房地產(chǎn)物業(yè)管理綜合概述中

房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(中)第三章

物業(yè)管理程序?在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中,傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進(jìn)的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老一套的管理方法和管理經(jīng)歷,應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理中的全新思想，對(duì)物業(yè)實(shí)行“全過(guò)程〞的管理。本章將就物業(yè)管理全過(guò)程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗(yàn)收與接收，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容進(jìn)展論述。第一節(jié)

物業(yè)管理前期介入?

一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)

對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，存在著開(kāi)發(fā)——經(jīng)營(yíng)——管理三個(gè)階段。從形式上看,物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的,然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來(lái)看，并非如此簡(jiǎn)單。我國(guó)的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的,體制雖變，但管理手段卻還有很多沒(méi)有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建立。開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約,而沒(méi)有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃,造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見(jiàn)的車(chē)位擁擠，住房使用功能不全,空調(diào)位置未考慮,脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問(wèn)題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時(shí)有抱怨,又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè),即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)歷和專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見(jiàn)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求,可為以后的管理工作打好根底。?

物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供效勞,是使物業(yè)發(fā)揮最正確效應(yīng)的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建立及房屋營(yíng)銷(xiāo)等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過(guò)程最正確效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展后居住水平提高的需要,要有一定的超前性，即從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)場(chǎng)關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過(guò)程的管理,其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

這里所說(shuō)的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理,但是就其管理的內(nèi)涵分析,它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。?

物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或穿插管理的方法，因此,無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)展的是硬件建立，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)展的是軟件管理。前者是形成物業(yè),后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用,雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)展投資決策,規(guī)劃設(shè)計(jì),選擇適當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施,并通過(guò)施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力度。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力,還必須有超前意識(shí)，即從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量,更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的平安舒適與方便等；然而對(duì)于業(yè)主而言,卻不止于此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)展權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建立相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)工程需要幾年時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)展選擇、評(píng)價(jià)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上防止缺陷和漏洞,使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此,這是開(kāi)發(fā)商不容無(wú)視的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開(kāi)發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書(shū)后,即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員,開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來(lái)的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)〞的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序,能否滿(mǎn)足業(yè)主的效勞需求,能否在業(yè)主中樹(shù)立良好的、有效的“管家〞形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)把握時(shí)機(jī)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問(wèn)題。毋庸置疑,物業(yè)管理前期介入將使硬件建立與軟件建立相得益彰,對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要,同樣也成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需要,當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。

二、物業(yè)管理前期介入的必要性

(一〕促使物業(yè)竣工后返工無(wú)望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決?

物業(yè)管理的根本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益,對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)展有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè),諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè),而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況,把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中將之限制在最小范圍之內(nèi),就必須開(kāi)展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建立同步或穿插進(jìn)展，這樣既可以反映以后專(zhuān)業(yè)化管理得以順利實(shí)施的各種需求,又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專(zhuān)業(yè)人士的經(jīng)歷和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)展審視,對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前,逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。?

(二)物業(yè)管理前期介入是對(duì)所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是效勞。然而要效勞得好，使業(yè)主滿(mǎn)意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)展全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建構(gòu)造、管線(xiàn)定向、設(shè)施建立、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理,才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此,物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主效勞。

〔三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備?

物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程,通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體,并理順關(guān)系，建立通暢的效勞渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外,在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度,籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)展機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收,物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)展管理。

三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

在物業(yè)管理前期介入階段,物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面：?

〔一)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)?

無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的,還是各大系統(tǒng)組建的,要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開(kāi)拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)。?

１．進(jìn)展可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接收的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接收能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大,就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建立是否有保證，開(kāi)發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可防止管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于開(kāi)發(fā)商或建立方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來(lái)不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來(lái)正常利潤(rùn),或近期雖無(wú)利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)翻開(kāi)新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。

２.具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。?

３.投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。?

４.選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。

(二〕建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系?

物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，而效勞對(duì)象那么是人，即業(yè)主和使用人。因此,物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系,聽(tīng)取意見(jiàn)。

１.聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。

２.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。?

３.參與售房部門(mén)同業(yè)主或使用人簽約,并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理方法、門(mén)禁出入方法、停車(chē)場(chǎng)管理方法、管理費(fèi)收取方法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理方法。

(三)觀察工程建立現(xiàn)場(chǎng)

物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。?

１.審視工程土建構(gòu)造、管線(xiàn)走向、出入線(xiàn)路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建立、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)觀察消防平安設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、平安監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車(chē)庫(kù)及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、效勞設(shè)備等。

２.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決方法。

３.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。

４.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)展器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查,并按整改方案催促整改。

(四〕設(shè)計(jì)管理模式,草擬及制定管理制度

物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求,設(shè)計(jì)日后的管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開(kāi)發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

１.籌建業(yè)主管理委員會(huì)。

２.與開(kāi)發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理方法等。

３.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu),規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制度,編制住戶(hù)手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理方法等。

４.制定上崗人員的培訓(xùn)方案,并實(shí)施方案。

(五)建立效勞系統(tǒng)和效勞網(wǎng)絡(luò)

物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系,又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

１．保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。?

２.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)展聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

３.建立代辦效勞工程網(wǎng)絡(luò)。?

(六)辦理移交接收事宜

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。?

１.擬訂移交接收方法。

２．籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。

３.協(xié)助和辦理移交接收事項(xiàng)。第二節(jié)

物業(yè)的接收與驗(yàn)收

一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收

(一)竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類(lèi)?

物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指一項(xiàng)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程工程經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝以后,到達(dá)了該工程工程設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程工程竣工后，由建筑商向開(kāi)發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工工程進(jìn)展查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開(kāi)發(fā)商,這一交接過(guò)程稱(chēng)之為驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收是建筑商與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)，通過(guò)驗(yàn)收能明確責(zé)任,如工程達(dá)到設(shè)計(jì)或合同要求,經(jīng)歷收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說(shuō),建筑商完成了一項(xiàng)最終建筑產(chǎn)品，而開(kāi)發(fā)商也完成了該物業(yè)的開(kāi)發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō),建筑商即可解除對(duì)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

建筑工程工程的驗(yàn)收不僅有竣工驗(yàn)收，而且有再建工程驗(yàn)收。它包括隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。

１.隱蔽工程驗(yàn)收?

隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的分局部項(xiàng)工程,在隱蔽之前所進(jìn)展的檢查驗(yàn)收,它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商和建筑商共同進(jìn)展的，驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù),雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對(duì)于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問(wèn)題要認(rèn)真進(jìn)展處理,處理后進(jìn)展復(fù)核并寫(xiě)明處理情況。未經(jīng)檢驗(yàn)合格不能進(jìn)入下道工序施工。

２.單項(xiàng)工程驗(yàn)收

單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件,能滿(mǎn)足投產(chǎn)要求時(shí)，建筑商便可向開(kāi)發(fā)商發(fā)出交工驗(yàn)收通知。開(kāi)發(fā)商在接到建筑商的交工通知后,應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵局部施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)等情況,然后再組織設(shè)計(jì)單位、建筑商等共同進(jìn)展交工驗(yàn)收。?

３.分期驗(yàn)收

分期驗(yàn)收是指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)展建立的工程工程,或個(gè)別單位工程在到達(dá)使用條件、需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)展的驗(yàn)收。例如住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)谝黄诜课萁ǔ珊?即可驗(yàn)收,以使建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。

４.全部工程驗(yàn)收

全部工程驗(yàn)收是指工程工程按設(shè)計(jì)要求全部落成并到達(dá)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)展全部工程竣工驗(yàn)收。全部工程竣工驗(yàn)收應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作的根底上，按預(yù)先驗(yàn)收——正式驗(yàn)收的順序進(jìn)展。?

物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程工程的驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)代表業(yè)主,從今后管理和使用的角度,根據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)歷提供意見(jiàn)。這樣既便于防止建筑后遺癥的發(fā)生,又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好根底。

(二)竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作?

１.竣工驗(yàn)收的依據(jù)?

①上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)文件。?

②開(kāi)發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。

③設(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書(shū)。

④?chē)?guó)家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

⑤建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。?

⑥對(duì)從國(guó)外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備工程,還應(yīng)按照簽訂的合同和國(guó)外提供的設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)展驗(yàn)收。?

２.驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)?

