)。于2005年8月動(dòng)工,計(jì)劃2006年12月底前全部竣工。2、相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)環(huán)水花園按照高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的原則，力求建設(shè)成為山水型、園林型、生態(tài)型、環(huán)保型的居住、休閑小區(qū)。一期工程各項(xiàng)主要技經(jīng)指標(biāo)如下：容積率：1.45綠地率:41.25%間距比:1：1.14居住戶數(shù):704戶居住人數(shù):2480人人均居住面積:35.95m23、市政配套設(shè)施情況環(huán)水花園一期工程南臨**大道，東臨王橋路，道路通暢；市政給水主管碰頭處位于政府辦公樓北花壇中，距離征地約800米；沿**大道市政主排水已挖好溝槽，尚未安裝管道。小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套力爭向智能化住宅小區(qū)的方向發(fā)展，水、電、電話、有線、電訊、寬帶同步到位，單元設(shè)電子防盜門及對講、可視系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)部實(shí)行閉路電視監(jiān)控等，打造應(yīng)城第一個(gè)初步智能化的小區(qū)。4、戶型設(shè)計(jì)情況環(huán)水花園一期工程根據(jù)多年來的建設(shè)銷售經(jīng)驗(yàn)和市場反饋信息，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況和市場定位，擬選取了一批精品戶型，100m2到162m2，戶型多樣，布局合理，功能齊全，可滿足不同層次的需求。戶型大小及所占比例情況如下表：二、開發(fā)項(xiàng)目市場分析（一）、開發(fā)優(yōu)勢1、發(fā)展?jié)摿?。?yīng)城市城市中心南移，政府辦公樓，檢察院，電力局等單位，均已移到至漢宜路以南，這里將成為新的政治，經(jīng)濟(jì)文化中心。而且環(huán)水花園是南區(qū)開發(fā)為數(shù)不多成片地塊，有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?、物業(yè)管理優(yōu)勢。環(huán)水花園由驗(yàn)專業(yè)化的**物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理。**一村至四村，先后被評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)和湖北省最佳安全文明小區(qū)。有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)化的管理手段。良好的物業(yè)管理，贏得了全市人民的認(rèn)可和信賴。3、品牌優(yōu)勢?！?*”是應(yīng)城市房地產(chǎn)業(yè)的第一品牌，“花好月圓、安居樂園”，“美麗**、溫馨的家”，這些觀念已深入人心。環(huán)水花園是湖北**房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司繼**小區(qū)之后，準(zhǔn)備傾力打造的又一精品住宅小區(qū)。（二）、開發(fā)劣勢1、地理位置。雖然該區(qū)位有較大的發(fā)展?jié)摿?，但未能與**小區(qū)連成片，距老城區(qū)較遠(yuǎn)，地理位置較僻，短時(shí)期內(nèi)難有所改觀，可能造成資金的積壓。且距火車軌道僅150米遠(yuǎn)，火車的轟鳴聲清晰可聞。2、高壓線影響。地塊中部一條高壓線南北貫穿，嚴(yán)重影響地塊的有效使用和預(yù)期銷售。雖然電力部門協(xié)議3年后地理，但和建設(shè)周期相沖突，從安全的角度出發(fā)，影響住房銷售。3、銷售前景不容樂觀。從**三至五村銷售情況來看，集團(tuán)購買和各單位領(lǐng)導(dǎo)干部購買比率占30%。隨著紀(jì)委有關(guān)文件出臺，這部分購買力將急劇下降。另外由于地塊位置較偏，周圍環(huán)境改造難以跟上建設(shè)步伐，很難吸引居民集中購買。銷售難將進(jìn)一步加大資金周轉(zhuǎn)壓力。4、土地協(xié)議中的不利因素。土地協(xié)議中涉及將高壓線以東，沿王橋路門店建成后以成本價(jià)出售給彭呂村，預(yù)留10畝地建村委會辦公樓等內(nèi)容，至少會減少純利潤100萬元。。5、潛在的競爭對手。目前大面積開發(fā)的小區(qū)僅**和富華佳苑兩處，除此之外，城南路以南、廣場大道以西，農(nóng)發(fā)行以南，以及健力寶集團(tuán)未利用的土地，位置均比環(huán)水花園好，若搞房地產(chǎn)開發(fā)，是潛在的競爭對手。