房地產(chǎn)投資分析及風險分析

摘要 房地產(chǎn)是高風險、高收益的行業(yè)，在我國現(xiàn)在的國情下，有很多的因素會影響到這個行業(yè)的發(fā)展，例如政策因素、人均收入因素等，但是隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民收入水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域法律的完善、操作的規(guī)范以及競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的機遇在增加同時風險也在不斷的攀升。需要去不斷的適應(yīng)這個變化，對投資者而言，如果對房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資的特殊性及其相關(guān)的法律缺乏了解，盲目的投資必然帶來不可估量的風險。因此，在進行房地長投資前，需要充分掌握信息，對房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資的基本特征有一個全面、清晰的認識，才能再房地長投資的決策中知己知彼、百戰(zhàn)百勝。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)，投資分析，風險分析，房價目錄TOC\o"1-5"\h\z\u目錄 1一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 2（一）政策宏觀因素 2（二）房價因素 4（四）不斷完善的保障房體系 5二、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 6（一）房價漲幅 6（二）租售比發(fā)展狀況 6（三）收入和房價的比例 7三、房地產(chǎn)投資風險分析 7（一）房地產(chǎn)投資風險主要分析方法 7（二）房地產(chǎn)投資主要風險因素 10四、案例分析 12(一)AA別墅的項目背景 12（二）AA別墅的市場分析 12（三）AA別墅的風險管理 13（四）項目的風險管理分析 14（五）全程風險控制模型的實用價值 14五、結(jié)束語 15六、參考文獻 15一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀（一）政策宏觀因素1、現(xiàn)行的政策概況在不同的時期都會出臺一些房地產(chǎn)相關(guān)的政策，這些政策如果有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展則不可以成為政策風險，但是也有些是阻礙或者限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策，這些政策就是需要開發(fā)商防范的一種風險。比如2006年針對少數(shù)城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾突出、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，國務(wù)院強化、細化了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控：一是繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展?jié)M足居民自住型需求的中低價位、中小套型的普通商品住房；二是進一步通過稅收、土地政策與信貸政策調(diào)節(jié)住房供給與需求，抑制房價過快上漲；三是進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，特別是規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理。此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅涉及房地產(chǎn)二級市場（房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場），而且集中力量與房地產(chǎn)一級市場（土地市場）；不僅重視經(jīng)濟、金融等市場調(diào)控手段的組合使用，更以行政問責的手段來確保宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力，隨著各項政策措施的桌布貫徹落實，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，卡法投資實現(xiàn)了平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)也得到了一定的改善。再比如2007年3月18日、5月19日、7月20日和8月22日，央行宣布四次加息，將金融機構(gòu)的一年期存款基準利率提高到3.6%，一年貸款基準利率提高到7.02%，對其他格擋次的存貸款基準利率也做了相應(yīng)的調(diào)整，加息使得房地產(chǎn)開發(fā)商資金成本增加，但是短期內(nèi)對其資金成本的影響非常有限，對購房者而言，雖然加息增加了起購房的利息負擔，但是整體而言增加的幅度較小。