杭州宏觀樓市分析與預(yù)測

杭州宏觀樓市分析與預(yù)測第1頁/共124頁2言前本專題，期望通過綜合分析得出針對樓市走勢預(yù)測的若干結(jié)論，為行業(yè)人士對后市的判斷與操作，提供一份有價(jià)值的參考。第2頁/共124頁3依據(jù)經(jīng)驗(yàn)，選定影響樓市走勢的3項(xiàng)重要因素，進(jìn)行專項(xiàng)基礎(chǔ)分析樓市政策行業(yè)態(tài)勢經(jīng)濟(jì)情勢？得出基本預(yù)判結(jié)論第3頁/共124頁4各分析內(nèi)容之間的關(guān)系樓市政策行業(yè)態(tài)勢經(jīng)濟(jì)情勢經(jīng)濟(jì)變化影響宏觀政策進(jìn)行針對性調(diào)整宏觀政策與樓市政策有較多關(guān)聯(lián)政策調(diào)整將影響到行業(yè)態(tài)勢（例如穩(wěn)增長觸發(fā)的降息金融政策）第4頁/共124頁5整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路得出最終走勢預(yù)判結(jié)論運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTBPARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)趨勢分析政策總結(jié)行業(yè)數(shù)據(jù)行業(yè)現(xiàn)象得出基本結(jié)論第5頁/共124頁6整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB

