年廣州協和新世界策劃全案

二零零零年十一月協和新世界策劃全案二零零零年十一月協和新世界策劃全案目錄第一部分項目區(qū)域市場分析 2~11**區(qū)市場情況分析 2~4區(qū)域市場分析 5~11第二部分項目價格評估及部署 12~17項目價格評估 13~14項目價格部署 15項目資金回籠預測 15~17第三部分項目初期銷售進度與安排 18~38園林概述 18項目前期推廣計劃安排表 18籌備鋪墊期部署 19~23預熱內部認購期 24~33首次大型展銷期部署 34~38第四部分項目設施及包裝建議 39~42展銷中心的功能設置和布局 39現場包裝 40示范單位 41葉住客大堂采牽41書塔樓住宅平面詞冒42景住客會所乓翁42醋第五部露分炒酸雹項目定位及目癥標客戶群分析怕阿43~45語項目定位滿臺43~44建目標客戶群分檔析羽師44~45陣第一部駱分漏善隔項目區(qū)域市場臥分析晌**轟區(qū)市場情況分嘉析供求關系分析飼200晌0柴年黃1~求9茶月，存**寬區(qū)高層住宅共蜓批身出泊167.辭6老萬娃m蝕2扶，成交則甩有裁169.壞1便萬害m伯2親，成交量與批清出量基本持平登，但從總體上互分析，犁**衛(wèi)區(qū)高層住宅的污供應量較大，蝦供大于求的情暮況仍相當嚴重憤。答表穩(wěn)1大：切**見區(qū)高層住宅供撲求情況精時間閘預售批出量（救m礙2炊）強成交量（綿m拆2捷）些2000謠年認1漿月聲40易,推529浙80始,袋552你2000稠年前2繼月曲163伍,跑628逐51雷,裳179創(chuàng)2000超年交3柿月歲29蓮,底683山71江,每992懷2000滿年虹4檔月隔98亦,傍077貝84酷,曠081具2000峰年押5裙月烏31溝,足669恰66扒,此927眾2000藥年騎6告月懷89標,肢378匯83踢,陶960建2000灑年遵7麥月胸99好,扔059俯74指,較141湖2000才年濱8驢月逝186邁,惕752議58鍛,怕035燒2000安年億9逆月無89釋,謀303羅150塞,夠995愈總計憂1,675,負759羨1,690,筒955殖**跪區(qū)的價格走勢帶199蜂9亞年忽9虎月照~200寸0宅年秤9邪月，減**號區(qū)高層住宅的菜成交價格形成濱穩(wěn)中趨降的態(tài)莊勢，整體處于噸調整期。其誰中矮200葛0陰年熱9隙月慚與路199鑼9呀年同期相比，該價格下息降隱34尚6劫元按/m救2查，下降悅了兇5.9沙%并。示表鬧3居：渠**紐區(qū)高層住宅成本交價格走勢倆時間默成交價格（移元陶/粗m晌2各）飾199爐9殼年滋9昨月婚5鏡,冤912憶199勉9完年駝1易0細月坐5娘,旱561敘199規(guī)9趟年熔1補1研月重5州,陜565昌199積9掀年賢1碗2打月樹5橡,瓣991達2000夏年澇1墓月裂6量,簡096棗2000看年潛2咱月亂5宇,歐989欣2000況年莖3俗月優(yōu)5尤,敬283源2000孝年景4若月法5議,喚699初2000占年淘5情月受5致,綁229泳2000拉年絹6專月渡6乒,貞064嗎2000謙年熔7恢月擺5秤,遣982折2000凝年枝8叔月總5局,蠟938忘2000還年使9擺月廊5貪,控566區(qū)域市場分析睛本項目所在的慚**看北路段是意**神北樓市競爭最候激烈的地段，振在短短的清300m四的路兩旁矗立符著金田花園、筆龍口花園、帝趁景苑、芳草園隆、金?；▓@、輸華標廣場及天仁麟第等接亭近障1處0腦個在售的樓盤勵，在售面積將拴近孟4廣0響萬悟m純2閘。移深入分析對手偶項目的包裝特晃點和銷售情況止，對本項目的烈尋求正確的定董位和適當的包問裝有莫大幫助坐。下面僅選擇咸緊鄰本項目的止芳草園、華標毀廣場及帝景苑逃作較深入的分底析。醉周邊項目資料殺明細分析芳草園綠本項目與芳草棒園屬同一地塊竿，在規(guī)劃上有悅許多資源是共杯享的，例如：太中央綠地、室爽外運動場地及陳幼兒園等設施營，而單元面積川和戶型與本項生目也比較相似跨，因此它將是擠本項目銷售中散的一個最重要侄的對手。血廣告特點：白風格比較清新藍，表現員其掙“擊**淘北大型綠色環(huán)減保社乏區(qū)姻”佛的主題，極容翻易吸引年輕一琴代的買家。嚼包裝特點：掘沒有緊扣住項缺目主題包裝，揚形象不鮮明。小但是由池于羽199睜9槐年底開始內部窄認購時，工程筆進度已經接近某封頂，花園也插基本完成，現足場環(huán)境在當時倚的市場條件下哲是不錯的，的侄確嚷吸引了一班年之輕的買家和投癢資者。件推廣部署：南由于缺乏持續(xù)鐵性的推廣，肚樓盤的形象難道以確立。奔價格部署：萍內部認購均啊價欣5,20責0鷹元派/m嗓2兄，第一次展銷僵會調升車至授6,00捏0煉元遭/m克2途均價，調整過于急、調整幅度崇過快，令市場脆難以接受，故墳此，銷售進度吉一度受阻。林銷售情況：用由于缺乏持續(xù)創(chuàng)性推廣，目前涼銷售率拐近孔50壘%爛。戶型分析批表竊3淚：芳草園成交厘戶型分析護面積今86m怖2鄙92殊m硬2瞞110燙m趴2愚118癥m潮2抱合計敞戶型禁二房二廳僑二房二廳惕三房二廳腳三房二廳順可售單元孩108凈108沸108處108歸432脊成交單元評85搖58爺46妙92叨281芝成交戶型比例標78.7%攪53.7%市42.6%現85.2%養(yǎng)合計跌成交套數比例岸19.7%悶13.4%粘10.6%征21.3%械65%總結厚向花園鵝86m美2伙與籃118m盾2貍的單元，雖是爭北向，但依然趣銷售超細過燥75揮%孔，這對本項目倘在定價方面具劑有很強的參考榮價值。葛芳草園的價格背雖然很有優(yōu)勢肆，但由于缺乏克有效的策劃和踢推廣，銷售成愧績也是平平。岸預計本項目公臺開發(fā)售時，芳乒草由園斗B源幢也將銷售，兆屆時本項目將梁受到芳草園現雜樓和期樓的前服后夾擊，估計雷對方會以價端格作為最有力榜的武器，對本嘩項目造成強大狼威脅。因而本悼項目必須圍繞鋼一個核心進行狀整體的包裝，議以整合的形式那進行有效的推禽廣，在聲勢上隊蓋過對方，并霞以一個比較適掩中的價格入市消，相信本項目節(jié)擊敗對方勝券菜在握。華標廣場莊華標廣場位于勝本項目的東側順，在推廣上以留平實取勝。謹廣告特點：誘廣告風格比較撥平實，強調發(fā)廉展商實力以及學間隔，主要表卸現在廣告采用芽的形式（首次閥展銷會廣告均激以全版廣告）鞏，其噱頭（實使行大“趨包換、包退及油包物有所墾值晚”桑等）也有吸引液市場注目度之菊處。假包裝特點：捧售樓部的環(huán)境裕強調發(fā)展商實生力。影推廣部署：寸從開盤的全版晶廣告一直務到暈“副三安包戚”輸承諾，無不在養(yǎng)強調發(fā)展商的振實力，而單一弓訴求是難以提賞高項目的檔次鉛的。穗價格部署：迫參考芳草園一次期的價格，以險最低漏價波4,88營0共元蜻/m判2瘦、均娘價夸6,20助0慨元洗/m蔽2去入市，同時亦云吸取了芳草園廣的教訓，在價析格的調升上采該用循序漸進的顧方式，逐步調叼升，止由志6,20淋0較元羨/m貨2忙升艦至蜓6,60念0主元首/m牧2聯。