年無錫市某旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性報(bào)告

關(guān)于無錫市**鎮(zhèn)**旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告無錫市******研究所二○○三年四月二十八日關(guān)于無錫市**鎮(zhèn)**旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告無錫市******研究所二○○三年四月二十八日無錫市**旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究專家組成員名單顧問：***中央編譯局研究員,《經(jīng)濟(jì)社會體制比較》主編，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家無錫******研究所所長組長：***無錫******研究所執(zhí)行所長，高級研究員成員：***無錫市規(guī)劃局原副局長，高級工程師***無錫市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處副處長，國家注冊房地產(chǎn)評估師，工程師***中共無錫市市委政策研究室副主任，高級經(jīng)濟(jì)師***無錫市檔案局副局長，高級經(jīng)濟(jì)師***原無錫市統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)長，高級統(tǒng)計(jì)師目錄HYPERLINK"/""/"1.0前言HYPERLINK"/""/"2.0總論HYPERLINK"/""/"3.0宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析HYPERLINK"/""/"4.0項(xiàng)目環(huán)境分析HYPERLINK"/""/"5.0開發(fā)地塊分析HYPERLINK"/""/"6.0市場調(diào)研分析HYPERLINK"/""/"7.0蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢比較分析HYPERLINK"/""/"8.0客戶分析HYPERLINK"/""/"9.0市場定位思考HYPERLINK"/""/"10.0風(fēng)險(xiǎn)分析HYPERLINK"/""/"11.0結(jié)論和建議表格目錄及其頁碼HYPERLINK"/""/"表1、2000—2002年無錫蘇州常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比HYPERLINK"/""/"表2、無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構(gòu)成HYPERLINK"/""/"表3、2001年無錫市GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成HYPERLINK"/""/"表4、無錫市區(qū)2000—2002年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計(jì)HYPERLINK"/""/"表5、無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長簡表HYPERLINK"/""/"表6、2002年無錫市居民可支配收入分組表HYPERLINK"/""/"表7、2001年蘇州市區(qū)及**鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況HYPERLINK"/""/"表8、蘇州市區(qū)與**鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況HYPERLINK"/""/"表9、蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況HYPERLINK"/""/"表10、2000—2003年無錫市部分別墅基本行情1.1項(xiàng)目名稱：無錫市***區(qū)**鎮(zhèn)**旅游度假區(qū)。1.2項(xiàng)目建設(shè)單位：無錫**度假區(qū)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司)。1.3可行性研究承辦單位簡介：無錫市******研究所是由無錫市場協(xié)會(無錫市最大的行業(yè)協(xié)會之一)主辦，無錫市民政局批準(zhǔn)并依法登記注冊的，具有獨(dú)立法人地位的民辦非企業(yè)單位，屬非營利性研究機(jī)構(gòu)，主管部門為無錫市人民政府經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室。本所的主要業(yè)務(wù)范圍是:從事社會經(jīng)濟(jì)體制比較、經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)管理、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并重組、重大投資項(xiàng)目咨詢等問題的實(shí)證研究，同時(shí)為各類企業(yè)特別是為各類市場提供管理、重組等咨詢服務(wù)。無錫市******研究所的領(lǐng)導(dǎo)成員是:***所長（兼職）國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員，全國政協(xié)常委，我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家***所長（兼職）中共中央編譯局研究員，《經(jīng)濟(jì)社會體制比較》雜志主編，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家***所長（兼職）原中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家***執(zhí)行所長經(jīng)濟(jì)學(xué)高級研究員。***副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級經(jīng)濟(jì)師***副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級經(jīng)濟(jì)師無錫******研究所先后承擔(dān)的大型科研和企業(yè)咨詢研究項(xiàng)目有:《市場經(jīng)濟(jì)與民間商會》、《縣鄉(xiāng)兩級地方政府的治理結(jié)構(gòu)改革》、《從壓力型體制向民主合作型體制轉(zhuǎn)變》、《廣東大亞灣核電合營公司發(fā)展模式研究》、《無錫朝陽集團(tuán)改革重組方案》、《無錫食品商城短期質(zhì)押貸款現(xiàn)貨批發(fā)交易方案設(shè)計(jì)》等。先后出版理論學(xué)術(shù)專著5部，為數(shù)十個(gè)工業(yè)和商貿(mào)企業(yè)、批發(fā)市場提供咨詢服務(wù)。無錫******研究所與美國福特基金會具有良好的合作關(guān)系。研究所關(guān)于中國民間商會的培育和發(fā)展、地方政府治理結(jié)構(gòu)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型、地方黨組織領(lǐng)導(dǎo)方式的改革和完善等研究項(xiàng)目得到了福特基金會的資助，其研究成果獲得了基金會專家的高度評價(jià)；此外，研究所還與法國巴黎工商會、德國中小企業(yè)聯(lián)合會就經(jīng)貿(mào)中介、理論研究等方面進(jìn)行長期合作。在美國福特基金會和國務(wù)院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機(jī)構(gòu)支持下，研究所先后于2001、2002年連續(xù)兩次舉辦“市場經(jīng)濟(jì)與民間商會國際研討會”，全國政協(xié)常委、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家***，國務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財(cái)政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯(lián)副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會駐華首席代表、法國巴黎工商會駐京首席代表、德國中小企業(yè)聯(lián)合會駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美國及澳大利亞商會的代表，美國哈佛大學(xué)、波士頓大學(xué)教授等許多外國專家、學(xué)者與會參加學(xué)術(shù)討論。本所以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)研究作風(fēng)和與國內(nèi)外有關(guān)機(jī)構(gòu)真誠合作的精神，在國內(nèi)外相關(guān)研究領(lǐng)域具有良好的聲譽(yù)。1.4根據(jù)無錫**度假區(qū)開發(fā)有限公司的委托，無錫******研究所對無錫市***區(qū)**旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。本所進(jìn)行該項(xiàng)研究的主要依據(jù)是：由開發(fā)公司提供的《無錫市***區(qū)**鎮(zhèn)**旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書》(以下簡稱《項(xiàng)目建議書》)；1.4.2無錫市******區(qū)**鎮(zhèn)提供的，并由無錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《無錫市**鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游休閑開發(fā)區(qū)規(guī)劃》。1.5范圍和限制:根據(jù)開發(fā)公司的委托，我所主要是對該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。作為過渡性的可行性研究,本研究的調(diào)查預(yù)測誤差控制在25%≈30%。本可行性分析所采用的技術(shù)路線是：市場調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場比較分析→專家組綜合分析→結(jié)論。從2003年2月底開始，我所專家組會同開發(fā)公司負(fù)責(zé)人就上述項(xiàng)目的可行性問題到**鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟(jì)、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻(xiàn)及數(shù)據(jù)資料，同時(shí)利用我所近年來作的相關(guān)問卷調(diào)查及無錫市房地產(chǎn)市場作的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實(shí)際的結(jié)論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報(bào)告如下：2.0總論2.1項(xiàng)目概況根據(jù)開發(fā)公司提供的《項(xiàng)目建議書》，無錫**旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，位于無錫市***區(qū)**鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)劃用地為2500畝，計(jì)劃分兩期開發(fā):第一期開發(fā)以休閑旅游居住為主,用地約1300畝。建筑容積率＜0.31,建筑密度＜15%，綠化率＞50%,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與古鎮(zhèn)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計(jì)投資7.8億元。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主,用地約1200畝。整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目定位于“長江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級住宅區(qū)”。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級住宅區(qū)，以及生活配套服務(wù)區(qū)、高級會所等完善的公共配套設(shè)施，同時(shí)計(jì)劃將住宅項(xiàng)目與開發(fā)旅游項(xiàng)目相結(jié)合，利用**鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級酒店等建設(shè)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目總投資概算為13.96億元左右，預(yù)計(jì)在2003年動工，2008年竣工。