①工程工程按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部施工完畢，到達(dá)國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),能夠滿(mǎn)足使用要求。

②竣工工程到達(dá)窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。?

③設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)到達(dá)設(shè)計(jì)要求。?

④建筑物周?chē)裁滓詢(xún)?nèi)的場(chǎng)地清理完畢。

⑤技術(shù)檔案資料齊全。?

３.做好竣工驗(yàn)收工作?

①建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料。為了使開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)合理使用和維護(hù)管理,為改建、擴(kuò)建提供依據(jù)和辦理工程決算,建筑商向開(kāi)發(fā)商提交的資料有：竣工工程工程一覽表；圖紙會(huì)審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗(yàn)收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗(yàn)和檢驗(yàn)記錄；永久性的水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測(cè)記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗(yàn)記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗(yàn)記錄；建筑商和設(shè)計(jì)單位提供的建筑物使用本卷須知；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。

②開(kāi)發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對(duì)這些資料進(jìn)展逐項(xiàng)檢查和鑒定。?

③進(jìn)展設(shè)備的單體試車(chē)、無(wú)負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)、有負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)。?

④辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)合格后，合同雙方即可簽訂交接驗(yàn)收證書(shū)，逐項(xiàng)辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。?

二、物業(yè)的接收驗(yàn)收?

(一)接收驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收?

接收驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。接收驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建立部１９９１年７月１日公布的？房屋接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？,接收開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)展的驗(yàn)收。接收驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于：

１．驗(yàn)收的目的不同

接收驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的根底上，以主體構(gòu)造平安和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否到達(dá)設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。?

２.驗(yàn)收條件不同?

接收驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格,并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，到達(dá)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),能滿(mǎn)足使用等。?

３．交接對(duì)象不同

接收驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接收開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。?

(二〕接收驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)

物業(yè)的接收驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)接收驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此,為確保今后物業(yè)管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接收驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

１.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。?

２.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)展驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)展嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

３．接收驗(yàn)收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限催促開(kāi)發(fā)商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。４．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金,或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修,開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。５.開(kāi)發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料,包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。６．物業(yè)管理企業(yè)承受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。?

７.接收驗(yàn)收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接收文件。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接收文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接收工作即完成。第三節(jié)物業(yè)入伙手續(xù)的辦理

所謂“入伙〞就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收與接收工作完成以后,即物業(yè)具備了入伙條件后,物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收樓須知、收費(fèi)通知書(shū)一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時(shí)順利地辦好入伙手續(xù)。?

由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其效勞對(duì)象——業(yè)主接觸的第一關(guān),這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴露出來(lái)，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問(wèn)題最集中的階段。所以,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一時(shí)機(jī)，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想辦事，以樹(shù)立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象〞,取得廣闊業(yè)主的信賴(lài)。

一、入伙通知書(shū)

入伙通知書(shū)就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書(shū)時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題：

１．一般情況下，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書(shū)上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間,以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理。

２．如業(yè)主因故不能按時(shí)前來(lái)辦理,應(yīng)在通知書(shū)上注明補(bǔ)辦的方法。

下面是一份入伙通知書(shū)以作示范：

入伙通知書(shū)

_＿_(dá)＿_(dá)_＿_(dá)_＿_(dá)__女士/先生：

您好！我們熱忱歡送您入住××花園！

您所認(rèn)購(gòu)的××花園______區(qū)＿＿_(dá)_＿_(dá)棟＿_(dá)＿_(dá)_＿單______元室樓宇,經(jīng)市有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收、測(cè)量合格,現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。

〔一)請(qǐng)您按入伙通知書(shū)、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點(diǎn)在__＿_(dá)_＿樓＿_(dá)____室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門(mén)和單位將到場(chǎng)集中辦公。

(二)為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù),請(qǐng)以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來(lái)辦理入伙手續(xù)。

各樓各層辦理入伙手續(xù)時(shí)間分配表〔略)。

閣下如屆時(shí)不能前來(lái)辦理入伙手續(xù),請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系,落實(shí)補(bǔ)辦的方法，聯(lián)系________＿_(dá)______。

特此通知

××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

××物業(yè)管理公司

__＿_(dá)＿_(dá)__年____月__＿＿日

二、入伙手續(xù)書(shū)

入伙手續(xù)書(shū)即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排,其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序,使整個(gè)過(guò)程井然有序。下面是一份入伙手續(xù)書(shū)以作示范：入伙手續(xù)書(shū)

____＿_(dá)女士／先生：

您認(rèn)購(gòu)的__＿_(dá)區(qū)＿_(dá)＿＿棟__＿_(dá)單元＿_(dá)＿_(dá)室樓宇,現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請(qǐng)閱讀收樓須知,按以下順序辦理入伙手續(xù)：

〔１)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部

(２)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部?

×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

××物業(yè)管理公司

_＿_(dá)_＿＿_(dá)_年__＿＿月____日

三、收樓須知?

收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用，從而防止遺漏、往返,給業(yè)主增添不便。下面是一份收樓須知以作示范：收樓須知

為防止業(yè)主在收樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而帶來(lái)不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。

〔一〕在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)?

１.付清購(gòu)樓余款。

２.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財(cái)務(wù)部驗(yàn)證、收回并開(kāi)具總發(fā)票。

３.在入伙手續(xù)〔１)上蓋章。

〔二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)

１.驗(yàn)清業(yè)主身份。業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司承受樓宇，并請(qǐng)帶上：入伙手續(xù)書(shū)；業(yè)主身份證、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證；購(gòu)房合同。

２.假設(shè)業(yè)主不能親臨收樓,可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書(shū)、購(gòu)房合同外,還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(shū)(由律師鑒證〕；業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本；代理人的身份證或護(hù)照。

３．在入伙手續(xù)〔２)上蓋章。

(三〕在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)

１.繳付各項(xiàng)管理費(fèi)用。預(yù)收不超過(guò)３個(gè)月的管理費(fèi)；收取裝修保證金，住房裝修完畢,驗(yàn)收不損壞主要房屋構(gòu)造的,裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。

２.繳付其他費(fèi)用。如安裝防盜門(mén)、安裝防盜窗花等。

３.在入伙手續(xù)(３)上蓋章。

〔四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)

１.簽署？業(yè)主公約？。

２．介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)。

３.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。

４.在入伙手續(xù)書(shū)(４〕上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存?！痢练康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司××物業(yè)管理公司×年×月×日

四、業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收

購(gòu)置物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。根據(jù)入伙手續(xù)書(shū)和收樓須知,業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶著業(yè)主驗(yàn)收其所購(gòu)物業(yè)。業(yè)主對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)展驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問(wèn)題了解清楚，并逐項(xiàng)進(jìn)展鑒定檢查，盡可能把問(wèn)題解決在入伙之前,將“先天缺陷〞減少到最低限度。

歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)歷，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題大致有以下幾個(gè)方面：

１.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好,下水道是否有建筑垃圾堵塞,馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無(wú)泛水現(xiàn)象等。

２.門(mén)窗系列。包括框架是否平整、結(jié)實(shí)、平安,門(mén)窗是否密縫、貼合，門(mén)鎖、窗鉤有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題,玻璃是否防水密封等。

３.供電系列。包括電燈、電線(xiàn)(管線(xiàn))是否有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)關(guān)所控是否火線(xiàn),電表的流量大小能否滿(mǎn)足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。

４.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水,瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。

５.公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門(mén)、防盜窗花、電線(xiàn)、天線(xiàn)、信箱等。

第四節(jié)

物業(yè)檔案的建立?物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建立開(kāi)發(fā)成果的記錄,是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的開(kāi)展和使用需求的提高,樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線(xiàn)越來(lái)越多,越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)展科學(xué)地分類(lèi)與保存,利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。

第五節(jié)

物業(yè)的裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)展裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)展。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建立部發(fā)布的？建筑裝飾裝修管理規(guī)定？和物業(yè)管理企業(yè)制定的？住戶(hù)裝修管理規(guī)定？。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展申請(qǐng)登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取？裝修管理規(guī)定？，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)前方可開(kāi)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,合格后即退還裝修押金及保證金。

一、業(yè)主裝修申請(qǐng)表?業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí),需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù),業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。

業(yè)主裝修申請(qǐng)表的格式如下：

二、裝修管理規(guī)定

根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和平安，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,一般物業(yè)管理企業(yè)均對(duì)裝修制定如下規(guī)定：

