寶山區(qū)滬太路項(xiàng)目策劃書(shū)

【word版本下載可任意編輯】【word版本下載可任意編輯】【word版本下載可任意編輯】寶山區(qū)滬太路項(xiàng)目策劃書(shū)市場(chǎng)篇報(bào)告單位： **天啟企業(yè)策劃**公司**開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢**公司報(bào)告日期： 20**年十二月天啟&開(kāi)啟地址：**市凱旋路2200號(hào)2樓電話真/p>

目錄**樓市狀況----------------------------------------------------4**樓市狀況----------------------------------------------------4寶山區(qū)概況-------------------------------------------------------9寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況----------------------------------------16市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析位置及交通分析-------------------------------------------------27項(xiàng)目地塊分析----------------------------------------------------29位置及交通分析-------------------------------------------------27項(xiàng)目地塊分析----------------------------------------------------29項(xiàng)目SWOT分析------------------------------------------------32項(xiàng)目分析寶山區(qū)整體客源分析-------------------------------------------35周邊客源分析----------------------------------------------------38客源分析寶山區(qū)整體客源分析-------------------------------------------35周邊客源分析----------------------------------------------------38客源分析周邊樓盤(pán)情況----------------------------------------------------40周邊樓盤(pán)情況----------------------------------------------------40個(gè)案資料----------------------------------------------------------43競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析