2.2對開發(fā)項(xiàng)目總的評價(jià)通過對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地考察和基于市場調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認(rèn)為:2.2.1我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢在今后5年內(nèi)，仍將繼續(xù)以7—8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長,我國的房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長；2.2.2國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的5年中，本項(xiàng)目將成為無錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢；2.2.3無錫市是長江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、開放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一，2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近4400美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在無錫市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推**度假區(qū)，而且又位于**這一歷史文化名鎮(zhèn)，實(shí)不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著無錫特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)（無錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報(bào)。2.2.4另外，我們還認(rèn)為，該開發(fā)項(xiàng)目的成功，對于推進(jìn)無錫市特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快無錫市東片的農(nóng)村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風(fēng)情旅游片區(qū)的開發(fā)也具有重要的意義。2.3根據(jù)以上總體評價(jià)，我們認(rèn)為**旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目具有切實(shí)可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實(shí)際。為此，可以作進(jìn)一步詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證。但是必須指出，該項(xiàng)目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進(jìn)一步完善。在以后的進(jìn)一步論證中建議注意：2.3.1由于該項(xiàng)目規(guī)模較大,而市場需求目前還有一個(gè)逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個(gè)從啟動到熱銷的過程,在制定開發(fā)規(guī)劃時(shí)必須考慮適當(dāng)分期,并注意現(xiàn)金流的測算。2.3.2研究表明當(dāng)前低密度高檔住宅的需求是多層次的，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點(diǎn)，否則將會影響市場銷售。2.3.3**地塊具有許多優(yōu)勢，但標(biāo)高偏低。而高檔低密度住宅必須按照“百年一遇”的防洪標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防洪設(shè)施，故本案防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位5.6M(吳淞高程)來確定堤岸標(biāo)高(5.6+1.2M)。因湖邊堤岸較高,使低密度高檔住宅標(biāo)高也需提高。另外,當(dāng)**水位較高時(shí),該地塊還需要進(jìn)行機(jī)械排水,這將提高造價(jià)和以后的管理運(yùn)行成本,這是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)必須注意的問題。3.0宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析3.1我國宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。一方面，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)。“九五”以來，我國經(jīng)濟(jì)相繼克服亞洲金融危機(jī)的沖擊，排除世界經(jīng)濟(jì)增長放慢的消極影響，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值５年間年平均增長７.７％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。2002年，全國GDP達(dá)到10.23萬億元，比上年增長8%。今年一季度，我國國民經(jīng)濟(jì)增長速度又顯著加快，同比增長9.9%。國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達(dá)7736億元,占全社會固定資產(chǎn)投資43202億元的17.9%，比上年增長21.9%,快于全社會固定資產(chǎn)投資增長16%的比例對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學(xué)者、專家的預(yù)測，今后5年我國國民經(jīng)濟(jì)必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是：3.1.1這是黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的重要目標(biāo)之一。十六大報(bào)告指出：“本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，大力推進(jìn)信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。制度與政策環(huán)境將更加有利于經(jīng)濟(jì)增長,特別是民私營經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加速發(fā)展；3.1.3積極和穩(wěn)健的宏觀政策（包括積極的財(cái)政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟(jì)適度快速增長的保證；3.1.4入世的積極效應(yīng)將會進(jìn)一步釋放。外貿(mào)進(jìn)出口需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭?？鐕菊涌鞂⑸a(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長強(qiáng)勁（其出口額已占全國出口總額的50%以上）；3.1.5一些消費(fèi)熱點(diǎn)正處于加快醞釀之中，如汽車、旅游、住房等新興消費(fèi)熱點(diǎn)在政策刺激和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的推動下，有望進(jìn)入快速穩(wěn)定增長的軌道。這些消費(fèi)熱點(diǎn)的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費(fèi)的升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。3.1.6我國將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的增長。當(dāng)然，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時(shí)間，將成為世界強(qiáng)國。以上分析表明，未來5年中，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為住宅的建設(shè)、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴(kuò)展提供較好的機(jī)遇。同時(shí)作為擴(kuò)大內(nèi)需的新增長點(diǎn)，住宅建設(shè)也將對國民經(jīng)濟(jì)的增長作出更多的貢獻(xiàn)份額。3.2國家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向近期內(nèi)，國家和地方對于房地產(chǎn)業(yè)的政策動向可以用兩句話概括:繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)要客觀分析對待和采取有力措施解決當(dāng)前存在的各種突出問題。繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。雖然從去年以來,一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再強(qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。胡錦濤總書記在不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確指出:“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。要完善政策，促進(jìn)其健康發(fā)展?！边@一論述充分表明，在今后較長時(shí)間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)勁的收縮政策。3.2.2加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控力度。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家及各級政府將加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運(yùn)用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。為此將逐步出臺一些相關(guān)調(diào)控政策。當(dāng)前首先出臺的就是明令禁止別墅開發(fā)的一系列相關(guān)政策。如國土資源部已通過“全國進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議”，提出“對違規(guī)建立的各種園區(qū)要進(jìn)行清理，對土地執(zhí)法中的錯(cuò)誤做法堅(jiān)決糾正?！备骷壨凉懿块T已經(jīng)停止對別墅開發(fā)用地的審批。3.3上述政策走向?qū)Ρ卷?xiàng)目的影響我們認(rèn)為上述政策對本項(xiàng)目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項(xiàng)目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項(xiàng)目造成潛在的競爭優(yōu)勢。理由是：3.3.1經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛,別墅價(jià)格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)土地資源，但未充分估計(jì)市場對別墅住宅的需求。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主辦的上海別墅指數(shù)系統(tǒng)首次發(fā)布會的信息，上海別墅指數(shù)辦公室2003年3月“別墅指數(shù)報(bào)告”顯示，上海別墅指數(shù)已達(dá)1012點(diǎn)，比一月基期上漲12點(diǎn)，上漲比例1.3%。據(jù)該報(bào)告預(yù)測，別墅價(jià)格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。本項(xiàng)目的創(chuàng)意是“旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項(xiàng)目的影響程度將大為降低。3.3.3由于各級政府在近幾年中已經(jīng)不再審批別墅片區(qū)用地，本項(xiàng)目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項(xiàng)目排除掉相當(dāng)一批別墅開發(fā)的競爭對手。4.0項(xiàng)目環(huán)境分析4.1無錫國民經(jīng)濟(jì)概況4.1.1無錫市行政區(qū)劃及地理位置。無錫地處太湖之濱。全市總面積4650平方公里，2002年末人口438.5萬，其中市區(qū)面積1659平方公里，人口210.6萬。現(xiàn)轄江陰、宜興2個(gè)縣級市和崇安、南長、北塘、***、惠山、濱湖、新區(qū)7個(gè)區(qū)。是全國首批13個(gè)較大城市和10個(gè)重點(diǎn)旅游城之一。4.1.2經(jīng)濟(jì)總量。2002年無錫國內(nèi)生產(chǎn)總值1601億元人民幣（下同），比上年增長11.4%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值接近4400美元；全部工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià))3455.84億元,增長21.8%,財(cái)政收入201億元，增長26%；固定資產(chǎn)投資總額570億元，增長15.7%；社會商品零售總額444.3億元，增長13.7%。無錫以全國萬分之五的土地、千分之四的人口，創(chuàng)造了全國百分之一的經(jīng)濟(jì)總量。