〔一〕報(bào)批程序

(１)業(yè)主應(yīng)提前５天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報(bào)。

(２〕詳細(xì)、如實(shí)地填寫(xiě)？裝修申請(qǐng)表？。

〔３)經(jīng)管理處審核同意后、方可進(jìn)展裝修施工。

(４)裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽訂？裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書(shū)？及？裝修施工保證書(shū)？。

(二〕裝修管理要求

〔１)不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體構(gòu)造部件。

(２〕不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?/p>

〔３〕不得封閉前陽(yáng)臺(tái),不得改動(dòng)外門(mén)窗,保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。

(４)裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn),傾倒到指定的地點(diǎn)。嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯、過(guò)道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋撒堆放。

(５〕嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?/p>

〔６〕按照管理處的要求,空調(diào)器安裝在指定的位置,以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)?？照{(diào)出水必須接回陽(yáng)臺(tái)內(nèi)或室內(nèi)。

(７)裝修施工應(yīng)安排在上午７：００—１２：００，下午１４：００—２０：００時(shí)間內(nèi)進(jìn)展，以免影響他人休息。

(８〕高層住戶(hù)裝修不得使用載人電梯裝運(yùn)建材、木料、工具等物品。

(９)需封閉后陽(yáng)臺(tái)的，須申報(bào)管理處同意方能施工。

〔１０)施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時(shí)出入證,將臨時(shí)出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。

(１１)未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動(dòng)水、電管線(xiàn)走向。

(１２〕底層住戶(hù)裝修，不得在前陽(yáng)臺(tái)違章搭建。

(１３)臨平臺(tái)的陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)不能改裝門(mén)。

(三〕押金及保證金

(１)業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。

〔２〕裝修施工隊(duì)在辦理臨時(shí)出入證時(shí),須向管理處交付一定的押金。

(３)裝修施工完畢后,由管理處派人對(duì)裝修工程進(jìn)展檢查，如無(wú)違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為,沒(méi)有對(duì)他人財(cái)產(chǎn)和公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的,管理處將如數(shù)退還押金和保證金。

(四)違規(guī)責(zé)任

(１)在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴(yán)重程度給予扣罰局部乃至全部押金和保證金的處分。

(２〕裝修施工中有意或無(wú)意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財(cái)產(chǎn)、物品造成損害的,必須照價(jià)賠償。

(３)因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的,裝修戶(hù)應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)〔或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用),并視情況給予受損害者必要的賠償。

〔４)因裝修施工造成外墻破壞、污染的,由裝修戶(hù)負(fù)責(zé)修補(bǔ)。

(五)管理權(quán)限(１)住戶(hù)裝修管理由所屬物業(yè)轄區(qū)管理處全權(quán)負(fù)責(zé)。(２〕住戶(hù)要求改動(dòng)房?jī)?nèi)水、電管線(xiàn)走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進(jìn)展施工。

(３)住戶(hù)要求封閉后陽(yáng)臺(tái)，須經(jīng)管理處同意方能進(jìn)展施工。(４)因特殊情況需在戶(hù)內(nèi)隔墻上開(kāi)窗和開(kāi)洞的,需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。(５)任何人均無(wú)權(quán)批準(zhǔn)超過(guò)本規(guī)定的裝修行為?！玻?如施工隊(duì)違反本規(guī)定后,不聽(tīng)從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責(zé)令其停頓裝修行為。第四章

物業(yè)管理模式?

在傳統(tǒng)的方案經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理的概念在我國(guó)尚未形成,常規(guī)的管理也是以行政管理的方式進(jìn)展的，即一個(gè)單位的房屋由單位的行政辦公室或后勤部門(mén)負(fù)責(zé)，進(jìn)展一些日常的房屋維修等。改革開(kāi)放以后,尤其是以土地的使用權(quán)有償有期出讓的改革為契機(jī)，國(guó)家加大了房改的力度，房屋產(chǎn)權(quán)由過(guò)去的單一形式變?yōu)槎嘣院螅o房屋的管理帶來(lái)了難度。我國(guó)南方經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市逐步引進(jìn)并推廣了以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)進(jìn)展管理的概念和方法,并逐步建立了以經(jīng)濟(jì)手段為主,法律和行政手段為輔的物業(yè)管理體制。由于我國(guó)歷史等一些原因,東西部經(jīng)濟(jì)開(kāi)展有較大的差異，即使在同一個(gè)城市中,也存在著經(jīng)濟(jì)懸殊過(guò)大的現(xiàn)象，這就決定了我國(guó)目前物業(yè)管理的多樣性。?第一節(jié)

目前我國(guó)物業(yè)管理模式?

一、房屋管理的六種模式

根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況,我國(guó)住宅小區(qū)〔樓宇)的管理模式大體有以下六種：

(１)以區(qū)、街道辦事處以及居委會(huì)為主成立的物業(yè)管理公司開(kāi)展物業(yè)管理工作；

(２)以房地產(chǎn)管理部門(mén)轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司開(kāi)展物業(yè)管理工作；

〔３〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開(kāi)展物業(yè)管理工作；(４)單位直管公房管理模式；

(５)完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司開(kāi)展物業(yè)管理工作；(６〕由街道居委會(huì)、社區(qū)效勞站以及物業(yè)管理公司以合三為一的一種管理模式開(kāi)展物業(yè)管理。

二、六種管理模式的比較

１.行政管理部門(mén)成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致,在實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性,制約力強(qiáng)。專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專(zhuān)業(yè)協(xié)作,各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個(gè)完整的管理體制,而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。這種模式在單一產(chǎn)權(quán)房屋管理中，尤其能表達(dá)它的行政管理的效用。在產(chǎn)權(quán)多元的情況下,這種以行政為主體的管理模式,應(yīng)防止管理委員會(huì)大包大攬,要充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)和功能，要防止行政管理代替一切的情況。目前小區(qū)中的違章搭建房屋,據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),占５６％左右的違章房屋是屬于行政組織——居委會(huì)、街道辦事處所為。

２.國(guó)家房管部門(mén)轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門(mén)的管房專(zhuān)業(yè)之所長(zhǎng)。小區(qū)以房屋管理為主體,對(duì)房屋進(jìn)展科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率,有利于保護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌。但這種模式難以協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)部門(mén)，在小區(qū)總體管理上各專(zhuān)業(yè)部門(mén)容易各自為政,不能齊心合作，而房管部門(mén)又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多。同時(shí),由于長(zhǎng)期以來(lái)房管部門(mén)對(duì)房屋采取的是行政管理,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，住房商品化后，如何對(duì)待小區(qū)內(nèi)的居民購(gòu)房者，如何開(kāi)展全方位效勞那么還需要有一個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程。目前全國(guó)已開(kāi)場(chǎng)加大、加快房改步伐，鼓勵(lì)老百姓購(gòu)置房產(chǎn)以后，房管部門(mén)的體制、效勞對(duì)象、內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，建立部要求所有房管部門(mén)要在２０００年前完成轉(zhuǎn)制，這就要求轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司跟上形勢(shì)開(kāi)展，否那么就有可能被淘汰。

３.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式

這種模式在商品經(jīng)濟(jì)比較興旺的地方容易推廣。它發(fā)揮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng),從開(kāi)發(fā)、建立到管理是一條龍,管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái),可以為住戶(hù)提供全方位效勞,不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共效勞，還可以為住戶(hù)提供特殊需要效勞,由于這類(lèi)公司依附于開(kāi)發(fā)商,物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)得好與壞、盈與虧都由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé),造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差,自主意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)弱。從近期看,這種依附還是可以的,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶〞。因此這類(lèi)物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強(qiáng)自主意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。此外,這種模式應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合,加強(qiáng)政府的監(jiān)視、指導(dǎo),維護(hù)居民正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會(huì)的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。

