生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游園區(qū)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

#第三章項(xiàng)目介紹第一節(jié)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目利用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理， 將具有不同生物學(xué)特征的苗木、花卉、果樹等品種結(jié)合起來，采用立體經(jīng)營(yíng)的模式，提高土地的生產(chǎn)力和經(jīng)濟(jì)效益；本項(xiàng)目還設(shè)計(jì)旅游觀光功能，依托豐富的農(nóng)業(yè)資源，培育作物生態(tài)環(huán)境，設(shè)置瀏覽道路，打造綠色農(nóng)業(yè)風(fēng)景觀光園區(qū)，為來本市旅游的游客提供生態(tài)游覽和郊野觀光等活動(dòng)，與南京市及周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯(cuò)位發(fā)展之路。本項(xiàng)目將兼顧政府、企業(yè)、和農(nóng)民的利益，將南京生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)成為具有前瞻性、可持續(xù)性、可操作性的特色鮮明的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園。第二節(jié) 項(xiàng)目綜合開發(fā)思路旅游觀光園核心區(qū)分為五區(qū)一村一廊：苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊、旅游服務(wù)村、綠色養(yǎng)殖區(qū)。規(guī)劃地塊結(jié)構(gòu)可以概括為： “瓜藤結(jié)構(gòu)” ，利用園區(qū)內(nèi)部風(fēng)光帶和外部公路把園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能和旅游文化功能連接起來。采用“兩藤多瓜”的結(jié)構(gòu)模式。兩藤：“文化風(fēng)情藤” ，“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)騰” ，多瓜為多個(gè)主題文化園。“五區(qū)一村一廊” 的總體功能布局 （苗圃博覽區(qū)、 林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊、旅游服務(wù)村、綠色養(yǎng)

殖區(qū)）都包含在其中。項(xiàng)目分三期開發(fā)完成，首期開發(fā)苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、4500萬2500萬元人民幣；第4500萬2500萬元人民幣；第元人民幣；二期開發(fā)旅游服務(wù)村，將包括餐飲、住宿、購(gòu)物、民俗文化、農(nóng)家風(fēng)情園等功能，計(jì)劃投入資金三期開發(fā)綠色養(yǎng)殖區(qū)，主要散養(yǎng)雞、豬等家禽家畜，生產(chǎn)綠色食品，計(jì)劃投入資金 1000萬元人民幣。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)基本方案一、規(guī)劃建設(shè)年限與階段（一）建設(shè)目標(biāo)的提出本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為南京江寧，在充分利用當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資源條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)南京市及周邊地區(qū)市場(chǎng)分析與需示預(yù)測(cè)，結(jié)合公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。（二）建設(shè)目標(biāo)1、總體要求建設(shè)成為江蘇地區(qū)有較大影響力的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光基地之一。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前、思路清晰、概念明確、結(jié)構(gòu)合理、重點(diǎn)突出。建立成為具有前瞻性、可持續(xù)性、可操作性的特色鮮明的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園。2、目標(biāo)年限

40年。設(shè)計(jì)使用年限40年。二、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制辦法》3、《南京市城市總體規(guī)劃（2000－2020年）》3、《南京市城市總體規(guī)劃（2000－2020年）》4、《南京市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2003－2020年）》4、《南京市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2003－2020年）》4500萬元人民幣。主”因4500萬元人民幣。主”因5、《南京市“十一五”發(fā)展規(guī)劃實(shí)施綱要》6、《南京市“十一五”環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》7、《南京生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃》三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目核心區(qū)規(guī)劃依據(jù)總體功能定位和布局分為三大片區(qū)，內(nèi)容如下：（一）生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)該區(qū)為第一期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，計(jì)劃投資要建設(shè)苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊五大功能模塊。通過利用自然生態(tài)環(huán)境，適當(dāng)整合，給游客提供親近自然的舒適的原汁原味的農(nóng)家生活環(huán)境。整個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)集觀光欣賞、休閑娛樂、參觀旅游等商業(yè)服務(wù)功能為一體。其中布置有種植大觀園、苗木文化展示園、花卉栽培實(shí)驗(yàn)園、水上休閑中心、生態(tài)觀光走廊?！艾F(xiàn)代的孩子們是生活在鋼筋水泥和游戲機(jī)前的一代。此，提供一處接近自然，了解自然、培養(yǎng)身心健康成長(zhǎng)、樹立可持續(xù)發(fā)展的理想極為重要。該項(xiàng)目計(jì)劃布置四季水果園、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)園、科普?qǐng)@等園區(qū)，使之成為天成的科普教學(xué)基地，也可成為城市居民周末、旅游者休憩游覽采擷的天然場(chǎng)所。