年黃山市某旅游度假區(qū)項目開發(fā)建議書

****旅游度假區(qū)項目開發(fā)建議書目錄第一篇概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程1．開發(fā)前的規(guī)劃2．開發(fā)策略3．開發(fā)小組4．可行性研究與規(guī)劃5．資金之供給6．審核過程7．綜合計劃8．市場營銷9．管理與經(jīng)營第二篇****項目：開發(fā)模式與運作設(shè)計1．開發(fā)原則2．開發(fā)戰(zhàn)略3．開發(fā)模式4．運作設(shè)計第三篇****項目：重點開發(fā)產(chǎn)物的初步建議1．高爾夫球場2．高端旅游地產(chǎn)項目——私家園林3．****旅游學(xué)院4．旅游房地產(chǎn)項目——分時度假公寓第一篇概述：旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過程1．開發(fā)前的規(guī)劃度假區(qū)開發(fā)者在著手進行開發(fā)過程時，首先必須考慮各種選擇的可能，并界定整個計劃的概念。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場，其所需要的是適合該市場的計劃用地。就一項有計劃的度假區(qū)開發(fā)過程而言，從計劃開始到成功這段期間，最重要的是反復(fù)思索開發(fā)概念、一再評估有用的資訊，并不斷修改整個計劃的內(nèi)容。在此同時，還需要研究最有遠景的市場所在，乃至于開發(fā)產(chǎn)物的形態(tài)、計劃密度及興建期限也要加以概念化，屆時再以開發(fā)過程中可能涉及的不動產(chǎn)開發(fā)限制，檢驗這些概念的可行性。倘若沒有經(jīng)過這種謹慎的調(diào)整過程，度假區(qū)開發(fā)計劃很可能在一開始的時候，就得宣告失敗了。設(shè)計概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開發(fā)性質(zhì)或設(shè)計意象。心理上的目標(biāo)（Psychologicalgoal）界定，有助于選定計劃的特殊意象或預(yù)計完成的范圍，并進而到設(shè)施形態(tài)之選定、安排與品質(zhì)、經(jīng)營上的需求、影響交易方法以及其他各項細節(jié)。度假區(qū)的開發(fā)者并且需要考慮本身在整個開發(fā)過程，從計劃開始到成熟，一連串活動中的角色扮演。這些角色包括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營，計劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。（1）開發(fā)產(chǎn)物與設(shè)施開發(fā)區(qū)所要營造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者可以開始界定開發(fā)產(chǎn)物及開發(fā)區(qū)內(nèi)的各項設(shè)施。市場研究應(yīng)該有助于主題公園、酒店、公寓、別墅等開發(fā)產(chǎn)物之適當(dāng)調(diào)和，指示有關(guān)尺寸、形式、所有權(quán)類型以及價位等級的建議。其中最重要的是先界定該地區(qū)內(nèi)必須保留的天然設(shè)施，并研究如何加強這些設(shè)施的內(nèi)容，開發(fā)產(chǎn)物以及應(yīng)該善加利用的天然設(shè)施界定的同時，另一項必須在初期開發(fā)階段進行的是，確定區(qū)內(nèi)需要建造的設(shè)施，并預(yù)留未來設(shè)施增加所需的空間。在決定整個設(shè)施計劃時，有四個主要問題應(yīng)詳加考慮：i.設(shè)施如何在實質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟中，配合整個計劃，并成為該計劃區(qū)獨特意向的一部分？ii.該設(shè)施的數(shù)量該有多少？iii.工程進度如何安排？iv.經(jīng)費合理嗎？因為度假區(qū)旨在提供愉快、真實的經(jīng)驗，倘若區(qū)內(nèi)的設(shè)備不良而破壞使用者的興致，這種情況對整個度假區(qū)的影響，可能比完全沒有這些設(shè)施時嚴重得多。在游樂設(shè)施的經(jīng)營上，開發(fā)者的首要任務(wù)是：維持游樂設(shè)施所需的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（2）計劃用地之選擇開發(fā)者不應(yīng)該迷戀某個地區(qū)，寄望該地區(qū)滿足任何一種開發(fā)形態(tài)的要求。選擇計劃用地的首要原則是，要能夠使計劃概念和計劃用地密切配合。挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計劃用地時，應(yīng)考慮環(huán)境、可及性和價位等幾項重點。環(huán)境上的評估選項包括：美學(xué)及氣候上的特質(zhì)；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機會；以及設(shè)施的便利性。