萬科青島產品研究9.7

萬科產品研究——浩華地產研究院產品研究部2021年9月7日推動城市的力量THEPOWERTOPROMOTETHECITY向城市深處進發(fā)構建新青島幅員以美國帕爾迪公司為標桿，追求工廠化的住宅生產核心理念：用20%的精力做80%的產品，用80%的精力做20%的產品。用20%的精力做80%的產品：用少量的精力將已經成熟的經過市場檢驗的原創(chuàng)的經典產品大量地克隆，快速開發(fā)工程,盡可能多的占有市場份額,贏得商業(yè)化效益；用80%的精力做20%的產品：用大量的精力進行新產品研發(fā),引領市場潮流,確保萬科行業(yè)領頭羊的地位。產品標準化通過標準化的運作使工程從拿地到銷售,由通常需要2年左右的時間，縮短至一年半的時間?！跋裨炱囈粯釉旆孔莹暎从脴藴驶侄蝸斫鉀Q規(guī)?；a和跨地域開發(fā)的問題。建立原創(chuàng)經典品牌根據各地區(qū)不同的氣候特征、市場情況開發(fā)適應性產品,積累大量的經過市場檢驗的萬科原創(chuàng)的經典產品。逐漸形成產品系列依據城市建設情況，可以將城市分成中心區(qū)、建成區(qū)、副中心區(qū)、城郊開展區(qū)等四大類。萬科地產就對城市不同區(qū)位、不同規(guī)模、不同形態(tài)的住區(qū)已經有了細分市場。金色家園系列位于城市中心區(qū)城市花園系列位于城市建成區(qū)四季花城系列位于城郊發(fā)展區(qū)魅力之城系列位于城市副中心區(qū)規(guī)劃設計篇選址注重地段的未來開展?jié)摿Α渤鞘幸?guī)劃新中心〕，交通系統(tǒng)興旺〔地鐵〕，周邊配套成熟，聯(lián)合政府承擔市政規(guī)劃。新都心——是嶗山、市北、四方、李滄的交界地帶，都不是本區(qū)的投資和關注的重點區(qū)域，成了個四不管的地區(qū)！2021年政府將該區(qū)域規(guī)劃為“一心一環(huán)兩帶三大國際社區(qū)〞。“一心〞，即利用雙山公園建成一個山體的生態(tài)公園?！耙画h(huán)〞就是一條環(huán)形景觀軸，它把各個主要的使用節(jié)點連接起來。“兩帶〞即沿著重慶南路和黑龍江路的兩條重要的經濟產業(yè)帶。“三大國際社區(qū)〞包括雙山北片區(qū)、雙山南片區(qū)(萬科城住宅局部)、大山片區(qū)(萬科金色系列)。都市感營造基于對住區(qū)是城市的有機組成局部的理解，住區(qū)規(guī)劃和建設需綜合面對各種城市問題，包括道路密度、公共交通組織、購物和休閑設施的配套以及城市生活、街區(qū)氣氛的營造。強調住區(qū)的開放、與城市整體功能和空間肌理的有機結合。住區(qū)與城市之間“管理〞與“開放〞并重。與城市銜接的路網系統(tǒng)和交通組織，將大規(guī)模住區(qū)的道路系統(tǒng)融入到城市的路網結構中，將住區(qū)與城市進行很好的銜接和溝通。人車分流〔步行網絡+外環(huán)車道、道路系統(tǒng)外環(huán)行車的方式〕〔彎道〕反對兵營式住宅?！步鑴菖挪?、圍繞主要景觀布置、樓座朝向靈活。〕以丁字路口、錯落布局為特色。強調人與人、人與自然、人與社區(qū)相互融通。讓建筑產品成為城市景觀的組成局部青島萬科金色成品二期多元化住宅多元功能復合，滿足客戶需求的多元，以及多元混合人群對人際交往的重要性?！敖M團同質、社區(qū)復合〞的多元化人群混居的住區(qū)建設模式。住區(qū)多元化具有內在性，主動強調多元化人群混居的城市生活氣氛?！谗攘χ恰持髁粜兔總€小區(qū)重點推出一至二個主力戶型，再配以一對二個輔助戶型?！菜{山〕封閉組團、開放街區(qū)適宜的封閉規(guī)模。在保證住區(qū)開放的同時，保證居住組團或街區(qū)在一定程度和范圍內的私密性，滿足居住平安、寧靜的需求。住宅形態(tài)多呈現各種院落圍合的形式。萬科嘗試通過營造開放的“都市核心路〞、“開放商業(yè)街〞、“回家的路線〞等手法實現具有城市生活感的住區(qū)。提供開放的城市空間，培育城市生活。將街道作為住區(qū)公共活動的重要場所，同時重視行人和開車人的感受。人性化設計：圍合院落入口均設無障礙通道但社區(qū)內不允許經營餐飲業(yè)——保障生活環(huán)境質量配套公共設施的開放與共享強大配套：強大的配套體系成為大盤必不可少的功課將公共效勞配套設施適當聚集，形成明確的中心，并且靠近城市主要道路、公交站點設置，以擴大效勞半徑。通過公共效勞配套設施的區(qū)內外共享，發(fā)揮規(guī)模效應，進而帶動住區(qū)及周邊地區(qū)的活力和繁榮。社區(qū)的標識性公共設施的可識別性。包括尺度適宜的步行商業(yè)街，特殊造型的街燈、街道家具、萬科工程logo，多位于住區(qū)入口、商業(yè)街、景觀中心或景觀軸的起點等位置。具有非常強的可識別性和領域感。放大景觀資源景觀資源成為客戶越來越看重的因素。充分利用自然資源，最大限度保存自然環(huán)境景觀。自主改善區(qū)域形象：區(qū)域形象不佳的情況下自主營造非常重要。萬科對于大規(guī)模綜合住區(qū)的開發(fā)建設已不僅僅限于單純規(guī)劃設計技術層面的的探索，更多是通過在住區(qū)與城市開展、城市生活、社區(qū)文化、客戶需求層面的研究經驗，反過來再指導規(guī)劃設計的操作。萬科城景觀設計篇充分利用自然景觀，最大限度的保存打造主題景觀景觀小品營造生動社區(qū)生活注重風水——山系水系高綠化率植被種類豐富利用景觀營造生活氣氛〔私密性〕打造不同景觀特色〔防止千篇一律，增強可識別性〕細節(jié)：立體草坪、指示牌、60度上山通道建筑設計篇產品差異化金色家園系列位于城市中心區(qū)城市花園系列位于城市建成區(qū)四季花城系列位于城郊發(fā)展區(qū)魅力之城系列位于城市副中心區(qū)地段差異容積率差異定位差異產品差異化建筑類型、風格差異戶型差異化標準化相結合建筑風格城市花園魅力之城金色成品萬科城藍山賴特式現代簡約現代簡約國際街區(qū)ArtDeco建筑立面色調高雅大氣，又不失活潑穩(wěn)重建筑工法STO保溫板墻體保溫、屋面保溫、門窗保溫相結合保證到達節(jié)能65%的標準。建筑類型多層〔情花〕、小高層、高層多為板樓L型設計沿街連體樓有效阻隔噪音戶型設計城市花園魅力之城金色成品萬科城藍山85-15385-20375-11581-16984-195面積區(qū)間〔單位：㎡〕一期面積單位（㎡）兩房三房四房緊湊型75-8090-93舒適型85-96100-143150-170奢華型150-169178-203總結戶型設計特點：充分考慮采光、通風、觀景需求平層、復式、躍式結合戶型方正，南北通透，全明設計，動靜分區(qū)，干濕別離，功能設計周全，多功能房間人性化