再如后來2009年至2013年出臺的國家新的宏觀調(diào)控政策，特別是國八條和今年的國五條，都細化了國家宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場的秩序做了進一步的整頓，特別是抑制了炒房、投機倒把的一些行為，但是同時也增加了一些剛需的正常改善居住條件的成本。現(xiàn)在討論的比較激烈的是要實行所謂的房產(chǎn)稅，這勢必會影響到既得利益者，說是要在重慶和上海試行房產(chǎn)稅，但是后來也是沒有真正的落地，畢竟這個標準還是比較難定的，這個房產(chǎn)稅的標準是什么？起征的點又怎么來定？是按人均住宅面積來還是按戶住宅面積來定義住宅面積？可能隨著房地產(chǎn)市場體制的進一步完善，這樣的政策也會順其自然的出臺，到時中國的房地長市場的體制就會更完善。王建紅：《房地產(chǎn)投資分析》（第2版），電子工業(yè)出版社，2012-01-01，2、房地產(chǎn)政策的特征一般來說，政策的宏觀調(diào)控大體上有兩種，一種是在市場寂靜的體系里出現(xiàn)了不平衡的因素，政策的制定部門看到了這一點，在體系未對這種不平衡做出反應(yīng)時即利用政策、金融等杠桿對這種打破平衡的因素進行抑制，以避免造成更大的損失；另一種調(diào)控則是一種政府的管理需要，比如政府希望在整個經(jīng)濟大局里加強某一方面的建設(shè)，即將政策往哪個方向傾斜。這種調(diào)控比較近于計劃經(jīng)濟的范疇，但是這樣的現(xiàn)象在我國房地產(chǎn)等各個行業(yè)都普遍存在，此外，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性也是至關(guān)重要的，頻繁的變更發(fā)布重大信息會造成市場的不正常波動。3、房地產(chǎn)開發(fā)中的行政法律風險和防范基于房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中所處的重要地位，國家在不斷的加強對房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域的監(jiān)管，在社會主義市場經(jīng)濟的條件下，政府監(jiān)管主要體現(xiàn)在加強法律、法規(guī)和執(zhí)法的力度。=1\*GB3①房地產(chǎn)開發(fā)中的行政法律風險一般來說根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在如下的房產(chǎn)開發(fā)階段均存在行政法律風險：開發(fā)前期階段：房地產(chǎn)開發(fā)商主體資格不合格所面臨的處罰；規(guī)劃不合法所面臨的處罰；非法買賣土地、不符合規(guī)劃用地所面臨的處罰；違規(guī)招標所面臨的處罰，違規(guī)發(fā)包，將受到責令改正、罰款的行政處罰；違規(guī)開工，將受到責令停止施工，限期改正，罰款的行政處罰。開發(fā)實施階段：違法發(fā)布虛假廣告，將受到停止發(fā)布廣告、公開更正、罰款的行政處罰；違法進行房地產(chǎn)預(yù)售，將受到停止預(yù)售行為、罰款、沒收非法所謂的行政處罰；破壞文物，將受到責令停工、拆除違法建筑物、罰款的行政處罰；違反質(zhì)量規(guī)定，將受到責令改正、罰款的行政處罰?？⒐を炇针A段：違反竣工驗收規(guī)定，將受到責令改正、罰款行政處罰；不移交建設(shè)項目檔案，將受到責令改正、罰款行政處罰；銷售階段：無銷售資格銷售，將受到責令停止銷售、罰款的行政處罰；違規(guī)銷售，將受到警告、責令改正、罰款的行政處罰。=2\*GB3②如何防范房地產(chǎn)行政法律風險無論是風險的識別或者是風險的估計，都不是風險管理的最終目的。在分析房地產(chǎn)行政風險的基礎(chǔ)上，還必須進行房地長行政風險的處理和防范，采取相應(yīng)的措施或者方法是的房地產(chǎn)經(jīng)營中的風險減少到最低或者避免，一般從以下幾點進行防范： 聘請諳熟行政法律的人士：房地產(chǎn)開飯上必須配備諳熟行政法律包括房地產(chǎn)專業(yè)法律、法規(guī)并且具有實踐經(jīng)驗的專業(yè)的人才。 房地產(chǎn)企業(yè)要回用律師：聘請專業(yè)人員的目的是運用其專長，但是實踐中應(yīng)特別注意“會用”要會用律師必須認識律師包括職業(yè)特點、作用等。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)規(guī)范運作:基于行政法律體系繁雜和專業(yè)性強，特別是我國房地長專業(yè)法律、法規(guī)、規(guī)章出于逐步完善的特殊和行政處罰的嚴厲性，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中，要力求規(guī)范運作。