４．單位自行管理的物業(yè)管理模式

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)比較重視,住房已成為企業(yè)十分重要的問(wèn)題和工作，配有專(zhuān)職企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)展管理,管理對(duì)象是本單位的職工和本單位的房產(chǎn),比較單一。經(jīng)費(fèi)來(lái)源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕,住戶(hù)如有意見(jiàn)或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向有關(guān)部門(mén)反映,并能盡快地得到解決。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問(wèn)題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù),從管理到經(jīng)費(fèi)籌措都比較方便。這種模式只能在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)展。存在的問(wèn)題是隨著人事制度的改革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動(dòng)，給企業(yè)福利性住房管理帶來(lái)了不便，不能適應(yīng)我國(guó)的住房制度改革和開(kāi)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。此外,本企業(yè)后勤部門(mén)成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位,在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營(yíng)管理工作也受到較大限制,難以實(shí)行職能分解、政企別離，也不利于面向社會(huì)，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

５.按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)管理公司的管理模式

這種模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是管理思路清晰、市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)烈，明確效勞對(duì)象是業(yè)主〔使用人)，辦事熱情、認(rèn)真；其次,物業(yè)管理企業(yè)本錢(qián)概念清楚,他們完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我開(kāi)展〞的方式進(jìn)展,可解決多年來(lái)行政管理缺乏資金的大問(wèn)題；再次,這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司機(jī)制靈活，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,對(duì)企業(yè)職工采用聘用制、合同工制,定期考核,定期評(píng)定,充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，徹底打破過(guò)去國(guó)有企業(yè)那種吃“大鍋飯〞的懶惰思想；最后，這種企業(yè)為業(yè)主(使用人)效勞思想結(jié)實(shí),效勞質(zhì)量高。這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應(yīng)是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展的方向,因?yàn)樗仙鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力,但由于我國(guó)國(guó)情所限，一是人們的思想觀念還停留在方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利房上,對(duì)花錢(qián)買(mǎi)享受還不理解；二是我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展還不平衡,生產(chǎn)力提高不快,人民生活水平相對(duì)較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運(yùn)轉(zhuǎn)。如果一些物業(yè)管理公司托管房產(chǎn)面積小的話(huà)還會(huì)出現(xiàn)虧損經(jīng)營(yíng)。必須引起物業(yè)管理公司高度重視，強(qiáng)練內(nèi)功，擴(kuò)大規(guī)模，扭虧為盈。

６.按照“三合一〞組建的物業(yè)管理模式

“三合一〞模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是居委會(huì)參與,可以樹(shù)立物業(yè)管理公司的形象。因?yàn)榫游瘯?huì)作為我國(guó)行政組織的最根本單位，它代表政府，有一定威信。其次，容易與政府各部門(mén)協(xié)調(diào)。居委會(huì)可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門(mén)進(jìn)展協(xié)調(diào)。因?yàn)榫游瘯?huì)對(duì)街道、政府較為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。最后，居委會(huì)與物業(yè)管理公司在行政、經(jīng)濟(jì)上分工明確，小區(qū)行政管理由居委會(huì)承擔(dān),經(jīng)濟(jì)上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會(huì)開(kāi)展工作。這種模式的弊端：一是領(lǐng)導(dǎo)體制不順：居委會(huì)主任由上級(jí)街道委派,物業(yè)管理公司經(jīng)理是企業(yè)法人,當(dāng)兩者工作發(fā)生矛盾時(shí)，到底誰(shuí)服從誰(shuí)？沒(méi)有明確規(guī)定。二是存在權(quán)利與義務(wù)不符。對(duì)于居委會(huì)來(lái)講，經(jīng)費(fèi)上得到物業(yè)管理公司的支持〔有些居委會(huì)工作人員還得到了一份補(bǔ)貼〕,應(yīng)該承擔(dān)物業(yè)管理公司的一局部工作，但事實(shí)上，很多物業(yè)管理公司認(rèn)為居委會(huì)權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得少,容易產(chǎn)生矛盾。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負(fù)盈虧；居委會(huì)作為國(guó)家根底行政組織，那么以行為利益為重,企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo)又常和稀泥。四是物業(yè)管理中出現(xiàn)重大失誤,業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時(shí)，由于體制不清，許多物業(yè)管理公司經(jīng)理還兼任居委會(huì)主任,就出現(xiàn)業(yè)主狀告政府(居委會(huì)主任代表基層政府)的被動(dòng)局面。第二節(jié)

傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別

為了更好地了解市場(chǎng)化的物業(yè)管理的特點(diǎn)，有必要同過(guò)去傳統(tǒng)的房屋行政管理進(jìn)展對(duì)照與比較。?

一、傳統(tǒng)的房屋管理?

通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個(gè)職能部門(mén)，如市、區(qū)房管局和基層單位——房管所。傳統(tǒng)房屋管理單位屬于事業(yè)性質(zhì)。由于房管部門(mén)管理的房屋是國(guó)有財(cái)產(chǎn)〔產(chǎn)權(quán)單一)，而房管部門(mén)又是政府的一個(gè)職能部門(mén),所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。一般是對(duì)房屋及其附屬設(shè)備進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù),工作比較單一,管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工〞便可以負(fù)責(zé)一個(gè)片的房屋維修管理?！耙粏T〞為房管員,每月定期收房租,如果住戶(hù)有問(wèn)題,只負(fù)責(zé)傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工〞即瓦工、木工和壯工，也就是維修的根本隊(duì)伍,幾個(gè)房管員才配上一個(gè)水電工。其維修經(jīng)費(fèi)來(lái)源有兩種：一是收取的低租金(由于國(guó)家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼。所以國(guó)家房屋建得越多,包袱背得越重。國(guó)家想管好房屋但沒(méi)有財(cái)力保證。?

二、市場(chǎng)化的物業(yè)管理?

市場(chǎng)化的物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)展管理，其管理單位——物業(yè)管理公司屬于企業(yè)性質(zhì)。物業(yè)管理公司的基層管理單位是管理處。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)管理公司只有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)而無(wú)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛,通常分為三類(lèi)：第一類(lèi)是公共效勞,就是為全體住戶(hù)提供經(jīng)常性的有償或無(wú)償效勞,例如清掃保潔、治安保衛(wèi)、庭園綠化等；第二類(lèi)是專(zhuān)項(xiàng)效勞，為小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)提供專(zhuān)門(mén)效勞,如修理與管理各種車(chē)輛，為用戶(hù)提供室內(nèi)裝修效勞，開(kāi)辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類(lèi)是特約效勞，即根據(jù)住戶(hù)的特殊需要進(jìn)展效勞,如代購(gòu)車(chē)船票，為住戶(hù)代購(gòu)糧食、蔬菜,代送兒童上學(xué)等。其經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過(guò)收繳管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為居民提供有償效勞。?

三、兩種管理方式的比較?從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變,從外表上看,兩者區(qū)別不大,都是對(duì)物業(yè)進(jìn)展管理。然而，如果我們認(rèn)真地對(duì)物業(yè)、物業(yè)管理的概念與傳統(tǒng)的房屋管理相比較，不難發(fā)現(xiàn),它們之間有諸多原那么上的區(qū)別，詳見(jiàn)下表。

１.從管理體制上看兩者的差異

傳統(tǒng)的房屋管理是方案經(jīng)濟(jì)下政府部門(mén)和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門(mén)采用行政手段,直接進(jìn)展行政福利型的封閉式管理。通常是長(zhǎng)官意志、行政命令的方法，是方案包辦的維修管理方法。前幾年,全國(guó)許多地方實(shí)行了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)“兩權(quán)別離〞，組建了一批房屋管理公司，在管理體制上做了些變革。但這些單位大都為事業(yè)單位,行政干預(yù)、政企不分的色彩較為濃厚。物業(yè)管理公司是專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)。它的效勞是通過(guò)市場(chǎng)、采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)展社會(huì)化管理的有償效勞，是按“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)行、自我完善、自我開(kāi)展〞的管理體制開(kāi)展工作的。概括地說(shuō)，前者是方案經(jīng)濟(jì)下的政府、部門(mén)行為，是福利型的；后者是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)行為,是有償型的。

２．從管理內(nèi)容上看兩者的區(qū)別

傳統(tǒng)的房屋管理多年來(lái)一直以單一的“收租養(yǎng)房〞為主要內(nèi)容。而國(guó)家實(shí)行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養(yǎng)不了房，仍需要政府給大量的財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)展房屋維修，因此形成了房屋蓋得越多，政府補(bǔ)貼得越多,包袱背得越重的惡性循環(huán)。物業(yè)管理是對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政、環(huán)境等實(shí)行全方位、多功能的經(jīng)營(yíng)、管理、效勞；它既要管好房，又要以人為核心提供物質(zhì)和精神兩個(gè)方面的效勞。企業(yè)通過(guò)開(kāi)展一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方針，實(shí)現(xiàn)造血功能，政府不給補(bǔ)貼，逐步走向良性循環(huán)。

