山東某房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：①項(xiàng)目投資策劃

②項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃

③項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃

④項(xiàng)目形象策劃

⑤項(xiàng)目推廣策劃

⑥項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售代理

⑦項(xiàng)目服務(wù)策劃

⑧項(xiàng)目二次策劃

研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在**項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加強(qiáng)成本控制，為以后的開發(fā)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提供依據(jù)。這個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭(zhēng)形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。

案頭工作階段第一章“某項(xiàng)目”投資策劃第一節(jié)項(xiàng)目投資策劃的含義

項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中就可以未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、**房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、**同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二節(jié)某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

·地理位置

·地質(zhì)地貌狀況

·土地面積及其紅線圖

·七通一平現(xiàn)狀

2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

·地塊周邊的建筑物

·綠化景觀

·自然景觀

·歷史人文景觀

·環(huán)境污染狀況

3．地塊交通條件調(diào)查

·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

·項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況

·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

·購(gòu)物場(chǎng)所

·文化教育

·醫(yī)療衛(wèi)生

·金融服務(wù)

·郵政服務(wù)

·娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)

·生活服務(wù)

·游樂休憩設(shè)施

·周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

·歷史人文區(qū)位影響

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)

1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

2．**房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3．**房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4．**商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異

5．**商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6．**商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析

三、土地SWOT分析

1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2．項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3．項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4．項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四、項(xiàng)目市場(chǎng)地位

1．類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

2．項(xiàng)目定位：

·市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）

·功能定位

·建筑風(fēng)格定位

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1．商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念

·商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法

a選擇可類比項(xiàng)目

b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

c分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值

d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

·類比土地價(jià)值決定因素

a類比土地價(jià)值：地段資源差異

※市政交通及直入交通的便利性的差異

※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異

※周邊市政配套便利性的差異

b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

※單體戶型設(shè)計(jì)

※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

※小區(qū)配套和物業(yè)管理

※形象包裝和營(yíng)銷策劃

※發(fā)展商品牌和實(shí)力

c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

※經(jīng)濟(jì)因素

※政策因素

2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析·類比樓盤分析與評(píng)價(jià)·項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六、項(xiàng)目定價(jià)模擬

1．均價(jià)的確定

2．項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2．項(xiàng)目受期成本模擬·成本模擬表及其說(shuō)明

3．項(xiàng)目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表·利潤(rùn)模擬及說(shuō)明a模擬說(shuō)明b利潤(rùn)模擬表·敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)·價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功

2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本·對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)·國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化·國(guó)家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)

九、開發(fā)節(jié)奏建議

1．影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素·市場(chǎng)供求因素·上市時(shí)間要求

2．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)·項(xiàng)目開發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估·結(jié)論第二章某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃第一節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的含義（根據(jù)萬(wàn)科研發(fā)中心經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)）

通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃分析，可以明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來(lái)愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以某項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。第二節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容

一、總體規(guī)劃

1．項(xiàng)目地塊概述·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀·項(xiàng)目臨界四周狀況·項(xiàng)目地貌狀況

2．項(xiàng)目地塊情況分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3．建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明·功能分區(qū)示意及說(shuō)明

4．道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng)b道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r·項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明a主要出入口設(shè)置b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說(shuō)明d停車場(chǎng)布置

5．綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明a綠化景觀系統(tǒng)分析b主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6．公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示b營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7．分期開發(fā)·分期開發(fā)思路·首期開發(fā)思路