（二）房價因素 所謂房價，這個從字面上就能很容易的理解，房子的價格或者房子的價錢，在我們的潛意識中，不管是房子的價格也好，房子的價錢也好都是只有一個字“高”。在全國的一二線城市中，每平米單價上萬那是在正常不過的價格了，現(xiàn)在一線城市的房價均價應(yīng)該都在2萬/平米以上，要是在那個樓盤的宣傳上出現(xiàn)了價格才一萬多或者低于一萬的你會覺得很驚訝，要么就是這個樓盤的位置是十分偏的。 現(xiàn)在在一線城市的一對年輕夫妻買一套房子，前提是他們兩人都不是所謂的富二代或者官二代，那么這樣買一套房子其實就是2個大家庭的事情，因為就按最便宜的房子總價算200萬，兩人的收入不是非常非常高而是那種比較正常的收入，也是剛開始工作沒幾年，就算兩人的年收入15萬，那么在城市的生活成本也是比較高的，就算存下10萬，那么也得個好多年才能付首付，但是畢竟很多事情不是那么理想的，房子總價可能不止200萬，可能收入也不到15萬，還有別的阻力存在，總得來說在一線城市對于一般工薪族來說買一套房子還是比較難的。 其實在中國還有一個很奇怪的現(xiàn)象，就是某些剛建好的樓盤已經(jīng)交付了，但是我們可以看到入住率根本是很低，晚上亮燈的就那么幾個，但是其實這個樓盤的房子都是已經(jīng)售完了，也許這是很多人的第二套房子或者是第三套房子或者更多，他們不急著住，就空在那了，還有很大的可能性是一些所謂的炒房團的杰作，一買就是幾十套，因為在中國你買了房，這房子是你的，如果你買了你即使不去住也不需要什么花費，最多也就一個物業(yè)費，不像在美國，買了房，那么這塊地上下的東西全是你的，即使地底下挖出金子也是你的，但是你每年得交一定比例的房產(chǎn)稅，而且這個交稅的基準不是按你買的房子的價格來交而是按政府給你的股價為基準來交稅，前些天的新聞?wù)f美國底特律那邊房產(chǎn)全是泡沫，現(xiàn)在一下子崩盤了，只要個幾美元就可以買一棟房子，要是在中國你大可以屯很多房子因為房價很便宜啊，但是現(xiàn)在這房子價格是很便宜，一旦你買了那么每年就得交一筆不菲的房產(chǎn)稅，所以其實說不定在中國實行房產(chǎn)稅還是真不是見壞事呢。 （三）房企的生存狀況在現(xiàn)在中國經(jīng)濟的大環(huán)境下，中國的房企也是面臨這比較大的挑戰(zhàn)，也還是有一段比較長的路要走，主要面對的是兩方面的風險，外在的和內(nèi)在的，只要能處理好這兩方面的風險，那么房企的生存也就不會那么難了。內(nèi)在的主要是經(jīng)營風險包括管理風險、金融風險、智力風險等，外在的主要是政策風險、市場風險等。還有一點中國的稅費還是比較高的，而且地價也是不便宜的，對于開發(fā)商來說買下一塊地后，還要交很多的費用，例如：稅費、管理費、各種各樣的補償費用等，然后接下來就是項目的建立，運轉(zhuǎn)項目的費用，這些都是很大的開銷。所以解決房企的資金問題是最關(guān)鍵的，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了調(diào)整期，無論是大開發(fā)商還是小開發(fā)商，都有可能面臨資金鏈緊繃的壓力，開發(fā)商一般會從引進外部資金和增加銷售收入來增加自己的資金流：以下是幾個實例：招數(shù)一：“借殼上市”引進外部資金2007年12月4日，原水股份公告稱，公司向上海城市建設(shè)投資開發(fā)總公司非公開發(fā)行股份和支付現(xiàn)金相結(jié)合的方式，購買后者旗下主要經(jīng)營性資產(chǎn)環(huán)境集團和置地集團各占100%的股權(quán)，改鼎香增發(fā)方案解開了公司大股東上海城投借旗下唯一上市平臺原水股份整體上市的序幕。招數(shù)二：增加銷售收入解決資金壓力促銷，實現(xiàn)機會較大，是解決當前資金壓力、度過樓市寒冬的最佳途徑，但是操作得當，以2008年為例，在當時的市場環(huán)境下，成交量不斷萎縮，市場觀望氣氛漸濃，2007年熱銷的場面一去不復(fù)返，開發(fā)商依靠銷售實現(xiàn)資金回籠的速度明顯放慢。為了解決資金壓力的問題，更多開發(fā)商是從加大銷售力度、增加銷售收入這條路入手，萬科項目整體銷售、綠城增加產(chǎn)品附加值以打動購買客戶、金地項目采取低價入市來實現(xiàn)快速銷售等一系列銷售方式。 所以總體來說我國的房企生存狀況也不是很順，但是我們國家的房地產(chǎn)業(yè)還是長期處于發(fā)展期，對房企來說還是有很大的機遇還是有很大的發(fā)展前景，前景還是很美好的?。ㄋ模┎粩嗤晟频谋Ｕ戏矿w系現(xiàn)在我們住房類型大可分為以下幾類：1商品性住房（商品房和個人自建住房），2保障性住房（廉租住房和經(jīng)濟適用住房），3政策性住房（棚改安置住房、限價商品房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房）在高房價的背景下，我們國家在積極的推保障性住房，有一部分人因此而受益。1、經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房是中國進行房改過程中，為適應(yīng)新的社會經(jīng)濟形勢，由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。目前其基本類型主要包括平價房、安居房、解困房等。簡言之，經(jīng)濟適用住房是政府扶持的具有經(jīng)濟性和適用性的社會保障住房。