３.從管理對(duì)象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系看兩者的區(qū)別

傳統(tǒng)的房屋管理，不管是政府或部門(mén)管理，都是國(guó)家的，產(chǎn)權(quán)單一。隨著房屋商品化、住宅制度改革的推行,產(chǎn)權(quán)構(gòu)造發(fā)生了根本性的變化，原來(lái)以公房為主體的格局,被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。例如廣州市，每年住宅商品房總量的８０%由個(gè)人購(gòu)置,現(xiàn)在廣州已經(jīng)形成國(guó)家、集體、個(gè)人，包括港、澳、臺(tái)胞以及外國(guó)人等多種所有制組成的多元化產(chǎn)權(quán)格局。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理方法,那么不僅會(huì)導(dǎo)致各自為政、各行其是的無(wú)政府主義現(xiàn)象發(fā)生，還必將會(huì)導(dǎo)致整棟、整片房屋的維修管理陷入無(wú)從方案、無(wú)從管理的狀態(tài)。而物業(yè)管理突破了產(chǎn)權(quán)歸屬界限和分散管理的格局,實(shí)行高度統(tǒng)一、全方位效勞于一體的管理。它的職責(zé)除對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的房屋及附屬設(shè)施進(jìn)展維修管理外,還對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實(shí)行全方位的管理,發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能,為建立一個(gè)舒適、優(yōu)美、平安、和諧的居住環(huán)境創(chuàng)造條件，深受居住者的歡送。

４.從管理機(jī)制上看兩者的區(qū)別

傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志來(lái)管理住戶(hù)，他們與住戶(hù)的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，住戶(hù)長(zhǎng)期處于被動(dòng)地位而無(wú)法選擇。南京一位居住在公房里的住戶(hù),屋頂漏水，向所管轄的房管部門(mén)連續(xù)反映了近一年都未修好,住戶(hù)實(shí)在沒(méi)法，只好求助市民熱線(xiàn)幫助解決。市場(chǎng)化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)承受或者不承受選聘。雙方在完全平等的原那么下，通過(guò)雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)力、義務(wù)。管理公司與住戶(hù)的關(guān)系那么是效勞與被效勞的關(guān)系，而且是寓管理于效勞之中。但凡住戶(hù)所需要的各類(lèi)效勞,物業(yè)管理公司都應(yīng)盡量給予滿(mǎn)足和解決。

造成上述差異的根本原因在產(chǎn)權(quán)歸屬不同。產(chǎn)權(quán)的公有始終使物業(yè)的監(jiān)護(hù)責(zé)任落不到實(shí)處,而行政手段又使管理陷于僵化。隨著我國(guó)土地使用制度的改革以及市場(chǎng)機(jī)制的引入,才真正使我國(guó)的土地資源實(shí)現(xiàn)了巨大的自身價(jià)值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問(wèn)題。也正是在這種條件下，物業(yè)管理才應(yīng)運(yùn)而生。第三節(jié)

中國(guó)物業(yè)管理體制開(kāi)展趨勢(shì)

一、中國(guó)近期物業(yè)管理特點(diǎn)?

１.中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)潛力大

黨和國(guó)家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料說(shuō)明：

(１)全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積１９７８年為３.６平方米，到１９９８年底上升為９.３平方米；

(２〕建國(guó)５０年(不包括１９９９年)共新建住宅４０．４億平方米,后２０年是前３０年建造的住宅量的６.６倍；

(３)１９９８年,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資４３１０億元,比上一年增長(zhǎng)近３０%；

〔４)１９９８年,我國(guó)城鎮(zhèn)住房建立再創(chuàng)歷史最高水平，住房竣工面積為４．７６億平方米,比上一年增長(zhǎng)１７.４%；

(５〕１９９８年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)７.８％中,其中至少有一個(gè)百分點(diǎn)是住宅建立拉動(dòng)的。

商品住宅納入物業(yè)管理市場(chǎng)已成為現(xiàn)實(shí)，僅此一項(xiàng)就足以看到中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的波瀾壯闊。大量的商住樓、寫(xiě)字樓的出現(xiàn)為我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)增添了誘人的魅力。另外，大中城市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，進(jìn)一步擴(kuò)大了物業(yè)管理市場(chǎng),更值得一提的是，許多城市不僅重視新建房屋的物業(yè)管理，也開(kāi)場(chǎng)對(duì)舊住宅小區(qū)進(jìn)展出新并納入物業(yè)管理。以南京為例：全市實(shí)有房屋總量為８６０７萬(wàn)平方米,近年來(lái)，每年新建成住宅近３００萬(wàn)平方米，１９９２年以來(lái)建立２萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)就有２６４個(gè)，已建成高層樓宇４２７幢、６６８萬(wàn)平方米，在建高層１７５幢、４９６萬(wàn)平方米,同時(shí)積極開(kāi)展小區(qū)出新工作,１９９８年全市對(duì)１６個(gè)、２１７萬(wàn)平方米舊住宅小區(qū)進(jìn)展了出新試點(diǎn),推行了物業(yè)管理，１９９９年又對(duì)４２個(gè)、３４７萬(wàn)平方米舊住宅小區(qū)進(jìn)展出新。目前南京的物業(yè)管理公司近４００多家,物業(yè)管理已成為南京第三產(chǎn)業(yè)的一支重要的生力軍,而全國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)那么更加可觀,到１９９８年全國(guó)物業(yè)管理公司已到達(dá)１２０００家左右,從業(yè)人員近１５０萬(wàn)。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家估計(jì),到國(guó)家“十五〞方案完畢，全國(guó)大中城市納入物業(yè)管理的房屋將到達(dá)５０%～６０%,一些沿海經(jīng)濟(jì)興旺城市要到達(dá)８０％以上。應(yīng)該說(shuō)中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)前景廣闊,前程似錦。

２.中國(guó)近期物業(yè)管理的特點(diǎn)

(１〕與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和方案經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個(gè)時(shí)期中并存。近幾年，一方面大量建成的住房進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),作為商品房出售,售后管理納入物業(yè)管理軌道，這局部房屋呈逐年增加趨勢(shì)；另一方面,未出售的直管公房還要繼續(xù)管理。在城市房屋的管理中，房管所還具有其不可替代的自身的優(yōu)勢(shì)。在一定時(shí)期內(nèi),它將繼續(xù)是城市房屋管理的重要組成局部。因此,市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的房管所管理模式將在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)共存，它們將為中國(guó)的房屋管理作出各自的奉獻(xiàn)。當(dāng)然，兩者的比重和地位也將會(huì)隨著時(shí)間的變化而變化。

(２)物業(yè)管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)將呈多層次性,與現(xiàn)代化都市建立和人們的生活、工作要求相適應(yīng)。由于房改以后,房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)向多元化。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，允許一局部人先富起來(lái),導(dǎo)致房屋的質(zhì)量和居住的水準(zhǔn)呈現(xiàn)為多層次，從一般小區(qū)居民住房到高級(jí)豪華的公寓別墅,其差距很大。因此與之相適應(yīng)的物業(yè)管理模式也將出現(xiàn)多類(lèi)型、多層次的趨勢(shì)。從一般的維修、清潔、治安、家務(wù)勞動(dòng)到引進(jìn)先進(jìn)的管理設(shè)備和管理思想,實(shí)施多功能的與國(guó)際水準(zhǔn)接軌的效勞，以滿(mǎn)足各個(gè)不同層次水準(zhǔn)的居住和工作需要。所以全國(guó)物業(yè)管理的開(kāi)展和市場(chǎng)的培育必須適應(yīng)這一特點(diǎn)。

二、中國(guó)物業(yè)管理體制開(kāi)展預(yù)測(cè)

物業(yè)管理在我國(guó)一出現(xiàn)便顯示出強(qiáng)大的生命力，并蓬勃地開(kāi)展起來(lái),目前我國(guó)物業(yè)管理還處在一個(gè)萌芽狀態(tài),隨著時(shí)間的推移，將是怎樣的狀況呢？經(jīng)過(guò)近期調(diào)查研究,未來(lái)物業(yè)管理將沿著以下開(kāi)展方向前進(jìn)。

