實(shí)業(yè)股份公司首發(fā)A股投資價(jià)值分析報(bào)告

實(shí)業(yè)股份公司首發(fā)A股投資價(jià)值分析報(bào)告股份有限公司首發(fā)A股投資價(jià)值分析報(bào)告重要提示本投資價(jià)值分析報(bào)告系根據(jù)北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北辰實(shí)業(yè)”)公開披露的資料及該公司提供的相關(guān)信息，在盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，本著嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)、客觀、公正的原則撰寫而成。旨在幫助投資者了解公司此次首發(fā)A股的投資價(jià)值。報(bào)告分析結(jié)論僅代表研究人員的個(gè)人觀點(diǎn)，不構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性投資建議，投資者據(jù)此做出任何投投資要點(diǎn)業(yè)務(wù)架構(gòu)獨(dú)特：投資物業(yè)與發(fā)展物業(yè)良性互動(dòng)，未來幾年進(jìn)入●公司在亞奧核心區(qū)域投資擁有并經(jīng)營(yíng)管理北京規(guī)模最大的綜合性投資物業(yè)群之一(包括公寓、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲娛樂和零售商業(yè))，總面積達(dá)47萬平方米，在2008年奧運(yùn)會(huì)后，預(yù)計(jì)將迅速增加到100萬平方米左右，增長(zhǎng)113％，具備極大的升值潛力；●公司在亞奧核心區(qū)域及其周邊地區(qū)擁有土地儲(chǔ)備235萬平方米(建筑面積)，能滿足未來3年發(fā)展物業(yè)的需求，在開發(fā)獲利的同時(shí)，也為投資物業(yè)提供了巨大的客戶源，而且自2006年開始公司將逐步加大發(fā)展物業(yè)的投入，預(yù)計(jì)開復(fù)工面積同比增長(zhǎng)50％以上，將為公司插上了快速成長(zhǎng)的翅膀。資產(chǎn)重估升值：公司每股凈資產(chǎn)帳面值為2．33元，經(jīng)測(cè)算每股凈資產(chǎn)重估值(RNAV)為4．62元，較帳面值溢價(jià)98．9％?！癜凑帐袃r(jià)比較法測(cè)算：公司持有的投資物業(yè)(占總資產(chǎn)17．7％)較帳面值大幅溢價(jià)95．7％，這部分將可能在2007年開始實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(投資性房地產(chǎn))中得到體現(xiàn)；●按照市價(jià)比較法測(cè)算：公司已完工發(fā)展物業(yè)(占總資產(chǎn)6．4％)較帳面值溢價(jià)55．2％，是公司最近盈利的保證；●按照折現(xiàn)法測(cè)算，公司在建、待建的發(fā)展物業(yè)(占總資產(chǎn)46％)，按照10％的折現(xiàn)率折現(xiàn)后較帳面值溢價(jià)42．3％，這些儲(chǔ)備項(xiàng)目預(yù)計(jì)在未來貢獻(xiàn)每股收益1元以上。奧運(yùn)升值：公司將是2008年北京奧運(yùn)的直接開拓者和受益●直接參與奧運(yùn)核心區(qū)域的開發(fā)：目前已經(jīng)擁有北京奧林匹克公園(B區(qū))國(guó)家會(huì)議中心、奧運(yùn)媒體村、北辰大廈等奧運(yùn)項(xiàng)目，在極大地提升公司的品牌號(hào)召力的同時(shí)，也將給公司帶來較為豐厚的收益；●奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)以及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入、將使奧運(yùn)核心區(qū)域的交通條件、配套設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等方面更加完善，從而使該區(qū)域的資強(qiáng)勁的升值潛力；●公司現(xiàn)有投資物業(yè)僅需少量改造投入，就會(huì)大幅提升經(jīng)濟(jì)效益，五洲皇冠假日酒店2003年的改造就是最好例證。宏觀調(diào)控影響較?。簞倓偝雠_(tái)的國(guó)六條及九部委細(xì)則這些調(diào)控措施對(duì)北辰實(shí)業(yè)這樣業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)獨(dú)特、融資渠道暢通、綜合實(shí)力強(qiáng)、負(fù)債率低的企業(yè)整體上影響較小。估值分析：綜合三種定價(jià)分析，分析師認(rèn)為北辰實(shí)業(yè)A股二級(jí)市場(chǎng)的合理股價(jià)區(qū)間應(yīng)為3．36~3．60元。