房地產(chǎn)營銷策劃 - 商業(yè)項目商業(yè)調(diào)查報告

鄭州商業(yè)項目商業(yè)調(diào)查篇?目錄第一部分：鄭州城市宏觀調(diào)查研究；第二部分：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)微觀調(diào)查研究；第三部分：項目地塊及區(qū)域狀況研究；第四部分：項目市場調(diào)研結(jié)論；第一部分鄭州城市宏觀調(diào)查研究2008-2012年鄭州市GDP2008-2012年鄭州市人均GDP數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局GDP、人均GDP經(jīng)濟(jì)篇鄭州市GDP快速穩(wěn)定增長，平均年增長率在15%以上，在國內(nèi)處于較高水平GDP的連續(xù)增長態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境2012年鄭州市人均GDP達(dá)到7313美元，近5年的平均增長率約為14%若按此增長速度，預(yù)計再需要3年時間，鄭州市人均GDP將達(dá)到1萬美元人均GDP的增長，充分說明鄭州作為中部重要城市的經(jīng)濟(jì)地位年份20082009201020112012GDP（億美元）300.4371.2448.4493.9597人均GDP（美元）45885088606266027313說明：由于部分?jǐn)?shù)據(jù)政府尚未公布，故本報告僅將已公布的數(shù)據(jù)列入經(jīng)濟(jì)篇GDP、人均GDP2011年鄭州市及周邊省會城市GDP情況2011年鄭州市與一線城市GDP對比通過鄭州與國內(nèi)一線城市的GDP比較發(fā)現(xiàn)，鄭州的差距還很大，距離國內(nèi)一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍有極大的差距，有較大的提升空間通過與周邊省會城市GDP的比較發(fā)現(xiàn)，鄭州市GDP在周邊城市中處于中等偏上位置，低于重慶和武漢、濟(jì)南，但高于西安、合肥、石家莊等省會城市鄭州需要向重慶、武漢等活力城市學(xué)習(xí)并趕超，拉近差距經(jīng)濟(jì)篇三產(chǎn)業(yè)增加值及比重年份第一產(chǎn)業(yè)增加值(億元）第二產(chǎn)業(yè)增加值(億元）第三產(chǎn)業(yè)增加值(億元）200877.11070.5853.9200988.41308.71024.1201094.71659.51249.820111031801.61395.82012124.62269.91605.5數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局2008-2012年鄭州市三大產(chǎn)業(yè)增加值2012年鄭州市第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)124.6億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到2269.9億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到1605.5億元由此可見，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)增加值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過第一產(chǎn)業(yè)，充分展現(xiàn)了鄭州作為區(qū)域型大都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力從近5年的鄭州市產(chǎn)業(yè)增加值來看，第三產(chǎn)業(yè)增加值的增長率呈上升趨勢，表明鄭州經(jīng)濟(jì)處于良性的發(fā)展態(tài)勢中，第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展將帶來更多的就業(yè)人口從而產(chǎn)生更多的房產(chǎn)消費需求，也從側(cè)面表明了鄭州市房地產(chǎn)市場需求的加速發(fā)展2008-2012年鄭州市財政一般預(yù)算收入年份20082009201020112012財政一般預(yù)算收入（億元）176.03219.52260.39301.92386.8財政一般預(yù)算支出（億元）187.66240.46289.50353.05426.8財政赤字（億元）11.6320.9429.1151.13402008-2012年鄭州市財政一般預(yù)算支出數(shù)據(jù)來源：河南省統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：河南省統(tǒng)計年鑒經(jīng)濟(jì)篇財政收入與支出鄭州市財政收入、支出近5年均保持增長態(tài)勢，財政收入年均增長率為23.34%，財政支出年均增長率達(dá)25.75%，財政赤字逐年拉大，2012年財政赤字達(dá)40億元，較2011年有所減少大量的財政支出為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金保障，保障城市面貌的不斷改善，但是，由于大量的財政赤字，鄭州市仍需不斷填補虧空2008-2012年鄭州市固定資產(chǎn)投資狀況2012年鄭州市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)（億元）數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局經(jīng)濟(jì)篇全社會固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增速不斷提升，2012年固定資產(chǎn)投資完成2757億元，比上年增長20%，增幅較大鄭州市固定資產(chǎn)投資年均增長率達(dá)到27.51%，保持高位運行城鎮(zhèn)固定投資中，第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比例超過50%，支撐第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)篇全年全社會消費品零售總額及結(jié)構(gòu)鄭州市社會消費品零售總額（億元）年份20082009201020112012總額（億元）822.2978.71206.21434.81678數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局2011年鄭州市城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)2008年鄭州市城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)近年來，鄭州市社會消費品零售總額不斷增長，2012年達(dá)到1678億元從消費結(jié)構(gòu)看，主要集中于食品、衣著、教育文化娛樂服務(wù)及居住等說明：2012年數(shù)據(jù)尚未公布經(jīng)濟(jì)篇城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底總額年份20082009201020112012居民存款余額（億元）1620.71762.132067.22511.22911數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局2008年-2012年鄭州市居民銀行存款余額增長狀況（億元）2008-2012年度，鄭州市居民銀行存款余額保持加速增長，為市民購買大型消費品奠定了堅實的基礎(chǔ)居民存款一大部分用于投資，房地產(chǎn)投資是一重要方向經(jīng)濟(jì)篇經(jīng)濟(jì)輻射力和影響力鄭州：河南省省會、全國區(qū)域性中心城市區(qū)域性金融中心、全國重要的現(xiàn)代化物流中心全國交通樞紐、中部批發(fā)市場大基地經(jīng)濟(jì)篇經(jīng)濟(jì)輻射力和影響力中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體是河南省，同時涵蓋晉東南、冀南、魯西北、皖西北、鄂北、蘇北等周邊地區(qū)鄭州作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，對中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展將產(chǎn)生不可估量的輻射帶動作用。但與周邊省會城市相比，鄭州在相鄰八個省會城市中城市競爭力排第五位，處于中偏下位次，綜合實力需進(jìn)一步提升中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的范圍涉及7省28城市

河南省：鄭州市，洛陽市，新鄉(xiāng)市，南陽市，許昌市，濟(jì)源市，焦作市，安陽市，鶴壁市，濮陽市，商丘市，漯河市，平頂山市，周口市，信陽市，駐馬店市，開封市，三門峽市湖北省：襄樊市河北?。汉愂?/p>

山東省：荷澤市

江蘇?。盒熘菔?/p>

山西?。哼\城市，晉城市，長治市安徽?。喊霾菏校幢笔?，阜陽市中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心：鄭州，開封

中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要聯(lián)絡(luò)點：邯鄲，安陽，徐州，襄樊，焦作

