銀行支持保障性住房建設金融服務方案

銀行支持保障性住房建設金融服務方案北京某某信銀行支持保障性住房建設金融服務方案北京某某信投資顧問有限責任公司發(fā)布行業(yè)金融熱點專題研究報告正文目錄第一章保障性住房概況 7一、保障性住房定義及分類 7二、不同類型保障性住房特征比較 8（一）不同類型保障性住房共性特征 8（二）不同類型保障性住房差異分析 8三、我國建設保障性住房重要意義 11第二章我國保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析 14一、我國保障性住房建設基本運行情況分析 14（一）建設情況 14（二）投資情況 21（三）土地供應 25（四）地方進展 27二、我國保障性住房政策支持情況分析 29（一）近年保障性住房綱領性政策 29（二）2021年保障性住房規(guī)劃 33三、我國保障性住房建設存在問題分析 34四、我國保障性住房發(fā)展趨勢 40第三章地方保障性住房規(guī)劃及建設情況 42一、各地區(qū)保障性住房規(guī)劃 42二、各地區(qū)新增保障性住房建筑面積 47三、各地區(qū)保障房建設資金投入規(guī)劃 49四、各地區(qū)保障房用地供應計劃及完成情況 50第四章不同類型保障性住房建設項目的運作差異 54一、經(jīng)濟適用房 54二、兩限商品房 55三、廉租房 56四、公共租賃房 59五、不同類型保障性住房建設方式及資金來源 62第五章保障性住房的金融合作關鍵節(jié)點 66一、土地儲備 66二、保障性住房的開發(fā)建設資金 68（一）保障性住房委托貸款 68（二）保障性住房開發(fā)貸款 73三、資本金過橋貸款 78四、保障性住房個人貸款 81第六章保障性住房建設與運行金融服務模式 85一、經(jīng)濟適用住房 85二、兩限商品住房 87三、廉租房 88四、公共租賃住房 89第七章保障性住房建設授信指引 91一、銀行支持保障性住房建設授信情況 91二、保障性住房建設授信操作模式 95三、銀行支持保障性住房建設發(fā)展的路徑分析 99（一）保障房建設目標區(qū)域選擇 99（二）保障房建設授信策略分析 100（三）保障房建設信貸產(chǎn)品選擇 102（四）保障房建設授信風險提示 103圖表目錄TOC\h\z\c"圖表"圖表1：保障性住房及其不同類別保障性住房定義 7 8 11圖表4：2021年1-8月保障性住房開工建設情況 13圖表5：2021年1-8月各類保障房開工率情況 14圖表6：2021年保障性住房建設竣工套數(shù) 15圖表：2021-2021年經(jīng)濟適用房新開工面積及占房屋新開工面積比例 16圖表：2021-2021年經(jīng)濟適用房新開工面積及占房屋新開工面積比例 16 17圖表：2021年-2021年全國廉租住房新開工量（萬套） 17圖表11：全國2021－2021年廉租住房保障規(guī)劃 18 18圖表13：2021年各類保障性住房投資情況 19圖表：2021-2021年前8月年經(jīng)濟適用房累計投資額及同比增長 20圖表：2021年-2021年經(jīng)濟適用房投資占比 21 21 22圖表：2021年住房建設用地計劃分類型供應總量 23圖表：2021年住房建設用地計劃中不同類型用地供應比例 23圖表：2021-2021年保障房用地供應比例變動情況 24圖表21：部分省市保障房建設進展情況 24圖表：國外部分國家的住房政策變遷 26圖表：2021-2021年發(fā)布的綱領性保障性住房政策 26圖表24：2021年保障房投資及土地供應完成情況 29圖表25：保障房資金需求估算 31圖表26：住房公積金增值收益補充廉租資金估算 31圖表27：土地增值稅或可部分補充保障性住房資金缺口 31圖表28：不同類型保障性住房資金安排 32圖表29：2021年以來保障房出現(xiàn)質(zhì)量問題 33圖表：2021年各地市保障性住房及供地計劃一覽表 35圖表：2021年各省保障性住房建設目標（不完全統(tǒng)計） 37圖表：2021、2021各地市年新增經(jīng)適房住房面積及占比 39圖表：2021年各地區(qū)新增保障房建筑面積 40圖表：2021年部分省市保障房建設資金投入規(guī)劃 40圖表：2021年部分熱點省市保障性住房供地計劃 41圖表：2021年各省市不同類型保障房用地供應情況 41圖表：2021年1-6月各省市保障房用地供應量完成情況 42 44 46 47 48 49 51 52圖表45：土地儲備貸款風險分析 54圖表46：保障性住房委托貸款類別 55圖表47：部分保障性住房公積金貸款試點城市獲得貸款金額 56圖表48：保障性住房委托貸款風險 58圖表49：廉租房PPP模式運作結構 60圖表50：保障性住房建設開發(fā)貸款產(chǎn)品 60圖表51：保障性住房建設開發(fā)貸款創(chuàng)新業(yè)務品種 61圖表52：保障性住房開發(fā)貸款風險 61圖表53：保障性住房資金本過橋貸款運行環(huán)節(jié) 63圖表54：保障性住房資金本過橋貸款產(chǎn)品分類 63圖表55：保障性住房資本金過橋貸款業(yè)務操作流程 63圖表56：保障性住房資本金過橋貸款風險 64圖表57：個人住房保障類貸款產(chǎn)品 6558 6559 6660 66 69 72 73 75 77第一章保障性住房概況一、保障性住房定義及分類保障性住房是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。保障性住房包括兩限商品住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。圖表SEQ圖表\*ARABIC1：保障性住房及其不同類別保障性住房定義分類定義兩限商品住房即“限套型、限房價、競地價、競房價”。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。廉租房廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。政策性租賃房政策性租賃房指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。資料來源：銀聯(lián)信按照住建部的統(tǒng)計口徑，保障性住房可分三類：廉租房、經(jīng)濟適用房以及限價商品房；城市和國有工礦棚戶區(qū)改造單獨統(tǒng)計。二、不同類型保障性住房特征比較（一）不同類型保障性住房共性特征社會保障性住房，特指由政府扶持，按規(guī)定標準建設，以政府核定的成本價格或租金向中、低收入者及其家庭配售或向低收入者及其家庭配租的經(jīng)濟適用房、安居房?？梢钥闯觯摱x明確了五個方面的限制：補貼或優(yōu)惠、建設標準、價格標準、保障對象和住房形式。判斷保障性住房最鮮明的特征有兩個：保障對象和價格。因此，只有保障中低收入和最低收入住房困難群體、價格比同類市場住房優(yōu)惠的住房才可劃入目前我們所說的保障性住房范圍。