創(chuàng)造南京所特有的農(nóng)田肌理、林木莊稼、花卉果樹高低錯(cuò)落層疊展現(xiàn)，帶給旅游者非同一般的空間感受和美好景觀，由此深深體會(huì)農(nóng)耕之美。在景觀軸線上布置了一系列豐富多彩的景觀節(jié)點(diǎn)。如入口花圃、百花廣場(chǎng)、露天看臺(tái)、錦繡水園、生態(tài)博物館等。（二）旅游服務(wù)區(qū)該區(qū)為第二期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，計(jì)劃投資 2500萬元人民幣。為了方便游客，進(jìn)一步推廣南京的美食文化，倡導(dǎo)綠色飲食健康觀念，該區(qū)域?qū)⒔ǔ晒δ荦R全，風(fēng)格獨(dú)特的農(nóng)家樂小區(qū)。同時(shí)，該區(qū)域?qū)⒉贾孟鄬?duì)集中的民俗設(shè)施、服務(wù)管理辦公及民俗文化風(fēng)情館等建筑，這個(gè)區(qū)域中主要的公共開放空間有利于吸引眾多的游客到來，形成一個(gè)便于人流集散中心。民俗文化館：以鄉(xiāng)村題材為主，展示、再現(xiàn)我國(guó)不同歷史階段，南京地區(qū)的鄉(xiāng)村生產(chǎn)，飲食，穿衣，婚嫁，民居等方面的習(xí)俗。生態(tài)博物館：展示生態(tài)系統(tǒng)知識(shí)。配套綠色生態(tài)餐飲，休息，為方便游人分散布置，造型各異。建設(shè)展銷管理中心，由 3部分內(nèi)容組成：展銷大廳、管理辦公樓、小接待中心。（三）綠色養(yǎng)殖區(qū)1000萬元人民幣。建該區(qū)為第三期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，計(jì)劃投資1000萬元人民幣。建成綠色家禽家畜生產(chǎn)基地，利用放養(yǎng)的方式進(jìn)行生產(chǎn)。以往的養(yǎng)殖方式都是閉合式的，管理人員通過采集樹葉、野菜，購(gòu)買飼料，進(jìn)行再加工，等等操作才得以完成，浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，從經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)效益上都已不符合時(shí)代潮流。在此次規(guī)劃中把飼養(yǎng)的雞、鴨、鵝、等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其亦回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財(cái)富。另外動(dòng)物的糞便與大自然的親密接觸，通過土壤的一些微生物的分解與合成，產(chǎn)生為一些有機(jī)物，增加了土壤養(yǎng)分，維持了大自然的生態(tài)系統(tǒng)平衡。第四章市場(chǎng)分析第一節(jié)中國(guó)農(nóng)業(yè)觀光市場(chǎng)農(nóng)業(yè)觀光屬于產(chǎn)業(yè)觀光的一部分，是一種將農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的消遣性生態(tài)旅游活動(dòng)，利用規(guī)劃地有利的自然條件通過規(guī)劃設(shè)計(jì)建成各種活動(dòng)場(chǎng)所，如風(fēng)景游覽、水面垂釣、鮮果采摘、狩獵捕撈、農(nóng)村風(fēng)俗體驗(yàn)等活動(dòng)來吸引游客，帶動(dòng)城郊或鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展。近年來，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)—觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，拓展了農(nóng)業(yè)發(fā)展的新空間，開辟了旅游業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域?，F(xiàn)代社會(huì)，人們渴望能在優(yōu)美的環(huán)境中放松、休閑。于是，回歸田野、自然的觀光農(nóng)業(yè)就成為人們最好的選擇，吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景成了新的熱點(diǎn)。據(jù)專家介紹，觀光休閑農(nóng)業(yè)，在日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家 20世紀(jì)70年代就已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，進(jìn)入 90年代，隨著我國(guó)人民生活水平的提高觀光休閑農(nóng)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)園主要是以發(fā)展養(yǎng)殖、種植園為最主要的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場(chǎng)銷售情況較好、人人愛吃的動(dòng)物及特色品種。種植項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)速生、抗病豐產(chǎn)、好看、好吃，或外觀奇特的產(chǎn)品。隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)作用逐步增強(qiáng)，旅游業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、社會(huì)就業(yè)的帶動(dòng)力、以及對(duì)文化與環(huán)境的促進(jìn)作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國(guó)旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設(shè)的基本方針。一方面堅(jiān)持對(duì)外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會(huì)資源，鼓勵(lì)國(guó)家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。這種開放的投資方針推動(dòng)了中國(guó)旅游投資市場(chǎng)的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。 盡管 中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙， 特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場(chǎng)化程度較低，但總體上看，中國(guó)旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢(shì)。未來10年間，中國(guó)旅游業(yè)將保持年均 10.4%的增長(zhǎng)速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均 9.8%的速度增長(zhǎng)， 企業(yè)/政府旅游的增長(zhǎng)速度將達(dá)到 10.9%，到2020年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。 