新型城鎮(zhèn)化做大了商業(yè)地產行業(yè)的蛋糕

Word新型城鎮(zhèn)化做大了商業(yè)地產行業(yè)的蛋糕21世紀商業(yè)地產論壇2021年年會12月13日開幕，金融界網(wǎng)站進行圖文直播。首創(chuàng)集團董事長劉曉光做演講。

劉曉光：商業(yè)地產還是有點顧慮的，我記得11.11那一天，我在馬云的總部，馬云講一段話，他講商業(yè)地產遲早要萎縮。當時因為時間很緊，我也沒有探討，確實是網(wǎng)絡的經(jīng)濟有一定的優(yōu)勢，我們是在地下，我們有各個方面的關卡，下面我也講一些網(wǎng)絡的觀點。

中國的城鎮(zhèn)化正處在一個高速發(fā)展的階段，具體的數(shù)不說了，發(fā)展得也是很快，我們看到到2025年，中國城市人口有2.3-2.5億的人進入城鎮(zhèn)，這么多的新增的城鎮(zhèn)人口，居住、衣食行肯定都需要配套的商業(yè)來解決，再加上城鎮(zhèn)人口綜合體數(shù)量這么多。我想這都是新型城市化商業(yè)地產的機遇，不能說商業(yè)地產完全在萎縮，會死亡。

城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化先戶的協(xié)調，促進工業(yè)化、信息化、工業(yè)化和農業(yè)現(xiàn)代化四化的同步發(fā)展，這里頭來講都有一個什么樣的問題呢？就是著力提高城鎮(zhèn)化的質量，讓人們的生活更加美好，所以我想我的觀點，下一步發(fā)展城鎮(zhèn)化應該以人為本，我們要探討出一條新路。這是我想講的前面一個觀點。

考慮到新型城鎮(zhèn)化，有幾個大的背景，不得不考慮：一個就是人口的集聚度帶來的城鎮(zhèn)有序擴張，城市聚集，大城市城中城數(shù)量增多，使特定的區(qū)域的消費度提升，這個要求我們的商業(yè)，在集合度，在業(yè)態(tài)的豐富度，在商業(yè)的總量方面必須達到一定的量。

第二在零售業(yè)方面，我們這幾年電商的發(fā)展，這是飛速發(fā)展的，那么尤其就像淘寶、京東等等，對零售業(yè)的發(fā)展，毫無疑問這是一個巨大的挑戰(zhàn)，這也給我們的商業(yè)業(yè)態(tài)和我們的城鎮(zhèn)化和商業(yè)格局提出一些新的要求，那么第三個就是未來幾年中，我想城鎮(zhèn)化的推進，將拓展城市地緣的邊界，你像我們在北京的房山，他現(xiàn)在10萬人，賣了將近800萬，后來他們人流量和銷量都是很大的提升。

所以在未來幾年中，城鎮(zhèn)化的推進，將拓展城市的地緣邊界，對增加潛在的消費者數(shù)量，所以說我們城市核心圈必須調節(jié)業(yè)態(tài)的比例，豐富業(yè)態(tài)和品牌的準備，提升商圈的質量，適量增加特色的補貼商業(yè)和中高檔次的商業(yè)的比例，才能增強商圈的集客能力和商業(yè)的輻射能力，保持替代城市商業(yè)體系的地位，這樣的商業(yè)環(huán)境要求我們要通盤考慮城市和城鎮(zhèn)的商業(yè)互助運行方式。能夠形成有效的互動和互補，另外在專業(yè)的市場方面，城鎮(zhèn)化的發(fā)展將促進我們的市場。也會產城結合，產業(yè)聚集性會進一步融合，商業(yè)地產將成為產業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，產生附加的效應，產業(yè)和城鎮(zhèn)發(fā)展過程中形成一種有效的良好的互動，大家肯定要問，在這種新型的城鎮(zhèn)化的背景下，面對著人口集聚和收入增長新的商業(yè)需求，什么樣的商業(yè)模式才能夠滿足這種發(fā)展需求。我大概有這么幾個方面。首先是商業(yè)的社區(qū)化、精致化，我們要考慮小容量的、更有針對性的商業(yè)設施和商業(yè)模式，增加點對點的商業(yè)服務機構，力求服務到人，服務到家庭，現(xiàn)在社區(qū)中的商業(yè)中心，主題的商業(yè)、新型商業(yè)社區(qū)等方面，可能都要探討城市的商業(yè)模式，那么第二個方面就是傳統(tǒng)的商業(yè)以及電商的融合化，那么傳統(tǒng)商業(yè)與電商不會是非此即彼的關系，一定是你中有我，我中有你的關系，與電商配套的實體商業(yè)，在面對電商的挑戰(zhàn)時，應該考慮的不是對立而是合作，把傳統(tǒng)商業(yè)的體驗性與電商結合起來。一榮共榮。

不管是什么樣的商業(yè)企業(yè)，都占到同一個起跑線上，都需要從零開始，不管是堅持既有商業(yè)思路業(yè)態(tài)和體量調整，還是要開創(chuàng)新的商業(yè)投資融資方式。誰能夠更加適合并推動新型城鎮(zhèn)化，誰就可能在新的背景下脫穎而出，尋找到我們的機遇。