植銷售情況：贈由于間隔較好池、面積比較適誠中，銷售建約冊48錯%查。戶型分析匯表寧4扇：華標廣場成料交戶型分析命面積獲102m凡2章114膨m勿2缸169嚼m(xù)鷹2勇合計守戶型渣三房二廳析三房二廳等四房二廳環(huán)可售單元潮92回92即184也368妨成交單元虎68碌64窩44妄176鳥成交戶型比例志74%貴70%槍24%挨合計服成交套數比例擋18.5%隆17.4%負12.0%眼47.9%總結南從成交最好的謹102m菜2場單元可看出，員華標廣場的買藍家以用家為主著，而本項目的渡小戶型可以更槐有效地吸納投催資者，當項目糖的形象確定，椒相當的用家也替會被我們吸納充過來。帝景苑燦帝景苑位于本英項目的南面，粱是合生創(chuàng)展旗堂下的項目。拜廣告特點：研一直采用較大賴版面表現項目壟的豪氣，廣告貸風格比較穩(wěn)重煩，極力表現項魄目百“置**駐北商務豪赤宅障”嘩的定位。賤包裝特點：躺包裝上圍繞亮著河“謊豪戒”權做文章，交樓基前以售樓部和態(tài)示范單位做主蘿要的表現場所鳳，在交樓后主駛要突出極為豪摧華的會所和住羅戶大堂，精致斷的園林，豪氣衣的小區(qū)主入口善，彰顯業(yè)主的勺身份。杏推廣部署：溜堅持長時期持鞭續(xù)性推廣，運喪用立體的媒體移投放，基本確盒立榆“對**績北商務豪底宅猴”卸的地位。按不釣同階段作不同殲主題的推廣，勾交樓前以樓宇遞的品質做主題毀，如樓宇結構惜，實用率及間傻隔方正等，交如樓后以生活享羊受作主題，如岸豪華會所，精巷致的園林，住右戶大堂等。垃價格部署：篩開盤價格彼是伶8,80界0鐮元災/胸m就2朽均價，由于市夕場條件的變化紫，后期給予額禁外折扣的方式派將價格調整協至音820彼0懇元陳/炸m給2紫均價。驟銷售情況：低交樓前的銷售誦情況一直不太旗好，銷售進度翼比較緩慢貫，霸8磚月份交樓前只患售籠出弟33杰0磨套，約占總數獸的坑30捎%襪。交樓后則改瞇變廣告的訴求鴉，強調頂級服詢務，極盡豪華音的會所以及住猛戶大堂、精致槐的園林和豪銜氣的小區(qū)主入練口，從而提升楊業(yè)主身份，一懷系列的廣告轟逢炸和現場的環(huán)貧境的吸引，同止時價格也作了翁適當調整，銷渣售情況從而直訓線上升，灑從腸8壩月份至挑今固17效0飾套，累樸計晝50電0曲套，占總數串的晴45客%疼，因此，可以革看出豪宅的買癢家更重視的是概服務和身份的蒜體現。戶型分析蘆表香5啦：帝景苑成交緩戶型分析友面積促112m失2拔124m哥2莊138m動2緊171m驅2捏合計返戶型譜三房二廳搭三房二廳待四房二廳運四房二廳尊可售單元技168霜384盤276左276雨1,104餅成交單元傘57放146櫻145謊146但494浸成交戶型比例該33.9%饑38%邊52.5%駛52.9%害合計狼成交套數比例椒4.4%劫13.2%覽13.1%耕13.2%懶44.7%總結蹲帝景苑的形象歇經過長時間經械營，在市場上精確定了豪宅的算形象，豪宅的唱買家更注重的歷是生活的享受虎和身份的體現判，價格反而不首時他們關注的羅重點，因此，綱138m軟2焦以上的四房單輪元是旺銷的單尊位。里本項目可以從搖中得到啟示：留注重整體的包蜘裝垃和配合，提供摔優(yōu)質服務，體誘現業(yè)主尊貴的插身份，有助于姥項目價格的提炮升岔2斤。機周邊代表性項漠目綜合比較柏表伏6榴：周邊代表性岔項目綜合比較岡樓盤名稱市芳草園帖華標廣場彎帝景苑釀地理位置蒸**耗北路與龍口西癥路交界處東北務角相**順北路與龍口東微路交界處東北帝角假**而北路與龍口西忘路交界處東南渡角鞠占地面積才53,436煩m詠2靈26,000縮m猴2咳26,165濱m曠2輝總建筑面積炸203,05沙7m訴2底約涌150,00鍬0m陵2純約谷225,00鄰0m柔2季規(guī)模損總體規(guī)貢劃鷹1哲1坐幢，首疏期借2衛(wèi)棟肚（示A休1壇及南A爛2朋幢光3崗1勢層帶復式高層跟住宅甲，筑1~摟2喬層裙樓連體鐵，牛-2~-衫1僚層為停車場）硬由校2銜幢鞭31預層榮及礙2欲幢持22喝層商住樓組成嘴由榴6炊幢丘3眨3尖層高層住宅及析商場組成少配套設施謀大型綜合商場宏、幼兒園、醫(yī)嚷療中心、電信紀局、銀行、會育所（泳池、桌州球室、棋藝室觀、乒乓球室、享健身室、籃球汪場及網球場等膚）砌幼兒園、商場豈、會所及停車甲場奸小學、中學、賽商場、會所及筆停車場么交通條件短有底1背0蛙多路公共巴士柱途經，鄰近地則鐵站及未來輕競鐵車站膜現時經過項目跑的公共巴士嗽僅禽2~屈3輸路，交通不便裹與鈴**宣路及啟**裹北路均距離適批宜交施工進度緊接近交樓財內外部裝修攔現樓家交付時間刪200買0得年勢1貫2站月辰3貧1柄日更200餅1斑年繩6卡月底綿200茄0索年遙8酷月底恥戶型比例巾二房二廳蜘：蒜86.422回4~覺92.821幟3m如2灶碼三房二廳遺：就109.77脅28~學117.86鄉(xiāng)92m億2償復式主：務180.43奏~舟235.74優(yōu)m由2烈三房二廳：仆1菌0妖1~辜1舟1茫4摸m叛2貨四房二廳：情1選69m近2移三房二廳：券111.99恥~怎124.53票m井2秀符四房二廳：漫137.00例~容171.77財m尋2宰復式：漠213.43該~餡347.94灣m解2柏表莊7滲：周邊代表性亞項目綜合比較嘴（續(xù)）界樓盤名稱蠶芳草園娘華標廣場獄帝景苑生均價歲單式姐：潮6,00規(guī)0傾元占/m鞠2桑復式研：雙7,39嘆0刷元且/m煌2猶6,22美8脹元聾/m鵲2紙單式攤：憐8,15示0勞元葉/m安2獅復式桂：剩12,19龜2糞元知/m旬2犧銷售情況盆65%泉48%棍45%廢實用率劫82%饞85%貿88%昨發(fā)展商銷******災房地產有限公墓司含****摟置業(yè)有限公司德******片房地產有限公渠司仙物業(yè)管理單（發(fā)展商自行仇管理）山（發(fā)展商自行者管理）廣（發(fā)展商自行禍管理）紅物業(yè)顧問涌第一太平戴維咸斯我管理費稱2智元扔/m棵2按1靈.糠9模5暢元爺/m摸2除（須暫定）缺2~援3侍元圓/m球2只宣傳賣點拌**參北超大規(guī)模綠仍色環(huán)抱社區(qū)產實力象征，信碰心保證衣追求卓越，華提采不絕宇項目優(yōu)點宿規(guī)模大，配套恩較齊漫面積和間隔適獲中，符合市場鉤需求捎價格具有吸引載力油間隔方正，面豬積適中堵價格具有一定風的吸引遲裝修豪華房開間合理，采抗光較好都項目缺點倉建筑期較長，掏受施工影響大立花園面積較少踢樓宇密度高，渠私密性較差旅戶型銷售率迫86m斃2盯（二房二廳）受：炒54.6%翁92m羽2查（二房二廳）饞：透44.4%襯110m聽2幟（三房二廳）垃：疏33.3%路118m獵2烏（三房二廳）杯：霧61.1%純102m仔2者（三房二廳）階：橫63%儲114m剖2塘（三房二廳）拿：概78%好169m神2報（四房二廳）云：歸62%踢112m給2霜（三房二廳）足：稈33.9%籃121~滑124m居2馳（三房二廳）免：液38%甜138m牌2偉（四房二廳）會：鵲52.5%級171m夢2且（四房二廳）之：風52.9%燕第二部贏分蝕沃帆項目價格評估雙及部署項目價格評估貪對比項目的選牌擇估選取同一地段濾目標客戶群相翻似的項目（芳繼草園、華標廣協場、金田花園斯、天麟第、帝牲景苑及東方之肯珠花園等），臭以其實施關門月面積銷售的預勿測價格與本項傍目對比，用以務測定本項目以番關門面積計算既的實收均價。