（三）、潛在購買力分析經(jīng)分析研究，應(yīng)城市近三年房地產(chǎn)市場購買力情況將穩(wěn)中有升。其影響因素如下：1、控制私自建房。近年來，每年私人成單位因各種原因在舊城區(qū)內(nèi)見縫插針式的建房超過100戶，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃。這一部分私自建房被控制后，為商品房市場購買力提供了一定的增長因素。2、清理和取締各類不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)商。自2002年起，市政府清理和取締各類不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)行為，因而部分私人開發(fā)商停業(yè)留下的商品房市場也是潛在購買力的一部分。3、居民收入水平提高。一方面，外出打工致富者多，回來后考慮的第一件大事就是改善住房條件。另一方面，經(jīng)過幾次工資調(diào)整，目前應(yīng)城市效益好行政事業(yè)單位的職工有一定的市場購買力。4、進(jìn)城農(nóng)民住房需求增加。隨著我市農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐加快，大量富余農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市務(wù)經(jīng)商，對住房市場的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。三、項(xiàng)目成本效益估算及資金籌措（一）、銷售收入估算：10687.30萬元1、住宅建筑面積8.92萬平方米,計(jì)劃平均銷售單價(jià)950元/m2,可實(shí)現(xiàn)銷售收入8.92×950＝8474萬元;2、商鋪建筑面積10460平方米，按一層2000元/m2，二層1000/m2計(jì)，5230×（2000＋1000）＝1569萬元；3、地下室分為層高大于2.2m和層高小于2.2m兩種，其中層高大于2.2m的地下室2335m2，按800元/m2計(jì)，為2335×800＝186.8萬元；層高小于2.2m的地下室7625m2，按600元/m2計(jì)，為7625×600＝457.5萬元,兩者合計(jì)644.3萬元。（二）項(xiàng)目開發(fā)成本估算:8547萬元。1、土地費(fèi)用：850.15萬元7萬元/畝×114.25＝799.75萬元2、、前期工程費(fèi)：203.94萬元.考慮環(huán)水花園為新開發(fā)項(xiàng)目，三通一平的費(fèi)用會較高，因而參照**三村至五村的標(biāo)準(zhǔn)略為調(diào)增，按20元/m2計(jì)，101971×20元/m2＝203.94萬元3、建安工程費(fèi):4690.67萬元。按平均單方包干造價(jià)460元/m2，為101971×460＝4690.67萬元4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):1019.71萬元配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高而且要建人防工程，估按100元/m2計(jì)，為1019.71萬元。5、管理費(fèi)用:201.42萬元。按前述之四項(xiàng)直接費(fèi)用之各的3%計(jì)提為201.42萬元。6、銷售費(fèi)用:106.87萬元.按銷售額的1%計(jì),為10687.3×1%＝106.87萬元。7、貸款利息：550.8萬元。按貸款3000萬元,期限3年,利率6.12%計(jì)算,利息為3000×6.12%×3=550.8萬元。8、不可預(yù)見費(fèi)：378.66萬元。按前述各項(xiàng)費(fèi)用之各的5%計(jì)，7573.16×5%＝378.66萬元.9、稅費(fèi):595.28萬元。按銷售額的5.57%計(jì)，為10687.3×5.57%＝595.28萬元（三）、利潤分析計(jì)劃利潤總額=銷售收入—項(xiàng)目開發(fā)成本=10687.30-8547=2140.3萬元銷售利潤率=2140.3÷10687.3=20%成本利潤率=2140.3÷8547=25%（四）、資金籌措總投資8547萬元,可以從以下幾個(gè)方面籌集資金:1、自有資金2000萬元。2、住房預(yù)售及已竣工住宅銷售收入2500萬元。3、銀行貸款及其他借款3000萬元。四、可行性研究結(jié)論根據(jù)以上報(bào)告分析，該項(xiàng)目有一定的發(fā)展?jié)摿?，有利?/p>