到2010年中國(guó)旅游總收入占 GDP的比例將從2002年的5.44%達(dá)到 8%。因此，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機(jī)會(huì)。第二節(jié) 南京市旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀一、總體情況2008年度，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入714.3億元人民幣，同口徑增長(zhǎng)22%，實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯8.73億美元，同比增長(zhǎng)8.1%，接待入境旅游者119.52萬人次，較去年增長(zhǎng)2.9%，接待國(guó)內(nèi)旅游者4970萬人次，較上年同期增長(zhǎng)10.7%。全市旅游總收入占全市GDP比重達(dá)18.92%，較上年提高了0.14個(gè)百分點(diǎn)，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達(dá)37.85%，較上年提高了1.89個(gè)百分點(diǎn)。二、旅游企業(yè)規(guī)模情況隨著對(duì)旅游需求能力的強(qiáng)力攀升，我市各項(xiàng)旅游供給要素也在不斷完善，旅游企業(yè)接待規(guī)模日益擴(kuò)大。截止2008年底，我市共有旅行社435家，其中國(guó)際社26家，國(guó)內(nèi)社409家。我市共有旅游星級(jí)飯店131家，其中五星級(jí)飯店12家，四星級(jí)飯店20家，三星級(jí)飯店64家，二星級(jí)飯店35家。我市現(xiàn)有旅游A級(jí)景區(qū)43家，其中5A級(jí)景區(qū)1個(gè)，4A級(jí)景區(qū)9個(gè)，3A級(jí)景區(qū)11個(gè)，2A級(jí)景區(qū)22個(gè)。工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)14個(gè),其中農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)9個(gè)，工業(yè)旅游示范點(diǎn)5個(gè)。增長(zhǎng)三、入境旅游市場(chǎng)（一）入境旅游總體接待情況2008度，我市接待入境旅游者77.85萬人次，較上年增長(zhǎng)3.0%，接待澳門同胞23.58萬人次，較上年增長(zhǎng)119.52萬人次2.0%，接待香港同胞0.86萬人次，增長(zhǎng)其中接待外國(guó)17.23萬人次，12.2%，接待臺(tái)灣同5.8%。從我市入境旅游市場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)來看，外國(guó)人占我市入境旅游總接待量的65.1%，香港同胞占64.47萬人天，348.07萬人天，較上年增長(zhǎng)我市2008年度接待亞洲游客64.47萬人天，348.07萬人天，較上年增長(zhǎng)我市2008年度接待亞洲游客48.6%，接待歐洲游客接待美洲游客12.73萬人次，3.27萬人次，占外國(guó)人總數(shù)的19.7%。525.08萬人天，較109.80萬人天，較2.75萬人天，較上年下降較上年下降2.7%，接6.46%。37.87萬人次，21.67萬人次，占占外國(guó)人總數(shù)4.2%，14.4%，澳門同胞占 0.8%，臺(tái)灣同胞占2008年度，我市接待入境旅游者人天數(shù)為上年增長(zhǎng) 4.88%。其中接待臺(tái)灣同胞人天數(shù)為上年增長(zhǎng) 6.1%，接待澳門同胞人天數(shù)為29.9%，接待香港同胞人天數(shù)待外國(guó)人人天數(shù)(二)外國(guó)人洲際市場(chǎng)按洲際市場(chǎng)劃分，占我市接待外國(guó)人總數(shù)的外國(guó)人總數(shù)的27.8%，的16.4%，接待大洋洲游客接待非洲游客1.06萬人次，占外國(guó)人總數(shù)的1.4%。從洲際市場(chǎng)的份額來看，我市入境旅游接待的傳統(tǒng)市場(chǎng)在亞洲、歐洲及美洲，大洋洲、非洲等新興市場(chǎng)正在成為我市入境接待的重要潛力客源地。(三)外國(guó)人主要客源市場(chǎng)按照國(guó)別市場(chǎng)劃分， 2008年度，我市入境旅游接待占前十位的客源國(guó)家分別是 (1)日本， 118695人次 (2)美國(guó)，96273人次(3)馬來西亞，87427人次 (4)韓國(guó)，74494人次 (5)德國(guó)，60761人次(6)新加坡， 47459人次 (7)英國(guó)，39630人次(8)法國(guó)，33588人次(9)澳大利亞，27531人次 (10)意大利， 24012人次。其中

日本已多年穩(wěn)居我市第一大入境客源國(guó)家，美國(guó)于08年替代馬來日本已多年穩(wěn)居我市第一大入境客源國(guó)家，美國(guó)于08年替代馬來西亞成為我市第二大客源國(guó)。四、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)2008年度，我市接待國(guó)內(nèi)旅游者 4970萬人次，較上年同期增長(zhǎng)10.7%，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 654億元人民幣，較上年增長(zhǎng)18.3%。（一）國(guó)內(nèi)旅游收入構(gòu)成抽樣調(diào)查結(jié)果顯示， 2008年度全市國(guó)內(nèi)旅游收入中，長(zhǎng)途交通費(fèi)收入占 13.5%，住宿費(fèi)用占 17.1%，餐飲費(fèi)占 14.5%，景區(qū)游覽占13.4%，娛樂花費(fèi)占 7.0%，購(gòu)物花費(fèi)占 27.0%，市內(nèi)交通占3.5%，郵電通信占 1.6%，其它雜費(fèi)占 2.4%。（二）國(guó)內(nèi)旅游者客源分布最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，按來寧國(guó)內(nèi)旅游者客源市場(chǎng)劃分，我市客源比重列前十位的省 （市）依次是：江蘇占26.48%，浙江占9.52%，安徽占 9.32%，上海占 8.77%，山東占 5.89%，北京占 3.91%，河南占3.90%，廣東占 3.89%，湖北占 2.64%，陜西占 2.45%。（三）假日接待情況2008年是國(guó)家假日結(jié)構(gòu)調(diào)整的第一年，當(dāng)年春節(jié)由于受到冰雪災(zāi)害的影響，我市春節(jié)黃金周旅游接待下降較為顯著，七天接待旅游者173萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 14.77億元。當(dāng)年“十一”黃金周期間， 我市上半年被各種因素抑制的消費(fèi)欲得到有效釋放，國(guó)慶七天接待旅游者 354萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 27.4億元。節(jié)日長(zhǎng)假帶動(dòng)了我市休閑度假客流比重穩(wěn)步攀升，自駕車旅游成為