區(qū)域因素修正方在可比的實例顏中，有些與估題價對象不處于稅同一地段，故親根據交通暢達療程度、繁華程驟度、污染、噪肚音、景觀及城剃市規(guī)劃等確定勝區(qū)域因素的修影正值。設估價解對象的區(qū)域價伙值擾為己10鞋0堅，則其他項目繞與之進行比較羅后修正如下：那華標廣場訓（絲10長0跟）、金田花園廣（盟10釋0枯）、天麟第散（遵9乏9戚）、帝景苑冊（勁10壤0填）、芳草園曲（勺10歷0寧）及東方之珠裝花園盛（柱9上9范）。姜項目規(guī)劃因素獸修正殊根據項目的規(guī)駝劃、配套及實對施的情況進行嶄修正。設估價剝對象的項目規(guī)制劃因素價值未為龍10蜘0戲，則其他項目賢與之比較后修竊正如下：華標牽廣場劍（型9覺8渠）、金田花園紀（光9棍9憤）、天麟第階（插9臨8淋）、帝景苑狼（原10臥0毅）、芳草園柄（曠10木0?。┘皷|方之珠護花園昆（鋒10拴0浩）。間隔因素修正萬根據間隔的實淋用性及緊湊性幣進行修正。設圓估價對象間隔板因素價值尚為比10箭0報，則其他項目系與之比較后修醬正如下：華標洗廣場僅（陵9脆9隨）、金田花園緣（和9謹9璃）、天麟第押（緊9肝9過）、帝景苑敢（化9鳳8渾）、芳草園忠（球9宅9宮）及東方之珠侮花園兼（夾9仆9暑）。曠發(fā)展商知名度絨修正射根據發(fā)展商知浙名度造成對銷天售的影響進行托修正。設估價殿對象的發(fā)展商讀的知名度的價騎值逐為逆10四0豈，則其他項目野與之相比較后聾修正如下：華很標廣場凈（榮9慕8燭）、金田花園摩（啊9殘8性）、天麟第見（渠9刊8擾）、帝景苑喉（肯10揭0噴）、芳草園撒（全9件9局）及東方之珠小花園討（痛10困0灌）。工程進度修正虛根據工程進度曉差別造成的影停響進行修正。令設估價對象的紫工程進度的價腫值偏為翠10勁0死，則其他項目唇與之比較后修沖正如下：華標谷廣場藍（子10標2恩）、金田花園侵（累10偵0林）、天麟第非（應10踢2舉）、帝景苑苦（上10想5刪）、芳草園此（桿10乘5棟）及東方之珠罵花園聰（釣10稠5侍）。躁本項目價格修駐正測算終表柔8卵：價格修正測硬算吵協和催新世界棍華標蘭廣場灘金田難花園蠻天麟第湊帝景苑薯芳草園那東方之珠花園角售價娘6,617椒6,098壟6,157登8,107綠6,000陽7,031片區(qū)域修正涌100粗100索100浙99畝100累100擱99奧規(guī)劃修正厭100仿98計99珠98風100冬100食100塔間隔修正類100悶99濫99報99堤98瓣99墾99叛發(fā)展商修正棵100銅98適98爸98霞100皇99肝100首工程進度修正文100購102離100在102婦105緊105特105軋實用率茂85%只84%冠80%請88%能82%法83%當新政策售價各7,785合7,260也7,696艇9,213泰7,317概8,471融修正價刪8,027宰7,558許8,016雙8,953雷7,530蠶8,232新備注：狼以上售價均以溫按揭均價為準魚，裝修標準為折毛坯房。申本項目修正價沉計算：到（始8,027+揭7,558+扛8,016+熊8,953+燭7,530+確8,23架2貧）鋤/六6=階8,053更綜上所述，根墊據現時的市場惱條件，預測項俯目開賣時的價此格蘋為滑8,05瓜3王元這/m批2仙。項目價格部署蒼制造蜻“質質優(yōu)價粱高燭”描的輿論聲勢吹在本項目推出究前，炒作發(fā)展拌商背景和實力劇的同時有意向挑行家和報社記丙者透露項目定舌價高于預測價寄格密的棚10鞏%節(jié)，與帝景苑相葬若，造成質優(yōu)夠價高的輿論，天給買家留下豪介宅的印象。決“趁低開高敏走拋”敵的價格路線臭價泄格鴿“醬低開高豐走狂”鼠是一種比較穩(wěn)嫁健的做法，只眼要硬件的支持捎到位的話，價鈴格走高是絕對害沒有問題的，歪同時，可以吸因引投資者入市市，形成較好的鴿銷售勢頭。光價格升幅不宜玩過大過急乏吸取芳草園的遷教訓，價格的宴調升要注意幅掉度和時機，每手次的調幅控制線在騾5刑%零以內，在銷售色量超過推出量世的冰50電%臥的時候作價格麗調升比較適合乒。蜻項目資金回籠者預測內部認購階段月推廣時間：批200將1波年現2荷月上旬。剃推出貨量：繞5東6詞套脂（鼠D哭1落幢屈及喝D妥2疏幢）?；A計成交：峽5炒0強套碑（秤D纖1雹幢迎及脆D缸2紫幢），當期成汪交比歸率穩(wěn)89部%窩。度預計價格：丘7,65宿0岔元碧/m麗2究，即估價下無調剖5癢%魔。主預計回籠：錢約斷2,95幅0認萬。弄公開發(fā)售第一航期大型展銷會示推廣時間：衡200揉1核年廳2候月下匹旬鬼~躁3捧月上旬。泄推出貨量：退13盆4酸套碼（層D索1單幢如及端D壘2守幢）。召預計成交：懂10宣0鑰套盒（疾D步1獨幢黨及樸D顯2捏幢），當期成顛交比常率活75剩%已。抄預計價格：流7,89拔2竹元那/m甲2屢，即估價下伸調庭2掛%筆?；陬A計回籠：式約闖6,08伴0政萬。澡公開發(fā)售第二條期大型展銷會緩推廣時間：局200之1憶年遭5~貸6菊月?？斯ぷ髋浜希禾OD兇1蔑幢胃及識D揀2球幢工程塔樓頂殃。誦三期工程報建喪獲批獵（雜200團1巨年世4阿月）并動工。盼推出貨量：緩18膽6帶套糕（考D撥1枝幢掘及估D歌2浮幢）。翁預計成交：勿12罩0止套永（兆D粒1裕幢幕及跟D單2征幢），當期成波交比折率刷65繞%孫。齒預計價格：壓8,45價5僅元犯/m券2和，即估價上乓調僻5鵝%芒。階預計回籠：泊約五7,67規(guī)0孫萬。止公開發(fā)售第三蓄期大型展銷會厚推廣時間：坡200暑1盜年答7~料8漸月。腎工作配合：左D某1局幢挨及仗D冰2策幢工程正開始黃落外墻。負D拌1伏幢就及武D舅2戚幢工程平臺花拘園開始施工。描三期工程地下勻室部分的基礎足施工即將完成吩。準推出貨量：弓15狗4筒套炎（奪D露1吹幢薄及范D傅2突幢）。拐預計成交：核9麥0祖套驢（唯D匙1膝幢掃及譽D曾2橋幢），當期成暴交比顆率配58域%梅。改預計價格：坡8,85式8屢元嚼/m吊2棵，即估價上系調誘10貼%資。堆預計回籠：膏約惱4,56諒0紐萬。吸備注：宜三期進行內部被登記；原單獨投推售二期預計淺成起交團7俯0吩套。成交預測累D腥1址幢木及圖D核2綿幢由內部認購胖至第四次展銷射會為止，預計要共銷抖售籌34載0芬套，約占總數芝（再42懲4詳套榴）弓80允%籮，按照上述部書署銷售，成交不價煮達陜8,25枯4夏元爛/m私2游，已超出原來卡預測價格原的活3誓%呼。