1經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)GDP|CPI|

PPI|PMI|固定投資等

2市場需求進(jìn)出口|消費(fèi)品零售總額|信貸等

3貨幣與金融外匯占款|美國經(jīng)濟(jì)|匯率|存準(zhǔn)率得出最終走勢預(yù)判結(jié)論得出基本結(jié)論第6頁/共124頁7GDP增速呈現(xiàn)連降態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長放緩態(tài)勢明顯，結(jié)構(gòu)性問題依然存在。一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值107995億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長8.1%。從環(huán)比看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.8%。從去年一季度至四季度，GDP同比增速持續(xù)回落，但每一個(gè)季度回落幅度都比較小。但是從今年一季度GDP增速從去年四季度的8.9%大幅回落至8.1%，超出普遍預(yù)期。目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于底部波動(dòng)時(shí)期，國際經(jīng)濟(jì)形勢也未明顯好轉(zhuǎn)，外貿(mào)出口不力，而內(nèi)需又不足夠旺盛，加之房地產(chǎn)行業(yè)的限制措施和工業(yè)生產(chǎn)的減速以及穩(wěn)健的貨幣政策抑制投資所導(dǎo)致中國GDP持續(xù)的回落。為了避免經(jīng)濟(jì)的硬著陸，將促使中國政府逐步放開貨幣政策，朝著進(jìn)一步釋放流動(dòng)性的方向繼續(xù)微調(diào)。國民生產(chǎn)總值GDP變動(dòng)情況【經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)】第7頁/共124頁8通脹威脅基本解除,“抗通脹”讓位“穩(wěn)增長”。CPI下降趨勢還將延續(xù)一段時(shí)間。主要有兩個(gè)原因：1、中國經(jīng)濟(jì)減速，需求減少，對物價(jià)形成平抑作用；2、國際市場動(dòng)蕩，大宗商品價(jià)格持續(xù)疲軟，也對CPI下降有利。且上述兩大現(xiàn)象仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。PPI持續(xù)下降，是因?yàn)槿ツ暌詠碇袊?jīng)濟(jì)放緩，且國家主動(dòng)調(diào)控，并調(diào)低了“十二五”經(jīng)濟(jì)預(yù)期。而對于經(jīng)濟(jì)刺激政策，目前政府已出臺(tái)一些微調(diào)措施，但不太會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。5月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.0%。其中，城市上漲3.0%，農(nóng)村上漲2.9%；食品價(jià)格上漲6.4%，非食品價(jià)格上漲1.4%；消費(fèi)品價(jià)格上漲3.6%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲1.7%。1-5月平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲3.5%。5元份全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降1.4%，環(huán)比下降0.4%。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比下降1.6%，環(huán)比下降0.3%。1—5月平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降0.3%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比上漲0.1%。CPI和PPI變動(dòng)情況【經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)】第8頁/共124頁9PMI指數(shù)的回落速度超過市場預(yù)期，經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)加大。這是六個(gè)月以來，PMI指數(shù)首次下降。即便考慮到季節(jié)因素，2.9個(gè)百分點(diǎn)跌幅也已超過市場預(yù)期。值得我們注意的是新訂單的指數(shù)大幅回落至臨界點(diǎn)，表明市場的需求不旺盛；另一方面，實(shí)際上的庫存指數(shù)比較低，生產(chǎn)者對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是產(chǎn)品需求的預(yù)期并不樂觀。綜合一系列的經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)來看，目前的經(jīng)濟(jì)下行壓力比較明顯。預(yù)計(jì)6月份PMI的指標(biāo)也難有較大改觀，甚至不排除繼續(xù)下行可能。5月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為50.4%，相比上月回落達(dá)2.9個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)大大低于市場預(yù)期的52，已經(jīng)接近50的枯榮線，在一定程度上表明我國制造業(yè)再度接近臨界點(diǎn)。生產(chǎn)指數(shù)下降至52.9%；出口訂單和新訂單分別下降至49.8%和50.4%；購進(jìn)價(jià)格指數(shù)則大跌至44.8%。值得一提的是，企業(yè)的產(chǎn)成品庫存上升了2.7%，但原材料庫存則下降了3.4%，這在很大程度上表明企業(yè)面臨著銷售不暢和去庫存的壓力，將對大宗商品價(jià)格產(chǎn)生一定壓力。制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)變動(dòng)情況【經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)】第9頁/共124頁10M2增速略有回升,政策仍有放松空間。截至5月末貨幣供應(yīng)量M1、M2的增速略有回升，但是回升的幅度很小，仍然處于比較低的水平，顯示經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依舊比較疲軟。而5月的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也已顯示出這一跡象。5月份在通脹回落至近兩年新低的同時(shí)，投資、消費(fèi)和工業(yè)增加值也創(chuàng)出多年來的新低。5月末，廣義貨幣（M2）余額90.00萬億元，同比增長13.2%，比上月末高0.4個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣（M1）余額27.86萬億元，同比增長3.5%，比上月末高0.4個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣（M0）余額4.90萬億元，同比增長10.0%，比上月末低0.4個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月凈回籠現(xiàn)金1160億元。貨幣供應(yīng)量增速情況【經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)】第10頁/共124頁11對未來經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂導(dǎo)致固定投資趨緩。我國城鎮(zhèn)投資增速持續(xù)下滑，這其中固然有國家主動(dòng)調(diào)控的原因，但是20.2%的增幅還是超出了此前的預(yù)期。考慮到今年政府工作報(bào)告提出的今年經(jīng)濟(jì)增長7.5%的目標(biāo)，目前投資增速還在正常范圍之內(nèi)。但是如果再考慮到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)未來還將面對房地產(chǎn)調(diào)控帶來的地產(chǎn)投資增速下滑、制造業(yè)投資增速趨勢放緩的不利環(huán)境，現(xiàn)在已經(jīng)是時(shí)候考慮進(jìn)行政策的預(yù)調(diào)微調(diào)了。1-4月份，固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)75592億元，同比增長20.2%，增速較1-3月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)?從環(huán)比看，4月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長0.77%?1-4月份，工業(yè)投資32926億元，增長23.8%，增速較1-3月份回落0.1%；其中采礦業(yè)投資2304億元增長24%，增速較1-3月份提高3.2%；制造業(yè)投資27251億元，增長24.4%，回落0.4%；電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資3371億元增長19%，提高0.6%?全社會(huì)固定投資情況【經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)】第11頁/共124頁12作為經(jīng)濟(jì)冷暖的風(fēng)向標(biāo)，電量增速的放緩，說明生產(chǎn)活躍程度降低。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)用電量是主要下降因素。每年的四月份都是用電量往上走的月份。工業(yè)企業(yè)全面開工，社會(huì)各種建設(shè)全面動(dòng)工，天氣也逐漸轉(zhuǎn)暖，居民和服務(wù)業(yè)用電量開始增加。而今年4月份用電量竟然低于3月份，十分反常，反差巨大。這充分折射出我國經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，下滑勢頭在加劇。4月份用電量增速再次跌破今年以來的低位，全社會(huì)用電量3899億千瓦時(shí)，同比僅增長3.7%，而前兩年4月數(shù)據(jù)仍在兩位數(shù)增長。4月當(dāng)月第一產(chǎn)業(yè)用電量77億千瓦時(shí)，減少7.01%；第二產(chǎn)業(yè)用電量2908億千瓦時(shí)，增長1.56%；第三產(chǎn)業(yè)用電量419億千瓦時(shí)，增長11.07%全社會(huì)發(fā)電量情況【經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)】第12頁/共124頁13上半年國民經(jīng)濟(jì)放緩態(tài)勢明顯，這是主動(dòng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的結(jié)果15月市場需求不足，PMI指數(shù)大幅回落，接近50臨界點(diǎn)，超出市場預(yù)期，我國經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)加大3我國經(jīng)濟(jì)活力不足，金融需求趨于疲弱，貨幣供應(yīng)量增速明顯下滑4今年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)7.5%，固定投資增速20.2%還在正常范圍之內(nèi)5通脹威脅基本解除，下一階段“抗通脹”變?yōu)椤胺€(wěn)增長”2經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)小結(jié)——【小結(jié)】第13頁/共124頁14經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)小結(jié)（續(xù)）——雙跌，中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳【小結(jié)】第14頁/共124頁15【下半年預(yù)判】經(jīng)濟(jì)增速或創(chuàng)近年新低穩(wěn)增長成首要任務(wù)