北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司由北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)公司獨(dú)家發(fā)起設(shè)立，于1997年4月在北京注冊(cè)，同年5月發(fā)行H股并在香港聯(lián)交所掛牌上市，1998年7月經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)制成為中外合資股一、北京市房地產(chǎn)行業(yè)分析及展望(一)現(xiàn)狀2005年前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)，商品房銷售價(jià)格基本平穩(wěn)。2005年由于受居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)、2008年奧運(yùn)會(huì)預(yù)期、房地產(chǎn)建材價(jià)格上漲、土地政策變化等因素影響，北京市商品房平均價(jià)格出現(xiàn)了24．2％的大幅上漲，2006年上半年更是出現(xiàn)了45．1％的巨幅上漲。(二)展望根據(jù)北京市的城市規(guī)劃，隨著北京市“兩軸、兩帶、多中心”的實(shí)施，圍繞著衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)的建立，和各功能中心向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生規(guī)?？捎^的住房需求，導(dǎo)致新的開發(fā)熱點(diǎn)出現(xiàn)，為北京房地產(chǎn)提供持續(xù)、強(qiáng)勁的動(dòng)力。而2008年北京奧運(yùn)將使整個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境得到很大改善，其中北京北部地區(qū)受益最大，作為植根于北京中軸線上、北部亞奧核心區(qū)的北辰實(shí)業(yè)將成為最直接的受益者，旺盛的市場(chǎng)需求將為公司提供巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。公司主要的投資物業(yè)和發(fā)展物業(yè)集中在奧林匹克中心區(qū)的核心區(qū)域，被酒仙橋、北苑、清河等“邊緣集團(tuán)”所包圍，該區(qū)域已經(jīng)是北京居住質(zhì)量最高的區(qū)域，人們稱之為北京的CLD(中央生活區(qū))，地理位置優(yōu)勢(shì)顯赫。隨著奧運(yùn)周邊市政設(shè)施的進(jìn)一步建設(shè)，交通、環(huán)境和其他配套的不斷完善，該區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值也必將得到相應(yīng)的體現(xiàn)(在我國(guó)物業(yè)稅缺位的情況下，物業(yè)持有者可以免費(fèi)占有這些公共資源帶來的增值)。二、公司投資物業(yè)與發(fā)展物業(yè)分析(一)投資物業(yè)公司目前的主要物業(yè)包括：五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店、北京國(guó)際會(huì)議中心、匯園公寓(含匯園國(guó)際公寓)、匯賓大廈、匯欣大廈和北辰購物中心等，包括酒店、公寓、寫字樓、會(huì)展、零售商業(yè)等各公司的所有物業(yè)集中于中國(guó)唯一的亞奧核心區(qū)域，總面積達(dá)47萬平方米之多，為北京市集中物業(yè)之最；而且隨著后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)，奧運(yùn)會(huì)后公司的投資物業(yè)將迅速成長(zhǎng)為100萬平方米左右，增長(zhǎng)113％。根據(jù)規(guī)劃該區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┥畋憷⒔】凳孢m、和諧宜居的一個(gè)中心區(qū)。與CBD(中央商務(wù)區(qū))、金融街、中關(guān)村等精確定位的區(qū)域相比，亞奧區(qū)域的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，該區(qū)域住宅、商業(yè)、商務(wù)都會(huì)有很大的發(fā)展空間。1、商業(yè)復(fù)制單店的成功經(jīng)驗(yàn)，未來發(fā)展空間巨大公司所轄北辰購物中心各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)幾年來始終處于本市十大百貨商場(chǎng)中的領(lǐng)先水平，尤其是單位平米零售額最近幾個(gè)年度一直名列前三甲。雖然近年來隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，市場(chǎng)份額被攤薄，但是購物中心通過退出毛利率較低的批發(fā)業(yè)務(wù)，突出毛利率較高的零售業(yè)務(wù)并不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，保持了毛利率的持續(xù)攀升，一直為公司提供較高水平的盈利貢獻(xiàn)，可以預(yù)計(jì)這種狀況在今后仍將得以繼續(xù)保持。