價格的調整點可根據實際銷嫌售情況而變，旨銷售率超過推史出陡量掌50野%悅時，可即時作息出調整，調整加下表所列的時耽間。具體分析架見下表：貧表抬9凝：成交階段性秩預測炮階段貿實收估價培（元）樹價格調幅側階段成交價蠶（元）膜預計成交面積教（糧m猾2娘）繭預計成交金額毀（萬元）緣內部認購欣8,053撈-5%拔7,650址3,750懂2,869域首次展銷會啦8,053朗-2%申7,892仔7,500膨5,919譜二次展銷會成8,053餡+5%僅8,455墓9,000蜜7,610嗚三次展銷會摘8,053插+10%團8,858新5,250柿4,650笨合計量8,254繭25,500醬21,048賣第三部年分務綁傻項目初期銷售瀉進度與安排桌銷售階段性探致討框本項目作促為灶“絞太平協承和椒”慮與斥“蘆新世猛界碎”期2個大香港的知名映集團首次聯手龜進軍廣州市房燭地產市場的扛扎鼎之作，為在悄日后大型推廣路時獲得理想的漏效果，本項目秧推廣階段性的誠細致劃分也就芹顯得格外重要惹了裙。概“拿太平協突和房”芝雖在內地的投載資已具有相當里數量和規(guī)模，泥但在廣州市場貝上尚未為買家索所熟知，午而挪“抓新世危界篩”液則已進入廣州辦市場多年，但鑒是買家對其實善力與往績亦僅王屬于一知半解高，故此，本項佩目針對開發(fā)投搬資組合的介紹略和炒作，既對膝協和新世界項教目的推廣產生村直接的影響，杰又關系到開發(fā)四投資組合各方密日后在廣州市合乃至全國各地濟新項目發(fā)展的毫持續(xù)性和穩(wěn)定朝性。冷根據本項目各垮方面工作進度謠的具體情況和趣市場的實際動勢向，建議將本源項寒目征D席1支幢奶與越D蛙2諷幢的銷售推廣餅大致分為漂為銹6按個階段：籌備故鋪墊期、預熱蚊內部認購期、園第一次大型展賞銷期、第二次貿大型展銷期、嚴第三次大型展后銷期及第四次誦大型展銷期（盈整體推廣部署請詳見下文表列叢，初期推廣部絹署詳見下文）袋。獵項目前期推廣秒計劃安排表輩根據本項目的料貨量和市場情散況分析，敝司機將健D壁1保幢呀及穴D主2戰(zhàn)幢顫的森6你個主要大型推煎廣階段列成表滋格如下：撇籌備鋪墊期部隔署計劃時間剃針嚷對舌200繼1老年中國農歷春嶄節(jié)的時間較往隨年來得要早（浴200炸1碗年賓1戚月悉2姿4竹日襖），而且從目除前情況分析，倒項目相關各方愚面的硬件設施窯的建造內容繁怨多且工期相當厲緊張，為了能肺使上述設施及抗時配合本項目聲的市場宣傳推悄廣，建造與裝魯飾能達到預期第的效果，應為仆這一方面預留菜相當時間，保覽證其質量與效毫果，項目的籌賤備鋪墊期即是季理想的時段。制綜上所述，本嚼項目籌備鋪墊口期的計劃時間嘉擬定為：竊200肥0正年祝1濟2召月黎1肥5華日恩（周五可）硬~粉200魚1菜年呀1叢月伍2私3雹日覽（周二），孤即獻200簽1遣年農歷春節(jié)前稀，肌共巧4抗0級天。銷售范圍橋由于這一階段膛只是屬于本項故目緊張的籌備微開盤時期，大關部分現場銷售匯條件尚不具備小，因此不合適惹作大型宣傳推番廣，只適宜有慕針對性地把即軟將內部認購的付單元以內部登抱記（不接受正頃式認購）的形別式試探市場并跳以較低價格先淡行積聚一部分恩捧場客?；I備鋪墊策略畢加緊項目硬件努營造和軟件配璃備執(zhí)爭取時間將項碌目相關的、須矮在面市前齊備哄的各類硬件設奧施進行設計、蘋建造和裝飾，飲為日后項目銷尺售的第一現討場濕—幣—斑協和新世界展管銷中心的開放投營業(yè)打下堅實近的基礎。梁運用簡易銷售嫁資料探測市場斧反應疲在展銷中心尚牢未正式投入使繳用而又須及時適了解市場的取妙向時，建議運鉤用橫“迷太平協杰和炒”電、乓“僵新世捎界宵”丙與敝司的市場纖資源，以簡易巴銷售資料面對桌各方的舊客戶補，在敝司總部毅進行內部登記減，探測市場反片應，為正式內哭部認購部署調蜻整提供依據。促銷方式派以內部登記形墨式充分調動客怎戶資源洗通過寄發(fā)直銷務請柬的形式，瞇聯辮絡惰3引方的舊有客戶左，并加以時間搭限制，運用適抹宜價位引起其坑購買意欲。眾引發(fā)久未出現揚的排隊購籌的急風潮，栗以努5,00像0愉元幻/松張的價格向市趴場推出購房折瓜扣優(yōu)惠券，可懼以在下一階倡段艱—趙—視內部認購期內織限時使用桌，爛5,00品0狐元兌入房價，窄若在限時期內刮未能選中單元眼可無息退回全廢部款項（中頭脂3擦0全名買家的購房貍折扣優(yōu)惠券不針退還）。坦備注：角上述提及之優(yōu)鏈惠折扣有待價陸格批復后作出欣具體建議。概以適當優(yōu)惠措頂施引發(fā)舊客戶拍的傳銷行為企充分發(fā)揮舊客硬戶之間的網絡獸關系，對于介劣紹雙方的新、診舊客戶應分別考給予優(yōu)惠折扣旗，加強其傳銷韻形式的原動力鞋。兄備注：壘上述提及之優(yōu)廟惠折扣有待價離格批復后作出唐具體建議。活動安排葡備齊用于發(fā)展城商實力介紹的叔資料優(yōu)200搞1劇年農歷春節(jié)過頑后，將是本項寺目進行軟性文犯字宣傳鋪墊的召最佳時機，在抱籌備鋪墊期內欲，應該將關于冰開發(fā)投資組合亡實力展現的文適字和圖片資料里備齊，以便在許春節(jié)后提供予剩廣州傳媒，使猜其有更充足的獸材料對開發(fā)實曲力和項目本身漢進行介紹和渲啟染。匆安排媒體在春弊節(jié)后赴港考察仁發(fā)展商名下物具業(yè)俯在藥200苗0隸年底，與廣州窮市內較有影響牛力的幾大傳媒洞（《廣州日報雅》、《羊城晚求報》、《南方趴都市報》、廣定州電視臺及廣搜東電視臺）進繭行接觸，邀請?zhí)羝湓诖汗?jié)后參撒觀錦“付太平協普和鳴”聲與?！板a新世餃界揀”禁在香港所開發(fā)破的物業(yè)，以住站宅為主，使傳勿媒親身感米受告2弦1棄世紀全新的香竿港居住模式，憐體驗將來廣州蹦協和新世界項飯目突的前“粥協和模式，新書世界制泰造過”鎖的開發(fā)理念。嗓同時，傳媒亦淹將參觀部分由兄發(fā)展商開發(fā)的投渡假設施、購老物場所及休閑色娛樂事業(yè)，以赤便了解發(fā)展商扎雄厚的開發(fā)實竿力的方方面面販。媒體在返回霉廣州后將作出災文字組織和圖秤文宣傳，為春猛節(jié)后本項目在歇廣州市場廣為鞋傳播、擦亮開死發(fā)品牌作好準包備。共籌比組揪“術協和新世界中史國柳會罪”出為發(fā)展商日后鞭在廣州市及內誘地進行開發(fā)的臘長遠考慮，建僻議籌奧組騙“坦協和新世界中婚國狀會趁”裕，成員主要為作購孔買螺“項太平協即和啊”亮以店及馬“聰新世碑界欲”僻旗下中國物業(yè)誦的業(yè)主，作為若成員可以享受賓上述集團旗下型各物業(yè)場所適已當的消費優(yōu)惠常，并可以定期畫組織參觀發(fā)展瀉商在香港和內籮地新開發(fā)之項敗目（具體操作孤及細則事宜有塊待各方面進行胸研討后另行作嘩出）。金宣傳重點及媒納介表達扮這一時期本項痕目并非處于大榨量刊出報紙平厲面廣告的正式地推廣階段，許展多銷售條件尚藏處在緊張的籌言備當中，因而柜宣傳推廣表達農應側重于：驚戶外廣告先行鞏投放特天橋及戶外媒病體發(fā)布至建議在環(huán)市東格路（區(qū)莊及水狠蔭路口的天橋筐位）與絲**估北路（孤**都體育中心的戶栽外廣告牌）等袖金融商務中心妖區(qū)域尋覓戶外持廣告展位，作棕為本項目長效苦性指示的理想嗓載體。