某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及初步可行性研究報(bào)告

10北京街口工程前期市場(chǎng)調(diào)查及初步可行性爭(zhēng)論報(bào)告一、調(diào)查和爭(zhēng)論的背景與目的的前提下，開(kāi)放了這次調(diào)研。本次調(diào)研活動(dòng)所針對(duì)的調(diào)研對(duì)象為北京市街口地段的一個(gè)危改工程的非配套公建工程，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)工程。59523再加上外部一些不行抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息，整個(gè)報(bào)告重點(diǎn)在于對(duì)北京市的相關(guān)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和在此根底上的初步開(kāi)發(fā)建議。備注：非配套公建是指不是針對(duì)住宅工程本身而修建的公共建筑。二、工程簡(jiǎn)介1環(huán)。具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：總用地：55.24總用地：55.24公頃可規(guī)劃用地：35.00公頃1總保存用地：1055公頃代征用地：9.69公頃2用地平衡表居住區(qū)建設(shè)用地：35.00居住區(qū)建設(shè)用地：35.00公頃居住用地(含配套公建用地)：10.09公頃非配套公建用地：12.33公頃其中道路用地：4.94公頃綠化用地：7.64公頃綠化率：22.5%總建筑面積：90.687萬(wàn)平方米地上總建筑面積：79.287萬(wàn)平方米居住建筑面積：28.81萬(wàn)平方米(地上)3其中配套公共建筑面積：5.29萬(wàn)平方米(地上)非配套公共建筑面積：45.19萬(wàn)平方米(地上)地下總建筑面積：11.40萬(wàn)平方米容積率：2.33總居住戶數(shù)：4136戶總居住人口：11581人4地上停車(chē)：1000輛地下停車(chē)：4300輛2、 工程中間為危改房住宅和配套公建沿靠西內(nèi)大街街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地，其中包括了寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和商鋪、酒店、公寓、消遣設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設(shè)施指標(biāo)如下表：AAE、F序號(hào) 途

用地面建筑面積積(平(平方米 方米㎡)㎡)

積(平方(平方米)米)A-8 賓館A-7- 商業(yè)

300001業(yè)1業(yè)A-6商業(yè)12300E-4辦公18000A-5商業(yè)E-3-B辦公、商10567

F-1F-4

辦公、商業(yè)辦公、商

89103593

4550017560A-9

A-8-1消遣A-7-2A-8-1消遣A-7-2辦公A-12幼兒園1847合計(jì)49163綠化用地9500

47316

2023021000E-3-A4000219602023

業(yè)辦公、商業(yè)

3402

180409000

171280

合計(jì) 26472 109000綠化用地 3800B、G分區(qū)序號(hào) 用途

用地面米)

序分區(qū)用途號(hào)

用地面積(平方米)

建筑面積(平方米)辦公辦公辦公辦公合計(jì)

G- 商業(yè)27000222562700022256244002350016800468621500269421121009600B- 商業(yè)、娛4 樂(lè)合計(jì)