在比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，香港人均商業(yè)面積能夠達(dá)到3．1~3．4平方米，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家可以達(dá)到3~4平方米。而亞奧核心區(qū)域，常住人口50萬左右，未來流動(dòng)人口也將達(dá)到50萬，總?cè)丝趯⒔咏?00萬；但是根據(jù)規(guī)劃，亞奧區(qū)域到2008年，商業(yè)的總量也就100萬平方米左右，人均商業(yè)面積1平方米，因此商業(yè)仍然存在很大的發(fā)展空間，而公司未來將繼續(xù)加大商業(yè)方面的投入，北辰大廈、國(guó)家會(huì)議中心、北辰綠色家園都將有數(shù)萬平方米的配套商業(yè)。2、出租業(yè)持續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位說明：公司連續(xù)數(shù)年對(duì)23家樣本企業(yè)進(jìn)行了抽樣調(diào)查；30家寫字樓的調(diào)研樣本涵蓋了北京主要的甲級(jí)寫字樓。公司公寓、寫字樓等物業(yè)出租業(yè)務(wù)一直在北京市北部地區(qū)保持優(yōu)勢(shì)地位，由于這種優(yōu)勢(shì)是在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的過程中通過資產(chǎn)不斷整合、經(jīng)營(yíng)模式不斷調(diào)整而實(shí)現(xiàn)的，因此將得以繼續(xù)保持。3、酒店業(yè)改造使效益大大提高由于公司在“非典”期間抓住時(shí)機(jī)對(duì)眾多物業(yè)進(jìn)行了改造，為以后業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)也打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司轄屬的兩個(gè)酒店及國(guó)際會(huì)議中心經(jīng)過更新改造后，以嶄新面貌投入經(jīng)營(yíng)，酒店及會(huì)展業(yè)務(wù)明顯好于改造前，為公司經(jīng)濟(jì)效益提高創(chuàng)造了有利條件。(二)發(fā)展物業(yè)在多年發(fā)展過程中，公司積累了豐富的土地資源，為公司未來的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，形成了諸多房地產(chǎn)商無可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。截至2006年6月30日，土地(儲(chǔ)備)資源近235萬平方米(建筑面積)，從而為以后年度的利潤(rùn)增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。主要包括北辰綠色家園項(xiàng)目、北辰大廈項(xiàng)目、長(zhǎng)河玉墅項(xiàng)目、姜莊湖園林別墅項(xiàng)目、長(zhǎng)島瀾橋別墅項(xiàng)目和香山項(xiàng)目等用地，均位于北京北部“上風(fēng)上公司成功中標(biāo)北京奧林匹克公園(B區(qū))國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目，直接參與奧運(yùn)會(huì)核心區(qū)域的建設(shè)；公司將使用本次募集資金投資于奧運(yùn)媒體村開發(fā)項(xiàng)目，將為約萬名國(guó)內(nèi)外記者提供居住條件及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項(xiàng)目也會(huì)為奧運(yùn)會(huì)的召開提供強(qiáng)有力的商務(wù)和商業(yè)等支持。我們可以認(rèn)為，伴隨北京2008年奧運(yùn)會(huì)核心區(qū)域的建設(shè)不斷深化和完善，公司勢(shì)必保持較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭。隨著綠色家園B1區(qū)、C2區(qū)和B3區(qū)、姜莊湖園林別墅、長(zhǎng)島瀾橋別墅等項(xiàng)目前期樓盤的陸續(xù)完工，以及后續(xù)的綠色家園C1、C3區(qū)和長(zhǎng)河玉墅、香山清琴、姜莊湖園林別墅等樓盤的陸續(xù)開盤銷售，公司未來的利潤(rùn)將會(huì)得到切實(shí)的保障。從上表可以看出，公司對(duì)2006年發(fā)展物業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的預(yù)期是建立在2006年公司商品房可售面積大幅增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上的。截止2006年6月30日，公司同時(shí)在建的商品房面積達(dá)到129．