商業(yè)買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)及法律常識(shí)及銷(xiāo)售技巧

目錄商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介交易流程商業(yè)買(mǎi)賣(mài)所需繳納的稅費(fèi)及計(jì)算方式評(píng)估費(fèi)及注意事項(xiàng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售流程房地產(chǎn)基本法律知識(shí)第一頁(yè)，共59頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易流程（中介）產(chǎn)權(quán)調(diào)查:（弄清房屋有無(wú)查封、抵押、貸款等，保障買(mǎi)方利益；）

簽訂定金協(xié)議:（買(mǎi)賣(mài)雙方就房屋價(jià)格達(dá)成共識(shí)，等待簽）

簽訂買(mǎi)賣(mài)合同:（境外公司合同價(jià)需評(píng)估，合同需公證；）

雙方備齊所需資料繳納稅費(fèi)后送件過(guò)戶；

20天左右領(lǐng)取新產(chǎn)證；

3天內(nèi)交房結(jié)清水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)等物業(yè)處更名第二頁(yè)，共59頁(yè)。寫(xiě)字樓交易流程收意向金轉(zhuǎn)定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同合同評(píng)估付首付款（如需，合同公證及貸款等）產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶（上家先審稅交稅→下家交契稅等→產(chǎn)權(quán)過(guò)戶）付二次房款交房付尾款

第三頁(yè)，共59頁(yè)。交易稅費(fèi)上家合同印花稅營(yíng)業(yè)稅及附加土地增值稅個(gè)人所得稅中介費(fèi)下家契稅合同印花稅交易手續(xù)費(fèi)登記費(fèi)配圖費(fèi)中介費(fèi)第四頁(yè)，共59頁(yè)。①增值稅及附加=（不含稅價(jià)格-購(gòu)房原值）×5.38%；

增值稅5%+城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、河道管理費(fèi)、地方教育費(fèi)附加13%=5.38%；例（500-300）÷（1+5%）×5%=9.5238萬(wàn)元；②土地增值稅=（不含稅稅價(jià)格-購(gòu)房原值-相關(guān)稅費(fèi)（上一手契稅-交易手續(xù)費(fèi)-合同印花稅-評(píng)估費(fèi)-公證費(fèi)（若有）-合理費(fèi)用（裝修款、中介費(fèi)，必須提供正規(guī)發(fā)票原件或合同）-發(fā)票加計(jì)扣除金額）×稅率。（土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率為30%-60%；發(fā)票加計(jì)扣除金額是按發(fā)票金額每年加計(jì)扣除5%）；③個(gè)人所得稅=（現(xiàn)售房合同價(jià)-原購(gòu)房合同價(jià)-增值稅-原購(gòu)房契稅-附加稅-印花稅-土地增值稅）×20%④印花稅=合同價(jià)格×0.05%。出售方需繳納增值稅及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、中介費(fèi)。第五頁(yè)，共59頁(yè)。

出售方需繳納增值稅及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、中介費(fèi)。稅率：增值50%以?xún)?nèi)，適用30%稅率；

增值100%以?xún)?nèi)，適用40%稅率；

增值200%以?xún)?nèi)，適用50%稅率；

增值200%以上，適用60%稅率。購(gòu)買(mǎi)方需繳納契稅、交易手續(xù)費(fèi)、合同印花稅、登記費(fèi)、配圖費(fèi)、中介費(fèi)。①契稅=合同價(jià)格×3%；②印花稅=合同價(jià)格×0.05%+5；③交易手續(xù)費(fèi)：合同價(jià)的×2.5‰。第六頁(yè)，共59頁(yè)。下家稅費(fèi)1、

契稅：合同價(jià)×3%

2、印花稅：合同價(jià)×0.5‰（合同印花稅）+5元（權(quán)證印花稅）

3、交易手續(xù)費(fèi)：合同價(jià)×5‰

4、登記費(fèi)：550

5、

配圖費(fèi)：656、中介費(fèi)：合同價(jià)×1%備注：合同價(jià)指評(píng)估價(jià)第七頁(yè)，共59頁(yè)。稅費(fèi)計(jì)算解題遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)面積：174平米成交價(jià)：539萬(wàn)單價(jià)：3.1萬(wàn)／㎡；1998年購(gòu)進(jìn)價(jià)格269萬(wàn)，2000年5月份開(kāi)具發(fā)票，出售方需要繳納多少稅費(fèi)？①印花稅：5390000×0.05%=2695元；②增值稅：（5390000-2690000）÷1.05×5%=128571.43元；③附加稅：128571.43×13%=16714.29元；④土地增值稅：（扣除項(xiàng)目合計(jì)）2690000+2690000×3%+16714.29+2695+2690000×5%×16=4942109.29元；

（增值稅）5390000-128571.43-4942109.29=319319.28元；（增值率）319319.28÷4942109.29=6.46%；適用率30%

（土地增值稅）319319.28×30%=95795.78元；第八頁(yè)，共59頁(yè)。稅費(fèi)計(jì)算解題⑤個(gè)人所得稅：【現(xiàn)售房合同價(jià)-原購(gòu)房合同價(jià)-增值稅-原購(gòu)房契稅-附加稅-印花稅-土地增值稅】×20%

