年上半年寧波房地產(chǎn)市場報告

2007年上半年寧波市房地產(chǎn)市場分析報告一、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境二、房地產(chǎn)市場基本狀況三、存在的主要問題四、采取的措施五、2007年下半年寧波房地產(chǎn)發(fā)展趨勢2007年上半年寧波房地產(chǎn)市場分析報告一、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境上半年寧波的經(jīng)濟(jì)運行呈現(xiàn)較快增長的態(tài)勢,完成國內(nèi)生產(chǎn)總值為1544.27億元,比去年同期增長14.7%,增幅同比上升1.7個百分點，較一季度提升0.5個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資612.07億元,同比增長3.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11775元，比上年增長9.9%。二、房地產(chǎn)市場基本狀況總體上看,2007年上半年寧波市房地產(chǎn)業(yè)保持了持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的趨勢,特別是第二季度呈快速發(fā)展的趨勢。寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)度良好,而且各項指標(biāo)(投資施工銷售等)全面增長。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長趨勢。2007年上半年寧波房地產(chǎn)增長速度非常平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額126.49億元，同比增長9.5%。其中住宅投資84.09億元，同比增長10.9%。2、新建商品房房源緊。上半年房屋施工面積為2413.92萬平方米，同比增長7.7%。新開工面積從04年開始逐年下降，06年略回升到6%，今年上半年下降7.8%。根據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年，四區(qū)共推出居住房源92.49萬平方米，而其中適合普通購房者消費的普通房源78.82萬平方米，而去年同期這一數(shù)字則為134.38萬平方米，今年僅相當(dāng)于去年的58.7%。3、商品房銷售價格上漲速度過快。漲價似乎是今年以來寧波樓市最明顯的特點，自春節(jié)以來，這一趨勢就從來沒有間斷和停止過，西堤陽光價格不知不覺提升到5000左右單價、ART藍(lán)灣從之前預(yù)定的5500左右到目前的單價6500元以上、都市森林部分住宅價格提升到10000左右，學(xué)府一號由最初預(yù)定的5600提升到5800以上、金地國際花園從之前的7400左右提高到目前的8300元左右等等，這些都使我們可以明顯看到目前市區(qū)樓市價格已呈現(xiàn)出從四周抬升呈包圍之勢向整個樓市蔓延。據(jù)有關(guān)資料顯示，今年上半年前5個月寧波新房價格上漲7.2%，二手房上漲12.5%，但從實際不少項目的價格變動來看，不少相對優(yōu)質(zhì)項目的漲幅已明顯超過10%甚至15%以上。價格的大幅度上漲已明顯成為上半年寧波樓市最主要的旋律。4、新建商品房推盤散。相比以往，推盤散也是上半年樓市的一個顯著表現(xiàn)。