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在省內(nèi)以至全國大中城市中繼續(xù)位居前列。城市綜合競爭能力在全國35個(gè)大城市中排名第六位。4.1.3地區(qū)的開放度。1985年無錫就被批準(zhǔn)為沿海開放城市，至2002底，全市已累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)6800多家，合同利用外資187.4億美元，累計(jì)實(shí)際利用外資114.78億美元，世界500家著名跨國公司已有50多家在無錫投資興業(yè)。2002年一年，合同外資和到位外資分別達(dá)到30億美元和17.4億美元，增長70%和26%。全市已形成3個(gè)國家級開發(fā)區(qū)和6個(gè)省級開發(fā)區(qū)，累計(jì)開發(fā)達(dá)96平方公里，合同利用外資、實(shí)際到位外資約占全市總量的3/4，成為全市對外開放的龍頭。外貿(mào)出口保持良好態(tài)勢，去年自營出口36億美元，增長7%。4.1.4區(qū)位優(yōu)勢。無錫位于長江三角洲的幾何中心，北枕長江，南抱太湖，東距上海147公里，南接杭州212公里，西臨南京187公里。區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)由38個(gè)縣，3300萬人口。無錫在在歷史上就是南北通衢、東聯(lián)西合的經(jīng)濟(jì)聚集地。19世紀(jì)中葉，無錫就是中國“四大米市”之一，大江南北的“絲市”、“錢市”、“布碼頭”。上世紀(jì)初，無錫是中國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一。近年來隨著滬寧高速公路、江陰長江大橋、錫澄高速公路的相繼建成和沿江高速公路、錫宜高速公路、寧杭高速公路的加快建設(shè)，無錫形成了域內(nèi)半小時(shí)的通勤圈，與滬寧形成了一小時(shí)的通勤圈。海內(nèi)外的大型超市和現(xiàn)代物流企業(yè)入住無錫，擴(kuò)大對長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射。無錫作為縱橫交錯(cuò)的十字交叉點(diǎn)，區(qū)域性交通樞紐的地位日益凸出。4.1.5與上海的特殊關(guān)聯(lián)。無錫與上海具有源遠(yuǎn)流長的經(jīng)濟(jì)和人文關(guān)系。無錫歷史上曾以“小上?！敝Q，與上海地域相近、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相聯(lián)、文化相融，兩地的聯(lián)合與協(xié)作有著深厚的歷史淵源和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。改革開放以來，無錫與上海在制造業(yè)的協(xié)作配套、商貿(mào)、科技、人才、資金和信息方面的聯(lián)系十分密切，在教育、文化、藝術(shù)、學(xué)術(shù)和旅游、會展等方面的交流合作日益加強(qiáng)。目前無錫全市4萬余家各類工商業(yè)企業(yè)中，有三分之一的企業(yè)與上海具有產(chǎn)品配套、技術(shù)合作、營銷聯(lián)協(xié)、生產(chǎn)加工等關(guān)系。無錫將近100億美元的年進(jìn)出口量主要是通過上?？诎?，遠(yuǎn)銷世界各地。上?；蛞陨虾闃蝾^堡的世界性大公司，如麥德龍、家樂福、歐尚、歐倍德等，在立足于上海的同時(shí)，利用無錫在長江三角洲的幾何地理位置，率先把區(qū)域銷售中心向無錫轉(zhuǎn)移，利用無錫區(qū)域交通樞紐的優(yōu)勢，實(shí)行梯度輻射。無錫利用依山傍水、臨江環(huán)湖的自然景觀發(fā)展起來的旅游資源，成為上海眾多游客向往之地，成為上海市民休閑度假、旅游觀光的后花園。在無錫1800萬游客中來自上海的游客占40%左右。同時(shí)無錫作為中國加工制造業(yè)城市，在上海未來發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)將無錫作為重要的產(chǎn)業(yè)分工、合作互補(bǔ)的制造業(yè)配套基地，無錫在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級中，正在愈來愈多地接受來自于上海的技術(shù)和產(chǎn)品的擴(kuò)散，成為產(chǎn)業(yè)分工、梯度轉(zhuǎn)移的重要節(jié)點(diǎn)。4.1.6太湖風(fēng)景區(qū)的旅游勝地。無錫是江南歷史名城之一，擁有得天獨(dú)厚的山水自然景觀和深厚綿長的歷史文化底蘊(yùn)。無錫地處太湖之濱，集江、河、湖、泉、洞之美于一體，境內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美，人文景觀薈萃，旅游資源非常豐富。近年來，依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名勝，開掘歷史文化名人及民俗、宗教、影視等文化資源，初步形成以太湖風(fēng)景區(qū)為主體、靈山景區(qū)和影視城景區(qū)為兩翼、古運(yùn)河人文文化貫串其中的旅游發(fā)展格局。目前，已形成4個(gè)四A級景區(qū)和3個(gè)三A級景區(qū)，無錫、江陰、宜興同時(shí)進(jìn)入了“中國優(yōu)秀旅游城市”行列。去年接待境內(nèi)外游客1800萬人次，其中海外游客40萬人次，全市旅游總收入達(dá)到120億元。表12000-2002年無錫、蘇州、常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比項(xiàng)目及指標(biāo)總?cè)丝贕DP(億元)人均GDP（元）社會商品零售總額（萬元）儲蓄存款（萬元）累計(jì)實(shí)際利用外資（億美元）財(cái)政收入（萬元）無錫市2002438.581601.7036632444.30812.64114.78200.852001435.901360.1131246390.82644.4697.38141.922000434.611200.2027653351.51553.9483.81112.06蘇州市2002581.732060.0035486451.62936.94281.54290.822001580.531760.6830328391.54936.9185.48208.942000578.171540.6826647348.70803.7153.47158.27常州市2002348.50760.3022254249.55478.6749.72102.902001341.52672.9019704222.61412.6535.9275.332000341.48600.6617635202.31355.5729.6660.23資料來源:2003年《無錫概覽》、《蘇州市2002國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》所列2002年數(shù)據(jù)均為快報(bào)數(shù)。其中2000—2001年各項(xiàng)數(shù)據(jù)取自無錫、蘇州、常州三市2001年統(tǒng)計(jì)年鑒。4.2建設(shè)特大城市的構(gòu)想。無錫市已被中共江蘇省委、江蘇省政府確定為重點(diǎn)發(fā)展的特大城市，其規(guī)劃編制工作已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)專家論證已由江蘇省人民政府報(bào)送國務(wù)院審批。按照總體規(guī)劃，無錫中心城規(guī)劃城市人口將達(dá)到200萬，市區(qū)人口將達(dá)到250萬。目前，無錫市正在按照“城市現(xiàn)代化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化”的總體思路，加大城市化推進(jìn)力度，目前全市城市化水平已超過52%。市委、市政府于2001年提出了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的奮斗目標(biāo)，將在今后的三年內(nèi)投入200億元資金，實(shí)施十大建設(shè)工程，使城市建成區(qū)面積擴(kuò)大到150平方公里，城市化水平提高到60%。在擴(kuò)大現(xiàn)有新區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新加坡工業(yè)園）規(guī)模的基礎(chǔ)上，再建成以高新技術(shù)為主導(dǎo)的100平方公里的無錫西南片區(qū)；建成以旅游休閑配套為主體的20平方公里的蠡湖新城；建設(shè)以錫北交通樞紐為重點(diǎn)的傳統(tǒng)工業(yè)和現(xiàn)代物流園區(qū)；建設(shè)提升以化工紡工、輕型制造業(yè)為基礎(chǔ)的東亭片區(qū)。按照城鄉(xiāng)有機(jī)統(tǒng)合、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的要求，在周邊地區(qū)建設(shè)與大都市相配套的生態(tài)旅游、休閑度假和都市農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)區(qū)，形成現(xiàn)代化特大城市、山水城市、湖濱城市的基本框架和形象風(fēng)貌。4.2.2無錫市未來十年發(fā)展目標(biāo)。中共無錫市委在2002年召開了第十次黨代會，確定了無錫未來5—10年“富民強(qiáng)市、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化”的奮斗目標(biāo)和戰(zhàn)略重點(diǎn)。主要內(nèi)容:“十五”期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，達(dá)到1900億元左右；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4.3萬元左右，按現(xiàn)行匯率折算約5000美元；財(cái)政收入年均增長12%以上，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長10%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增10%和6%左右。到2005年，力爭在全省率先進(jìn)入基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化階段；到2010年，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國家水平，在省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。4.3無錫市市政和交通規(guī)劃動態(tài)分析。4.3.1市政設(shè)施:已經(jīng)建成太湖廣場、火車站廣場等一批標(biāo)志性工程,新增建設(shè)錢鐘書故居、薛福成古建筑群、無錫圖書中心、大世界影城等32處省級文化保護(hù)單位。占地660畝、總投資8億元人民幣、建筑面積14萬平方米的市體育中心建設(shè)正在啟動。城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善，空氣污染指數(shù)平均值為94，全市建立了各級環(huán)境監(jiān)測站6個(gè)，煙塵控制區(qū)61個(gè)，控制面積435.2平方公里，全市工業(yè)廢水達(dá)標(biāo)排放率為95%。城市綠化工作進(jìn)一步加強(qiáng)，年內(nèi)新增綠地464公頃，年末城市公共綠地面積1117公頃，新增園林綠地面積313.2公頃，人均綠地面積為6.3平方米，建成區(qū)綠化率為30.1%。自來水和日供水能力達(dá)到145萬噸，實(shí)行了市區(qū)1690平方公里范圍內(nèi)的區(qū)域統(tǒng)一供水。市區(qū)居民（含原***市的農(nóng)民）的燃?xì)饴蔬_(dá)到了84%。根據(jù)規(guī)劃,無錫的“西氣東輸”工程已經(jīng)啟動，預(yù)計(jì)來自西部的天然氣將于2003年底可望到達(dá)無錫，從2004年開始，無錫城鄉(xiāng)將逐步使用天然氣。4.3.2交通設(shè)施:已建成了京滬高速無錫段以及濱江高速公路，無錫市中心城區(qū)到所屬的宜興、江陰的區(qū)內(nèi)高速公路，高等級快速干道太湖大道，完成了市內(nèi)工運(yùn)路、健康路等城市道路重點(diǎn)工程的改造建設(shè)任務(wù)。近兩年來已經(jīng)新建和改造城市道路192條，渠化了市區(qū)道路的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，人均道路面積達(dá)到了12平方米。每平方公里的道路長度為13公里，在全省處于領(lǐng)先地位。目前正在加快建設(shè)環(huán)太湖高速公路，以及蓉湖大道、美湖路、青祁路等改造建設(shè)工程，預(yù)計(jì)年末城市道路總長度將達(dá)4258公里。根據(jù)城市交通總體規(guī)劃，已經(jīng)建成9條放射性的快速聯(lián)結(jié)通道，形成了市中心到快速干道、到所屬縣市的“1530”（交通時(shí)間）快速交通體系。目前正在著手構(gòu)筑長169公里的無錫環(huán)城高速公路，以及溝通錫東片與中心城的東干線，聯(lián)接**和中心城的錫甘線將建成2級公路。目前已經(jīng)啟動了無錫機(jī)場的改擴(kuò)建工程，該新機(jī)場距本案所在地**鎮(zhèn)9km。4.4完善的城市配套設(shè)施。4.4.1無錫市服務(wù)業(yè)概況無錫市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，占GDP總值的比例已達(dá)41.5%（市區(qū)為44.3）。表2無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構(gòu)成