（二）不同類型保障性住房差異分析限價房和經(jīng)濟適用房最大的區(qū)別，供應對象不一樣，經(jīng)濟適用房是無房戶或者不具備或者經(jīng)濟條件達不到住房條件的，此外，經(jīng)濟適用房政府是減免各種稅費的，成本很低。限價房實際上土地出讓金等都正常收取，之所以1800萬平米中有1200萬平方米是限價房，主要是財力問題。除此，二者的區(qū)別還有以下方面：首先，從價格上看，兩限房要比經(jīng)濟適用房價格高。其次，根據(jù)我國目前的保障型住房的建設思路，經(jīng)濟適用房和兩限房將對“中低收入人群”這個寬泛的概念進一步細化，這意味著今后兩限房在申購人群、操作規(guī)則等方面將和經(jīng)適房有所區(qū)別。而目前這些規(guī)則正在制定當中。再次，經(jīng)濟適用房的再上市受到嚴格的政策約束。有關部門還提出，“對今后新建和銷售的經(jīng)濟適用住房探索建立包括‘內(nèi)循環(huán)’在內(nèi)的相關制度”，今后將出臺更嚴厲的措施打擊用于投資目的的購買經(jīng)適房的行為。限價房、經(jīng)濟適用房都具有商品住宅的屬性，在一定條件下可以在市場上流轉，而安居房與廉租房都是純粹的保障性住房。比較限價房經(jīng)濟適用房廉租房政策性租賃房定性普通商品房具有保障性質(zhì)的商品住宅具有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)租賃型經(jīng)濟適用房、擴大版的廉租房產(chǎn)權購房者居民個人購買的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權歸個人；房屋的產(chǎn)權分四部分：使用權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權只在收益權上與它們不同。政府所有，廉租房保障的是基本居住權，不涉及到住房產(chǎn)權問題公共租賃房歸政府或公共機構所有限制條件土地出讓價格范圍、銷售價格、住房套型面積和銷售對象建設標準、供應對象和銷售價格供應對象供應對象獲得土地方式出讓方式行政劃撥行政劃撥行政劃撥土地出讓金繳納情況低于普通商品房免交免交免交房屋租售價以項目綜合開發(fā)成本和合理利潤為基礎，參照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格，由政府部門研究確定由項目開發(fā)成本、稅金、利潤（3%）組成，通過競價或政府審核方式確定或調(diào)整以較低的租金（有時可低至可比較市場租金水平的十分之一）按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房。房屋權屬證書注明“限價商品房”注明“經(jīng)濟適用住房”--保障方式限套型、限房價、競地價、競房價。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。按低于市場的價格(通常較同類普通住房低20%至30%)出售給符合條件的家庭租金補貼或?qū)嵨锱渥庹畬Τ凶饧彝グ丛轮Ц断鄳獦藴实淖夥垦a貼。上市交易未滿5年，不得轉讓確需轉讓的，由保障部門安原價（考慮折舊、物價等）回購未滿5年，不得上市交易，確需轉讓的，由保障部門安原價（考慮折舊、物價等）回購廉租房只能用于申請家庭及其成員自主，不得轉租、轉借所建住房只能租賃，不得出售滿5年，按屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的35%比例交納土地收益等價款滿5年，按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款（2021年4月簽訂購房合同的按出售價格的10%補交土地收益等價款）對連續(xù)1年超出規(guī)定標準的取消廉租房保障資格、停發(fā)租房補貼或收回房源套型面積90m2以下：1居60m2以下，2居75m2以下60m2小于50m2：一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米建筑面積低于經(jīng)適房，成套建設的公共租賃住房單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下，以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應認真落實宿舍建筑設計規(guī)范的有關規(guī)定。保障群體中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭定向購買的拆遷戶中低收入住房困難家庭最低收入戶低收入戶，解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。收益房屋銷售兩限房的利潤大概控制在10%左右開發(fā)商利潤限制在3%-4%房租公寓房租金和有限的門面房等公建配套的出租收入優(yōu)缺點因為限價商品房具有一定的住房保障功能，同時可以兼顧地方政府的土地出讓收益。成本好控制，資金回籠快，開發(fā)商愿意參與。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。對于地方政府而言，廉租房建設無益于財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天，廉租房建設會減少土地出讓金收入。集約節(jié)約利用土地資源，降低房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對能源、水源、空間和環(huán)境的過度消耗，從而促進房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。政策——2021年12月1日建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。2021年5月4日住建部、民政部、財政部要求加強廉租住房管理2021年6月12資料來源：中國指數(shù)研究中心、銀聯(lián)信三、我國建設保障性住房重要意義我國是一個發(fā)展中國家，人口眾多，正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，解決城鎮(zhèn)居民住房問題，將是一項長期而艱巨的任務。當前，加快保障性住房建設，不僅有利于進一步改善民生，也有利于增加投資、擴大居民消費，對拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長意義重大。改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。根據(jù)相關政策，保障房面對的人群主要是城市中的中低收入者，這部分人在數(shù)量上占據(jù)了城市人口的大部分。對于這部分人，對于整個社會而言，保障房建設更多的肩負著保障民生的重任。加快建設保障性安居工程，對相關產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應。房地產(chǎn)業(yè)具有很強的關聯(lián)性，特別是在開發(fā)建設時期，可有效帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。