大部分樓盤推出采用分期分批策略，甚至把這種推盤方式演繹到近乎瘋狂的程度，兩幢房子就分兩次推出，三幢房子就分三次推出，原本可以一次性推出的項目分成五次或六次推出，這種擠牙膏式的開盤方式使得樓市的供給十分散亂，房源供給次多而量小。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，市四區(qū)共推盤39次，實際推出量124.91萬平米，而去年同期推盤次數(shù)28次，推盤量達(dá)159.45萬平米。5、銷售非常旺。銷售現(xiàn)場火爆是今年全國大多數(shù)地方的樓市狀況，寧波也是如此。由于供給不足以及其他方面的原因，使今年的樓市一片大好，購房者似乎越來越多，房價天天看漲，在這種情況下形成了樓市的魔性循環(huán)，開盤搶購的場面再度數(shù)次出現(xiàn)：親親家園小高層開盤,現(xiàn)場出現(xiàn)哄搶;皇都香溪園開盤當(dāng)天連續(xù)提價近1000元;紫郡3期預(yù)定領(lǐng)號,需要110到現(xiàn)場維持秩序;金地國際花園去年7100銷售并不怎樣,今年價格提升到8300反而銷售一空;其他的一些老盤如新時代、BOBO城、青林灣等項目也煥發(fā)生機，在價格上調(diào)的同時，如今也已經(jīng)是一房難求了。6、市場需求活躍，空置房得到消化。去年空置面積135萬平方米，同比增長僅為0.1%，基本與上年同期持平。其中住宅的空置面積已為負(fù)增長2.2%，別墅和高檔公寓受政策調(diào)控影響，成了市場上的香餑餑，空置面積僅為0.2萬平方米，增幅更是較上年下跌近一倍。而今年上半年商品房的空置面積又有一定程度的下降。市場需求活躍，市場逐漸消化空置房。7、二手房交易情況。今年上半年二手房交易面積達(dá)5663270平方米，交易戶數(shù)10870戶，套均成交價格49.12萬元，交易價格平均每平方米5573元。三、存在的主要問題睛盡管臺寧波市保的房地產(chǎn)市場如保持健康、平格穩(wěn)霸發(fā)展竹趨勢蹈，但也存在一欺些不容忽視的衫問題。添1先、商品房價格灘上漲過快。匯據(jù)有關(guān)資料顯難示，今年上半騎年憂前嚇5溪個月寧波新房忽價格上監(jiān)漲懂7.2怖%捉，二手房上裂漲尺12.5玻%屑，但從實際不額少項目的耐價格變動來看待，不少相對優(yōu)稼質(zhì)項目的漲幅鞭已明顯超會過細(xì)10膏%灰甚撫至齊15勉%往以上起，極大的刺激末了買方市場的緊神經(jīng)，絡(luò)在魄市場上形成購承房者鋒一身房難求的緊張拋局面。籍主要原因：一跪是新一輪的住色房需求的擴張克，拉動了房地辮產(chǎn)投資的增長題。城市居住人堪口的增加，住燦房制度改革的看深化，住房消斯費觀念的變化逮，以及居民收養(yǎng)入的穩(wěn)步增長處，擴大了市場毫需求量。二是魯個人投資和投陸機的需要。申雖然幸國家多次摧提高寨存款利率，燃提高的比率遠(yuǎn)泛遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)豐增長率。軋投資房地產(chǎn)成健了校大量持有貨幣蜻的投資者慶保值增值、風(fēng)蒜險較低的可靠庫渠道。三是土湖地、建安、環(huán)許境成本的升高盡，直接導(dǎo)致住撲房價格的上漲孫。四是不斷攀坡升的房價刺激身了持幣待購群丙體的需求，引秋發(fā)購雨房熱潮。典2絕、土地成本上脊升過快，土地休供應(yīng)缺乏調(diào)控盈。一方面是部捏分城市領(lǐng)導(dǎo)缺仆乏全局觀念，窯以地生財?shù)挠^弓念十分嚴(yán)重。洋為了增加財政痕收入，采取不史飽合供獅地隨(摟實際上是變相掠抬高地價的饑肉餓供葛地擠)荷的方式獲取土屈地收益，實際狹的結(jié)果增加了磚開發(fā)成本，提軍高了商品房價迷格，抑制了房挎地產(chǎn)市場需求踐，致使廣大老畝百姓買不起房孝。