經(jīng)濟適用住房的建設(shè)是中國政府現(xiàn)階段解決國民住有所居的主要手段之—，是現(xiàn)在唯一可以使消費者買得起房的住房供應(yīng)模式。按照政策，經(jīng)濟適用住房用地由國家劃撥，利潤率必須控制在3%以內(nèi)，各方面的稅費也要減免。零地價、微利性和低稅費，構(gòu)成了經(jīng)濟適用住房的三大基本屬性。而對于經(jīng)濟適用房的申請也是有比較嚴格的規(guī)定，這樣就能限制一些人鉆政策的漏洞來謀取私利。2、廉租房廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。早在1998年住房商品化改革之時，國務(wù)院曾經(jīng)下文要求各級政府盡快建立起以經(jīng)濟適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。但廉租房制度建設(shè)由于責任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實質(zhì)進展。對于地方政府而言，廉租房建設(shè)無益于財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天，廉租房建設(shè)會減少土地出讓金收入，該收入在某些經(jīng)濟落后地區(qū)政府的財政收入中，甚至占了一半以上。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于無利可圖，故反應(yīng)冷淡。2006年，在商品價格飛漲，經(jīng)濟適用房建設(shè)制度被廣為質(zhì)疑的背景下，要求加強廉租房建設(shè)的呼聲越來越高。該年國務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設(shè)，并為參與廉租房建設(shè)的開發(fā)商提供銀行信貸便利。從目前的實踐來看，現(xiàn)有的廉租房數(shù)量未能覆蓋所有符合標準人群。由于標準過低，大量被排斥在租住標準之外的人群仍然無力購買住房。胡平：《房地產(chǎn)投資與管理實務(wù)》，浙江大學出版社，2009-04-01，二、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景（一）房價漲幅我國現(xiàn)在的房價已經(jīng)是處于一個比較高的階段，現(xiàn)在的價格大家都是覺的高的，就像杭州的房均價也就2萬多的樣子，那些地段較好的地方會事更高，像西湖邊上的樓盤算是豪宅了，均價可達6萬一平?？傮w來說今后我國房價大體的走勢應(yīng)該還是相對較平穩(wěn)的，在國家宏觀調(diào)控政策及樓市自身的調(diào)節(jié)下房價應(yīng)該不會大起大落，其實現(xiàn)在國家宏觀的政策也是為了阻止房價的再度上升，若是在國家宏觀調(diào)控下房價能有所回落，降到一個比較合理的范圍內(nèi)，那么這將是個更好的結(jié)果。（二）租售比發(fā)展狀況現(xiàn)在我國房子的租金相對其房價而言還是比較低的，因為一般的200萬房價的房子，租金最多也就5000人民幣，但是一般比較合理的租售比差不多是1:200，所以其實按200萬的房價來算1萬每月的租金是比較合理的，但是其實我們能承受的租金也就5000人民幣的樣子，要是租金1萬的話我看沒幾個人會去租這樣的房子，這個我們其實也可以粗粗算下，200萬的房子，租金5000每月，那么一年的租金收入是6萬人民幣，就是說單出租的話，那么要獎金33年才能收回房子的總價，那就是說如果有人買套這樣的房子來作為收益的來源的話其實是很不合算的。照這樣的情況來看，我們國家的房子租售比的發(fā)展情況將會慢慢的趨緊于國際水準，房租可能會有點上升，同時房價也應(yīng)該會有所回落，這樣租售比就會比較合理了。（三）收入和房價的比例我們國家的國情決定了我們將長期處于社會主義的發(fā)展階段，人民的生活水平也還是處于一個逐步上升的階段，而且會進一步的提到提升，我們國家的人均收入和發(fā)達國家比起來還是有一定的差距的，而他們的房價也就和我們持平甚至比我們的低，但是收入就比我們的要高這么一比收入和房價的比例就比我們要高很多，這也就顯現(xiàn)了其實我國的人均收入還是比較低的。所以現(xiàn)在階段我們的首要任務(wù)還是提高人均的收入水平，在收入穩(wěn)步上升的前提下，房價也將回落到一個比較合理的范圍，那么這個收入和房價的比例就會使我們大多數(shù)人能夠接受，使大伙都能在一個比較理想的收入下買能承受的房價的房子。三、房地產(chǎn)投資風險分析（一）房地產(chǎn)投資風險主要分析方法 1、專家調(diào)查法專家調(diào)查法主要包括專家個人判斷、頭腦風暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。=1\*GB3①頭腦風暴法頭腦風暴法是以一個5～10人的專家小組以會議的方式進行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發(fā)表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思維共振”，以達到互相補充并產(chǎn)生“組合效應(yīng)”，獲取更多的未來信息，使預(yù)測和識別的結(jié)果更準確。