度假區(qū)計劃的市場力（marketability）與計劃區(qū)到目標(biāo)人口集中地的距離，以及交通設(shè)施的便利性息息相關(guān)。開發(fā)企圖越大的度假區(qū)，越仰賴區(qū)內(nèi)便利，高運輸?shù)慕煌ㄔO(shè)施。第三個影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實資金問題，即時開發(fā)費用和計劃完成后的經(jīng)營費用。（3）階段與進度度假區(qū)開發(fā)的階段與進度，是整個開發(fā)過程中令人兩難的部分。一方面，在開發(fā)初期應(yīng)該開始提供足夠的游樂設(shè)施，以便招徠消費者，滿足消費者的需求，并配合開發(fā)者的發(fā)展需要。而在另一方面，這些初期游樂設(shè)施所需的巨額前期資金，以及計劃初期龐大的營業(yè)虧損，卻要一直等到有大量游客或別墅住戶產(chǎn)生，并帶來足夠的收入可以開始平衡營業(yè)支出的時候為止。（4）規(guī)劃方法傳統(tǒng)的計劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場政策等一般性的限制，以便進一步發(fā)展成敷地計劃（Siteplan），而這敷地計劃其實大部分只是附加在土地上的粗淺計劃而已。另外，有一種比較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對度假區(qū)開發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地的獨特個性。唯有游樂設(shè)施能適合開發(fā)地的特色，整個計劃區(qū)的環(huán)境氣氛才能夠被強調(diào)出來。2．開發(fā)策略（1）土地買賣在歷史上，土地買賣一直被人為是最大宗也最容易獲利的度假區(qū)開發(fā)形態(tài)。挪（浪2愚）羽駐旅游地產(chǎn)項目活在這項交易里拜，度假區(qū)開發(fā)間不僅從土地買祥賣獲利，并且枯也可以從建設(shè)房和交易開發(fā)產(chǎn)稼物等過程中賺副取不少利潤。峰（緊3赴）經(jīng)營開發(fā)策磨略中另一項重麗要策略在于，廁度假區(qū)開發(fā)者拌自行經(jīng)營度假啄區(qū)的設(shè)謊備，舉凡出租畝商業(yè)空間、管茅理旅館、經(jīng)營體別墅單元的租迷借合資計劃、料提供維修服務(wù)陪或轉(zhuǎn)售計劃，鏟或經(jīng)營高爾夫疑球場、健身中皆心等，都可以巾在開發(fā)者的控俗制之下，為計矛劃帶來以下的價益處辮：趴*鵲可長期獲寧利賣*牢在計劃已告完鴨成，或區(qū)內(nèi)的斗不動產(chǎn)買賣進序度緩慢的時候惱，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)腐的潛愉力善*熄促進開發(fā)產(chǎn)物倉（旅館、別墅妖、公寓）的交練易價，能夠有遼階段性的增們值釘*騾有助于計劃標(biāo)后準(zhǔn)之維護必須違強調(diào)的是，一燦件成功的經(jīng)營探計劃也是非常蛾需要廣泛的管感理技術(shù)，以及報足夠的財力支辟援。暈（焰4撕）不同策略之尼組合成熟的度包假區(qū)開發(fā)者通四常會運用不同歸策略的彈性組尿合，汲取個中騰利益。而這些繞策略的組合，窯有一項前提是怠，新開發(fā)地區(qū)兔的建造委托必中須是長期的。錯最理想的狀況霧是，開發(fā)商取蠢得該區(qū)域的獨毅家壟斷開發(fā)權(quán)新。遲3才．開發(fā)小組度紀(jì)假區(qū)及度假別娛墅的開發(fā)事業(yè)紡，是一項錯綜問復(fù)雜、涵蓋各住門學(xué)問的過程析。它需要集結(jié)依許多專門知識德，在不同一個寧時間內(nèi)進行。破其影響變數(shù)不死勝枚舉，開發(fā)植過程中的每個亦步驟都需要仔痕細斟酌，稍有姐疏忽就會出現(xiàn)框新的問題。因濟此，需要來自損不同領(lǐng)域的專航家，組成開發(fā)肆小組，共同針會對開發(fā)者的目臺標(biāo)，進行規(guī)劃察、設(shè)計和施工凱。朗有效率的組織址和管理，是致比勝的關(guān)鍵。為貧了能夠有效管把理，開發(fā)者需雁要有一群執(zhí)行爽管理的核心幕誦僚。開發(fā)小組梨的責(zé)任，在于渾確保開發(fā)小組鐵內(nèi)各組成部分毫間的良好溝通費，包括負責(zé)市血場研究、財務(wù)誓分析、規(guī)劃、返設(shè)計、工程、勾交易以及經(jīng)營居等各方面專家杯之間的意見協(xié)它調(diào)。小組審核哭和協(xié)調(diào)會議，刪對于開發(fā)效率還的掌握非常重庸要，并且可以載借此確保所有醒開發(fā)進度的正務(wù)常運作。代4癢?？尚行匝芯肯才c規(guī)劃（暫略肚）當(dāng)開發(fā)的構(gòu)絲想確定，并界散定好計劃用地貨之后，詳細的泊可行性研究即抖可以根據(jù)這些傭資料完成。包忍括：刷1.掏市場分析詳細肯的市場研究，旬應(yīng)該能夠指出勤潛在的市場吸附收率，以及可犧能隨著下列諸云項設(shè)施而來的匙收入米。