保障房建設上下游產(chǎn)業(yè)加在一起，每年會有6000億元投入。加快建設保障性安居工程，還為今后擴大消費創(chuàng)造了有利條件。加快建設保障性住房，解決中低收入家庭的住房困難，改善居民的生活條件，不僅能夠是他們減少對擴大消費的后顧之憂，還可以增加對裝修、家具、家電等方面的消費需求，從而間接起到拉動內(nèi)需的作用。保障性住房建設又是縮小收入差距、調(diào)整經(jīng)濟結構的重要途徑。保障性住房建設是一種以消費為主導的結構調(diào)整，既可以有效抑制投機性購房，遏制房價過快上漲勢頭，又可以提高居民實際收入，改善收入結構，縮小收入差距，增加有效需求。宏觀經(jīng)濟層面，政府出臺新政加快保障性住房建設可彌補市場化房地產(chǎn)投資的回落，從而有效降低調(diào)控的負面影響，并避免經(jīng)濟二次探底。地產(chǎn)調(diào)控政策令市場擔心經(jīng)濟二次探底，但是保障房政策力度超預期，住房建設部與各地政府目標責任書的簽訂，在某種意義上將保障房建設上升到政治高度，而區(qū)域間的攀比效應將促使保障房加快建設，彌補市場化房地產(chǎn)投資的回落，可有效降低房地產(chǎn)調(diào)控負面影響。從宏觀經(jīng)濟意義上看，商品房調(diào)控與保障房政策具有明顯的對沖效應，對投資的負面影響會部分抵消，而對房價的遏制則是疊加的。保障房投資力度加大，將有利于控制高房價，有利于更好地落實房價調(diào)整的政策目標；同時減少來自剛性需求的恐慌性需求；有利于防止房價和銷量的暴漲暴跌，使上升趨勢得到更好地延續(xù)。資料來源：國家統(tǒng)計局第二章我國保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析一、我國保障性住房建設基本運行情況分析（一）建設情況我國自2021年實行住房制度改革以來，住房分配貨幣化的推行和住宅分層次供應的運作實踐表明，實施結果與住房政策目標之間存在著較大差異。相對于商品房的建設總量，社會保障性住房供應嚴重不足。近兩年，國家對保障性住房建設重視程度在遞增，2021年中央財政擬安排保障性住房專項補助金達到632億，地方政府的重視程度也有所提高。2021年國家確定建設保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房580萬套、改造農(nóng)村危房120萬戶，是歷年來力度最大的一年。根據(jù)住建部2021年9月20日公布的數(shù)據(jù)，截至8月末，全國保障性安居工程已開工410萬套，占年度計劃的70%。其中，廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等保障性住房已開工220萬套，占全年計劃的75%。各類棚戶區(qū)改造開工190萬套，占全年計劃的65%。圖表SEQ圖表\*ARABIC4：2021年1-8月保障性住房開工建設情況資料來源：銀聯(lián)信對于全國的保障性住房建設情況，可以賣掉回收成本的經(jīng)濟適用房和限價房建設進展快，是各地普遍的特點。而公共租賃房建設進展慢是各地的通病，棚戶區(qū)改造由于拆遷等問題，進展也不理想。2021年1-8月份各類棚戶區(qū)改造開工190萬套，占全年計劃的65%。其中，廉租住房開工率75%、公共租賃住房開工率85%、城市棚戶區(qū)改造開工率70%。截至8月底，保障性安居工程已完成投資4700億元。圖表SEQ圖表\*ARABIC5：2021年1-8月各類保障房開工率情況資料來源：銀聯(lián)信2021年前7個月保障性住房開工增長比較慢，8月份增長比較快。究其原因，是因為從7月份開始，國務院召開了一系列督促保障性安居工程建設的工作會議，對地方政府形成了壓力。不過，8月底開工率達到75%，而要在9月底實現(xiàn)100%的開工，年末實現(xiàn)建成率60%，無疑是一項艱巨的任務。相比2021年保障性住房建設情況已有很大改觀，2021年國家下達的保障性安居工程330萬套，根據(jù)全國人大檢查，完成的并不是太理想。官方數(shù)據(jù)顯示完成比例為61.3%，我們估計實際完成比例不到50%。2021年經(jīng)濟適用房投資1400多億元，竣工85萬套；公共租賃房投資170億元，竣工25萬套；廉租房投資770億元，竣工65萬套；限價房投資590億元，40余萬套。

圖表SEQ圖表\*ARABIC6：2021年保障性住房建設竣工套數(shù)單位：萬套資料來源：中國指數(shù)研究中心、銀聯(lián)信國土資源部數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，我國保障性住房用地供應27.54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%；而住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)計，截至2021年11月底全國新開工和通過各種方式籌集廉租住房185萬套，其中全國廉租住房新開工158.4萬套，新開工經(jīng)濟適用住房124萬套；到2021年12月底包括2021年四季度補助的項目，完成投資1318億元，其中廉租住房是660億元。根據(jù)住建部公布的建設計劃，2021年全國共計劃建設各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，其中，保障性住房為300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。但是，在這300萬套保障性住房中，并沒有明確經(jīng)濟適用房、中低價商品房（限價房）、廉租房、公共租賃房等分別為多大規(guī)?；蛘级啻蟊壤纸獾礁魇?、自治區(qū)的指標也沒有向社會公布。根據(jù)住建部與各地政府簽訂的保障房建設責任書，中央政府要求2021年全國共建設各類保障性住房300萬套我們按照單套面積60平方米、平均容積率1.5估算，（由于2021年保障性住房建設的實際情況并不理想，我們給予40%的投資完成率，即2021年保障性住房新開工面積為6777.6萬平方米），今年保障性住房新開工面積為18000萬平方米，同比增長165.58%。我們預計2021年房屋新開工面積同比增長15%，即136000萬平方米，則保障性住房新開工面積占比約13.2%，由于我們是按300萬套保障性住房進行以上估算，暫不考慮280萬套棚戶區(qū)住房改造，如果考慮這個因素，房屋新開工面積還存在上調(diào)空間。圖表：2021-2021年經(jīng)濟適用房新開工面積及占房屋新開工面積比例日期經(jīng)濟適用房新開工房屋面積(萬平方米)占房屋新開工面積比例(%)20215279.6812.3420215330.589.7420214257.497.0520213513.455.1620214379.035.5320214810.265.0420215621.865.4820214200（估計值）資料來源：中國指數(shù)研究中心、銀聯(lián)信圖表：2021-2021年經(jīng)濟適用房新開工面積及占房屋新開工面積比例單位：萬平方米、%資料來源：中國指數(shù)研究中心、銀聯(lián)信2021-2021年經(jīng)濟適用房的主要指標顯示經(jīng)濟適用房的竣工面積在2021年到達高點后，一直呈下降趨勢，而同期商品房的價格卻一路走高。