今年是十二五開局之年，經(jīng)濟(jì)增速低于既定目標(biāo)7.5%是中國政府不愿看到的.所以，我們認(rèn)為，今年盡管面臨國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整以及外需走弱的壓力，政策層面仍有充?？臻g保持8%以上的經(jīng)濟(jì)增長水平。中國上半年隨著通脹壓力的逐步緩解，給下半年政策預(yù)調(diào)微調(diào)留有空間，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長將成為下半年首要任務(wù)?！绢A(yù)判】第15頁/共124頁16整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB得出走勢預(yù)判結(jié)論

1經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)GDP|CPI|

PPI|PMI|固定投資等

2市場需求進(jìn)出口|消費(fèi)品零售總額|信貸等

3貨幣與金融外匯占款|美國經(jīng)濟(jì)|匯率|存準(zhǔn)率第16頁/共124頁17５月份中國外貿(mào)進(jìn)出口出現(xiàn)反彈，外貿(mào)走出前期低谷，但仍需密切關(guān)注其長期發(fā)展態(tài)勢。在世界經(jīng)濟(jì)低迷以及歐債危機(jī)的影響下，目前的外貿(mào)形勢出現(xiàn)不確定性。我國出口的萎縮是來自于歐美國家市場需求的萎縮，而且這個(gè)市場需求的萎縮影響到全球投資者和消費(fèi)者的信心，也影響到新興市場的投資和消費(fèi)需求。外需疲軟非我國政策可以調(diào)整,而進(jìn)口增速大幅下降則反映了國內(nèi)需求疲弱，目前我國處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程當(dāng)中，擴(kuò)大自己的內(nèi)需還需要一定的時(shí)間。進(jìn)出口幅度的下滑確實(shí)顯示了我國經(jīng)濟(jì)形勢的嚴(yán)峻性，在內(nèi)憂外患的情勢下,未來政策預(yù)調(diào)微調(diào)或?qū)⒓哟a。５月份中國進(jìn)出口總值為３４３５．８億美元，同比增長１４．１％，當(dāng)月進(jìn)出口規(guī)模刷新去年１１月創(chuàng)下的歷史紀(jì)錄。中國進(jìn)、出口規(guī)模雙雙創(chuàng)月度歷史新高，出口達(dá)１８１１．４億美元，同比增長１５．３％；進(jìn)口達(dá)１６２４．４億美元，增長１２．７％。全國進(jìn)出口增幅情況【市場需求】第17頁/共124頁18經(jīng)濟(jì)低迷，消費(fèi)增速有所放緩。保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，最大的潛力在內(nèi)需。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，被寄予厚望消費(fèi)，在前4個(gè)月的實(shí)際增速也大幅下滑，未能挑起經(jīng)濟(jì)增長的大梁。這意味著，在穩(wěn)增長作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作第一要?jiǎng)?wù)之下，投資再次被放到重要位置，“三駕馬車”協(xié)調(diào)發(fā)展成為當(dāng)務(wù)之急。這也讓投資被重新重視起來。5月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額16715億元，同比名義增長13.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長11%），低于市場預(yù)期。從環(huán)比看，5月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長0.84%。