情*紡度假酒店：不慎同的品質(zhì)和設(shè)間備、以及客房桿的平均出租逝率種*味度假別墅：不炸同的價位、出夸租率、所有權(quán)糖形態(tài)、地皮或證建筑單元、獨輛戶住宅或多戶頁住宅、持所有憶權(quán)的居住者或鮮純粹度假的使況用斃者續(xù)*杜產(chǎn)生收入的游抱樂設(shè)施：如高擇爾夫球場、網(wǎng)謹球場、馬場、峰主題公園等謝等物*丙零售商業(yè)區(qū)：仰所有權(quán)形態(tài)以員及可能的出租詞率等棉至于市場分析鋸的內(nèi)容，應(yīng)該厲包括下列三項嘴：瞧*竟以預(yù)期中的購炮買者和游客，劃界定初步的市晉場范圍原*堂預(yù)估既定市場繞范圍，各種開列發(fā)形態(tài)的可能修需誼求韻*揭在初步市場范煉圍內(nèi)，界定并求研究出比較具率有競爭力的計教劃案景2.甚實質(zhì)環(huán)境的分種析有關(guān)實質(zhì)環(huán)楚境的分析研究防，必須涵蓋下佩列各類領(lǐng)域的盼評估細節(jié)速：蓄*芳地形地乎勢忘*胳水悠文涌―貝―攏主要及次要的差排水系統(tǒng)、水竹源特征和水資醋源已*布地姓理芳―匆―溫地表與地層狀虎況猜*玻植敏物燃―頸―龜主要的植被、理森林以及農(nóng)袖業(yè)紀(jì)*去野生動口物臨*敲氣爬象記―型―福風(fēng)、溫度、濕播度、降雨以及泰日射效角賺*廣生態(tài)及環(huán)境因振素誤―云―聾視野、聲音或險其他特殊條撤件磚*浴公用設(shè)駱施零―調(diào)―妨能源、給水、肆灌溉、以及通副訊設(shè)診施在*長動線及其他有隙關(guān)的下部結(jié)含構(gòu)站―誼―峰公路與道路、概鐵路、機場或說航道、橋梁與鼓小待壩僻*洲歷史文化保護叮物與獨特地雅表膛*皇目前的土地使悄用狀況，及未蓮來計劃中的變百更或開發(fā)批準(zhǔn)亡程序與資格的奴限遺制母―撤―忍適用于該計劃照的土地使用分陷區(qū)管制、建筑鑒法規(guī)與建筑限子制財3.曉反開發(fā)概念之設(shè)重計此一評估工便作的內(nèi)容大致宿如下貨：筋*腔概念圖標(biāo)團（使Concep塞tualdi鑰agram螞s壩）懇*情理想的功能關(guān)狀系辯圖章*豆有關(guān)基地的功漿能示意邀圖秀*編初步的土地使勤用寄圖袍*糠可供開發(fā)的總勿面積，以及必增須予以保留的退地切區(qū)黃*撐不同土地使用惹方案的適用性姐研乎究凱*胃不同密度與產(chǎn)悠值評背估鍋*埋其他用來顯示燦該計劃獨特之在處或重要性的尊圖解和透視爪圖賽*辛每個計劃階段妥的初步計劃廈4.毛財務(wù)上的分析泛若要成功地執(zhí)吸行度假區(qū)開發(fā)注計劃，一定要亂有幾項重要的飼分析內(nèi)容：評框估預(yù)定計劃的酒財務(wù)可行性；眉協(xié)助修正開發(fā)奔的階段和內(nèi)容倡，使之達到資彎金回收的開發(fā)江目標(biāo)；提供計嫩劃執(zhí)行階段所欣需的基本資料炮，以及管理和姐維護財務(wù)控制且的適當(dāng)手段。飲為了達成以上刊這些目標(biāo)，可金依下列分析程質(zhì)序作為參考壞：味*岸沒有任何例外露的，市場分析快中必會產(chǎn)生投名入變芽數(shù)喉*沖通貨膨脹對計過劃案的收入和羽支出之影響分輕析給*蛋籌備假定性的歐年度資產(chǎn)負債嘆表、收入概況順、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)概避況，并且以詳村細的土地使用危內(nèi)容分析獲利斃的能區(qū)力判*餐解說財務(wù)分析窮的結(jié)果，以及島有關(guān)開發(fā)進度窮、開發(fā)策略、孝交易計劃、聯(lián)騙合開發(fā)或大量溜銷售的可能性咸等各項建議之雜說明。冷5.候初步計劃之籌彼備根據(jù)度假區(qū)集開發(fā)計劃中，寬初步設(shè)計出來衫的土地使用計躍劃和設(shè)施計劃企，開發(fā)小組可紫以準(zhǔn)備全部設(shè)搶施的經(jīng)費預(yù)估集，由市場規(guī)劃鮮方面的規(guī)劃師秤負責(zé)審核與修災(zāi)正，研究擬定鞠詳細的土地使幼用計劃，研究翻擬定開發(fā)密度倉與產(chǎn)值的替選鴿方案，擬定初茂步計劃的設(shè)計薯準(zhǔn)則。濕5獨．資金之供給據(jù)（暫略）蝴6作．審核過程計濃劃審核的過程徑中，開發(fā)商必昆須和某些審核撒時的要求相配乎合，以便盡快較得到政府的批枕準(zhǔn)。此一過程舞對開發(fā)商非常壽重要，因為任震何一項核準(zhǔn)的漁否決，都可能煤扼殺或拖延開烈發(fā)計劃，造成換財務(wù)上的莫大吹損失。構(gòu)7請．綜合計劃（故暫略）綜合計高劃應(yīng)當(dāng)描述包潮含下列各項土園地使用與設(shè)施壟：居住地齡區(qū)鹿—動—框酒店地點、度砍假別墅與其他地旅游房地產(chǎn)單程位、員工住宿失等商業(yè)地區(qū)與裳特定地子區(qū)跨—歡—纏娛樂中心與商壇業(yè)活動中心休次閑活笛動釀—妖—艇地面與水上活棵動、公園及游腫樂設(shè)施、高爾案夫等動動線這—冷—幻主要及次要的綢汽車線路，停軋車及服務(wù)地區(qū)陽，行人步道，罩自行車道及騎醬馬道歷史文化船特色害植物形態(tài)未來墾可發(fā)展的用地四公用設(shè)施及維送護誠—跌—觸水供給、電力循、垃圾處理場悶、通訊系統(tǒng)等盆必要的社區(qū)及話公共設(shè)靜施苗—惕—惰消防、治安、控學(xué)校等與計劃性有關(guān)的下部結(jié)蒙構(gòu)直—首—蘿排水道、橋梁謹與水壩、主要韻道路等棟除了圖示之外涼，下列文件亦跟需準(zhǔn)備：對預(yù)歐定開發(fā)方案特堂色之描述預(yù)定錫地區(qū)大規(guī)模詳樣盡的敷地計劃露設(shè)計草圖及該信開發(fā)計劃設(shè)計寺意圖的說明分彈段進行的開發(fā)殖計劃案標(biāo)識區(qū)烏位、尺寸和分豎段進行主要公斯用設(shè)施系統(tǒng)的鍬公用設(shè)施計劃什當(dāng)全部的綜合賞計劃完成，開貧發(fā)小組可以開傷始選定計劃區(qū)爽內(nèi)某些地區(qū)，眠進行設(shè)計與施疾工。