13630711420744

450002100066000綠化用地

綠化用地

2167+2679=4846H20總綠化面積：27746平方米 綠化率：19.35%3步行街〔暫定方案7.683610于中下水平。三、開(kāi)發(fā)背景分析1格局。這對(duì)于本工程既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇。提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)〔中心，商務(wù)中心區(qū)〔包括建國(guó)門(mén)外、朝陽(yáng)門(mén)外兩個(gè)商業(yè)中心，中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)進(jìn)展的水平；富強(qiáng)三圈，即進(jìn)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，大路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開(kāi)拓十城，即開(kāi)拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)〔縣〕中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培400400勢(shì)的效勞會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。依據(jù)這個(gè)規(guī)劃，本工程應(yīng)當(dāng)定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)”的功能，2、 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述寫(xiě)字樓300存量，導(dǎo)致其租金和售價(jià)處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的〔CBD〔運(yùn)村、傳媒大道〕前景較為看好，實(shí)力也不容無(wú)視。慢。商業(yè)用房超市、批發(fā)市場(chǎng)等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越富有吸引力。住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯缺乏〔從經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口1/人〕,因此消費(fèi)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的追趕力度有所提高，導(dǎo)致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。其中以底商的勢(shì)頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市開(kāi)發(fā)的住宅、寫(xiě)字樓、酒店等，絕大局部都帶有兩到三層的底商?！勃?dú)立商鋪開(kāi)發(fā)向整體開(kāi)并且能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)客觀的利潤(rùn)空間。很早就引如專(zhuān)業(yè)的商業(yè)物業(yè)治理公司，如上海的天地、香港的戴德梁行等進(jìn)展總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)治理。商住公寓商住公寓經(jīng)受了以商住兩用一般住宅——具有較強(qiáng)商務(wù)功能的SOHO——STUDIO。2023至，爭(zhēng)著宣傳其“商住”概念，可見(jiàn)各開(kāi)發(fā)商都看好商住公寓的需求市場(chǎng)。工商行政治理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞消遣、供給互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)效勞場(chǎng)所4〔含居民住宅樓和商住兩用底商樓層〔或個(gè)體工商戶〔經(jīng)〔家〕委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。以上規(guī)定加速了商住公寓的進(jìn)展。而國(guó)家的金融政策在商住公寓暢銷(xiāo)中起到了格外主要的推動(dòng)作用：商住公20%或者30%即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少20年。住宅2023僅沒(méi)有由于近幾年商品房供給量的大量增加而減弱，反而有所擴(kuò)大。逐步增加，并且受到市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可。住宅、投資型物業(yè)開(kāi)頭在萎縮，投資者更趨于理性。小戶型京市市場(chǎng)人們的追趕熱點(diǎn)。3、 北京市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策概述《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格治理方法》的進(jìn)程。北京出臺(tái)規(guī)定解決商品房空置問(wèn)題商品房空置面積，到達(dá)有效防止北京房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的目的。關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定的通知象。