中原經(jīng)濟(jì)區(qū)網(wǎng)絡(luò)支點城市：洛陽，安陽，商丘，南陽，焦作

鄭州：綜合產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展食品工業(yè)，先進(jìn)制造業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，汽車產(chǎn)業(yè)，服裝產(chǎn)業(yè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)鄭州人口篇2000年鄭州市區(qū)流動人口51萬，到2010年底流動人口達(dá)223萬人，十年內(nèi)翻兩番平均每年新增流動人口在20萬左右截止到2011年底鄭州市市區(qū)人口：333.1萬人《鄭州市城市總體規(guī)劃》規(guī)劃到2020年，城市建成區(qū)人口控制在450萬人以內(nèi)。未來八年內(nèi)，新增人口將達(dá)120萬人，按每人50平方米計算，需新開發(fā)6000萬平方米住宅鄭州市區(qū)人口數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局網(wǎng)絡(luò)資料整理截止到2010年底鄭州市區(qū)流動人口：223萬人人口篇在校和畢業(yè)大學(xué)生人口至2010年，根據(jù)公布資料粗略估計：鄭州市在校大學(xué)生（包括研究生、本科及?？疲┤丝诩s60萬2011年，鄭州市每年畢業(yè)大學(xué)生（包括研究生、本科及?？疲┘s20萬一般畢業(yè)五年內(nèi)購房，按每年15%的購房率計算，每年將有3萬大學(xué)生存在購房需求（80/90住宅），需要將近2萬套住房鄭州龍子湖高校區(qū)鄭州市高端人士統(tǒng)計（2011年）高端人士企業(yè)中高層管理人員數(shù)量私營企業(yè)主黨政干部（科級以上）其他高端人士合計數(shù)量（人）約200000（總企業(yè)數(shù)量：4萬家）約180000（私營企業(yè)數(shù)量：360000家）約20000約20000約420000人口篇高端人群數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局、網(wǎng)絡(luò)資料整理高端人群是投資型房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)客戶，高端人群數(shù)量反映享受型、投資型物業(yè)的購買需求狀況，其中投資產(chǎn)品為主流享受型、投資型物業(yè)將主要針對高端人群，鄭州市高端人群數(shù)量達(dá)420000人，這一類人群將是本項目的精準(zhǔn)目標(biāo)客戶群人口篇分類需求預(yù)測：鄭州市一次置業(yè)比重呈下降趨勢，二次及以上置業(yè)比重呈上升趨勢根據(jù)預(yù)測年均新增商品住宅需求面積1800萬平方米推算，一次置業(yè)年均新增商品住宅需求面積為800萬平方米，二次及以上置業(yè)新增商品住宅需求面積為1000萬平方米未來，鄭州市一次置業(yè)和二次及以上置業(yè)將平分秋色年份2012年一次置業(yè)44.5二次及以上置業(yè)55.5一次、二次置業(yè)需求結(jié)構(gòu)五類居民需求數(shù)量預(yù)測1.原城市居民需求數(shù)量（擁有鄭州市戶口的常住居民）鄭州市居民結(jié)婚、離婚產(chǎn)生購房需求，按2011年的數(shù)字，結(jié)婚與離婚登記人口共約為10萬對，按60%的購房比例、戶均100平方米的住宅面積計算，年均約需新增住房面積約為600萬平方米2.被城市居民需求數(shù)量（城中村居民、新城建設(shè)，需求量極少）由于鄭州市城中村居民在城中村改造中獲取住房補貼，購房需求較少，此部分可忽略不計3.暫城市居民需求數(shù)量（流動人口）鄭州市流動人口年均增長約20萬人，按5%的購房率，人均50平方米的住宅面積計算，需新增住房面積約為50萬平方米2000年流動人口數(shù)量（萬人）2010年流動人口數(shù)量（萬人）年均流動人口增長數(shù)量（萬人）51223約20來源：鄭州公安局治安分隊公布數(shù)據(jù)人口篇房地產(chǎn)需求總量預(yù)測人群類別需求數(shù)量（萬平方米）原城市居民約600被城市居民忽略不計暫城市居民約50租城市居民約750新城市居民約600合計約20004.租城市居民需求數(shù)量（生活10年以下租房子生活的一族、大學(xué)畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生）生活10年以內(nèi)，一直還是租房子生活的一族與畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生數(shù)量共計為約150萬人，按每年10%的購房率、50平方米/人的居住面積計算，年均約需要新增住房面積750萬平方米5.新城市居民需求數(shù)量（準(zhǔn)備進(jìn)入城市的居民）年均準(zhǔn)備進(jìn)入城市的外地居民12萬人，按人均50平方米的居住面積計算，鄭州市年均需新增住房面積為600萬平方米根據(jù)科學(xué)計算方法，預(yù)計鄭州市年均新增需求面積約2000萬平方米，而且隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，鄭州市年均新增住房需求面積將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2000萬平方米鄭州市2011年商品住宅供應(yīng)量為645.59萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足鄭州市的商品住宅需求《鄭州市城市總體規(guī)劃》最新批復(fù)：到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在450萬以內(nèi)。按此計算，年均新增新城市居民在12萬左右。人口篇房地產(chǎn)需求總量預(yù)測年均超過2000萬平方米的居住需求，為市場去化提供保證。人文篇城市歷史現(xiàn)在的鄭東新區(qū)人文篇人文環(huán)境、生活模式及習(xí)俗鄭州有著悠久歷史，是中華民族的發(fā)祥地之一，中華民族始祖黃帝的出生地軒轅之丘位于境內(nèi)3500年前，就是商王朝的重要都邑，曾有夏、商、管、鄭、韓5朝為都鄭州是文化之都，商業(yè)之都，旅游之都鄭州人多為祖居鄭州，文化底蘊深厚，講人情，金錢次之講究穿戴，飲食以面食為主擁有少林寺、嵩陽書院等一批文化旅游景點城市歷史悠久人文底蘊濃厚鐵路樞紐城市商貿(mào)物流發(fā)達(dá)新興省會城市

吸納包容性強(qiáng)中原崛起引擎未來中部中心規(guī)劃篇城市發(fā)展方向——近期以鄭東新區(qū)為主要方向，中期向西發(fā)展，遠(yuǎn)期向南擴(kuò)展一心：包括中心城區(qū)、鄭汴—中牟組團(tuán)、上街—滎陽組團(tuán)和航空港組團(tuán)一帶：中心城區(qū)、鄭汴—中牟組團(tuán)、上街—滎陽組團(tuán)、鞏義市及沿線城鎮(zhèn)所構(gòu)成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶四城：指鞏義、新鄭、新密、登封四個二級中心城市兩軸：南北發(fā)展軸由沿京廣鐵路、１０７國道的城鎮(zhèn)構(gòu)成，東西發(fā)展軸由登封、新密和新鄭等城鎮(zhèn)依托省級交通干線構(gòu)成。

城市定位及發(fā)展方向規(guī)劃規(guī)劃篇交通規(guī)劃—對外交通編號鐵路通達(dá)地區(qū)1京廣線北京-廣州2隴海線連云港-蘭州編號高速公路通達(dá)地區(qū)7連霍高速連云港-霍爾果斯8京港澳高速北京-香港-澳門9鄭少高速鄭州-少林寺10鄭洛南線高速鄭州-洛陽11鄭石高速鄭州-石家莊12機(jī)場高速鄭州-新鄭編號國道、省道通達(dá)地區(qū)3G310連云港-甘肅天水4S102鄭州-沈丘5S314鄭州-三門峽6S316鄭州-新密-登封鄭州：九州之中，十省通衢，重要的交通、通訊樞紐城市鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被評定為全國文明機(jī)場的新鄭國際機(jī)場與國內(nèi)外30多個城市通航擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運站鄭州已經(jīng)成為一個鐵路（包括高鐵）、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐城市本案緊鄰隴海線，距機(jī)場高速僅幾分鐘車程，交通便利規(guī)劃篇鄭州至西安的高速客運專線已建成通車，還建成了鄭州至北京、上海、武漢高速客運專線，將行駛時間縮短到2小時以內(nèi)，全部線路將在2020年之前建成建設(shè)中心城區(qū)與衛(wèi)星城之間的快速通道，構(gòu)筑中心城區(qū)—衛(wèi)星城半小時都市圈發(fā)展城市軌道交通，鄭州—開封城際輕軌，鄭東新區(qū)—新鄭國際機(jī)場輕軌交通規(guī)劃—對外交通高速鐵路的建設(shè)將使鄭州市與外界連通更加便利，促進(jìn)了與沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來，對吸引更多外地人口產(chǎn)生積極作用省內(nèi)軌道交通的建設(shè)便于省會城市與其他城市之間的交流，進(jìn)一步增強(qiáng)城市首位度鄭州衛(wèi)星城規(guī)劃圖規(guī)劃篇鐵路