此時的工徹作項目包括工訊程圖、工程委稻托合同、招標(biāo)路程序、以及工登程管理等。蜂8地．市場營銷（駁暫略）度假區(qū)潛開發(fā)過程中的偽市場營銷工作蒼，最主要的是魯：在最佳地點痕、以及最佳價百位和時機下，泛推出最佳的開褲發(fā)成品。一般文所謂的直接銷面售，不過是整展個度假區(qū)交易搏計劃的一小部恰分而已。野9攀．昏衫管理與經(jīng)營（堂暫略）汪第二厲篇姨重****頸項目：開發(fā)模寺式及運作流程殖設(shè)計一、開發(fā)原則葉1膝市場化原則以爐市場需求為導(dǎo)騰向，發(fā)掘機會裁市場是本區(qū)域爭成功的保證。晶2煩共享原則共享云原則具體表現(xiàn)盒在：一是共享膽市場空間，二翅是享資源優(yōu)勢待，在本開發(fā)中煙，降低開發(fā)投定入一個至關(guān)重榴要的條件就是吊和其他經(jīng)營方篇的合作。儉3燕理性原則當(dāng)前境大旅游的概念麻為政府和企業(yè)惕普遍接受，但杯是由于本區(qū)域遺腹地有限，承爆載量有限，如渠果采用一般思耀路必定難以成得功。因此，應(yīng)饒當(dāng)結(jié)合實際情踢況，理性開發(fā)師。病二、開發(fā)戰(zhàn)略拳無論是人文旅躺游資源還是自宰然旅游資源，脅本項目直接所均在地塊先天比盼較優(yōu)勢不明顯侄，具有壟斷性犁、排他性和權(quán)取威性的旅游資改源不多，主要著還須借助黃山敞的知名度和美鵝譽度從事開發(fā)轎。本項目所在市地塊的后發(fā)優(yōu)善勢應(yīng)該建立在響務(wù)實而又具有掘前瞻性的旅游遼發(fā)展規(guī)劃之上石。禁2躁1贈世紀(jì)的旅游開蠢發(fā)規(guī)劃應(yīng)該建珠立一種對旅游前的廣泛含義的啟理解，即從休晉閑的角度解釋器并滿足居民的他旅游消費需求辦，從而為我們墓的規(guī)劃工作提塔供指導(dǎo)。這樣略，旅游者的保貍健消費、文化貝消費、省教育消費和置啞產(chǎn)消費都將是吳我們在規(guī)劃時?？梢灾攸c考慮里的因素。本項練目的最大旅游合客源地必將是塑長三角，自古忽以來，長三角尚地區(qū)文風(fēng)甚盛紋，具有重視教欺育的優(yōu)良傳統(tǒng)歇，居民在教育驟投資上，不吝竹金錢。近年來廈，以上海為代面表的長三角的膚許多城市出現(xiàn)態(tài)了自費出國留系學(xué)熱潮，據(jù)有魔關(guān)統(tǒng)計，中國在的教育投資每想年約有幾百億歪流向國外。江撕南人對文化生倚活的要求極高當(dāng)，對文化藝術(shù)修消費趨之若騖陽，在上海舉辦過過的故宮藏畫蟲展、達利前衛(wèi)吉藝術(shù)展，觀者稈云集，為國內(nèi)默其他地區(qū)少見奧。此外，我們癥還必須考慮旅映游項目對城市熱形象的提升作柳用，黃山市之巡地名因黃山而角來，然而，在醒成熟旅游者印壓象中，黃山市限與黃山尚有一贏段不小的地理否距離，因此必階須創(chuàng)造一個能母夠代表黃山城唇市旅游新形象每的標(biāo)志性項目辮。結(jié)合旅游開誓發(fā)項目而言，善本項目直接地露塊的自然旅游久資源品級一般沉，幾乎沒有人司文旅游資源。做它的旅游開發(fā)倉，應(yīng)結(jié)合區(qū)位堂優(yōu)勢，采座取撓“霧錯位互動發(fā)展閥戰(zhàn)辜略層”亡，通過差異性可旅游產(chǎn)品供給訓(xùn)，滿足差異性漁的旅游市場需爪求，找準(zhǔn)定位茶，尋找自己在識長三角大旅游負圈和大黃山旅系游圈中的最佳乞位置。而實肅施融“亦錯位互動發(fā)展翻戰(zhàn)坦略葵”演，必須突破傳擊統(tǒng)旅游開發(fā)思消路，通過富有算創(chuàng)意的策劃和該科學(xué)的規(guī)劃，爸使之成為大黃今山旅游圈中的僚一個亮點。所斧謂錯位，即是瘡錯開優(yōu)勢競爭太對手的產(chǎn)品定謊位，結(jié)合客源彼市場需求，尋墾找并突出自身澡的差異性，以院獲取競爭優(yōu)勢盲，找出與周邊后旅游產(chǎn)品的不蘇同之處，形成亭互補共生態(tài)勢漠?？傖槍Ρ卷椖康膿砺糜钨Y源條件唐，如果簡單復(fù)憤制杭州、蘇州吵、無錫等旅游斧區(qū)的旅游開發(fā)戶模式就很難成壩功。差異性可適以通過對現(xiàn)有束資源的挖掘和東后天營造兩種柄方式獲取，例己如同里、周莊糠的差異性就是編通過對現(xiàn)有資軋源的挖掘獲取亦，而無錫靈山牽大佛、杭州宋縣城的差異性則逗是通過后天營萬造的方式獲取角。本項目獲取知差異性應(yīng)該通儀過后天營造的厭方式獲取為宜隸。所謂互動，悄即是未以脊“砌泛旅怕游扔”欺的概念作為本喇項目旅游開發(fā)鼻的方法論基點暮。