市場(chǎng)新的亮點(diǎn)，我市作為長(zhǎng)江中下游地區(qū)中心城市的都市效應(yīng)明顯放大。隨著我市鄉(xiāng)村旅游資源整合力度及知名度的增強(qiáng)，我市鄉(xiāng)村旅游迅猛發(fā)展，農(nóng)業(yè)旅游不僅成為節(jié)日旅游市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，鄉(xiāng)村旅游迅猛發(fā)展，農(nóng)業(yè)旅游不僅成為節(jié)日旅游市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也為促進(jìn)就業(yè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加農(nóng)民收入起到了積極的作用。五、郊縣旅游經(jīng)濟(jì)2008年度，面對(duì)自然、經(jīng)濟(jì)、政治等外部環(huán)境的影響，我市旅游業(yè)經(jīng)受住了市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，特別是郊縣旅游成為促進(jìn)全市旅游經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要支撐。江寧、溧水、高淳、浦口、六合五個(gè)郊區(qū)（縣）共接待旅游者635萬人次，較上年增長(zhǎng)16%，郊區(qū)（縣）實(shí)現(xiàn)旅游總收入75.1億元，較上年增長(zhǎng)25.2%，郊區(qū)（縣）六合五個(gè)郊區(qū)（縣）共接待旅游者635萬人次，較上年增長(zhǎng)16%，郊區(qū)（縣）實(shí)現(xiàn)旅游總收入75.1億元，較上年增長(zhǎng)25.2%，郊區(qū)（縣）旅游總收入占全市旅游總收入的比重達(dá)到了10.5%，郊區(qū)（縣）游覽旅游總收入占全市旅游總收入的比重達(dá)到了10.5%，郊區(qū)（縣）游覽點(diǎn)接待量達(dá)808萬人次。點(diǎn)接待量達(dá)808萬人次。六、出境旅游情況2008年，我市出境旅游市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，香港游和出國(guó)游增幅較為顯著。根據(jù)對(duì)全市十六家有出境旅游組團(tuán)資格的旅行社統(tǒng)計(jì)，我市共組織21.4萬人次出境旅游，較上年增長(zhǎng)16.1%。其中組織出國(guó)游9.04萬人次，較上年增長(zhǎng)14.7%，組織香港游9.16萬人次，較上年增長(zhǎng)41.0%，組織澳門游3.20萬人次，較上年下降較為顯著。根據(jù)對(duì)全市十六家有出境旅游組團(tuán)資格的旅行社統(tǒng)計(jì)，我市共組織21.4萬人次出境旅游，較上年增長(zhǎng)16.1%。其中組織出國(guó)游9.04萬人次，較上年增長(zhǎng)14.7%，組織香港游9.16萬人次，較上年增長(zhǎng)41.0%，組織澳門游3.20萬人次，較上年下降21.2%。七、旅游企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)及接待情況上年增長(zhǎng)2008年度，全市旅游星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.5%，其中客房收入14.84億元，餐飲收入39.76億元，較16.47億元，上年增長(zhǎng)2008年度，全市旅游星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.5%，其中客房收入14.84億元，餐飲收入39.76億元，較16.47億元，其它收入8.45億元。上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金2.22億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.09億元。全市旅游星級(jí)飯店平均客房出租率為平均房?jī)r(jià)315元/間天。其中五星級(jí)飯店平均出租率房?jī)r(jià)594元/間天；四星級(jí)飯店平均出租率64.5%，其它收入8.45億元。上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金2.22億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.09億元。全市旅游星級(jí)飯店平均客房出租率為平均房?jī)r(jià)315元/間天。其中五星級(jí)飯店平均出租率房?jī)r(jià)594元/間天；四星級(jí)飯店平均出租率64.5%，66.4%，平均70.8%，平均房?jī)r(jià)356元/間天；三星級(jí)飯店平均出租率63.2%，平均房?jī)r(jià) 206元/間天；二星級(jí)飯店平均出租率 65.9%，平均房?jī)r(jià) 153元/間天。據(jù)對(duì)納入統(tǒng)計(jì)范圍的355家旅行社統(tǒng)計(jì)，2008年度，全市旅據(jù)對(duì)納入統(tǒng)計(jì)范圍的355家旅行社統(tǒng)計(jì)，2008年度，全市旅行社實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.81億元，與上年同期基本持平，上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金961萬元。全市旅行社組團(tuán)國(guó)內(nèi)人數(shù)150.4萬人次，接團(tuán)國(guó)內(nèi)人數(shù)83.27萬人次。全市國(guó)際旅行社外聯(lián)入境人數(shù)7.26行社實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.81億元，與上年同期基本持平，上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金961萬元。全市旅行社組團(tuán)國(guó)內(nèi)人數(shù)150.4萬人次，接團(tuán)國(guó)內(nèi)人數(shù)83.27萬人次。全市國(guó)際旅行社外聯(lián)入境人數(shù)7.26萬人次，接待入境人數(shù)18.94萬人次。萬人次，接待入境人數(shù)18.94萬人次。2008年度，全市主要旅游景區(qū)（點(diǎn)）共接待游園游客7983萬人次，較上年增長(zhǎng)21.5%。其中，年接待量超過100萬人次的景點(diǎn)有14個(gè)，年接待量超過50萬人次的景點(diǎn)有19個(gè)，年接待量超過2008年度，全市主要旅游景區(qū)（點(diǎn)）共接待游園游客7983萬人次，較上年增長(zhǎng)21.5%。其中，年接待量超過100萬人次的景點(diǎn)有14個(gè)，年接待量超過50萬人次的景點(diǎn)有19個(gè)，年接待量超過20萬人次的景點(diǎn)有 50個(gè)。全市 A級(jí)景區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 9.6億元，其中門票收入3.8億元，上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金3183萬元，實(shí)現(xiàn)其中門票收入3.8億元，上繳營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅金3183萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3306萬元。