（）×20%=475104.7元；賣(mài)出方合計(jì)總稅：718881.20元。(不含中介費(fèi))備注：

公司產(chǎn)權(quán)出售所需繳納“土地增值稅”需要到該公司注冊(cè)地的稅務(wù)局機(jī)關(guān)找（公司專(zhuān)管員）來(lái)收款。公司需要每年繳納房產(chǎn)稅購(gòu)房原值的9.6‰，房產(chǎn)稅的滯

納金購(gòu)房原值的萬(wàn)分之五。房產(chǎn)稅稅率=購(gòu)房原值×80%（打八折）×1.2%。

公司產(chǎn)權(quán)出售有每年5%資產(chǎn)折舊費(fèi)可以抵扣的。

第九頁(yè)，共59頁(yè)。個(gè)人產(chǎn)權(quán)與公司產(chǎn)權(quán)個(gè)人產(chǎn)權(quán)

可根據(jù)其上手買(mǎi)進(jìn)價(jià)、產(chǎn)權(quán)年限、本次轉(zhuǎn)讓價(jià)（評(píng)估價(jià)）計(jì)算出其出售的稅費(fèi)。公司產(chǎn)權(quán)中介無(wú)法計(jì)算，要根據(jù)其公司的企業(yè)盈利情況，財(cái)務(wù)報(bào)表等計(jì)算其增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，公司財(cái)稅專(zhuān)員去所在稅務(wù)局審稅。第十頁(yè)，共59頁(yè)。根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部【1995】971號(hào)文件，房地產(chǎn)評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下范圍標(biāo)準(zhǔn)累計(jì)金額（萬(wàn)元）100萬(wàn)以下部分

5‰

0.5

100-1000萬(wàn)部分

2.5‰

2.75

1000-2000萬(wàn)部分

1.5‰

4.25

2000-5000萬(wàn)部分

0.8‰

6.65

5000-8000萬(wàn)部分

0.4‰

7.85

8000-10000萬(wàn)部分

0.2‰

8.25

10000萬(wàn)以上部分0.1‰

第十一頁(yè)，共59頁(yè)。浦東房地產(chǎn)交易中心提醒①計(jì)稅價(jià)格核定個(gè)人不收取買(mǎi)賣(mài)雙方核定費(fèi)用；②受理后最快第二工作日工作人員上門(mén)看房，7個(gè)工作日后憑回執(zhí)原件領(lǐng)取核價(jià)告知書(shū)（原南匯地區(qū)為10個(gè)工作日）；③因受理窗口發(fā)件時(shí)點(diǎn)限制，16:00后受理件，需于受理后三個(gè)工作日上門(mén)看房，敬請(qǐng)諒解；④買(mǎi)賣(mài)雙方需至少各有一人到場(chǎng)簽字，如因故無(wú)法到場(chǎng)，需自行去相關(guān)單位公證委托，提供有效公證委托書(shū)原件，買(mǎi)賣(mài)雙方有滿18周歲者，則需要提供出生證或父母為戶口簿全套復(fù)印件；⑤評(píng)估結(jié)果有效期六個(gè)月。第十二頁(yè)，共59頁(yè)。工作要求整理出售房源、找出筍盤(pán)，以便重點(diǎn)推薦。簽出售委托書(shū)（確定售價(jià)及傭金等）。產(chǎn)調(diào)：了解權(quán)利人、房屋低押、租賃等。全面了解房源的相關(guān)信息：產(chǎn)權(quán)人（個(gè)人或公司）、有無(wú)抵押、有無(wú)租賃備案、出售的低價(jià)（到手價(jià)還是稅費(fèi)各付價(jià)）、對(duì)客戶付款的要求、原始購(gòu)房及契稅發(fā)票是否還在等。第十三頁(yè)，共59頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售流程（中介）1、開(kāi)發(fā)客戶，尋找房源；2、客戶預(yù)約拜訪，上門(mén)了解客戶購(gòu)買(mǎi)要求及條件；

