盤活低效用地情況調(diào)研報告

盤活低效用地情況調(diào)研報告全面盤活開發(fā)區(qū)低效用地，有利于推動土地資源優(yōu)化配置，緩解土地供需矛盾，為高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。我市開發(fā)區(qū)現(xiàn)有低效用地*畝。為總結(jié)先行先試地區(qū)經(jīng)驗，推動全市開發(fā)區(qū)積極盤活低效用地、構(gòu)建土地高效利用長效機(jī)制，我們對*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)盤活低效用地情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了調(diào)研報告。一、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)盤活低效用地情況*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)原洛龍產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)部分規(guī)劃建設(shè)用地總面積*畝，其中商住用地*畝、占*%，道路綠地和公用設(shè)施用地*畝、占*%，產(chǎn)業(yè)用地*畝、占*%。截至*年底，可用產(chǎn)業(yè)用地僅余*畝。同時，*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)尚有低效用地*畝，涉及*家企業(yè)。*年開展用地提質(zhì)增效行動以來，累計盤活低效土地*畝、占總量的*%，規(guī)上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值增長*%，畝均稅收增長*%，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和畝均效益“雙提升”。*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主要從以下幾個方面開展了積極探索：（一）明確以畝均效益為核心的綜合認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。明確認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、摸清土地底數(shù)是盤活低效用地的前提和基礎(chǔ)。*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)堅持以畝均效益為核心指標(biāo)，參照《*省產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)企業(yè)分類綜合評價辦法》和《*市推進(jìn)低效工業(yè)用地再開發(fā)實(shí)施細(xì)則》等文件要求，建立綜合認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)體系，對園區(qū)內(nèi)工業(yè)、科研、倉儲用地明確了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、停建緩建、開發(fā)未達(dá)標(biāo)、停產(chǎn)半停產(chǎn)、產(chǎn)出未達(dá)標(biāo)、其他類型等*大類*種低效使用的情形（詳見附表）。對園區(qū)企業(yè)按照畝均稅收、畝均主營業(yè)務(wù)收入、畝均利潤、研發(fā)投入強(qiáng)度、單位能耗總產(chǎn)值、單位污染排放稅收等*項指標(biāo)劃分為A、B、C三類，其中A類為優(yōu)先發(fā)展類、B類為鼓勵提升類、C類為倒逼轉(zhuǎn)型類,C類企業(yè)用地被認(rèn)定為低效用地。（二）采取以市場化手段為主的盤活模式。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，探索以市場化手段為主、行政司法手段為輔的多種盤活模式。招商開發(fā)一批。根據(jù)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和準(zhǔn)入要求，“一地一檔”、“一企一策”制定招商方案，鼓勵幫助企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、分割出讓、租賃、產(chǎn)業(yè)升級等方式引進(jìn)合作伙伴進(jìn)行重組整合、引入新項目，實(shí)現(xiàn)低效用地再開發(fā)。比如，*德爾康藥業(yè)全資收購*協(xié)豐鎢鉬建設(shè)民生現(xiàn)代醫(yī)藥物流分撥中心，洛硬工數(shù)控通過債務(wù)重組和廠房分割轉(zhuǎn)讓引進(jìn)*航輝科技和普瑞曼環(huán)保公司。目前，以招商開發(fā)模式盤活低效用地*畝，占盤活總量的*%。收儲出讓一批。對規(guī)劃用途沒有改變、原產(chǎn)權(quán)人沒有開發(fā)意愿的低效用地，通過資產(chǎn)收購或依法征收等，統(tǒng)籌實(shí)施土地儲備、公開出讓，確定新的土地使用權(quán)人。依法處置一批。建立政府和法院聯(lián)動機(jī)制，理清涉及司法查封或者抵押的閑置低效土地債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過破產(chǎn)重整、政府收儲等方式依法處置，推進(jìn)債務(wù)化解和土地盤活。（三）實(shí)行差異化要素供給政策。堅持正向激勵和反向倒逼相結(jié)合，對企業(yè)實(shí)行差異化要素供給政策，倒逼低效用地盤活。支持A類企業(yè)做大做強(qiáng)，優(yōu)先保障用地、用能、用水、排污總量和融資需求，優(yōu)先納入創(chuàng)新引領(lǐng)型企業(yè)培育名錄、推薦申報財政性資金項目。鼓勵B類企業(yè)改造提升，支持實(shí)施“三大改造”，建設(shè)技術(shù)中心，適度保障用地、用能、用水、排污總量和融資需求。