拆遷戶購(gòu)房稅收優(yōu)待條件再放寬是購(gòu)房不行無(wú)視的一局部。北京市建委規(guī)定：不許銷(xiāo)售未經(jīng)裝修的毛坯房北京市空置房免征契稅政策年底叫停個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息貼息。批可進(jìn)展貼息的住宅工程是該政策的最大受益者。建行推出“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)大促進(jìn)北京房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)展。北京市執(zhí)行基準(zhǔn)地價(jià)表地段，其他郊區(qū)縣處于六到十類(lèi)地段。4、 北京市市政建設(shè)概述五塔寺路改建時(shí)分流從西直門(mén)外大街通往西三環(huán)的交通流量。規(guī)劃八大樞紐三年建成北京市共計(jì)規(guī)劃了八大公交樞紐，動(dòng)物園、西直門(mén)、東直門(mén)公交樞紐都已經(jīng)開(kāi)工，還有六里橋、北京西站南廣場(chǎng)、望京、一畝園、四惠橋建改建擴(kuò)建五座公共交通樞紐。八大樞紐在2023用。五環(huán)路最終一段全線啟動(dòng)2004南北花市大街通車(chē)健翔橋改造工程區(qū)的主要交通樞紐接點(diǎn)。其改造工程將于明年上半年全部完工。馬家堡西路建設(shè)，南城將形成第五商圈縮短北京南城和北城的差距。四、工程分析1、工程用地區(qū)位關(guān)系海景區(qū)。地塊外形為反“L”形。〔詳見(jiàn)附圖〕2、工程用地性質(zhì)以商業(yè)為主，集商業(yè)、消遣、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。3、周邊環(huán)境商業(yè)：該工程所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)〔街口商業(yè)區(qū)—超音速音響商店。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中IT行街。景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中有徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。及其附屬中學(xué)、街口電影院等。交通狀況現(xiàn)狀：?jiǎn)蔚墓财?chē)絕大局部都要經(jīng)過(guò)此處。它也是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接〔前海后海西?！筹L(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。2023〔出入口。依據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴(kuò)展為“十”字形，也就是說(shuō)要把后的方案要年底才能得知?！惨罁?jù)上報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)的初步方案〕地下二層：為車(chē)庫(kù)和卸貨區(qū)地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場(chǎng)、貨區(qū)倉(cāng)庫(kù)和酒店機(jī)房區(qū)地上二到五層〔標(biāo)準(zhǔn)層五層以上：為寫(xiě)字樓和酒店分區(qū)說(shuō)明：A94521000平方米A84534A7-14560020平方米A7-2區(qū)域：限制高度24米、為辦公、建筑面積21960平方米12300A5區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積2萬(wàn)平方米以上占地面積：47316171280A12184725、現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)析依據(jù)原規(guī)劃方案，本工程的商業(yè)局部可能要到達(dá)10萬(wàn)平方米以上，是否有這么大的市場(chǎng)容量來(lái)支撐這么大的體量是一個(gè)問(wèn)題，前期能夠引入整體購(gòu)置者或者整體長(zhǎng)期租賃者，則是可行的。但是假設(shè)在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)展招商和治理，無(wú)疑會(huì)大大增加工程的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)形態(tài)配比很不合理，必需對(duì)其進(jìn)展大的調(diào)整以降低風(fēng)險(xiǎn)。五、市場(chǎng)分析的業(yè)態(tài)作一個(gè)根本分類(lèi)，它可以包括商業(yè)〔商鋪或商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、商住公〔以小戶型為主〕四種根本物業(yè)形態(tài)。以下就是對(duì)這四種物業(yè)形式北京市的市場(chǎng)分析〔一〕商業(yè)局部1、北京市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜述5中心正在籌建中。另外，還有其他的商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設(shè)之中。交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。