資料來源：中國指數(shù)研究中心、銀聯(lián)信從廉租住房開工建設來看，近年我國廉租住房建設亦呈現(xiàn)飛速增長之勢。2021年至2021年全國廉租住房新開工量僅為2.5萬套左右。而2021年1-11月全國廉租住房新開工量已經(jīng)達到158.4萬套，遠超2021年以前的歷年累計數(shù)量。圖表：2021年-2021年全國廉租住房新開工量（萬套）2021-2021年2021年2021年1-11月2021年四季度2021年1-11月全國廉租住房新開工2.5d5.3816.5638158.4數(shù)據(jù)來源：建設部與此同時，2021年1-11月我國還通過購買、改建等方式籌集廉租房26.6萬套。截止至2021年11月我國通過新建、購置廉租住房等多種方式，籌集廉租住房273萬套左右。租賃住房補貼戶數(shù)達到292萬戶，其中2021年新增租賃補貼80萬戶。實物配租比例由2021年的14.1%提高至48.3%。2021年，其中實物廉租房建設投入286億元，發(fā)放租賃補貼68億元。開工建設、購買廉租住房63萬套，發(fā)放租賃補貼249萬戶，可使共312萬戶城市低收入家庭解決住房困難問題，基本實現(xiàn)了對住房困難的低保家庭“應保盡保”。新開工經(jīng)濟適用住房130萬套。2021年出臺的《2021－2021年廉租住房保障規(guī)劃》提出：從總體上看，廉租住房建設還處于起步階段，截至2021年底全國還有747萬戶城市低收入住房困難家庭，亟需解決基本住房問題。從2021年起到2021年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，2021年第四季度已開工建設廉租住房38萬套，三年內(nèi)再新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補貼191萬戶。圖表SEQ圖表\*ARABIC11：全國2021－2021年廉租住房保障規(guī)劃2021年2021年2021年合計新增廉租住房套數(shù)（萬套）177.3179.86161.28518.44新增租賃補貼戶數(shù)（萬戶）82.5264.8943.23190.64數(shù)據(jù)來源：國家相關文件從需求總量看，保障性住房供求缺口較大。參照美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，應納入保障性住房范圍的家庭占比應在30%左右，這意味著中國應有約6000萬個家庭享受保障性住房。從供求缺口估算，以經(jīng)濟適用房套均面積60平米計算，5億平米可解決約830萬個家庭的住房問題；目前具有保障性住房含義的住房共計1530萬套，僅能覆蓋7%左右的城鎮(zhèn)家庭，能覆蓋25%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭，實際供求缺口約在4500萬套左右。各項指標顯示，保障性住房建設在2021年達到高峰后，近十年來持續(xù)萎縮。不同家庭分類住房供應方式供給（萬套）需求（萬套）供求缺口中等及中低收入家庭（20%）經(jīng)濟適用房80040003170最低收入家庭（10%）廉租房70020211300資料來源：中經(jīng)網(wǎng)廣州2021年開始實施限價房建設。北京在2021年初開始全面實施限價房建設。北京、廣州、天津等一線城市紛紛于2021年下半年推出了限價房建設計劃。公共租賃房建設在我國尚在起步階段，制度法規(guī)體系還不健全與完善。目前，國內(nèi)只有北京、深圳、廈門、重慶等幾個城市推出了公共租賃住房管理辦法。（二）投資情況截至2021年9月20日，保障性安居工程已完成投資4700億元，占全年計劃的60%。中央財政692億元專項補助資金已經(jīng)全部下達。從國家統(tǒng)計局獲得的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，全國保障房投資額為433.19億元，同比減少1.7%。在全國31個省市自治區(qū)中，有21個地區(qū)的保障房投資額同比在減少。其中中部和西部分別減少7.5%和21.7%，東部盡管增長12%，但幾乎全部來源于廣東省的增長，其2021年保障房投資額增長275%，為全國之最。在東部11省市中，僅有3省市的保障房投資額同比增長。從2021年全年來看，今年保障性住房建設完成情況肯定大為改觀，加上2021年未完工部分，按照平均每年3000億的投資估算，今年保障性住房投資在4800億左右，這個數(shù)字占到了2021年全年房地產(chǎn)投資36231億元的13.2%，同比增長300%。2021年經(jīng)濟適用房投資1400多億元；公共租賃房投資170億元；廉租房投資770億元；限價房投資590億元。圖表SEQ圖表\*ARABIC13：2021年各類保障性住房投資情況單位：億元數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)營報我國目前保障性住房規(guī)模較小，占比較低。2021年房地產(chǎn)住房開發(fā)投資2.56萬億，經(jīng)濟適用房投資僅為1139億，占比為4.4%，較2021年下降12個百分點。從2021、2021年開始，經(jīng)濟適用住房投資增速和占比大幅下降，2021年更達到了歷史最低點4.5%，一些城市甚至停止經(jīng)濟適用住房的建設。各項指標均顯示，保障性住房建設近十年來發(fā)展遲緩。圖表：2021-2021年前8月年經(jīng)濟適用房累計投資額及同比增長單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖表：2021年-2021年經(jīng)濟適用房投資占比資料來源：中國指數(shù)研究中心、銀聯(lián)信單位：億元，萬m2，套日期經(jīng)濟適用房新開工房屋面積(萬平方米)經(jīng)濟適用房投資額累計竣工面積竣工套數(shù)20215279.68580.685000-20215330.58616.864538.5144767820214257.49606.393325.6949750120213513.45565.213212.7928731120214379.03689.13-33804020214810.26833.83260-20215621.86982.64280050202120214200（估計值）1138.5920215860002021年1-8月-433.19-2021年E-18202021-資料來源：中國指數(shù)研究中心、銀聯(lián)信數(shù)據(jù)顯示，2021年全國用在廉租房建設上的資金為94億元，是2021年的4倍多，開工16.5萬套，是2021年的3倍。