頭腦風暴法可以在很短的時間內(nèi)得出風險管理需要的結(jié)論，在項目管理實施的過程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對以后實施階段可能出現(xiàn)的風險進行預(yù)見性的分析。該方法是建筑企業(yè)進行工程項目風險管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。如果問題牽涉面太廣，包含因素過多，就要先進行分解，然后再分步進行討論。俞明軒，《房地產(chǎn)投資分析》，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2011-12-28，俞明軒，《房地產(chǎn)投資分析》，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2011-12-28，頭腦風暴法應(yīng)遵守如下原則：1．庭外判決原則（延遲評判原則）。對各種意見、方案的評判必須放到最后階段，此前不能對別人的意見提出批評和評價。認真對待任何一種設(shè)想，而不管其是否適當和可行。2．自由暢想原則。歡迎各抒己見，自由鳴放，創(chuàng)造一種自由、活躍的氣氛，激發(fā)參加者提出各種荒誕的想法，使與會者思想放松，這是智力激勵法的關(guān)鍵。3．以量求質(zhì)原則。追求數(shù)量。意見越多，產(chǎn)生好意見的可能性越大，這是獲得高質(zhì)量創(chuàng)造性設(shè)想的條件。4．綜合改善原則。探索取長補短和改進辦法。除提出自己的意見外，鼓勵參加者對他人已經(jīng)提出的設(shè)想進行補充、改進和綜合，強調(diào)相互啟發(fā)、相互補充和相互完善，這是智力激勵法能否成功的標準。5．突出求異創(chuàng)新，這是智力激勵法的宗旨。6．限時限人原則。=2\*GB3②德爾菲法德爾菲法是由美國著名咨詢機構(gòu)蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點表現(xiàn)在：能夠讓專家自由地發(fā)表個人觀點，能夠使分析人員與專家意見相互反饋。在進行專家調(diào)查過程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計的方法對專家的意見進行處理，使定性分析與定量分析有機地結(jié)合起來。一般經(jīng)過兩至三輪問卷調(diào)查，即可使專家的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實際的結(jié)論判斷。

該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點是在缺乏足夠統(tǒng)計數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以進行定量的估計，缺點主要是表現(xiàn)在易受心理因素的影響，主觀性強。德爾菲法應(yīng)遵守如下原則：1．挑選的專家應(yīng)有一定的代表性、權(quán)威性；2．在進行預(yù)測之前，首先應(yīng)取得參加者的支持，確保他們能認真地進行每一次預(yù)測，以提高預(yù)測的有效性。同時也要向組織高層說明預(yù)測的意義和作用，取得決策層和其他高級管理人員的支持；3．問題表設(shè)計應(yīng)該措辭準確，不能引起歧義，征詢的問題一次不宜太多，不要問那些與預(yù)測目的無關(guān)的問題，列入征詢的問題不應(yīng)相互包含；所提的問題應(yīng)是所有專家都能答復(fù)的問題，而且應(yīng)盡可能保證所有專家都能從同一角度去理解；4．進行統(tǒng)計分析時，應(yīng)該區(qū)別對待不同的問題，對于不同專家的權(quán)威性應(yīng)給予不同權(quán)數(shù)而不是一概而論；5．提供給專家的信息應(yīng)該盡可能的充分，以便其作出判斷；6．只要求專家作出粗略的數(shù)字估計，而不要求十分精確。7．問題要集中，要有針對性，不要過分分散，以便使各個事件構(gòu)成一個有機整體，問題要按等級排隊，先簡單后復(fù)雜；先綜合后局部。這樣易引起專家回答問題的興趣。8．調(diào)查單位或領(lǐng)導(dǎo)小組意見不應(yīng)強加于調(diào)查意見之中，要防止出現(xiàn)誘導(dǎo)現(xiàn)象，避免專家意見向領(lǐng)導(dǎo)小組靠攏，以至得出專家迎合領(lǐng)導(dǎo)小組觀點的預(yù)測結(jié)果。9．避免組合事件。如果一個事件包括專家同意的和專家不同意的兩個方面，專家將難以做出回答。 2、故障樹分析法故障樹法也叫風險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產(chǎn)生風險的原因一層又一層的分析，排除無關(guān)的因素，從而準確地找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風險因子。