另一方面部惰分地方土地供徹應(yīng)的無序狀況撥仍較普遍，存秀在土地多頭供佩應(yīng)、缺乏統(tǒng)籌嗽規(guī)劃、開發(fā)規(guī)止模偏小等問題特。目前開發(fā)企辮業(yè)掌握的存量餐土地中，樂大多數(shù)燈以燥拍賣軌方式獲得的，知土地多渠道供委應(yīng)的格局加大逐了政府宏觀調(diào)吧控的難度，往洗往形成城市規(guī)例劃隨著項目和抄開發(fā)商走的被來動局面。部分艇困難企業(yè)在破閥產(chǎn)和改制的過溫程中，將閑置嗎土地變現(xiàn)，給療零星開發(fā)提供致了土地資源，呀一些項目公司嚇見縫插針搞開炸發(fā)，形成了土誰地資源低水平劫利用。吧3才、遞市場上出現(xiàn)囤則房溜和推盤散現(xiàn)象嬌，老百姓難以刮買到愁現(xiàn)劫房。由于兩今殘年釋的房價猛波動很大較，旨對房價上漲進(jìn)礙一步看血好傭.舞使溉很多異開發(fā)商浙持觀望的狀賊態(tài)蠶,胸造成群有房不賣的次和有房慢慢賣巧的稅局面竟，甩使耀新開樓盤未炒開盤架就已銷售一空迅，市場基本上壺買不到現(xiàn)房揉。懼四、采取的措抖施愛1膊、以需求為導(dǎo)拐向，優(yōu)化住房煮結(jié)構(gòu)，提高住狡房質(zhì)街量伏,企面向市場，面底向絕大多數(shù)中澇低收入家庭，曉大力發(fā)展以中獸小戶型為主的囑普通商品住宅鴨，是當(dāng)前調(diào)控裙市場的主要措分施。對普通商差品住房建設(shè)要妙調(diào)控土地供應(yīng)喝，控制土地價療格，有條件的春城市還要劃定冬一定區(qū)域，作仆為普通商品住喬宅的集中建設(shè)舟用地，同時通當(dāng)過清理，減少株建設(shè)和消費的豆行政事業(yè)性收叨費項目，多渠贈道降低建設(shè)成刻本，逐步實現(xiàn)恩多數(shù)家庭購買榨和承租普通商虹品住房。適當(dāng)下開發(fā)中高檔商航品房，嚴(yán)格控副制別墅、高檔貌公寓和大戶型獅項目建設(shè)。大蓬中城市要根據(jù)潔居民收入消費晉水平，合理確饞定高檔商品房晌和普通商品房炎的劃分標(biāo)準(zhǔn)，碧采取措施加快尋普通商品房發(fā)局展，提高其在鏟市場供應(yīng)中的頂比例。市、縣鳴人民政府根據(jù)嗽當(dāng)?shù)厍闆r，對幫成規(guī)模的新建池小區(qū)可允許分腫期繳納土地出貍讓金，對舊城姥改造項目，可也按土地出讓金聾的一定比例進(jìn)豐行返還，當(dāng)?shù)仳瀾?yīng)收的規(guī)費可著適當(dāng)減免。疊2專、進(jìn)誼一白步強化城市規(guī)些劃的調(diào)控作用蠢按照城市總體纏規(guī)劃的要求，鋸加快編制房地制產(chǎn)開發(fā)中長期筐發(fā)展規(guī)劃和年列度計劃，加強棍對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)遵展的指導(dǎo)，也千是當(dāng)前調(diào)控市前場的重要舉措盼。在城市近期奴建設(shè)規(guī)劃中，溉要合理安排各廟類房地產(chǎn)用地戀的布局和比例款，優(yōu)先落實經(jīng)業(yè)濟(jì)適用住房、酷普耽通商品房、危慚舊房改造和拆寸遷安置用房建爭設(shè)項目。嚴(yán)格姿控制市中心區(qū)沫的零星分散建椒設(shè)，嚴(yán)禁批準(zhǔn)浙在城市基礎(chǔ)設(shè)沫施不完備的地紀(jì)段進(jìn)行房地產(chǎn)巴開發(fā)，嚴(yán)禁在吼集體土地上進(jìn)嚇行房地產(chǎn)開發(fā)臉。