8．分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度頂確誰(shuí)二、建筑風(fēng)格做定位、色彩計(jì)社劃罪犬1壩．總體建筑風(fēng)弄格及色彩計(jì)屬劃黑·選總體建筑風(fēng)格爆的構(gòu)映思汁揭·悉建筑色彩計(jì)劃附芬2宴．建筑單體外的立面設(shè)計(jì)提瓣示照·旺商品住宅房外某立面設(shè)計(jì)提咽示份a妨多層、小高層賢、高層外立面跡設(shè)計(jì)提嬌示轎b食不同戶型的別宣墅外立面設(shè)計(jì)渡提騙示言c斷針對(duì)屋頂、屋橡檐、窗戶等外會(huì)立面局部設(shè)計(jì)覆提犧示耽d揮其它特殊設(shè)計(jì)債提醬示賄·城商業(yè)建筑風(fēng)格矛設(shè)計(jì)提示動(dòng)偵陣截三、主力戶型擊選擇躺偉1脊．慧**柏同類樓盤戶型噸比較今習(xí)2然．業(yè)態(tài)分析及棕項(xiàng)目戶型配置宏比例詢貪3暈．主力戶型設(shè)暮計(jì)提示墳微4外．商業(yè)物業(yè)戶鬼型設(shè)計(jì)提示深膽已四、室內(nèi)空間料布局裝修概念察提示茂極1桐．室內(nèi)空間布損局提你示挑揚(yáng)庫(kù)2稅．公共空間主趁題攤部攏3結(jié)．選擇庭院景居觀提示貪壘業(yè)五、環(huán)境規(guī)劃銀及藝術(shù)風(fēng)格提從示迷

1車.洋周邊環(huán)境調(diào)查奔和分析晉

2喬.掘總體環(huán)境規(guī)劃挎及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)員想懂·能地塊已有的自向然環(huán)境利胡用須吃·擦項(xiàng)目人文環(huán)境匹的營(yíng)造嚴(yán)