省市往北京調(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。北京近85%的商品都是4002023150響。住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺(tái)、石10這些邊緣集團(tuán)，正在進(jìn)展大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到了2023年，十個(gè)邊緣集團(tuán)的200京市城市規(guī)劃涉及到14個(gè)衛(wèi)星城。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長(zhǎng)14個(gè)衛(wèi)星城是將來(lái)休閑工業(yè)進(jìn)展的主要地帶。休閑商業(yè)也將在這個(gè)地帶進(jìn)展。北這種商機(jī)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)供給了可觀的前景。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)留意事項(xiàng)。的配比問(wèn)題。比方說(shuō)天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開(kāi)發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的三個(gè)條件，一是人口數(shù)量。人口數(shù)量不夠，開(kāi)發(fā)商是不情愿去開(kāi)發(fā)的，投資商也不愿問(wèn)津。二是人口流向。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十多。當(dāng)時(shí)團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以內(nèi)了。三是交通條件。比方，商場(chǎng)定位給消費(fèi)者層次中的富有層供給效勞，就要有相應(yīng)的交通條件如停車(chē)場(chǎng)等。2、關(guān)注三種類(lèi)型住宅底商基于這些緣由，近期北京市住宅底商的銷(xiāo)售狀況普遍比較好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。概念型底商叫好未必叫座。局部概念型底商根本狀況商業(yè)面積售價(jià)租金局部概念型底商根本狀況商業(yè)面積售價(jià)租金工程名稱位置狀態(tài)(建筑平米)〔元/平米〕〔美元/月/平方〕現(xiàn)代城大望橋2023020230-2300025-28已售完歐陸經(jīng)典東2023013000-21000待定出售中老番街朝陽(yáng)門(mén)外40002500054〔使用面積〕出售中潛力型底商“時(shí)間”問(wèn)題考驗(yàn)投資商。局部潛力型底商根本狀況商業(yè)面積售 價(jià)租金〔美元/月/局部潛力型底商根本狀況商業(yè)面積售 價(jià)租金〔美元/月/工程名稱位置狀態(tài)(建筑平米)(元/平米建面)平方建面〕百朗園五棵松100001000016-22已售完九臺(tái)2023亞運(yùn)村400019800600/年出售中財(cái)寶中心東三環(huán)30000待定待定建設(shè)中成熟商圈住宅底商有利可圖。〔如：樓層、格局、層〕也格外重要。以北京科技會(huì)展中心為例，其首層店鋪店鋪仍有空置現(xiàn)象。工程名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售價(jià)〔元/平米〕〔美元/月/平方建面〕狀態(tài)國(guó)展家園國(guó)展四周100002300022已售完北京科技會(huì)展中心雙安商場(chǎng)旁邊300014000-2400030-43已售完?yáng)|方銀座東直門(mén)4000030000待定未開(kāi)盤(pán)起點(diǎn)蘇州橋1280012023待定已售完局部成熟商圈底商根本狀況3、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)局部成熟商圈底商根本狀況2023熱還涉及小城鎮(zhèn)。商鋪投資進(jìn)展迅猛的緣由。6-816%左右。商點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的進(jìn)展空間。WTO，市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化。30-8050好可圓這局部人“當(dāng)老板”的夢(mèng)。商鋪投資中的風(fēng)險(xiǎn)。最近，不少商鋪工程的銷(xiāo)售率超過(guò)100%(連過(guò)道都租出去了)，極為火爆。租率高于100%，勢(shì)必造成購(gòu)物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長(zhǎng)期下去，甚至?xí)拐麄€(gè)商鋪區(qū)沒(méi)落。商鋪的風(fēng)險(xiǎn)還在于：在自己手里，很難另有用途。難以推測(cè)的。一個(gè)投資者都保賺不賠。影響住宅投資回報(bào)的不過(guò)是戶型、樓層、朝向、位置等幾個(gè)屈指可數(shù)的因素。商鋪則要簡(jiǎn)單得多，區(qū)域、人流、地點(diǎn)、門(mén)1/人。而近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)興旺城市，商業(yè)用房面積增長(zhǎng)速度過(guò)快，有的已配套和諧，切莫盲目?！