第五章發(fā)展戰(zhàn)略與實(shí)施計(jì)劃第一節(jié)發(fā)展戰(zhàn)略一、總體戰(zhàn)略公司在3-5年內(nèi)，成為南京市著名的集旅游觀光、休閑娛樂、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購(gòu)物、生態(tài)養(yǎng)殖等于一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光示范園。二、發(fā)展戰(zhàn)略建立成功的品牌，積累無形資產(chǎn)，收回初期成本，準(zhǔn)備擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。1、初步創(chuàng)業(yè)期（1-3年）主要是以休閑旅游觀光、休閑娛樂、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購(gòu)物、生態(tài)養(yǎng)殖等為主，逐步以擴(kuò)大知名度為主，市場(chǎng)策略為逐步培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣，搶先占領(lǐng)生態(tài)休閑類旅游行業(yè)的市場(chǎng)份額，建立自己的品牌，積累無形資產(chǎn)，收回初期投資。第一、二年 進(jìn)入旅游業(yè)市場(chǎng)，站穩(wěn)腳跟，著力宣傳公司服務(wù)特色，主動(dòng)出擊，為客戶提供高品質(zhì)的服務(wù)，初步具有行業(yè)知名度，建立一部分相對(duì)穩(wěn)定的客戶群，為下一步發(fā)展的基礎(chǔ)。第三年：樹立并提升品牌形象，從初期的客戶群為主，通過口碑，媒體廣告等各種渠道加強(qiáng)宣傳，增加無形資產(chǎn)，中長(zhǎng)期時(shí)，項(xiàng)目采用多元化服務(wù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。2、發(fā)展成長(zhǎng)期（ 4-5年）項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，進(jìn)一步提升知名度，打造品牌。并在不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額的同時(shí)，籌備新業(yè)務(wù)的開發(fā)工作。使項(xiàng)目江寧市場(chǎng)知名度達(dá)到 80%，南京市場(chǎng)知名度達(dá)到 50%，江蘇及周邊地區(qū)知名度達(dá)到 20%，鞏固已有市場(chǎng)，擴(kuò)展?jié)撛谑袌?chǎng)。第二節(jié)目標(biāo)市場(chǎng)一、近期南京市玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、下關(guān)區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、浦口區(qū)、棲霞區(qū)、江寧區(qū)、六合區(qū)、溧水縣、高淳縣。南京市周邊城市，如馬鞍山市、句容市、溧陽(yáng)市等。二、中遠(yuǎn)期江蘇省及周邊地區(qū)，包括江蘇省、安徽省、浙江省、上海市等。第三節(jié)服務(wù)產(chǎn)品一、旅游觀光提供滿足城市居民體驗(yàn)農(nóng)村生活的場(chǎng)所二、休閑娛樂包括棋牌、水上運(yùn)動(dòng)、 KTV、酒吧等休閑娛樂項(xiàng)目。三、農(nóng)家餐飲提供具有南京特色的農(nóng)家小吃、 土菜等具有農(nóng)村特色的餐飲。四、園藝觀賞包括入口花圃、百花廣場(chǎng)、露天看臺(tái)、錦繡水園、生態(tài)博物館等園藝觀賞。五、旅游購(gòu)物提供具有農(nóng)家特色的小商品和園藝產(chǎn)品供游客購(gòu)買。六、生態(tài)養(yǎng)殖把飼養(yǎng)的雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其亦回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財(cái)富。第四節(jié)定價(jià)創(chuàng)業(yè)期：由于在創(chuàng)業(yè)初期，本項(xiàng)目的市場(chǎng)占有和拓展能力都十分有限，在這種情況下急需擴(kuò)大市場(chǎng)份額，但又必須保證服務(wù)質(zhì)量和成本回收量因此在進(jìn)入市場(chǎng)初期，首先用中等定價(jià)來吸引消費(fèi)者。成長(zhǎng)期：項(xiàng)目在成長(zhǎng)期間具備了一定的市場(chǎng)占有量和服務(wù)拓展力，并且在服務(wù)、技術(shù)、管理等方面逐漸趨于成熟，因此將嘗試使用中高價(jià)來進(jìn)一步增強(qiáng)我們的利潤(rùn)獲取能力。成熟期：當(dāng)本項(xiàng)目主營(yíng)業(yè)務(wù)成熟，管理技術(shù)方面已經(jīng)完善的時(shí)候，將作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者來牽頭訂閱行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范并整合市場(chǎng)資源，從而涉足其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并盡力保持主業(yè)價(jià)格的穩(wěn)定，其它業(yè)務(wù)定價(jià)則與社會(huì)普遍價(jià)格一致，以此開拓其它業(yè)務(wù)價(jià)格。特殊情況：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于定價(jià)嚴(yán)重威脅本公司利益情況下，本公司也考慮采用其它定價(jià)方式。第五節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)建設(shè)一、廣告在項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)階段打品牌廣告讓項(xiàng)目為人們所認(rèn)識(shí)，因本項(xiàng)目為生態(tài)旅游推廣項(xiàng)目，遵循一定程度上的社會(huì)效益，所以宣傳方式和渠道一定要高雅，不能媚俗。項(xiàng)目形象廣告：在大眾傳媒和專業(yè)媒體上，如南京電視臺(tái)、廣播電臺(tái)、地鐵上發(fā)布制作精良的創(chuàng)業(yè)形象廣告，廣告力求傳達(dá)信息準(zhǔn)確到位，同時(shí)配以文字報(bào)道則會(huì)取得更為良好的效果。項(xiàng)目品牌廣告：品牌要以通過各種渠道進(jìn)行。廣播、電視、信息、傳遞時(shí)間短，可以用來提高知曉度；利用報(bào)紙、雜志作一些高品位廣告，提升品牌形象?？傊?，項(xiàng)目品牌廣告要保持風(fēng)格的統(tǒng)一，利用不同媒介的特色建立全方位、立體的信息傳播網(wǎng)。同時(shí)可以采取公益廣告和 “冠名”廣告等形式擴(kuò)大知名度。二、公共關(guān)系在項(xiàng)籌建期初開始公關(guān)工作，公關(guān)活動(dòng)的原則是樹立公司業(yè)務(wù)精湛，熱情周到，嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)，富有社會(huì)責(zé)任感受的良好形象。