該方法經(jīng)常用于技術(shù)性強、較為復(fù)雜、直接經(jīng)驗較少項目的風險識別，其優(yōu)點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機理，比較形象化，直觀性較強。不足之處是適用于大系統(tǒng)時，容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。 3、幕景分析法幕景分析法（ScenariosAnalysis）是一種能識別關(guān)鍵因素及其影響的方法。一個幕景就是一項事業(yè)或組織未來某種狀態(tài)的描述，可以在計算機上計算和顯示，也可用圖表曲線等簡述。它研究當某種因素變化時，整體情況怎樣？有什么危險發(fā)生？像一幕幕場景一樣，供人們比較研究。幕景分析的結(jié)果大致分兩類：一類是對未來某種狀態(tài)的描述，另一類是描述一個發(fā)展過程，及未來若干年某種情況一系列的變化。它可以向決策者提供未來某種機會帶來最好的，最可能發(fā)生的和最壞的前景，還可能詳細給出三種不同情況下可能發(fā)生的事件和風險。4、篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)近年來，國內(nèi)外學術(shù)界都較重視“災(zāi)變”新理論，高德曼提出的“篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)”是比較實用的。篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU的影響因素進行分類選擇的風險辨識過程；監(jiān)測是對某種險情及其后果進行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。篩選、監(jiān)測和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復(fù)雜性和可變性，往往一次“篩選-監(jiān)測-診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷之后還有可能產(chǎn)生新的風險因素，因此需要重新進行這一過程。篩選－監(jiān)測－診斷技術(shù)應(yīng)用中，花費的時間和精力非常多，由于過程很復(fù)雜，所以技術(shù)應(yīng)用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能勝。（二）房地產(chǎn)投資主要風險因素房地產(chǎn)投資的風險因素有多種分類方法，按風險的性質(zhì)可分為：系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)分析；按投資周期可分為：投資決策階段風險、土地獲取階段風險、項目建設(shè)階段風險和經(jīng)營管理階段風；按風險的來源可分為：社會風險、經(jīng)濟風險、技術(shù)風險、自然風險、經(jīng)營風險。本文對房地產(chǎn)投資的風險因素按照壽命周期的方式進行分類分析。 1、投資決策階段風險投資決策階段風險。在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，這個階段的風險主要來源于外部。如政策風險、經(jīng)濟體制風險、城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險等方面。=1\*GB3①政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風險。在未實現(xiàn)完全市場經(jīng)濟的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的風險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的力度非常大。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風險。=2\*GB3②經(jīng)濟體制風險一個國家的經(jīng)濟體制決定著經(jīng)濟的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)比例以及經(jīng)濟運行機制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場的活動將會減少；另一種情況是經(jīng)濟體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者說是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場在整個房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會給有些房地產(chǎn)市場帶來生機，則對另一些房地產(chǎn)市場帶來損失。