捕硨?xiě)字樓局部1、 總體概述：寫(xiě)字樓供過(guò)于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢(shì)跌，其中位于燕莎四周的第三使館區(qū)租金跌幅最大，下跌5.4%，其次為CBD2.6%2.5%。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致第三使館區(qū)租金跌幅最大的緣由較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國(guó)外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國(guó)際大公司紛紛裁員，這樣對(duì)辦公用地2023年第三使館區(qū)增寫(xiě)字樓將近850下降。不過(guò)，由于以往第三使館區(qū)寫(xiě)字樓租金始終徘徊在高價(jià)位，此次租金下降照舊屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。報(bào)告同時(shí)顯示，北京市上半年落成甲級(jí)寫(xiě)字樓共達(dá)10.916.8萬(wàn)平方米。依據(jù)航大廈、金泰大廈、名人廣場(chǎng)，海淀區(qū)的創(chuàng)大廈、海淀藝術(shù)中心以及西城區(qū)的國(guó)際金融中心等，這些寫(xiě)字樓已經(jīng)給市場(chǎng)帶來(lái)了可觀的供給量。加上現(xiàn)至2023年該園區(qū)正式落成，總投資額將會(huì)到達(dá)50億元人民幣。其中較矚目求增長(zhǎng)緩慢。2、北京市寫(xiě)字樓區(qū)域分布和消費(fèi)者定位CBD以國(guó)貿(mào)為代表CBD生活在CBD真正意義上的寫(xiě)字樓的業(yè)主。在CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會(huì)明顯設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來(lái)。中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。要一些高檔寫(xiě)字樓來(lái)辦公。中關(guān)村的寫(xiě)字樓既要供給滿足大多數(shù)需要的中檔工程，又要供給與國(guó)際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元進(jìn)展的趨向。金融街國(guó)有大企業(yè)的集散地。相對(duì)于CBD線一樣。奧運(yùn)村。50進(jìn)入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)根本完成。傳媒大道。6此地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。32023寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2023年上半年還是連續(xù)了2023跌，入住率也沒(méi)有消滅明顯的改善。供給。2023年上半年只有兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科49000500002832023要是由以下幾點(diǎn)緣由造成的。第一，2023年入伙但尚未消化的寫(xiě)字樓存量仍有出來(lái)。需求。①租賃市場(chǎng)2023年上半年可以分為兩個(gè)階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高3000華為也在泰康大廈租了2600平方米。20232023公司名稱物業(yè)名稱位置M2中青旅艾維克大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路4700美國(guó)友邦保險(xiǎn)京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路2500泰利特科技進(jìn)展有限公司東方廣場(chǎng)東城區(qū)東長(zhǎng)安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路1891聞集團(tuán)東方廣場(chǎng)東城區(qū)東長(zhǎng)安街1700殼牌國(guó)貿(mào)中心二期朝陽(yáng)區(qū)建外大街1550(使用)韓國(guó)軟件振興院京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路1500中洲會(huì)計(jì)師事務(wù)所遠(yuǎn)洋大廈西城區(qū)復(fù)興門(mén)860萊博智科技公司東安廣場(chǎng)東城區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國(guó)人壽大廈朝陽(yáng)區(qū)朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽(yáng)區(qū)光華路510群眾汽車(chē)嘉里中心朝陽(yáng)區(qū)光華路3000陽(yáng)光四通漢威大廈朝陽(yáng)區(qū)光華路3000太陽(yáng)公司學(xué)知大廈海淀區(qū)五道口3000諾基亞盈科中心朝陽(yáng)區(qū)工體北路3000(擴(kuò)租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復(fù)興門(mén)2600施樂(lè)豐聯(lián)廣場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門(mén)外2