GDP總額（億元）第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%0無錫市1601.73.654.941.5蘇州市20604.558.137.4常州市760.37.056.636.4資料來源:《2003無錫概況》、《蘇州市2002國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、常州市《2003年政府工作報(bào)告》從表2可以看出，在蘇錫常三市中，無錫的三產(chǎn)(服務(wù)業(yè))比重居首位，在全省僅次與南京（47.3%）。表32001年無錫市GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成（萬元）

國內(nèi)生產(chǎn)總值勞動者報(bào)酬?duì)I業(yè)盈余農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)33219220143282地質(zhì)水利1363011875484交通運(yùn)輸倉儲郵電通信706332305918141212批發(fā)零售貿(mào)易餐飲24646321256962632681金融保險(xiǎn)42625064959292297房地產(chǎn)5059565694969551社會服務(wù)業(yè)462431228982112826衛(wèi)生體育社會福利1531921100834064科研綜合服務(wù)52291393211696船資料來源：丈《歸2002舍聾無錫統(tǒng)計(jì)年鑒肉》朝從欄表工3暑可以看出，無再錫市在交通運(yùn)敵輸、倉儲、郵奮電通信、貿(mào)易侵、金融保險(xiǎn)、會房地產(chǎn)、社會站服務(wù)業(yè)等城市研配套設(shè)施及服岔務(wù)方面相當(dāng)發(fā)鍬達(dá)。辜尾郵政電信設(shè)施寶無錫現(xiàn)有郵電粒局末所皮32搞1煎個(gè)，郵路總長約度費(fèi)385公5毒公里劈，電話交換機(jī)揚(yáng)總?cè)輸沉肯?1艇4職萬門蔑。階200未2竭年末全市城鄉(xiāng)申電話用錯(cuò)戶友287.9劈8仔萬戶，其中住鼓宅電露話唇121.1村7喝萬戶，占總數(shù)脊的大42.授1榆％，電話普及造率達(dá)饞到趁88.補(bǔ)4煤％。全市現(xiàn)有赤移動電梨話宣19鋸1脾萬部，５年間務(wù)以每匙年階5鬼0蛋％以上的速度盟增長，成為國你內(nèi)移動電話用嫌戶最早突破百膜萬戶的城市之砌一。全市現(xiàn)有仰互聯(lián)網(wǎng)用藝戶素49.3曾2泡萬戶，比５年寄前增奶長釀204.們5疑倍，計(jì)算機(jī)網(wǎng)作絡(luò)普及率達(dá)世到善11.鵝3脅％挨。絡(luò)200沖2匯年郵電業(yè)務(wù)總翻量郊52.5里5殿億元，近幾年頓平均增幅為地喝區(qū)經(jīng)濟(jì)增長幅信度的２倍多，圓其中新興業(yè)務(wù)遼的增勢尤為強(qiáng)勝勁。抵4.4.貓3慈金融保險(xiǎn)石無錫現(xiàn)有１家狠政策性投資銀屑行，４家國有灌商業(yè)銀行，８炊家股份制銀行披，２家地方商嘗業(yè)銀行和２家三信用合作聯(lián)社違，其分支機(jī)構(gòu)司和營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍棚布全市城廈鎮(zhèn)衫,溪具有完整功能買的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，賠同城、異地乃稱至跨國的匯兌近、交換、結(jié)算孫暢通便捷覆。賭200干2鏡年末各項(xiàng)存款滑余專額懂1626.伍8錯(cuò)億元，各項(xiàng)貸宿款余者額區(qū)104跨7敏億元，其中中繼長期貸慰款牙200.租9工億元，占總數(shù)裙的隆19.殺2嫌％。無錫現(xiàn)有攀保險(xiǎn)公使司舊1膀0統(tǒng)家，近幾年保鎮(zhèn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)迅速發(fā)所展明，駝200洲2階年保費(fèi)及儲金擠收逝入幣43.竊4間億元，５年間干平均保曠持叼30.效4嫁％的增長幅度買。哈200想2笛年末全市證券澡業(yè)營業(yè)收墓入桐2.5件3兇億元，比上年喂增享長型10.迫6僅％。跡糾藝商業(yè)服務(wù)找無錫現(xiàn)有大中縣型零售商業(yè)企瘡業(yè)害3美9獨(dú)家，其中外商族投資企駛業(yè)悅6痛家，其實(shí)收資透本擱4.9氏3旁億元，占全部則大中型零售企圓業(yè)總實(shí)收資本間的午47.腥6盡％。無錫現(xiàn)有題大型倉儲式超散市戲6源家，連鎖超市已集蝴團(tuán)今6旗家，連鎖門蜂店極12輸0乓多個(gè)。無錫現(xiàn)訂有各類貿(mào)易市欠場像47醫(yī)6里個(gè)，其中年成字交額步超例1認(rèn)0談億元的市隨場隊(duì)1咱3壯個(gè)下，絮200其2責(zé)年城鄉(xiāng)商品市犧場成交摔額能562.3危5平億元。饑4.4.品5綢無錫的餐飲服緩務(wù)業(yè)尤為繁榮款活躍，現(xiàn)有大矮中型餐飲企暑業(yè)主8寶9催家，數(shù)量在江樂蘇省各城市中鞋居首位。其中文外商投資企拜業(yè)咽1裳2痰家，其實(shí)收資槽本珠7.牧6犬億元，占全市路大中型餐飲企捷業(yè)總實(shí)收資本賓的酬46.銜5膀％夠。凝200燒2敢年全市餐飲業(yè)財(cái)零售寸額蘭66.4迫3做億元，５年平自均增號長安16.漫6弦％，增幅領(lǐng)先副零售總額平均皺增斷幅尖7.什1腳個(gè)百分點(diǎn)。全聯(lián)市現(xiàn)有星級賓認(rèn)館證6估9冤家，涉外飯店膜、賓壯館冰8虹4陽家，接待外賓僚客敲房瞎1063御7抓間，為旅游、跌商務(wù)、會展業(yè)公的發(fā)展創(chuàng)造良愛好條件。還糟敬教育文化近現(xiàn)有各級各類津?qū)W扯校豈98倘0種所，其中普通客中約學(xué)旺21嗓2哥所，在校學(xué)噴生桑30.1慚8趟萬人，初中畢散業(yè)升學(xué)桶率采95.適3蹦％，高考錄取錘率剖84.告4欣％。全市有高極等學(xué)校９所，智在校學(xué)線生遵3.5粱5蹈萬人，５年間俱增猛加游2.3單5養(yǎng)倍。無錫輕工工大學(xué)等三院校古合并組建江南暴大學(xué)，占勻地詢1會0引平方公里的無刑錫大學(xué)城已經(jīng)繭啟動建設(shè)。無陳錫的文化事業(yè)偽生機(jī)盎然。全綠市現(xiàn)有藝術(shù)表吩演團(tuán)米體盛1少1圍個(gè)，演職人懂員腔39產(chǎn)0裂人；影劇恨院間9寧2談個(gè)，座摔席嶄19.7位8哄萬張；有文化其館、藝術(shù)腿館鎮(zhèn)14項(xiàng)0魔個(gè)，公共圖書臣館、博物昨館餡1脆4樹個(gè)，總藏傲?xí)?98.練9暑萬冊，館藏文宴物杰2.6界7賣萬件。無錫現(xiàn)驗(yàn)有電視臺及轉(zhuǎn)自播臺６座，節(jié)柿目增1倦1暑套，平均每周遍播聞出厭115襖9教小時(shí)，有線電捧視用戶達(dá)罩到避9刑2屋萬戶；現(xiàn)有廣園播電臺及轉(zhuǎn)播膛臺６座，節(jié)目鬼８套，平均每步天播逐出槐13概6香小時(shí)，電視廣設(shè)播人口覆蓋率翅均倚達(dá)開10紛0屑％。闊雄輪醫(yī)療衛(wèi)生輝全市現(xiàn)有衛(wèi)生菠醫(yī)療機(jī)斧構(gòu)開132都6塘個(gè)，其中綜合要醫(yī)理院礎(chǔ)3鐮9枕家，?？漆t(yī)殼院番1氏7織家，療養(yǎng)院所由６家。全市共剪有醫(yī)療床牽位鉤1.8芒4饞萬張，其中醫(yī)而院床委位祝1.5咽0帝萬張。有衛(wèi)生貴技術(shù)人釘員姿2.1奴3掃萬人，其中醫(yī)稠生１萬人。全疊市居民平均每信萬人擁有醫(yī)院膊床怪位羽3快4唯張，醫(yī)蕩生脂2打3臉人，在全省均村屬領(lǐng)先水平瀉。嘴200笨2打年各類醫(yī)院完睛成診憲療屈1263.5遇3圈萬人次，醫(yī)院梯床位平均使用緩率停8讓2株％。全市現(xiàn)有紋社會福利院７悶個(gè)，床純位丘122漁0攏張；有社會辦把養(yǎng)老惜院異13洋3發(fā)個(gè)，床陸位艙652血4傭張；收養(yǎng)人員如分別脾為娛78搬2虹人權(quán)和輝433鏈6棕人。全市人均賣壽命佛從艱199軟7逢年蘭的內(nèi)75.僅1做歲提高蠻到南200薄2消年茶的粗7惡7唯歲。惱款瘋公用事業(yè)魂經(jīng)過近幾年的批電網(wǎng)改造，無鍋錫現(xiàn)鼓有嚇3礦5遺ＫＶ以上主簽變琴26猾1泳臺，容越量我1082.2稿8覺萬千伏安，輸炭變電線漠路旗34泛4稿條，總長斗3260.熟8哀公里練。女200沾2突年全社會用電臭總絨量傾188.6張3惱億千瓦時(shí)，其壘中城鄉(xiāng)居民生隊(duì)活用淘電矮14.9惜5撥億千瓦時(shí)，５悶?zāi)昶骄龃砰L幻11.們6千％。現(xiàn)有自來極水廠６座，生私產(chǎn)能眨力質(zhì)141.5那5右萬噸／君日陰,200及2業(yè)年供水擁量恭2376斃1樂萬噸，其中城姻鄉(xiāng)居民生活用決水始875低4楚萬噸，鏡占援36.尺8被％。全市煤氣否管道長度逢865.5舌5秩公里森，城市管道煤樂氣家庭用趟戶敗11.6閑3餓萬戶，液化氣繪用租戶霜47.9陰3渡萬戶，居民燃鑄氣普及咳率活88.脅1忠％。市區(qū)現(xiàn)有約公交線遇路萄8濫9便條，公交營運(yùn)潔車屈輛嚴(yán)198間0歐輛，營運(yùn)線路盒網(wǎng)總長度超過捕60粥0盯公里懇。擾200籍2賀年公共汽車乘湖車哥2590委3忘萬人次，５年絲間平均每年運(yùn)肝行班次增復(fù)加原3兄0峰％以上，乘車悟人數(shù)增扁加弄14.聾3或％。譽(yù)以上資料充分纏說明，在無錫碧進(jìn)行房地產(chǎn)投屬資的環(huán)境支撐肉條件是優(yōu)越的企。秘推5.0表兼開發(fā)地塊分析券**慎旅游度假區(qū)的斗地理位置，位紅于江蘇省無錫世市賭***適區(qū)的輪**萌鎮(zhèn)，村**猜鎮(zhèn)地處無錫市低市區(qū)的東南部奴，其東南方向眼鄰接蘇州市，濟(jì)東北方向與屬烏于蘇州市的縣扇級市常熟市相當(dāng)聯(lián)接，距離無寫錫市中心（三襖陽廣場）疑24km婆，無錫新區(qū)中拿心徒16km月，距常熟市紛20km顯，蘇州市瞇26km壟。呀**示鎮(zhèn)的地理位置責(zé)處在無錫、蘇逢州和常熟市的店幾何中心。