三、商業(yè)地產的類型的多元化，多樣化的產業(yè)發(fā)展和經(jīng)營消費的增長，將刺激商業(yè)的地產多元化產品的產生，我們不再關注于寫字樓及商鋪的傳統(tǒng)方式，我們通過研究目標市場的產業(yè)布局及經(jīng)濟結構和生活習慣，將更準確的定位搶占先機，我們的市場產品以及需求的多元化，將推動良性的市場競爭。優(yōu)質的企業(yè)將在更廣闊的市場提高行業(yè)的進入門檻和產品的內在標準以及他的運營方式。

四、商業(yè)的體驗化、服務化、情感化的問題，我們商業(yè)為人服務，為人而興，那么我們不僅要照顧到他們的實際需求，還要照顧到不同層面，不同年齡段的人的情感需求，比如社區(qū)的親切感、互動感的需求來源，我們要讓商業(yè)不僅僅是商業(yè)，還能成為人的生活的感受，當然這個方面我們要實現(xiàn)還很難。

我們看到我們會面臨一些亟待解決的問題，按照商業(yè)地產的開發(fā)流程來看，首當其沖就是土地市場，現(xiàn)在如何通過集體土地的確權，盤活農村的集體土地，促進土地供應和市場調整機制的形式，增加市場中土地流通總量和優(yōu)質的土地供應量，為房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展夯實基礎，仍然是一個很重要的因素。還有伴隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，人口區(qū)域的集中，意味著消費的相對分散，為了滿足消費需求，出現(xiàn)更為分散的布局作為區(qū)域的商業(yè)中心和社區(qū)的商業(yè)中心，這是大家看到比較多的洛杉磯，洛杉磯從天空摔下來成很多半，每一半都有很多輕型的小型的商業(yè)中心，都有配比科學的商業(yè)中心。我們如何規(guī)劃和建設和科學引導和管控，避免項目的先天不足。

與此對應的是，在機會面前一擁而上，同質化的競爭加深，項目利潤和商業(yè)利潤的降低使項目投資風險增加，同時大量的商業(yè)地產項目入市，為促使部分項目品牌和企業(yè)品牌的涌現(xiàn)，項目洗牌和企業(yè)的洗牌肯定也是勢必難免，但企業(yè)整合之后，將留下大批缺乏者運營者管理團隊和后續(xù)資金投入的項目，這種現(xiàn)象不可避免。

還有與新興城鎮(zhèn)化的基建融資的改革、民間融資的改革等金融改革的推進和配套的政策也需要出臺。推動基建類的，有房地產信托、房地產的私募等融資手段的發(fā)展，當然我們不得不提出的是人才問題，國內的商業(yè)行業(yè)以及地產行業(yè)，經(jīng)過幾年爆炸式的發(fā)展，雖然出現(xiàn)了很多成功的標桿的企業(yè)，也在摸索中積累一些經(jīng)驗，但是更多的住宅地產咨詢、零售企業(yè)轉型到了商業(yè)企業(yè)。人才的匱乏仍然市最突出的問題，如何構建標準，推動正規(guī)的系統(tǒng)化的高校教育的職業(yè)推進，是目前最需要解決的問題。前面有一個商學院的聯(lián)盟，我去講一個，中國的商學院，應該辦成真正培養(yǎng)商人的商學院，如果不能培養(yǎng)商人的商學院，那就不叫商學院。

我們的體會很深，特別是在座的新型商業(yè)的人，我們最缺的就是商業(yè)管理人員，沒有人，我們做了很多設施，可能最后結果會失敗。

新型城鎮(zhèn)化帶來的不是簡單的商業(yè)需求增加和商業(yè)升級，而是做大了商業(yè)地產行業(yè)的蛋糕，擴充了商業(yè)地產的內涵和外延，城鎮(zhèn)和商業(yè)的有機結合，城鎮(zhèn)發(fā)展推動商業(yè)進化，而商業(yè)成為城鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)之路。除了水電氣熱之外，我們商業(yè)就是帶動城鎮(zhèn)發(fā)展的龍頭。

新興城鎮(zhèn)化背景下，我們引導商業(yè)地產，理性的投資，探索主題的商業(yè)、立體多元的可持續(xù)的模式，探索實體商業(yè)與電商融合的商業(yè)模式，探索商業(yè)的社區(qū)化、精致化、定制化、服務化、情感化和體驗化，探索商業(yè)地產的人才的培養(yǎng)模式，發(fā)展新的商業(yè)要素，推動我們的商業(yè)地產的持續(xù)發(fā)展。我想可能是我們商業(yè)地產行業(yè)的責任，也是政府和社會的責任，商業(yè)地產在未來中的有序發(fā)展，我們城鎮(zhèn)化建設其中，商業(yè)地產的合理布局、規(guī)劃和建設運營，也將推動中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的最關鍵的最重要的因素之一。

按照馬云說的：在路上的死亡，死亡，這個有點太過了。一定是物質形態(tài)的商業(yè)地產和網(wǎng)絡的商業(yè)的模型應該是一個互相依存的關系。我們遇到新的問題是什么呢？我們誰也沒有見過，中國下一步城鎮(zhèn)化的格局，到底是