3庫(kù).撇各組團(tuán)環(huán)境概骨念設(shè)熱計(jì)甜·察組團(tuán)內(nèi)綠化及壤園藝設(shè)洗計(jì)胸襖·遮組團(tuán)內(nèi)共享空前間設(shè)冠計(jì)蛾·箱組團(tuán)內(nèi)雕塑小仆品設(shè)計(jì)提件示虛遞·漏組團(tuán)內(nèi)椅凳造票型設(shè)計(jì)提避示艦·龜組團(tuán)內(nèi)宣傳專宮欄、導(dǎo)視系統(tǒng)乏位置設(shè)定提示齡導(dǎo)4究．公共建筑外土部環(huán)境概念設(shè)霧計(jì)案·嘉主入口環(huán)境概立念設(shè)瞎計(jì)陪四·控營(yíng)銷中心外部減環(huán)境概念設(shè)燈計(jì)閑·況營(yíng)銷示范中心成沿途可營(yíng)造環(huán)紙境概念設(shè)嶄計(jì)輩·弓針對(duì)本項(xiàng)目的祖其它公共環(huán)境詠概念設(shè)計(jì)況挽觀六、公共家具喇概念設(shè)計(jì)提示速浸1姥．周邊同類樓袍盤公共家具擺璃設(shè)點(diǎn)睜·移營(yíng)銷中心大棕堂摩枝饅·如管理辦公室頸偵2拘．公共家具概餡念設(shè)計(jì)提示嘴浪悶七、公共裝飾槳材料選擇指導(dǎo)淘顏1梅．周邊同類樓西盤公共裝飾材猴料比較財(cái)益2展．公共裝飾材戲料選擇指導(dǎo)及陽(yáng)裝修風(fēng)格構(gòu)思撓欠3堆．營(yíng)銷示范單沫位裝修概念設(shè)涉計(jì)震啞4藍(lán)．住宅裝修標(biāo)秒準(zhǔn)提示赤窩井八、燈光設(shè)計(jì)簡(jiǎn)及背景音樂指惰導(dǎo)蹲熊1查．燈光設(shè)道計(jì)廉·姜公共建筑外立獵面燈光設(shè)怖計(jì)位跑·追公共綠化綠地度燈光設(shè)奔計(jì)榴·消道路系統(tǒng)燈光類設(shè)誦計(jì)銹溜·牽室內(nèi)燈光燈飾還設(shè)計(jì)討避2跳．背景音樂指歌導(dǎo)柳·鑒廣場(chǎng)音樂布界置齡春·奶室內(nèi)背景音樂荒布置危武槽九、小區(qū)未來(lái)枯生活方式的指紋導(dǎo)物懶1拋．建筑規(guī)劃組衫團(tuán)評(píng)價(jià)微桿2忠．營(yíng)造和引導(dǎo)尸未來(lái)生活方宣式著·招住戶特征描這述繳次·馳社區(qū)文化規(guī)劃染與設(shè)計(jì)叨第三班章壟惜項(xiàng)目質(zhì)量工期查策劃毅罩晉第一卷節(jié)遼什質(zhì)量工期策劃衫的含義查業(yè)爪近幾年來(lái)，房迷地產(chǎn)市場(chǎng)買賣可雙方糾紛不斷參，已成投訴熱送點(diǎn)。房屋滴漏拿、墻皮裂縫現(xiàn)稼象經(jīng)常出現(xiàn)；否所購(gòu)期房交付怖時(shí)與合同承諾丈的條件不符，證拖延樓宇交付季使用日期的現(xiàn)廢象也時(shí)有發(fā)生船；甚至由于質(zhì)記量控制不嚴(yán)引色起損害消費(fèi)者醫(yī)利益的現(xiàn)象，呢因此，質(zhì)量工竟期策劃是我們挖、承建商必須鞭樹立的策劃觀苗念。衣第二娛節(jié)繪文質(zhì)量工期策劃征的具體內(nèi)容隊(duì)巷約一、建筑材料斯選用提示孝櫻1逢．染**芳市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓叨盤建筑材料選蠅用類比些蔥2稱．新型建筑裝始飾材料提示煩碧3尋．建筑材料選衫用提示渴評(píng)研坐二、施工工藝僅流程指引縮譽(yù)燥１．工程施工慕規(guī)范手泛冊(cè)挎短剛路2骨．施工工藝特目殊流程提示轎頂診三、質(zhì)量控制壇換蹲１．項(xiàng)目工程降招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容個(gè)提示幸田熊２．文明施工原質(zhì)量管理內(nèi)容棚提示客翁旋四、工期控制凳捕豬１．開發(fā)進(jìn)度姿提示鵲棒旦２．施工組織女與管理飲喬淹五、造價(jià)控制膽色口１．建筑成本獵預(yù)算提示神武蛛２．建筑流動(dòng)哈資金安排提示幼獄蜜六、安全管理遲適?。保?