（獲取客戶名片，記錄客戶真實(shí)需求，1或2人協(xié)助拜訪，回公司跟部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)拜訪過(guò)程和客戶類(lèi)型分析，經(jīng)理給到銷(xiāo)售人員指導(dǎo)和努力方向接下來(lái)如何操作，經(jīng)理把控全局確?？蛻舫山弧＃?、尋找客戶要求的房源配對(duì)、核實(shí)、業(yè)主確認(rèn)；4、聯(lián)系客戶（決策或關(guān)鍵人），告知有合適房源，預(yù)約看房，上、下家確認(rèn)看房時(shí)間（1或2人協(xié)助避免跳單），帶好《看房確認(rèn)書(shū)》，客戶需簽全名和帶看日期。（回答客戶：不好意思，公司要求我們這樣做，請(qǐng)您理解并感謝您對(duì)我工作的支持！不然公司會(huì)扣我工資的…）第十四頁(yè)，共59頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售流程（中介）5、帶看房源時(shí)，隨時(shí)關(guān)注客戶的反應(yīng)和態(tài)度，帶看之前做好準(zhǔn)備工作（如：?jiǎn)蝺r(jià)，租金，物業(yè)費(fèi)，什么物業(yè)管理，周邊配套設(shè)施，之前租客什么原因離開(kāi)？大樓里面租客類(lèi)型，電梯，停車(chē)位，交通等信息給到客戶，樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)是什么，劣勢(shì)是什么，不可隱瞞，給到客戶準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)讓客戶覺(jué)得你很用心很認(rèn)真，對(duì)你建立信任基礎(chǔ)，站在客戶角度幫客戶分析解決實(shí)際需求。）6、客戶看中某物業(yè)推薦成功，要求或制造場(chǎng)景（不能太假）讓客戶付意向金，客戶同意來(lái)付意向金之前先到該樓盤(pán)所在地的交易中心拉產(chǎn)調(diào)5-30元，（土地信息、房屋限制信息）再聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司詢(xún)問(wèn)交易價(jià)格（根據(jù)業(yè)主實(shí)際情況來(lái)填寫(xiě)意向金委托時(shí)間，盡量給自己充沛時(shí)間），在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》時(shí)就把《傭金確認(rèn)書(shū)》簽了；第十五頁(yè)，共59頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售流程（中介）7、聯(lián)系業(yè)主轉(zhuǎn)定（有技術(shù)講究，經(jīng)理指導(dǎo)），業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（居間）協(xié)議》同時(shí)簽訂《傭金確認(rèn)書(shū)》切記：上、下家一定分開(kāi)簽。（目前商業(yè)地產(chǎn)對(duì)上下家的傭金收取國(guó)家沒(méi)有明確約定，總的不超過(guò)總成交價(jià)的3.5%）注；成交業(yè)務(wù)員填寫(xiě)《成交行事表》傳真或微信發(fā)給總部交易員，交易人員協(xié)助業(yè)務(wù)人員一同辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)至交易完成。8、意向金轉(zhuǎn)定后預(yù)約雙方帶好相關(guān)證件簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》房地產(chǎn)網(wǎng)簽約備案。鎖定合同的有效期為三個(gè)月，撤掉鎖定的合同，必須上、下家簽訂解約協(xié)議。9、聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司進(jìn)行該物業(yè)評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告，買(mǎi)賣(mài)雙方各出一人到該物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)，7個(gè)工作日后出具評(píng)估報(bào)告。第十六頁(yè)，共59頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售流程（中介）10、買(mǎi)賣(mài)雙方備齊所有相關(guān)資料到交易中心繳納稅費(fèi)后，送件過(guò)戶，20天后領(lǐng)取新產(chǎn)證。11、3天內(nèi)辦理交房過(guò)戶手續(xù)，結(jié)清水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)等物業(yè)處更名。12、交易完成后，逢過(guò)節(jié)過(guò)年定期保持聯(lián)絡(luò)，微信節(jié)日問(wèn)候或贈(zèng)送小禮品或了解客戶后提供或幫助客戶需要幫助的地方，建立友情讓客戶幫忙推薦客戶。第十七頁(yè)，共59頁(yè)。合同簽訂注意事項(xiàng)《看房確認(rèn)書(shū)》《傭金確認(rèn)書(shū)》重要性及規(guī)范填寫(xiě)《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂注意事項(xiàng)第十八頁(yè)，共59頁(yè)?！景咐溄?】上海鏈家房產(chǎn)麗園路店接受買(mǎi)受人周光明、盧瓊夫婦委托購(gòu)買(mǎi)新華路附近房屋。2010年1月鏈家房產(chǎn)帶二人看了位于新華路《莘城苑》一套房屋?？捶亢髢扇吮硎緷M意并支付意向金。意向金轉(zhuǎn)定后，買(mǎi)受人才又提出若租不到車(chē)位則不購(gòu)買(mǎi)該房屋。簽約時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方就此事未能協(xié)商一致，故簽約未果。之后，買(mǎi)受人提出解除《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》并要求出售人返還已付定金20000元，其理由為《看房確認(rèn)書(shū)》及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》中盧瓊的簽字均為周光明代簽，是無(wú)權(quán)代理，系無(wú)效?！景咐?】中買(mǎi)受人為兩人。即周光明與盧瓊，兩人系配

偶?？捶繒r(shí)是兩人共同前來(lái)，但《看房確認(rèn)書(shū)》上落款為盧瓊，而且是周光明代簽的。筆者認(rèn)為此實(shí)為不妥，因?yàn)檫@樣容易導(dǎo)致盧瓊無(wú)權(quán)代理的理由對(duì)相關(guān)文書(shū)進(jìn)行否認(rèn)。而且我們也

看到過(guò)，有些同仁的《帶看確認(rèn)書(shū)》上簽名處僅有客戶-姓氏第十九頁(yè)，共59頁(yè)。，不是全名。這種文書(shū)，一旦出現(xiàn)糾紛其證明力是有限的，