脾**鏈度假區(qū)地塊位神于禿**嚴(yán)鎮(zhèn)的東側(cè)，其崇西側(cè)為規(guī)劃的羽濱湖大道，北映、西、南三面題臨鵝真蕩。垃5.僻1飄地域交通狀況搶：命**誦鎮(zhèn)對外交通主促要通過公路與學(xué)無錫、蘇州和驗(yàn)常熟聯(lián)系。公魔路等級為二級聰公路。在無錫仆市境內(nèi)道路狀塊況較好，與無躍錫市聯(lián)系的錫晌甘路設(shè)計(jì)車速樹可達(dá)到君60km/h蝕。在蘇州境內(nèi)夢，與無錫接壤臘的部分道路路畜況較差，設(shè)計(jì)勇車速只有萄40km/h找左右。因此根茂據(jù)現(xiàn)狀道路狀叫況，由田**晝度假區(qū)至無錫旦、蘇州和常熟釋的行車時(shí)間大漢約在半個(gè)小時(shí)香以內(nèi)。薄5.1.薯1茄航空扭港胖:缺無錫碩放機(jī)場螺距廢**兆鎮(zhèn)腰12km倦，現(xiàn)有至北京小、廣東、福建強(qiáng)、山東的四個(gè)領(lǐng)國內(nèi)航班。靜**像鎮(zhèn)距上海虹橋甩機(jī)場杯130km風(fēng)。規(guī)劃的無錫傅新機(jī)場距梢**墊鎮(zhèn)鍛9km悄，有關(guān)無錫新江機(jī)場的建設(shè)問欄題，江蘇省政痛府已開始進(jìn)行牧前期調(diào)研工作趣。課5.1.陳2靈鐵丈路賞:趨滬寧鐵路的無壓錫站、蘇州站較至梳**量的火車時(shí)間均斬在半個(gè)小時(shí)以其內(nèi)。擬建中的服京滬高速鐵路谷將匪在走200蜂4陵年啟動建設(shè)。休5.1.蕩3犬高速公赤路受:寺滬寧高速公路記的碩放出入口弟距望**閃鎮(zhèn)貌8.5km愿。規(guī)劃中的無際錫東干線為一蝶級公路標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)設(shè)計(jì)車速惑80km珍/棟小時(shí)，在游**籌鎮(zhèn)西側(cè)通過，度距辭**呢度假區(qū)榴6km紋，計(jì)劃在今年償開工建設(shè)。在創(chuàng)蘇州境內(nèi)規(guī)劃穩(wěn)的蘇州至張家糖港的一級公路闖也將在近期進(jìn)五行建設(shè)，距校**它鎮(zhèn)綿7km棍。通過以上對堆**館鎮(zhèn)地域交通的汁分析，可以看續(xù)出存:遙**綱度假區(qū)現(xiàn)狀的遞對外交通至主種要客源地?zé)o錫獅、蘇州、常熟巾三市的車行時(shí)急間均在半小時(shí)瘡以內(nèi)，這是居釘住地至工作地牧較好的車行距帶離，客戶是可殊以接受的。在蛛近二、三年內(nèi)擦隨著大交通工貫程的建設(shè)和鎮(zhèn)嫩區(qū)道路等級的夸提高，出行時(shí)嬸間將會縮短八抽分鐘左右，也光就是出行時(shí)間釘將會魔在頓2朋0頓分鐘左右，這型是十分理想的僚出行時(shí)間。（傅參見附畏件振3年**催度假村交通示勿意圖）衰5.2雷醋地區(qū)規(guī)劃建設(shè)猾情況倆**娛鎮(zhèn)屬無錫市狼***楚區(qū)的中心鎮(zhèn)，承距無錫市中心蜘城邊緣哲12km起。規(guī)劃擬將甘倦露鎮(zhèn)與天**比鎮(zhèn)合并，重點(diǎn)挨建設(shè)但**吼鎮(zhèn)。愁市區(qū)與臂**稍鎮(zhèn)聯(lián)系的錫甘堤路改造、城市彈供電、供水均傭由無錫市區(qū)統(tǒng)冒一建設(shè)。因此燥，并**疼鎮(zhèn)的建設(shè)不是側(cè)按一般農(nóng)村鄉(xiāng)騾鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建冰設(shè)，而是按照嫩市區(qū)特大城市鄉(xiāng)的統(tǒng)一規(guī)劃、扯統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行禽建設(shè)，以有利弓于丸**好鎮(zhèn)的城市化進(jìn)朋程。旁現(xiàn)在綱**瞞鎮(zhèn)總體規(guī)劃編開制已基本完成謎，經(jīng)專家論證塘即將報(bào)無錫市禁人民政府審批橋。按照該總體健規(guī)劃確定的原珠則，字**視鎮(zhèn)是江蘇省歷液史文化名鎮(zhèn)。令無錫市旅游局疊已將該鎮(zhèn)列為伴江南歷史文化棟名鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)辭之一。德今年，扎**稠鎮(zhèn)人民政府已抹按總體規(guī)劃布蜜局進(jìn)行道路和箏基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拼，在驗(yàn)**艱度假區(qū)西側(cè)的組濱湖大道將作約為重點(diǎn)工程進(jìn)畜行建設(shè)，該路桌向北可接通常超熟，向南可連驗(yàn)接蘇州，為嚼**凝度假區(qū)地塊的煤開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造石了良好的外部把建設(shè)條件。5.3用地現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目地塊位于**鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1km，按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。該用地現(xiàn)狀由魚池（河流）、村民居住用地和農(nóng)田三部分組成。魚池（河流）約占總用地的38％，村民居住用地占20％，農(nóng)田占42％。平均標(biāo)高4.5m（吳淞高程系），地勢較低。根據(jù)現(xiàn)狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進(jìn)行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開發(fā)建設(shè)的優(yōu)良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀，可提高別墅的商業(yè)價(jià)值。地塊內(nèi)部的魚池河網(wǎng)可進(jìn)行整理，擴(kuò)大水面，使每幢別墅都有臨水的景觀可借，這種地形可以規(guī)劃建設(shè)具有水環(huán)境特色的高尚別墅區(qū)。環(huán)湖（河）地段結(jié)合50M－20M綠化帶應(yīng)進(jìn)行防洪堤岸的建設(shè)。防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位5.6M標(biāo)準(zhǔn)（吳淞高程）來確定堤岸標(biāo)高（5.6M＋1.2M翅）。這樣，湖淘邊堤岸較高，畝故內(nèi)部別墅標(biāo)拌高也應(yīng)相應(yīng)抬料高，所以，內(nèi)茅部用地應(yīng)進(jìn)行候整治河流和魚趙池辣,用并適當(dāng)擴(kuò)大水救面，以趨土石跡方平衡，這在面今后規(guī)劃設(shè)計(jì)玻方案階段必須荒加以注意。另株外，在雨季，背當(dāng)鵝真湖水位慮較高時(shí)，該地泳塊需進(jìn)行機(jī)械苦排水。動5.4箭漸地塊開發(fā)建設(shè)尾資源分析龍膨地塊自然資源作。經(jīng)**術(shù)度假區(qū)千畝以娛上的土地在歷型史文化名鎮(zhèn)和賞鵝真蕩畔，實(shí)覺不可多得：眾合所周知，無錫勺適宜建高尚別寺墅區(qū)的土地以融五里湖畔、大蔬浮、十八灣和理馬山地區(qū)為佳唯，然而上述地鴉區(qū)受城市規(guī)劃屯控制和國家宏沒觀政策導(dǎo)向，舍在近期均難以由審批一塊近千探畝建別墅的土罪地。在無錫市膛20km姑半徑之內(nèi)的其斗他適宜建別墅扎的地塊中，處才在湖泊之濱的企已首推襖**統(tǒng)度假區(qū)。且不眠說該地批租的碑價(jià)格較廉，就員目前國家在宏迎觀上嚴(yán)格控制垃別墅區(qū)的大政斤策而言，嘆**啞度假區(qū)的這塊坑土地就顯得特畏別寶貴，因此辜適時(shí)地發(fā)揮這級塊土地的市場礦作用，就顯得券特別緊迫。罪水資疼源香:晃水是恭**跨度假區(qū)地塊特堆有的珍貴資源繪。地塊東和東特南部的鵝真蕩屋是江南地區(qū)特輪有的秀美小湖張泊，該蕩連通阿望虞河，北接親長江，南連太語湖。是太湖調(diào)數(shù)節(jié)水量的重要聚通道，因其活捉水、水體污染混較小，水質(zhì)獄在波Ⅱ霸級以上，具有犧良好的生態(tài)環(huán)趙境。地塊內(nèi)部療的河道和魚池沈也為創(chuàng)造一個(gè)棗獨(dú)具特色的度犁假區(qū)而具有得緞天獨(dú)厚的水環(huán)翼境。留5.4.岡2決人文資源妥**增鎮(zhèn)是江蘇省歷眠史文化名鎮(zhèn)，弊是無錫地區(qū)文榜物古跡最多、獸保存最好、最懷有古鎮(zhèn)開發(fā)價(jià)龍值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。早勺在晉礙代蓬,敏**啊就形成了集鎮(zhèn)英，明代華氏家姓族遷徙至此后湯，世**殘逐步發(fā)展成為治一個(gè)江南聞名連的商埠。這里差，歷代名人輩談出，古代曾出就進(jìn)醫(yī)士治3獎7抽人，近代科學(xué)偽、文化名人更彈是燦若群星，起**映還沿是擊“辟錫高繡蕉”減的發(fā)源地?，F(xiàn)膝在，義盛河兩往側(cè)，北侖河沿藏岸及人民路老鞠街地區(qū)均保留中了大量的歷史葉名人故居和具蠻有典型江南水絮鄉(xiāng)特色建筑風(fēng)攜貌的街區(qū)。全量鎮(zhèn)現(xiàn)有縣級以鈴上文保單劍位省1視0耐多處，其中義什莊文化和華氏包古建筑群可以另與無錫地區(qū)著塞名的惠山古祠塑堂群相媲美。若這些具有特色愁的歷史文化街啟區(qū)，使領(lǐng)**刪鎮(zhèn)具有豐富的訊歷史文化底蘊(yùn)代。鑒于此，最菜近經(jīng)過東南大晚學(xué)專家論證，鹽無錫有關(guān)部門凈已經(jīng)決定，推寨薦竭**悟鎮(zhèn)申鋼報(bào)饅“茫全國歷史文化畫名特鎮(zhèn)捆”船，申報(bào)材料即匪將上報(bào)江蘇省識建設(shè)廳，經(jīng)審剩定后統(tǒng)一上報(bào)介國家建設(shè)部。毒**礙度假區(qū)建在這宵樣富有豐富歷似史文化氛圍的皮環(huán)境席中陸,逝既會給鋸**周鎮(zhèn)的人文景觀茶增添新的一頁純，也將大大提玻高勢**閱度假區(qū)的文化浩價(jià)值，并帶動既該區(qū)物業(yè)的商怪業(yè)價(jià)值有較大歲幅度的升值。罷5.4.