高速路快速路

地鐵鄭州城市交通總體呈“中心內(nèi)聚+圈層外向發(fā)射”狀布局，各路干道在中心匯聚重點通過軌道交通、城市快速通道改善交通環(huán)境，增加道路承載能力鄭州將建設(shè)以軌道交通為骨干、BRT快速公交為骨干補充、常規(guī)公共汽車和無軌電車為主體，出租車為補充的公共交通系統(tǒng)交通規(guī)劃—城市交通鄭州規(guī)劃城市道路系統(tǒng)主要由高速公路—快速路—主干道三級系統(tǒng)組成高速公路有7條：連霍高速、繞城高速、鄭少高速、鄭堯高速、機(jī)場高速、鄭民高速和京港澳高速快速路是北環(huán)道，主干道包括：金水路、南陽路、東風(fēng)路、農(nóng)業(yè)路、文化路和黃河路政策篇行業(yè)政策限購政策產(chǎn)生影響自2011年1月6日起，限制非鄭州戶籍家庭在市區(qū)人口過密區(qū)域買房，范圍包括“農(nóng)業(yè)路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區(qū)域，未來路與農(nóng)業(yè)路交界處以中州大道為界”，即所謂的鄭州市二環(huán)內(nèi)；對本市戶籍居民家庭在二環(huán)內(nèi)限購一套直接遏制鄭州市二環(huán)以內(nèi)二套以上購房需求抑制外地人在二環(huán)內(nèi)的投資自3月4日起，對鄭州市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)），對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女），限購1套住房。對已擁有2套及以上住房的，暫停向其售房。對非鄭州市戶籍居民家庭，持有本市居住證1年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的，限制1套住房（符合一條即可）；無法提供上述證明的，暫停對其售房限購較為嚴(yán)格，直接影響商品房的交易量，商品房成交將出現(xiàn)萎縮對外地人購房的限制，將進(jìn)一步促進(jìn)交易量的減少，對于投資型住宅影響將更明顯已出臺政策產(chǎn)生影響《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求，未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用抑制通過認(rèn)購、排號、發(fā)放VIP卡等形式收取定金，增加開發(fā)商資金鏈壓力鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》的通知中，明確限制各種形式“偷”面積行為抑制各類“偷”面積方式政策篇行業(yè)政策政策篇行業(yè)政策預(yù)測出臺政策產(chǎn)生影響取消預(yù)售增加開發(fā)商資金鏈壓力，對中小開發(fā)商不利開征房產(chǎn)稅抑制住宅產(chǎn)品投資房產(chǎn)稅2011年1月28日起，上海、重慶開征房產(chǎn)稅，上海居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%-1.2%。房產(chǎn)稅何時將在全國范圍內(nèi)征收？開征后將對什么產(chǎn)品有利？什么產(chǎn)品不利？房產(chǎn)稅的征收將主要針對住宅產(chǎn)品，這就要求本項目要注重產(chǎn)品研發(fā)，充分考慮市場的需求，提高產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力。第二部分商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)微觀調(diào)查研究2008-2012年鄭州房地產(chǎn)投資額及增長狀況年份住宅投資額（億元）商業(yè)營業(yè)用房投資額（億元）辦公樓投資額（億元）其他（億元）投資總額（億元）增長率（%）2008177.1827.2413.9811.49229.8936.76%2009225.2635.2222.9815.30298.7629.96%2010341.7935.7224.0533.40434.9645.59%2011394.1651.0221.9346.72513.8318.13%2012555.7——————775.250.9%年度投資額情況房地產(chǎn)宏觀分析鄭州近5年房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐漸增多，2012年達(dá)到775.2億元數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計年鑒鄭州市2012年3月份-2013年2月份房地產(chǎn)開發(fā)上市量月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013.12013.2商品房上市量（萬平方米）79.3790.987.55107.35109.7355.89167.1572.9786.65100.979.7433.46商品住宅上市量（萬平方米）65.5769.4461.1389.3497.0243.7132.2954.0666.692.2767.4528.57非住宅上市量（萬平方米）13.821.4626.4218.0112.7112.1834.8618.9120.058.6312.294.89房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局開發(fā)上市總量情況鄭州市2012年3月份-2013年2月份商品房上市量以2012年9月份最高，為167.15萬平方米，2013年2月份最低，為33.46萬平方米。月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013.12013.2商品房銷售量（萬平方米）100.75106.2373.0475.5199.45114.2794.2490.5496.16130.4363.6931.78商品房銷售量（套）1019510874673974119393110289607942291581250259483072商品住宅銷售量（萬平方米）92.1488.7955.9559.2981.5196.1480.3379.6177.82112.151.7727.38商品住宅銷售量（套）95269607595265058495101058923823775531110251002662非住宅銷售量（萬平方米）8.6117.4417.0916.2217.9418.1313.9110.9318.3418.3311.934.4非住宅銷售量（套）6691267787906898923684118516051400848410銷售量：銷售量反映當(dāng)月房地產(chǎn)市場景氣情況2012年3月份-2013年2月份，鄭州市商品房銷售量2012年12月最多、2013年2月最少鄭州市2012年3月份-2013年2月份房地產(chǎn)開發(fā)銷售量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局開發(fā)銷售總量情況房地產(chǎn)鄭州市2012年3月份-2013年2月份商品房均價月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013.12013.2商品房均價（元/平方米）527054075853637160256211660266367334702573017222環(huán)比增長率（%）-6.192.608.258.85-5.433.096.30.5110.52-4.213.93-1.08住宅均價（元/平方米）485350075506541953185548596260726176633265596389環(huán)比增長率（%）-7.283.179.97-1.58-1.864.327.461.851.712.533.58-2.59非住宅均價（元/平方米）767274296989985492349727103001074712245112611051912413環(huán)比增長率（%）-2.39-3.17-5.9240.99-6.295.325.894.3413.94-8.1-6.591.80數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局價格狀況從鄭州市2012年3月份-2013年2月份商品房均價狀況來看，商品房均價基本呈上漲趨勢.商品住宅均價波動不大，2013年2月份有所下降非住宅商品房均價波動較大，主要受當(dāng)月上市物業(yè)的區(qū)域和品質(zhì)影響，不同區(qū)域價格差異較大影響樓盤增加價格的相關(guān)因素分析——11大因素價格影響因素作用比例1自然增長15.5%2地塊屬性2.5%3企業(yè)品牌1.5%4政策因素3.0%5產(chǎn)品設(shè)計3.0%6現(xiàn)場銷售及政策1.0%7推廣宣傳1.0%8營銷模式1.5%9資源整合1.0%10成本增加4.0%11物業(yè)管理與服務(wù)1.0%合計：35.5%房地產(chǎn)價格預(yù)測

分析：商業(yè)物業(yè)庫存——庫存上漲趨勢放緩

商業(yè)物業(yè)截止2013年6月份庫存約為112.91萬㎡，庫存增勢略有放緩，按照鄭州市商業(yè)月均（2011年至2013.6月）5.16萬㎡的消化速度來看，庫存消化需近22個月，去化壓力較大。鄭州市商業(yè)庫存市場走勢圖（以2010年底為基底）數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公市場——市場成交量價平穩(wěn)

辦公市場依然持續(xù)供大于求，競爭激烈，本月辦公用房供應(yīng)面積8.9萬㎡，銷售面積7.98萬㎡，銷售均價11098元/㎡，主要為西元國際廣場、綠地中心、聯(lián)盟新城、正弘凱賓城等項目辦公物業(yè)的集中備案。2011年-2013年3月鄭州辦公市場供銷價走勢圖數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公物業(yè)庫存——近兩月供應(yīng)維穩(wěn)，庫存累積速度放緩

辦公物業(yè)截止2013年6月份庫存量約為101.83萬㎡，庫存增速放緩，然而未來銷售壓力依然較大。鄭州市辦公市場庫存量走勢（以2010年底為基底）數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變，二七區(qū)趕超金水區(qū)，位居榜首，鄭東新區(qū)和金水區(qū)緊隨其后。二七區(qū)之所以有如此不俗成績，首先本月區(qū)內(nèi)升龍城、二七萬達(dá)廣場均分列本月銷售套數(shù)一二；其次，隨著鄭州城市規(guī)劃著力打造的二七運河組團(tuán)，給二七區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了契機(jī)，加之區(qū)內(nèi)大都為城中村改造的大盤，著力打造剛需盤，周邊大量的剛需客戶更是帶來銷售潛力，綜合各方因素使得二七區(qū)這個后起之秀表現(xiàn)不俗；金水區(qū)和鄭東新區(qū)作為傳統(tǒng)的銷售熱區(qū)，4月表現(xiàn)為穩(wěn)中有增，延續(xù)了熱銷，銷量分別為14.41萬㎡和12.47萬㎡。2013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售面積分布數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟(jì)區(qū)和金水區(qū)有小幅下降外，其余各區(qū)均有不同程度的上揚，鄭東新區(qū)依舊領(lǐng)跑；辦公類物業(yè)較上月除金水區(qū)和中原區(qū)外，其余各區(qū)均有15%左右的漲幅，鄭東新區(qū)以高端寫字樓聚集領(lǐng)跑；商業(yè)類物業(yè)較上月除惠濟(jì)區(qū)和中原區(qū)有一定下降外，鄭東新區(qū)基本持平，金水區(qū)和二七區(qū)均有20%左右的漲幅，金水區(qū)以23313元/㎡領(lǐng)跑。圖1-142013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售均價分布數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)中原區(qū)是鄭州市的老城區(qū)、配套成熟、教育資源豐富，但居住環(huán)境相對破舊。在政府在“北擴(kuò)東移”成功之余，開始謀劃西區(qū)老城改造。近年區(qū)域先后將制造業(yè)外遷，加大招商引資力度，先后引入萬達(dá)、寶龍等國內(nèi)外知名企業(yè)，重振區(qū)域商業(yè)格局。加上區(qū)域地鐵1號線的開建，未來區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展將受到政府的大力支撐，住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。中原區(qū)概況

位置開發(fā)商項目名稱物業(yè)類別開盤時間

均價近期動態(tài)鄭州市中原區(qū)桐柏路與棉紡路交會處東北角鄭州鴻興置業(yè)有限公司方圓經(jīng)緯普通住宅,公寓,寫字樓,商鋪,建筑綜合體2012-09-2385005月中下旬推出中原區(qū)棉紡西路與桐柏路交叉口西北角鄭州翰園置業(yè)有限公司錦藝國際華都普通住宅,商鋪2013-05-118500中央樓王5月11日開盤建設(shè)西路與秦嶺路交叉口西200米路北鄭州恒天興華房地產(chǎn)有限公司保利百合普通住宅2012-12-1588005月11日保利百合周年慶生PARTY隴海路與西環(huán)交叉口東南角河南怡昌置業(yè)有限公司和昌灣景國際普通住宅2013-05待定5月開盤秦嶺路西、建設(shè)路北河南西元置業(yè)有限公司偉業(yè)時代廣場一期商業(yè)2012-1581965月開盤棉紡西路與秦嶺路交匯處東北角鄭州惠眾置業(yè)有限公司惠眾西城一品普通住宅2011—106500元臨街旺鋪珍罕推出冉屯西路與秦嶺路交叉口河南正商置業(yè)有限公司正商明鉆普通住宅、商業(yè)2011—10-15商業(yè)17994住宅61485期5月開盤中原區(qū)中原路與西環(huán)路交匯處西500米鄭州煤電長城房產(chǎn)開發(fā)投資有限公司泰宏陽光花苑普通住宅2011-07