傳統(tǒng)的旅游象開發(fā)思路往往半是毀以途“槳小旅遮游浮”簡為開發(fā)前提，式注意力集中在鼠食、住、行、喘游、購、娛等馳六個方面，就從旅游區(qū)現(xiàn)有資守源而談資源開想發(fā)。實際上，莫旅游業(yè)對相關(guān)靈產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)帶牢動作用極大，械輻射范圍極廣藥，而且由于旅醫(yī)游業(yè)自身的特垂性，很容易與慢其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生百互動，共同發(fā)山展，相得益彰蘿。因此本項目吃的旅游開發(fā)應(yīng)曲該寺以迅“雨泛旅集游那”糧的概念作為開佛發(fā)前提，結(jié)合長黃山當(dāng)?shù)貤l件反，積極與其他突產(chǎn)業(yè)融合，并罩努力尋找項目襲與城市、開發(fā)象商等方面共同啊的利益訴求點柱，互動開發(fā)，可共同發(fā)展。具怒體而言，第一襪，通過對區(qū)域逮旅游業(yè)、城市棉與項目的競爭氧對手、地塊性活質(zhì)和資源的初位步分析，本地矛塊不適于發(fā)展積純粹的旅扣游毯“蹦行塵業(yè)疑”會項目，而是要饒把握旅游的關(guān)狼聯(lián)性、聚集性命和輻射性，以鉤旅游為最終的壺功能訴求點，蝴成為復(fù)合型的昌項目，不能只睛為了旅游而做喂旅游。第二，嘴本項目必須是削一個市場導(dǎo)向奴型的商業(yè)項目駱，同時也承載沿了極大的城市妨功能，因而判熱斷項目能否成從功，既要分析固其能否滿足目叮標(biāo)旅游玉市場的需求，爭也要充分考慮紅是否可以滿足蔥相關(guān)方面顯性首和潛在的需求缺。這包括：政裁府的需求，例即如，對城市增旨量和存量的高未標(biāo)準(zhǔn)要求，實檢施城市經(jīng)營戰(zhàn)辰略提高城市品獨牌的需求，綠乓肺功能與環(huán)境汁效益的體現(xiàn)等溝；企業(yè)的需求與，例如，提高阿企業(yè)知名度、燭宣揚企業(yè)品牌集的需求，實施網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈延伸與倘追求投資回報竄的需求，與相鎮(zhèn)關(guān)機構(gòu)達成更統(tǒng)密切合作灰的師“日雙定贏惑”污發(fā)展需求等；律市民的需求，嚴例如，對城市浩的認同感和自四豪感，休閑的龜需求，追求現(xiàn)喂代的生活環(huán)境座和生活方式等掠；。尋求立體列化的利益訴求京點，并努力使記其得到滿足，默是為項目賦予嶄可操作性和可頸延續(xù)性的前提洋。只有這樣，鉆無論是地塊，我還是項目本身致，在一個更大魯?shù)膮^(qū)域環(huán)境中儀才能有最大的綿價值和潛力。屋第三，在華東速，乃至中國市廊場快速膨脹（回不僅是旅游市擠場）的今天，下一個成功的旅寶游項目，不僅擾是滿足各方面液需求，也要能似夠順應(yīng)，甚至泡引導(dǎo)區(qū)域性的吃消費價值取向聯(lián)。在黃山既有胡的現(xiàn)實條件下?lián)В卷椖烤捅丶m須保持一定的澤前瞻性，要對襲目標(biāo)市場的消民費心理、行為樂和趨勢進行分擊析，同時不可階忽沫視舅200博6沙年杭州休博會躺、雕200斬8傻年北京奧運會婦、猾201瘦0箭年上海世博會墨的對人們消費虧觀、生活觀的插影響。錢旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展倡趨勢備綜合需裂求惠嘩戰(zhàn)略分良析子幻消費價值觀項脫目定性項目定位創(chuàng)項目設(shè)趕置朵蠟氛圍營造創(chuàng)造吸引力效益體現(xiàn)雞總之，本項目禽的開發(fā)，將遵麥循多元化的建伯設(shè)理念，沿著綠一條清晰的發(fā)嬸展脈絡(luò)進行。動無論如何，未器來的本地塊都源將是一個整合見型的有機體，旗具有鮮明的個競性，并產(chǎn)生持覆久的吸引力，怒創(chuàng)造最佳效益鳴。虹旅游的多元化害復(fù)休閑功另能彈尾合懂鈔藝術(shù)的健康功粉能粘缺型區(qū)鄉(xiāng)快樂的教育功郊能讀遼社觀早深刻的體驗功休能徑妻區(qū)醒目的城市寸功云能加智化等誕環(huán)保的稼發(fā)逃胡低強度的扭展虎夕……槍****沖旅游度假區(qū)抹附：成功度假朝區(qū)發(fā)展規(guī)律對旅于一個新開發(fā)嶄的旅游項目，丈借鑒行業(yè)的發(fā)對展經(jīng)驗將使其圓具備基本的競爬爭力；研究同握行業(yè)的發(fā)展規(guī)薯律，預(yù)測行業(yè)照發(fā)展趨勢將使鍬其有機會走在共行業(yè)的發(fā)展前道列。影響一個捆旅游度假區(qū)成較功與否的因素攜很多也很復(fù)雜做，但都遵循一壟項最基本的原循則：必須具備嘉休閑娛樂上的憶吸引力以及普積遍性。章圖尺1-4礦含度假區(qū)發(fā)展規(guī)數(shù)律總帽結(jié)夢■時區(qū)位度假旅游桶的游客具有很嫩大的近距離性堵，國際上一般繭是把乘飛個機目2乎小時可以到達躁的區(qū)域，作為斜度假旅游的主軋要客源圈。度午假區(qū)一般位于號交通發(fā)達的區(qū)謝域，主要客源桐圈會延伸至距嶄離度假桐區(qū)穴4匹個小時車程的熊范圍斧。小■牧市場定位我國膊的度假旅游客王源市場定位，筍應(yīng)以國內(nèi)為主膝，國際為輔。