蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告及咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)

PAGE寫(xiě)字樓.doc*蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告前言蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱潮在上個(gè)世紀(jì)90年代就已經(jīng)出現(xiàn)，在1991-1992年，蘇州出現(xiàn)了“辦公司熱”，在“全民皆商”的熱情下，出現(xiàn)了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用來(lái)做辦公用，由于過(guò)度開(kāi)發(fā)，加上隨之而來(lái)的銀根緊縮，使得不少的寫(xiě)字樓成了泡沫的犧牲品，蘇州現(xiàn)在很多“爛尾樓”就是這個(gè)時(shí)期的產(chǎn)物。到本世紀(jì)初，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，對(duì)商鋪、寫(xiě)字樓的需求又一次升溫，現(xiàn)在，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的定位，還是公司的需求都和以前有了很大的不同。更講究品位、規(guī)模、氣派。相應(yīng)對(duì)寫(xiě)字樓的內(nèi)部環(huán)境、物業(yè)管理、配套設(shè)施提出了更高的要求。市場(chǎng)綜述從上海、北京、深圳、廣州等大城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的啟動(dòng)和發(fā)展要落后住宅市場(chǎng)兩年左右。經(jīng)過(guò)對(duì)蘇州房地產(chǎn)的調(diào)查研究分析，尤其是對(duì)寫(xiě)字樓近況的調(diào)查，得出一個(gè)初步的結(jié)論：蘇州目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正處在啟動(dòng)期，而且是啟動(dòng)期的前期，其發(fā)展?jié)摿?、投資價(jià)值、未來(lái)前景將在近來(lái)這幾年中得到充分展現(xiàn)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一波浪潮將在這里掀起。市區(qū)的好幾個(gè)曾經(jīng)影響市容的“爛尾樓”，如今都“老樹(shù)發(fā)新芽”，紛紛都重新包裝上市，很多都是往寫(xiě)字樓路線上走。精裝修小戶(hù)型火了，那是蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走到了第二個(gè)發(fā)展階段（高單價(jià)、小面積，低總價(jià)的階段），寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。長(zhǎng)江三角洲是中國(guó)甚至全球機(jī)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域之一，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外企業(yè)的涌入，同時(shí)有著中國(guó)加入WTO的有利因素，將使這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。蘇州在此區(qū)域保持重要的位置和地位，也是世界24個(gè)最具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄唬珿DP及增長(zhǎng)列江蘇首位，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)比南京甚至無(wú)錫都有較大差距。蘇州經(jīng)濟(jì)10年來(lái)一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)，去年更是有103.9%的增長(zhǎng)。外資外地企業(yè)紛紛進(jìn)駐，本地私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，總量和增速在全省都處在首位。蘇州寫(xiě)字樓的市場(chǎng)與蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市地位有著很大的差距，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展直接影響當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)成本和機(jī)會(huì)，所以蘇州的寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展是必須的亦是必然的，這樣才能滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要求。