鼓勵C類企業(yè)自主開發(fā)或自行招商優(yōu)質(zhì)項目，可享受土地規(guī)劃手續(xù)等要素保障優(yōu)先辦理、給予新項目產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)資金獎勵，主動交予政府收儲的，可享受再次招拍掛收益部分*%比例的一次性資金獎勵。對無盤活意愿的C類企業(yè)，限制申報各類競爭性財政資金和優(yōu)惠政策，限制新增用能、用水和排污總量需求，探索實(shí)行差別電價、階梯水價等差別化能源資源價格。實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃執(zhí)法檢查和綜合執(zhí)法檢查，倒逼低效企業(yè)轉(zhuǎn)型或退出。）建立高效協(xié)同的工作機(jī)制。樹立“一盤棋”思想，系統(tǒng)謀劃、分類推進(jìn)，確保低效用地盤活工作有力有序開展。成立以區(qū)委書記為第一組長，區(qū)長為組長，區(qū)發(fā)改、科技、財政等部門主要負(fù)責(zé)同志為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立招商開發(fā)、收儲出讓、依法處置三個專班，建立聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌推進(jìn)低效用地盤活工作。研究制定實(shí)施方案，規(guī)范認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化實(shí)施程序。堅持分類推進(jìn)，實(shí)施建檔立卡、動態(tài)監(jiān)管措施，做到“一宗一卡”、“一地一檔”、“一企一策”，明確工作目標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)、時間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任人，形成“工作項目化、項目目標(biāo)化、目標(biāo)節(jié)點(diǎn)化、節(jié)點(diǎn)責(zé)任化”的工作推進(jìn)機(jī)制。二、對*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)模式的思考（一）盤活方式多樣，但市場化手段運(yùn)用還需進(jìn)一步強(qiáng)化。*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)探索了招商開發(fā)、政府收儲、依法處置等模式，綜合運(yùn)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、分割出讓、租賃招商等方式引進(jìn)合作伙伴、引入新項目，有效盤活園區(qū)低效用地。但是，采取政府收儲、依法處置等行政和法律手段盤活的超過半數(shù)，與先進(jìn)地區(qū)以市場化手段為主的模式相比，盤活手段相對較少，市場化程度較低。全市其他開發(fā)區(qū)與洛龍相比，情況更不樂觀。市場化運(yùn)作在融資、經(jīng)營、處置等方面都更加靈活，土地盤活效率更高；政府收儲和依法處置則存在土地權(quán)屬界定難、再開發(fā)周期長、財政壓力大等問題，難以實(shí)現(xiàn)高效盤活的預(yù)期目標(biāo)和日趨迫切的用地需求。（二）各方積極性得到激發(fā)，但利益驅(qū)動機(jī)制還需進(jìn)一步完善。*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)通過盤活低效用地，引進(jìn)新企業(yè)新項目，園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局得到優(yōu)化，部分“僵尸企業(yè)”起死回生，有效提振了政府和市場主體的信心。但是，低效用地大多形

成時間長、權(quán)利主體復(fù)雜、處置難度大，由于缺乏合理的低效用地再開發(fā)利益分配機(jī)制，難以有效調(diào)動地方政府和相關(guān)企業(yè)的積極性。目前，我市多數(shù)開發(fā)區(qū)都有存量土地，在引入新項目時，存在與其啃低效用地的“硬骨頭”、不如直接使用存量用地的慣性思維。在政府方面，實(shí)踐中，為了更好激發(fā)企業(yè)的積極性，盤活土地的增值部分均以不同方式返還給了企業(yè)，不僅得不到直接收益，而且領(lǐng)導(dǎo)干部還要承擔(dān)一定的違規(guī)風(fēng)險，因此，政府主動盤活的動力不足。對企業(yè)來說，持有土地的成本較低、僅需繳納土地使用稅等少量費(fèi)用，而土地再開發(fā)不僅要投入大量資金，還要面對市場風(fēng)險，沒有利益驅(qū)動企業(yè)很難產(chǎn)生再開發(fā)的意愿。政府不積極、企業(yè)不主動，就導(dǎo)致了土地資源緊缺與土地粗放低效利用并存的矛盾狀況。（三）盤活成效明顯，但存在區(qū)空間碎片化和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不突出的風(fēng)險。（三）盤活成效明顯，但存在區(qū)空間碎片化和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不突出的風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)先行先試，方向明確、路徑清晰，已盤活近三分之一的低效用地，其余地塊按照“一地一檔”、“一企一策”正在有序推進(jìn)。但是，目前盤活的地塊分布較散且單塊面積較小，增加了再開發(fā)利用的難度。由于再招商難度大、入園企業(yè)與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)匹配較為困難，易造成園區(qū)空間碎片化和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不突出。從全市來看，各開發(fā)區(qū)盤活低效用地普遍缺少全盤謀劃，存在造成園區(qū)空間使用碎片化、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不突出的風(fēng)險。比如，*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前盤活的地塊中，除政府收儲的亞洲啤酒有限公司地塊外，均未超過*畝，再