車身廣告發(fā)布高鑒于目前本項孔目設立專用巴瓦士并不現實，算建議在途經本忙項目旗的表13南3天路巴士線路上谷發(fā)布車身廣告垃，運用其流動門性的媒體特點崇，將項目信息憤帶到廣州市東跨山、越秀及荔亦灣等區(qū)域。遠充分運用電臺擾廣播的長效作振用香正點或半點報叼時廣告散投鑰放秩1/蓄2碎年刃~摧1俱年的電臺報時篩廣告，在推廣閱的間歇期和延鍋續(xù)期維持項目險的市場認知度綿。碼特約贊助時段架節(jié)目室根據本項目自旁身開發(fā)背景和虹目標客戶群的侍經濟特點，建執(zhí)議在電臺有選若擇性地進行關勁于地方金融行造情或香港時尚弟的節(jié)目特約贊徐助，有助于吸長納更多的目標泛客戶群。工作進度配合曉項目工程各類晝供客戶查閱之息證件齊備（銷釣售現場用）。煩項目之《商品俘房預售許可證陸》已經批出。匹項目各方工作擁流程及確認人定確定。者項目用于銷售相之簡易銷售資配料（售價表、大付款方式、裝易修標準及認購晚須知）已經確她認并可供使用撲。艱項目平面宣傳駛制品（樓書、汗折頁單張、海星報、展板鍛、配V炮I斬形象包裝）及第報紙平面廣告虹正在設計修改帆過程中，部分輔可供使用。傘項目電視廣告舟正在拍攝及制春作過程中。規(guī)戶外廣告位置府選定并爭取制扁作及投放完成舊。辮電臺廣告制作駁完成并進行長作效性投放。邁項目模型制作朽完成。餐項目首層外立每面正在外墻裝王飾過程中。欠項目展銷中心被正在施工并將清于陸200帳1莫年春節(jié)前完工屆。豐項飯目濤3刊個標準示范單秋位裝修即將完葛工。藝項目首層住宅彼大堂裝修即將凡完工。痰項目園林綠化藏環(huán)境設計完成厘并正在動工。溜項目會所正在頓設計過程中。投放預算猶表鉛1篩0脂：籌備鋪墊期巨投放預算腥項目長數量占單價翅價格技人行天橋拒1努年壯約濫3魔0看萬碑約忙3飄0礙萬組公共汽車車身階1姓年駐，哈5殊臺駝約瞎1顏5貍萬峽約睜1圣5惱萬該廣東電臺城市啊之聲電臺正點訊報時款1靠5父秒堅，算1/衰2越年盾，大2艦0傅次雁/亮天框3箱5肢萬碑2厘8序萬遙備注：萬上述項目皆為勉長效性投放，講可有選擇地進陵行投放，人行喬天橋及公共汽老車車身投放為布估算約數，電但臺投放梅為無8岸0村折，。杰小計：開約銀7及3陣萬元階段性難點儀客戶購買信心檢影響義由于在前期本繡項目的進度決昏定了其未能將肢日后真實的生琴活質素和服務萌質素示人，現矮場包裝亦將未護必完善，客戶奇親身感受實地后環(huán)境的信心自勇然要打折扣。躺“敲協和新世界中員國社會扣”意籌組細節(jié)繁多影“腳協和新世界中是國末會毛”覽具體的章程和覽會員權益的制梅定涉及到大量挎物業(yè)的使用和橡消費，在效益飾平衡之間將不厲可避免地出現宰繁多的細節(jié)問朽題，必須一定遷的時間予以解袍決。面預熱內部認購并期計劃時間尚經過春節(jié)前小狡范圍的文字軟違性鋪墊后，春權節(jié)后將加重圖評文的宣傳比重荷，本項目預熱賠內部認購期的中計劃時間擬定強為：馳200攔1頃年啟1墳月忙3椅1京日揉（周三炭）駕~匪2問月昌2驚0甲日增（周二），衡共鋼2磁1透天。滋其中，由龍1備月豐3站1可日燃（農歷年初八逮）肥~冠2圣月武1墨3施日種為無報紙平面麥廣告等大型宣音傳的預熱期，板2氣月絕1榮4灌日禁~另2延月慈2沫0港日漫為大量刊登廣賽告的正式內部沒認購期。銷售范圍丑在內部認購期朝間，本項目住懲宅價格首次面護市，建議抽取粥其鴿中揉D辨1轉幢悟和突D勺2觸幢的7原層仿共廈5夢6邪套單元進行內利部認購茄，攝5問樓險與漁7仙樓屬于低層單凡元，可以有效昏地控制內部認擱購的總體均價象，從而產生市澡場吸引力低，尺1鹿3蠟樓贊與捕1頂7肚樓屬于中層單夏元，部分客戶關對之有所忌諱客，其定價亦不嚇算高，不會造費成辯“招價格過吃高州”想的市場反響。轟表潑1頸1株：預熱內部認松購期銷售范圍識幢號彈當期推出貨量斬前期剩余伙預期成交貨量例樓層呈均價妹套數仙總值敏套數遺總值俊D1核5/7/13蝴/17口7,850安32刷約派3,30耽4乏萬開0里50瓜約科2,95巴0侍萬勇D2鍵7/13/1費7頃24欺備注：貝當期成氣交運89跌%手，剩千余請6傳套、更約宜35拾4叢萬。眨預熱內部認購刊策略妹運用香港新聞桂發(fā)布會拉近發(fā)尺展商與廣州市多場的距離怪借廣州市幾大掘傳媒考鄰察猶強“博太平協火和憂”孕與姓“滑新世羽界動”務在香港名下物挎業(yè)的機會，發(fā)閑展商在香港召徑開首次聯合新弱聞發(fā)布會，其躁邀請的對象除掌上述傳媒外，炊還有在籌備鋪癢墊期內認購折聞扣券的圍頭泛3債0晴買家，新聞發(fā)徑布會既公拘布您2乏公司謙在祖200貪1法年的發(fā)展舉措濟，又拉近了廣恐州的買家和傳茶媒與發(fā)展商高膀層人士之間的撫距離，為本項啟目正式內部認物購作好鋪墊。秋運用媒體優(yōu)勢饒逐步樹立開發(fā)廟品牌歌在項目未曾公炭開面對競爭激爺烈的市場之時協，抓緊時間充必分運用廣州市套和內地報章傳鏡媒的媒體宣傳婦優(yōu)勢，通過廣逗泛的文字和圖嬌片的刊載與報院道，使市場在垃尚未知道協和肅新世界項目太乖多情況之前，開令武“伴太平協糞和哄”盡與或“奪新世盾界冷”巾2坦大香港知名的游集團品牌首先邀為廣州市民尤尸其是目標客戶煮群所認知，并藝以大量報道使拌上述品牌得以少迅速樹立，短罷期內成為市場候矚目的熱點之個一。與此同時廁，向業(yè)內行家佛和報社記者透妨露本項目的質甩素和定價，尤證其是定價將高左于預測價格私的址10泉%熟，與帝景苑相梢差無幾，造辦成筑“像質優(yōu)價攤高肚”潛的輿論聲勢，失初步在買家心仁目中形成豪宅渾的形象。剖開發(fā)品牌可用火于媒體報道的珍角度包括：暖集團創(chuàng)始人或叫主要高層人士圍的人物專訪。墨集團的主要經貨營范疇、經營把理念和往績（溉數據量化）。冬成功的商業(yè)運癢作范例（如兼扣并與收購等）崇，突出其雄厚坊實力。箏集團在香港開闖發(fā)的房地產項削目介紹（圖文攪并茂），尤其唯突出目闖前吼2辮1尤世紀香港最新虧的建筑風格、貴配套設施和居息住模式。路集團過往在中撫國內地參與開助發(fā)的物業(yè)與經虧營情況介紹。橋“焰質量優(yōu)異，起此價適塞宜均”叉引起市場熱點司效應劈通過直銷請柬跟形式邀請舊客皆戶和先前持有鴉優(yōu)惠折扣的買謙家到現場進行苗優(yōu)先選購，認知購價格在區(qū)域從中和同檔次樓光盤應具有相當汗競爭力，籍此趙帶動參觀人潮慶。出認購過程中應電有部署地控制向面市的貨量和懶價格的升幅，渡在市場反應良引好時應適當加慎推，而價格上欺升幅度則應吸雹取芳草園一期奔的教訓，每次財調整的幅度應袖把握倆在至3~5過%逢左右。墨以廣州新聞發(fā)糞布會作為引爆灘廣州市場亮點萄的引子姨展銷中心開放差營業(yè)當天，發(fā)劈展商將再次召婆開新聞發(fā)布會蓮，投資組合雙卵方的香港方高地層人士出席會轉議，使廣州房第地產市場的注愛目度一下子全趙部集中到本項碼目上，瞬間增死加項目知名度訓，并給買家以幅充足的信心，速表達開發(fā)投資魯雙方高層對項痰目的極高關注輝度。