蘇州的住宅市場(chǎng)從2021年發(fā)展至今，從低谷走向了高潮，且一浪高過(guò)一浪，正有向浪尖沖的勢(shì)頭，4年來(lái)一直保持著火爆的市場(chǎng)，而寫(xiě)字樓的市場(chǎng)卻是不溫不火，一直是邁著小步的前進(jìn)，目前，這塊市場(chǎng)有了明顯的變化：市區(qū)、園區(qū)、新區(qū)的主要中高檔寫(xiě)字樓的租賃率達(dá)到95%左右，部分寫(xiě)字樓的價(jià)格出現(xiàn)了40%的增長(zhǎng)，平均租金達(dá)到50元/月·㎡，新區(qū)、園區(qū)的部分高檔寫(xiě)字樓更達(dá)到100元/月·㎡。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，蘇州辦公樓2021年1-8月份新開(kāi)工面積14046㎡、竣工面積39964㎡，而同期實(shí)際銷(xiāo)售面積達(dá)到52029㎡，銷(xiāo)售價(jià)格也一路上升，各區(qū)域都有10-20%的增長(zhǎng)。且銷(xiāo)售勢(shì)頭良好。近期，那些幾年甚至十幾年前建造的，由于當(dāng)年的資金等諸多問(wèn)題而新成的“爛尾樓”，如今在市場(chǎng)和政府的調(diào)節(jié)下也披上了“新裝”，其中有7個(gè)都涉及到寫(xiě)字樓，且租售市場(chǎng)良好。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，蘇州目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供給不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，眾多的投資商也瞄準(zhǔn)了這樣的市場(chǎng)，很多房產(chǎn)投資客也從投資住宅市場(chǎng)向投資寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)變，蘇州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展階段。 -PAGE7-區(qū)域分布蘇州的寫(xiě)字樓主要集中在老城區(qū)（人民路、干將路、三香路、石路商圈及附近、觀前商圈及附近）、新區(qū)（新區(qū)行政中心及附近）、園區(qū)（中興路、園區(qū)CBD及附近）。呈“一”字形直線分布，東起園區(qū)CBD，西至新區(qū)行政中心，由干將路把這兩個(gè)區(qū)塊連接起來(lái)，形成了寫(xiě)字樓“兩區(qū)一路”的格局。圖1、2區(qū)域是園區(qū)寫(xiě)字樓集中地塊，園區(qū)作為蘇州經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，作為中新合作項(xiàng)目的成功典范，在國(guó)內(nèi)有很好的知名度。且規(guī)劃合理，道路交通便捷，配套設(shè)施完善。具有高檔寫(xiě)字樓的存在和發(fā)展的良好條件。圖10區(qū)域是蘇州又一個(gè)高檔寫(xiě)字樓的集中地，地處蘇州高新區(qū)行政中心，高新區(qū)作為蘇州首個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)條件成熟，臺(tái)灣和日本企業(yè)占多，由于臺(tái)灣、日本的投資具有集中的特點(diǎn)。此區(qū)域的客戶(hù)多以臺(tái)灣、日本客戶(hù)。隨著蘇州外來(lái)投資的增多，尤其是臺(tái)灣、日本企業(yè)的涌人，此區(qū)域?qū)懽謽潜貙⒂辛己玫陌l(fā)展。圖3區(qū)域是園區(qū)和市區(qū)的接口處，圖9區(qū)域是新區(qū)和市區(qū)的接口處，從城市的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，新區(qū)、市區(qū)、園區(qū)的關(guān)聯(lián)性將更加緊密，目前此塊區(qū)域的寫(xiě)字樓的良好租售率已經(jīng)說(shuō)明了未來(lái)發(fā)展的美好前景。干將路是連接新區(qū)、園區(qū)最便捷的道路，它的改造完成更好的把新區(qū)、園區(qū)的工廠、企業(yè)貫通起來(lái)。寫(xiě)字樓也很集中，主要分布在圖4（干將路、臨頓路口）、圖5（干將路、人民路口）、圖6（干將路、養(yǎng)育巷口）、圖7和8（干將路、閶胥路口）。區(qū)域分布列表新區(qū)園區(qū)市區(qū)新區(qū)園區(qū)市區(qū)護(hù)城河外護(hù)城河內(nèi)新區(qū)市區(qū)接口行政中心市區(qū)園區(qū)接口金雞湖路CBD護(hù)城河外護(hù)城河內(nèi)新區(qū)市區(qū)接口行政中心市區(qū)園區(qū)接口金雞湖路CBD干將路林頓路段干將路人民路段養(yǎng)育巷保險(xiǎn)樓群閶胥路石路及周遍干將路林頓路段干將路人民路段養(yǎng)育巷保險(xiǎn)樓群閶胥路石路及周遍······光大銀行大廈······金獅大廈SND大廈······東環(huán)大廈綜藝開(kāi)元大廈······馨都廣場(chǎng)加城大廈······世紀(jì)經(jīng)融大廈國(guó)際大廈······光大銀行大廈······金獅大廈SND大廈······東環(huán)大廈綜藝開(kāi)元大廈······馨都廣場(chǎng)加城大廈······世紀(jì)經(jīng)融大廈國(guó)際大廈······華孚大廈······金洲大廈······麗景苑······永霖大廈······AIA大廈······華孚大廈······金洲大廈······麗景苑······永霖大廈······AIA大廈樓盤(pán)檔次比重本次調(diào)查在上述區(qū)域均勻選擇2-3個(gè)個(gè)案，共計(jì)選擇25個(gè)寫(xiě)字樓個(gè)案，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查及相關(guān)資料的查閱，在價(jià)格和檔次上初步做出以下論斷：目前蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)格狀況主要在三個(gè)范圍，40以下、40-50、50以上，其中50以上部分多為90-100左右。