57萬平方米左右，已簽約并收到房款，但未能在2006年1－6月確認(rèn)銷售收入的金額有12．4億元，這部分房款中的大部分能在2006年確認(rèn)為銷售收入，為公司實(shí)現(xiàn)2006年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供了可靠的保三、公司業(yè)務(wù)架構(gòu)(一)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成(二)各項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率變化可以看出，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)架構(gòu)獨(dú)特，投資物業(yè)收入與發(fā)展物業(yè)良性互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定與成長(zhǎng)的雙贏。公司在亞奧核心區(qū)域投資擁有并經(jīng)營(yíng)管理大型集中的綜合性投資物業(yè)群(包括公寓、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲娛樂和零售商業(yè))，總面積達(dá)47萬平方米，為公司提供了50~60％的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，在為公司提供持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)，獲利能力還穩(wěn)中有升，這大大提高了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在2008年奧運(yùn)會(huì)后，隨著奧林匹克公園會(huì)議中心、北辰大廈等物業(yè)的完工，可以為公司提供較多的投資物業(yè)資源，投資物業(yè)可以迅速增加到100萬平方米左右，增長(zhǎng)113％，仍舊包含公寓、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲娛樂和零售商業(yè)等各類物業(yè)，而且全部集中在亞奧核心區(qū)域，其優(yōu)越的地理位置、便利的交通條件、完善的生活配套將使公司“穩(wěn)定”的基礎(chǔ)大幅提升。公司在亞奧核心區(qū)域及周邊的發(fā)展物業(yè)，隨著各類投資物業(yè)的配套完善而受益的同時(shí)，也為投資物業(yè)提供了巨大的客戶源。公司的發(fā)展物業(yè)在2006年開復(fù)工面積將接近150萬平方米，比2003－2006年的全部結(jié)算面積之和還要多，而且公司的戰(zhàn)略也將逐步加大開發(fā)物業(yè)的投入，隨著A股IPO的完成以及公司債的成功發(fā)行，發(fā)展物業(yè)將為公司插上快速成長(zhǎng)的翅膀。四、北辰實(shí)業(yè)RNAV估值RNAV的估值顯示：即使考慮本次發(fā)行(按照最大發(fā)行股本計(jì)算)對(duì)股本的攤薄，北辰實(shí)業(yè)的每股價(jià)值也高達(dá)3．74元左右。折現(xiàn)率的確定凈資產(chǎn)重估值(RNAV)表說明：考慮到公司的資產(chǎn)凈值在報(bào)表中有所低估，而且即將發(fā)行A股也將加大權(quán)益資產(chǎn)的比重，出于謹(jǐn)慎考慮，在上表中折現(xiàn)率按10％計(jì)算；市場(chǎng)比較法已考慮成新率、銷售費(fèi)用及稅金等方面的影響；指標(biāo)“建筑面積”、“帳面值”、“重估值”均按照100％權(quán)益計(jì)算；最后一列“權(quán)益溢價(jià)”考慮了公司持有各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益以上重估方法基本未考慮奧運(yùn)升值和宏觀調(diào)控的影響，且整體趨于謹(jǐn)慎；奧林匹克國(guó)家會(huì)議中心，暫時(shí)按帳面值考慮。從上表可以看出，公司的主要儲(chǔ)備項(xiàng)目(在建、待建發(fā)展物業(yè))有233多萬平方米(建筑面積)，目前帳面值僅為495，289萬元，平均帳面成本僅2122元／平方米，經(jīng)分析師按折現(xiàn)法重估后，權(quán)益溢價(jià)209，609萬元，溢價(jià)比例為42．3％；已完工發(fā)展物業(yè)經(jīng)分析師按市價(jià)比較法重估后，權(quán)益溢價(jià)37，774萬元，溢價(jià)比例為55．2％；持有的投資物業(yè)47萬多平方米，帳面值僅190，063萬元，平均帳面成本僅3984元／平方米，經(jīng)分析師按市價(jià)比較法謹(jǐn)慎重估后，權(quán)益溢價(jià)181，803萬元，溢價(jià)比例為95．7％，這一部分的溢價(jià)將可能在未來新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(投資性房地產(chǎn))中得以體現(xiàn)。公司每股RNAV為4．