淺談民營房地產(chǎn)行業(yè)財務管理現(xiàn)狀與發(fā)展,房地產(chǎn)論文

淺談民營房地產(chǎn)行業(yè)財務管理現(xiàn)在狀況與發(fā)展,房地產(chǎn)論文內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟息息相關,關乎到社會安寧,居民生活水平及經(jīng)濟增長問題。房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中處于關鍵的地位,上游帶動建材、建筑、設計等產(chǎn)業(yè),下游帶動物業(yè)、家居、消費服務等產(chǎn)業(yè)。因而,國家竭力維護房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,各級地方配套出臺一系列去庫存求發(fā)展的措施。因而,房地產(chǎn)企業(yè)也應順應形勢,解決掉在經(jīng)營經(jīng)過中暴露出來的問題,十分是財務管理問題。為此,本文首先分析了民營房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)在狀況,然后歸納了房地產(chǎn)企業(yè)財務的現(xiàn)在狀況和存在的問題,最后根據(jù)問題提出相應的解決方式方法。本文關鍵詞語：民營房地產(chǎn)行業(yè);財務管理;財務風險;我們國家房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中承上啟下的重要產(chǎn)業(yè),市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)企業(yè)想要健康發(fā)展,就必須健全管理體系,尤其是整體管理水平都不高的中小民營房地產(chǎn)企業(yè)必須健全管理體系,十分是健全財務管理制度。一、民營房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)在狀況和問題(一)財務管理流程制度不健全我們國家大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)習慣了黃金十年粗放管理也大把賺錢的企業(yè)管理形式,對企業(yè)管理不重視,十分是對核心的財務管理不重視,對于財務管理的重要性認識缺乏,沒有健全的有關財務管理的受權、用人以及業(yè)務管理的制度建設和執(zhí)行,大部分中小民營企業(yè)對于財務的管理基本上只重視簡單的資金收付,以為只要管好錢袋子就管好了公司財務,對資金管理缺失預算和計劃,財務管理停留在只要傳統(tǒng)會計核算階段,缺失財務預測分析以及財務風險控制的管理體系。很多中小民營房地產(chǎn)企業(yè)財務管理流程制度沒有對會計核算數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等有效信息的分析規(guī)定和要求,只要簡單的記賬、報賬,財務管理對整個企業(yè)管理的支持力度不夠。由于企業(yè)組織架構不健全,受權體系不完善,致使財務管理機構設置不科學,任人為親及分工不明確,往往是很多業(yè)務人員越級跨過相關制度流程環(huán)節(jié)審核人員而直接找老板簽批。加上各種財務制度的建設漏洞百出、執(zhí)行不力或沒法執(zhí)行,使得財務制度形同虛設。這些致使財務管理問題多多。一些民營中小房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有遵循不相容職務相分離原則,導致產(chǎn)生了舞弊和支付風險時有發(fā)生,使本來脆弱的中小民企在市場競爭中風雨縹緲,使企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展被打上了大大的問號。(二)企業(yè)高管人員對財務風險認識缺乏在房地產(chǎn)開發(fā)項目在經(jīng)過中,無論是項目的可行性分析還是到籌集資金獲得土地,從場坪開場建設到預售,再到項目結束的土增稅清算、所得稅清算、利潤分配;各環(huán)節(jié)無不牽涉到納稅籌劃和資金計劃等財務管理。由于很多民營企業(yè)高管業(yè)務素養(yǎng)不高,加上思想不夠重視,這樣一來,在財務管理任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時,相關人員從意識上不主動或沒有能力對該類風險能否可控進行有效地判定和躲避,進而沒有辦法躲避財務風險也沒法躲避企業(yè)整體風險。(三)高管人員及財務人員業(yè)務水平參差不齊當前我們國家很多民營房地產(chǎn)企業(yè),大多任人為親,用熟不用生,這樣造成了缺乏專業(yè)的管理人員主管企業(yè)和財務管理,這就造就了外行領導內(nèi)行,這些管理層業(yè)務素質不高,往往不具備應有的企業(yè)管理知識,當然也缺乏基本財務知識,對財務管理的重要性認識不夠。假如再加上高管們風險意識薄弱,勢必會造成公司財務管理工作的混亂,潛在的或爆發(fā)的各種企業(yè)風險、財務風險時有發(fā)生。(四)對項目投資缺乏科學論證,忽視了成本效益和資金預算很多中小民營房地產(chǎn)企業(yè),觀念還停留在房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年的思維形式中,繼續(xù)延續(xù)粗放式管理和盲目自信,對新項目的開發(fā)缺乏對市場的充分調查和科學論證。從土地購買、項目批復、獲得設計方案,到開發(fā)能預售回收現(xiàn)金,到現(xiàn)金流為正,時間周期往往較長,假如不考慮整體的資金成本和預算,沒有合理的成本預算和資金計劃,就勢必會造成資金的短缺,影響工程進度,或造成冗余資金的浪費,這些必將造成開發(fā)成本和資金成本奇高,也許會造成項目微利或無利,嚴重的會造成資金斷鏈、樓盤爛尾。