市場(chǎng)分析

**樓市狀況（一）**房地產(chǎn)市場(chǎng)20**年1－9月暨第三季度分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：**市房地產(chǎn)交易中心）**房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷上半年強(qiáng)勁增長(zhǎng)之后，第三季度依然保持供需兩旺的發(fā)展勢(shì)頭：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，增長(zhǎng)較快仍理性；一級(jí)市場(chǎng)新政策，內(nèi)外并軌譜新章；二級(jí)市場(chǎng)供需旺，住宅依然唱主角；三級(jí)市場(chǎng)交易忙，如火如荼創(chuàng)新高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，增長(zhǎng)較快仍理性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 430.06億元 ↑19%20**年1-9月，**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)430.06億元，比2000年同期增長(zhǎng)19%，其中第三季度為186.53億元，占前三個(gè)季度的43.37%，比2000年同期增長(zhǎng)13.9%。**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從去年第二季度開(kāi)始扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第6個(gè)季度連續(xù)增長(zhǎng)，而且同比的增速基本上都在10-20%之間，盡管增長(zhǎng)速度較快，但市場(chǎng)發(fā)展仍較為理性，與全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)幅度相比，**仍屬中等水平。從全國(guó)來(lái)看，20**年1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額3758.82億元，增長(zhǎng)速度31.4%。**增幅高達(dá)55.5%，投資總額達(dá)473.31億元，超過(guò)**。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，在其他消費(fèi)市場(chǎng)沒(méi)有大的起色情況下，各地紛紛將商品住宅作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，今年上半年房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)10%，引得政府主管部門(mén)急呼價(jià)格上漲速度過(guò)快，幅度過(guò)大，要開(kāi)展必要的干預(yù)和調(diào)控，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲保持在合理的水平。第三季度房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅與第二季度相比有所回落。二、一級(jí)市場(chǎng)新政策，內(nèi)外并軌譜新章新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積 新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積 164.49萬(wàn)平方米 ↓56.2%20**年1-9月，新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為164.49萬(wàn)平方米，同比減少210.68萬(wàn)平方米，負(fù)增長(zhǎng)56.2%。這主要是從今年開(kāi)始，市有關(guān)部門(mén)決定一級(jí)土地市場(chǎng)實(shí)行內(nèi)外銷并軌，土地出讓方式由原先的協(xié)議轉(zhuǎn)讓向逐步采用招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)變。因此，今年上半年嚴(yán)控土地上市量，僅為20.97萬(wàn)平方米，基本上處于停止供給狀況。第三季度隨著新的政策出臺(tái)，新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積到達(dá)143.51萬(wàn)平方米，同比負(fù)增長(zhǎng)1.1%，基本上恢復(fù)上年度的水平。但從今年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)，今年1-9月容積率為1.32，第三季度為1.16，而去年同期分別為1.87和1.83。三、二級(jí)市場(chǎng)供需旺，住宅依然唱主角商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 1026.02萬(wàn)平方米 ↓已登記的商品房預(yù)售面積 1287.72萬(wàn)平方米 ↑25.1%供求比 1：1.25今年上半年由于執(zhí)行新的商品房預(yù)售政策，**二級(jí)市場(chǎng)供給一時(shí)處于相對(duì)供不應(yīng)求的狀態(tài)。隨著時(shí)間的推移，這種狀況在第三季度有所改善。20**年1-9月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積1026.02萬(wàn)平方米，比2000年同期減少98.75萬(wàn)平方米，負(fù)增長(zhǎng)8.8%。而商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售量903.31萬(wàn)平方米，同比僅減少3.70萬(wàn)平方米，基本上與去年同期持平。與此相應(yīng)的20**年1-9月已登記的商品房預(yù)售面積為1287.72萬(wàn)平方米，同比增加258.08萬(wàn)平方米，增幅達(dá)25.1%，供求比為1：1.25。而商品住宅預(yù)售面積為1255.53萬(wàn)平方米，供求比為1：1.38，從而顯示住宅需求強(qiáng)勁的勢(shì)頭。而預(yù)售量大大高于上市量，這說(shuō)明**這幾年在加快市場(chǎng)消化空置商品房有所起色。**從1999年對(duì)空置商品房實(shí)施有效控制，2000年開(kāi)始消化部分空置商品房，看來(lái)今年將要消化一批空置商品房。從商品房批準(zhǔn)銷售面積來(lái)看，20**年1-9月為1666.07萬(wàn)平方米，同比增加79.59萬(wàn)平方米，增幅5%。與此相對(duì)應(yīng)的已登記商品房銷售面積為1599.40萬(wàn)平方米，同比增加344.73萬(wàn)平方米，增幅達(dá)27.5%，供求比由去年同期的1：0.79上升至1：0.95。20**年第三季度商品房上市量為467.23萬(wàn)平方米，同比減少79.33萬(wàn)平方米，減幅達(dá)14.5%，而成交量為599.75萬(wàn)平方米，同比增加91.81萬(wàn)平方米，增幅為18.1%。由此可見(jiàn)，**商品房正處于供需兩旺階段，尤其是需求的增長(zhǎng)大大超過(guò)供給的速度，這也是培育市場(chǎng)、發(fā)展市場(chǎng)的必然結(jié)果。從房屋銷售分類情況來(lái)看，住宅依然是主角，20**年1-9月預(yù)售商品房中住宅占97.5%，銷售商品房中住宅占93.4%。從20**年8月1日開(kāi)始，**實(shí)行內(nèi)外銷商品房統(tǒng)一并軌，第三季度商品房銷售中住宅所占比例依然高達(dá)92.01%。由于另外的7.99%房源銷售情況沒(méi)有細(xì)分，因此對(duì)辦公樓和商場(chǎng)銷售情況難以作分析判斷，估計(jì)應(yīng)該能保持去年同期水平。從購(gòu)房對(duì)象來(lái)看，20**年1-9月個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比重繼續(xù)上升，商品房銷售登記中屬個(gè)人購(gòu)房13.7萬(wàn)套，占95.1%，比去年同期上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)10.41萬(wàn)套，占97.9%，比去年同期上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。從銷售區(qū)域來(lái)看，20**年1-9月商品房銷售量前三甲依然為浦東、閔行、徐匯，分別占全市商品房銷售總量的19.2%、16.5%和7.9%，這三個(gè)區(qū)的銷售量占全市43.6%。盡管這三個(gè)區(qū)依然保持全市房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域格局，但與前兩個(gè)季度50%以上的份額相比，很明顯有所下降，這說(shuō)明**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域正逐步擴(kuò)散。商品房預(yù)售的前三甲則依然是浦東、閔行、普陀，分別占全市預(yù)售總量的17.3%、12.3%和9.4%。隨著寶山、嘉定、松江等地區(qū)輕軌建設(shè)，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將逐步升溫。四、三級(jí)市場(chǎng)交易忙，如火如荼創(chuàng)新高存量房交易面積 存量房交易面積 1012.70萬(wàn)平方米 ↑90.9%20**年1-9月已登記存量房交易面積達(dá)1012.70萬(wàn)平方米，同比增加482.10萬(wàn)平方米，增幅高達(dá)90.9%，存量房交易量已占商品房銷售量的63.32%，已經(jīng)大大超過(guò)2000年全年存量房779萬(wàn)平方米的交易量，預(yù)計(jì)20**年全年存量房可達(dá)1250-1350萬(wàn)平方米。其中20**年1-9月已售公房上市出售成交51156套，交易面積266.8萬(wàn)平方米，占總存量房交易面積的26.3%，比去年同期增加78.7%。上市平均售價(jià)每套13.42萬(wàn)元，平均出售單價(jià)每平方米為2574元，比去年同期增加285元，平均建筑面積為52.15平方米。因此，**房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)猛，倘若按此發(fā)展速度，20**年三級(jí)市場(chǎng)交易量就能和二級(jí)市場(chǎng)并駕齊驅(qū)了。仔細(xì)分析**存量房市場(chǎng)火爆的主要原因是：1、市民改善住房愿望仍十分迫切。近幾年來(lái)，**居民住宅條件發(fā)生較大變化，但仍有相當(dāng)一部分人單位分房無(wú)望，動(dòng)拆遷有沒(méi)份，只好自己掏錢(qián)來(lái)改善住房條件。然而，日前走高的商品房?jī)r(jià)令這部分消費(fèi)者望而卻步，只能退其次把眼光轉(zhuǎn)向二手房。一般說(shuō)，20-30萬(wàn)一套的二手房是相當(dāng)不錯(cuò)的，加上原有住房的置換，花上十多萬(wàn)就能住上二室一廳甚至三室一廳。2、動(dòng)拆遷居民買(mǎi)二手房來(lái)安置。隨著**新一輪舊區(qū)改造啟動(dòng)，**每年拆掉200-300萬(wàn)平方米的舊房，在這些動(dòng)拆遷居民中，相當(dāng)多的人選擇貨幣化動(dòng)遷。今年1-9月共有22972戶居民選擇貨幣化動(dòng)遷，占動(dòng)遷戶總數(shù)的46.61%，比去年同期提高近10個(gè)百分點(diǎn)，平均每戶安置金額14.96萬(wàn)元，只要自己再拿一點(diǎn)，就能購(gòu)一套比較滿意的二手房。3、**購(gòu)房需求呈現(xiàn)多元化格局。實(shí)力人士、“星一族”、“款一族”盡可能開(kāi)著大奔去買(mǎi)豪華別墅。高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主則可以去買(mǎi)聯(lián)體別墅、高級(jí)公寓。一般白領(lǐng)是成為普通商品房的消費(fèi)主力軍。而二手房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象基本鎖定工薪族，因此，二手房將會(huì)繼續(xù)受到工薪族的青睞。綜上所述，**房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

（二）**房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)整體走勢(shì)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從去年第二季度開(kāi)始扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第六個(gè)季度連續(xù)增長(zhǎng)，而且同比的增速基本上都在10~20%之間，盡管增長(zhǎng)速度較快，但市場(chǎng)發(fā)展仍較為理性，市場(chǎng)需求同步擴(kuò)大，供需兩旺，尤其需求的增長(zhǎng)大大超過(guò)供給增長(zhǎng)的速度，目前供求比為1：1.255，市場(chǎng)發(fā)展前景良好。同時(shí)，政策的及時(shí)出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范起了較大的引導(dǎo)作用，尤其下半年實(shí)行內(nèi)外銷并軌，土地逐步采用招標(biāo)、拍賣的出讓方式，防止了幕后的黑箱操作，而且明年1月1日起又將實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)方案，再一次為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好空間。當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到，美國(guó)9.11事件對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響以及目前股市的下挫，影響了一批購(gòu)房者的信心，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)幅度（尤其是價(jià)格指標(biāo)）已經(jīng)明顯回落，這些回落將直接對(duì)明年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)眾多不利因素。因此，總體上來(lái)說(shuō)，**樓市“穩(wěn)中有升”態(tài)勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)期，但隨著市場(chǎng)的成熟和飽和，以及受整體經(jīng)濟(jì)條件的影響，這種增長(zhǎng)將趨向緩和。