被稱(chēng)為有“瑕疵”的證據(jù)。1、夫妻關(guān)系的確立是結(jié)婚行為的后果。結(jié)婚是指男女雙方按

照法律規(guī)定的條件和程序，確立夫妻關(guān)系的法律行為。2、夫妻之間具有家事代理權(quán)。夫妻日常家事代理權(quán)的范圍包

括：因家庭基本生活需要而進(jìn)行的家事代理、因家庭較高生活需要而進(jìn)行的家事代理、因家庭適當(dāng)發(fā)展需要而進(jìn)行的家事代理及其它相關(guān)事項(xiàng)；而人身專(zhuān)屬性的行為、風(fēng)險(xiǎn)較大行為、與不動(dòng)產(chǎn)或大額動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的部分行為等不在日常家事范圍之內(nèi)。【案例1】中老公代老婆簽字的行為不能當(dāng)然認(rèn)為老公有權(quán)代理，需其老婆追認(rèn)后代理行為方生效。第二十頁(yè)，共59頁(yè)?！景咐溄?】上海鏈家房產(chǎn)普陀店接受買(mǎi)受人朱如義委托購(gòu)買(mǎi)曹楊路附近房屋。2008年5月鏈家房產(chǎn)先后帶朱如義夫婦查看了位于順義路《順達(dá)公寓》房屋二套（簽訂了《看房確認(rèn)書(shū)》）看房后二人表示愿意購(gòu)買(mǎi)并簽訂《房地產(chǎn)居間買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》支付意向金20000元，意向金轉(zhuǎn)定后，買(mǎi)受人有意反悔不購(gòu)房并要求退還定金。此舉遭到出售人拒絕。

之后，買(mǎi)受人提起訴訟將房屋出售人及鏈家房產(chǎn)均告上法庭，要求出售人及鏈家房產(chǎn)連帶承擔(dān)退還定金的責(zé)任。其理由為《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》上標(biāo)注的物業(yè)地址不存在，故該意向書(shū)系無(wú)效，因此理由退還定金，鏈家房產(chǎn)存在過(guò)錯(cuò)因此應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第二十一頁(yè)，共59頁(yè)?！景咐?】是一個(gè)真正引起過(guò)訴訟的案子，此案歷時(shí)近半年最終以原告敗訴結(jié)案。但不可否認(rèn)的是中介方填寫(xiě)《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》的不規(guī)范給原告起訴提供了借口，是引起訴訟的間接原因。請(qǐng)看法官判決書(shū)中的陳訴：“應(yīng)當(dāng)指出的是，鏈家公司作為具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)居間方，在促成當(dāng)事人交易及起草協(xié)議時(shí)應(yīng)負(fù)有審慎審核之義務(wù)以完成居間服務(wù)，系爭(zhēng)意向書(shū)中的筆誤表明了其所提供的居間服務(wù)尚存有瑕疵，在一定程度上導(dǎo)致了本案爭(zhēng)議的形成，應(yīng)在此后的居間活動(dòng)中引以為戒?！睋?jù)此，法院判令本案訴訟費(fèi)有鏈家公司承擔(dān)，在一定程度上給予了懲罰，此值得總結(jié)與重視。第二十二頁(yè)，共59頁(yè)。房地產(chǎn)基本法律常識(shí)一、《看房確認(rèn)書(shū)》的重要性分析：《看房確認(rèn)書(shū)》一般是中介公司與客戶簽訂的第一份法律文書(shū)，是證明中介公司提供居間服務(wù)的一項(xiàng)重要書(shū)面證據(jù)，亦是確保中介自身利益的依據(jù)之一。為此，《看房確認(rèn)書(shū)》規(guī)范填寫(xiě)至關(guān)重要。二、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》的重要性分析：《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》是中介公司常用的一種供客戶下意向及房東收定使用的文書(shū)，其內(nèi)容包括了整個(gè)房屋交易的重要內(nèi)容，而且也記載了買(mǎi)賣(mài)雙方及中介方的各方權(quán)利義務(wù)，因此又稱(chēng)（委托購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)）的正確規(guī)范填寫(xiě)至關(guān)重要。第二十三頁(yè)，共59頁(yè)?！痉▌?wù)提示】★《帶看確認(rèn)書(shū)》是防止跳單的重要法律文書(shū)，要注意保留，不隨意丟棄。堅(jiān)持一原則：有帶看，即要簽帶看確認(rèn)書(shū)?！铩稁Э创_認(rèn)書(shū)》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》《傭金確認(rèn)書(shū)》簽名需注意，不要隨意代簽，名字要簽全?！铩斗康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》填寫(xiě)原則是“細(xì)致、全面”，盡量少留尾巴在日后協(xié)商決定，注意需要“小簽”的幾個(gè)地方需簽字。（如三聯(lián)騎縫線需客戶簽名?。?/p>

注意夫妻家事代理權(quán)的范圍，房屋買(mǎi)賣(mài)不包括在內(nèi)?！飮?yán)禁上下家坐一起簽《傭金確認(rèn)書(shū)》；嚴(yán)禁在簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》之前先讓上下家簽訂《傭金確認(rèn)書(shū)》；這二種方式一旦處理不好就會(huì)出現(xiàn)中介費(fèi)打折的情況。第二十四頁(yè)，共59頁(yè)。房地產(chǎn)基本法律知識(shí)1、中介公司的居間義務(wù)是什么？簽完合同并收取傭金后，因一方違約最終導(dǎo)致交易無(wú)法正常進(jìn)行中介公司是否應(yīng)退還已收傭金？

居間義務(wù)：就是促成合同的訂立；只要居間義務(wù)完成，買(mǎi)賣(mài)雙方在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》簽名，已收傭金不退還。