單位：億元2021-2021年2021年2021年2021年2021年1-10月全國廉租住房資金投入47.423.494354454資料來源：住建部根據(jù)2021年國家下達的保障性住房建設計劃，全國需要投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。2021年國家財政部數(shù)據(jù)顯示，用于保障性住房支出725.97億元。2021年中央財政支出用于保障性安居工程181.9億元，增長114.3%。財政部在第十一屆全國人大第三次會議上公布的《關于2021年中央和地方預算執(zhí)行情況與2021年中央和地方預算草案報告》指出，2021年加大對保障性住房的支持力度，保障性住房支出預計安排632億元，增加81.44億元，增長14.8%。2021年以來，中央財政加快保障性住房建設資金下達進度，中央財政廉租住房補助資金447億元、城市棚戶區(qū)改造補助資金15億元、公共租賃住房補助資金20億元、農(nóng)村危房改造資金75億元已全部下達。（三）土地供應根據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2021年全國實際供應住房用地76461公頃，保障性住房用地供應10958公頃，同比增加超過了30%。2021年，全國廉租房用地、經(jīng)濟適用房用地遠遠超過2021年-2021年平均水平。2021年4月國土資源部公布了全國各省2021年供地計劃：保障性住房用地合計24453.59公頃，同比大增123.16%。僅中小套型商品房用地供應總量80430.99公頃就超2021年全國住房用地總量。其中，經(jīng)濟適用房用地占保障性住房用地總量的71%，與2021年實際供地相比增加79%，廉租房用地占保障性住房總量的29%，與2021年實際供地相比增加472%，棚戶區(qū)與農(nóng)村危房改造用地3.66萬公頃，合計6.11萬公頃。土地供應的迅速放大顯示了國家加速保障性住房建設的決心，而經(jīng)濟適用房新開工面積的增速也反映出了這一點。2021年住房用地供應計劃顯示，從廉租房和經(jīng)濟適用房用地計劃來看，其供地量在住房總體供地中所占比例為13.24%，在三類住房用地（保障房+棚戶改造+中小套型商品房）總量中的比例也僅有17%。棚戶區(qū)改造中雖然有超過一半用地規(guī)劃為保障性住房用地，但這部分用地未來有多少能夠推向市場還存在很大的不確定性，因此如果從真正意義上的保障性住房用地來看，其用地供給水平并未如公眾對的預期那樣高。圖表：2021年住房建設用地計劃分類型供應總量不同類型用地計劃供地面積（公頃）占比保障房用地廉租房70514%經(jīng)濟適用房174029%棚改房用地3660620%中小套型商品房用地8043144%大中高檔房用地4325923%住房建設用地總量184749100%資料來源：住建部、中經(jīng)網(wǎng)圖表：2021年住房建設用地計劃中不同類型用地供應比例資料來源：住建部、中經(jīng)網(wǎng)根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃，占1至6月份住房用地實際供應量的75%；全國保障性住房用地實際供應量9472公頃，2021年同期實際供應量相比增加約133%，保障性住房用地增長明顯。圖表：2021-2021年保障房用地供應比例變動情況資料來源：銀聯(lián)信（四）地方進展各地保障房建設進展還不平衡，2021年1-8月份東部地區(qū)有的城市已經(jīng)提前完成了保障性安居工程任務，而中西部地區(qū)仍有部分城市比較落后，有些地區(qū)完成率不到50%。圖表SEQ圖表\*ARABIC21：部分省市保障房建設進展情況地區(qū)保障房建設進展寧夏截至2021年8月13日，寧夏保障性安居工程共開工68973套，占全年任務80045套的86.2%。從寧夏2021年1-7月份的保障性安居工程進度情況表顯示，分結構來看，寧夏保障性安居工程仍存在失衡問題。寧夏廉租房完成了60%，經(jīng)濟適用房完成了92%，限價房完成了100%，公共租賃房完成了50%，棚戶區(qū)改造僅完成30%多。福建2021年福建省2021年各類保障性住房目標任務63783套，各類棚戶區(qū)(危舊房)改造目標任務48443戶。截至9月上旬，已簽訂拆遷安置協(xié)議38503戶，完成拆遷面積466萬平方米；保障性住房已開工建設46801套，已竣工17432套，開工率73.38%，竣工率27.33%。此外，已開工建設安置房18332套，其中已竣工3134套；項目資金到位141.9億元，占年度計劃投資的63%；項目完成投資額111.3億元，占年度計劃投資的49.4%。北京2021年1-8月，北京保障性住房開發(fā)投資214億元，僅完成全年投資計劃的53%。供應土地1123公頃，新開工11.6萬套，完成全年任務85%，竣工2.3萬套為全年任務的一半。中低價位、中小套型住房的土地供應達1202公頃，占住宅土地供應總量的83%按此速度，北京市完成全年保障房建設任務應無難題。深圳今年1至7月深圳新開工建設保障房19452套，建筑面積112.27萬平方米。目前已經(jīng)竣工保障性住房1208套，建筑面積9.05萬平方米。完成全年新開工任務的87%。天津保障性住房建設和改造計劃中，已完成投資201億元人民幣，今年計劃的完成率達到60.5%。海南今年全省計劃開工建設保障房10.09萬套，截至8月底開工量已過半，達54424套，占計劃套數(shù)的53.9%。吉林2021年，該省“六路安居”工程計劃建設改造43.6萬戶、2905萬平方米，投資297.46億元。截止目前，2021年的項目現(xiàn)已開工建設35.956萬戶、2394.1萬平方米，開工82.5%。河北2021年前8個月，全省新開工各類保障性住房4.89萬套，占今年計劃的92.6%；改造各類棚戶區(qū)6.68萬戶居民住房，占今年計劃的72.6%；國家級重點扶貧開發(fā)縣農(nóng)村危房改造全面啟動，開工35549戶，占今年國家任務計劃的91.2%。2021年1-8月今年新建公共租賃住房項目已開工11個，開工建設2021套，占責任目標套數(shù)的100.3%。河南2021年河南省計劃竣工廉租房面積339萬平方米，6.85萬套。截至6月底，廉租房項目已竣工164.16萬平方米、3.27萬套。截至6月底，全省經(jīng)濟適用房竣工面積188.21萬平方米、2萬套，完成計劃的一半。全省今年計劃實施的棚戶區(qū)改造拆遷面積735.36萬平方米，目前已改造拆遷的面積達到432.04萬平方米。無錫2021年上半年，市級重點項目――保障性住房和危舊房改造項目投資完成率為27.49%，在投資完成率普遍較低的社會事業(yè)及民生工程類項目中墊底。資料來源：銀聯(lián)信二、我國保障性住房政策支持情況分析（一）近年保障性住房綱領性政策國外大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表明，在住房供應總量不足的階段，政府需要通過大規(guī)模開建保障性住房來緩解供求矛盾，如英國曾在1946-1969年間大規(guī)模的興建保障住房，并補貼私有住房建設，保障性住房占住房總量的比例一度曾達到58%。