(五)融資缺乏多樣性房地產(chǎn)開發(fā)項目投入的資金大,并且回籠資金的時間周期長,基于我們國家金融市場現(xiàn)在狀況,很多民營中小房企就出現(xiàn)了資金短缺問題。由于國家宏觀調控,中小民企只能通過民間借貸來獲得開發(fā)資金。這些資金的成本往往遠遠超出了正常經(jīng)營所能獲取的利潤,最后導致開發(fā)的項目無利可圖,這樣的惡性循環(huán)愈加加大了民營房地產(chǎn)業(yè)的財務風險,也增加了財務管理的難度。二、民營中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在問題的解決對策(一)建立健全企業(yè)組織架構和其財務管理制度從企業(yè)實際控制人開場,轉變觀念,充分認識到要在當前房地產(chǎn)市場日益劇烈的競爭環(huán)境中求得生存,就必須遵守當代化企業(yè)管理的理念,完善企業(yè)的組織架構,并結合業(yè)務環(huán)節(jié)的特點做好充分受權,從人、財、物到業(yè)務開展十分是財務管理,根據(jù)受權體系建立相應流程制度,然后嚴格監(jiān)督執(zhí)行、合理考核、賞罰兌現(xiàn)。財務負責人要根據(jù)公司總體管理要求制定一套完善的財務管理制度,包括基礎的核算、資金計劃、全面預算、內(nèi)部控制與監(jiān)督等制度。根據(jù)國家行業(yè)及財政部的相關準則和規(guī)范以及企業(yè)業(yè)務特點,完善會計核算體系,加強會計基礎工作,構成一套有序的操作性強的會計核算體系,并流程化、制度化。資金管理是整個開發(fā)項目財務管理工作的重心。房地產(chǎn)開發(fā)要做好中長期預算及資金計劃工作,保證資金不會出現(xiàn)短缺而導致斷鏈,也不太多閑置資金造成太多的冗余而浪費資金。對資金怎樣利用,都要在預算中充分具體表現(xiàn)出,并且以流程制度的形式、以資金計劃的形式保證在每一環(huán)節(jié)根據(jù)預算和計劃落實執(zhí)行。(二)加強房地產(chǎn)企業(yè)風險防備意識近年來伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤的急劇下降和繼續(xù)高額資金的占用特點,加上民營中小房地產(chǎn)企業(yè)融資愈加困難,因而其企業(yè)的風險也相對于其他行業(yè)也變得更高層次,時常有開發(fā)項目資金斷鏈而出現(xiàn)大量爛尾工程項目。因而中小民營房地產(chǎn)企業(yè)要加強企業(yè)風險防備的意識,十分要加大對財務風險的管理控制,做好企業(yè)在購置土地前的整體測算和預算以防備項目虧損和資金短缺甚至斷鏈的風險、做好項目開發(fā)、銷售等方面關鍵節(jié)點的風險防備,運用風險轉換、風險控制等方式方法來降低風險,將風險控制在項目本身或企業(yè)能夠承受范圍之內(nèi)。(三)加強對企業(yè)財務管理團隊的建設財務管理工作具有較強的專業(yè)性,繁瑣且嚴謹,對財務人員的業(yè)務素養(yǎng)要求極高。首先能夠對財務人員進行培訓,以不斷更新財務及稅收知識。公司領導要唯才是舉,舉賢選能,還要用人不疑,用內(nèi)控流程制度去把控各個關鍵環(huán)節(jié)。財務人員不僅要具備財務、稅務專業(yè)知識,還必需要熟悉招標采購、工程開發(fā)、預決算編制、銷售控制等牽涉資金使用、成本和稅費等關鍵環(huán)節(jié),除此之外,還應加強職業(yè)道德的學習和培養(yǎng)。(四)完善民營中小房地產(chǎn)企業(yè)預算和成本管理制民營中小房地產(chǎn)企業(yè)往往出于人力成本等原因考慮,各部門人員業(yè)務水平往往不高,但要加強財務管理往往又需要完善企業(yè)的預算管理,預算管理中,由于房地產(chǎn)企業(yè)的預算牽涉到包括土地成本、建筑施工成本、銷售費用、管理費用、財務費用以及銷售稅金。華而不實建筑施工成本是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的組成部分,也是最難以控制的成本,對它施行有效的管理是控制預算成本切實可行的辦法。首先在對材料和勞務供給商的招募時要嚴格把關、杜絕暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象,找一個信譽好、性價比高、質量過硬的施工隊伍和材料設備供給商,保證工程質量和材料的合理使用,避免不必要的材料和工期浪費,增加房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本。(五)拓展中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道民營中小房企,在努力爭取銀行貸款的同時,能夠通過聯(lián)合開發(fā)的形式,利用其它企業(yè)或個人的資金優(yōu)勢來進行項目融資,充分利用企業(yè)各自的優(yōu)勢,合作共贏。另外在銀行貸款政策收緊的情況下,房地產(chǎn)信托和其他封閉性項目基金融資等方式為房地產(chǎn)企業(yè)融資也是比擬有效的渠道。這些方式能夠跨行業(yè)投、融資,多方面多渠道獲得資金,實為中小民營房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的有力補充。三、結束語綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),資金的管理又是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的核心更是民營中小房企的核心,它是其它各項工作開展的基礎和前提,做好財務管理工作才能實現(xiàn)企業(yè)的正常經(jīng)營。所以建全民營房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度,加強人員能力和素質的培養(yǎng),才能做好民營房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理,進而得以進一步使企業(yè)發(fā)展壯大。以下為參考文獻