9000元在售高層均價9000中原區(qū)桐柏南路98號鄭州布瑞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司帝湖花園普通住宅2009-07-08均價7500元臨湖高層現(xiàn)房清盤銷售中原區(qū)農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交匯處北200米路鄭州標(biāo)準(zhǔn)置業(yè)有限公司樂丁廣場公寓,寫字樓,商鋪2013-03-26

6600元54-88平米商務(wù)空間在售中原區(qū)最受關(guān)注項目一覽表區(qū)域市場分析—中原區(qū)惠濟(jì)區(qū)市場概況惠濟(jì)區(qū)近兩年市場狀況良好，因該區(qū)域緊鄰黃河，生態(tài)環(huán)境良好，區(qū)域北部集中了全市主要的高端居住樓盤，整體形象較好。中國自古就有“北為上”的說法，而鄭州的“北移東擴(kuò)”似乎暗合了這種傳統(tǒng)。在鄭州樓市的幾個區(qū)域中，除了鄭東新區(qū)以外，北區(qū)發(fā)展也相當(dāng)迅速。按照鄭州市城市總體規(guī)劃，北區(qū)花園口組團(tuán)為行政區(qū)的延伸地帶，被規(guī)劃為旅游度假區(qū)，重點發(fā)展旅游娛樂業(yè)，使之成為鄭州市的大型居住區(qū)。惠濟(jì)區(qū)憑借寬闊的道路，便捷的交通，清新的空氣，大片平整的土地，日益完善的市政設(shè)施，這一切都在吸引著房地產(chǎn)開發(fā)商的目光，同時也召喚著購房者的到來。

位置開發(fā)商項目名稱物業(yè)類別開盤時間

樓盤均價（元）近期動態(tài)南陽路與博頌路交匯處鄭州昌建地產(chǎn)有限公司昌建譽峰普通住宅2011-0585004月13日，景觀樓王璀璨開盤惠濟(jì)區(qū)天河路北段河南怡豐置業(yè)發(fā)展有限公司怡豐森林湖普通住宅商鋪別墅2012-056421雙拼別墅榮耀獻(xiàn)市惠濟(jì)區(qū)稅局東側(cè)鄭州市廣廈置業(yè)有限公司華彩逸品瀾香普通住宅2012-046786尾盤均價7500惠濟(jì)區(qū)茂源街東、英才街北鄭州高屋置業(yè)有限公司天地灣晴苑普通住宅2012-057325暫無動態(tài)惠濟(jì)區(qū)迎賓路3號河南裕華置業(yè)有限公司迎賓路3號別墅2012待定在售別墅全款優(yōu)惠2個點惠濟(jì)區(qū)南陽路北環(huán)西500米路南利海集團(tuán)利海托斯卡納普通住宅、商業(yè)2011-11-19住宅6373商業(yè)14677小三房送1200元/平全屋精裝惠濟(jì)區(qū)迎賓路與金橋路交匯處河南新東方大河龍城四期頤河原筑普通住宅2011-10-307182認(rèn)籌5千抵5萬惠濟(jì)區(qū)花園路與英才街交匯處河南建設(shè)鑫苑置業(yè)有限公司鑫苑逸品香山普通2011-10住宅7716商業(yè)20123二期封頂惠濟(jì)區(qū)黃河南岸86號鄭州黃河大觀有限公司思念果嶺5期別墅2103-4-288900認(rèn)籌2萬抵5萬惠濟(jì)區(qū)長興路22號河南銀江實業(yè)有限公司創(chuàng)意SOHO普通住宅商鋪酒店式公寓2011-128000在售小戶型均價8000元惠濟(jì)區(qū)最受關(guān)注項目一覽表金水區(qū)市場概況金水區(qū)屬于鄭州市成熟行政居住區(qū)，是鄭州市當(dāng)前城市行政、文化、居住中心地位，發(fā)展較為成熟，因此整體規(guī)劃較少，主要規(guī)劃建設(shè)集中在北區(qū)，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境改造、交通改善、教育資源再分配等方面，規(guī)劃區(qū)域已擴(kuò)展到連霍高速以北地區(qū)。目前來看，金水區(qū)居住環(huán)境已較為擁擠，土地稀缺，資源被充分利用，因此短期之內(nèi)金水區(qū)城市建設(shè)和規(guī)劃格局不會有大的改變，主城區(qū)內(nèi)規(guī)劃仍將主要表現(xiàn)為對現(xiàn)有資源的改造，包括城中村改造、道路系統(tǒng)改造（建設(shè)立交、下穿隧道、道路拓寬等）、人文環(huán)境改造等。同時主力發(fā)展方向?qū)⑦M(jìn)一步向北區(qū)轉(zhuǎn)移，即北環(huán)以北區(qū)域，甚至逐漸向連霍高速以外擴(kuò)展，這也將是金水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的長期方向。

位置開發(fā)商項目名稱物業(yè)類別開盤時間

價格近期動態(tài)東風(fēng)路與花園路交匯處正弘藍(lán)堡灣金基不動產(chǎn)（鄭州）有限公司正弘藍(lán)堡灣三期普通住宅寫字樓酒店公寓2013-03-3097603月30日開盤紫荊山路與二李崗南街河南正商置業(yè)有限公司正商藍(lán)海港灣住宅2011-12-1874001月27日開盤價7400索令路東、宏達(dá)路北信和（鄭州）置業(yè)有限公司普羅旺世住宅2012-58564暫無動態(tài)金水區(qū)農(nóng)科路與文博東路交匯處鄭州鑫苑置業(yè)有限公司鑫苑世家住宅2011-10-2210940MARK公寓一房兩房在售案場3個點優(yōu)惠農(nóng)業(yè)路文化路交匯處向西100米河南煤化建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司建業(yè)一號城邦住宅2013年04月26日12388學(xué)區(qū)房按揭可享98折未來路與鄭汴路交匯處河南捷宏置業(yè)有限公司升龍鳳凰城住宅、商業(yè)2011-11-20住宅6947商業(yè)10027一次性付款享97折均價8000元/平金水區(qū)中州大道與金水路交匯處南100米鄭州市漁港實業(yè)發(fā)展有限公司中州錦繡花苑普通住宅2010-10-168800尾盤銷售階段均價8600元/平金水區(qū)德億路8號河南國影置業(yè)有限公司非常國際二期住宅2011-7-189010國信廣場現(xiàn)房寫字樓在售金水北環(huán)路與文化路交叉口向西200米路北河南瀚海置業(yè)有限公司瀚海泰苑普通住宅商鋪2012-057908瀚海泰苑主推朝南兩房三房戶型均價8000元/平金水區(qū)花園路與北環(huán)路交匯處東北角國泰房地產(chǎn)發(fā)展(鄭州)有限公司國泰羅馬假日普通住宅商鋪2011-09-108000剩余房源現(xiàn)優(yōu)惠銷售均價7200元/平金水區(qū)最受關(guān)注項目一覽表表管城區(qū)市場概況管城區(qū)地處鄭州市的東南部，接金水，臨二七，望鄭東，守中觀直接把守城市南大門。2013年即將開通的地鐵2號線在管城區(qū)均設(shè)置站點使得區(qū)域具備發(fā)展地鐵物業(yè)的先天條件，區(qū)域升值潛力巨大。隨著鄭州市城市規(guī)劃框架的不斷拉大，之前“北移東擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略受到制約，《鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020)>明確了東、南、西、三向并舉的發(fā)展模式，未來城市經(jīng)濟(jì)增長將更加豐富，南部版塊運動成為近階段發(fā)展重心，為管城老區(qū)煥新顏帶來機(jī)遇。

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均價近期動態(tài)航海路與未來路交叉口向西200米河南正商置業(yè)有限公司正商新藍(lán)鉆普通住宅商業(yè)2012-4-15住宅7527商業(yè)23316正商新藍(lán)鉆3期12號樓全款99折紫金山路隴海路交匯處河南通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通利紫荊尚都二期榮都普通住宅2013-1-77736全新房源推出6#、11#樓隴海路熊耳路交叉口河南中岳秀峰房地產(chǎn)有限公司新天地三期普通住宅商鋪2011-11-20住宅90003期已交房中州大道與航海路交匯處南500米民安置業(yè)集團(tuán)橡樹玫瑰城普通住宅2011-6-115592剩余少量2房在售紫金山路與東大街交匯處向北50末鄭州日月潭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興達(dá)國貿(mào)寫字樓2011-3-2612919100-1100平自由商務(wù)空間在售管城貨棧街180號（未來路與貨棧街交叉口東500米）建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司建業(yè)香檳圣園普通住宅2010-05-106600僅剩少量小戶型均價6300元/平米映月路南、黃鶯路東鄭州市廣泰置業(yè)有限公司城市之星普通住宅商鋪2010-09-18住宅7000清盤銷售中全款98折按揭99折航海東路與未來路交匯處向西50米路北河南省中鼎實業(yè)有限公司中鼎翡翠三期晶典普通住宅商鋪公寓2010-09-307800清盤現(xiàn)房銷售中均價8000元/平未來大道與商城路交叉口東北角北京泰益德置業(yè)集團(tuán)有限公司首座國際廣場普通住宅商鋪2010-10住宅8600清盤銷售中均價8100元/平米航海路與紫金山路交叉口河南永恒凱悅地產(chǎn)開發(fā)有限公司永恒理想世界普通住宅未開盤85003月31日認(rèn)籌管城區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表二七區(qū)市場概況在鄭州都市建設(shè)規(guī)劃中，二七區(qū)被定位為“二七生態(tài)文化新城”，作為鄭州市的傳統(tǒng)商貿(mào)中心，如今，二七生態(tài)文化新城板塊已經(jīng)形成一個全新規(guī)劃的大型居住區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)在售項目主要有德潤黃金海岸、伍號院等。除了在售項目以外，板塊內(nèi)還有泰宏建業(yè)國際城、長龍金港、錦繡山河等全新項目，屆時，二七生態(tài)文化新城板塊可謂是群星璀璨、百花齊放。錦繡山河是南鄭州唯一具有1783畝灣區(qū)的生態(tài)腹地大盤；目前尚未上市的泰宏建業(yè)國際城項目，是鄭州市二七區(qū)荊胡村改造項目，也是河南建業(yè)集團(tuán)和泰宏集團(tuán)戰(zhàn)略性合作的首個項目。此外，綠地集團(tuán)投資130億打造的綠地濱河國際城項目將成為鄭州市的新地標(biāo)，目前，一期工程的139畝土地已經(jīng)獲批。由世紀(jì)金源、百榮投資控股集團(tuán)和合展集團(tuán)共同投資建設(shè)的鄭州CSD國際時尚商貿(mào)中心項目，未來將建成約380萬平方米的大型物流商業(yè)綜合體。