比如，一些城市工業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致對廠房需求下降，而對寫字樓需求增加。=3\*GB3③城市規(guī)劃風險城市規(guī)劃風險是指由于城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟上的損失的風險。=4\*GB3④區(qū)域發(fā)展風險區(qū)域發(fā)展風險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。2、土地獲取階段風險房地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補償費等社會問題，風險較大。主要風險來源有土地產(chǎn)權(quán)不清風險、土地使用制度變化風險、征地開發(fā)風險等。土地產(chǎn)權(quán)不清風險。=1\*GB3①土地產(chǎn)權(quán)不清風險土地產(chǎn)權(quán)不清風險是由于土地的產(chǎn)權(quán)不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來損失的風險。土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來很多手續(xù)上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經(jīng)濟風險，如我國經(jīng)常出現(xiàn)的越權(quán)批地和非法出讓土地等現(xiàn)象。=2\*GB3②土地使用制度變化風險。土地使用制度變化風險一方面體現(xiàn)在變革使房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本增加，如使用年限、補償和收費的規(guī)定等；另一方面體現(xiàn)在政府改變使用土地的一些具體技術(shù)政策方面所帶來的房地產(chǎn)投資風險。=3\*GB3③征地開發(fā)風險。征地開發(fā)風險是指由于征地拆遷所帶來的風險，一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。3、項目建設(shè)階段風險項目建設(shè)階段的主要目標是保證項目的成本、進度和質(zhì)量目標的完成，這個階段的風險因素較多，主要可以分為：開發(fā)費用變化風險、工程變更風險，項目質(zhì)量風險和施工安全風險等方面。=1\*GB3①開發(fā)費用變化風險。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計，都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標準，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。=2\*GB3②工程變更風險。工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來的風險。=3\*GB3③項目質(zhì)量風險。質(zhì)量是建筑項目的生命，開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，造成建筑結(jié)構(gòu)存有安全隱患，質(zhì)量不佳，就會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽和發(fā)展，有時甚至會產(chǎn)生法律糾紛，導(dǎo)致企業(yè)形象一落千丈，無法繼續(xù)發(fā)展。=4\*GB3④施工安全風險。施工安全風險是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費和各種補償費，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉(zhuǎn)移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。4、經(jīng)營管理階段的風險房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻又非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤；相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。這個階段的主要風險來源有：物業(yè)管理風險和營銷風險。