023(擴(kuò)租)聯(lián)想時(shí)代華納融科資訊中心海淀區(qū)中科院南路1890利盟華潤(rùn)大廈東城區(qū)建國(guó)門(mén)北大街1800首創(chuàng)投資騰達(dá)大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運(yùn)盛投資集團(tuán)香港運(yùn)盛投資集團(tuán)艾維克大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路1400CH2M環(huán)境保護(hù)信息科盛世大廈朝陽(yáng)區(qū)霄云路1000技②投資市場(chǎng)2023CBD2023公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積(建筑平米)兩國(guó)內(nèi)公司華麟大廈朝陽(yáng)區(qū)霄云路59600中國(guó)進(jìn)出口銀行牡丹公寓東城區(qū)東皇城根30000三峽國(guó)際招標(biāo)公司鵬潤(rùn)大廈朝陽(yáng)區(qū)霄云路1800中國(guó)“一汽”南銀大廈朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)4500北京建工集團(tuán)浙江大廈朝陽(yáng)區(qū)安貞橋3800租賃市場(chǎng)。2023年上半年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金始終呈下降趨勢(shì)，依據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2023624.38比年初下降了2.24個(gè)百分點(diǎn)，并且已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度消滅下跌。租金下降可歸壓力。銷(xiāo)售市場(chǎng)。與租賃市場(chǎng)相像，2023年上半年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的售價(jià)也是始終呈下202361.77成交主要集中在一級(jí)市場(chǎng)上?！踩成套」⒕植?、政策與法規(guī)限制2023年年初，北京市工商行政治理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞消遣、供給互4〕房屋作為企業(yè)〔或個(gè)體工商戶〕住宅〔經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。申請(qǐng)以居民住宅樓房屋作為企業(yè)〔或個(gè)體工商戶〕住宅〔經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所〕從事上述4類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須提交申請(qǐng)住宅所在地居具的同意函，否則不予受理。2、北京市商住公寓市場(chǎng)綜述什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品。商SOHO，STUDIO。商住公寓2023年在北京取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，如位于亞運(yùn)村的天創(chuàng)世銷(xiāo)售狀況都很好。2023年以來(lái)，商住公寓更是蜂擁而至，如亞運(yùn)村除了重包STUDIO著宣傳其“商住”概念，可見(jiàn)大家都看好商住公寓的需求市場(chǎng)。3、 商住公寓暢銷(xiāo)的緣由有效需求急增。在信息產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤既可免去路上的辛苦，又節(jié)約了來(lái)回時(shí)間。價(jià)格低，風(fēng)險(xiǎn)小。由于商住公寓的土地出讓金低于寫(xiě)字樓，且建安費(fèi)和公比寫(xiě)字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、陽(yáng)光廣場(chǎng)三個(gè)工程的租金回報(bào)率分別是10.6%、9.1%、8.6%，平均租金回報(bào)率為9.5%，而該地區(qū)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率是10%，可入遠(yuǎn)低于寫(xiě)字樓，所以商住公寓的投資回報(bào)率還是很抱負(fù)的。4、商住類(lèi)物業(yè)投資前景如何？5000-7000每平方米每天2-4150-20080-100為每平方米15-20美金，匯園公寓為10美金，而1996年該工程的月租價(jià)最高為每平方米30美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等工程相繼推出，南城最早的公7000106況，除了樓市的推陳出外，商住類(lèi)房屋在出租獲益上存在很多缺憾。比方，商住1-2，治理松散，尤其在商、住混居的狀況下，辦公生活相互干擾，影響了樓盤(pán)的品一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早期的商房大廈等。另外，隨2-3分別治理，比方數(shù)碼01、魏伯豪、住邦2023等，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為此類(lèi)物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場(chǎng)上的生命力會(huì)更長(zhǎng)些。