規(guī)劃部門要繞將近期擬開發(fā)困建設(shè)地塊的規(guī)添劃設(shè)計條件向風(fēng)社會公開，接袋受社會監(jiān)督。胃已批準(zhǔn)的房地豆產(chǎn)項目，確需腫變更用地性質(zhì)施和規(guī)劃指標(biāo)的渴，必須按規(guī)定龜程序重新報批璃。朗3法、完善住房用怪地供應(yīng)政策，瓶促進(jìn)土地合理慢利用。充分發(fā)浩揮土地供應(yīng)對牲房地產(chǎn)市場的疑調(diào)控作用，健潮全和完善房地科產(chǎn)開發(fā)用地計其劃供應(yīng)制度，久適時適度地調(diào)達(dá)控土地供應(yīng)總境量，保障有市成場需求的房地員產(chǎn)開發(fā)項目的潛用地供應(yīng)。重行點做好普通商歷品住房和經(jīng)濟(jì)撥適用住房建設(shè)大用地的土地儲創(chuàng)備，增加其在韻土地儲備中的碧比重。加強地悟價調(diào)控，定期消公布基準(zhǔn)地價壯，合理引導(dǎo)地積價水平。各地聞要根據(jù)當(dāng)?shù)厥幸藞鲂枨螅ㄟ^割完善房地產(chǎn)項坐目土地招標(biāo)拍錄賣掛牌制度，白以及對房地產(chǎn)里開發(fā)項目實行倘綜合評標(biāo)等措亂施，有效地調(diào)挖控土地價格。治禁止炒買炒賣轟建設(shè)用地，對房開發(fā)商手中囤霉積的土地要依放照有關(guān)法規(guī)，揀督促其限期開智發(fā)，對無力開攪發(fā)及閑置土地道，超過規(guī)定期樂限的，要依法脅收回。利用原殼劃撥土地進(jìn)行蟲房地產(chǎn)開發(fā)的剝，必須納入政知府統(tǒng)一供地渠妨道，嚴(yán)禁私續(xù)下交易。艱4意、建立健全房靠地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報蹦制度。建立房岸地產(chǎn)市場信息墾系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)否報體系，加強杯對房地產(chǎn)市場鮮的監(jiān)控。建立拾由發(fā)改委、規(guī)柜劃、國土、統(tǒng)勝計、銀行、房缸產(chǎn)管理、房地復(fù)產(chǎn)開發(fā)主管等么部門參加的聯(lián)甜席會議制度，養(yǎng)定期對房地產(chǎn)考市場運行情況烈進(jìn)行分析，定甚期向社會披露態(tài)未來一定時期演的土地供應(yīng)總潑量、房地產(chǎn)開影發(fā)用地規(guī)模、英區(qū)位等信息，罵及時發(fā)小布房地產(chǎn)市場螞運行情況，以噸引導(dǎo)企業(yè)理性擔(dān)投資，消費者付理性消費。各蕉級政府應(yīng)該根芳據(jù)不斷變化的弦市場行情，盡滔快調(diào)整政策，對合理引導(dǎo)市場亦。各地房地產(chǎn)裳市場信息系統(tǒng)葬和預(yù)警預(yù)報體輛系建設(shè)所需費獵用，由市、縣焰財政結(jié)合信息務(wù)化和電子政務(wù)籌建設(shè)一并諒落實。后五營、茅200卷7澡年下半年寧波粗房地產(chǎn)發(fā)展趨古勢匯隨著耍寧波底市房地產(chǎn)市場潤調(diào)控措施和中必央宏觀調(diào)控政序策效應(yīng)的繼續(xù)骨影響，預(yù)計下價半年哄寧波犁房地產(chǎn)市場的英走勢穩(wěn)為沿:假房地產(chǎn)投資歉穩(wěn)定淺增長混200怖7女年悶1-書6臭月，娘寧波覆市完成房地產(chǎn)祖投資總侍額擔(dān)126.49每億元，墊比壽去年同期增歉長倆9.5捏%壇。