貪穗、飲港鵝2躺地同時設立展景銷點，同時進浙行認購蛇開發(fā)投資組合唯在香港亦擁有嶄其固定的一批江追捧者，本項因目目標客戶群姑中亦有相當比干例來自穗、圣港壘2梢地奔波的香港姥人士，因此，妨建議蓋在慶2酸地同時設立展疼銷中心和示范班單位（香港部網分可設在集團投的總部），亦弟同時進行內部鑼認購，制造出份極具規(guī)模的推些廣聲勢。師現場展銷中心杯開放給予市場根新的風景線星現場展銷中心抖全面向外開放丑，其中除擔負每項目的基本銷撐售功能外，還草將展示日后住紅客會所的部分退設置，因而其只設計格調與品糞味將令市場眼傷前為之一亮，交首創(chuàng)會所式休輪閑展銷新概念合。促銷方式弄以直銷請柬召唯集新、舊客戶剛前來認購賓寄發(fā)直銷請柬洋通知舊客戶和喇持優(yōu)惠折扣券染的買家進行內壤部認購的時間普，在內部認購宜當天制造出熱政烈的銷售氣氛竄，并帶動首批樂成交。故通過大量廣告剖宣傳和現場氣陷氛渲染吸引客丘源紀由于是本項目騾首次推出市場幕，在正式的內租部認購期間，縣將運用報紙、非電視、電臺、隆戶外及其它輔浪助形式媒體進斬行大規(guī)模、立隆體式的廣告攻柿勢，力求在極赤短時間內沖擊鞠市場（具體的舊投放計劃及預槽算詳見下文）啟。干運用網上資訊貝傳播的科技優(yōu)陪勢發(fā)布信息怎在當“必太平協德和香”鵝、潔“樹新世屆界啟”購和敝司網站上羞一同發(fā)布本項腎目進行內部認喪購的信息，充腳分調動和利用意科技資源為本婆項目拓寬宣傳積的市場接受面盾?；顒影才艈柘愀坌侣劙l(fā)布旗會方借廣州市傳媒辮到香港考察發(fā)若展商名下物業(yè)塌的良機，邀請桑各記者及籌備念鋪墊期內的前核列買家出席發(fā)撲展商聯手在香掀港召開的新聞米發(fā)布會，在新情春之際率先亮革相。活動名稱譯“杏太平協和為·飾新世箏界酬”瓶新春團拜虜暨計2誦公司新年中國裕大陸投資項目軌介紹新聞發(fā)布陵會。舉行時間慘初步擬定在市200闖1予年游2數月動1貫日懲（周四）。舉行地點展香港的高級大墓酒店大堂沾或春“膝太平協怨和潮”懂與謊“寬新世壇界絕”感在香港的公司火辦公總部。參與人員瞧“衡太平協兄和蠟”震與鏈“鄰新世飛界棋”近香港方面董事剛會內重要成員困（具體人選由肢雙方磋商定出醉）；廣州及香夢港的各大新聞心媒體記者；在幫籌備鋪墊期內本認購折扣優(yōu)惠隔券的敞頭文3定0酒名買家。主要內容錯2絮公司聯合進塑行腿200營1強年新春團拜。槍透岔露椅2雖公戰(zhàn)司斑200箱1觸年在香港、廣跌州及中國內地代的投資舉措。肌廣州市傳媒和嚼本項目買家向青發(fā)展商了解開巨發(fā)投資情況。復使前期買家有江機會接觸發(fā)展睜商最高層人士恩，增加其購買澤信心之余亦能饞滿足其虛榮心造。根備注：漆具體所須的配胡合事項有待上腦述思路確認后檢另行列出。線廣州新聞發(fā)布娘會宵在本項目進行諷內部認購的第沈一天，作為開棄發(fā)投資組合雙馬方佩的鋤“失太平協鉆和蜻”背與霸“豆新世張界喊”肥2沃方在廣州市舉復行聯合新聞發(fā)舌布會，唉為本項目的推莊廣配“名燃點火影花冬”形?；顒用Q匪協和新世界內御部認購剪彩儀脖式蒜暨爸“創(chuàng)太平協和撿·勿新世最界慶”扎200型1全年聯手進軍中夜國市場新聞發(fā)肺布會。舉行時間測初步擬定在仿200梳1但年簡2疊月抄1地7蘋日枯（周六）。舉行地點壁新聞發(fā)布會在被廣州市傍**興北中信廣場中憶庭舉行；展銷霧中心剪彩儀式侮在本項目現場取進行。參與人員聯“汪太平協布和傳”勒與需“還新世妥界錘”擊香港方面董事叫會內的重要成普員（具體人選宴由雙方磋商定崗出）；本項目工關于規(guī)劃、設撫計、承建及物你業(yè)管理方面人心士；廣州市國辮土房管局代表戒；廣州及香港敞的主要新聞媒膊體記者。主要內容殿在新年開春向下羊城買家道賀盛并宣布正式聯耳手進軍羊城。卵分別公戰(zhàn)布固2犬間公司跌于照200符1賢年在廣州市乃朋至中國國內物顫業(yè)的投資開發(fā)管計劃，重點放理在本項目的介檢紹上。業(yè)由本項目相關碰各方專業(yè)人士曬向市場闡述開皺發(fā)理念、設計群及設施等在廣丈州市場上與眾榆不同的優(yōu)勢。臟董事會高層人蘇士為展銷中心甚舉行剪彩儀式背。匪選取中信廣場網作為新聞發(fā)布擦會地點，一方勉面距離本項目袍較近，另一方朱面寓意本項目救將開發(fā)建設成烈為如中信廣場賓般的儉標志性物業(yè)（夸住宅）。胃備注：卵具體所須的配估合事項有待上北述思路確認后澆另行列出。講宣傳重點及媒季介表達金“世文證字宗+繭圖錫片步”史的軟性報道闊廣州市主要的啞宣傳媒體在香社港一行對發(fā)展扣商開發(fā)實力深罰入了解后，緣在巖200羞1亦年農歷春節(jié)之執(zhí)后在各大媒體萍中對其進行宣躲傳和介紹，除蓄了繼續(xù)維持對識發(fā)展商實力的某推介外，還應足逐步切入到發(fā)毒展商本身業(yè)務鼻與項目相關的渴各方面細節(jié)介總紹，建議包括尖：教物業(yè)管理服務惕（本項目引驟入圖“狀僑略樂兔”拉進行港式物業(yè)僑管理）。致網絡資訊系統魔（建啟議糊“車新世嗓界項”廣屬郵下棉Cyber肢Chin放a棒為本項目的家由庭引入智能化拍家居設備，包笛括：鋪設數碼認光纖網絡，設預智能化家居控夾制系統、智能久會所預訂系統現、資訊內聯網養(yǎng)及儲值智能住垂戶身份證等）只。鋪設計質素和承爭建質量（本項誤目建筑設計港柳味十足，并且錘為件“拋新世括界買”堤承建及監(jiān)理）娃。狐消閑娛樂設施鏡（河“姓協和新世界中各國塊會漿”槐的會員所優(yōu)惠曉享受的高尚場拉所）。邀大量大版式的乏報紙廣告投放愧在本項目首次杏面市之時，建歉議以相對大比吳例的投放額度綢、大版式的報膜紙平面廣告投稈放來搶占市場雅份額，并顯示袋發(fā)展商的雄厚您實力，使發(fā)展奶商和本項目的僚品牌能在大量佛廣告積累中迅咸速樹立起來，錢形成市場效應慢。挎報紙報花的長架效性投放微在《廣州日報恰》和《羊城晚蒜報》等廣州地流區(qū)發(fā)行量較大銷的報紙上進行回報花的長效性烘投放，將有利柿于維持品牌的框認知度和市場扭的知名度，達楊到品牌日積月般累的效果。電視廣告投放柳在項目認購的考促銷期內，應邊加入電視廣告策片的投放，形吃成立體的廣告易攻勢，并在廣窯州市的省、市篩有線電視網及塔香港地區(qū)一同洋投放，前者魂以夏1譜5沉秒狗和務3劇0踩秒形象宣傳片義為主，周末則柏加痛播壟3~影5煎分鐘電視廣告嬸雜志作為輔助慌，而后者因投皂放費用相對較敞貴，因而主要劍是以廣告雜志紀的套餐形式進元行宣傳。電臺廣告投放療電臺廣告基本賤屬于長效性的宵形象廣告宣傳且媒介，除了上底文建議的定點劇報時及特約贊草助節(jié)目外，建每議在促銷期內船加大投放密度壟，對于有車一灘族的目標客戶交應當有相當的樓收聽率。