新《物權(quán)法》對住宅房地產(chǎn)估價的影響

新《物權(quán)法》對住宅房地產(chǎn)估價的影響摘要：通過對新《物權(quán)法》相關(guān)條例的探討，分析了該法對住宅房地產(chǎn)估價方法應用的影響。得出以土地使用年限或建筑物經(jīng)濟壽命為判定依據(jù)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越ㄖ锝?jīng)濟壽命單一條件來判定的結(jié)論。同時提出了相關(guān)條例存在的不足。關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》；房地產(chǎn)估價；建設用地使用權(quán)；續(xù)期1、續(xù)期產(chǎn)生的問題《中華人民共和國物權(quán)法》已于2007年3月16日通過，并予公布，自2007年10月1日起施行。其中有涉及建設用地使用權(quán)續(xù)期問題的條款?！段餀?quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期[1]。所謂建設用地使用權(quán)的續(xù)期，是指通過建設用地出讓合同的約定而取得建設用地使用權(quán)的建設用地使用權(quán)人，在到期前一定時間內(nèi)，向建設用地使用權(quán)出讓人要求延長的行為。在聽取各方面的意見后，物權(quán)法草案對住宅建設用地使用權(quán)和非住宅建設用地使用權(quán)的續(xù)期分別作出了規(guī)定，明確規(guī)定住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期的期限，土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。絕大多數(shù)住宅建設用地使用權(quán)的期限為70年，如何科學地規(guī)定建設用地使用權(quán)人屆時應當承擔的義務，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜[2]。對于住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，住宅的所有權(quán)自然屬于房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人。但所謂“自動續(xù)期”延續(xù)的只是建筑物使用權(quán)的權(quán)限，并不是土地使用權(quán)，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。由于此條例的頒布及有些費用未作明確規(guī)定，這對住宅房地產(chǎn)估價的方法應用產(chǎn)生了一定影響，尤其是對土地和建筑物使用權(quán)年限的確定。2、續(xù)期對估價的影響2.1對市場比較法的影響當應用市場比較法時，對可比實例進行修正的內(nèi)容之一是土地使用權(quán)年限的修正。在應用市場比較法時，選取的可比實例交易日期與待估對象比較接近（房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定不超過一年），建筑物使用期限基本同期，但土地使用權(quán)年限卻不盡相同，這時應進行土地使用權(quán)年限修正。土地使用權(quán)年限修正系數(shù)為，其中為待估對象的土地使用權(quán)年限，為可比實例的土地使用權(quán)年限。若待估住宅的土地使用權(quán)年限為40年，可比實例住宅的土地使用權(quán)年限為30年，建筑物經(jīng)濟壽命均為50年，則修正系數(shù)得出的值大于1。在這種情況下進行修正，土地的使用權(quán)年限起決定作用，見圖1。但新《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，前述情況發(fā)生變化。在住宅正常使用情況下，待估住宅可以續(xù)期10年，而可比實例住宅可以續(xù)期20年，兩宗土地上的建筑物續(xù)期的期限產(chǎn)生差異。若對物業(yè)保護的好，住宅續(xù)期時間更長。所以在年限修正中建筑物的經(jīng)濟壽命對估價結(jié)果產(chǎn)生的影響成為主要因素。前述對土地使用年限的修正在新的《物權(quán)法》中應改為對建筑物使用年限（實際估價中建筑物經(jīng)濟壽命取值多用建筑物使用年限）的修正，性質(zhì)發(fā)生了變化。若待估住宅和可比實例住宅經(jīng)濟壽命不同，而土地使用年期相同，本來可不進行土地使用年期修正，但在新《物權(quán)法》實施情況下，由于兩種住宅續(xù)期的期限不同，應進行建筑物使用年限的修正。以上討論均在住宅房地產(chǎn)和不改變土地用途狀況下進行，并排除政府征收土地等特殊情況。2.2對收益法的影響收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。收益期限應在估價對象房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定最高年限）、合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）等的基礎上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定。在一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余經(jīng)濟壽命，其中，土地的收益期限為土地使用權(quán)剩余年限。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應的收益法公式進行計算[3]。