62元，較帳面值大幅溢價(jià)98．9％，即使按照最大發(fā)行股本全面攤薄計(jì)算，每股RNAV也達(dá)到3．74元，較攤薄帳面值溢價(jià)51．8％。每股RNAV敏感性分析五、奧運(yùn)升值(一)北京奧運(yùn)會(huì)的直接開拓者公司成功中標(biāo)北京奧林匹克公園(B區(qū))國(guó)際國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目，直接參與奧運(yùn)會(huì)核心區(qū)域的建設(shè)；公司將使用本次募集資金投資于奧運(yùn)媒體村開發(fā)項(xiàng)目，將為約萬名國(guó)內(nèi)外記者提供居住條件及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項(xiàng)目也會(huì)為奧運(yùn)會(huì)的召開提供強(qiáng)有力的商務(wù)和商業(yè)等支持。具體分析參見前文發(fā)展物業(yè)部分的奧林匹克公園(B區(qū))國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目、后文募集資金投資項(xiàng)目分析部分。(二)北京奧運(yùn)會(huì)的直接受益人據(jù)了解，目前亞奧核心區(qū)域的常住人口已超過50萬人，流動(dòng)人口已超過30萬人。居住人群年齡集中在25~45歲，主要為在中關(guān)村、燕莎、中央商務(wù)區(qū)、望京等區(qū)域的上班人群，其中IT精英、外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者、在華工作的外籍人士和影視明星等人群形成亞奧核心區(qū)域的消費(fèi)主體。客戶相對(duì)受教育文化程度較高，消費(fèi)能力強(qiáng)。根據(jù)北京申奧報(bào)告財(cái)政預(yù)算和“十五”計(jì)劃的數(shù)據(jù)顯示，對(duì)奧運(yùn)總投入將達(dá)2800億元人民幣，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1800億元，據(jù)測(cè)算在亞奧區(qū)域的投資將達(dá)到1300億左右。從交通方面來看，亞奧路網(wǎng)正處于空前的大升級(jí)時(shí)期?？v貫亞運(yùn)村的地鐵5號(hào)線，以及橫穿亞奧南部并延伸入奧林匹克公園的地鐵10號(hào)線(奧運(yùn)支線)均在建設(shè)之中。此外，奧運(yùn)路網(wǎng)工程也已全面開工，交通便利程度在最近將得到大幅度的提升，形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)。公司持有的投資物業(yè)必將受益匪淺。從生活配套方面來看，該區(qū)域綜合配套設(shè)施平衡完善，文化體育方面更是優(yōu)勢(shì)突出(擁有多座世界頂級(jí)體育場(chǎng)館，標(biāo)志性的奧林匹克體育中心，風(fēng)情匯聚的中華民族園等等)。與CBD的國(guó)際商務(wù)化、金融街的金融化、中關(guān)村的科技信息化、王府井的商業(yè)化相比，亞奧區(qū)域幾乎同時(shí)具備這些綜合的配套設(shè)施，而且能夠達(dá)到生態(tài)環(huán)境和城市環(huán)境的平衡，因此亞奧區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)(寫字樓、酒店、會(huì)展)、住宅都會(huì)有進(jìn)一步的發(fā)展。從環(huán)境方面來看，1135公頃的國(guó)家奧林匹克公園和13000畝的國(guó)家森林公園及200公頃人工湖的建設(shè)使得亞奧區(qū)域內(nèi)的環(huán)境具備無可比擬的優(yōu)勢(shì)。(三)改造升值空間巨大公司現(xiàn)有投資物業(yè)大多數(shù)為亞運(yùn)會(huì)前后建成的，多數(shù)項(xiàng)目距今已經(jīng)運(yùn)營(yíng)15年以上，容積率及硬件配套設(shè)施已經(jīng)難以與新建的物業(yè)相比；但由于地處亞奧核心區(qū)域，投資物業(yè)僅需少量改造投入，就會(huì)大幅提升經(jīng)濟(jì)效益，五洲皇冠假日酒店就是最好例證，具體詳見上文“投資物業(yè)”之“酒店”部分，其更新改造的投資收益率達(dá)10％以上。六、宏觀調(diào)控影響分析從2004年開始，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策一直持續(xù)，2006年5月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，提出6條針對(duì)性措施(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)；不久國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(以下簡(jiǎn)稱“意見”)，其中涉及的15條意見是國(guó)六條的細(xì)我們認(rèn)為，宏觀調(diào)控將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生深刻影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過多年的高速發(fā)展之后，將進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整階段解決的是結(jié)構(gòu)問題、解決的是轉(zhuǎn)型的問題、解決的是規(guī)范的問題，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能在更高的水平和層次上持續(xù)、健康的發(fā)展。