價(jià)格走勢(shì)今年以來(lái)**房?jī)r(jià)始終處于上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，只是幅度有高有低。譬如中房**指數(shù)升幅顯示：１月升３點(diǎn)，２月僅升１點(diǎn)，３、４、５月升５點(diǎn)，６、７月升１１點(diǎn)，９月升２點(diǎn)，幅度降９點(diǎn)之多，10月再次上升11點(diǎn)。按上述情況，我們發(fā)現(xiàn)２００１年**房?jī)r(jià)總體呈螺旋式上升態(tài)勢(shì)，但期間出現(xiàn)一個(gè)個(gè)反復(fù)性周期。這些反復(fù)性周期的出現(xiàn)，主要原因是一些突如其來(lái)的不可抗力，致使升幅大受影響。譬如９月升幅與美國(guó)“9.11”事件不無(wú)關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域價(jià)格從高到低排列依次是黃浦、長(zhǎng)寧、盧灣、浦東、普陀、閘北、楊浦、閔行、寶山、虹口，第三季度市場(chǎng)總體平均成交價(jià)每平方米４２１２元，明顯比前兩季度的增長(zhǎng)幅度降低。預(yù)計(jì)第四季度冬日旺季價(jià)格將繼續(xù)攀升，但走勢(shì)趨緩。

寶山區(qū)概況區(qū)域概況：地處**北部的寶山區(qū),是**市長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略總體規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)的新城之一。東西56公里，南北23公里，總面積約415平方公里，其中長(zhǎng)興、橫沙兩島面積占125平方公里。區(qū)內(nèi)，既有一流的工業(yè)區(qū)，又有現(xiàn)代化的城市；既有廣闊的農(nóng)村，也有美麗的海島。地處黃浦江和長(zhǎng)江的交匯點(diǎn)，寶山堪稱**的“水路門(mén)戶”，區(qū)內(nèi)有三大集裝箱碼頭，集裝箱吞吐量占**港的70％，是全國(guó)最大的集裝箱儲(chǔ)運(yùn)基地。寶山海運(yùn)可連接160多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的400多個(gè)港口。寶山是全國(guó)九大省際交通樞紐之一，已形成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。寶山距**火車站和**虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)均為10分鐘車程，距**浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅為20分鐘車程。寶山充分發(fā)揮鋼鐵、港口、能源基地的優(yōu)勢(shì)，提出了“一業(yè)特強(qiáng)，多業(yè)并存”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略?！耙粯I(yè)特強(qiáng)”，就是充分依靠**，發(fā)揮**的輻射功能，利用港口和城鄉(xiāng)的一體的優(yōu)勢(shì)，做大做強(qiáng)冶金延伸業(yè)；“多業(yè)并存”，就是充分發(fā)揮寶山各方面的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，形成倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù)業(yè)、生活旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這四個(gè)特色產(chǎn)業(yè)。寶山區(qū)正在高起點(diǎn)地規(guī)劃建設(shè)國(guó)際一流的相對(duì)獨(dú)立的中高檔生活區(qū)，寶山新城風(fēng)姿綽約，流光溢彩。寶山新城東區(qū)，商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭***而立，以**開(kāi)埠為背景，興建的主題廣場(chǎng)頗具特色。寶**城區(qū)是寶山為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，正在成為寶山區(qū)城市建設(shè)又一亮點(diǎn)。行政區(qū)劃：寶山區(qū)轄吳淞、海濱、泗塘、友誼、通河5個(gè)街道，月浦、羅店、大場(chǎng)、楊行、羅涇、顧村、高境、廟行、淞南等9個(gè)鎮(zhèn)，長(zhǎng)興、橫沙2個(gè)鄉(xiāng)。人口分布：寶山是**北翼的新城，擔(dān)負(fù)著疏解**中心城區(qū)企業(yè)和人口的任務(wù)，90年代以來(lái)，**大市政建設(shè)日新月異，寶山房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，導(dǎo)致了區(qū)內(nèi)人口的急劇增加，第五次人口普查資料顯示：區(qū)常住人口122.80萬(wàn)人，與1990年第四次人口普查相比，增加了56.91萬(wàn)人，平均每年增加約5.69萬(wàn)人。區(qū)擁有常住外來(lái)人口33萬(wàn)人，是個(gè)外來(lái)人口較多的區(qū)域。城區(qū)規(guī)劃：“十五”期間，在配合市建設(shè)快速交通網(wǎng)絡(luò)的根底上，寶山區(qū)將優(yōu)化布局、增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，根據(jù)寶山區(qū)域交通和產(chǎn)業(yè)特征，重點(diǎn)發(fā)展和形成“三塊、三點(diǎn)、一線”。三塊：一是完善和提高新城東城區(qū)，要加強(qiáng)功能建設(shè)，特別是信息網(wǎng)的建設(shè)和信息資源的開(kāi)發(fā)，以完善和提高東城區(qū)的城市能級(jí)，成為以港口、鋼鐵為特色的城區(qū)。二是基本建成**大學(xué)，逐步形成以知識(shí)為中心的集教學(xué)、科技、三次產(chǎn)業(yè)為一體的新興區(qū)域--大學(xué)城。以拓功能、上水平、出形象為目標(biāo)，將建成環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、生活質(zhì)量較高、文化氛圍濃厚的大學(xué)城。三是高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)新城西城區(qū)，力爭(zhēng)用10年左右的時(shí)間使西城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)初具規(guī)模，形成交通便捷、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)格獨(dú)特的新型城區(qū)。三點(diǎn)：一是規(guī)劃建設(shè)顧村地區(qū)，形成新型的具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。二是啟動(dòng)建設(shè)羅店中心鎮(zhèn)，形成寶山北部的具有北歐風(fēng)貌的現(xiàn)代化重鎮(zhèn)。三是開(kāi)發(fā)建設(shè)羅涇地區(qū)，大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，探索和長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展的模式。一線：外環(huán)線。要以外環(huán)線為發(fā)展軸，規(guī)劃和開(kāi)發(fā)沿線功能。道路建設(shè)：“十五”期間，寶山區(qū)將以塑造和提高新城綜合服務(wù)功能和市民生活質(zhì)量為目的，初步形成開(kāi)放、便捷、快速、立體的交通網(wǎng)絡(luò)框架。道路建設(shè)：重點(diǎn)推進(jìn)、綜合協(xié)調(diào)、強(qiáng)化對(duì)外樞紐型交通建設(shè)，建設(shè)“滬崇蘇”高速公路，基本形成“四縱二橫二線”的交通干道框架?！八目v”即逸仙路高架、江楊路、蘊(yùn)川路、滬太路；“二橫”即外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線；“二線”即地鐵一號(hào)線、明珠三號(hào)線延伸。同時(shí)逐步完善全區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。地鐵一號(hào)線北延伸工程已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)工，計(jì)劃于２００３年建成。一號(hào)線延伸段在寶山區(qū)域內(nèi)將設(shè)４個(gè)站點(diǎn)，直達(dá)西城區(qū)。明珠線車輛段工程也即將開(kāi)工，前期工作正在抓緊準(zhǔn)備，爭(zhēng)取盡早上馬。外環(huán)線寶山段將全面建成。泰和路越江隧道已開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)２００２年建成。綠化建設(shè)：這幾年，寶山綠化"肺葉"在日益擴(kuò)大，寶山的居住區(qū)綠地面積每年要遞增20%，至20**年居住區(qū)綠地將達(dá)400公頃。至2000年底，城區(qū)人均公共綠地面積5.4平方米，綠化覆蓋率為28.9%。今年計(jì)劃再新辟公共綠地160公頃。20**年，人均公共綠地將到達(dá)并超過(guò)8平方米，綠地率到達(dá)32%以上，綠化覆蓋率到達(dá)37%。同時(shí)，大力建設(shè)城市公園和街區(qū)綠地。目前，寶山已建有9個(gè)公園，近幾年內(nèi)還將擴(kuò)建4個(gè)公園；今年，***水產(chǎn)路、羅店廣場(chǎng)、愛(ài)暉西路、共江路的大型景觀綠地又將建成開(kāi)放。

寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況供給：據(jù)寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)：今年1－9月，寶山區(qū)土地使用權(quán)出讓114幅，土地面積為161．73萬(wàn)平方米，出讓金總額為1．33億元，與去年同期相比分別增加了159．09％、376．18％和368．10％。需求：地鐵等便捷交通的延伸，新的區(qū)域規(guī)劃的完成，以及崇明島的發(fā)展前景，是寶山區(qū)土地市場(chǎng)成交量放大的重要因素。區(qū)域土地?zé)嵬瑫r(shí)也折射出整個(gè)**的土地市場(chǎng)熱和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示：今年1－9月與去年相比，寶山區(qū)商品房預(yù)售、銷售面積、金額和價(jià)格也有小幅提升，預(yù)售面積基本保持在每季度30萬(wàn)平方米左右。板塊特征根據(jù)目前寶山樓盤(pán)分布特點(diǎn)將寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)分為四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)：大華板塊：鐵路以南，東臨閘北區(qū)、西臨普陀區(qū)。歷經(jīng)數(shù)年大規(guī)模的開(kāi)發(fā)積累，大華社區(qū)已成為滬上最具知名度的成熟居住區(qū)之一。目前大華社區(qū)商業(yè)健全完善，居住人氣也正日漸旺盛。作為商品房開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，大華社區(qū)可供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地已所剩不多。銷售排名前幾位的如康泰新城、玉華苑、多摩園景等樓盤(pán)大多處于大華地區(qū)，房產(chǎn)熱銷可見(jiàn)一斑。目前，該區(qū)域樓盤(pán)平均價(jià)格在3300~3600元/平方米之間大場(chǎng)、祁連板塊：鐵路以北、滬太路以西地區(qū)。本案屬于該區(qū)域從居住的角度上看，目前該地區(qū)地理位置離市中心較遠(yuǎn)，上大周邊的生活設(shè)施尚不健全，交通也難言便利。成形幾年來(lái)，該地區(qū)居住人氣始終不旺。新落成的**大學(xué)有望成為這些現(xiàn)象的“終結(jié)者”。高校周邊不可限量的發(fā)展前景成為市民踴躍購(gòu)房的最大動(dòng)力。進(jìn)入20**年以來(lái)，該地區(qū)商品房市場(chǎng)空前活躍，“文化生活”鋪天蓋地，已成為寶山樓市的新戰(zhàn)場(chǎng)。目前上大周邊地區(qū)的商品房均價(jià)在2500~3100元／m2左右共康、吳凇板塊：共和新路兩翼，蘊(yùn)藻浜以南地區(qū)。是寶山較為繁榮地帶，此處由于寶山區(qū)府所在，加之逸仙高架、外環(huán)線環(huán)北大道等市政建設(shè)，為房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了生機(jī)和活力，成交單價(jià)大多在每平方米2500-3200元之間，該區(qū)域的市場(chǎng)前景看好。外環(huán)板塊：外環(huán)線兩側(cè)地區(qū)。外環(huán)線兩側(cè)地區(qū)，近年來(lái)銷售轉(zhuǎn)熱，從天馨花園的成功開(kāi)發(fā)，到錦輝綠園、華馨苑等一批中高檔精品樓盤(pán)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)潛力不容忽略。