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)傘管理方案轉(zhuǎn)蝦司２．安全施工廚條例另托第四嘉章慈營(yíng)項(xiàng)目形象策劃晃放膝第一乏節(jié)虎廉惱項(xiàng)目形象策劃閣的含義額浩顆項(xiàng)目形象策劃鉆包括某項(xiàng)目的席總體戰(zhàn)略形象視策劃、社區(qū)文討化形象策劃、敗企業(yè)行為形象互策劃、員工形據(jù)象策劃以及項(xiàng)毒目視覺形象策草劃等主要內(nèi)容暮。項(xiàng)目視覺形綁象是指房地產(chǎn)危有別于奇特項(xiàng)徑目的具有良好展識(shí)別功能的同災(zāi)意視覺表現(xiàn)。淋其內(nèi)容主要包持括項(xiàng)目視覺識(shí)恭別系統(tǒng)工程核雅心部分及岡延展運(yùn)用部分振。其核心部分徹包括項(xiàng)目的名錫稱、標(biāo)志、標(biāo)梳準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字首體。蜂圈第二臘節(jié)芳鑄項(xiàng)目形象策劃瑞的具體內(nèi)容黎削餅一、項(xiàng)目視覺衰識(shí)別部分系統(tǒng)豬核心部分釋采1煩．名悅稱曠狀·肅項(xiàng)目?jī)擅獱睢こ说缆窞I名辯燃·齒建筑啄名茶倚·先組團(tuán)名我舉2假．標(biāo)志辟毫3芽．標(biāo)準(zhǔn)色揉昨4舒．標(biāo)準(zhǔn)字體際汗道二、延展及運(yùn)桿動(dòng)部分憂風(fēng)1鏟．工地環(huán)境包芽裝視切覺仙際·勺建筑物主諸體睬般·杠工地圍義墻澤但·倍主路網(wǎng)及參觀涌路租線簡(jiǎn)醉·蒸環(huán)境綠化笑穩(wěn)2煤．營(yíng)銷中心包減裝設(shè)藍(lán)計(jì)渴·申?duì)I銷中心室內(nèi)駝外展示設(shè)盾計(jì)芽廣·趕營(yíng)銷中心功能波分區(qū)提憶示段·障營(yíng)銷中心大門桑橫眉設(shè)慨計(jì)滿蠢·級(jí)營(yíng)銷中心形象適墻設(shè)同計(jì)離·倍臺(tái)面標(biāo)牌稀滔閣·央展板設(shè)撈計(jì)炮·陰營(yíng)銷中心導(dǎo)視育牌競(jìng)奮神·倒銷售人員服裝譽(yù)設(shè)計(jì)提睡示贏·張銷售用品系列走設(shè)遷計(jì)刃佛·攝示范單位導(dǎo)視然牌紋·森示范單位樣板懸房說(shuō)明牌把至3由．公司及物業(yè)虎管理系統(tǒng)包裝侵設(shè)計(jì)瞞巧擋第五章項(xiàng)澇目營(yíng)銷推廣策未劃貞第一豎節(jié)?？h項(xiàng)目營(yíng)銷推廣究策劃的含義便保對(duì)未來(lái)將要進(jìn)軟行的營(yíng)銷推廣店活動(dòng)進(jìn)行整體出、系統(tǒng)籌劃的落超前決策是很微有必要的。項(xiàng)堪目營(yíng)銷推廣策若劃提供關(guān)于某橡項(xiàng)目營(yíng)銷推廣束的未來(lái)方際案，以未來(lái)的抱市場(chǎng)趨勢(shì)為背稻景，以企業(yè)發(fā)瘦展目標(biāo)為基礎(chǔ)無(wú)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷推朱廣措施，其內(nèi)添容是在項(xiàng)目投垂資分析的基礎(chǔ)呢上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)粱目強(qiáng)、弱進(jìn)行膠分析，并得出喇正確的處理方捧法。同時(shí)，通允過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)隱定位、價(jià)格定即位分析，確定叉項(xiàng)目的正式入襪市時(shí)間，以及閥采用相應(yīng)宣傳隆推廣策略策劃六并提出對(duì)整個(gè)懸營(yíng)銷推廣的效劍果進(jìn)行有效監(jiān)壤控和評(píng)估的方板法，以達(dá)到預(yù)詞期的營(yíng)銷效果詢。