綠首先，我國已固形成的度假旅尤游產(chǎn)品，并不奸真正具備很多總的國際競爭優(yōu)欺勢，要吸引遠吳距離的國際度習(xí)假客源，有較隔大的難度。其租次，在度假客置源市場集中的傭歐美，有著足倆夠的度假旅游絕勝地，再次，拆以現(xiàn)有國際度姓假游客流動規(guī)堵律來看，我國杜因遠離歐美度句假游客市場，津也不可能有很貢多游客千里迢促迢到我國來度定假。當(dāng)然，我供國背的刷“挨一南一熔北伶”穿（南即海南亞姥龍灣，北即東綁北的亞布力滑鏟雪中心）在開劍發(fā)建設(shè)上，面剖向國際游客市定場，也是必要承可行的。然而炊從總體上看，忍以國內(nèi)度假旅百游來帶動國際候度假旅游的模丑式。申■共產(chǎn)品組合堅瞎持損“蕩中檔為主，兼疫顧高揀檔坐”撇的原則。度假咱區(qū)旅游項目漸蓮漸趨向于多樣撥化和強調(diào)個人覽參與的體育類爐項目，高爾夫斯、網(wǎng)球、游泳榮是度假中基本哭的而又主要的渡項目。世界著碧名想的占6魄個旅游度假區(qū)著：印尼的巴厘溫島（中型海濱灣型）、韓國慶蕉州波門湖（中申型內(nèi)陸湖濱型資）、墨西哥坎檢昆（大型海濱辱型）、多米尼梨加波多普拉（能中型海濱型）感、土耳其南安掠塔利亞（大型灘海濱型）和西安班牙加那利藍然島，都有至少節(jié)一個的高爾夫兵球場，大都有貼會議或培訓(xùn)中跑心。從旅游度杰假區(qū)的發(fā)展來覽看，和房地產(chǎn)牢相結(jié)合已成為忽一種必然趨勢誤，在旅游度假胡區(qū)的周圍常常盤有稱計作刑“鐮第二個馬家毯”峽的別墅社區(qū)，渠如雨后春筍般戴地一一出現(xiàn)。陸三東、蜻吼開發(fā)模式傷標(biāo)破準(zhǔn)登涂模式選擇客流步量和人均消惰費頁邁流量基型替劇收入型所有權(quán)繁和經(jīng)營權(quán)關(guān)刺系血BO影T掀模徹式互胃準(zhǔn)茫BO率T件模壯式伴TO粱T社模喬式殃候托管運營模察式錄驢一體化運作別1悄流量型模式即剖追求最大客流表量，而游客消庸費相對較低。蛋流量型模式是診我國東部早期文的旅游開發(fā)模敞式，現(xiàn)在大多縱都已經(jīng)轉(zhuǎn)向了賞收入型模式，挺但目前西部省末份仍有相當(dāng)多活的地區(qū)采用這正種方式，由于駝旅游資源大部仁分是不可再生貪資源，要特別社注意保護，在客具體開發(fā)中務(wù)要必做到開發(fā)與朱保護并舉，實撿現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展波，因而這種方擱式實則是不可篇取的。菊2軋收入型模式不竹過分追求客流戚量，但刺激游勵客高消費。以撤九寨蝴溝雹—潑—志控制景區(qū)游覽遼人數(shù)為代表。柏九寨溝推出精擊品策略，通過域網(wǎng)上預(yù)定控制葬進入人數(shù)。游霸客人數(shù)控制校在宗1.吵2計萬的限量以內(nèi)坦，切實保護好英九寨溝的生態(tài)品環(huán)境。擋3撒BO祖T凳模式國際上廣洋泛采用的投資付方式，即承建預(yù)者對該項目進爪行投資、建設(shè)疑、運營，并在盤協(xié)議期內(nèi)擁有畜該項目的所有壓權(quán)和經(jīng)營權(quán)。節(jié)協(xié)議期滿后，齡將該項目無償拴轉(zhuǎn)讓給委托人白。在協(xié)議期內(nèi)謊，公司通過對青該項目良好的昂經(jīng)營管理，收塊回投資成本并燈取得合理利潤喉。也就是由政盈府授予項目公譜司特許經(jīng)營權(quán)另。遭BO鎮(zhèn)T鐮模式。即建惠設(shè)森--豐-兄運贊營偵--腫-妻移交，對政府叮而言，政府付追出的不再是一絲次性的巨額財艷政資金，而是充一個實實在在挽的引“賤特許經(jīng)營唇權(quán)珍”始。即政府可以剝用將來的按政隊策征收的費用仍來發(fā)揮現(xiàn)實的較效益，變以前勸的一次集中支痰付為分期支付撓，可以進一步拜減輕財政壓力羨。其次，有利宏于投資主體和愛投資結(jié)構(gòu)的多墊元化，防止投浴資結(jié)構(gòu)單一，涂在立項、選項鵲和建設(shè)過程中候管理漏洞多，繁難度大，而且形限于政府財力極，積壓項目較栽多地弊端。采促用舉BO盾T而模式，可以從斬國際、國內(nèi)乃的至民間多渠道嗚融資，投資基扇礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的娛資本在短時間臟內(nèi)能夠迅速放嫂大，而且通過栽引入市場競爭灑機制，項目管鹽理水平、技術(shù)租水平都會有較緣明顯的提高。沫主要應(yīng)用于環(huán)喜保等非盈利行蒼業(yè)。采用這種拔方式成功的有冠，臺北觀光漁鄙港的開發(fā)以及管國內(nèi)碧峰峽模緣式。附：碧峰壩峽模式魂四川碧峰峽模復(fù)式用一句話概筋括隔即聽“掘在一個風(fēng)景區(qū)直內(nèi)，由政府統(tǒng)休一規(guī)劃，授權(quán)遵一家企業(yè)獨立灌建設(shè)、經(jīng)營、棄管理墻。揮”嶺這種導(dǎo)入旅游懷全新現(xiàn)代經(jīng)營扶管理觀念的模藏式好就好在它呢的核禍心至—裙—初國家所有，企因業(yè)經(jīng)營的有效背投資即景區(qū)所睜有權(quán)和經(jīng)營權(quán)輸?shù)挠行Х蛛x，娘運用現(xiàn)代企業(yè)覺管理手段經(jīng)營忽旅游品牌。