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樓盤均價近期動態(tài)解放路二馬路路口鄭州佳裕置業(yè)有限公司正弘凱賓城寫字樓商鋪2012-108500產(chǎn)權(quán)式酒店3月31日盛大開盤大學(xué)南路與航海路交叉口向西南角鄭州萬達(dá)廣場有限公司鄭州二七萬達(dá)廣場住宅商業(yè)2012-5-28住宅6764商業(yè)10867100-200平米現(xiàn)鋪在售23000元/平航海路與碧云路交叉口東北角河南正商置業(yè)有限公司正商城福苑普通住宅2012-4-36594二期4月27日開盤二七嵩山路與航海路交匯處河南駿龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司升龍城住宅商業(yè)2012-4住宅6900商業(yè)26444升龍城即將加推目前均價8300元二七區(qū)民主路以西、解放路以北華潤置地（鄭州）有限公司華潤萬象城普通住宅商業(yè)2013暫無價格華潤萬象城正在規(guī)劃中售樓部暫未開放福壽街東、苑陵街北河南金智置業(yè)有限公司金智萬博商城商業(yè)2012-1-118754僅剩少量商鋪最低均價19000中原農(nóng)業(yè)路與桐柏路交匯處城開集團(tuán)和綠城集團(tuán)城開綠城綠園普通住宅2012-66656二期7月開盤中州大道與商都路交匯處東500米河南遠(yuǎn)達(dá)置業(yè)有限公司建業(yè)五棟大樓寫字樓商鋪酒店2012-9-2213000建業(yè)五棟大樓現(xiàn)已封頂均價13000元/平方米二七區(qū)淮河路勤勞街往北100米路東鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司康橋金域上郡普通住宅公寓2011-09-038000全款95折按揭96折均價8500元/平大學(xué)路航海路交匯處西500米路南河南鼎盛置業(yè)有限公司鼎盛時代寫字樓2010-077200暫無二七區(qū)在售樓盤情況統(tǒng)計表區(qū)域市場分析—東區(qū)鄭東新區(qū)市場概況鄭州東區(qū)作為未來的市中心，商業(yè)、居住價值是不可估量的，鄭州城市發(fā)展的重心東移，以世紀(jì)大道為主干，南三環(huán)到航海路、金水路、黃河路、北三環(huán)、連霍高速等道路的貫通，使得鄭州東區(qū)處于一個360度輻射全國的交通優(yōu)勢中，而這個優(yōu)勢直接促進(jìn)了鄭州東區(qū)高尚生活圈的形成。經(jīng)過這幾年的大力發(fā)展，鄭東新區(qū)已今非昔比。最值得一提的是，許多小區(qū)都已建成，宏光藍(lán)水岸、雙河灣、新里?盧浮公館、王鼎國際、高速奧蘭花園、美景鴻城等，數(shù)不勝數(shù)。尤其是功能齊全的龍湖南區(qū)，已經(jīng)發(fā)展成為高品位的宜居區(qū)域。城市向東，鄭州向東，如今的鄭東新區(qū)影響力輻射力不斷增強(qiáng)，已成為鄭州新的城市名片，也是鄭州最適宜居住的區(qū)域。