１.物業(yè)管理的體制將取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，取決于生產(chǎn)力水平的提高

經(jīng)濟(jì)是根底,一個(gè)開(kāi)展中國(guó)家更應(yīng)感到開(kāi)展經(jīng)濟(jì)的重要性。所以小平講“開(kāi)展是硬道理〞，只有在不斷地開(kāi)展生產(chǎn),提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，人們的物質(zhì)生活水平進(jìn)一步得到提高以后，人們才會(huì)有改善其生活環(huán)境、求善求美、追求自我的要求。中國(guó)的物業(yè)管理要上水平，上一流，就必須提高中國(guó)人民的勞動(dòng)生產(chǎn)力,人民收入增加了，生活提高了，有了一定的經(jīng)濟(jì)根底，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展各類(lèi)效勞，就不會(huì)因費(fèi)用收不齊而感到緊張。

２.各類(lèi)物業(yè)管理體制將會(huì)交融相持一定階段

由于中國(guó)城市化開(kāi)展有一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,老百姓經(jīng)濟(jì)收入的提高也有一個(gè)漸進(jìn)增加過(guò)程，不同收入的老百姓對(duì)住房規(guī)格、功能設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、管理水平、效勞質(zhì)量也有不同層次的需求。因此，中國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)在一定階段內(nèi)也應(yīng)多樣化,即大多數(shù)的物業(yè)管理工作開(kāi)展，并不是嚴(yán)格按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法那么,符合國(guó)際慣例，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)進(jìn)展工作，而是伴隨著各地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)推進(jìn)物業(yè)管理，所以“三合一〞管理體制,街道、居委會(huì)組建的物業(yè)管理公司,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司,以及房管所轉(zhuǎn)制后成立的物業(yè)管理公司等,都會(huì)持續(xù)一定時(shí)間，這是由中國(guó)的經(jīng)濟(jì)根底、老百姓的經(jīng)濟(jì)收入以及人們的思維觀念所決定的。從目前我國(guó)的實(shí)際來(lái)看，在一定階段內(nèi)還存在著三類(lèi)房產(chǎn)管理格局。

第一類(lèi)：歷史遺留下來(lái)的居住房屋。一些沿街道、里弄蓋建的簡(jiǎn)陋平房和零星工房仍然存在，而且面廣量大。由于國(guó)家的財(cái)力有限，不可能短期把所有資金全投入到改造居民住宅中去，所以仍然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式。

第二類(lèi)：由成片的職工住宅〔多層和高層)構(gòu)成的居住區(qū)、安居工程營(yíng)造的居住區(qū)、公有房屋出售后的居住小區(qū)都可以根據(jù)具體情況逐步納入物業(yè)管理。由于居住在這里的居民大多數(shù)都是工薪階層,物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)居住者的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活需要來(lái)制定。

第三類(lèi)：高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)公寓住宅、別墅、商務(wù)樓都將納入物業(yè)管理。其中一局部還將同國(guó)際接軌，實(shí)施全方位的管理與效勞。物業(yè)管理的收費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)格。

３.以現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司,最終將取代那些過(guò)渡性的物業(yè)管理體制

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展,優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將促進(jìn)中國(guó)物業(yè)管理體制的進(jìn)一步優(yōu)化。政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中,不再直接領(lǐng)導(dǎo)企業(yè),而是政府標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng),由市場(chǎng)指導(dǎo)企業(yè)。政府應(yīng)該制定相應(yīng)的法規(guī),大力支持、扶持、鼓勵(lì)那些按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司開(kāi)展工作。特別是中共中央十五屆四中全會(huì)關(guān)于？國(guó)有企業(yè)改革和開(kāi)展假設(shè)干重大問(wèn)題的決定？的發(fā)表,使我國(guó)物業(yè)管理體制構(gòu)架的建立有了明確的指導(dǎo)思想?！皣?guó)家從戰(zhàn)略上調(diào)整了國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局，要同產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的優(yōu)化開(kāi)放和所有制構(gòu)造的調(diào)整完善結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)持有進(jìn)有退,有所為有所不為〞。“國(guó)家控制國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈企業(yè)〞,而對(duì)第三產(chǎn)業(yè),尤其是像物業(yè)管理這樣的效勞性企業(yè),應(yīng)該說(shuō)是鼓勵(lì)各種類(lèi)型體制。根據(jù)目前國(guó)外、境外的一些工作經(jīng)歷來(lái)看,物業(yè)管理體制實(shí)行有限責(zé)任公司和股份公司，甚至允許一些個(gè)體民營(yíng),可能更容易調(diào)動(dòng)所有人的積極性，也是物業(yè)管理扭虧為盈,實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)，走出低谷的有益措施之一。

４.物業(yè)管理企業(yè)將走向集團(tuán)化、品牌化

隨著物業(yè)管理的企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化程度的不斷提高，業(yè)主的期望也隨著物質(zhì)生活和精神生活的提高而提高,這就給品牌公司提供了更多的開(kāi)展空間。有了標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)市場(chǎng)和健全的法律法規(guī),在競(jìng)爭(zhēng)中就會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成一種跨行業(yè)、跨部門(mén)、跨地區(qū)的企業(yè)集團(tuán)公司,這種由分散的物業(yè)管理公司組成的企業(yè)集團(tuán),既可發(fā)揮物業(yè)管理的社會(huì)效益、獲得品牌效應(yīng),又可充分利用企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì),互為補(bǔ)充，相得益彰。第四節(jié)

物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制?

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),對(duì)于這一新興行業(yè)市場(chǎng)的管理，可以借鑒其他行業(yè)的管理經(jīng)歷，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn),建立一套完整的管理體制。目前其他各行業(yè)的管理體制雖有差異，但就整體而言，大多實(shí)行三級(jí)管理體制，即政府管理、行業(yè)協(xié)會(huì)管理和企業(yè)內(nèi)自我管理。這一管理體制是眾多行業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐的經(jīng)歷總結(jié),它實(shí)現(xiàn)了從宏觀到中觀、微觀的合理分工和有機(jī)結(jié)合，成為當(dāng)今物業(yè)管理探索建立市場(chǎng)管理體制可資借鑒的模式。本章將從政府管理、行業(yè)協(xié)會(huì)管理和企業(yè)內(nèi)部管理三個(gè)層次闡述物業(yè)管理市場(chǎng)管理體制的建立。

一、政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理?

從其他興旺、成熟的行業(yè)市場(chǎng)管理的實(shí)踐來(lái)看，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理應(yīng)通過(guò)法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)，即政府管理屬法規(guī)管理。其根本職能和作用是既把物業(yè)管理市場(chǎng)置于法規(guī)監(jiān)視之下,又本著疏導(dǎo)的原那么為物業(yè)管理市場(chǎng)充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的外部環(huán)境,使物業(yè)管理法制化、標(biāo)準(zhǔn)化。

政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)管理的首要任務(wù)和重要手段是制定物業(yè)管理法律、法規(guī)，公布管理?xiàng)l例。物業(yè)管理法律、法規(guī)及管理?xiàng)l例應(yīng)明確政府管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、政府管理的權(quán)限與范圍；明確業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司和政府管理機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；此外還應(yīng)建立配套的地方性法規(guī)及實(shí)施方法。政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，在立法的同時(shí)還要加強(qiáng)執(zhí)法，加大執(zhí)法力度，真正使法規(guī)中規(guī)定的各項(xiàng)制度落到實(shí)處，實(shí)行有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

建立部１９９４年發(fā)布的兩項(xiàng)部門(mén)行政規(guī)章？城市公有房屋管理規(guī)定？和？城市新建住宅小區(qū)管理方法？及國(guó)家方案委員會(huì)和建立部于１９９６年聯(lián)合發(fā)布的？城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法？,是目前我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的主要法律依據(jù)。

？城市公有房屋管理規(guī)定？規(guī)定了公有房屋的所有權(quán)登記、使用、租賃、買(mǎi)賣(mài)、修理和法律責(zé)任等內(nèi)容。從該規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，在現(xiàn)階段,對(duì)公有房屋根本仍沿用舊的管理模式進(jìn)展管理，但其中第五條規(guī)定：“公有房屋的經(jīng)營(yíng)和管理要逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化。產(chǎn)權(quán)人可以委托物業(yè)管理公司等代為經(jīng)營(yíng)和管理〞。由此可以預(yù)見(jiàn),隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化以及現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，城市公有房屋的管理會(huì)逐步擺脫現(xiàn)有的管理模式,向物業(yè)管理模式開(kāi)展。