（單位：元/月·㎡）根據(jù)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查，基本可以把以上三個(gè)價(jià)格范圍作為劃分寫(xiě)字樓檔次的依據(jù)。50以上為高檔，40-50為中檔，40以下為中低檔。（單位：元/月·㎡）PAGE11市場(chǎng)特征區(qū)域、形態(tài)蘇州的寫(xiě)字樓主要集中在老城區(qū)（人民路、干將路、三香路、石路商圈及附近、觀前商圈及附近）、新區(qū)（新區(qū)行政中心及附近）、園區(qū)（中興路、園區(qū)CBD及附近）。案名區(qū)域?qū)訑?shù)道路交通主要消費(fèi)客戶(hù)金鼎大廈平江6觀前商圈內(nèi)，南臨干將路，西臨人民路電子、網(wǎng)絡(luò)、通訊企業(yè)居多廣大商務(wù)中心平江6觀前街東、林頓路邊醫(yī)藥、貿(mào)易華孚大廈金閶9南臨三香路、閶胥路邊蘇州本地私營(yíng)企業(yè)居多開(kāi)元大廈園區(qū)20東環(huán)路、中興路口房地產(chǎn)、建筑工程居多永霖大廈平江7人民路、道前街口外地駐蘇機(jī)構(gòu)、本地私營(yíng)貿(mào)易類(lèi)金獅大廈新區(qū)25獅山路南臺(tái)灣企業(yè)、本地私營(yíng)企業(yè)瑞基大廈平江6干將路、公園路口裝飾、裝飾材料企業(yè)寫(xiě)字樓對(duì)其周邊的配套設(shè)施完善程度、交通便捷狀況有較高的要求，所以寫(xiě)字樓都有集中的組團(tuán)形式，如新區(qū)行政中心區(qū)域、干將路養(yǎng)育巷保險(xiǎn)樓群、園區(qū)CBD區(qū)域等，這種集中的組團(tuán)形式在寫(xiě)字樓市場(chǎng)是普遍現(xiàn)象。由于市政府對(duì)于市區(qū)（護(hù)城河內(nèi)）的建筑有限高的規(guī)定，所以這個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓多為6-7層，而此區(qū)域外圍尤其是新區(qū)園區(qū)及其周邊多為20層以上的建筑。由于受交通狀況及停車(chē)條件的限制，觀前和石路商圈內(nèi)部的寫(xiě)字樓并不多，但由于商圈具有優(yōu)越的配套設(shè)施，所以寫(xiě)字樓多集中在商圈一公里的范圍。干將路作為市區(qū)的主要交通干道，是連接新區(qū)和園區(qū)企業(yè)單位的主要道路，因此，干將路以及干將路和新區(qū)、園區(qū)的接口處集中了大量的寫(xiě)字樓群落?？紤]到行業(yè)及貿(mào)易的關(guān)聯(lián)性，公共關(guān)系、公共信息在企業(yè)發(fā)展中的作用，在寫(xiě)字樓市場(chǎng)中很多物業(yè)的入駐企業(yè)都有著一個(gè)或多個(gè)共性、關(guān)聯(lián)性。極端表現(xiàn)為同一個(gè)行業(yè)的集中，如瑞基大廈的裝飾、材料公司的集中，金鼎商務(wù)中心里電子、網(wǎng)絡(luò)公司占80%以上。價(jià)格、租售市場(chǎng)2021年前后，蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直以租賃為主，且空置率較高，此時(shí)的住宅市場(chǎng)已經(jīng)回暖升溫，根據(jù)城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，住宅市場(chǎng)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“點(diǎn)火石”，近期住宅市場(chǎng)的強(qiáng)勁沖刺，將要引爆寫(xiě)字樓市場(chǎng)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，在蘇州經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)下，這臺(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”顯得功率太小，眾多“爛尾樓”的盤(pán)活、新開(kāi)商用項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，說(shuō)明了這臺(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”正在加大馬力。