海3熊交通資源柜以上地域大交歸通的分析表明臟，舌**盜度假區(qū)不僅與周**蝦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心有敬便捷的道路交您通聯(lián)系，而且杯與無錫、蘇州哭、常熟三市均華有較好的快速桌道路聯(lián)系，隨密著鎮(zhèn)區(qū)的濱湖淋大道、無錫市步域內(nèi)的東干線扛、蘇州市域的停西干線以及錫士甘路改造的相逐繼建設(shè)，將會路大大縮短度假鷹區(qū)與三市的空素間距離，方便驕度假區(qū)客流的鉗出行。軋魔風(fēng)建設(shè)資源泉供汽水狼:澤根據(jù)無錫市規(guī)麥劃止，倘200炒3泄年無錫市太湖楊水廠將對昆**妙鎮(zhèn)供應(yīng)自來水全。在污水處理隱方面，斧***也區(qū)已經(jīng)計(jì)劃在零**僅鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)區(qū)放域性污水處理部廠。匙供欠電輛:棋根據(jù)己**蒙鎮(zhèn)總體規(guī)劃，籃該鎮(zhèn)將形成題以罵110K貝V服變電所為中心們，夢以瓶380K渾V主變電所為輔，腎自成體系省的紀(jì)10K爆V夜供電網(wǎng)。墊供憂氣舒:鬼**女度假區(qū)鄰近梅茫村熱電摸廠撞,兇該廠已經(jīng)允諾斃愿意為度假瓣區(qū)行2萍4檢小時(shí)提供供熱午、供冷，其蒸股汽管道將鋪至擦項(xiàng)目地塊的規(guī)鍵劃紅線處。怖建設(shè)軟環(huán)歷境亡:登無錫市、檢***斗區(qū)、勤**抵鎮(zhèn)三級政府都倡已將城鎮(zhèn)建設(shè)犧列入重要的議擇事日程，放到示了重要位置，厚配備了強(qiáng)有力手的領(lǐng)導(dǎo)班子，珠把城市建設(shè)列林入了率先基本廢實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的嘆重要戰(zhàn)略部署禾。各級政府都堪將城市基礎(chǔ)設(shè)滿施的建設(shè)、環(huán)角境建設(shè)以及住大宅建設(shè)等作為遵城市各項(xiàng)建設(shè)擇的重點(diǎn)。因此餡，挺**聰度假區(qū)處在這衛(wèi)樣的建設(shè)環(huán)境皂中，將得到地曲方各級政府的參關(guān)注和支宜持瘦,縣這必將加快其驕建設(shè)速度。貓綜上所述，裙**的度假區(qū)地塊的璃開發(fā)建設(shè)資源余是優(yōu)厚的，外榴部的各項(xiàng)建設(shè)欲條件也趨于完塘善。更為重要蔽的僑是攔,型可以預(yù)皮計(jì)唱,稻在今后的開發(fā)闖建設(shè)過程中，集政府與開發(fā)商育之間將不會出箏現(xiàn)互相不協(xié)調(diào)浸的現(xiàn)象，基本配上可以做到同淹步實(shí)施。萌6.0丙德市場調(diào)研分析鞏6.1否奔近五年來無錫殘房地產(chǎn)市場的呈熱點(diǎn)演變持從殖199畏8理年至今，無錫僅房地產(chǎn)市場在暢五個(gè)方面發(fā)生肝了顯著變化，殿對市場供求產(chǎn)血生了明顯影響鏟。膜一是住房制度烈改革、房地產(chǎn)唯交易政策的變飛化，激活了市幅場需求。已購河公房和經(jīng)濟(jì)適可用房允許上市我交易、住房貨鉛幣補(bǔ)貼以及金秤融信貸政策的展調(diào)整實(shí)施，增搬強(qiáng)了住房一級得市場的購買支偶付能力，促使還市場潛在需求摟向有效需求轉(zhuǎn)奸化；房地產(chǎn)交益易程序簡化和筒稅費(fèi)下調(diào)，降組低了交易成本翁。海二是土地供應(yīng)甚方式的變化，徒提高了市場透飼明度和公平性亞。謠200州1艘年開始，土地匪供給全面采用量招標(biāo)拍賣方式鋼，使一些上市告公司、國內(nèi)外洲知名的房地產(chǎn)憑大公司有機(jī)會童搶灘錫城房地將產(chǎn)市場，同時(shí)遙對房地產(chǎn)產(chǎn)品悠價(jià)格構(gòu)成也產(chǎn)葬生了較大影響姻。碑三是國有房地躁產(chǎn)企業(yè)改革全暮面推行，企業(yè)感性質(zhì)發(fā)生改變湖，開發(fā)主體的榜管理水平、運(yùn)坦?fàn)I模式、競爭賴實(shí)力等方面變口化較大，產(chǎn)銷鍛分離的理念已末被廣泛接受，飾企劃、廣告、誕營銷代理、經(jīng)吵紀(jì)等中介行業(yè)際迅速發(fā)展。該四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)報(bào)多元化，滿足縫了不同的購房疤需求。無論是闖房型、戶型、途建筑風(fēng)格、景寺觀設(shè)計(jì)、配套圓設(shè)施、裝修標(biāo)類準(zhǔn)，還是物業(yè)洋管理等方面都探比以往更加優(yōu)癥化，并呈現(xiàn)出牛多元發(fā)展態(tài)勢蘭，購房者有了落更多的選擇余鞏地。嶄五是城市交通馳和基礎(chǔ)設(shè)施的瑞改善以及住宅跪建設(shè)的區(qū)位布踢局調(diào)整，產(chǎn)生雹了四大供求熱緞點(diǎn)區(qū)域：其一遲為市中心區(qū)和烤副中心區(qū)，商支服用房和高檔稀公寓熱銷；其只二為城市西南雜近湖親水地區(qū)拐，因新城建設(shè)無和水環(huán)境治理譜，土地升值較旨快，需求看好澤；其三為東亭疑開發(fā)區(qū)和無錫評市新區(qū)周邊，丸因外資企業(yè)和姓高新技術(shù)企業(yè)避高度集中與該沫區(qū)獸域醉,棵(甜注厭意統(tǒng):奮本開發(fā)項(xiàng)目在娘地理上緊鄰新仙區(qū)樂)念并已形成成熟寶社區(qū)，價(jià)格優(yōu)呼勢也較明顯；錄其四為城市西移北惠山森林公非園周邊地區(qū)，疤環(huán)境較好，適需宜居住，供求增量較大。向六是住房公積匹金貸款制度的楚完善和戶籍制勇度改革，也對紗房地產(chǎn)市場發(fā)吵生較大促進(jìn)作奧用。最婦近爸,葛無錫市住房制督度改革辦公室均和市住房公積用金管理中心，倦已經(jīng)下發(fā)了《扶關(guān)于進(jìn)一步加詞大住房公積金談放貸力度的實(shí)搶施意見》，根牧據(jù)該意見，公投積金貸款較的軍“窗門趟檻猜”脂大為降低：擴(kuò)免大了住房公積頸金放貸范圍，侄除原有的對現(xiàn)最房發(fā)放貸款外啄，將增設(shè)期房自、自建住房、桿大修住房貸款閥；貸款限額提喚高，不僅取消透了面積限制，毛貸款的額度也倦由原來按照房虧價(jià)甲的虎70乓%洲，提高將為貝80猴%廣；貸款期限延控長，商品房、刑二手房貸款可量延長胞至計(jì)3授0回年；此外還降省低了期房貸款堤的保證金，購閱房者在辦理了溪商業(yè)貸款后，慶業(yè)可以轉(zhuǎn)換為駁公積金貸款。其相信這一政策傘的實(shí)行，必將明有力促進(jìn)住房釀的消費(fèi)。究早辟在僅200禮1忍年，國務(wù)院就其以國仔發(fā)莊[2001]島6勻號文件，發(fā)出季《國務(wù)院批轉(zhuǎn)未公安部關(guān)于推稻進(jìn)小城鎮(zhèn)戶籍峽管理制度改革粥的意見》，同嫌年，江蘇省政漏府辦公廳也批晃轉(zhuǎn)了省公安廳鮮關(guān)于進(jìn)一步推餡進(jìn)城市和小城鏟鎮(zhèn)戶籍管理制魔度改革意見的世通知。隨著這島一改革的全面膠推進(jìn)，將更便撇于農(nóng)村和外地騾業(yè)主進(jìn)入無錫再地區(qū)城鎮(zhèn)購買跑住房，從而進(jìn)飲一步激活城市壓地產(chǎn)市場。得6.2護(hù)竿無錫霸市錘200餡0飄—沙200月2叛年度房地產(chǎn)市投場供需狀況為200窯0承年以來無錫房饑地產(chǎn)市場呈現(xiàn)驗(yàn)出快速發(fā)展的哥態(tài)勢：房地產(chǎn)車開發(fā)投資快速贊增長，市場供核需兩旺，房屋咸銷售量價(jià)齊升觸，商品房空置蓮面積進(jìn)一步減性少，消費(fèi)者購牢房越來越理性逼，開發(fā)主體綜握合實(shí)力不斷增巴強(qiáng)，產(chǎn)品質(zhì)量烈不斷提質(zhì)高值.郊抬鑄市場供給增加最，開發(fā)建設(shè)節(jié)向奏加快。癥土地供應(yīng)方面丙，跪200錦1養(yǎng)年，無錫市區(qū)以出讓土舒地綱9地幅，除三快個(gè)搞“乏退二進(jìn)著三俊”拖項(xiàng)目土地采用梁協(xié)議方式出讓盡外，其余均以罷拍賣或招標(biāo)方歉式出讓，土地獎出讓總量朋為壓5可3彈萬平方米秤。星200妻2督年市區(qū)共組織灣了奮8奔個(gè)批次鉛，是3裂8產(chǎn)幅土地公開招纏標(biāo)掛牌出讓，董出讓土地總面創(chuàng)積宅24府5油萬平方米，成毅交金襖額羅41.穿2膚億元。按照規(guī)活劃允許的容積寨率測算，這些足土地可建房屋草面清積陶42澤7役萬平方米。暴房地產(chǎn)開發(fā)投焦資方面糖，海200鳳0甜年，市區(qū)完成柄房地產(chǎn)開發(fā)投芳資飲25.9誼9海億元，房屋竣凈工面織積護(hù)68.9趙5匪萬平方米，其階中住漂宅凍51.3頃2植萬平方米刺；蕉200勻1注年，市區(qū)完成朗房地產(chǎn)開發(fā)投忙資賭35.6犯8記億元，房屋竣義工面躁積上136.0謹(jǐn)3及萬平方米，其射中住昨宅鏡108.5禮1殃萬平方米淹；宇200雞2秋年，市區(qū)完成憐房地產(chǎn)開發(fā)投醋資倉55.5得5添億元，房屋竣奇工面繪積屠176.3誼2襯萬平方米，其眾中住熟宅項(xiàng)153.1藥7翁萬平方米。伐至交200奸2房年底，無錫市檔區(qū)可供預(yù)銷售仿商品房總面正積到122.5咽4縮萬平方米，其并中往年空置房境面積隱為菠44.播6堪萬平方米。橡6.2.努2肥市場需求旺盛劍，成交量有效見放大。脾200垂0士年，無錫市區(qū)餃商品房銷售面萍積莊147.4玉1味萬平方米，成念交金瞎額鋤30.2脹6痕億元，其中經(jīng)喝濟(jì)適用房成治交胞39.2邪3稱萬平方米錦；需200贏1睡年，市區(qū)商品禾房銷售面漸積幕118.8帳1瘦萬平方米，扣麻除經(jīng)濟(jì)適用房摟因素，實(shí)際增姨長愿10曠%遍，成交總詠額黎27.8原2躍億元賀；孫200反2瞧年，市區(qū)商品構(gòu)房銷售面些積屯162.9貌6揪萬平方米，同凡比增航長球38恒%很，成交總卻額餓42.3轟8廢億元，同比增椅長鎮(zhèn)52患%節(jié)，愈200坊2月年市區(qū)二手住萍宅成章交蹈89.7痕1乒萬平方米，同漸比增陜長們71父%畜，成交總割額餃11.1返5肺億元，同比增涂長分149蕩%膊，市場需求旺此盛程度由此可丟見棋。耍懷表辟4凝無錫市魔區(qū)漢200膚0堆—窯200如2岡年商品房開發(fā)絨與銷售情況統(tǒng)吼計(jì)項(xiàng)目完成投資額竣工面積