項(xiàng)目營(yíng)銷推現(xiàn)廣策劃是房地姐產(chǎn)全程策劃的釀重頭戲，是營(yíng)奉銷策劃水平與籮銷售技巧的高籠度結(jié)合，需要孩高度的專業(yè)化頃運(yùn)作。綁乳朽第二抵節(jié)諸芬項(xiàng)目營(yíng)銷推廣報(bào)策劃的具體內(nèi)聰容跌適滑益一、區(qū)域市場(chǎng)答實(shí)態(tài)分析妹壽1鋤．帥**利房地產(chǎn)市場(chǎng)總袍體供求現(xiàn)狀廈濤2鋸．項(xiàng)目周邊競(jìng)賣爭(zhēng)性樓盤調(diào)予查壟·焦項(xiàng)目概燕況逐納·盛市場(chǎng)定托位胳攔·照售樓價(jià)米格敘·然銷售政策措渠施敬屈·富廣告推廣手果法肥述·郊主要媒體應(yīng)用畜及投入頻麗率弟·馬公關(guān)促銷活花動(dòng)么乏·奇其他特殊賣點(diǎn)遣和銷售手段抖淹3愈．結(jié)論炕島返二．項(xiàng)目主賣損點(diǎn)薈萃及物業(yè)允強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分勇析與對(duì)策潑初1需．項(xiàng)目主要賣愚點(diǎn)薈萃沃喂2兄．項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、訊弱勢(shì)分析與對(duì)悄策滔標(biāo)茫三．目標(biāo)客戶診群定位分析彎似1照．辰**塌人口總量及地痰塊分布情況除暗2瀉．番**店經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和和人口就業(yè)情駁況隔鉛3玉．特**窗家庭情況分凍析俗·能家庭成員結(jié)紅構(gòu)秀津·議家庭收入情喉況蛛誘·乓住房要求、生散活習(xí)慣藥腫4悔．項(xiàng)目客戶群華定莫位璃·告目標(biāo)市局場(chǎng)碑a(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域幅范圍界傷定臭b憲市場(chǎng)調(diào)查資料健匯總、研丟究珠c磨目標(biāo)市場(chǎng)特征隆描蔬述請(qǐng)·果目標(biāo)客遍戶司a欄目標(biāo)客戶細(xì)令分平機(jī)b恢目標(biāo)客戶特征償描苗述尚岡c牙目標(biāo)客戶資料幟已差照四、價(jià)格定位猾及策略圖丸1猶．項(xiàng)目單方成盡本幼特而2譯．項(xiàng)目利潤(rùn)目茂標(biāo)袍益3疤．可類比項(xiàng)目協(xié)市場(chǎng)價(jià)格溜農(nóng)4鋒．價(jià)格策傍略單5妄．價(jià)格分期策見略沉搏廊五、入市時(shí)機(jī)局規(guī)劃許菊1藝．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)仰行狀況分析際骨2視．汪**央房地產(chǎn)相關(guān)法從規(guī)和市場(chǎng)情況琴簡(jiǎn)明分析齊撫3輝．入市時(shí)機(jī)的像確定及安排膛妨正六、廣告策略塞弊1燕．廣告總體策只略及廣告的階事段性劃利分訓(xùn)猛·迅廣告總體策略錄名箏·狂廣告的階段性壩劃分胞帝2余．廣告主題砍伙3指．廣告創(chuàng)意表植現(xiàn)感推4祖．廣告效果監(jiān)善控、評(píng)估及修餡正員服5覆．入市前印刷洲品的設(shè)計(jì)、制紛作抱·誤宣傳海報(bào)、折誰(shuí)頁(yè)廢免銜·譜認(rèn)購(gòu)釋書分·征正式合著同們案·睬交房標(biāo)蕉準(zhǔn)疊·爆物業(yè)管理內(nèi)悶容制戀·覆物業(yè)管理公約軌籠篇七、媒介策略琴換混１．媒體總策昏略及媒體選擇警序傭刺２．媒體總策腰略歲毫廟３．媒體選擇問(wèn)琴她４．媒體創(chuàng)新通使用昂愁竭５．軟性新聞疊主題劫糖幸６．媒介組合吉冰婆７．投放頻率數(shù)及規(guī)模僑犯域８．費(fèi)用估算注繳使八、推廣費(fèi)用各計(jì)劃脾額1趙．現(xiàn)場(chǎng)包裝緞夢(mèng)2用．印刷品臨秩3團(tuán)．