就算當(dāng)場(chǎng)違約，也不退還傭金。2、何謂意向金（訂金）、定金、何謂違約金，它們有何區(qū)別？（法律概念）

①意向金（訂金）：是一種支付手段，無(wú)法對(duì)合同的訂立，起到擔(dān)保作用，當(dāng)意向金滿足一定條件時(shí)，可轉(zhuǎn)為定金，反悔時(shí)可要求退還。②定金：是買(mǎi)方支付給賣(mài)方的，用于擔(dān)保買(mǎi)賣(mài)合同訂立而擔(dān)保金，合同一旦訂立，定金抵作房?jī)r(jià)款或由買(mǎi)方收回。定金一旦支付無(wú)權(quán)要求賣(mài)方退還！第二十五頁(yè)，共59頁(yè)。房地產(chǎn)基本法律知識(shí)③違約金：是買(mǎi)賣(mài)雙方約定的，當(dāng)一方不履行合同所約定的義務(wù)時(shí)，違約方所應(yīng)支付的賠償金。3、何謂定金罰責(zé)？⑴給付定金的一方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；⑵收受定金的一方不履行義務(wù)的，定金應(yīng)雙倍返還。4、定金金額有何約定？乙方購(gòu)買(mǎi)甲方的物業(yè)，雙方達(dá)成一致：房?jī)r(jià)款為人民幣100萬(wàn)，稅費(fèi)各自承擔(dān)，乙方并支付了30萬(wàn)的定金。后因房?jī)r(jià)上漲甲方不賣(mài)了，問(wèn)甲方應(yīng)返還乙方多少錢(qián)？

定金不得超過(guò)主合同標(biāo)的20%如果超過(guò)則超過(guò)部分無(wú)效！

賣(mài)方：50萬(wàn)（30+20%）；

買(mǎi)方：10萬(wàn)退還。第二十六頁(yè)，共59頁(yè)。房地產(chǎn)基本法律知識(shí)5、定金合同（買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議）的生效條件：⑴雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)（對(duì)交易條件達(dá)成一致）；⑵賣(mài)方已收到定金；⑶定金收據(jù)。6、買(mǎi)賣(mài)合同生效條件：

買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)，立即生效。7、帶租約的房屋買(mǎi)賣(mài)需注意些什么？⑴承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；⑵買(mǎi)賣(mài)不破租賃（原租賃合同有效）。8、產(chǎn)權(quán)人有3人，簽居間協(xié)議時(shí)只來(lái)了1人該如何處理？⑴共同共有：根據(jù)物權(quán)法，產(chǎn)權(quán)人必須全部簽字；⑵按份共有；（補(bǔ)簽委托書(shū)或合法代理人）。第二十七頁(yè)，共59頁(yè)。

房地產(chǎn)基本法律知識(shí)9、代理人有哪幾種？公證委托書(shū)有哪些內(nèi)容，有何特別注意事項(xiàng)？合法的代理人分為3種：①法定代理人：未成年人的父母，提供出生證明；②公證代理人：提供當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)出具的公證書(shū)原件；③表見(jiàn)代理人：提供手寫(xiě)委托書(shū)或者郵件、傳真委托書(shū)；

如何認(rèn)定：表見(jiàn)代理本意，有理由相信具有代理權(quán)限，

就構(gòu)成表見(jiàn)代理。只能簽訂租賃合同、定金

合同。表見(jiàn)代理是指沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的無(wú)權(quán)代理人，以被代理人名義進(jìn)行的民事行為在客觀上使第三人相信其有代理權(quán)而實(shí)施的代理行為。例如：被代理人向代理人授權(quán)時(shí)以口頭方式規(guī)定了代理權(quán)的有效期限，但是該有效期限在書(shū)面的授權(quán)文件中卻未予以記載。從而當(dāng)該有效期限屆滿后，第三人并不能從書(shū)面授權(quán)文件中得知代理權(quán)已終止而與其進(jìn)行的民事行為，就屬于表見(jiàn)代理。表見(jiàn)代理也為我國(guó)法律所確認(rèn)。正如《合同法》第49條規(guī)定的：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。

第二十八頁(yè)，共59頁(yè)。房地產(chǎn)基本法律知識(shí)表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件：1、存在無(wú)權(quán)代理行為。2、第三人在客觀上有理由相信無(wú)權(quán)代理人有代理權(quán)。3、第三人主觀上是善意的且無(wú)過(guò)錯(cuò)。表見(jiàn)代理依法產(chǎn)生有權(quán)代理的法律效力，即無(wú)權(quán)代理人與第三人之間實(shí)施的民事法律行為對(duì)于被代理人具有法律約束力，被代理人與第三人之間產(chǎn)生、變更或消滅相應(yīng)的法律關(guān)系。10、上家有抵押，卻未告知下家，他們所簽署的合同是否有效？中介方的告知義務(wù)有哪些？

擔(dān)保法規(guī)定：抵押期間，出賣(mài)方轉(zhuǎn)讓房屋的應(yīng)當(dāng)告知買(mǎi)受方抵押情況，未告知的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。⑴告知義務(wù)：輕者合同無(wú)效；“導(dǎo)致無(wú)效”

重者承擔(dān)賠償?！百r償損失”①所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證）；②使用權(quán)（租賃期內(nèi)的租客，已交房的買(mǎi)家）。