四、案例分析(一)AA別墅的項目背景AA別墅是由明都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個獨立別墅項目，位于江蘇省常州市禮嘉鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠禮嘉鎮(zhèn)政府、禮嘉中心小學和派出所。占地55140平方米，規(guī)劃總建筑面積24500平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為70余戶，全部由獨立別墅組成。由于受人口總量和經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，住宅市場規(guī)模較小。尤其是高端產(chǎn)品（主要是獨立別墅）的客戶資源較少。項目2004年9月開工，計劃2005年6交付，2004年12月開盤，至2005年1月銷售率就達100%，這個項目的成功經(jīng)驗值得我們進行深入分析和借鑒。（二）AA別墅的市場分析隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。據(jù)統(tǒng)計，禮嘉2003年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值8.48億元，比上年增長14.5%（按可比價計算），人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的13746元增加到15138元，比上年增長10.12%。2003年禮嘉商品房銷售面積，較去年有大幅增長。禮嘉作為一個工業(yè)重鎮(zhèn)，住宅市場由于受到人口總量、經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，市場整體規(guī)模偏小。據(jù)景盛行依據(jù)相關(guān)資料測算，未來幾年禮嘉住宅市場規(guī)模將維持在每年2萬m2左右，年新增商品住宅銷售量在200套左右。（三）AA別墅的風險管理1、敏感性分析投資敏感性是基于投資成本的增加與減少分析而成，詳見下表。表：項目投資敏感性分析基本方案+10%-10%稅前總投資（元）49,315,60154,247,16144,384,041銷售利潤（元）12,244,3997,312,83917,175,959稅后利潤（元）8,612,3593,680,79913,543,919投資利潤率稅前24.83%13.48%38.70%稅后16.27%6.79%30.52%敏感性分析表明：當開發(fā)投資成本增加10%時，項目利潤將減少超過一半，稅前利潤從1224萬元下降為731萬元，稅后利潤從861萬元下降為368萬元。開發(fā)投資成本減少10%時，項目贏利能力大大提高，稅前利潤由1224萬元提高到1718萬元，稅后利潤由731萬元提高到1354萬元。2、項目投資盈虧平衡點總成本平均銷售單價（1-稅率）（1）銷售面積盈虧平衡點=49,315,6012700（1-0.059）==19410㎡（占計劃銷售量85.13%）總成本銷售量（1-稅率）（2）銷售價格盈虧平衡點=49,315,60122800（1-0.059）==2298元/m2（占平均銷售價格85.13%）盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到19410m2或平均銷售價格達到2298元/m2時，可保本，安全余度為14.87%。項目投資安全系數(shù)較好。（四）項目的風險管理分析在AA別墅項目開發(fā)過程中，運用了房地產(chǎn)項目全程風險控制模型進行項目的風險管理，并且取得了很好的效果。1、項目取得與地塊研究階段，從政治、社會、經(jīng)濟、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境六個方面進行全面、完整的市場調(diào)查，應(yīng)用SWOT分析法確定項目的優(yōu)劣勢，了解本階段的風險點主要是：當?shù)胤康禺a(chǎn)消費市場不成熟；項目目標客戶群體較為單一。因此，在做好項目本階段其他工作的基礎(chǔ)上，著重加強引導(dǎo)當?shù)胤康禺a(chǎn)消費市場的工作，并且擴大本項目的宣傳范圍，把目標客戶群體從單一的禮嘉鎮(zhèn)拓展到周邊城鎮(zhèn)及市區(qū)，從而將本階段的風險控制在最小范圍。如果沒有運用房地產(chǎn)項目全程風險控制模型的方法，將不可能清晰了解本階段的風險點，不能有的放矢地進行風險管理，甚至影響整個項目的開發(fā)工作。2、產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃階段，在全面、完整的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，應(yīng)用現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析等風險評價技術(shù)，了解本階段的風險點主要是：企業(yè)管理風險；財務(wù)風險；產(chǎn)品設(shè)計與定位風險。提高