房地產(chǎn)售后返租詳解

房地產(chǎn)售后返租房地產(chǎn)售后返租房地產(chǎn)售后返租房地產(chǎn)售后返租當(dāng)前，房地產(chǎn)售后返租200010）以“包租0年，每年％8％收益輕松拿，每年0天鳳凰30152003年初第三期推出時，樓市方興未艾，投資者被誘人的廣告所吸引年9月，因鳳凰實業(yè)經(jīng)營管理不善，千島湖鳳凰酒店的投資者開始收不到房租，原先20061123日，該項目資產(chǎn)由杭州富陽賓館有限公2007年，杭州富陽賓館有限公司組建淳安千島湖新鳳凰休閑度假村有限公司（以下簡稱“新鳳凰的房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售需要大量的資金，從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)理應(yīng)具有相當(dāng)?shù)膶嵙Α０l(fā)0有切實履行?？上攵?，這樣的項目必然面臨失敗。一、售后返租的界定（一）售后返租的由來“售后返租”是一種舶來品，自國外興起，經(jīng)香港傳入90年代的瘋炒樓花令許多人至今仍印象深刻，由于理論研究的欠缺和實踐經(jīng)（二）售后返租的界定（房地產(chǎn)）售后返租又稱為售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為二、售后返租的操作模式（一）售后返租的模式一般來說，經(jīng)營性售后返租的發(fā)展模式主要有三種1）開發(fā)的房屋，開發(fā)商不參與房產(chǎn)后期的管理（）3業(yè)主向開發(fā)商購買房屋，雙方在簽訂商（二）對三種發(fā)展模式的評價第一種模式嚴(yán)格地講，第一種模式不是經(jīng)營性售后返租，開發(fā)商與業(yè)主之間僅存第二種模式第二種模式是純正的售后返租，業(yè)主向開發(fā)商購買房產(chǎn)，開發(fā)商向業(yè)第三種模式第三種模式是售后返租的另一種形態(tài)三、售后返租的風(fēng)險1一旦購房者無法取得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，租賃業(yè)務(wù)就無法開展（）（一經(jīng)營管理公司履約能力不足的風(fēng)險如前面的案例終可能導(dǎo)致項目失敗，經(jīng)營管理公司破產(chǎn)。（二）產(chǎn)權(quán)無法過戶的風(fēng)險售后返租主要分為兩個階段：銷售的階段和租賃的階段。（三售后返租與非法集資的界限為保障金融秩序非法集資（）（2）承諾在一定期限內(nèi)給予出資人貨幣、實物、股權(quán)等形式的投資回報。3）以合法形式掩因此，非法集資主要體現(xiàn)為非法吸收公眾存款行為和集資詐騙行為，認(rèn)定非法集資的關(guān)鍵點在于是否經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門批準(zhǔn)向社會公眾募集資金。非法集資行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任定定期返還資金或者實物，當(dāng)募集者無法按約履行時，其應(yīng)向被募集者承擔(dān)民事責(zé)任。（2）行政責(zé)任對于非法集資，行政機關(guān)有權(quán)依據(jù)《商業(yè)銀行法定給予沒收違法所得、罰款、取締非法從事金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)等行政處罰。14條分別規(guī)定了構(gòu)成非法吸收公眾存款罪所必須同時具備的條非法集資與經(jīng)營性售后返租的界限經(jīng)營性售后返租不同于融資性售后返租，前者在1條規(guī)定了認(rèn)定非法吸收公眾存款罪必須滿足的四個條件1）未經(jīng)有關(guān)部門未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金（2）（向社會公眾即社會不特定對象吸收資金23公眾，這符合第4項要件。因此，認(rèn)定經(jīng)營性售后返租是否構(gòu)成非法集資的關(guān)鍵在于第1項要件。1項要件分為兩個部分，只要滿足其中一個就會涉嫌構(gòu)成非法集資。第1部分“未1項要件的第1部分。第22條對實踐中各種不同的情況進(jìn)行了具體細(xì)化的規(guī)定。3、678條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度7個條件，分別是1現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證4））拆遷安置已經(jīng)落6）設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期7物業(yè)管理方案已經(jīng)案。嚴(yán)格地講，商品房預(yù)售存在許可制度，商品房的預(yù)售必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)；商品房現(xiàn)售實施備案制度，備案不是行政許可，不需要經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)辦1條規(guī)定工因此，商品房的售后返租從時間上大致可分為四個階段1）未竣工商品房未取得預(yù)售許可的售后返租未竣工商品房取得預(yù)售許可的售后返租已竣工的商品房在預(yù)售階段的售后返租（尚不符合現(xiàn)售條件，僅能預(yù)售（）商品房現(xiàn)售階段的售后返租。對于前兩個階段的售后返租1142條規(guī)定的行政責(zé)任外，因為未取得預(yù)售許可資（主要指預(yù)售許可的審批對于經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的第二個階段和第三個階段的售后返租及無需經(jīng)過有關(guān)部門批2條的規(guī)定，符合《非法集1不能僅僅著眼于售后返租案件中的某一點，需要綜合售后返租各方面的因素進(jìn)行分析：承租方的履約能力無論是開發(fā)商自己承租還是第三方承租可以認(rèn)定承租方履約能力不足。此外，承租方在訂立租賃合同當(dāng)時出現(xiàn)《合同法》第68條規(guī)到質(zhì)疑，進(jìn)而可能被認(rèn)定為非法集資。產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移售后返租涉及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，而根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的非法吸收公眾存款立案調(diào)查，該公司負(fù)責(zé)人已被警方控制。關(guān)于前一種約定，在前期，出賣人將房產(chǎn)賣給買受人，一次性回籠資金，并約定定期返租，后期再將房產(chǎn)回購。此種約定“名為買房、實為借貸回關(guān)于后一種約定，買受人對自己的房產(chǎn)是否“回購”有自主選擇權(quán)，不僅買受人可以決定賣或者不賣，買賣雙方對于如何賣、以多少價款賣也有談判協(xié)商的余地。回購不是強制衡量是否構(gòu)成非法集資的因素不僅僅限于以上五個著眼點隨即不同，得出的結(jié)果也就不同。綜上所