案名區(qū)域租售方式租售價(jià)格物管費(fèi)用麗景苑平江租售結(jié)合租：1.8元/㎡·天售：均5500元/㎡4元/月·㎡開(kāi)元大廈園區(qū)先售包租租：40-45元/月·㎡售：6300-6700元/㎡2.5元/月·㎡國(guó)際大廈園區(qū)只租不售租：90左右元/月·㎡5元/月·㎡永霖大廈平江先售包租租：28元/月·㎡1元/月·㎡東環(huán)大廈園區(qū)銷(xiāo)售售：均4800元/月·㎡3.5元/月·㎡金獅大廈新區(qū)租售結(jié)合租：85元/月·㎡售：均6500元/㎡5元/月·㎡目前，蘇州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的價(jià)格平均為50元/月·㎡，銷(xiāo)售價(jià)格平均為5500元/㎡，蘇州寫(xiě)字樓高端市場(chǎng)的租金達(dá)到90-100元/月·㎡，且以租賃的形式為主。此類(lèi)高端物業(yè)都集中在新區(qū)行政中心和園區(qū)CBD。由于護(hù)城河內(nèi)的寫(xiě)字樓為6-7層，面積小，相對(duì)交通狀況差，相對(duì)物業(yè)管理差，停車(chē)不方便等原因，檔次及定位都較低，價(jià)格也就偏低，租賃價(jià)格集中在30元/月·㎡左右。隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇、活躍，切入市場(chǎng)的方式也開(kāi)始多樣化，“租售結(jié)合”、“以租帶售”、“先銷(xiāo)包租”等形式在市場(chǎng)上大范圍運(yùn)用。面積、消費(fèi)群體案名區(qū)域面積范圍（㎡）租售率主要消費(fèi)客戶(hù)金鼎大廈平江86-19095%電子、網(wǎng)絡(luò)、通訊企業(yè)居多廣大商務(wù)中心平江180左右90%醫(yī)藥、貿(mào)易華孚大廈金閶147/18095%蘇州本地私營(yíng)企業(yè)居多開(kāi)元大廈園區(qū)223/263100%房地產(chǎn)、建筑工程居多永霖大廈平江80-150100%外地駐蘇機(jī)構(gòu)、本地私營(yíng)貿(mào)易類(lèi)金獅大廈新區(qū)64-194（可分割）95%臺(tái)灣企業(yè)、本地私營(yíng)企業(yè)瑞基大廈平江80-112（可分割）100%裝飾、裝飾材料企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的高端產(chǎn)品主要是由外資企業(yè)、外企駐蘇機(jī)構(gòu)、大型金融機(jī)構(gòu)分支等有實(shí)力的客戶(hù)消化掉的，隨著蘇州的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，外資企業(yè)的大量涌入，高端市場(chǎng)的需求也日益增加，新區(qū)的獅山大廈、園區(qū)的國(guó)際大廈的出租率都達(dá)到100%。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，外資生產(chǎn)型企業(yè)的增多，拉動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,本地私營(yíng)企業(yè)的大量出現(xiàn)（蘇州是最多一天注冊(cè)137家公司），使得小面積、高檔次的寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，這類(lèi)企業(yè)對(duì)于面積要求100-150㎡，對(duì)于寫(xiě)字樓的管理、檔次要求偏高，最終最求的是良好的性?xún)r(jià)比。隨著蘇州外資企業(yè)的增多，蘇州作為江南園林的國(guó)際花園城市，更加國(guó)際化，生活也隨之國(guó)際化，出現(xiàn)了私人診所、心理咨詢(xún)等新型服務(wù)行業(yè)，以及外企高級(jí)白領(lǐng)創(chuàng)建的公司、個(gè)人工作室也日益增多。對(duì)小面積、高檔次的寫(xiě)字樓也是很大的需求。目前，蘇州的高檔寫(xiě)字樓主力面積在200-400㎡，中低檔寫(xiě)字樓的主力面積在100-150㎡左右，而對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求這兩端都沒(méi)有達(dá)到，“優(yōu)而大、次而小”的格局不能迎合蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)。市場(chǎng)研判10月份，通過(guò)對(duì)蘇州市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本狀況的了解，以及對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)和客戶(hù)的調(diào)查，在做出以上特征分析之后，結(jié)合蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，得出以下幾個(gè)基本論斷：便捷的交通狀況、良好的周邊配套、較多的停車(chē)位置、汽車(chē)出入方便是市場(chǎng)需求的基本要素。較高檔次的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，具有會(huì)議室（廳）、會(huì)客區(qū)、多媒體廳、演示廳等完善的商務(wù)配套。擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，面積在100-150㎡左右。租金價(jià)格為50元/月·㎡左右的高品位寫(xiě)字樓。//