位置開發(fā)商項目名稱物業(yè)類別開盤時間

價格近期動態(tài)鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與商都路交匯處東北海馬（鄭州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海馬公園普通住宅商鋪2011—11-19101203月23日認(rèn)籌東風(fēng)東路與安平路交叉口河南鑫苑置業(yè)有限公司鑫苑世紀(jì)東城普通住宅商鋪2011-11-058304全款95折按揭96折均價9000元/平鄭東新區(qū)金水東路與黃河?xùn)|路交叉口南200米鄭州市永威置業(yè)有限公司永威東棠普通住宅商鋪2011-10-2212837全款按揭即可優(yōu)惠9個點均價16000元/平鄭東新區(qū)東風(fēng)南路與廣場南路交匯處河南連捷置業(yè)有限公司升龍廣場寫字樓商鋪201217177B14商鋪火爆認(rèn)籌中鄭東新區(qū)金水東路與農(nóng)業(yè)東路南600米東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展有限公司東方鼎盛時代普通住宅寫字樓2011-09-25住宅9045商業(yè)19709在售少量三房鄭東新區(qū)金水東路與心怡路交匯處河南中豪置業(yè)有限公司中豪匯景灣普通住宅2011-091013810#、11#在售購買即可享受10個點的優(yōu)惠鄭東新區(qū)鴻苑路與鴻寶路交叉口鄭州清水苑置業(yè)有限公司清水苑普通住宅2011-05-296358二期在售鄭東新區(qū)金水大道與中興路交匯處向北100米鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司暉達(dá)新領(lǐng)地寫字樓2009-10-015400143-3600平寫字樓在售均價26000/平金水東路北、心怡路東深航（鄭州）置業(yè)有限公司鄭東商業(yè)中心寫字樓2012-0718330暫無鄭東新區(qū)東風(fēng)南路與創(chuàng)業(yè)路交匯處河南綠地廣場置業(yè)有限公司鄭東綠地中心寫字樓商鋪2012-8-261900048-55㎡GOLF公館全城熱銷中鄭東新區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場分析—東區(qū)第三部分項目地塊及區(qū)域狀況調(diào)查鄭州房產(chǎn)市場格局分析鄭州全市總面積7446平方公里，人口862萬人，城建面積與人口在全國為第十三大城區(qū)市區(qū)由6大片區(qū)組成，分別為金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)及鄭東新區(qū).金水區(qū)鄭東新區(qū)二七區(qū)中原區(qū)惠濟(jì)區(qū)管城區(qū)區(qū)域劃分調(diào)研項目概括項目名稱體量物業(yè)類型容積率售價天旺優(yōu)庫40000㎡商業(yè)4.4125000-35000/㎡錦藝城30萬㎡商業(yè)綜合體3.50開發(fā)商自持華潤萬象城40萬㎡寫字樓、商鋪、酒店7.59待定萬博商城9萬㎡純商業(yè)10.330000元/㎡二七萬達(dá)62萬㎡城市綜合體4.533000元/㎡升龍廣場60萬㎡住宅、公寓、寫字樓、商鋪38000元/㎡升龍城280萬㎡城市綜合體5.60在認(rèn)籌之中重點調(diào)研項目列表二七萬達(dá)天旺優(yōu)庫錦藝城華潤萬象城萬博商城升龍廣場升龍城調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容——針對區(qū)域內(nèi)市政規(guī)劃、交通、配套等；調(diào)研重點：針對市政規(guī)劃、道路、配套進(jìn)行調(diào)研；針對商業(yè)項目產(chǎn)品、規(guī)劃、客戶、銷售現(xiàn)場氛圍等進(jìn)行調(diào)研；針對商業(yè)項目招商情況、推廣途徑及策略進(jìn)行調(diào)研商業(yè)項目升龍城二七萬達(dá)錦藝城萬博商城天旺優(yōu)庫華潤萬象城升龍廣場商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)調(diào)研項目----基本概況項目名稱占地面積建筑面積物業(yè)類型容積率具體位置開發(fā)商天旺優(yōu)庫170畝50萬商業(yè)4.51東風(fēng)路與天明路鄭州開祥置業(yè)錦藝城23萬30萬純商業(yè)3.50桐柏路與棉紡路鄭州瀚園置業(yè)二七萬達(dá)11萬62萬綜合體4.50大學(xué)路與航海路大連萬達(dá)萬博商城86799萬純商業(yè)8.92火車站北出站口河南金智置業(yè)華潤萬象城5269350萬綜合性商業(yè)7.95民主路與解放路華潤置業(yè)升龍城466666280萬城市綜合體5.6航海路與嵩山路鄭州駿龍房地產(chǎn)升龍廣場60萬綜合性商業(yè)5.5東風(fēng)路與商鼎路河南連捷置業(yè)升龍城二七萬達(dá)華潤萬象城萬博商城錦藝城天旺優(yōu)庫升龍廣場重點項目分析1位置東風(fēng)路與天明路項目規(guī)?？偟貕K占地170畝，總建50萬㎡（商業(yè)項目40000㎡）開盤日期2012年2月份交房日期2013年上半年項目規(guī)劃天旺優(yōu)庫商業(yè)廣場總建筑面積40000㎡共5層（標(biāo)準(zhǔn)層為10000㎡）其中地下二層為停車場，目前項目東風(fēng)路和天明路臨街商鋪正在銷售招商之中，商鋪面積區(qū)間30-1000平方米。樓層高度一層5.10米，二層、三層4.35米，地下一層5.7米。物管公司天旺奧德商業(yè)經(jīng)營管理公司（新加坡奧德為經(jīng)濟(jì)顧問）價格10000-35000元/㎡分析：項目位于金水區(qū)東風(fēng)路與天明路兩大人文動脈的交叉口，毗鄰綠茵廣場、天旺廣場，建業(yè)老房子周邊生活配套非常完善。此外天旺優(yōu)庫依托天旺廣場現(xiàn)有的業(yè)態(tài)進(jìn)行升級和優(yōu)勢互補銜接此處將會成為鄭州西北部面積最大，業(yè)態(tài)較為豐富的商業(yè)中心，投資潛力巨大。天旺優(yōu)庫：該項目位于鄭州金水區(qū)東風(fēng)路與天明路交叉口，相鄰綠蔭廣場和天旺廣場緊一步之遙，獨占商業(yè)人流聚集區(qū)。天旺·優(yōu)庫通過精準(zhǔn)市場定位和豐富的業(yè)態(tài)組合，匯聚財富能量，確保持續(xù)永旺經(jīng)營。一層定位為名媛女人館、運動達(dá)人館，主營品牌女裝、女士精品以及運動休閑戶外主力店；二層定位優(yōu)雅麗人館，經(jīng)營女裝及女士相關(guān)用品；三層定位休閑娛樂區(qū)，經(jīng)營精品餐飲、美容、KTV、電玩等；負(fù)一層淘樂匯，經(jīng)營A貨、散貨、仿版、化妝品、美甲、流行飾品、個性生活用品等。天旺優(yōu)庫具體情況天旺優(yōu)庫內(nèi)部結(jié)構(gòu)天旺優(yōu)庫業(yè)態(tài)分布天旺優(yōu)庫為地上三層，地下兩層，每層標(biāo)準(zhǔn)面積為10000㎡。高度：一層5.10米，二層、三層4.35米，地下一層5.7米，其中地下二層為為商業(yè)專屬地下停車場，其余四層為商業(yè)，商場外部設(shè)有地面停車廣場。整個商場擁有11部電梯和2部貨梯。裝修情況為公共部分為精裝修，商鋪內(nèi)部為毛坯。BI層一層二層5：商場內(nèi)所有可售商鋪已經(jīng)基本售完目前沒有簽訂正式合同。天旺優(yōu)庫營銷情況1：天旺優(yōu)庫以30平米小商鋪為主主要規(guī)劃為時尚流行女裝，并有專業(yè)商業(yè)運營公司統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理。2：項目商場內(nèi)商鋪均返祖3年每年為8%，除項目內(nèi)滔搏運動所用商鋪為返祖7年，每年7%。4：目前商場內(nèi)所有物業(yè)均在招商之中，預(yù)計明年五一開業(yè)。目前租金約為一層120元/㎡/月，二層和負(fù)一層100元/㎡/月，三樓80元/㎡/月。6：項目東風(fēng)路和天明路沿街一二層聯(lián)鋪面積區(qū)間為150㎡-1000㎡，目前還沒有開始出售。3：商場內(nèi)負(fù)一層、一層、二層所有商鋪均以獨立產(chǎn)權(quán)出售其中一層均價為30000元/㎡、負(fù)一層和二層均價25000元/㎡。商場的三層為開發(fā)商自持物業(yè)只租不售。位置桐柏路與棉紡路項目規(guī)模占地面積230000㎡，總建筑面積300000㎡100000㎡的休閑購物中心開盤日期2012年2月份交房日期2013年上半年項目規(guī)劃錦藝城購物中心總建筑面積為30萬平方，共分為休閑購物中心和高端寫字樓，購物中心共分為物管公司銷售方式只租不售分析：項目位于中原區(qū)棉紡路與桐柏路交叉口，原國棉所占地塊，周邊人口密集，是鄭州市發(fā)展最早的區(qū)域。此外項目周邊交通便利，目前有快速公交等各路公交車可直達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域，未來還有地鐵。此區(qū)域位置極佳也順應(yīng)了老城區(qū)的升級改造，建成之后將成為西區(qū)目前檔次和配套較高的商業(yè)集中區(qū)。錦藝城：該項目位于鄭州桐柏路與棉紡路交叉口，位于鄭州老城區(qū)人口聚集地中心位置，周邊有快速公交和地鐵1號線，交通方便。重點項目分析24：現(xiàn)在所在賣的商鋪為錦藝國際華都二期臨街一二層商鋪，均價約為40000元/平方，目前已經(jīng)基本售完。錦藝城營銷情況1：錦藝城商業(yè)物業(yè)均為開發(fā)商自持物業(yè)均不出售，目前正在火熱招商之中。預(yù)計今年11月份開業(yè)2：錦藝城商業(yè)項目所招百貨名品店和相應(yīng)生活配套為：王府井百貨、世紀(jì)聯(lián)華、成龍影院、國美電器、百盛餐飲集團(tuán)等。3：錦藝城商場所剩的商鋪目前規(guī)劃的為大型購物廣場和家具購物中心，目前由商業(yè)運營公司在招商運營之中。重點項目分析3位置東風(fēng)東路與商鼎路交叉口項目規(guī)?？偨ㄖ娣e600000㎡一期基本售完，二期體量月50000㎡開盤日期待定交房日期2014年上半年項目規(guī)劃升龍廣場總建筑面積為60萬平方米，共分兩部分為：高端商業(yè)購物中心和高鐵區(qū)商務(wù)寫字樓產(chǎn)品二期商場共有四層，地下三層，面積區(qū)間60㎡-1200㎡，主要以單鋪為主。開發(fā)商公司河南連捷置業(yè)有限公司價格一期已售商鋪均價38000元/㎡分析：項目位于鄭東新區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)東風(fēng)東路與商鼎路交叉口，位于高鐵商圈最核心地段，扼守亞洲火車站站前，完美提供一個將甲級寫字樓、星級酒店、旗艦酒店、旗艦商業(yè)酒店式公寓匯聚一身的城市綜合體。