銷售銷售住宅面積住宅金額住宅200025.9968.9551.32147.41140.0930.2627.07200135.68136.03108.51118.81111.8227.8224.58200255.55176.32153.17162.96149.5742.3835.22數(shù)據(jù)來源：2000、2001、2002年無錫房地產(chǎn)市場報(bào)告(以上所稱無錫市區(qū)為無錫市建成區(qū)，不含***、惠山、濱湖、新區(qū)所轄建制鎮(zhèn)及鄉(xiāng)區(qū))。6.3無錫房地產(chǎn)供求一般預(yù)測無錫市區(qū)到2000年底，共有住房2286.14萬平方米，共有家庭76.2萬戶，人均住房使用面積15.3平方米。根據(jù)無錫市房地產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)分析，住房建筑面積在45平方米以下的，共有8.71萬戶，建筑面積在45～65平方米之間的共有12.77萬戶，二項(xiàng)共計(jì)21.48萬戶。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，困難企業(yè)“退二進(jìn)三”項(xiàng)目建成了居住小區(qū)，但未能帶動周圍改造，又出現(xiàn)了新的環(huán)境不協(xié)調(diào)、新的配套不齊等矛盾。假定五年內(nèi)基本完成城市低洼地區(qū)、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務(wù)，五年內(nèi)市區(qū)人均使用面積達(dá)到20平方米左右，以2005年150萬人的城市規(guī)模，“十五”期間，無錫市區(qū)對住宅的潛在需求總量將在1500萬平方米至2000萬平方米之間，由此可見無錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分巨大。6.4無錫市低密度高檔住宅需求預(yù)測低密度高檔住宅的消費(fèi)對象主要是外商以及國內(nèi)高收入群體。無錫市本市居民低密度住宅的潛在市場需求隨著無錫市及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的可支配收入正在迅速增長，與之相適應(yīng)，高收入戶的收入也在同步迅速增加。這可以從以下數(shù)據(jù)資料看出：表5無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長(簡表)年份GDP億元增幅%人均可支配入(元)增幅%高收入戶10%增幅%最高收入戶10%增幅%20021601.717.761086014.915881.286.9130917.2135.9120011360.1113.3394549.9314854.428.7822748.5411.2420001200.175.4686038.6213654.9317.5620449.2826.819991138.018.17792010.3411615.5519.8716127.6511.519981052.019.5871783.59689.79-1.0814464.150.631997960.0110.3469356.699795.7716.1214373.9930.41996870.0114.31650012.798435.9514.6611023.275.331995761.1125.34576314.037357.69.7210465.8319.131994607.2437.595054526705.663.038785.3162.571993441.4145.17332539.064113.0137.485404.0147.511992304.0664.52239119.132991.7722.643663.4624.041991184.8215.220079.492439.43-3.172953.4812.221990160.4410.62183312.82519.4230.12631.8310.161989145.048.47162511.761936.597.652389.12-11988133.7229.06145412.81798.9819.72413.1732.131987103.6116.4128918.471502.8719.091826.3720.53198689.01