這濟種模式體現(xiàn)了順國有資源與企番業(yè)資本的最佳治結(jié)合真。銅“袖整體控制、獨咸家開燭發(fā)中”念不僅能夠優(yōu)化贏和創(chuàng)新旅游產(chǎn)泥業(yè)結(jié)構(gòu)，同時蠻也體現(xiàn)了地方偶發(fā)展與企業(yè)創(chuàng)目新的共同愿望娃，在保護自然卵資源的前提下拴，碧峰峽模式堤為地方培育了唱實歸現(xiàn)刮“滲多你贏景”絕的動力十足的延全新經(jīng)濟增長飯點。碧峰峽開復(fù)發(fā)成功的關(guān)鍵灶是突破了傳統(tǒng)可舊模式，實拖行撈“掌資源的所有權(quán)袋與經(jīng)營權(quán)相分呢離磚”假，即政府在某鋒一景區(qū)為企業(yè)心劃出開發(fā)界線愿，通過與企業(yè)幻簽訂開發(fā)、建貓設(shè)、經(jīng)營管理侵協(xié)議，達到資炒源的優(yōu)化配置效，永續(xù)利用，勤使景區(qū)的社會驅(qū)效益、經(jīng)濟效淹益、生態(tài)效益陰等完全統(tǒng)一朱。淡4獻準(zhǔn)靠BO擇T址模式此種模式問是完照全忌BO瘋T船模式的變形，徑其特點是項目銅操作依然按款照舅BO狐T勿模式，不同的掀是政府投入部支分資金如國債臘，是項目公司慣的股東之一。妹此種方式可以宅提高投資者的脂信心，減輕投誰資者的資金壓沾力，非常適合桐資金實力較弱疑的國內(nèi)環(huán)保企灰業(yè)的運作。鳥5申TO矮T流模壽式氏TRANSF蝶E崇R值─胃OPERAT渠E并─批TRANSF因E躁R接的簡稱，即移根交覽--驢-駛運惱營著--滴-安移交，廢與沫BO觀T匙方式相比捏，挽TO鋪T囑方式具有以下釣特點：生（帶1將）對政府來講泡，通顏過決TO占T攏方式出讓特許鮮經(jīng)營權(quán)，可以確最大限度地籌健集建設(shè)所需資赤金，并且可以投盤活政府存量喬資產(chǎn)，利用變胳現(xiàn)資金進一步解加快新的建設(shè)婦。助（壇2宣）對于投資者社來講，由于其塊受讓的是已建屋成且正常運營柴的項目，建設(shè)宋期的風(fēng)險完全倍不用承擔(dān)，因股此會產(chǎn)生較大耳興趣，盡管其島投資回報率會資略低沫于冊BO稿T炎方式刮。葛6微托管運營模式舅相對糞于描BO塌T脫及綢TO沒T派兩種方式，委嘩托運營方式具女有以下特點：輝對于政府來講擇，無法通過此膨種方式收回投壞資，籌集建設(shè)糕資金，只能通濱過引入競爭機酷制有效降低運插營成本。對企棟業(yè)而言，前期芹投入非常小，炎運營期間的支啟出與從政府取晶得的服務(wù)費相禁對穩(wěn)定，風(fēng)險疑較小，收益較反低。褲7寇一體化運作模亭式廣西自治區(qū)稼旅游局向全區(qū)淹少數(shù)民族地區(qū)垂推廣參與式旅臭游開發(fā)模式，等推廣南丹籮縣化“架白褲瑤新那村麻”稠的做法，尋求偶一條貧困地區(qū)涂旅游扶貧發(fā)展陷途徑。目前，掌參與式旅游開顫發(fā)已經(jīng)成為廣森西區(qū)政府主導(dǎo)絨型發(fā)展旅游業(yè)優(yōu)戰(zhàn)略的又一具依體形式。與其滑他旅游扶貧開譜發(fā)項目相比，卵白褲瑤新村采晝用了全新的參嬸與式旅游開發(fā)古模式，即項目咐的策劃設(shè)計者秤、投資者、實廟施者、經(jīng)營者光、員工等參與命整個項目的全輸過程。專家學(xué)表者不再是項目獸的客體，而是搏項目的主體成君員，他們把知政識當(dāng)作投謙資陳“亭入塞股翼”慚。使旅游項目黑開發(fā)成為自家巡的事，從而保囑證了該項目的狐知識含量與項秀目策劃與時俱鮮進。在這種參燭與式開發(fā)中，叔專家學(xué)者、政獄府職能部門、圈農(nóng)戶三方分別功以知識、資金估、文化及勞力策作為投資投入仆到旅游開發(fā)中智去，充分調(diào)動牽各方力量辦旅圣游。謀8柏其妥他驢―象―抬金龍模式即大攏都市近郊的針鞋對普通市民而威建的開放式山削水生態(tài)休閑中微心。成婦都證"住金恥龍講"碑模式，也可稱計作都市郊野生撓態(tài)旅游普通消絞費模式，隨著拼城市化進程的頸加快和人民生舊活水平的提高屠，其市場潛力炕無比巨大。僅車以成都為例，野目前成都市區(qū)鋼人表口片(慎含外來人寒口就)灌已近千萬，熱啞衷于遠程旅游雙且有條件者不刊到百分砍之滲2性0估，剩余百分罵之塘8丟0駕的普通市民百棋姓主要的休閑勵去處目前仍是顆公園和府南河繞沿岸及各類茶扒樓、酒樓、迪栽吧、舞廳、影餅院等傳統(tǒng)場所育，這項目由于朋沒有脫離城市歡的挑肥揀瘦喧花囂幫而漸被多疤人遠離。這正英是農(nóng)家樂、度散假村近些年紅昨火的根本原因清，又由于市民撿精神標(biāo)準(zhǔn)和需駕求的升級換代抹，尤其是盲目艙無序的開發(fā)導(dǎo)攏致自下而上環(huán)澡境的惡化促使灑人們渴望自然闖、向往綠色。列于是，走出城兵市，享受生態(tài)紹的旅游休閑方起式成窩為蔬2煙1蹈世紀(jì)最為流行緊推崇的時尚，失又由于普遍市交民的經(jīng)濟和時劍間限制，決定挖了這樣的場所雙必須是離城不淘遠、消費不高昂、青山綠水式首的，金龍湖鄉(xiāng)偉村俱樂部恰恰銳符合上述所有爛條件，堪稱這燙類旅游模式定奸名者為煌"拔金財龍弄"過模式。鑰結(jié)論：基于以儀上幾種模式，際從產(chǎn)業(yè)化方面的考慮，可以對傘新建項目，采牧用荷BO織T橡投融資方式。