？城市新建住宅小區(qū)管理方法？規(guī)定了住宅小區(qū)的管理體制、管理模式,住宅小區(qū)的物業(yè)管理責(zé)任，住宅小區(qū)管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù),物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù),物業(yè)管理公司可享受的優(yōu)惠政策，物業(yè)管理合同的內(nèi)容,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)利與義務(wù)等內(nèi)容。由于目前我國(guó)的物業(yè)管理是以新建住宅小區(qū)的管理為重點(diǎn),因此，該？方法？是物業(yè)管理最主要的法律依據(jù)之一；又由于該方法具有較強(qiáng)的針對(duì)性，故其適用范圍較窄。隨著物業(yè)管理的進(jìn)一步開(kāi)展,物業(yè)管理現(xiàn)已涉足工業(yè)、商業(yè)、出售公房等眾多領(lǐng)域,這些領(lǐng)域的物業(yè)管理也都需要法規(guī)來(lái)加以標(biāo)準(zhǔn)。

？城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法？規(guī)定了物業(yè)管理效勞收費(fèi)的管理機(jī)構(gòu)、收費(fèi)的適用范圍；明確了物業(yè)管理效勞收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的支付能力相適應(yīng)的原那么；規(guī)定了物業(yè)管理效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供效勞的性質(zhì)、特點(diǎn)的不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià),并制定了定價(jià)程序；規(guī)定了物業(yè)管理必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂物業(yè)管理收費(fèi)合同；物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布，并定期(一般為６個(gè)月〕向業(yè)主公布收費(fèi)的收入與支出賬目,以及相應(yīng)的物業(yè)管理收費(fèi)的權(quán)利義務(wù)和糾紛處理等內(nèi)容。

在上述部門(mén)行政規(guī)章的根底上,各地方政府也相應(yīng)制定了地方性法規(guī)和實(shí)施方法,如？上海市物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批的規(guī)定？、？深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例？、？常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行方法？、？北京市居住小區(qū)物業(yè)管理方法？、？北京市居住小區(qū)(普通〕委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〔試行)？、？上海市商品住宅物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法？等。這些規(guī)定、條例、方法既是各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況制定公布的法規(guī)性文件，又是對(duì)部門(mén)行政規(guī)章的補(bǔ)充。

我國(guó)的物業(yè)管理正處于起步階段，物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中仍屬薄弱環(huán)節(jié)?，F(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)涉及物業(yè)管理方面的還不完整，也不配套，有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)制度又正處于逐步確定和不斷調(diào)整之中，因而物業(yè)管理法律標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)有形成完整、系統(tǒng)的體系，有些法規(guī)性文件之間還存在著不協(xié)調(diào)，甚至存在著矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建立遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理實(shí)踐。因此，政府目前對(duì)物業(yè)管理的重點(diǎn)，應(yīng)放在法規(guī)建立上,當(dāng)務(wù)之急是要重視和加速制定、出臺(tái)涵蓋面大的管理法規(guī),并且這些法規(guī)對(duì)于確認(rèn)、保護(hù)、限制和制裁的規(guī)定應(yīng)是明確的、具體的、可操作的。此外，還應(yīng)逐步提高物業(yè)管理法律標(biāo)準(zhǔn)的效力等級(jí),使物業(yè)管理的法律法規(guī)形成一套較為完整、系統(tǒng)的體系。

二、行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理

物業(yè)管理市場(chǎng)的管理,除了政府管理外,還應(yīng)有物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的管理。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)組織是物業(yè)管理市場(chǎng)自我管理、協(xié)調(diào)的聯(lián)合會(huì)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自我管理、自我效勞、自我監(jiān)視功能,是保證物業(yè)管理市場(chǎng)良性運(yùn)作必不可少的條件。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，是指由從事物業(yè)管理理論研究的專(zhuān)家、物業(yè)管理交易參與者以及政府物業(yè)管理者等組成的民間行業(yè)組織。行業(yè)協(xié)會(huì)的自律是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的管理慣例。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,每一個(gè)行業(yè)都有自律性組織，物業(yè)管理同樣也可以建立自己的行業(yè)協(xié)會(huì)組織。目前，我國(guó)的物業(yè)管理相對(duì)普及的地區(qū),物業(yè)管理企業(yè)也呈一定的規(guī)模。如深圳、上海、海南等地均已成立了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì),以加強(qiáng)行業(yè)自律管理，從而形成了我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的三級(jí)管理體系。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)展管理可以通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)展。

１.強(qiáng)化職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)業(yè)主利益

為保護(hù)廣闊業(yè)主的利益,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)規(guī)定嚴(yán)格的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn),并強(qiáng)調(diào)協(xié)會(huì)會(huì)員必須嚴(yán)格遵守。物業(yè)管理是一項(xiàng)效勞性很強(qiáng)的工作,應(yīng)要求物業(yè)管理的從業(yè)人員必須有較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，其中包括樹(shù)立良好的企業(yè)形象、員工形象、效勞形象、管理形象，也包括建立一整套企業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施文明管理。

２.會(huì)員的資格審查和登記

物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)設(shè)有會(huì)員資格委員會(huì)，專(zhuān)門(mén)處理有分歧的資格申請(qǐng),而日常的會(huì)員資格申請(qǐng)的初審工作由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)工作人員負(fù)責(zé)進(jìn)展。

會(huì)員資格申請(qǐng)者，一般要通過(guò)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的資格能力測(cè)試和審查,其測(cè)試審查的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)和對(duì)政府有關(guān)法規(guī)的理解程度，以及會(huì)員公司的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員是否具有高水平的專(zhuān)業(yè)技能等。測(cè)試審查合格后,物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)其會(huì)員的登記工作。

３.監(jiān)視已登記注冊(cè)會(huì)員的經(jīng)營(yíng)、管理、效勞情況

物業(yè)管理協(xié)會(huì)為保護(hù)業(yè)主的利益,對(duì)會(huì)員的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管制度,以防止會(huì)員公司損害業(yè)主利益。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)管內(nèi)容比較廣泛，但凡與物業(yè)管理有關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)情況均列在其監(jiān)管之列,包括財(cái)務(wù)狀況、收費(fèi)情況、效勞質(zhì)量、效勞態(tài)度等各項(xiàng)內(nèi)容的監(jiān)管。為方便物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)視管理，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該設(shè)立監(jiān)察辦公室負(fù)責(zé)日常具體工作。監(jiān)察辦公室一旦發(fā)現(xiàn)有會(huì)員違反協(xié)會(huì)的有關(guān)管理?xiàng)l例,即有權(quán)對(duì)違例會(huì)員進(jìn)展調(diào)查、處理。物業(yè)管理協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)任何違反協(xié)會(huì)規(guī)章條例的會(huì)員施以開(kāi)除、責(zé)令其檢查、公開(kāi)賠禮抱歉及罰款等處分。

４.調(diào)解、仲裁糾紛

當(dāng)會(huì)員與業(yè)主、會(huì)員與會(huì)員發(fā)生糾紛時(shí),協(xié)會(huì)首先對(duì)糾紛雙方進(jìn)展調(diào)解,希望通過(guò)協(xié)調(diào)解決雙方糾紛。這種協(xié)調(diào)糾紛的方法最為簡(jiǎn)單明了，糾紛雙方各派代表參加，協(xié)會(huì)也派出代表,各自談出自己的觀點(diǎn),從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)考慮解決糾紛，既簡(jiǎn)單有效，也為各方節(jié)省了時(shí)間和費(fèi)用。如果協(xié)會(huì)的調(diào)解無(wú)效,那么可按程序申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)仲裁或直接向人民法院起訴。

５.物業(yè)管理知識(shí)的普及、經(jīng)歷的介紹、相關(guān)法律的宣傳

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有向其會(huì)員及公眾普及遵紀(jì)守法教育和有關(guān)物業(yè)管理方面知識(shí)教育的責(zé)任。對(duì)協(xié)會(huì)會(huì)員教育的主要內(nèi)容包括：

(１)宣傳物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、條例，教育會(huì)員依法實(shí)施物業(yè)管理。