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿(mǎn)生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿(mǎn)座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類(lèi)。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷(xiāo)售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說(shuō)明的是，最好是買(mǎi)兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來(lái)說(shuō)，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買(mǎi)常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫(xiě)在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷(xiāo)售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開(kāi)展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類(lèi)費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類(lèi)費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類(lèi)費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類(lèi)費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過(guò)去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營(yíng)成果?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者在營(yíng)運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營(yíng)資金合理的調(diào)派與運(yùn)用?？傊?，以上所列的六項(xiàng)基本計(jì)劃(營(yíng)業(yè)額、商品采購(gòu)、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員、經(jīng)費(fèi)、財(cái)務(wù))是咖啡店管理不可或缺的。當(dāng)然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實(shí)際需要制訂一些其他輔助性計(jì)劃。第六部分：市場(chǎng)分析2019-2021年中國(guó)咖啡市場(chǎng)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的階段，在此期間咖啡市場(chǎng)總體銷(xiāo)售的復(fù)合增長(zhǎng)率到達(dá)了17%;高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)為咖啡生產(chǎn)企業(yè)帶給了廣闊的市場(chǎng)空間，國(guó)外咖啡生產(chǎn)企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國(guó)的投資力度，為爭(zhēng)取未來(lái)中國(guó)咖啡市場(chǎng)的領(lǐng)先地位打下了良好的基礎(chǔ)?？Х蕊嬃现饕侵杆偃芸Х群凸嘌b即飲咖啡兩大類(lèi)咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2018-2021年間中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)規(guī)模年均增長(zhǎng)率到達(dá)16%，顯示出還處于成長(zhǎng)階段的中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)的高增長(zhǎng)性和投資空間;在灌裝即飲咖啡方面，2008-2010年間中國(guó)灌裝即飲咖啡市場(chǎng)年均增長(zhǎng)率也同樣到達(dá)15%;未來(lái)幾年，中國(guó)咖啡飲料的前景仍將被看好?，F(xiàn)今咖啡店主要是以連鎖式經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)主要被幾個(gè)集團(tuán)壟斷。但由于幾個(gè)集團(tuán)的咖啡店并沒(méi)有個(gè)性主題，很難配合講求特式的年青人。我們亦有思考到其他飲品店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，但發(fā)現(xiàn)這些類(lèi)似行業(yè)多不是以自助形式經(jīng)營(yíng)，亦很難配合講求效率的年青人。故我們認(rèn)為開(kāi)設(shè)自助式主題咖啡店能到達(dá)年青人的