1、承辦農(nóng)業(yè)類學(xué)術(shù)研討會(huì)，交流會(huì)；2、與媒介聯(lián)合舉辦大型公益團(tuán)體咨詢活動(dòng)；3、發(fā)放公司出版物和宣傳品， 向消費(fèi)都傳達(dá)企業(yè)目標(biāo)和策略。三、項(xiàng)目的市場(chǎng)培育發(fā)揮廣告功能，這主要是讓項(xiàng)目有一定知曉度的前提下突出特色起著功能廣告的作用。充分利用項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的一些成功舉措，進(jìn)行口碑宣傳，加深顧客對(duì)項(xiàng)目的印象和信任。再者，將成功的安全和舉措做成專題片，用圖片、文字等方式宣傳。四、項(xiàng)目的市場(chǎng)維護(hù)市場(chǎng)維護(hù)措施的好壞直接關(guān)系到公司的服務(wù)成果、公眾形象并由此影響到公司最終利益。 因此公司會(huì)通過各種途徑維護(hù)市場(chǎng)。加強(qiáng)服務(wù)，注意回訪及信息的及時(shí)反饋如旅游效果究竟如何，要以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來維護(hù)并開拓項(xiàng)目的市場(chǎng)。虛心、廣泛聽取客戶的不同聲音，在認(rèn)真分析客戶的各種意見和建議基礎(chǔ)上，努力提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)業(yè)務(wù)實(shí)力，讓我們的服務(wù)更加有針對(duì)性、實(shí)踐性，從而維護(hù)公司良好的市場(chǎng)形象。如果在公司沒有授權(quán)的情況下，有以公司名義冒名營(yíng)業(yè)或從事其它事物者，本公司將訴諸法律。第六章組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)本著機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目建設(shè)單位為某某發(fā)展有限公司，項(xiàng)目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國(guó)內(nèi)外招標(biāo)方式落實(shí)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料采購(gòu)等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價(jià)。公司實(shí)行公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會(huì)決定子公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會(huì)確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議和日常經(jīng)營(yíng)管理工作。第二節(jié)運(yùn)行管理1、總經(jīng)理向董事會(huì)負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會(huì)決策并報(bào)告工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作?？偨?jīng)理辦公室在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下全面組織管理江寧生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園各項(xiàng)工作。2、各部門經(jīng)理向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。由總經(jīng)理辦公室制訂部門職能和管理權(quán)限，并協(xié)調(diào)部門間關(guān)系。3、各部門員工通過技術(shù)培訓(xùn)，采用招聘上崗?？偣窘y(tǒng)一頒發(fā)員工規(guī)范行為準(zhǔn)則，樹立良好員工隊(duì)伍形象。4、由產(chǎn)業(yè)管理部協(xié)調(diào)有關(guān)部門在產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后技術(shù)、生產(chǎn)資料營(yíng)銷等全程服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格質(zhì)量檢測(cè)與標(biāo)準(zhǔn)化監(jiān)控，由營(yíng)銷部承擔(dān)合同化營(yíng)銷；實(shí)行產(chǎn)業(yè)化有償服務(wù)，提高輻射區(qū)有機(jī)、綠色產(chǎn)品整體優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。第三節(jié)運(yùn)營(yíng)機(jī)制1、經(jīng)營(yíng)機(jī)制經(jīng)營(yíng)機(jī)制是調(diào)動(dòng)生產(chǎn)者參與基地建設(shè)積極性的關(guān)鍵，基地經(jīng)營(yíng)機(jī)制采取多種經(jīng)營(yíng)形式，形成利益共享，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，且利益與風(fēng)險(xiǎn)平衡的機(jī)制。2、資金運(yùn)營(yíng)機(jī)制投資方式為公司直接投資，所有資金為公司自有資金，在項(xiàng)目建設(shè)過程中要監(jiān)督資金的使用情況，確保資金運(yùn)營(yíng)的安全性。3、土地利用效率機(jī)制充分發(fā)揮土地利用效率，以激勵(lì)經(jīng)營(yíng)者提高集約經(jīng)營(yíng)強(qiáng)度，由單一經(jīng)營(yíng)向多種經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，由產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)向資本經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。4、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制園區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)，因此，建立規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，即建立投資風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制；建立健全園區(qū)保險(xiǎn)制度、經(jīng)濟(jì)合同制度等，對(duì)保證園區(qū)的健康發(fā)展是十分必要的。5、項(xiàng)目管理（1）計(jì)劃管理按項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃統(tǒng)籌安排，按計(jì)劃任務(wù)組織好作業(yè)設(shè)計(jì)，按作業(yè)設(shè)計(jì)組織好施工。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所需的原材料、建筑材料、外購(gòu)設(shè)備以及化肥、農(nóng)藥、保水劑、苗木等物資的采購(gòu)，由園區(qū)按計(jì)劃統(tǒng)一購(gòu)買。