第二十九頁(yè)，共59頁(yè)?！景咐溄?】《買(mǎi)賣(mài)合同》2001年1月出售人許小君與買(mǎi)受人馬海濤簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定許小君將其所有的一套房屋出售給馬海濤，合同價(jià)為100萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)為200萬(wàn)。雙方在補(bǔ)充條款中約定房屋實(shí)際成交價(jià)以協(xié)議書(shū)約定為準(zhǔn)，但因故雙方未另簽協(xié)議。簽約后買(mǎi)受人已實(shí)際支付出售人100萬(wàn)元。

之后，買(mǎi)受人不承認(rèn)房屋實(shí)際成交價(jià)，主張房屋價(jià)格即為100萬(wàn)。雙方為此訴至法院，法院終審判決，買(mǎi)受合同合法有效，雙方按實(shí)際成交價(jià)格履行。第三十頁(yè)，共59頁(yè)?！窘馕觥?/p>

本案是一個(gè)典型案例，在二手交易過(guò)程中因做低房?jī)r(jià)導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)房?jī)r(jià)數(shù)額產(chǎn)生爭(zhēng)議而涉訟的案件，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于當(dāng)事人就一套房屋約定了兩種不同價(jià)格（即俗稱(chēng)的“陰陽(yáng)合同”）一個(gè)對(duì)內(nèi)一個(gè)對(duì)外，對(duì)內(nèi)的是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)外的是為了完稅而訂?！瓣庩?yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)。

此類(lèi)合同的效力以及對(duì)于漏稅的處理應(yīng)如何，值得關(guān)注。且看法院的最終認(rèn)定。一、“陰陽(yáng)合同”的合同效力

不可否認(rèn)“陰陽(yáng)合同”系一種違規(guī)行為，但如果僅因?yàn)殡p方合同中存在隱瞞價(jià)格的情形就認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方返還，無(wú)疑將市場(chǎng)的漲跌風(fēng)險(xiǎn)全部加于買(mǎi)方?？v觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，認(rèn)定合同無(wú)效不利于保護(hù)交易穩(wěn)定，亦有悖于民法契約至上的基本精神。二、對(duì)于雙方逃稅的行為，可由稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行處理。第三十一頁(yè)，共59頁(yè)?！痉▌?wù)提示】：★做低房?jī)r(jià)簽“陰陽(yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)。不提倡使用?！锍侨f(wàn)不得已或?yàn)榱顺山?，不主?dòng)提出做低房?jī)r(jià)?！镒龅头?jī)r(jià)的兩種方法：1、是做成裝修款；2、是在協(xié)議中直接寫(xiě)明做低房?jī)r(jià)?！镒龅偷暮贤瑑r(jià)格如果未通過(guò)交易中心的價(jià)格審核，則：一、補(bǔ)交稅費(fèi)；二、進(jìn)行評(píng)估，如果評(píng)估到則可以交易?！镒龅头?jī)r(jià)可能造成傭金損失：合同法及上海市物價(jià)局都規(guī)定，中介公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照買(mǎi)賣(mài)合同的百分之一收取，而不是實(shí)際成交價(jià)，一旦出現(xiàn)糾紛，中介方主張按實(shí)際成交價(jià)收傭?qū)⒉粫?huì)得到支持?！锖炗嗁I(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，中介方要站在中間立場(chǎng)為買(mǎi)賣(mài)雙方考慮，不能過(guò)分偏袒任一方。第三十二頁(yè)，共59頁(yè)?！痉▌?wù)提示】：★合同各個(gè)細(xì)節(jié)均要考慮到，以防小事情引起大麻煩?！锖灻浑S意代簽，收款不任意代收?！镔I(mǎi)賣(mài)合同中的定金：1、定金成立、生效、與定金的實(shí)踐性：

定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，若多交或少交，

則視為定金合同變更。2、定金的數(shù)額：

定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%否則，超過(guò)

部分無(wú)效。3、定金與訂金的區(qū)別：A定金具有一定的擔(dān)保作用，可適用定金罰則。B訂金不具有擔(dān)保作用，只有預(yù)付款性質(zhì)。

切記：意向金轉(zhuǎn)定時(shí)，收款收據(jù)一定寫(xiě)明“定金”。第三十三頁(yè)，共59頁(yè)。租賃合同一、概念和特征（略）二、種類(lèi)和形式：1、定期租賃---不超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。2、不定期租賃：A約定的不定期租賃。B推定的不定期租賃合同。⑴對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明；⑵租賃期限在六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，未采用的視為不定期租賃；⑶租賃期屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有異議的原租賃合同生效，但租賃期限為不定期。注：對(duì)于不定期的租賃合同，當(dāng)事人有任意解除權(quán)。但出租人解除合同應(yīng)在合理期限通知承租人。第三十四頁(yè)，共59頁(yè)。租賃合同三、出租人的義務(wù)（略）四、承租人的義務(wù)（略）五、轉(zhuǎn)租權(quán)：1、經(jīng)出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)租。2、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，造成的損失由轉(zhuǎn)租人承擔(dān)。六、買(mǎi)賣(mài)不破租賃：