圖表：國外部分國家的住房政策變遷國家住房政策保障性住房比例英國1946年以前，限制租金和小規(guī)模保障住房建設階段不到10%1946-1969年，大規(guī)模興建保障住房，并補貼私有住房建設提高到58%1970-1979年，繼續(xù)大規(guī)模興建保障住房，但開始住房私有化下降到48%1980年至今，直接補貼中低收入家庭，住房私有化大規(guī)模展開降低到20%日本戰(zhàn)后至1995年，大規(guī)模新建保障住房，補貼住房建設者超過52%1996年至今，公營住房管理市場化，補貼低收入家庭下降至44%資料來源：銀聯(lián)信中國雖然已進行住房改革十余年，但保障性住房建設一直滯后于商品房，廣大中低收入人群的住房困難問題長時間內(nèi)得不到解決，出于民生考慮和保障性住房建設對經(jīng)濟的拉動作用兩方面的考慮，政府將真正啟動大規(guī)模的保障性住房建設，中國進入大規(guī)模保障性住房建設的時代已經(jīng)來臨。2021年12月14日的國務院會議的“國四條”，加大保障房建設這一思路就已確定，并在隨后出的調(diào)控文件中不斷強化。到2021年年初的“國十一條”，增加保障性住房和普通商品住房有效供給在這份文件的第一條就被提及;至4月份的國務院會議和“新國十條”，再次明確提出加快保障性安居工程建設。而今，國務院副總理李克強，8天內(nèi)對加強保障房建設的兩次強調(diào)，把保障房建設從幕后推到了調(diào)控的“前臺”。圖表：2021-2021年發(fā)布的綱領性保障性住房政策時間主要內(nèi)容備注2021年，國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購買經(jīng)濟適用住房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。調(diào)整住房投資結構，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房(安居工程)，出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。全面推行和不斷完善住房公積金制度。標志福利住房轉向了住房商品化，確立了以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系2021年，國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知完善住房供應政策，調(diào)整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。增加普通商品住房供應，對普通商品住房建設，要調(diào)控土地供應，控制土地價格，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。確立了房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，使普通商品房成為市場的供應主體2021年，國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步建立健全城市廉租住房制度：逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源與資金來源。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上；廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。標志加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系的開始，房地產(chǎn)政策重回保障房2021年2021年12月，國務院辦公廳下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，同年四季度新增75億元新建廉租房，其中2億元用于危房改造試點。2021年2021年3月政府工作報告中指出，用3年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問題。同年安排493億元用于廉租房建設、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造試點。2021年，國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責，建立考核問責機制。提出要采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設等措施。增加住房有效供給：探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。加快保障性安居工程建設。發(fā)展改革委財政部印發(fā)廉租住房保障規(guī)劃通知總體目標，從2021年起到2021年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，2021年第四季度已開工建設廉租住房38萬套，三年內(nèi)再新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補貼191萬戶(各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設兵團任務分解見附表)。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。年度工作任務，2021年，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶；2021年，解決245萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補貼65萬戶；2021年，解決204萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補貼43萬戶。2021年5月13日，民資“新36條”鼓勵民間資本進入政策性住房建設領域鼓勵和引導民間資本進入市政公用事業(yè)和政策性住房建設領域?！兑庖姟分械谑龡l表示，鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應的政策性住房建設政策。《意見》同時表示，鼓勵民間資本參與市政公用事業(yè)建設。支持民間資本進入城市供水、供氣、供熱、污水和垃圾處理、公共交通、城市園林綠化等領域。鼓勵民間資本積極參與市政公用企事業(yè)單位的改組改制，具備條件的市政公用事業(yè)項目可以采取市場化的經(jīng)營方式，向民間資本轉讓產(chǎn)權或經(jīng)營權。另外《意見》要求，各類金融機構要在防范風險的基礎上，創(chuàng)新和靈活運用多種金融工具，加大對民間投資的融資支持，加強對民間投資的金融服務。