潛在板塊——寶**城區(qū)以下圖：未來(lái)的寶山——寶山新城寶**城區(qū)將成為**北翼重要的居住新區(qū)。開(kāi)發(fā)寶**城區(qū)，是寶山區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)**城市發(fā)展規(guī)劃和寶山新城建設(shè)規(guī)劃作出的重大決策。寶**城區(qū)位于寶山區(qū)中部，南靠外環(huán)線，西臨蘊(yùn)川路，北接***路，東至通濟(jì)路、江楊路，規(guī)劃面積13．28平方公里。將發(fā)展成為寶山區(qū)的政治、行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，并與以老寶山及吳淞地區(qū)構(gòu)成的東城區(qū)實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)，表達(dá)寶山區(qū)的城市綜合實(shí)力。目前該城區(qū)的總體規(guī)劃已由一家法國(guó)公司設(shè)計(jì)完成。根據(jù)規(guī)劃，分為南塊、北塊和東塊三個(gè)組團(tuán)，該城區(qū)將建設(shè)一條長(zhǎng)9公里貫穿全區(qū)的綠帶，城區(qū)中心是一條聯(lián)結(jié)3個(gè)主題廣場(chǎng)的商業(yè)步行街，建筑布局為中心高、周邊低為特征。此外，逸仙路高架、江楊北路、蘊(yùn)川路、滬太路等“四縱”，外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線等“兩橫”和地鐵一號(hào)線北延伸段、明珠線北延伸段等“二線”以及吳淞**港客運(yùn)中心、吳淞越江隧道、共和新路混合高架等市重點(diǎn)工程，將構(gòu)成該區(qū)域立體的快捷交通網(wǎng)絡(luò)。據(jù)了解，西城區(qū)內(nèi)將開(kāi)發(fā)房產(chǎn)800萬(wàn)平方米，公建200萬(wàn)平方米，居住人口到達(dá)15萬(wàn)人。目前該區(qū)域“四縱二橫二線”的交通主干道框架基本形成，“四縱”即逸仙路高架、江楊北路、蘊(yùn)川路、滬太路，“二橫”即外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線，“二線”即地鐵一號(hào)線北延伸段、明珠線北延伸段。另外，吳淞越江隧道、共和新路混合高架等市重大工程，構(gòu)成了立體交通網(wǎng)絡(luò)，為將來(lái)西城區(qū)居民的出行提供方便。目前，有五家房地產(chǎn)公司與寶山區(qū)西城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)**公司簽訂投資協(xié)議，累計(jì)投資金額達(dá)21億元人民幣。其中，****房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)**公司投資房地產(chǎn)資金共達(dá)8億元人民幣，成為此次所有內(nèi)資項(xiàng)目簽約中最大的一個(gè)。其次是**興宇企業(yè)（集團(tuán)）**公司，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目資金達(dá)6億元人民幣。寶**城區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃5年初具規(guī)模，10年基本建成。

寶山區(qū)樓市現(xiàn)有物業(yè)情況通過(guò)對(duì)寶山區(qū)29個(gè)樓盤(pán)（占寶山區(qū)在售樓盤(pán)90%以上）開(kāi)展調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1、目前寶山區(qū)物業(yè)規(guī)模不大，主要集中在10萬(wàn)平方米以下；物業(yè)形態(tài)以多層為主，部分小高層；物業(yè)管理費(fèi)較低，基本上在1.00元/平方米以下，且0.50元/平方米以下占較大比例。2、兩房集中在86~103平方米，三房集中在106~135平方米；單位售價(jià)集中在2500~3500元之間。一、基地面積（平方米）基地面積比例5000~1000013.8%10000~2500013.8%25000~5000020.7%50000~10000037.9%100000以上13.8%二、建筑面積（平方米）建筑面積比例小于2500017.21%25000-5000020.69%50000~10000027.59%100000~50000027.59%500000以上6.89%

三、房型面積（平方米）二房三房最大面積：140.22平方米最大面積：184.21平方米最小面積：64平方米最小面積：86.68平方米集中面積：86-103平方米集中面積：106-135平方米平均面積：87.96平方米平均面積：124.61平方米四、價(jià)格分布（元/平方米）價(jià)格比例小于20003.45%2000-250013.79%2500-300024.14%3000-350051.72%3500以上6.9%

五、物業(yè)形態(tài)純多層53.33%小高層、多層混合23.35%純小高層6.67%純高層3.33%高層、多層混合3.33%高層、多層、小高層混合3.33%別墅3.33%多層、別墅混合3.33%高層、小高層混合0%六、綠化率 30%-40%43.33%40%以上56.67%七、得房率70%-80%3.23%80%-90%67.74%90%以上29.03%八、層高2.8米67.74%2.8-3米3.23%2.9米16.13%3米12.90%九、物業(yè)管理費(fèi)小于0.543.33%0.5-146.67%1以上10.00%

寶山樓市發(fā)展趨勢(shì)今后兩年寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在今年的大好形勢(shì)根底上，在需要、供給及價(jià)格方面繼續(xù)走高。一、需求走勢(shì)：寶山區(qū)內(nèi)銷住宅銷售的主要對(duì)象來(lái)自兩個(gè)方面：一是臨近地區(qū)中等以及中等偏上收入家庭；二是本區(qū)居民，兩者以本區(qū)居民為主。從臨近地區(qū)中等及中等以上收入的家庭來(lái)說(shuō)，同類的樓盤(pán)、寶山區(qū)的價(jià)格相對(duì)較低。有價(jià)格上的吸引力。從本區(qū)來(lái)說(shuō)，城區(qū)部分的居民迫切要求改善住房。從農(nóng)村來(lái)說(shuō)，由于生活水平的不斷提高，絕大部分的青年人以追求在城里買(mǎi)套商品房為時(shí)尚，因而潛在的需求量仍較大。二、供給走勢(shì)：今后幾年，寶山區(qū)的住宅建設(shè)將實(shí)現(xiàn)由過(guò)去的數(shù)量增長(zhǎng)型向環(huán)境、質(zhì)量型的轉(zhuǎn)變。銷售推動(dòng)開(kāi)發(fā)，在寶山區(qū)商品住宅銷售穩(wěn)步上升的前提下，預(yù)計(jì)今后兩年寶山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，將以每年10%左右的速度提高。同時(shí)在政府對(duì)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)政策不斷放寬的前提下，存量房交易日趨活躍，將進(jìn)一步失去二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。三、價(jià)格走勢(shì)：從價(jià)格方面分析，近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，由于寶山城區(qū)交通、環(huán)境、配套的不斷優(yōu)化。樓盤(pán)質(zhì)量的不斷提高，物業(yè)管理的加強(qiáng)，其最高單價(jià)已接近內(nèi)環(huán)線周邊地區(qū)，平均單價(jià)近年來(lái)也以年平均增幅8.27%的速度上升，并繼續(xù)看好。1999年全區(qū)樓盤(pán)均價(jià)是2600元，2000年上升到2970元，20**年均價(jià)已突破3200元