是指租賃物在租賃期間所發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。七、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：1、同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2、出售人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。第三十五頁(yè)，共59頁(yè)。

【租賃案例分享】

租客王浩，在浦東陸家嘴租賃東園三村一室戶住房。租金4000元/月，租期合同簽約二年。房東張阿姨一直做股票，股市持續(xù)保持牛市狀態(tài)，張阿姨想多投資資金到股市，就決定把出租給王浩的一套住房賣(mài)掉，于是就到中介掛牌出售250萬(wàn)元。過(guò)了一個(gè)星期就有客戶看中，并愿意250萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)。于是中介就讓張阿姨告知租客王浩，寫(xiě)一張放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。后來(lái)張阿姨就聯(lián)系王浩，告知房屋要出售，要求王浩有時(shí)間在放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)書(shū)中簽名。王浩正在外地出差，說(shuō)等出差回來(lái)再簽。中介為了急于成交，就讓張阿姨與購(gòu)買(mǎi)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，王浩出差回來(lái)不愿意簽放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，說(shuō)自己工作忙沒(méi)有時(shí)間找房子，也愿意以250萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，王阿姨已經(jīng)和中介簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，違約要承擔(dān)違約金，責(zé)令王浩一個(gè)月內(nèi)搬走并表示愿意承擔(dān)租賃違約金。后來(lái)王浩將張阿姨訴訟到浦東新區(qū)人民法院，要求享受《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，法院受理后從中調(diào)解，最后法院判決：王浩在法院判決書(shū)生效后的二個(gè)月內(nèi)搬離東園三村的住房。張阿姨承擔(dān)退還王浩二年租金并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

第三十六頁(yè)，共59頁(yè)?！窘馕觥?/p>

本租賃案例分析：主要過(guò)錯(cuò)方業(yè)主張阿姨，沒(méi)有等待租客王浩簽訂好《放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》就先行與購(gòu)買(mǎi)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，操作流程錯(cuò)誤在先，故承擔(dān)該訴訟的全部責(zé)任，承擔(dān)訴訟費(fèi)并對(duì)租客王浩承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償全部退還二年租金給租客王浩。（事后張阿姨在買(mǎi)賣(mài)傭金中扣除了訴訟費(fèi)和二年租金由中介公司承擔(dān)！）租客王浩是訴訟原告，主張法院支持承租人有享受《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》的待遇。法院不予支持，原因是在業(yè)主張阿姨要求王浩簽訂《放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)書(shū)》時(shí)并未表示有購(gòu)買(mǎi)的想法，而是答應(yīng)業(yè)主出差回來(lái)簽訂，導(dǎo)致業(yè)主一直認(rèn)為租客沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的意圖，租客并未明確表示要購(gòu)買(mǎi)意向。

提示中介業(yè)務(wù)員：

在整個(gè)訴訟案件中，中介公司也有連帶責(zé)任，只是租客在訴訟中未追究中介公司的責(zé)任，中介公司作為具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)居間服務(wù)方，沒(méi)有給到業(yè)主正確指導(dǎo)規(guī)范操作，只想成交賺傭金，導(dǎo)致租客提起訴訟的理由，同時(shí)給業(yè)主帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。中介急于求成，違規(guī)操作不但沒(méi)有賺到買(mǎi)賣(mài)傭金，還損壞公司口碑和形象，買(mǎi)賣(mài)交易百忙。第三十七頁(yè)，共59頁(yè)。簽約前、中、后1、簽約前的準(zhǔn)備工作：⑴傳簽約通知單至總部，或是提前電話通知交易員；⑵若需要公證、若需要做貸款，則提前與交易員預(yù)約以便交易

員做好后續(xù)準(zhǔn)備工作（貸款、評(píng)估、公證若需）；⑶若需要通過(guò)公司轉(zhuǎn)款或取現(xiàn)的，提前通知總部相關(guān)工作人員2、業(yè)務(wù)員通知上下家需要注意事項(xiàng)：⑴所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)；所有購(gòu)買(mǎi)人到場(chǎng)；⑵買(mǎi)賣(mài)雙方帶好身份證、產(chǎn)權(quán)證；若有小孩帶好出生證、結(jié)婚證；⑶若需要公證，則還需要通知上下家?guī)Ш脩艨诒?、結(jié)婚證、帶好公證費(fèi)；⑷若需要計(jì)算稅費(fèi)，則帶好當(dāng)初購(gòu)房合同、發(fā)票、契稅單；第三十八頁(yè)，共59頁(yè)。簽約前、中、后3、養(yǎng)成客戶到總部簽約時(shí)上下家分二個(gè)簽約室的好習(xí)慣：⑴上下家不直接見(jiàn)面，有利于我們斡旋并成交；⑵可以避免上下家跳傭的可能；⑶在簽好買(mǎi)賣(mài)合同后，也便于簽訂傭金確認(rèn)書(shū)，以防止上下家坐一起同時(shí)要求傭金打折；4、準(zhǔn)備好產(chǎn)調(diào)、告訴交易員基本情況，以便于交易員