工作進度配合牛項目平面宣傳聰制品（樓書、榴折頁單張、海釣報、展板怕、丹V邀I俊形象包裝）及撈報紙平面廣告塔全部完成并可油供使用。挎項目電視廣告鑰制作完成。疊電臺廣告繼續(xù)升進行長效性投菠放。植項目模型放置撐于展銷中心內黃以供參觀。艘項目首層外立躲面外墻裝飾基溫本完成。造項目展銷中心奶正式開放營業(yè)庫。獄項襖目傾3譜個標準示范單謝位裝修完成并鞋開放參觀。鐘項目連套示范丹單位正在裝修安過程中。暫項目首層住宅繁大堂裝修完成河并開放參觀?？椖繄@林綠化慌環(huán)境正在動工瓶。增項目會所設計他完成并正在裝累修過程中。投放預算報紙廣告投放珠表間1墓2酬：報紙廣告投杠放哀時間統媒體親版位旋價格擦2另月涌1叢4議日腐（扒周三陪）粉廣州日報渠24祖×萄35cm傅（節(jié)1/攜2戚版）彩色普通算版躬99,072閉2奔月參1盤6嘆日果（周五）個廣州日報咳24稠×昌35cm蹄（便1/搖2點版）彩螺色念A1垃6棒版殲136,22蔬4望2狡月吧1茂6硬日露（周五）縱南方都市報新24比×矩35cm轉（全版）彩京色象A并底版紹116,00戒0堂2直月玩1鳥7慘日斜（呆周六尸）嚷廣州日報撈24息×須35cm桌（進1/腐2移版）彩錘色觀A1節(jié)6莊版是111,45彈6劃備注：陰上述價格暫續(xù)按效200刺0舉年之媒體報價溝估算；《廣州篇日報》媒體暫玻按倆8見6裹折計算，《南方方都市報》暫裝按鄙8鉗0磁折計算。百小計：距462,78款2澤元電臺投放鐘表拴1忽3消：電臺廣告投罪放探電臺藥時段脂數量釘單價茅價格誰羊城交通臺攔2冠0驗秒涼，龜A逆級新，劃2歪月亡3~陸9必日單7伯天條，罪8矛次襪300泉13,440芝2奴0熔秒購，凈A挪級良，侄2刺月蔑10~2議0剪日臨1仁1閣天替，慢1校2抓次滿300喚31,680環(huán)備注：踐羊城交通臺暫想按兼8菜0墻折計算。形小計：犬45,12痰0標元電視拍攝愉包鼓括爛1床5袖秒宿、吵3公0子秒喇、地6悠0記秒反及糾3鳳分鐘電視宣傳汽廣告片的演員霉、拍攝、剪輯型及制作等費用登，預算約毒為佳2惜5哄萬元?，F場包裝衛(wèi)包括升氣球、量橫幅（或垂幅壺）、彩色刀旗奔、旗串、吊旗兩、展銷中心指攤示牌、展板、毯室內指示牌及宿燈箱噴畫等內枝容，因其數量信未具體確定，躺故其預算約印為盲4紋0征萬元。階段性難點茂現場環(huán)境部分建尚待完善窮展銷中心的開椒放屬于進行現孩場銷售的最基抱本、也是最必勤要的條件，但升本項目相關的洲各類硬件設施巴，如：社區(qū)中測心花園及住客數會所等，將仍縮處在緊張的施鮮工階段，展銷羅中心、示范單畢位及公共部分麥住客大堂等的垮指示性裝飾也姑須不斷完善，斃這動態(tài)的環(huán)境逆設施完善一方傷面對買家的信云心會帶來保障案，但另一方面烤亦會產生觀感呼上一定的負面床影響。遙對于銷售現場楚的人流應有效局控制予在首次推出市洋場時，配合新皇聞發(fā)布會和剪睛彩儀式的舉行回，可以預期現具場的熱流量將色相當可觀，如巡何有效地控制眾好現場的客戶三參觀、認購流枝程并且不至影英響儀式進行將杜需要周密的籌財備部署，這有垮待項目各方的荒通力合作。租首次大型展銷芝期部署計劃時間鮮本項目首次大犬型展銷的時間毯擬定為贊200污1辮年光2疲月層2盒1季日酬（周三智）瞎~啞3命月罵6章日爪（周二），甚共窮1鼻4擠天。銷售范圍腦本項目在這一鎖時期的銷售價雨格策略將根據呢前一階段內部今認購的市場反楚饋信息即時作櫻出調整，對推慘出貨量以及樓度層范圍應加以夜嚴格控制，推才出貨量將為內桌部認購貨量精的搖2.2掩9浪倍，達怎到殖12暢8合套，并加強促肺銷折扣的時限懸性，使買家不易能擁有太多考黃慮時間以促使揉其盡快成交。跨表誦1易4村：首次大型展攝銷期銷售范圍畜幢號抽當期推出貨量碰前期剩余降預期成交貨量文樓層艘均價窯套數烈總值結套數訪總值篇D1合8~11/2資0~23萄8,100段64費約煉8,14枝7仰萬斷6招套慘35孕4慶萬抗100港約源6,08提0瘦萬襯D2雖8~11/2妥0~23挽64局備注：育當期成駱交鹽75所%鐮，剩耐余偽3以4獨套、侮約歸2,06鏈7糖萬。賠首次大型展銷肉策略績承接內部認購瘋的良好勢頭進籍行首次大型公衫開發(fā)售稠本項目首次公舟開發(fā)售時間（幕約把2諒周）建議與正逐式內部認購時畢間（幣約販1霧周）緊密銜接黃，主要為了承遠接內部認購良拔好的市場反應后和宣傳余波，矛緊緊地抓住市批場的購買心理印并有效控制廣牙告宣傳費用的探投入比例。龍以開發(fā)投資組險合品牌作為宣轉傳主題繼續(xù)強性化僅首次公開發(fā)售錫階段與前一階淘段的時間間隙族短，應繼續(xù)運浪用開發(fā)投資組鈔合的品牌優(yōu)勢唱作為宣傳主題里，通過前后業(yè)近漫1型個月的宣傳強蜂化，使房地產待開發(fā)的品牌意債識深深地印入旱買家的腦海，霸初步達到短期熔內樹立本項目洽品牌的效果。踢價格方面采折取安“鈔穩(wěn)中有微綢升臺”有的策略煤在首次公開發(fā)熟售的價格取向姐上，建議須堅細持筐“啦調整幅度小，堂調整頻率穩(wěn)高母”畝為大原則，隨絡著工程進度的蝶推進，讓買家頁感覺到本項目治具有不斷增值討的空間，而市發(fā)場對于小幅度吼的價格調整也撒不會顯得過分魄留意而導致反巡應強烈。汗首次大型公開辣展銷的均價比熱內部認購時的泥均價大約高沙出椅3淡%公（紡約幫220~25走0和元才/m隸2考），應屬于一趕個較為合理的問價格調升空間愁。促銷方式港以中信廣場或顛大都會廣場作臘為外展場地拖雖然目前在廣卻州樓盤促銷時孔設立外展場地苗已不為多用，附但針對本項目姑的目標客戶層棗面，仍可以中踏信廣場或大都頌會廣場為外展樹場地，與現場叢的銷售首望相剃顧，結成關聯哲的銷售體系。易加強現場包裝專的氣氛渲染效可果牢通過對現場（效與一期之間的杯社區(qū)入口通道澆、部分中心花饒園及住客大堂瓶等）氣氛包裝襲的渲染來烘托收項目的整體形商象效果，使項遼目的格調和品尊味得以充分體脾現出來?；顒影才琶浻捎谶@一階段抄推廣仍以本項研目的總體綜合親質素為主要賣糠點，而且與內澡部認購相隔的協時間較短，故確此，首次公開犬發(fā)售時將不會公安排以活動作量前奏，而將宰以趴“浩高密度廣告投駁放擊+警現場強化促圓銷圍”置的方式進行推權廣。尼宣傳重點及媒孝介表達更數量充足的報崇紙、電視及電昌臺廣告宣傳亂首次公開發(fā)售村應對比內部認胡購時維持相對另穩(wěn)定、數量充限足的主要媒體君廣告宣傳，令欠本項目品牌可規(guī)以究“膜趁熱打晉鐵簡”跳地得以鞏固與槳加強。侍《直通車》廣繩告投放辟針對本項目相承當部分客戶來歇自香港以及深及圳等地，其日美常往返主要的讀交通工具為廣栽九直通車，建泥議在列車上的唱《直通車》雜示志（月度）上貝投放平面廣告?zhèn)W羅這一部鍵分買家。堤設立高尚場所摧展銷資料專柜沈能夠承受本項濟目價位的目標糧客戶群大多出懸入高級酒樓、看高消費商廈及凝休閑俱樂部等湊高尚場所，建追議在其經常出康沒的場所中設數立本項目展銷提資料的專柜，奏在所費不多的駛情況下可以籍婚此增加項目的韻知名度并帶來遙一定的商機。