升龍廣場：該項目位于鄭州東風(fēng)東路與商鼎路交叉口，屬于鄭州東區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)中心位置。升龍廣場興起是一個商業(yè)區(qū)的崛起，目前引進(jìn)的商家有大商集團(tuán)、希爾頓酒店、永輝超市，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合促進(jìn)和加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)的興起。目前計劃業(yè)態(tài)分布為：一層定位為銀行金融、糕點冷飲、特色餐飲、西餐、化妝名品、珠寶名表；二層定位高檔名包奢侈品、淘寶精品、禮品等；三層定位休閑餐飲區(qū)，經(jīng)營精品中餐、西餐、火鍋、海鮮；四層休閑娛樂，主要為桌球會所、KTY、美容美體會所。升龍廣場具體情況升龍優(yōu)庫內(nèi)部結(jié)構(gòu)升龍廣場業(yè)態(tài)分布升龍廣場商業(yè)為地上四層，地下三層，每層標(biāo)準(zhǔn)面積為12000㎡。其中地上四層和部分地下一層為商業(yè)其余地下三層為專屬地下停車場（地下約3400個停車位，地上929個左右）。一層二層三層四層升龍廣場營銷情況1：一期已經(jīng)基本售完，售出均價為38000元/㎡2：二期目前正在認(rèn)籌當(dāng)中……認(rèn)籌內(nèi)容為：交20萬可享受優(yōu)惠2％3：目前整體項目招商品牌有大商集團(tuán)和希爾頓酒店。項目分析4位置火車站對面項目規(guī)模占地面積8679㎡，總建筑面積90000㎡開盤日期近期2012年5月19日交房日期2012年年底項目規(guī)劃萬博商城B區(qū)總建筑面積為9萬平方，整體布局為集小商品批發(fā)市場、辦公、、倉儲為一體的綜合性商業(yè)。樓層高度標(biāo)準(zhǔn)層高5.4米物管公司河南萬菱商業(yè)經(jīng)營管理有限公司價格35000元/㎡分析：項目位于火車站正對面，地理位置優(yōu)越，獨居鄭州日人流量、車流量第一，此區(qū)域也是各行業(yè)商家必爭之地。萬博商城A區(qū)已經(jīng)在營業(yè)而且已經(jīng)形成一定的規(guī)模，經(jīng)觀察詢問得知該區(qū)1-3樓經(jīng)營情況已初成規(guī)模，3樓以上經(jīng)營情況欠佳，其原因在于在項目運營前期沒有經(jīng)過科學(xué)合理的布局各個樓層的經(jīng)營業(yè)態(tài)，目前商場內(nèi)各層經(jīng)營業(yè)態(tài)較為散亂。經(jīng)過A區(qū)的經(jīng)營經(jīng)驗B區(qū)目前各層規(guī)劃了經(jīng)營業(yè)態(tài)分布，并由專業(yè)的運營公司正在招商管理之中并對所招商家進(jìn)行科學(xué)合理的布局。萬博商城：該項目位于鄭州火車站正對面，位于鄭州最早的小商品批發(fā)市場區(qū)域，周邊人流量極大。萬博商城具體情況萬博商城為地上13層，地下2層，每層標(biāo)準(zhǔn)面積為7000㎡。萬博商城B區(qū)地下1層至4層為小商品批發(fā)零售商城，10萬余種小商品匯聚于萬博商城B區(qū)，萬博商城B區(qū)打造小商品批發(fā)的海洋，萬博商城B區(qū)創(chuàng)建經(jīng)營者和客商真正的一站式購物商城；萬博商城B區(qū)5層至8層獨創(chuàng)展覽直銷中心，萬博商城B區(qū)大品牌、大展示、貨進(jìn)源頭，價格無憂，萬博商城B區(qū)快捷運籌全國市場；萬博商城B區(qū)9層至13層為大戶中心4：萬博近期開盤時間為5月19日，預(yù)計均價為25000元左右萬博商城營銷情況1：萬博商城內(nèi)所有物業(yè)均返祖3年，每年為8%2：目前萬博商城內(nèi)1-4層已經(jīng)基本售完，價位區(qū)間為30000-50000元/㎡3：萬博商城5-8層目前正在認(rèn)籌之中，認(rèn)籌內(nèi)容為交一萬元解籌當(dāng)天可享受兩萬元優(yōu)惠并享受按揭95折、一次性93折優(yōu)惠。項目分析5位置航海路與嵩山路路交叉口項目規(guī)模占地700畝左右，總建筑面積280萬平方米開盤日期2012年4月交房日期2014年年底項目規(guī)劃規(guī)劃有五星級酒店、智能化辦公、大型主題購物中心、高端住宅及酒店式公寓等業(yè)態(tài)的城市綜合體。產(chǎn)品住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)開發(fā)商公司鄭州駿龍房地產(chǎn)有限公司價格認(rèn)籌階段分析：升龍城位于鄭州二七區(qū)南片區(qū)總占地面積700畝，總建筑面積約280萬平方米。共12塊地，由56棟100-150米超高層建筑組成。是二環(huán)內(nèi)規(guī)模最大、地塊最集中的大型城市綜合體。目前所賣商鋪為住宅下部底商目前在認(rèn)籌階段：5萬低10萬，10萬低20萬升龍城：該項目位于鄭州嵩山路與航海路交叉口，屬于鄭州二七區(qū)區(qū)都市村莊重點改造項目。項目分析6位置航海路與大學(xué)路交叉口項目規(guī)模占地110000㎡左右，總建筑面積62萬平方米開工日期2011-01-12交工日期2012-12-03項目規(guī)劃規(guī)劃有、智能化辦公、大型主題購物中心、高端住宅及酒店式公寓等業(yè)態(tài)的城市綜合體。產(chǎn)品住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)開發(fā)商公司大連萬達(dá)價格銷售階段鄭州二七萬達(dá)廣場項目位于航海路以南、規(guī)劃的漢江路以北、大學(xué)路以西、規(guī)劃的人和路（鄭大南路）以東，萬達(dá)廣場總投資40億元項目占地面積約170畝，總建筑規(guī)劃面積約165畝，總建筑面積約62萬㎡，其中商業(yè)面積為17萬平方米。其中集購物中心（13.8萬平方米）、商鋪（5萬平方米）。二七萬達(dá)：該項目位于鄭州大學(xué)路與航海路交叉口，屬于鄭州二七區(qū)重點招商引資項目。大型購物中心現(xiàn)售商業(yè)1:萬達(dá)商業(yè)大部分為自持商業(yè)占項目商業(yè)面積的70%左右，由自己自主品牌來使用（萬千百貨、萬達(dá)影城，大歌星KTV等）2：萬達(dá)可售商業(yè)為強(qiáng)制性銷售無任何返祖，目前銷售的商業(yè)物業(yè)主要集中在大型購物中心的內(nèi)街和住宅下面的臨街底商底商均價為35000元/㎡3：購物中心內(nèi)部商業(yè)物業(yè)為可租商業(yè)，目前由商業(yè)運營公司進(jìn)行統(tǒng)一招商運營。二七萬達(dá)營銷情況項目分析7位置二七區(qū)民主路以西、解放路以北、銘功路以東、西太康路以南項目規(guī)模占地79畝，總建筑面積擬建40萬㎡開盤日期目前待定交工日期預(yù)計2013年底項目規(guī)劃集5A級超高層酒店、高級公寓、購物中心、娛樂中心、休閑中心、文化中心等多功能綜合性商業(yè)建筑群產(chǎn)品商業(yè)、寫字樓、公寓開發(fā)商公司華潤置業(yè)價格待定本項目位于二七區(qū)火車站金博大片區(qū)，周邊商業(yè)林立，人流車流極大，按照項目所規(guī)劃的產(chǎn)品物業(yè)待建成之后將與現(xiàn)在的沃爾瑪旗艦店、北京華聯(lián)、大商新瑪特金博大店等大型零售商廈融為一體，從而改善二七商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)，提升鄭州商業(yè)整體水平。目前項目正在前期招商之中，預(yù)計2013年將會推出。華潤萬象城：該項目位于鄭州大學(xué)路與航海路交叉口，屬于鄭州二七區(qū)重點招商引資項目。健康路及其附近街區(qū)市調(diào)總結(jié)1、本次市調(diào)主要范圍為健康路及其附近街道，包括優(yōu)勝北、南路，東三街、黃河路、黃河南街、同樂路、任寨北街等8條街道及健康路夜市；2、區(qū)域內(nèi)8條街道的經(jīng)營狀況都很良好，且知名度很高；3、區(qū)域內(nèi)的交通狀況不佳，道路狹窄，容易擁堵，占道經(jīng)營情況嚴(yán)重。4、經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，健康路、優(yōu)勝北路以服裝為主，特別是運動服裝，其他街道都是以餐飲和休閑娛樂，便民店為主；5、除健康路外，其他街道商鋪大部分都為1層商鋪，1拖2，甚至1拖3形式的商鋪很少；6、本區(qū)域只有一個大型集中商業(yè)，黃河路和經(jīng)八路的建文新世界，近期正在裝修中，預(yù)計年底會開業(yè)。7、區(qū)域內(nèi)的租金水平和周邊相比，處于較高水平，平均在250—300元之間，最低不低于150元，最高可達(dá)到400元，在健康路上；8、區(qū)域內(nèi)沒有新的商業(yè)項目，也就沒有新商鋪的售價數(shù)據(jù)，且本區(qū)域是成熟的商業(yè)區(qū)，二手商鋪很少。據(jù)了解，健康路附近的二手商鋪售價大概在3萬元左右（1層臨街商鋪）街道商業(yè)為主，大型集中商業(yè)為輔健康路市調(diào)項目圖示建文新世界健康路商鋪黃河路商鋪東三街商鋪黃河南街商鋪優(yōu)勝北路商鋪優(yōu)勝南路商鋪同樂路商鋪任寨北街商鋪健康路附近租金及二手商鋪售價區(qū)域內(nèi)的租金水平大致在200—250元左右，其中以健康路和黃河路為最高，個別鋪位可達(dá)到400元區(qū)域內(nèi)二手商鋪的價格大致在3萬每平方左右（單1層門面，特指健康路）健康路附近街道健康路項目內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況健康路北段是運動裝和運動鞋居多。南段以時裝為主，比如萊茨，艾格之類的中高檔女裝，也有一些男裝。現(xiàn)在南段也出現(xiàn)了不少飾品，老銀匠，藏羚羊，八度空間等。大型商業(yè)項目名稱沒有大型的商業(yè)項目，只在天下城、華林廣場等小區(qū)臨街有門面房（2—3F）街道內(nèi)的居民居住情況省體育局、商務(wù)廳家屬院，多建于上世紀(jì)90年代其他天下城、華林廣場、明輝花園等成規(guī)模小區(qū)，多建于近10年內(nèi)，購買力較好。道路的交通狀況街道車流、人流都較大，機(jī)動車道為單行，較擁堵街道的商業(yè)特點鄭州很有名的商業(yè)街道，歷史比較悠久，主要經(jīng)營高端運動服飾、鞋帽等，還有一些比較高端的男女服飾和飾品等，商上鋪經(jīng)營面積都較大，大部分在150平以上健康路租金情況：整體租金為200—400元區(qū)間租金個案北段百貨店：面積200平，月租金26000