媒介投放企棵4防．公關(guān)活動(dòng)哲展偏九、公關(guān)活動(dòng)傳策劃及現(xiàn)場(chǎng)包喜裝怖翻念十、營(yíng)銷推廣珠效果的監(jiān)控、反評(píng)估及修正旱鉗1鍋．效果測(cè)評(píng)形柜式沾·臭進(jìn)行性測(cè)寫評(píng)持例·挪結(jié)論性測(cè)評(píng)張手2遲．實(shí)施效果測(cè)犁評(píng)的主要指回標(biāo)為·逃銷售收逝入掠噴·論企業(yè)利佛潤(rùn)赤·慘市場(chǎng)占有的率確密·筆品牌形象和企皮業(yè)形象彈悲箏實(shí)施階段報(bào)犯拔第六雞章符魔項(xiàng)目銷售顧問(wèn)切、銷售代理能念第一碼節(jié)急洲總論委巾在經(jīng)過(guò)前面一小系列的工作流笛程后，進(jìn)入到塞項(xiàng)目的銷售階沿段，這個(gè)階段據(jù)的成果也是檢爬驗(yàn)前面幾個(gè)方貍面的策劃工作眼是否到位。造第二撒節(jié)仆金項(xiàng)目銷售顧問(wèn)壓、銷售代理的胞具體內(nèi)容傲迫億一、銷售周期攜劃分即控制械稍1裝．銷售策腫略嗎·咳營(yíng)銷思想：全域面策筆劃年言·僚銷售網(wǎng)桃絡(luò)怎·易銷售區(qū)域：緊歷扣目標(biāo)市場(chǎng)和煙目標(biāo)客睡戶歷·娘銷售時(shí)楊段晃們·織政策促灌銷旗·夠銷售活銳動(dòng)冤志·級(jí)銷售承諾偏警2籍．銷售過(guò)程模肉擬開·乎銷售實(shí)桂施局蘇·吃銷售合同執(zhí)行專監(jiān)控辜零符二、各銷售階寺段營(yíng)銷推廣執(zhí)紗行方案實(shí)施赴蘆舟三、各銷售階朋段廣告創(chuàng)意設(shè)絞計(jì)及發(fā)布實(shí)施蟲宅熄崇四、售前資料禾準(zhǔn)備記饅1尺、批文及銷售捕資勞料腦·胖批劍文顧確·振樓宇說(shuō)明呈書搬警·缸價(jià)格體系仗靠滑·攔合同文本臥謝2域、人員組林建率·狹銷售輔撐導(dǎo)校也·妙銷售代理謝繁3胳、制定銷售工姥作進(jìn)度總表物蜂4冷、銷售控制與原銷售進(jìn)度模留擬武·犯銷售控制寸表宿董·閥銷售收入預(yù)算廳表飄多5寄、銷售費(fèi)用預(yù)爐算碌表贏·沖總費(fèi)用預(yù)班算佛棟·穗分項(xiàng)開扶支煙她·冠邊際費(fèi)用夠貿(mào)6兵、財(cái)務(wù)策佳略縱·斃信諷貸友淘·痰付款方蝶式撤勺·騰按峰揭層課·語(yǔ)合伙股東朋嶄7看、商業(yè)合作關(guān)奉系炮·絞雙方關(guān)批系詞把·淡三方關(guān)郊系躬旬·墾多方關(guān)系莫抱8贏、工作協(xié)調(diào)配鉛合烏·指甲方主要負(fù)責(zé)撲人憐容·讀直接合作未人瘦艱·戲財(cái)務(wù)啞部雅·久工程擺部氧采·陽(yáng)物業(yè)管理公司粥詞鞭五、銷售培訓(xùn)選需1制．銷售部人員麥培訓(xùn)趣柄·萬(wàn)詳細(xì)介紹公司兆情況榴挪·歪物業(yè)詳情咳三a野項(xiàng)目規(guī)模、定滴位、設(shè)施、買指賣條件怎段b帖物業(yè)周邊環(huán)境喊、公共設(shè)施、巖交通條件喚瞧c預(yù)該區(qū)域的城市境發(fā)展計(jì)劃，宏盒觀及微觀經(jīng)濟(jì)霞因素對(duì)物業(yè)的稈影響情況瓜減d鈴項(xiàng)目特點(diǎn)山牽紫※補(bǔ)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)守內(nèi)容及特點(diǎn)，疏包括景觀、立栽面、建筑組團(tuán)侮、容積率等億紀(jì)揉※役平面設(shè)計(jì)內(nèi)容詳及特點(diǎn)，包括礦總戶數(shù)、總建香筑面積、總單交元數(shù)、單套面箏積、戶內(nèi)面積祖組合、戶型優(yōu)勺缺點(diǎn)、進(jìn)深、斗面寬、層高等倦搏綢※森項(xiàng)目的優(yōu)劣分廚析議壞欺※拾項(xiàng)目營(yíng)銷策略牽，包括價(jià)格、壇付款方式、策凳略定位、銷售充目標(biāo)零鑄e贊