工作進度配合槍項目展銷中心己及示范單位室故內指示性標志壽繼續(xù)完善。兼項目首層外立拍面外墻裝飾全橫部完成。抗項目園林綠化勁環(huán)境繼續(xù)施工扭且部分顯露雛迷形。話項目連套示范遭單位裝修即將戶完成。吐項目會所裝修醬繼續(xù)施工。驕項目報紙廣告陽、電視廣告及悅電臺廣告繼續(xù)股投放。投放預算報紙投放穗表啊1招4魯：報紙廣告投冒放巡時間禮媒體梁版位暢價格馳2對月級2殘1損日嘗（紋周三式）動廣州日報宇24未×哈35cm算（貞1/維2搬版）彩色普通孫版傻99,072想2脹月背2猴2諸日誠（周四）惜廣州日報留48舒×守35cm扁（全版）彩色跌普通版紫214,49駱3河2寧月殺2帆3予日兄（周五）枕廣州日報潮48蜜×附35cm受（全版）彩色暗普通版桿214,49造3由2蘿月押1奶7杯日且（拳周六還）洞廣州日報刊24衰×鑰35cm貧（鼻1/宵2調版）彩然色特A1算6澇版甲111,45絹6序3竊月墾1椅日黎（武周四散）疤廣州日報骨24永×濫35cm繞（跡1/吼2話版）彩色普通逆版疤99,072便3吳月侮2炸日士（主周五時）真廣州日報堪24督×休35cm姻（誘1/茄2榮版）彩弊色柄A1址6展版苦136,22佩4昂3盆月圾3么日帽（吃周六援）雞廣州日報左24畝×除35cm通（躺1/飽2潮版）彩濾色集A1騎6議版媽111,45面6民備注：態(tài)上述價格暫匹按卷200艘0懸年之媒體報價叫估算；《廣州平日報》媒體暫晃按猴8其6蛾折計算。餡小計：茄986,26洗6妹元電臺投放斜表燥1插5樓：電臺廣告投顆放字電臺嘗時段瞞數量如單價亭價格僑羊城交通臺賄2罩0桃秒蜜，賤A井級離，故2絞月島21~2成8竟日街8韻天機，截1菠2套次磨300治23,040畏2個0蜻秒敬，確A是級館，距3廁月涂1~肅6勿日青6魄天幸，板1慎0貝次跳300州14,400喇備注：央羊城交通臺暫寺按吐8辱0蓮折計算。都小計：腥37,44薪0課元電視投放進表材1男6捕：電視廣告投奧放掛日期海頻道婦時段予數量壺單價頁價格裹2罰月青2拌1漢日抖（周三）搞廣州市有線李3殺0船秒（無線）叉6距次撿9,600炎40,320蓮2戲月格2暢2萌日鹽（周四）溫3賞0縮秒（無線）言6要次測9,600伸40,320街3良0截秒（亞視）做6逗次奮5,800跨24,360嚼2裕月井2壺3豪日釘（周五）也3年0樹秒（無線）矮6歐次場9,600神40,320惜3卻0掩秒（亞視）筍8識次蓄5,800籍32,480震2毛月碑2免4參日許（周六）參1撒5展秒（無線）料8到次臂5,500娘30,800離1帆5雪秒（亞視）渠1柜2奴次約3,500動29,400豈3挨月鑰1欺日輩（周四）接1恭5穗秒（無線）閥8襖次醒5,500鵲30,800猴1授5轟秒（亞視）繳1圈2家次遙3,500幸29,400痰3雪月冤2鴿日彎（周五）灑1隔5繭秒（無線）席8樣次箱5,500鄙30,800鄭1嗓5潤秒（亞視）沈1棍2流次躲3,500顏29,400陪3就月簽3何日仔（周六）子1撥5厭秒（無線）糖8拉次卷5,500腎30,800圓1置5搬秒（亞視）雁1寫2撲次掠3,500盛29,400饑備注：絕廣州市有線暫撇按務7公0此折計算。焦小計：割293,02誘0芝元階段性難點渴價格的提升難寒免造成更激烈史的競爭閥首次公開發(fā)售叔的價格已較內治部認購時有所亞提升，必然或采多或少地引起筋行內人士的關贊注，從而導致戚一定范圍內的兇市場競爭加劇閃。陸周邊競爭對手喇對本項目將報環(huán)以高度關注和確相應措施呈因應本項目前紐一階段的宣傳脂推廣，許多周竄邊樓盤將會針筒對本項目的首亂次公開發(fā)售作蜻出相應的市場寄策略，故此必尋須在策略上加扒以高度注意和繭隨時作好應變挑處理的準備。薦第四部犧分因認防項目設施及包債裝建議煌展銷中心的功重能設置和布局酷根據本項目獨英特徒的裁“印香港制造，制授造香辟港珍”辣的核心內涵，棒敝司建議將展社銷中心設計成扭會所式的展銷虹中心，兼顧展謙銷中心的介紹灶功能及會所的璃展示及使用功義能，將部份的丙會所設施提前集完成及供使用街。世展銷中心內分壽為介紹功能區(qū)沉和會所展示區(qū)恭兩大部份。聚介紹功能區(qū)位觀于展銷中心的國前端，內設有膊本項目介紹區(qū)趨和發(fā)展商的開捆發(fā)業(yè)績介紹區(qū)案。擔會所的展示區(qū)恐位于展銷中心幼的后端和右側穗。敝司建議展的銷中心后端布箱置成會所的咖彎啡廳形式，同崇時也兼為銷售鎖洽談區(qū)，買家彼在優(yōu)美的背景緞音樂聲中，觀扁賞窗外精致園唇景，享受著會董所服務員優(yōu)質舊而周到的服務皆，對于銷售人弟員所灌輸方的徑“頌香港生活模炭式濾”循將更為容易接述受。富展銷中心的左酬側，敝司建議述作為動態(tài)的多偶功能的展示區(qū)第。這一位置可認以因應推廣內肅容和時間的轉恒換，可設為羽召毛球場、設為挺乒乓球室、設受為娛樂室或設井為閱覽室等，托更可為住客會榴員的聚會提供跡小型交流場所板?？傊尚┮愿鶕椖棵客链蔚耐茝V內容造來變換其角色剃。裝與此同時，敝店司建議臨時會憐所的項目可在戶銷售期間對會趨員（即業(yè)主）間開放，令其可坑以提前享受到宰這些設施，并聾為本項目作良喉性的宣傳。晉備注：縣上述設置的參墳考物詳見下文管附圖所示?，F場包裝泄圍繞項目的定份位，項目的現捕場包裝采用時浪尚、現代的風仰格，突槽出蕉“堂香迫港也”瞎的特點。項目裙樓研敝司建議本項載目首層的裙樓扔外立面提前完植成，柱之間的鞋落地玻璃以大港型燈箱廣告代亮替，燈箱廣告族內容可為世界針品牌的服飾、燭化妝品及電子悔產品等，營造園出時尚而現代柱的氣氛，成為快**妥北路上一道亮返麗的風景線。脫項目外圍人行鬼道傅D信1臣幢團及繡D暮2昏幢前的人行道子建議全部鋪上喪色澤艷麗的廣升場磚，令展銷鴉中心外敞豁然蝶開朗，又可充齡分吸引護**相北路沿途駕車異人士的目光。食另外，建議在遵人行道上設置畝色澤艷麗且造殺型前衛(wèi)的休閑回椅，使之除了踏可供途人稍事越歇息之用外，儉亦兼具宣傳和衛(wèi)指引作用。項目塔樓亂在本項目的塔交樓排柵上，建犬議垂掛顏色鮮壺艷的宣傳條幅祝，與首層的廣梳告燈箱互相呼本應。勻在顏D挪1虛幢西側佳和辦D喪2伸幢東側醒目位剖置，掛辟上誕“腔新世界承紙建底”并的字樣，時刻野提醒買家：這版是由香港新世膜界中國地產公賓司建造的樓盤卸，緊彼扣漿“致香港制甘造執(zhí)”刊的包裝核心。薪備注：奔上述設置的參廉考物詳見下文嶺附圖所示。示范單位渾示范單位是演騾繹生活品味和忙生活素質的最倦佳場所，因此留，敝司建議聘晶請香港著名的蛋室內設計師負搶責主持設計，已可以將香港目降前最流行的設勺計風格完美地爸展現在廣州買漸家眼前。皺另外，敝司建虛議根據單元面蛙積的不同，室召內設計方面針非對目標買家做蠅個性化設計，好令買家更有代歌入感并且容易頌產生共鳴，以傷大大增強其購鬼買欲。例如英：個2宿個辭2練房的單元均可莖以設計成單身海貴族的自我天