中段運動服飾店：面積130平，月租金29000

南段體育用品店：面積35平，月租金10000商鋪價格由于健康路為比較成熟的商業(yè)街，沒有新的項目入市，商鋪出售價格未知，通過了解，二手商鋪的出售價基本在3—4萬之間，且數(shù)量很少。健康路夜市調(diào)研要求內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況低端男女服飾、包包、化妝品、小吃、小百貨街道的商業(yè)特點鄭州很有名的一家夜市，也是很有規(guī)模的。每當(dāng)晚上六點以后，健康路里面的就會熱鬧起來。晚上被完全顛覆了。夜市里面什么都有，能滿足很多人的需要。但是最受歡迎的還是賣飾品和賣日用品的小攤子，不管多大都會被圍的水泄不通。攤位面積：3—12平，絕大部分小于10平攤位數(shù)量約400個租金水平5元∕平∕天優(yōu)勝北路項目內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況體育用品、日常百貨、餐飲、小吃店等大型商業(yè)項目名稱無街道內(nèi)的居民居住情況沿優(yōu)勝北路有較多的住宅小區(qū)，天下城、上都國際等，購買力較好道路的交通狀況車流密集，容易擁堵，道路約6米寬，改為單行道以來，有所改善，街道的商業(yè)特點依托健康路和兒童醫(yī)院，商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)主要為健康路的補充，增加了日常百貨、餐飲等優(yōu)勝北路租金情況：整體租金水平位200—300元，天下城和上都國際樓下臨街鋪面價格最高。租金個案東段體育用品店：面積50平，月租金：12000

西段小吃店：面積20平，月租金：6000

中段體育用品店：面積35平，月租金10000優(yōu)勝南路項目內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況男女服飾，床上用品、餐飲、日常百貨等大型商業(yè)項目名稱沒有大型的商業(yè)項目，只在天下城、華林廣場等小區(qū)臨街有門面房（2—3F）街道內(nèi)的居民居住情況街道兩旁有大量的家屬院，大多建于2000年前，有部分小區(qū)為近年所建，整體檔次較優(yōu)勝北路稍差道路的交通狀況車流密集，容易擁堵，道路約6米寬，改為單行道以來，有所改善，街道的商業(yè)特點整體分布為綜合商業(yè)服務(wù)街道，主要是便民服務(wù)業(yè)，其次是餐飲與服飾，也是依托健康路發(fā)展。優(yōu)勝南路租金情況整體租金為200—300元，租金情況與面積大小成反比，且優(yōu)勝南路小面積商鋪居多，租金稍高租金個案東段餐飲店：面積160平，月租金42000

西段茶葉店：面積35平，月租金8600

中段服飾店：面積60平，月租金16000東三街（黃河路到金水路）項目內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況餐飲、百貨、服裝等大型商業(yè)項目名稱無街道內(nèi)的居民居住情況多為上世紀(jì)90年代建成小區(qū)家屬樓，品質(zhì)較差，購買力也有限，街道兩邊環(huán)境也很差，沿街門面較其他街道數(shù)量較少道路的交通狀況街道車流、人流都較大，機(jī)動車道是雙向四車道，寬約12米，局部有4米寬的非機(jī)動車道有效的分解了該道路上的人流，保持了道路的暢通。街道的商業(yè)特點東三街商業(yè)業(yè)態(tài)主要是餐飲，其他業(yè)態(tài)也有少量分布東三街（黃河路到金水路）租金水平整體租金為150—250租金個案北段餐飲店：面積110平，月租金20000

南段服飾、鞋店：面積60平，月租金：13000黃河南街

項目內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況餐飲、服飾、百貨、便民店等大型商業(yè)項目名稱無街道內(nèi)的居民居住情況街道兩邊主要為省體委家屬院，建成較早街道的商業(yè)特點黃河南街為健康路周邊商業(yè)氛圍最差的街道，商業(yè)分布較少，且都以餐飲為主。租金水平整體租金水平位150—200之間任寨北街：（健康路到經(jīng)八路）項目內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況文化路以西主要為運動服飾，文化路以東為餐飲大型商業(yè)項目名稱無街道內(nèi)的居民居住情況街道兩邊小區(qū)較多，新建小區(qū)和老小區(qū)各半道路的交通狀況道路較窄，雙向通行，從東向西到健康路為丁字路口，經(jīng)常擁堵，特別是和文化路交叉口。街道的商業(yè)特點任寨北街為歷史較長的街區(qū)，為鏈接文化路和黃河路的主要通道，商業(yè)氛圍較好，但是沿街商鋪受客觀條件限制，鋪位面積都較小。任寨北街：（健康路到經(jīng)八路）租金水平整體租金水平200—300之間租金個案西段體育用品店：面積40平，月租金11000元東段美發(fā)店：面積60平，月租金15000元黃河路（東三街到經(jīng)八路）項目內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況餐飲、百貨、酒店、小吃等大型商業(yè)項目名稱黃河路和經(jīng)八路口建文新世界街道內(nèi)的居民居住情況多為上世紀(jì)90年代建成小區(qū)家屬樓，品質(zhì)較差，街道兩邊環(huán)境也有待改善，沿街門面較其他街道數(shù)量較少。道路的交通狀況鄭州市的交通干道，街道車流、人流都較大，機(jī)動車道是雙向四車道，寬約12米，局部有4米寬的非機(jī)動車道有效的分解了該道路上的人流，保持了道路的暢通。街道的商業(yè)特點由于是主干道，沿街多為老舊小區(qū)，商業(yè)氛圍不佳，且多為1層鋪面。在文化路口，依托市人民醫(yī)院，商業(yè)較繁華，越向東，商業(yè)氛圍越好。黃河路（東三街到經(jīng)八路）租金水平整體租金為150—400元租金個案西段服飾店：面積120平，月租金21000

中段小吃店：面積25平，月租金：9000同樂路（東三街到健康路）項目內(nèi)容主要業(yè)態(tài)情況餐飲、百貨、服裝等大型商業(yè)項目名稱無街道內(nèi)的居民居住情況主要為省體委家屬院道路的交通狀況街道車流、人流都較大街道的商業(yè)特點同樂路為斷頭路，街道兩邊鋪面相對其他街道較少，人流量也偏少，業(yè)態(tài)主要為健康路的補充，以餐飲為主，有部分百貨服飾等同樂路（東三街到健康路）租金水平整體租金為200—300租金個案東段便民超市：面積200平，月租金43000

西段文具書店：面積25平，月租金：5000建文新世界商鋪體量：2.5萬㎡商業(yè)形態(tài)：集購物、美食、游樂、電影院一體的4層大型區(qū)域商業(yè)綜合體（正在重新裝修中）有無地下商業(yè)：地下一層為停車場運營年限：2007年開始營業(yè)單鋪面積：20—50平（1F和2F）,3F和4F為大型餐飲和電影院、游樂場館等，單個面積超過500平租金水平：100元以下（1F和2F），3F和4F未知，待裝修完成后預(yù)計會增加定位：區(qū)域商業(yè)集中點，名氣大，但輻射力度一般產(chǎn)權(quán)年限：40年業(yè)態(tài)分布：

1F：淘匯城，中低端服飾/丹尼斯便利店

2F：天蘭奧特萊斯：男女服飾、鞋類、美甲店等

3F：量販?zhǔn)終TV4F：奧斯克電影院、環(huán)球青年樂園（娛樂休閑）建文新世界銷售及運營模式：開始重新裝修時間不長，未來的銷售及招商模式還沒有定評價：1、建文在這一區(qū)域名氣較大，且是周邊唯一的一個大型商業(yè)中心。2、臨近文化路和黃河路兩條交通主干道，交通便利，且周邊居民眾多，人流量和購買力有保障。3、經(jīng)營管理模式落后，導(dǎo)致項目整體檔次不高，客戶大多為經(jīng)濟(jì)條件不好的青年群體。4、正在進(jìn)行升級改造，因為客觀條件優(yōu)秀，只要經(jīng)營管理模式得當(dāng)，預(yù)計重新開業(yè)后，形式會有所好轉(zhuǎn)。綠蔭公園附近市調(diào)總結(jié)1、本區(qū)域內(nèi)主要針對兩條主要街道東風(fēng)路和南陽路，5個大型集中商業(yè)為樣本進(jìn)行調(diào)研；2、區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較健康路附近較差，只是在天旺廣場附近有集中的商業(yè)片區(qū)，但是隨著幾個大型商業(yè)項目的開業(yè)，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展前景很好；3、本區(qū)域同健康路附近相似，道路都比較狹窄，且不規(guī)則，容易擁堵，且周邊環(huán)境也有待改善。4、區(qū)域內(nèi)的臨街商鋪租金維持在120—200元之間；5、區(qū)域內(nèi)的新入市臨街商鋪價格在3萬元左右；大型商業(yè)為主，社區(qū)及街道商業(yè)為輔綠蔭公園附近市調(diào)圖示昌