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣次分析及對(duì)策疤咬·南業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)祖課程對(duì)走a結(jié)國(guó)家及地區(qū)相光關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的周政策法規(guī)、稅令費(fèi)規(guī)定躲據(jù)b全房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)帶語(yǔ)、建筑常識(shí)獲：房地產(chǎn)、建貝筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)聚的理解趴稅政※薪房地產(chǎn)、建筑筋業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的弱理尿解加※透建筑識(shí)塊圖款酷潤(rùn)餅※蘇計(jì)算戶型面積次妻c近心理學(xué)基礎(chǔ)揚(yáng)從d潛銀行的按揭知句識(shí)，涉及房地朗產(chǎn)交易的費(fèi)用紅窯e晌國(guó)家、地區(qū)的棒宏觀經(jīng)濟(jì)政策狠、當(dāng)?shù)氐姆康匚a(chǎn)走引勢(shì)勒f(shuō)鏡公司制度、架蒙構(gòu)和財(cái)務(wù)制憤度采·少銷售技遷巧類·棕簽訂買賣合同鉛的程信序怨·擾物業(yè)管理課嗓程綠·慈銷售模臂擬跳·刻實(shí)地參觀他人撿展銷現(xiàn)場(chǎng)報(bào)邪2架．銷售手煎冊(cè)悼·墓批粥文柴貸·眠樓宇說(shuō)明這書喝途·就價(jià)格體閃系首筒·羞合同文昏本胳禍·捏客戶資料爐表域3譜．客戶管理系敏統(tǒng)影4脈．銷售作業(yè)指蜓導(dǎo)員書如·允職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)紡則蝕籌·悲銷售基本知識(shí)追與技陷巧罵·擱項(xiàng)目概朗況墻匆·宇銷售部管理架沉構(gòu)帳亡噴六、銷售組織慎與日常管理語(yǔ)跪1維．組織與激逆勵(lì)全·哈銷售部組織架度構(gòu)俗·侍銷售人員基本出要正求駁·懸職責(zé)說(shuō)敬明炮·凱考核、激勵(lì)措舞施牌件2祝．工作流避程紫·唇銷售工作的內(nèi)吼容券舊·寸銷售工作階兼段注·治銷售部工作職請(qǐng)責(zé)（工作流程貫）祥惡·柄銷售業(yè)務(wù)流程尊（個(gè)案）壯遭3拘．規(guī)章制度概廣念指示翠第七剩章慮隨項(xiàng)目服務(wù)策劃能第一孤節(jié)彩扎項(xiàng)目服務(wù)策劃蹲的含義群嶄敏舞目前的房地產(chǎn)展市場(chǎng)，特別是橫發(fā)達(dá)地區(qū)的房孝地產(chǎn)市場(chǎng)，物夫業(yè)管理已愈來(lái)投愈受買家的重帳視和關(guān)心，來(lái)國(guó)自市場(chǎng)的信號(hào)宗向發(fā)展商提出仁了物業(yè)管理高目起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)荒、高水平的要榆求，萬(wàn)科開發(fā)鬼的物業(yè)多年來(lái)環(huán)一直深受火市場(chǎng)的追捧，金在很大程度上劃與其手上的王覺牌述—嗚—騰萬(wàn)科開發(fā)的物誓業(yè)管理密不可彩分，它成為萬(wàn)督科開辟第二營(yíng)雨銷渠道和制造薯回頭客的有力么保證改。裕惡父猴慧項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷晚的具體內(nèi)容誦束霉忙一、項(xiàng)目銷售劉過(guò)程所需物業(yè)仔管理資料拋肅1堵．樓宇質(zhì)量保掘證符書虛拳掛2支．樓宇實(shí)用說(shuō)碰明書撿橫3濟(jì)．業(yè)主公約宵膠4搶．用戶手冊(cè)米朵5運(yùn)．樓宇交收流凈程奇撿憤6售．入伙通知書超殺7耗．入伙手續(xù)同書寇葉郵8移．收樓書看歇9摧．承諾音書過(guò)墻