2、工程管理工程管理嚴(yán)格履行江蘇省基本建設(shè)項(xiàng)目管理程序及標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)委托有甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)部門編制總體設(shè)計(jì)，按年度建設(shè)要求編報(bào)施工設(shè)計(jì)。施工設(shè)計(jì)要數(shù)字上表，任務(wù)上圖。項(xiàng)目施工嚴(yán)格實(shí)行先設(shè)計(jì)、后施工，按設(shè)計(jì)施工，實(shí)行施工人員追蹤負(fù)責(zé)制。種苗定購(gòu)、起苗、運(yùn)輸、檢疫、種植、管護(hù)等各生產(chǎn)環(huán)節(jié)統(tǒng)一管理，參與者的經(jīng)濟(jì)利益與成活率掛鉤，確保質(zhì)量。嚴(yán)格檢查驗(yàn)收制度，堅(jiān)持一個(gè)工序檢查合格后再進(jìn)入下一個(gè)工序。施工結(jié)束，自查合格后上報(bào)，由園區(qū)組織技術(shù)人員逐塊檢查驗(yàn)收。由于工程建設(shè)涉及面較寬，公司將定期組織由各方面專家參加的專家咨詢小組，提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)建設(shè)等方面的咨詢及信息服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。3、資金管理本項(xiàng)目資金主要為公司自籌資金。資金管理實(shí)行專項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，配備專職財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)資金管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)管理制度和貸款協(xié)議規(guī)定，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告，逐級(jí)上報(bào)；項(xiàng)目施工開支的報(bào)帳原始發(fā)票建檔保管，財(cái)務(wù)報(bào)表逐級(jí)審計(jì)、匯總、上報(bào)。資金安排堅(jiān)持與建設(shè)任務(wù)量、配套資金的落實(shí)和建設(shè)成效掛鉤。企業(yè)配套資金在具體實(shí)施中必須落實(shí)，年初列入年度財(cái)務(wù)預(yù)算，爭(zhēng)取貸款及時(shí)下達(dá)。本項(xiàng)目資金屬專項(xiàng)資金，獨(dú)立核算，?？顚Ｓ谩?、信息管理為了便于決策管理，園區(qū)應(yīng)建立體現(xiàn)施工現(xiàn)狀信息的項(xiàng)目信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)、檔案庫(kù)，配備必要的信息處理工具，對(duì)項(xiàng)目施工、進(jìn)度、質(zhì)量、資金使用、林木生長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境狀況等動(dòng)態(tài)情況進(jìn)行及時(shí)匯總、分析、監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)。5、經(jīng)營(yíng)技術(shù)管理在項(xiàng)目前期要設(shè)計(jì)好經(jīng)營(yíng)技術(shù)路線，以總體設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)規(guī)范確定經(jīng)營(yíng)技術(shù)。在項(xiàng)目施工過程中要建立技術(shù)責(zé)任制，由技術(shù)人員包片技術(shù)指導(dǎo)，或技術(shù)入股，參與經(jīng)營(yíng)。在經(jīng)費(fèi)安排、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理手段、承包戶技術(shù)培訓(xùn)等方面應(yīng)全方位體現(xiàn)技術(shù)因素。第七章風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策第一節(jié)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)一、政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家對(duì)旅游業(yè)的政策變動(dòng)， 如果要求必須有較高的旅游級(jí)別，則一系列審批過程難度將加大。相關(guān)法律的完善。二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)質(zhì)量與消費(fèi)者期望水平不符合， 達(dá)不到理想的服務(wù)效果。三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)該行業(yè)在短時(shí)期內(nèi)難以形成氣候，如果市場(chǎng)狹小而不規(guī)范難以形成品牌。四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在目前情況下，我們的服務(wù)是導(dǎo)入期產(chǎn)品，一旦進(jìn)入成長(zhǎng)期后，便會(huì)產(chǎn)生大量市場(chǎng)追隨者，新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)紛擁而至。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略改變，應(yīng)付策略上的不確定性。價(jià)格在一定程度上影響我們的業(yè)務(wù)進(jìn)入低收入水平家庭的營(yíng)銷策略。第二節(jié)防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策一、政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策公司有著多年與政府合作的背景，同時(shí)擁有一支高知性的團(tuán)隊(duì)，有著相當(dāng)雄厚的經(jīng)驗(yàn)來關(guān)注政策、方針，能夠敏感地、有效地抓住變化帶來的機(jī)遇。二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范高層管理人員真正投入質(zhì)量管理活動(dòng)，在資源配置上加以支持，建立以高品質(zhì)服務(wù)為核心的企業(yè)文化，全體員工樹立服務(wù)品質(zhì)第一的服務(wù)觀點(diǎn)；重視員工培訓(xùn)，讓員工掌握新的服務(wù)技巧，改善服務(wù)態(tài)度。三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范加大宣傳力度，用一流的服務(wù)與品質(zhì)來吸引顧客。樹立品牌要利用高強(qiáng)度的宣傳方式。多元文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)，化解對(duì)單一服務(wù)項(xiàng)目的依賴性風(fēng)險(xiǎn)。