5、第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角以前的“商住”兩用樓頗受爭(zhēng)議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔近階段嶄露頭角，為成長(zhǎng)中的小企業(yè)供給獨(dú)特的“孵化”場(chǎng)所。以低息按揭的方式鼓舞老百姓先解決住房問(wèn)題。不鼓舞投資，不鼓舞做辦公樓，7050能超過(guò)50%，而國(guó)內(nèi)沒(méi)有這樣的問(wèn)題，所以小公司更多的用20%的按揭買(mǎi)房，節(jié)約金，而最終得到了固定資產(chǎn)。SOHO中國(guó)的潘石屹認(rèn)為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。1992年10551993年的6月份，沿怎幺辦？就跑到住宅里面去。任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都需要和資本市場(chǎng)金融市場(chǎng)結(jié)住宅可能會(huì)帶來(lái)消費(fèi)，但大量的稅收是沒(méi)有的。假設(shè)樂(lè)觀鼓舞進(jìn)展寫(xiě)字樓，像CBD大的關(guān)鍵問(wèn)題。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)當(dāng)跟著調(diào)整。6北京商務(wù)公寓何以在CBD大行其道？近年來(lái)，北京各種概念的公寓層出不為目的的公寓，稱為商務(wù)公寓，例如旺座、國(guó)際港等，這些工程推出后的銷(xiāo)售狀況格外火爆。權(quán)威人士普遍認(rèn)為，商務(wù)公寓能在CBD內(nèi)大行其道，主要是受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。首先，商務(wù)公寓把商和住很好地結(jié)合；價(jià)位相對(duì)較低，目前CBD9500/平方米，CBD商務(wù)公寓工程，其均價(jià)也在15000元/平方米左右，而高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)根本2023/50015692輻射區(qū)內(nèi)，參加WTO例，為了適應(yīng)生代公司的需要，這里特別設(shè)立了商務(wù)會(huì)所，有公共秘書(shū)、網(wǎng)絡(luò)中交談，進(jìn)展充分的溝通。另外，在進(jìn)展內(nèi)裝修以前，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)業(yè)主的需1專(zhuān)業(yè)的物業(yè)治理；5、硬件設(shè)施要能滿足商住兩用的需求；6配套設(shè)施中，必要有充分的車(chē)位以及商務(wù)活動(dòng)所必需的銀行、郵政、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、展現(xiàn)廳等配套設(shè)施。51505×150×30×12＝27動(dòng)輒上萬(wàn)元，一百多萬(wàn)的房?jī)r(jià)，負(fù)擔(dān)太重。日前中關(guān)村的一項(xiàng)調(diào)查也說(shuō)明，多數(shù)中小企業(yè)需要的是單價(jià)8000-10000元的房子。由于資金緣由，中小企業(yè)更期望有敏捷的付款形式。一般寫(xiě)字樓按揭格外難辦，手續(xù)簡(jiǎn)單，很難取得銀行按揭，創(chuàng)業(yè)公司來(lái)說(shuō)，還是難以考慮。而七成到八成、20年的按揭，最終成為公司資2023小企業(yè)的歡送。2023年，是中關(guān)村3年大變樣的最終一年，以高檔寫(xiě)字樓為主202330成低不就的為難。7、商住公寓存在的問(wèn)題70事中低檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的進(jìn)展商而言，存在著不公正競(jìng)爭(zhēng)。用不上，物業(yè)治理費(fèi)的分?jǐn)?，就需要一個(gè)行之有效的標(biāo)準(zhǔn)。8、商住公寓的前景。這種過(guò)渡性產(chǎn)品不會(huì)持續(xù)“火”下去。供給量的增幅減緩。從近幾年商住公寓的供給量和銷(xiāo)售狀況來(lái)看，供給緩。商務(wù)功能增加。目前有些商住公寓的戶型就是一般住宅的戶型，并不適合商住，客戶選擇的緣由是位置好，交通便利，價(jià)格比寫(xiě)字樓低。隨著市場(chǎng)的戶”和“居住客戶”混住的問(wèn)題，為了多數(shù)客戶的利益舍棄了局部客戶?！菜摹匙≌惨孕粜蜑橹鳌尘植?SOLO脫目前漂泊不定的生活，他們有猛烈的購(gòu)房欲望。他們需要什幺樣的房子呢？據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示：一、88.7%的被訪者想買(mǎi)50平方米以下的房。由于這樣的年輕人工作不久，60.3%214.6%3三、對(duì)小戶型的偏愛(ài)女性〔54.3%〕高于男性〔45.7%。相比較而言，女性時(shí)她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。的被訪者需要便捷的公共交通。公交汽車(chē)和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對(duì)他們格外必要。五、65.6%的被訪者需要預(yù)留洗衣機(jī)位。購(gòu)置房屋面積較小的被訪者對(duì)自助405031.3%的會(huì)租用自助洗衣房。六、78%的人表示在價(jià)格適宜的狀況下，期望購(gòu)置精裝修住宅。