項(xiàng)目分析

地理位置及交通狀況項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目北依塘祁路、西臨桃浦涇、東靠滬太路、南接錦秋路，行政區(qū)劃上屬于寶山區(qū)。本項(xiàng)目北段距外環(huán)線約1500米。2、地塊周圍的交通條件環(huán)臨的公共交通條件環(huán)臨周邊的主要公交有527、761、702、844、553、520、北華線、北羅線、虎南線、祁寶線、嘉廣線等。 527：彭浦新村——葑塘主要經(jīng)過(guò)汾西路、場(chǎng)中路、滬太路、錦秋路、祁連鎮(zhèn)761：鎮(zhèn)坪路——華東貿(mào)易廣場(chǎng)主要經(jīng)過(guò)汾西路、場(chǎng)中路、滬太路、錦秋路、祁連鎮(zhèn) 702：新村路——顧村主要經(jīng)過(guò)滬太路、大場(chǎng)、塘橋 844：**路——***國(guó)貿(mào)城主要經(jīng)過(guò)天目路、恒豐路、***北路、宜川路、滬太路、大場(chǎng) 553：新村路——陳行主要經(jīng)過(guò)新村路、大場(chǎng)、顧村、劉行 520：威寧路——華東貿(mào)易廣場(chǎng)主要經(jīng)過(guò)天山路、周家橋、長(zhǎng)寧路、武寧路、靈石路、滬太路交通條件綜述本案周邊有近10個(gè)交通線路；規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線預(yù)計(jì)將在20**年開(kāi)工，將于20**年通車。M7線路表：外環(huán)路站、祁連山路站、滬太路站、***北路站、***西路站、***路站、肇家浜路站、零陵路站、鐵路南站站、耀華支路站、西營(yíng)路站、上南路站、東明路站、浦三路站、下南路站、博問(wèn)路站、浦建路站公交和地鐵將構(gòu)成本區(qū)域主要交通工具。但公交可到達(dá)率相對(duì)較低，大部分線路在僅北區(qū)運(yùn)營(yíng)，且多為中巴。所以本案應(yīng)在社區(qū)巴士上有所考慮。

地塊分析土地性質(zhì)綜述國(guó)有土地，土地現(xiàn)狀是工業(yè)用地、商業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地和農(nóng)業(yè)用地。2、地塊周圍景觀前方景觀（南方）項(xiàng)目南向景觀以廠房為主，在錦秋路的兩側(cè)有**永鑫波紋管**公司、**變壓器廠葑塘分廠、不銹鋼制品**公司、阿爾斯通變壓器**公司等，這些工廠的存在一定程度上造成視覺(jué)障礙，目前這些工廠大多處于半關(guān)閉狀態(tài)。在這一側(cè)景觀上除了建筑物以外基本無(wú)其他景觀可言。后方景觀（北方）項(xiàng)目北向景觀以空地為主，規(guī)劃中作為居住用地。左方景觀（***）項(xiàng)目東向景觀理論上應(yīng)是最好的，最起碼在一定程度上彌補(bǔ)了本項(xiàng)目其他方向人氣上的缺陷。但滬太路對(duì)面的***國(guó)貿(mào)城由于定位及管理上的缺陷，客觀上造成了國(guó)貿(mào)城的臟、亂、差，反而構(gòu)成本案開(kāi)發(fā)上的一大抗性，限制了本案的品質(zhì)及檔次定位。右方景觀（西方）項(xiàng)目西方景觀隔河是大片農(nóng)田，目前無(wú)景觀可言。本案相臨的河浜寬有10米左右，目前污染嚴(yán)重，水質(zhì)較差，有一定的視覺(jué)污染，有待整治。結(jié)論：對(duì)本項(xiàng)目而言，景觀優(yōu)弱的順序應(yīng)當(dāng)是：1、西向景觀（待規(guī)劃）2、南向景觀3、東向景觀4、北向景觀3、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本案土地由于長(zhǎng)期閑置、河浜沒(méi)有得到治理，目前已形成死水。加上附近民工隨便大小便等現(xiàn)象，使本地快周邊水污染比較嚴(yán)重。本案南面工廠的存在，一定程度上造成了空氣污染。噪音污染噪音污染主要來(lái)自于本案東面的滬太路，本案對(duì)面是大型國(guó)貿(mào)市場(chǎng)，來(lái)往車輛較多，且大多是大型貨車，加上滬太路本身是通往外省市的重要干道，來(lái)往長(zhǎng)途車輛也比較多。所以來(lái)自滬太路噪音污染極其嚴(yán)重。4、配套設(shè)施商店、購(gòu)物中心：***國(guó)貿(mào)大型批發(fā)市場(chǎng)、本案南面有一些小商鋪，另外在環(huán)鎮(zhèn)北路上有華聯(lián)超市、聯(lián)華超市。學(xué)校：**大學(xué)、上大附中、錦秋學(xué)校、邦德學(xué)校醫(yī)院：大場(chǎng)醫(yī)院體育娛樂(lè)場(chǎng)所：本案西南面靠近陳太路（錦秋路）、南陳路有一個(gè)體育館。 郵局、銀行：在環(huán)鎮(zhèn)北路上有郵局、滬太路上有農(nóng)行、***國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有建行三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力規(guī)模大臨近**大學(xué)2、劣勢(shì)分析： 地段較偏周邊形象差 商業(yè)及生活配套缺乏3、時(shí)機(jī)分析： **人均GDP持續(xù)增長(zhǎng)，將進(jìn)一步帶動(dòng)內(nèi)需的增加規(guī)劃中的地鐵M7號(hào)線 “十五”規(guī)劃中對(duì)上大的建設(shè)力度加強(qiáng) 寶山區(qū)在新一輪舊區(qū)改造中有20多萬(wàn)平方米拆遷項(xiàng)目，將為本案輸送有效客源4、風(fēng)險(xiǎn)分析： 周邊缺乏有效購(gòu)買(mǎi)力 規(guī)劃中的新城西區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)，并有**等知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不可預(yù)測(cè)性因素較多