但對(duì)北辰實(shí)業(yè)●停止別墅類項(xiàng)目的土地供應(yīng)，未來70％以上為普通商品住房的土地供應(yīng)，這些措施將使公司目前80％以上高檔項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備成為稀缺資源，公司將因此受益；●公司儲(chǔ)備項(xiàng)目中有29％(69萬平方米)為非住宅項(xiàng)目，并不在本次調(diào)控措施的范圍之內(nèi)；●公司7個(gè)主要住宅儲(chǔ)備中有6個(gè)項(xiàng)目已取得施工許可證，受90平方米以下住房占比70％以上的要求影響較??；●公司2005年末母公司資產(chǎn)負(fù)債率僅為39％，融資渠道暢通多樣，消費(fèi)群體實(shí)力較強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，將使資本金比例，首付比例的提高不會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；●加大對(duì)閑置土地的處置力度將為公司提供增加土地儲(chǔ)備和并七、募集資金投資項(xiàng)目分析(一)基本情況公司本次向公眾公開發(fā)行股票募集資金將主要用于“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”兩個(gè)項(xiàng)目的投資。其中約17．15億元用于興建奧運(yùn)媒體村，約16．19億元用于興建北辰大廈。奧運(yùn)媒體村項(xiàng)目，將為約萬名國(guó)內(nèi)外記者提供居住及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項(xiàng)目與奧運(yùn)核心區(qū)僅百米距離，周圍有極好的景觀和自然環(huán)境，是集辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲、停車為一體的綜合建筑，將為奧運(yùn)會(huì)的召開提供強(qiáng)有力的商住和服務(wù)支持。北辰大廈將成為亞奧地區(qū)的最高建筑，以其突出的高度、獨(dú)特的造型和靚麗的外觀，成為亞奧地募集資金項(xiàng)目概況說明：奧運(yùn)媒體村內(nèi)部收益率采用2003年可行性研究報(bào)告，如果按照現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)測(cè)算，其內(nèi)部收益率可達(dá)到22％左右。(二)募集資金項(xiàng)目效益分析及評(píng)價(jià)隨著奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，亞奧核心區(qū)域的交通條件、生活基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度、居住氛圍以及知名度都將有顯著提升，區(qū)域商品房需求將呈上升態(tài)勢(shì)。公司本次募集資金投資的兩個(gè)項(xiàng)目“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”均位于亞奧核心區(qū)域，內(nèi)部收益率分別達(dá)到11．47％(內(nèi)部收益率采用2003年可行性研究報(bào)告，如果按照現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)測(cè)算，其內(nèi)部收益率可達(dá)到22％左右)和30．65％，大大超過公司近幾年的凈資產(chǎn)收益率水平，而且升值潛力較大?？傮w來看，公司此次募集資金投資項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和良好的市場(chǎng)前景，這些項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將使公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合開發(fā)能力和品牌得到進(jìn)一步提升，有利于鞏固公司在北京市房地產(chǎn)行業(yè)的地位，同時(shí)為公司未來幾年貢獻(xiàn)出良好的收益，保證公司的持續(xù)盈利能八、二級(jí)市場(chǎng)投資價(jià)值分析(一)綜合相對(duì)估值分析市盈率市凈率加權(quán)綜合估值說明：各行業(yè)的P