浩首先，踢是因為宏觀經(jīng)悠濟(jì)快速發(fā)展，鐮居民收入增長鎖較快，為房地櫻產(chǎn)發(fā)展提供了舞良好的宏觀環(huán)森境；其次我市撒各項城市建設(shè)屠速度將繼續(xù)加牧快，從而推動習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)；而再次，扎200輩6科年致寧波距市房地產(chǎn)開發(fā)城投資完囑成編313.提1薄億元，同比增射長色21.3泰%嘆，表現(xiàn)出較快絮的恢復(fù)性增長鄉(xiāng)趨勢，增幅達(dá)字到售200租6患年以來的最高飲點。脈綜合以上因素度，我們預(yù)計耀200畫7刑年柳下半年房地產(chǎn)盯投資仍會保誓持昏30粉%秩左右的增幅。還2曠、艘市場仍將延續(xù)呆供需兩旺的局菌面，呈現(xiàn)此求峽大于臉供追態(tài)勢煌供應(yīng)量將大幅承度的增加，逃今年上半年以悅來寧波大四區(qū)四共推出新住宅岸項目或加推項秧目問19杯個，共推出新弄增供給面積約篇75顛萬平米崗。錘根據(jù)古2殺00嚴(yán)7壩年度市區(qū)國有困土地使用權(quán)出飼讓計劃腐看站，您200拘7電年總共推出的普通住啞宅琴32晚0活萬平氏方米（不包括周經(jīng)濟(jì)適用房、援拆遷安置房、慧廉租房等非經(jīng)腫營性住宅用地疼）圣，預(yù)計下半年己上市的福商品住宅并約嬸24灰0蠅萬平米。遣需求仍保持旺綁盛勢頭宿：魄下半年房地產(chǎn)斤市場需求在去秩年基礎(chǔ)上，仍態(tài)會繼續(xù)上升恒，塊從需求方面看頭，隨著我市經(jīng)欄濟(jì)的快速穩(wěn)定恭發(fā)展，今年我漢市人均可支配芬收入也會持續(xù)亂增長爆，秤1-膜6遍月我市居民可爸支配收入增長備9.9塘%綁。睬隨著經(jīng)濟(jì)收入盲的增長居民改孤善居住男、外來人口進(jìn)凝入、手中持有火貨幣的投資者職，仁需求量相應(yīng)不仗斷增加貧。讀另外，我市城菊市化水平在穩(wěn)昏步提高，城市岡規(guī)模穩(wěn)定的擴綿張，由此帶來醬的自動型需求宿會穩(wěn)定增長。幕下半年央行關(guān)漸于利率調(diào)整，初不會對購房者傍的購房信心有刷任何的影響，懷以及從上半年奶股市動蕩不安回形勢來看，有養(yǎng)很多的投資者陰將會從股市向裙房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。姐綜上所述，喝寧波菊市需求增長的劍因素有利于需捕求的增長，今增年下半年我市硬的商品房需求勒增幅將高于上熔半年。圖根據(jù)資料統(tǒng)計纖今年新增供給辛量加去年的存瘋量將會蠟有鋸45零0折萬平米。預(yù)計征下半年的預(yù)售蔥量訪約故為昆35站0布萬平方米。勁結(jié)構(gòu)性矛盾仍遍將存在妖區(qū)域結(jié)構(gòu)、價岔格結(jié)構(gòu)矛盾仍摘將存在。城中脆板塊一直供不蘿應(yīng)求，由于土荒地資甲源希缺鬼，下半年上市棄量不會怖很大弦，而銀鄞州葬、江北旦等市郊堂板塊上市速度雹很快，下半年汗上市量比較大棕，但銷售增長粥也纏比較基大衫，因此抱像鄞州、江北唯等市郊肆板塊的供需形相勢宣可以得到暫緩再。由于近年來滅商品住宅市場陡供不應(yīng)求，因辯此利潤較低的三普通住宅一直刑供應(yīng)不足。由是于斧去漿年土地平均成戀交價格增長亭70面%熄左右膠，鋤預(yù)計今年土地繞成交價格不會面低于去而年，仁從而帶動商品回房價格的上升膛。為了消化不截斷上升的成本胃，商品房的價虎格也將上升，垮因此利潤空間但較小的中低價孩位的商品房供騰應(yīng)仍將不足。據(jù)需要政府提供塞土地和政策鼓祖勵開發(fā)商建設(shè)早中低價位商品舌房，使商品房