客源分析本地客源仍是寶山區(qū)內(nèi)銷住宅需求主力，另外還包括部分動(dòng)遷客源、以及少量臨近地區(qū)中等和中等偏上收入客戶（包括外地客戶）。其中本市客源和外地客源所占份額，在今年前三季度寶山住宅客源分析圖中可見(jiàn)一斑。在本區(qū)居民中，據(jù)抽樣調(diào)查，城區(qū)部分有50%的居民迫切要求改善住房條件，由此形成對(duì)區(qū)域樓盤(pán)的大量消化。而寶山住宅對(duì)于臨近地區(qū)和外地客戶的吸引，一方面是針對(duì)在寶山工作的人員（如**職工），另一方面可歸因于寶山區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格普遍低于其他區(qū)域的同質(zhì)樓盤(pán)。同時(shí)，寶山區(qū)臨近城郊，來(lái)自農(nóng)村的潛在客源是不容忽略的。隨著農(nóng)村生活水平的不斷提高，絕大部分的年青人以追求在城里買(mǎi)房為時(shí)尚，由此形成的農(nóng)村客源潛力巨大。購(gòu)買(mǎi)力分析從全市范圍來(lái)看，相關(guān)抽樣調(diào)查資料顯示，在本市計(jì)劃近期購(gòu)房的群體中，欲購(gòu)買(mǎi)住房單價(jià)在20**-3000元/平米之間的客戶占43.08%；在3001-4000元/平米之間的占28.34%；在4001-5000元/平米之間的占13.48%；其他依次是欲購(gòu)買(mǎi)住房單價(jià)在5001-6000元/平米之間、2000元/平米以下、6001-7000元/平米之間、7000元/平米以上的客戶，分別占總調(diào)查數(shù)的5.87%、5.37%、3.35%和1.50%。有資料顯示，以半年為一時(shí)間段開(kāi)展比較，欲購(gòu)買(mǎi)住房單價(jià)在20**-3000元/平米之間的客戶占調(diào)查總數(shù)的百分比在逐漸上升，而在3001-5000元/平米之間的客戶占調(diào)查總數(shù)的百分比在逐漸下降，在5001元/平米以上的客戶，這兩年變化不大。這一方面反映了近兩年住房?jī)r(jià)格的下滑，已對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的心理價(jià)位產(chǎn)生了影響，另一方面反映了中等偏上收入的家庭已逐漸成為購(gòu)房的主力。從寶山區(qū)來(lái)看，購(gòu)房需求者對(duì)于期房的購(gòu)買(mǎi)力集中在2500-3000元/平米以及3000元/平米以上區(qū)間，對(duì)于現(xiàn)房的購(gòu)買(mǎi)力集中在2000-3000元/平米之間。面積抗性分析從全市范圍來(lái)看，相關(guān)抽樣調(diào)查資料顯示，在本市計(jì)劃近期購(gòu)房的群體中，欲購(gòu)多層住宅的客戶中，需購(gòu)81-90平米的占24.24%；需購(gòu)71-80平米的占16.82%；需購(gòu)101-110平米的占14.73%。即110平米以下的需求比例為55.79%。欲購(gòu)高層住宅（包括小高層住宅）的客戶中，需購(gòu)101-110平米的占25.99%；需購(gòu)111-120平米的占16.53%；需購(gòu)91-100平米的占15.54%；需購(gòu)121-130平米的占13.71%。從調(diào)查資料中，我們發(fā)現(xiàn)絕大部分住房需求者需要單套面積適中，以控制總價(jià)為出發(fā)點(diǎn)。多層住宅單套面積超過(guò)141平米的需求者只有1.71%，欲購(gòu)131-140平米的需求者只有2.32%；高層住宅單套面積超過(guò)150平米的需求者只有2.13%，欲購(gòu)低于60平米的需求者只有1.70%。寶山區(qū)位于市區(qū)邊緣，住宅容積率低，主力樓型為多層、小高層和低密度住宅。如上圖所示，寶山區(qū)住宅單套面積需求集中在70-100平米之間，其中現(xiàn)房需求主力可延伸至單套70平米以下。而單套面積150平米以上者市場(chǎng)容量最小，無(wú)論期房和現(xiàn)房均面臨較高市場(chǎng)阻力。二、周邊客源分析彭浦共康板塊二次購(gòu)房者大華社區(qū)，有大量客源來(lái)源于以上兩大板塊。這兩大板塊客源北上的最主要的原因是受北部地區(qū)低總價(jià)吸引。隨著大華板塊價(jià)格的不斷上揚(yáng)，此類需求的消費(fèi)者開(kāi)始迫切尋找下一個(gè)低總價(jià)但須有較高品質(zhì)居住區(qū)。大華二次購(gòu)房者大華地區(qū)經(jīng)過(guò)十二年的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)日漸成熟，目前在大華地區(qū)居住的人口有6萬(wàn)人，大華地區(qū)第一批購(gòu)房者已經(jīng)具有了二次購(gòu)房的能力，這些人將會(huì)有小部分流向本案。寶山、閘北、普陀等區(qū)的拆遷戶新一輪舊區(qū)改造中，北區(qū)將有110萬(wàn)平方米拆遷面積，其中住宅房屋拆遷面積有107萬(wàn)平方米，所以在未來(lái)的5年內(nèi)，北區(qū)由于拆遷新增的住宅需求量將在180萬(wàn)左右，這些拆遷居民將成為本案主要目標(biāo)消費(fèi)群之一。 本案周邊區(qū)域客本案周邊缺乏有一定品質(zhì)的規(guī)模社區(qū)，唯一的一個(gè)大規(guī)模社區(qū)是錦秋加州花園，但錦秋加州花園由于聯(lián)排別墅的推廣成功，客觀上造成的住宅開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)較高，難以自跌身價(jià)，因此其總價(jià)已經(jīng)脫離的區(qū)域市場(chǎng)。所以，在總價(jià)市場(chǎng)很明顯的地段上，本案無(wú)疑將成為區(qū)域客源首選對(duì)象，但前提是本案總價(jià)不能脫離區(qū)域市場(chǎng)。