提前做好合同及相關(guān)協(xié)議、相關(guān)承諾書(shū)、確認(rèn)書(shū)；5、簽約中：如何快速高效簽訂買(mǎi)賣(mài)合同⑴網(wǎng)上買(mǎi)賣(mài)合同鎖定的幾個(gè)基本要素：①上下家的身份證號(hào)及聯(lián)系方式聯(lián)系地址；第三十九頁(yè)，共59頁(yè)。簽約前、中、后②房屋總價(jià)；③上家有無(wú)貸款，下家是否需要異地轉(zhuǎn)款；④交房時(shí)間的約定，是否需要異地轉(zhuǎn)款；注:若實(shí)際簽約中未做特別約定，則從俗定即全款到位交房；⑤買(mǎi)受方是否產(chǎn)權(quán)共同共有；⑥具體付款方式；⑦所贈(zèng)送的家具家電情況；注:若有寫(xiě)在買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)或貼一張家具清單；⑵簽約節(jié)奏的把握以便順利高效簽約：①落實(shí)價(jià)格：若需要做低，則將做低部分折價(jià)為裝修款體現(xiàn)在其他的協(xié)議上；②付款方式：注意是否銀行轉(zhuǎn)款；是否需要異地轉(zhuǎn)款；第四十頁(yè)，共59頁(yè)。簽約前、中、后③交易日期、交房日期：通常交易日期根據(jù)上下家的貸款情況

我們可以給客戶一個(gè)建議，以防因由客戶考慮下再?zèng)Q定從而

延長(zhǎng)簽約時(shí)間；交房日期若無(wú)特殊約定就按全款到位交房；④在落實(shí)上述情況后即可以聯(lián)系簽約法務(wù)做具體的合同，同時(shí)

上下家業(yè)務(wù)員在這個(gè)時(shí)間空隙去收齊上下家的證件以便于復(fù)

印，并留下聯(lián)系電話及聯(lián)系地址；⑤在法務(wù)打印出樣本合同給上下家閱覽時(shí)，業(yè)務(wù)員利用這個(gè)間隙去填寫(xiě)好上下家《傭金確認(rèn)書(shū)》、《產(chǎn)權(quán)證收據(jù)》、《買(mǎi)賣(mài)合同收條》以備用；⑥在客戶閱覽樣本合同時(shí)，可以告訴其為格式合同，主要看些房屋總價(jià)、付款方式、交易日期、交房日期、補(bǔ)充條款；迅速讓客戶看完后告知法務(wù)打印正式合同。第四十一頁(yè)，共59頁(yè)。簽約前、中、后⑦在打印正式合同時(shí)，可以將上述步驟中所填寫(xiě)的《產(chǎn)證收據(jù)》給客戶，也可以將《房款收據(jù)》讓上家簽字放上家手中

或讓上家其中一人出來(lái)點(diǎn)鈔收取定金；⑧上下家簽訂網(wǎng)上《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)上下家簽訂《承諾書(shū)》（若需）、補(bǔ)充協(xié)議等；⑨在上下家都在合同上簽字后，這時(shí)候最關(guān)鍵，收取傭金，陪同上下家到銀行房款轉(zhuǎn)賬。★嚴(yán)禁上下家坐一起簽《傭金確認(rèn)書(shū)》；嚴(yán)禁在簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》之前先讓上下家簽訂《傭金確認(rèn)書(shū)》；這二種方式一旦處理不好就會(huì)出現(xiàn)中介費(fèi)打折的情況。第四十二頁(yè)，共59頁(yè)。個(gè)人承受他人贈(zèng)與房屋一、適用范圍：個(gè)人承受他人贈(zèng)與房屋。（包括住房與非住房）二、需繳納的稅收：（個(gè)人所得稅、契稅、印花稅）1、個(gè)人所得稅。以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。其他形式的房產(chǎn)贈(zèng)與，對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋按照應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，其中應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人應(yīng)納稅所得額。第四十三頁(yè)，共59頁(yè)。

個(gè)人承受他人贈(zèng)與房屋2、契稅。個(gè)人承受他人贈(zèng)與房屋應(yīng)按規(guī)定繳納契稅，稅率為3%。房屋計(jì)稅價(jià)格由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同期房屋的市場(chǎng)價(jià)格核定。3、印花稅。個(gè)人受贈(zèng)房屋過(guò)程中所立書(shū)據(jù)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目計(jì)算繳納印花稅，稅率萬(wàn)分之五；個(gè)人取得房地產(chǎn)權(quán)證按5元／件繳納印花稅。三、需要提交的資料：1、受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》（原件）；2、贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；3、證明贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的人民法院判決書(shū)（原件）、由公證機(jī)構(gòu)出具的公證書(shū)（原件）；4、證明贈(zèng)與人和受贈(zèng)人撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系的人民法院判決書(shū)（原件）、由公證機(jī)構(gòu)出具的公證書(shū)（原件）、由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具的證明材料（原件）。

第四十四頁(yè)，共59頁(yè)。

個(gè)人承受他人贈(zèng)與房屋

交易當(dāng)事人委托當(dāng)事人以外的其他人員代理申報(bào)納稅的，受托人應(yīng)提供委托人及本人有效身份證明原件、委托書(shū)（無(wú)需公證）。受托人提供委托公證文書(shū)、但無(wú)法提供委托人有效身份證明原件的，可提供與委托公證文書(shū)所列內(nèi)容一致的身份證明復(fù)印件。