四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范在主營(yíng)核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，橫向、縱向拓展業(yè)務(wù)。加強(qiáng)管理，并建立及時(shí)有效的信息反饋渠道。第八章投入估算與資金籌措第一節(jié)投資估算依據(jù)1、參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 2003年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)-方法與參數(shù)》（第三版）對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行估算。2、土建工程、設(shè)備、土地等參照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格估算。3、相關(guān)農(nóng)林牧工程項(xiàng)目、高新技術(shù)示范項(xiàng)目、觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資估算標(biāo)準(zhǔn)與定額。第二節(jié)投資估算一、固定資產(chǎn)投資包括工程費(fèi)用（建筑安裝工程、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)） 、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息。建筑安裝工程費(fèi)用包括各功能區(qū)農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施、附屬工程、環(huán)保工程等，經(jīng)分類分別估算后匯總。設(shè)備費(fèi)按各功能區(qū)所需設(shè)備配置并匯總。無形資產(chǎn)包括項(xiàng)目勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、高新技術(shù)引進(jìn)咨詢、項(xiàng)目評(píng)估論證、名牌產(chǎn)品策劃等費(fèi)用。遞延資產(chǎn)主要是項(xiàng)目開辦運(yùn)營(yíng)所需有關(guān)費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)用按工程費(fèi)用（含種苗費(fèi)）的 5%估算。二、項(xiàng)目總投資估算結(jié)果本項(xiàng)目建設(shè)期 2年。本項(xiàng)目建設(shè)總投資約 8000萬元。項(xiàng)目總投資估算表

投資項(xiàng)目投資額度（萬元）占總投資百分比生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)450056.25%旅游服務(wù)區(qū)250031.35%綠色養(yǎng)殖區(qū)100012.50%第三節(jié)資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金主要由公司自籌。第九章財(cái)務(wù)估算第九章財(cái)務(wù)估算第一節(jié)財(cái)務(wù)估算依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 2003年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) -方法與參數(shù)》（第三版）；2、國(guó)家和江蘇省有關(guān)法規(guī)、財(cái)稅政策和工程項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3、建設(shè)單位提供的工藝技術(shù)參數(shù)、投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)及相關(guān)背景資料；4、市場(chǎng)調(diào)研取得的有關(guān)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目成本費(fèi)用中原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)用和工資福利費(fèi)用采用當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格估算。產(chǎn)品價(jià)格參照當(dāng)前價(jià)格水平估算；對(duì)新特產(chǎn)品、有機(jī)產(chǎn)品及綠色產(chǎn)品，除參照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格外，需按新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的價(jià)格變動(dòng)規(guī)律進(jìn)行價(jià)格修正，使其接近規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件下的較穩(wěn)定價(jià)格水平。第二節(jié) 項(xiàng)目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目在 2011年建成后開始投入運(yùn)營(yíng)， 項(xiàng)目經(jīng)過初創(chuàng)期 （1-3年）和發(fā)展成長(zhǎng)期（ 4-5年）后趨于穩(wěn)定。項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后年收入及構(gòu)成表收入（萬元）年份（年）2012201320142015201620172018門票5010020040080010001000餐飲1302605201040208026002600

住宿100200400800160020002000娛樂2004008001600320040004000產(chǎn)品銷售204080160320400400第三節(jié) 稅費(fèi)估算根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定，酒店會(huì)所和旅游屬于服務(wù)業(yè)，其營(yíng)業(yè)稅稅率： 5%。城建稅附加： 1%；教育費(fèi)附加：3%；所得稅稅率 25%，公積金和公益金合計(jì)：稅后利潤(rùn)的 15%。第四節(jié)產(chǎn)品總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后成本費(fèi)用包括：1、直接材料費(fèi)根據(jù)南京市旅游產(chǎn)業(yè)平均水平來確定。2、外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用5%估算，水電參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)用項(xiàng)目年收入的5%估算，水電費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入0.8%估算。費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入0.8%估算。3、房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資70