1088

1272.63

1515.26

年均增長

16.39

13.07

17.15

20.74根據(jù)上表數(shù)據(jù),通過作一元回歸分析表明,居民可支配收入與GDP增長呈強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系,強(qiáng)度系數(shù)為0.86。根據(jù)以上所列2002年數(shù)據(jù)，按平均每戶2.79人計(jì)算,無錫市區(qū)高收入戶每戶可支配收入為44308元,最高收入戶每戶的年收入為86258元。我們依照以上數(shù)據(jù)，根據(jù)1991—2002年GDP增長與居民可支配收入的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行預(yù)測，到2007年，無錫市GDP總量將達(dá)到2122.26億元,高收入戶人均年收入相應(yīng)將增長為21810.9元,最高收入戶人均年收入將達(dá)36798元，即到2007年，市區(qū)高收入戶平均每戶的年收入將達(dá)6.08萬元；最高收入戶每戶平均收入將達(dá)10.2萬元。按2002年無錫市區(qū)76.2萬戶計(jì)算，無錫市共有高收入戶76000戶，最高收入戶76000戶，共計(jì)152000戶。表62002年無錫居民可支配收入水平分組表最低收入戶%低收入戶%中等收入戶%高收入戶%最高收入戶%占10占10占60占10占10資料來源：2003年無錫統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)此外,還必須注意到，改革開放以來,無錫市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展,近五年來,民(私)營經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,特別市原為集體企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已經(jīng)大部分改制為民(私)營經(jīng)濟(jì),2001年,無錫全市民(私)營企業(yè)已達(dá)38739家,注冊資本249.5億元,其中市區(qū)24651家,注冊資本134億元。全市私營企業(yè)投資者人數(shù)為84588人，雇工32.3萬人,其中市區(qū)51338人,雇工18.5萬人。無錫市城鄉(xiāng)人民的富裕還表現(xiàn)在汽車擁有量上，無錫城鄉(xiāng)已經(jīng)擁有私家車總數(shù)達(dá)4萬輛，2002年日增私家車80余輛。抽樣調(diào)查1:據(jù)我所2001年對全市20萬戶農(nóng)戶進(jìn)行的就業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入調(diào)查，戶均年收入在5萬元以上的占20%以上，戶均年收入在5～10萬元以上的占6.8%,戶均年收入在10萬元以上的占2.1%,戶均年收入在30萬元以上的戶數(shù)達(dá)1064戶。根據(jù)這一調(diào)查數(shù)據(jù)測算，全市農(nóng)村74.7萬戶家庭中,戶均可支配收入在5萬元以上有148000戶，其中5～10萬元的50320戶,10萬元以上的達(dá)15687戶。抽樣調(diào)查2:據(jù)去年6月進(jìn)行的一次對無錫市區(qū)近600戶年收入在4萬元以上的高收入戶家庭的住房意向問卷調(diào)查（據(jù)無錫市城調(diào)隊(duì)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，家庭年收入在4萬元以上的家庭約占總戶數(shù)的20%，約有15.2萬戶），有購房意向的占53.3%。其中打算3年內(nèi)購房的為總數(shù)的27.5%；3年以上的為25.8%。有購房意向的人中，年齡偏輕，其中：25～35歲占40.7%，36～45歲占26.3%，46～55歲占22.4%，56歲以上的占10.6%。有購房意向者的收入狀況為：家庭年收入4～6萬的占53.2%，6～8萬的占31.7%，8～10萬的占8%，10萬以上的7.1%。有意向購房者購買時(shí)間布為：馬上買為14.4%，一年后購買為17.3%，兩年后購買為19.9%，三年后購買為48.4%。購房原因分析：現(xiàn)有住房太小的占26.3%居住環(huán)境和物業(yè)管理不滿的占21.8%，地段不滿意為14.4%，朝向和戶型不滿意的占14.3%，樓層不滿意的占12.3%，用于投資的占11%。購買面積分析：（平方米）80～100的占20.9%，101～120的占34.4%，121～150的占29.3%，151～180的占5.8%，180以上的占6.4%。購房總價(jià)選擇分布：（萬元）20-25的占24.4%，26～30的占32.1%，31～35的占16.7%，36～40的占11.2%，41～45的占5.4%，46～50的占7.1%，50以上的占3.2%。購房者對層次的需求的選擇：多層的占52.6%，小高層的占27.4%，高層的占10.8%，聯(lián)排別墅的占9.2%。對停車位的選擇：已經(jīng)有車的為16.8%，有計(jì)劃購買的15.0%，目前既無車又無計(jì)劃的占68.2%，購房時(shí)需要停車位的占57.5%，其中想購買停車位的占70.2%，只想租用的占29.8%。抽樣調(diào)查3:去年底,無錫市房地產(chǎn)市場曾對2000戶家庭作問卷調(diào)查，據(jù)該項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì),有3.55%的家庭有購買別墅的需求,另有2.64%的家庭對4室以上的高檔住宅有購買需求。所調(diào)查的對象中，70%為個(gè)私營企業(yè)業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主，其余人員為高收入部門中的中高級管理人員。綜合以上分析預(yù)測:預(yù)測1:按照抽樣調(diào)查2的數(shù)據(jù)分析。據(jù)表5所列,市區(qū)年收入達(dá)4萬元以上的高收入戶有15.2萬戶,以53.3%的比例推算,在近三年中有購房意向的將達(dá)8.05萬戶；其中有購買聯(lián)排別墅的將達(dá)7486戶。在農(nóng)村，據(jù)抽樣調(diào)查1的數(shù)據(jù)推算，無錫農(nóng)村年收入在5萬元以上的有14.8萬戶，如按上述購房意向及購買別墅的比例推算,近三年中有購買別墅意向的將有7257戶,城鄉(xiāng)合計(jì),近三年中有購買別墅意向的為14743戶。預(yù)測2:按照抽樣調(diào)查3的數(shù)據(jù)分析。如按照3.55%的比例推算,市區(qū)15.2萬戶高收入戶中有購買別墅意向的為5396戶；農(nóng)村14.8萬戶高收入戶中有購買別墅需求的家庭為5254戶，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)10650戶。綜合以上兩種預(yù)測,無錫城鄉(xiāng)本地居民在近三年中,有購買別墅意向的大約在10000～14000戶左右，這是相當(dāng)大的市場需求。外商及外地顧客對低密度高檔住宅的需求預(yù)測近10年來,無錫外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,特別是近5年來,外商投資企業(yè)急劇增加,到2002年底,無錫全市累計(jì)已經(jīng)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)6800多家,實(shí)際利用外資114.78億美元。在錫外商業(yè)主,及在外資企業(yè)和港澳臺企業(yè)中工作的外籍及港澳臺籍高級經(jīng)理人員已達(dá)13000多人，據(jù)無錫市外經(jīng)局、無錫市公安局等部門掌握的情況，現(xiàn)在常住無錫的外商（包括購房、租房和住于外企自有公寓中）約有5000～6000人左右。另外，據(jù)無錫市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計(jì)，到2002年底,在錫直接購買高級住宅的有260戶,其中香港、臺灣客商占45%，日商占29%，其余為歐美客商。另有1068戶在錫租房居?。òㄗ赓U高級公寓）。這里需要說明的是，外商在錫購買住房有的并不直接購買，相當(dāng)多的外商往往以公司或中方員工的名義購買，租賃居住的情況也是如此。所以，外商在錫購買住宅以及租賃居住的實(shí)際數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述在房地產(chǎn)市場登記的數(shù)量。其中相當(dāng)數(shù)量的人員將有在錫購買低密度高檔住宅的需求，而且，隨著無錫市外資企業(yè)的持續(xù)增加，在錫購買低密度高檔住宅的外商也將逐年增加。綜合以上---6.4.2的分析，無錫市確實(shí)存在著較大的低密度高檔住宅的潛在市場，比較留有余地的估計(jì),在近三年中,無錫地區(qū)總需求約在12000～15000戶左右。6.4.3**度假區(qū)吸引購買低密度高檔住宅的區(qū)位優(yōu)勢：**鎮(zhèn)鄰近無錫新區(qū)和***區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)：2002年底無錫新區(qū)有外商投資企業(yè)680家，***區(qū)有460多家，合計(jì)1140家。無錫市規(guī)模較大的外資企業(yè)大多集中于此，世界500家最大跨國公司中在錫投資的30多家公司基本集中于無錫新區(qū)。另外，由于**旅游度假區(qū)處于無錫市中心、蘇州市區(qū)西片以及常熟市等邊三角形的幾何中心，本項(xiàng)目還將能吸引蘇州西片、常熟市南片的外商和港澳臺企業(yè)以及這些地區(qū)的高收入戶購買低密度高檔住宅需求（參見以下表7—8）。以上情況說明，**旅游度假區(qū)由于其處于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入戶(包括無錫地區(qū)及蘇州部分地區(qū)的外商和高收入戶)購買別墅方面將具有較大的優(yōu)勢。表72001年蘇州市區(qū)及與**鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況指標(biāo)市區(qū)常熟昆山太倉注冊資金(億元)GDP（億元）618.56303.00230.80157.98

第一產(chǎn)業(yè)(億元)24.8915.4411.4914.40

第二產(chǎn)業(yè)(億元)358.05165.94138.8083.96

第三產(chǎn)業(yè)(億元)235.61121.6180.5059.61

人均GDP（元）29693281833863535169

私營企業(yè)（個(gè)）16963644548462819296.24其中工業(yè)8635452623371942168.16批零餐飲54211402158459473.91個(gè)體勞動（戶）5108044660175151368739.25表8蘇州市區(qū)及與**鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況01年:批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目合同(個(gè))市區(qū)常熟昆山吳江太倉本年批準(zhǔn)企業(yè)數(shù)529101343128156本年批準(zhǔn)外資(萬美元)317808602381597165931159192本年實(shí)際利用外資11848230726750392119324734累計(jì)實(shí)際利用外資944233210961504601107869165026年末已開業(yè)的外資企業(yè)數(shù)11206081070592782從以上表7-8的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,鄰近**鎮(zhèn)的蘇州市有關(guān)片區(qū)中也有相當(dāng)多的潛在購買本項(xiàng)目中低密度高檔住宅的潛在客戶。7.0蘇、錫、常地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢比較分析7.1區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般競爭狀況蘇、錫、常市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基本上是同時(shí)起步的，在1992年之前，無錫、常州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r明顯好于蘇州。1992年以后，蘇州確立了以上海(浦東)為依托、城鄉(xiāng)并舉、分層次、全方位的大經(jīng)貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略，特別是新加坡工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的設(shè)立，使蘇州的開放開發(fā)從點(diǎn)、線向面、網(wǎng)聚合。市區(qū)的面積也隨著兩區(qū)的開發(fā)擴(kuò)大了近一倍，“東園西區(qū)、古城居中、一體兩翼”的城市新格局基本形成，城市功能的拓展、超前的規(guī)劃給蘇州的房地產(chǎn)業(yè)帶來了發(fā)展的先機(jī)。而與此同時(shí)，無錫、常州的老城區(qū)過度開發(fā)，城市擴(kuò)張緩慢，規(guī)劃滯后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平未有大的提高。2001年***市并入無錫市區(qū)，2002年武進(jìn)市并入常州市區(qū)，兩市房地產(chǎn)業(yè)才發(fā)展提速，市場不斷繁榮。下面比較2000—2002年蘇、錫、常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：表9蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況年份

2000年2001年2002年蘇錫常蘇錫常蘇錫常房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額61.244.73068.649.332.2107.377.041房地產(chǎn)開發(fā)用地總面積

1299112415910047123170房地產(chǎn)開發(fā)施工總面積7624574078505214881467748526其中：住宅施工面積6253693446914053981238658440房屋竣工總面積445237204467248193558290269其中：住宅竣工面積376197161386205170465254227市區(qū)房屋竣工總面積19091151235136160235176237其中：住宅竣工面積16272115195109140199153198商品房銷售總面積373218149480202173540235249其中：住宅銷售面積330197134432183170480219224市區(qū)商品房銷售面積151147112259131143259162213其中：住宅銷售面積13614099235112135239150193市區(qū)商品房銷售金額33.230.319.752.737.825.663.242.441.4其中：住宅銷售金額26.427.117.644.324.625.154.535.234.9空置商品房面積2221367819293701275851其中：市區(qū)空置面積1218266121555963.74541市區(qū)二手房成交面積

59242105202299124168市區(qū)二手房成交金額

5.0818.89.4512.043.819.412.8市區(qū)商品住房均價(jià)

19321772

21151863243525451812市區(qū)二手住房均價(jià)

125092111721300154715201550房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)539197124554219125593228127市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)1881191071951401082051541067.2蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)基準(zhǔn)競爭分析蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)市場是1992年以后開始形成的，兩三年的時(shí)間內(nèi)，各市在環(huán)太湖地區(qū)，零星開發(fā)了一些別墅群，由于規(guī)劃滯后、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、物業(yè)管理不到位，市場需求不旺，長期處于低水平競爭發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2000年以來，隨著社會上“白領(lǐng)階層、老板階層”的不斷涌現(xiàn)以及外向型經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，對別墅、高檔住宅的需求量上升較快，蘇州市7個(gè)別墅區(qū)全面旺銷，平均售價(jià)在每平方米5000至7000元之間，而金雞湖、太湖之濱的別墅等低密度物業(yè)售價(jià)超過了7000元/平米。在無錫，威尼斯、太湖世家、虹橋花園、蘭寶苑、翠湖苑等9個(gè)低密度物業(yè)小區(qū)近20萬平方米別墅和聯(lián)排別墅除太湖山莊屬爛尾樓需二次開發(fā)以外，其余均已基本售完，售價(jià)在每平米3000元至10000元之間（詳見表10）。而常州市也有6、7個(gè)低密度樓盤，每個(gè)小區(qū)30至40套獨(dú)立或聯(lián)排別墅，價(jià)格在每套60萬元至150萬元之間，行情看漲，銷售形勢很好。表102000—2003年無錫市部分別墅基本行情項(xiàng)目名稱總建筑面積建設(shè)年份銷售情況單價(jià)變動情況（元/平米）威尼斯8萬平米1994基本售完開盤六七千,現(xiàn)5000左右蘭寶苑2萬平米1994基本售完平均3800，最低3500太