本次調(diào)查說(shuō)明85%的人認(rèn)為即使是過(guò)渡性住宅也應(yīng)力圖舒適。60%的被訪者認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)多的精力去裝修房修的住房。2070較大面積，而是會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。在本次調(diào)查中，只有29.841.1%的被訪者提及需要代購(gòu)物品效勞(22.5%)、定時(shí)喚醒效勞(13.9%)等。球室(57%)。按被訪者認(rèn)為社區(qū)不需要配備或無(wú)所謂配備與否的生活設(shè)施的比例(91.7%(80.1%)、茶藝館(78.8%)、棋牌室(74.8%)、24(74.2%)。2、小戶型能成為市場(chǎng)的主流嗎？但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提示，市場(chǎng)確定不能盲目樂(lè)觀，更忌盲目跟風(fēng)。7000/平方米以上，這一價(jià)格水平也高，各性能比自然是其最明顯的弱項(xiàng)〔2〕工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)有用面積太小，像十幾平〔4〕物業(yè)業(yè)治理難度可想而知。一般而言，一梯二三十戶，治理和安全問(wèn)題凸現(xiàn)。二、小戶型的市場(chǎng)前景。小戶型的熱銷(xiāo)從概念及短期收效上無(wú)疑是相當(dāng)成功力的有限性。同時(shí)，中國(guó)的商家始終寵愛(ài)跟進(jìn)，小戶型縱然一時(shí)熱銷(xiāo)，但市場(chǎng)大。小戶型肯定要做精、做細(xì)，強(qiáng)調(diào)符合消費(fèi)者的需求，而不要一味強(qiáng)調(diào)小，不三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，202366.3%和25.670-9090-11015%至30%15%20%，這一進(jìn)一出的利潤(rùn)使得一個(gè)25%以內(nèi)應(yīng)當(dāng)是比較合理的。32023年北京春季房展會(huì)再次顯示，小戶型樓最好賣(mài)。而其中22套面積為18．6950平方米至70余平方米之間，總價(jià)多在30502030-50且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最終可使用的也就是14余平方米，只能何設(shè)計(jì)技巧，而且房間的采光根本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。據(jù)六、重要類(lèi)比物業(yè)調(diào)研〔一〕SOHO1、概況414SOHO24SOHO4SOHO37982.4。整個(gè)建SOHO2、產(chǎn)品多樣復(fù)式商鋪：一、二層，有單獨(dú)內(nèi)部樓梯連接上下層三層商鋪：自動(dòng)滾梯、電梯和樓梯直接到達(dá)，出口和入口整層公用3、產(chǎn)品特點(diǎn)商鋪層高3.5米；全部商鋪均為大開(kāi)面落地窗，增加了其通透性。4、周邊環(huán)境16SOHO16綠化廣場(chǎng)，在四層有屋頂花園。5、裝修說(shuō)明樓層高度：各建筑層達(dá)3.5米各店鋪單位室內(nèi)：地面為水泥地面，墻面為膩?zhàn)庸纹皆谪Q井內(nèi)6、價(jià)格、付款方式一層、二層復(fù)式單價(jià)：28303/平方米〔一次性付價(jià)〕30149/平方米〔按揭價(jià)〕三層單價(jià)： 18147元/平方米〔按揭〕10%，20%，簽10%。備注：租金狀況，估量為35美元/平方米/月〔二〕1〔商住公寓〕1、 概況1200M，距離平安大道200M。是本次考察的工程最具有比照意義的樓盤(pán)。它總面積2、 定位WTO仔﹠3、 配套45資電梯等。4、 價(jià)格及付款方式/平方米，底樓商鋪25000/平方米〔據(jù)說(shuō)已經(jīng)被整買(mǎi)出去。估量租金：商住公寓3.2元/天/平方米物管費(fèi)：3.68/天/平方米〔150/月治理費(fèi)〕500——600/月/個(gè)〔5〕首付20%，其余80% 25年按揭〔三〕其他物業(yè)狀況工程名稱工程名稱物業(yè)類(lèi)型單價(jià)〔均價(jià)〕位置備注(元/平方米〕寫(xiě)字樓8500海淀南路與總建筑面積長(zhǎng)遠(yuǎn)天地底商一層：25000二層：15000蘇州街交匯口東北位置12商業(yè)面積三層：1000016806A7：79809住宅B188400元/噸，物管195/月/平西直門(mén)北大天兆家園一層：25000街底商二層：20230分每層2023三層：18000多平方米且整層出售。精裝修：8600西直門(mén)橋東遠(yuǎn)洋風(fēng)景住宅清水房：8068300以交通為訴商住兩用西直門(mén)橋北豪邁時(shí)代初裝修：7500求點(diǎn)：公交、公寓200地鐵、輕軌。積水潭地鐵50以北小西天1308小戶型7900300米崇文門(mén)地鐵5SOLO小戶型8800南萬(wàn)平方米格外男女小戶型宣武區(qū)廣外大街305號(hào)八區(qū)精裝修時(shí)代之光住宅均價(jià)：8500西直門(mén)北大街塔樓盛華園住宅均價(jià)：7300西直門(mén)內(nèi)趙登禹路西側(cè)華潤(rùn)置地德勝世嘉住宅7500-7800德勝門(mén)橋北總建筑面積2002.2銀都中心寫(xiě)字樓公 寓12023-19000西直門(mén)北大街塔樓觀河錦苑住宅起價(jià)：6688均價(jià)：8000街口大街30-32板樓官園公