1仆0孩．業(yè)乖主明\路用戶聯(lián)系表繼

1遲1筑．遺漏工程實(shí)翻用鑰匙授權(quán)書膽

1搏2即．遺漏工程和責(zé)水電表底數(shù)記如錄表粱

1冤3摩．裝修手冊(cè)和過(guò)裝修申請(qǐng)表登趁恥二、物業(yè)管理征內(nèi)容策劃態(tài)填1貢．工程、設(shè)計(jì)譽(yù)、管理的提前才介耳入貫耗總2江．保潔服務(wù)盡長(zhǎng)3算．綠化養(yǎng)襪護(hù)朝黨榮4寨．安全及交通杰管理席售5毒．三車及場(chǎng)地堤管兼理贈(zèng)真儉6朋．設(shè)備養(yǎng)護(hù)簡(jiǎn)狂7母．房屋及公用錢設(shè)備設(shè)施養(yǎng)待護(hù)蠻愈其8昌．房屋事務(wù)管蟲理席翁9洽．檔案及數(shù)據(jù)糊的管堅(jiān)理散酒

1抽0驚．智能化的服緒務(wù)趟

1限1室．家政服摩務(wù)例申

1級(jí)2楊．多種經(jīng)營(yíng)和充服務(wù)的開展捉

1倉(cāng)3疼．與業(yè)主的日謊常溝額通潔博

1僵4隔．社區(qū)文化服咐務(wù)霉者漸三、物業(yè)管理豪組織及人員架波構(gòu)砍

1濱.扭物業(yè)公司人力晝資源的管理包婚括招聘、培訓(xùn)萍、考核、調(diào)配桶、述職、工資憂、福利、晉級(jí)濾等環(huán)節(jié)足

2黑.山物業(yè)管理公司大應(yīng)遵循以下原歐則建立各級(jí)組企織機(jī)構(gòu)，明確傭各部門的職能絨、責(zé)任、權(quán)限憲、隸屬關(guān)系及岔信息溝通渠道艱侵滿四、物業(yè)管理長(zhǎng)培清訓(xùn)蟻1曉．物業(yè)交付使憐用前的培坦訓(xùn)腎2守．物業(yè)交付使攻用后的培訓(xùn)五食、物業(yè)管理規(guī)血章制度匠奇1苗．員工手忌冊(cè)器敢堂2堂．崗位職責(zé)及式工作流程梅怖3廣．財(cái)務(wù)制度生倒4該．采購(gòu)及招標(biāo)似程序?qū)⑿?憤．員工考核標(biāo)悔準(zhǔn)爭(zhēng)攻6慧．業(yè)主委員會(huì)礙章程薯稱7器．各配套功能獻(xiàn)管理規(guī)狂定渾誠(chéng)大8叉．文件管理制宿度墳插9蟲．辦公設(shè)備使御用制抬度堂胖

1峰0悠．值班管理制遍度殿

1銅1白．消防責(zé)任捐制島礎(chǔ)

1愈2賄．消防管理規(guī)墳定類

1歌3昆．對(duì)外服務(wù)工皮作管理規(guī)貴定考際

1查4撫．裝修工程隊(duì)忍安全責(zé)任書慌

1洋5攏．停車場(chǎng)管理悉規(guī)定齊

1軍6梢．非機(jī)動(dòng)車輛屠管理規(guī)定炎

1坑7認(rèn)．出租車及暫并住人員管理規(guī)白定埋引

1雨8仔．進(jìn)?。ㄗ猓┌駞f(xié)議書細(xì)

1可9恭．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管版理規(guī)定稿壤涉六、物業(yè)管理獄操作規(guī)程退峰1問(wèn)．樓宇本體維展護(hù)保養(yǎng)規(guī)程彼擇2勁．綠化園林養(yǎng)詞護(hù)規(guī)程喂籮3均．消防設(shè)施養(yǎng)章護(hù)及使用規(guī)計(jì)程橋廁存4師．供配電設(shè)備溝維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程圍聾5誕．機(jī)電設(shè)備維建護(hù)保養(yǎng)規(guī)程君逃6布．動(dòng)力設(shè)備維割護(hù)保養(yǎng)規(guī)程金亂7懼．停車場(chǎng)、車精庫(kù)操作規(guī)殃程艙俘俗8測(cè)．停車場(chǎng)、車瓣庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)