6月3日上海市住房保障和房屋管理局相關負責人表示今后上海所有新出讓土地中凡用于開發(fā)建設商品住房的，均須按照不低于建設項目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟適用房等保障性住房。在商品房項目中“配建”、“插建”保障房等方式已成為多個省市為增加保障房供應而采取的方法之一，具體的“配建”、“插建”比例在3%、5%不等。6月住建部于2021年6月11日，發(fā)布《關于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，要求力爭到2021年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭到“6月12日住房城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》。提出各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，特別鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。并強調(diào)新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。確保保障性住房用地有效供應國土資源部明確，經(jīng)濟適用住房、廉租住房以及城市、國有工礦棚戶區(qū)改造中符合經(jīng)濟適用住房、廉租住房條件的安置用地，應當以劃撥方式供地，土地供應后，不得改變保障性住房用地的性質(zhì)。城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整后需要改變用地性質(zhì)的，應由政府收回土地。2021年8月28市將試點公積金貸款支持保障房建設住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、發(fā)展改革委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會聯(lián)合確定了北京、天津、重慶、唐山、運城、包頭、大連、長春、哈爾濱、無錫、杭州、寧波、淮南、青島、濟南、福州、廈門、洛陽、武漢、長沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊28個城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，133個經(jīng)濟適應住房、棚戶區(qū)改造安置用房、公共租賃住房建設項目為申請利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點項目，貸款額度約493億元。資料來源：銀聯(lián)信（二）2021年保障性住房規(guī)劃2021年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設部與各省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及新疆生產(chǎn)建設兵團簽訂了2021年住房保障工作目標責任書，簽約各省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及新疆生產(chǎn)建設兵團要在今年共建設各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套。目前，2021年580套保障房中300萬套保障性住房和280萬戶棚戶區(qū)改造以及120萬戶農(nóng)村危房改造任務已分解落實到地方。國家將中部、西部地區(qū)新建廉租住房中央補助標準由上年的每平方米300元和400元，分別提高到400元和500元；農(nóng)村危房改造戶均補助標準由5000元提高到6000元。三、我國保障性住房建設存在問題分析我國的保障性住房始于1995年開始推出的安居工程，到今天，我國已初步形成了以廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房為支撐，公共租賃住房為輔助的住房保障框架。但是，由于保障性住房建設屬于民生工程以及前期工作準備不足等原因造成保障性住房建設的“蝸?；?，在建設、自己籌集、房屋銷售等階段均出現(xiàn)一系列問題。1．地方政府積極性不高由于需要大量財政投入，地方政府對于住房保障建設一直不是很積極。而且2021年的調(diào)控對各地的土地財政收入影響比較大，投入保障性住房上的資金也比較緊張。保障房的土地規(guī)劃總量雖然足夠，但是實際開工建設的項目比例不高。2021年全國保障性住房建設進度緩慢，截至8月底，地方保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長侯淅珉2021年1月中旬在接受公開采訪時表示，從完成投資情況來看，到2021年12月底包括2021年四季度補助的項目，住房保障完成投資1318億元，其中廉租住房660億元。棚戶區(qū)改造共620億，完成總投資的61.3%。2021年1至11月，我國保障性住房用地供應27.54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。圖表SEQ圖表\*ARABIC24：2021年保障房投資及土地供應完成情況時間指標完成率2021年1-8月投資23.6%2021年1-12月投資61.3%2021年1-11月土地供應46.66%資料來源：銀聯(lián)信地方政府建設保障房積極性不高。這也是當前保障房建設進展緩慢的主要原因。那么，地方政府為何會缺乏建設保障房的積極性呢？有人將原因歸于部分地方政府財力有限。其實，建設保障房只需要地方政府出讓土地，整個過程不需要地方政府投入資金，所以，地方政府財力不足，顯然不是保障房建設進展緩慢的主要原因。利益是影響地方政府的積極性的根本原因。要建設保障性住房，用地是不可避免的，而土地是地方政府財政收入的重要來源。由于保障性住房不具有利益回收性，更甚的是需要政府自己劃撥財政款項去支持，這一來一去都是經(jīng)濟利益，有些地方政府當然很不情愿犧牲自己利益。而經(jīng)適房建設既不享受中央財政補貼，上級有關部門對此也缺乏有力的“硬約束”，不少地方政府特別是財政狀況較差的地方在經(jīng)適房建設上缺乏應有的動力與壓力。尤其是租賃類的房屋資金回收跨期太長，在沒有相應的稅收和金融優(yōu)惠支撐的前提下，地方政府不想也沒能力大量建設公共租賃房屋。這就使得不少地方在財政吃緊的情況下，更多選擇將土地用于招拍掛換取巨額土地收益，而不愿意將土地劃撥用于保障性住房建設。2．資金壓力保障房建設的難點之一就是要投入大量的資金，尤其是地方配套資金。以上海2021年1200萬平方米保障性住房的總體目標為例，粗略計算，總資金投入量至少需要600億元左右。龐大的資金需求儼然已成為保障房規(guī)劃落實的攔路虎。據(jù)統(tǒng)計，2021年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。