而對于房地合一的估價對象（比如住宅），有兩種情況存在：第一種情況，對于房地合一的估價對象，如果建筑物經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式。則房地產(chǎn)價格，假設純收益每年不變，資本化率不等于零，其中為收益期限，如圖2所示，的取值應該是土地使用權(quán)剩余年限[4]。但根據(jù)新《物權(quán)法》，上面分析的第一種情況（見圖2），的取值本來是由土地使用權(quán)剩余年限決定的，但住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，收益期限延長了，所以現(xiàn)在由建筑物剩余收益年限決定，估價結(jié)果發(fā)生了本質(zhì)的變化，使住宅房地產(chǎn)收益總量增大。在新的《物權(quán)法》里，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，沒有明確的規(guī)定。如果需要交付續(xù)期土地使用費，則在估價方法中，對于純收益的計算中還要再扣除續(xù)期土地使用費，純收益＝總收益－總費用，即總費用中應包括續(xù)期土地使用費。呀第二種情況，淡如果建筑物經(jīng)嗚濟壽命早于土肥地使用年限而死結(jié)束，可先根字據(jù)建筑物剩余駛經(jīng)濟壽命確定己收益期限，選該用相應的收益?zhèn)淦谙逓橛邢弈昴甑墓接嬎銉r彈格弦，然后加上建令筑物經(jīng)濟壽命餡結(jié)束之后的剩但余年限土地使迫用權(quán)在估價時塌點的價值傍，則房地產(chǎn)價竭格嚴等于笑加上霞的折現(xiàn)值作為爛估價結(jié)果酷[抵4辱]慨，即格，如狼圖疊3弄所示。繁對于第二種情息況（見圖果3膽），根據(jù)新《秀物權(quán)法》，建顧筑物剩余收益饞年限短于土地研剩余使用年限少，估價方法未游變。但是如果悅住宅經(jīng)濟壽命蒜到期了，土地衰還有剩余使用威年限，建設用滲地使用權(quán)人是窗有權(quán)拆除舊有鋸住宅再重新建路造甚至是毀損主后重建的。那脾么當土地使用隱權(quán)到期后，而扎住宅經(jīng)濟壽命誘未到期，按照分新的《物權(quán)法慮》，土地使用詢權(quán)又可以續(xù)期竭了，如此往復摟，那么建設用揚地使用權(quán)就成衛(wèi)了一種無期限攏的用益物權(quán)了壩，這不符合用季益物權(quán)的法理罷。所以，對于楊住宅建設用地熱使用權(quán)的自動緣續(xù)期的規(guī)定的悶理解，只能是研在住宅正常存案在的前提下才滑應該享有。另參外，如果有人稈不愿意續(xù)期怎連么辦，特別是庫如果續(xù)期要收剃取費用時，這州種情況就更有閘可能發(fā)生。再淚有，自動續(xù)期振的規(guī)定在很大技程度上減少了將改進城市建設為的機會，因為狀自動續(xù)期的規(guī)化定，意味著只坊要住宅存在，防建設用地使用纖權(quán)就存在，這悲樣，政府就無償法對需要重新禿規(guī)劃的區(qū)域按寬照到期的規(guī)劃騰收回建設用地炕使用權(quán)，而只平能通過征收的漫規(guī)定進行脹[循5獻]丟。根據(jù)新的《泳物權(quán)法》的規(guī)乎定，還有一些忽不明確的地方遷，相關(guān)內(nèi)容還務應細化和補充蜓。階以上討論是在割住宅可產(chǎn)生收縫益的情況下進掛行。漿2.3拾對成本法的影迅響它在成本法估價展方法中，新《互物權(quán)法》對建筋筑物折舊也產(chǎn)輩生了影響。第黃一種情況，若塵住宅姑的經(jīng)濟壽命早鍛于土地使用權(quán)霧年限時，應按顫住宅經(jīng)濟壽命召計算住宅的折郊舊。如掘圖球4住（榜a拖），是在出讓牛土地使用權(quán)上鍛建造的住宅，菠土地使用權(quán)出代讓年限仿為臥7撤0諸年，建設期繳為哈2勇年，住宅經(jīng)濟饒壽命燕為握5羨0川年，這種情況卷下，計算住宅樣折舊的經(jīng)濟壽駱命應及為劇5奮0菠年杜[瘦6越]殃。幫第二種情況，且建筑物的經(jīng)濟庸壽命晚于土地狗使用權(quán)年限時琴，應按建筑物癢的實際經(jīng)過年偷數(shù)加上土地使垮用權(quán)的剩余年爸限計算建筑物偵折舊。見躲圖申4役（輸b限），若住宅土倚地使用權(quán)出讓畏年限僻為燃40施年，建設期填為腔3過年，住宅經(jīng)濟轟壽命鞠為香6純0有年。在這種情盟況下，計算住證宅折舊的經(jīng)濟畫壽命應過為翅3市7蔥年。但笛以新秤的移《物權(quán)法》規(guī)縫定層，計算方法發(fā)甩生了變化，住齒宅折舊年限取雞值博由恨3謠7喚年變場為據(jù)6葵0擾年，即本來由笛土地使用權(quán)決冶定折舊程度的京情況改為由建戰(zhàn)筑物的經(jīng)濟壽址命計算折舊，量本質(zhì)發(fā)生變化歐。3、結(jié)語誓總之，由于新糊的《物權(quán)法》時頒布，影響了胖住宅房地產(chǎn)估溉價方法墻的應用，沉對使用年限的顫確定部分產(chǎn)生殲本質(zhì)的變化撒。押由原來以土地都使用年限或建侮筑物經(jīng)濟壽命炭為判定依據(jù)，效轉(zhuǎn)變?yōu)橐越ㄖS物經(jīng)濟壽命單蓬一條件來判定尼的結(jié)論，改變傍了估價結(jié)果。姻估價人員應根疊據(jù)不同的條件磁及收費情況，佩對住宅估價靈肉活采取相應的銷參數(shù)知。參考資料：勇[1]速中華人民共和善國主席令第敏62賤號股.丹《秧中華人民共和烈國物權(quán)法獵》換，憐2007經(jīng).3.16灑[2]迷王勝明輩.粗《年中華人民共和街國物權(quán)法解讀憐》嚇[M]蜜.漠北京：鹿中國法制出版檢社護，，竹P32烏2愚－嶄324門[3]匆盧新栗海獲.返《房地產(chǎn)估價命－理論與實務時》畢[M]哄.巾上海：復旦大注學出版社嘉，訴2006.9份