競(jìng)爭(zhēng)分析

周邊樓盤(pán)情況 目前周邊在售主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有：上大聚豐園·眾望城、錦秋加州花園、康泰新城、遠(yuǎn)景佳苑(多摩園景)、大華公園世家、現(xiàn)代律感·乾清苑、遠(yuǎn)景時(shí)代，位置示意圖如下：物業(yè)資料樓盤(pán)名稱規(guī)模萬(wàn)（萬(wàn)M2）余量（萬(wàn)M2）物業(yè)形態(tài)價(jià)格期間（元/M2）平均價(jià)格（元/M2）上大聚豐園1818多層、小高層2500-31002800乾清苑8.34.9多層2400-31002800遠(yuǎn)景時(shí)代3.61.5多層3200-37003400遠(yuǎn)景佳苑9.14.7多層2880-36003300大華公園世家3013多層、小高層為主后期有聯(lián)體別墅3200-37003500康泰新城3515多層、小高層3200-36503400小計(jì)105.757.1錦秋加州花園107.160多聯(lián)體別墅為主后期少量小高層3300-35003400周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)量大，總量有105.7萬(wàn)平方米，現(xiàn)仍存余量57.1萬(wàn)平方米，若考慮50萬(wàn)平方米的錦秋加州花園，本案將面臨100萬(wàn)平方米以上的直接競(jìng)爭(zhēng)。該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有一定的規(guī)模性，如大華公園世家、康泰新城皆超過(guò)30萬(wàn)平方米，錦秋加州花園則上百萬(wàn)平方米，本月公開(kāi)樓盤(pán)上大聚豐園·眾望城也達(dá)18萬(wàn)平方米。近距離配套很不完善，以**大學(xué)城為依托的新盤(pán)少，處于開(kāi)發(fā)蓄勢(shì)狀態(tài)，熱潮尚未到來(lái)。目前僅上大聚豐園·眾望城一只獨(dú)繡，該案現(xiàn)處底層施工階段，12月初公開(kāi)預(yù)約，是本案較直接的對(duì)手之一。但該案地段明顯好于本案，而平均售價(jià)僅有2800元/平方米。周邊商品房單價(jià)集中在2600-3500元/M2之間，但本案周邊小范圍內(nèi)樓盤(pán)單價(jià)集中2500-3100元/平方米，總價(jià)在20-48萬(wàn)元之間如上大聚豐園、乾清苑等。該地區(qū)房型以二房和三房為主，二房主力面積80-100M2,其中85平方米左右的房型比較暢銷；三房主力面積100-130M2，其中115平方米左右的房型比較暢銷。該地區(qū)總價(jià)市場(chǎng)明顯，暢銷二房總價(jià)峰值在30萬(wàn)元左右；暢銷三房總價(jià)峰值在40萬(wàn)元左右。以區(qū)域客為絕對(duì)消費(fèi)主力，閘北彭浦地區(qū)、普陀區(qū)***河以北區(qū)域客源次之，其他區(qū)域的少許動(dòng)遷戶也是周邊樓盤(pán)的客戶構(gòu)成

個(gè)案情況上大聚豐園·眾望城發(fā)展商及投資組合**祁連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司/**龍晟房地產(chǎn)**公司地理位置上大路518號(hào)物業(yè)規(guī)?？偨ㄖ娣e18萬(wàn)平方米物業(yè)類型31棟多層（6層）、4棟小高層（11層）；其中一期11棟多層，2棟小高層主要規(guī)劃6.3萬(wàn)平方米的綠化，2.7萬(wàn)平方米的中央公園，8000平方米人工湖，200多米長(zhǎng)河木質(zhì)廊橋，建筑自由式布局，呈弧形排列配套特色2000平方米多功能會(huì)所房型特色二房90-131平方米，三房101-147平方米，復(fù)式146-162平方米，以三房為主，面積130平方米價(jià)格2500-3100元/平方米，均價(jià)2800元/平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)約20**年12月1日；開(kāi)盤(pán)多層20**年2月，小高層20**年6月交房時(shí)間20**年底銷售狀況目前開(kāi)始預(yù)約，來(lái)人量較多，預(yù)約者多為教師、政府工作人員、私營(yíng)業(yè)主，動(dòng)遷戶個(gè)案分析本案處于較成熟的祁連地區(qū)，與**大學(xué)新校區(qū)近鄰，有一定的地段優(yōu)勢(shì)；小區(qū)環(huán)境規(guī)劃較有特色，價(jià)格不高但相對(duì)北區(qū)其他盤(pán)而言品質(zhì)較好，蓄水期特別是房展會(huì)后人氣較足

錦秋加州花園發(fā)展商及投資組合香港遠(yuǎn)東發(fā)展**公司、**錦秋房地產(chǎn)**公司地理位置錦秋路699弄177號(hào)物業(yè)規(guī)模占地約2000畝，總建1071000平方米，共8000多戶，已開(kāi)發(fā)的一區(qū)、二區(qū)和五區(qū)共1500多戶，六區(qū)74戶，在售的七期900多戶物業(yè)類型聯(lián)排雙拼別墅，后期中心地帶有部分小高層，主要規(guī)劃以聯(lián)排別墅為主，以小高層作點(diǎn)綴配套特色多功能會(huì)所，小區(qū)商鋪，錦秋學(xué)校房型特色127-185平方米價(jià)格3300-3500平方米，總價(jià)39萬(wàn)-65萬(wàn)元開(kāi)工時(shí)間1997年8月18日交房時(shí)間現(xiàn)房、期房銷售狀況目前主要是聯(lián)排七期，另有幾套前期的雙拼在售，近期去化較慢個(gè)案分析本案是**市較早推出的聯(lián)排別墅區(qū)之一，由于部分房型面積小，曾被一些人士批為“農(nóng)舍”，此物業(yè)類型為北區(qū)空擋區(qū)，前期處在去化較好，但目前由于客源有限而去化大大放慢，該盤(pán)在北區(qū)較突出，形象較好；潛量約為總體量的一半以上，后期房明年推出。

康泰新城發(fā)展商及投資組合**風(fēng)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**公司、**國(guó)際汽車商城配套小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**公司/大華集團(tuán)、**瑞華房地產(chǎn)**公司地理位置華靈西路1888號(hào)物業(yè)規(guī)模占地375畝，總建筑面積