但從實際操作上看，由于一些地方配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，無法完成當年的建設計劃。根據(jù)住建部三年經(jīng)濟適用房建設計劃，2021-2021年每年新建經(jīng)濟適用房130萬套，由于2021年實際竣工約60萬套，那么為保證計劃如期完成，2021年剩下的70萬套必須平滑到2021和2021年，即未來兩年平均完成165萬套；根據(jù)住房部三年廉租房建設計劃，2021-2021年分別建設177、180、161萬套；根據(jù)住建部棚戶區(qū)改造要求，2021年之后5年逐步完成城市及國有工礦棚戶區(qū)改造任務，其中2021年和2021年計劃完成130和280萬套；按照保障性住房規(guī)劃，經(jīng)濟適用房、廉租房和棚戶區(qū)改造套均面積分別為60、50、60平方米左右，每平方米工程造價約1250元。依據(jù)以上建設規(guī)模和相關假設，如果將2021年約500億元的政府投入資金缺口平滑到未來兩年，我們大致測算2021年和2021年的實際資金需求約4732億、4619億元。圖表SEQ圖表\*ARABIC25：保障房資金需求估算經(jīng)濟適用房廉租房棚戶區(qū)改造保障房（萬套）保障房（億平米）資金需求（億元）平滑后資金需求（億元）2021601771303672.03253820212021E1651802806253.57446347322021E1651612806063.4843504619資料來源：中經(jīng)網(wǎng)保障房資金需求除中央和地方財政之外還可通過住房公積金貸款和土地增值稅補足。目前住建部聯(lián)合相關部門，選定28個城市進行住房公積金貸款試點，貸款金額近500億元。根據(jù)的測算，2021年住房公積金扣除必要備付資金后的沉淀資金可達6800多億元，目前的試點不僅可以在短期內(nèi)開拓保障性資金來源，而且這種對住房公積金的創(chuàng)新使用相比于購買國債也可以提高收益率，未來仍然有較大的發(fā)展空間。圖表SEQ圖表\*ARABIC26：住房公積金增值收益補充廉租資金估算繳存總額銀行專戶存款余額沉淀資金增值收益補充廉租方資金上繳同級財政2021126873520194510126502021162304107218699.613079202120699561631931701911002021E26398767946642902811272021E33525105016812495412160資料來源：中經(jīng)網(wǎng)土地增值稅或可成為地方政府補充資金的一個重要來源。粗略測算，由于受地產(chǎn)調(diào)控的沖擊，如果2021年的房地產(chǎn)銷售收入環(huán)比下降20%，那么以1.5%的清繳比例計算，2021年的土地增值稅可達到528億元。因此，如果考慮到這兩個補充渠道，那么2021年保障性建設的資金缺口只有約1000億元。圖表SEQ圖表\*ARABIC27：土地增值稅或可部分補充保障性住房資金缺口2021202120212021E土地增值稅（億元）403537719528商品房銷售收入（億元）29604240714399535196土地增值稅占比%1.40%2.20%1.60%1.50%資料來源：中經(jīng)網(wǎng)對于資金問題短期看問題不大。從地方住建系統(tǒng)調(diào)研來看，他們認為真正需要地方政府出錢的是廉租房建設，特別是東部地區(qū)的廉租房得不到中央財政的支持（中央財政只支持中西部地區(qū)）。圖表SEQ圖表\*ARABIC28：不同類型保障性住房資金安排保障房類型資金安排廉租房廉租房建設的資金來源主要分為三部分：從2021年開始國家就已經(jīng)明確規(guī)定土地出讓收益的10%用于廉租房建設，住房公積金扣除計提和費用后的全部余額可用于廉租房，建設配套資金等其他財政安排，如果地方政府嚴格按照規(guī)定執(zhí)行，過去兩年所沉淀的資金是可以支持未來的廉租房建設。經(jīng)濟適用房有稅收減免和土地優(yōu)惠，雖然威力但依然有利可圖限價商品房即使低于市場價，但企業(yè)仍有利可圖公共租賃房多方籌集，還有開發(fā)銀行、地方銀行等支持，未來可能成立專門的融資平臺，目前主要是政府投入，但今年的量比較小，未來是大方向。定向安置國開行等參與資料來源：中信證券研究部3．經(jīng)濟適用房出現(xiàn)問題經(jīng)濟適用房政策的實施，對啟動內(nèi)需、平抑房價以及完善住房供應體系均發(fā)揮了顯著的作用，并受到中低收入者的普遍歡迎。但經(jīng)濟適用房在現(xiàn)階段也暴露出一些問題，如經(jīng)濟適用房規(guī)模過大、銷售對象界定不清、區(qū)位選擇上的局限以及經(jīng)濟適用房面積過大、標準過高，使得經(jīng)濟適用住房政策并未真正惠及中低收入階層，同時又加重了政府負擔。4．住房質(zhì)量差強人意最近北京市住建委因為建筑質(zhì)量問題叫停了“明悅灣”項目建設。早些時候，深圳某處樓盤也出現(xiàn)了大的裂縫，而這兩個項目都屬于保障性住房。在日常生活中，常常聽到人們抱怨經(jīng)濟適用房、回遷小區(qū)等等的管理差、環(huán)境差，質(zhì)量差。目前，保障房質(zhì)量出現(xiàn)的嚴重問題是混凝土試驗塊的強度不達標。蓋房子都是需要用混凝土，混凝土檢測的時候需要拿一塊試驗塊到相關部門檢測，它這個強度檢測沒有達標，也就是說這個房子在大的質(zhì)量上是有問題的，這是比較嚴重的。深圳的項目問題是比較早的，它是深圳第一批經(jīng)濟適用房項目，叫做“桃源村三期”，這房子從入住開始就出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，還有地上起皮的現(xiàn)象，近一半的房子都存在這樣那樣小的質(zhì)量問題。近年來，保障房質(zhì)量問題頻發(fā)引人擔憂。圖表SEQ圖表\*ARABIC29：2021年以來保障房出現(xiàn)質(zhì)量問題序號問題代表城市表現(xiàn)1樓脆脆上海2021年6月27日，上海市閔行區(qū)在建13層住宅樓“蓮花河畔景苑”整體倒塌。2樓歪歪成都2021年7月中旬的一場大雨后，成都市校園春天小區(qū)6號樓和7號樓逐漸斜靠在一起。經(jīng)測量，兩棟樓相鄰的墻壁已經(jīng)呈20度夾角，成了名副其實的“樓歪歪”。3墻脆脆事件北京2021年8月，在北京首個限價房項目瑞旗家園，兩位業(yè)主裝修時發(fā)現(xiàn)，兩家陽臺之間的墻壁酥脆，碎墻塊用手一捏便成散沙狀，而如此“墻脆脆”并非只是一家。4墜窗事件上海2021年9月14日，上海市法華鎮(zhèn)路20弄紅莊小區(qū)4號樓5樓的鋁合金窗框掉落，6樓的窗戶外墻脫落，將一名躲避不及的路人砸傷。據(jù)悉，今年4月該小區(qū)2號樓同樣出現(xiàn)過外墻剝落現(xiàn)象。5樓薄薄浙江浙江省桐鄉(xiāng)市太陽湖小區(qū)的住戶偶然間發(fā)現(xiàn)天花板滲水，覺得樓板可能存在問題，2021年9月11日，經(jīng)桐鄉(xiāng)市建設局質(zhì)檢站兩位工