愛它是一懸種技“峽交易雙盟贏黨”菊的思路：政府醒以未來市場高梳速增長的收益日來換取資本對匆基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)卡大規(guī)模的投入陶，加快城市發(fā)欣展步伐。雨潤麥集團黃山旅游貢度假區(qū)左（慣1逆0租平方公里）的繪整體開發(fā)可以繪考慮選用該種級模式。困四、運作設(shè)仔計械1賞．項目控股公們司若最終取柄得燈1沃0殿平方公里的黃寒山旅游度假區(qū)灘的開發(fā)經(jīng)營權(quán)乳，雨潤集團有增必要成立隸屬衣于集團的獨立特的項目控股公辣司，俗如穿“蹄****夜旅游投資開發(fā)移有限公內(nèi)司昌”臭。其經(jīng)營模式暮可以借鑒于敗****享開發(fā)股份公司貢：即除了投資禽開發(fā)整個度假叨區(qū)的核心區(qū)域分和最主要的基劍礎(chǔ)設(shè)施外，主挎要以招商引資述、合作開發(fā)、挑合作經(jīng)營等方鑼式來展開經(jīng)營工，從土地的增時值交易中獲取上豐厚的投資回倍報。雁該項目控股公佛司可以吸收政膜府的相關(guān)單位考進入，以利于條項目的運作。演另外，可以考巨慮吸收濟******妄股份公司的進形入，該公司作啊為黃山市唯一戶的上市公司，狐控制著黃山風(fēng)皂景區(qū)的主要景龜區(qū)資源，而未甘來淋****砍旅游度假區(qū)的兼經(jīng)營與其有著斥相當(dāng)程度的互迫動關(guān)系。另有希一層考慮是：豐****退旅游度假區(qū)項故目規(guī)模龐大，貢投資數(shù)額巨大牛，盜“銷黃山旅游股俱份血”辨是可以考慮資紹本運作的渠道作。蜜2.楚核心區(qū)域開叫發(fā)消“西****蜘旅游度假思區(qū)屠”倍的核心區(qū)域是英：以現(xiàn)有高爾熊夫球場和酒店務(wù)為基礎(chǔ)，集中眼開發(fā)新建高爾肝夫球場及配套型的度假別墅項蝶目、徽文化主佩題公質(zhì)園督—擦—舒徽鎮(zhèn)艙、欠CLUBME頌D剩式的歐洲城堡他莊園撇、疼SP街A尚主題度假村、疑旅游分時度假毫公寓等，由這塵些開發(fā)產(chǎn)物構(gòu)照成樸“錘****征旅游度假瓣區(qū)篇”胡的核心區(qū)域。候3.桃開發(fā)程序設(shè)計格可以借鑒國內(nèi)鏈外通行的度假拴區(qū)開發(fā)程序慣陳例，再結(jié)合項左目本身的實際料情況，制機訂漏“途****冠旅游度假周區(qū)吩”共的開發(fā)程序。害具體請參見第托一篇的相關(guān)介劑紹。黨第三暫篇幣爺****幕項目：重點開拴發(fā)產(chǎn)物的初步肅建議娛根據(jù)項目開發(fā)紐策劃書中抹對作“識****薪旅游度假越區(qū)羞”韻的初步分析研栽究，提出按照場高爾夫及休閑嗚運動板塊、健撫康療養(yǎng)板塊、楚文化娛樂板塊承、商業(yè)教育板教塊和旅游房地興產(chǎn)板塊等五大憲功能區(qū)域來開休發(fā)本旅游度假箭區(qū)。就其中若穗干重要或創(chuàng)新伐的開發(fā)產(chǎn)物，幻在此進行進一痕步的說明。視1.扇互高爾夫球場開誘發(fā)的策略是：述極品＋特品習(xí)有一個基本的候判斷，中國的愁高爾夫產(chǎn)業(yè)正頭處在蓬勃發(fā)展顛期。無論從國雕外成熟的旅游疲度假區(qū)來看，念還是研究國內(nèi)幸已取得初步成亮功的高爾夫球炸會，高爾夫休輸閑運動將在相旦當(dāng)一段時間內(nèi)花在中國獲得長電足的發(fā)展。票極品球場：黃的山高爾夫球場論屬于山地丘陵霸型球場，即使殖再建設(shè)的球場上，類型也是確獅定而不能突破呈的。從品質(zhì)角缺度而言，想吸盤引高端的旅游刺度假者，必須森建設(shè)一個在長階三角地區(qū)范圍哭內(nèi)品質(zhì)一流的揪純會員制私人蛾球場，并配套揚以高檔的私人學(xué)會所和度假別燭墅項目。這樣貼才能借助惕于宜“杰黃秋山左—爐—走中華名山、國晝之瑰鼓寶重”茅的知名度和美側(cè)譽度，贏得市縮場的認可。掠特品球場：另謎外，建議開發(fā)柄一偷個箭“改量販?zhǔn)焦姼哂覡柗蚯蚬S場遠”仁，在國內(nèi)是對租高爾夫經(jīng)營形毀態(tài)的一種突破租，但在國外成切功的先例比比價皆是。由于整番個也“召雨潤旅游度假芹區(qū)隔”耕規(guī)模龐大，不臂可能只立足于源高端度假市場恐。與中國度假主旅游業(yè)的發(fā)展軍現(xiàn)狀相符合的貨開發(fā)定位應(yīng)該山是立足于中端脾市場，同時兼雷顧高端市場。霧而且由于進入稅了一個暫時沒恰有競爭對手的找新興市場，其膝投資的回報將館是可以期待的啟。熟2.朱卻高端旅游地產(chǎn)已項秤目襪―胞―灑私家園林旅游顏房地產(chǎn)項目與期普通的住宅項佩目大不同，雖鹿然都是供人居灘住，但是使用正對象和使用的索方式有著根本戲的區(qū)別。巖高端的旅游房附地產(chǎn)項目，最當(dāng)吸引人的是什寺么呢？是對稀爸缺資源的擁有勞。高端旅游房平地產(chǎn)項目，位精于風(fēng)景怡人的麥景區(qū)，一般都害具有良好的環(huán)羨境資源。因此如，與城市中作涂為第一住宅的蚊豪宅不同，旅豪游房地產(chǎn)項目趕中的豪宅更注顯重的是對環(huán)境描資源的擁有程伴度。賴“圈****背旅游度假襖區(qū)耳”張規(guī)劃中的私家腿園林項目，座富落在獨一無二殺的黃山，并且東對環(huán)境資源的石擁