(２)嚴(yán)格行業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、自律準(zhǔn)那么和管理標(biāo)準(zhǔn)，教育會(huì)員自覺(jué)約束自己的行為。

(３)開(kāi)展多種形式，組織培訓(xùn)物業(yè)管理人才。

對(duì)社會(huì)公眾那么可通過(guò)出版一些簡(jiǎn)單易懂、文字簡(jiǎn)潔的小冊(cè)子,普及物業(yè)管理的使用、保養(yǎng)、維修等方面的根本知識(shí)。此外,由于物業(yè)管理處于新興開(kāi)展階段,因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)牽頭加強(qiáng)會(huì)員之間的交流，打破各自封閉的局面，廣泛交流各自摸索的制度、流程、范本及價(jià)格等的“秘方〞,以推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)法制化、標(biāo)準(zhǔn)化，提高物業(yè)管理全行業(yè)整體的政策、管理、業(yè)務(wù)和效勞水平。行業(yè)協(xié)會(huì)還應(yīng)鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)立物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理的典型,做好文明管理典型的推薦，并協(xié)助政府部門(mén)開(kāi)展對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展年檢、資質(zhì)復(fù)審及等級(jí)評(píng)定等工作。

三、物業(yè)管理企業(yè)的自我管理

物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場(chǎng)最根本的管理和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理、政府管理和行業(yè)協(xié)會(huì)管理相互依賴(lài)、相互銜接，共同形成一個(gè)完整的物業(yè)管理市場(chǎng)管理體系。其中,政府管理屬宏觀管理,行業(yè)協(xié)會(huì)管理屬中觀管理,兩者都是為物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作創(chuàng)造外部法規(guī)環(huán)境；物業(yè)管理企業(yè)的自我管理屬微觀管理,既處于三個(gè)層次管理的根底地位,起到核心作用，又必須符合政府和行業(yè)協(xié)會(huì)管理的原那么。

物業(yè)管理企業(yè)的自我管理首先應(yīng)從物業(yè)管理規(guī)章制度開(kāi)場(chǎng)。規(guī)章制度是物業(yè)管理工作的依據(jù)和準(zhǔn)繩,對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均能起到保護(hù)和制約的作用。鑒于目前政府立法具有滯后性,在法律、法規(guī)、政策、條例尚不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)那么更要通過(guò)建立完備、嚴(yán)密、科學(xué)、合理的規(guī)章制度來(lái)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)自我保護(hù)和自我制約。物業(yè)管理規(guī)章制度的建立,應(yīng)以政府的有關(guān)法規(guī)、條例和物業(yè)管理企業(yè)確定的企業(yè)宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍和承擔(dān)的義務(wù)為依據(jù)，在借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理成功經(jīng)歷的根底上制定，并在物業(yè)管理的實(shí)踐中逐步完善和提高。物業(yè)管理的規(guī)章制度除了上一章提到的業(yè)主公約和業(yè)主管理委員會(huì)章程以外，還可以包括住戶(hù)手冊(cè)、物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制和物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)那么等。

(一)住戶(hù)手冊(cè)

住戶(hù)手冊(cè)是由物業(yè)管理企業(yè)編制的、并發(fā)給住戶(hù)保存的文件。住戶(hù)手冊(cè)較為詳盡地為業(yè)主介紹了物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況，物業(yè)管理企業(yè)情況和各種管理、效勞、設(shè)備、守那么及平安措施等。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)與權(quán)限以及注意事項(xiàng)。住戶(hù)手冊(cè)具有一定的約束力,可加強(qiáng)管理企業(yè)與住戶(hù)的聯(lián)系，發(fā)揮雙方的積極性,以便給業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。住戶(hù)手冊(cè)的內(nèi)容一般可以包括以下幾個(gè)方面：

〔１)物業(yè)概況。

①物業(yè)簡(jiǎn)介；

②物業(yè)的地理位置；

③物業(yè)的住戶(hù)數(shù)；

④物業(yè)公共及附屬配套設(shè)施等情況介紹。

(２)物業(yè)的管理。

①管理公司；

②管理處；

③業(yè)主委員會(huì)；

④管理費(fèi)用。

(３)業(yè)主或住戶(hù)須知。

①業(yè)主或住戶(hù)的權(quán)利和義務(wù)；

②業(yè)主或住戶(hù)的權(quán)益和責(zé)任；

③約束性條款。

(４)日常管理和維修。

①房屋的管理和維修；

②公共設(shè)施及配套附屬設(shè)施的管理與維修；

③清潔衛(wèi)生；

④治安保衛(wèi)；

⑤庭園綠化；

⑥車(chē)輛停放；

⑦消防平安。

(５)綜合效勞。

①效勞網(wǎng)點(diǎn)及效勞工程；

②有償效勞的內(nèi)容與范圍；

③無(wú)償效勞的內(nèi)容與范圍。

〔６)其他。

①應(yīng)該注意的事項(xiàng)；

②常用號(hào)碼；

③各項(xiàng)罰款。

(二)物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制

物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制是物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度。它規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各職能部門(mén)和各類(lèi)人員的職責(zé)范圍,包括領(lǐng)導(dǎo)制度(董事會(huì)制度、總經(jīng)理制度)，職能制度(辦公室職責(zé)、開(kāi)發(fā)部職責(zé)、財(cái)務(wù)部職責(zé)、業(yè)務(wù)管理部職責(zé)、工程部職責(zé)、經(jīng)營(yíng)效勞部職責(zé)〕,崗位制度(管理人員崗位責(zé)任、工人崗位責(zé)任)。物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制的貫徹執(zhí)行,既能表達(dá)企業(yè)的素質(zhì),又能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效勞，為業(yè)主創(chuàng)造幽雅、舒適、方便、衛(wèi)生、平安的工作和生活環(huán)境。

１.總經(jīng)理的職責(zé)范圍

總經(jīng)理在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)董事會(huì)決定的貫徹落實(shí),負(fù)責(zé)企業(yè)全面的領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。其職責(zé)范圍是：

(１)貫徹執(zhí)行國(guó)家的方針、政策、法令和主管部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)那么，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé),努力經(jīng)營(yíng)好物業(yè)管理企業(yè)。

(２)制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),包括一系列規(guī)章制度、操作程序，規(guī)定各級(jí)人員的崗位責(zé)任并監(jiān)視實(shí)施，保證各項(xiàng)管理效勞工作的質(zhì)量,使業(yè)主滿(mǎn)意。

(３)建立健全企業(yè)組織機(jī)構(gòu),使之合理、精簡(jiǎn)、有效；召集和主持公司例會(huì)，及時(shí)解決管理中暴露的問(wèn)題。

〔４〕協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門(mén)經(jīng)理、各個(gè)管理處主任的工作,保證企業(yè)各方面工作的順利進(jìn)展。

(５)分管財(cái)務(wù)部門(mén)和辦公室的工作，負(fù)責(zé)組織編制企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核監(jiān)督，并負(fù)責(zé)擬任部門(mén)副經(jīng)理、管理處副主任以上職務(wù)人員的鑒定、錄用、辭退等工作。

(６〕有重點(diǎn)、定期、不定期地對(duì)一些部門(mén)或設(shè)備進(jìn)展巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并予以解決。

〔７)定期、不定期地聽(tīng)取員工意見(jiàn)和建議,不斷完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。

(８)與社會(huì)各界人士建立和保持良好的公共關(guān)系，樹(shù)立企業(yè)良好形象。

(９)以身作那么、關(guān)心員工、提高企業(yè)凝聚力,使員工以高度熱情和責(zé)任感完本錢(qián)職工作。

２.辦公室的職責(zé)范圍

辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門(mén),負(fù)責(zé)行政、人事、文件管理等工作。其職責(zé)范圍是：

(１)學(xué)習(xí)研究國(guó)家的方針、政策、法規(guī)，貫徹落實(shí)企業(yè)的各項(xiàng)工作指令。

(２)負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排,并協(xié)調(diào)會(huì)議期間各部門(mén)工作的開(kāi)展以及會(huì)議決定的催辦和檢查。

(３〕做好文書(shū)檔案和有關(guān)資料的管理工作,包括公文的收發(fā)、印信的保管、文印核稿、呈批、催辦歸檔、調(diào)卷和保密工作。

(４)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的布置和要求