城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額14536億元，同比增長13.7%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額2179億元，增長14.3%。按消費(fèi)形態(tài)分，5月份，餐飲收入1844億元，同比增長12.9%；商品零售14871億元，增長13.9%。在商品零售中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額7326億元，增長14.1%。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額【市場需求】第18頁/共124頁19存貸數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，低于市場預(yù)期。有效需求不足，使信貸投放面臨一定挑戰(zhàn)。新增貸款的減少部分原因是存款增長不足，受到銀行貸款存貸比限制，而更重要的，企業(yè)中長期貸款增速和短期貸款增速呈現(xiàn)出明顯的背離關(guān)系，折射企業(yè)中長期投資意愿不足，而這也反映了中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)中有效需求不足的現(xiàn)實(shí)困境。4月人民幣存款減少4656億元，同比少增8080億元。其中，住戶存款減少6379億元，非金融企業(yè)存款減少2968億元，財(cái)政性存款增加4343億元。外幣存款余額3645億美元，同比增長53.2%，當(dāng)月外幣存款增加227億美元。4月份人民幣貸款增加6818億元，比上年同期少4077億元。雖然較上月的1.01萬億人民幣有明顯的回落，但仍好于年初前兩個(gè)月的低迷水平。初步統(tǒng)計(jì)，4月份社會(huì)融資規(guī)模為9596億元，比上年同期少4077億元?！臼袌鲂枨蟆康?9頁/共124頁20與國際接軌，我國三年半首次降息0.25%，以刺激經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)增長。對于降息早有預(yù)期。自去年年底至今年年初，央行已經(jīng)3度下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。而伴隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不振，5月CPI持續(xù)下降，以及全球降息潮的影響，6月降息早就在業(yè)內(nèi)的意料之中。此次利率下調(diào)對于穩(wěn)增長將起到重要作用。利率下調(diào)不但可以降低企業(yè)經(jīng)營成本，還將有效刺激企業(yè)貸款需求。央行如預(yù)期降息顯示了決策層穩(wěn)增長的決心，降息對于提振市場信心會(huì)很有幫助。預(yù)期未來還會(huì)有一系列的刺激增長政策措施出臺(tái)。二季度GDP見底后，下半年經(jīng)濟(jì)增速仍有望回升至8.5%以上。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍；將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。存貸利率變動(dòng)情況【市場需求】第20頁/共124頁21５月份中國外貿(mào)進(jìn)出口出現(xiàn)反彈，外貿(mào)走出前期低谷，但仍需密切關(guān)注其長期發(fā)展態(tài)勢。1在穩(wěn)增長作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作第一要?jiǎng)?wù)之下，“三駕馬車”協(xié)調(diào)發(fā)展成為當(dāng)務(wù)之急。這也讓投資在下半年可能被重新重視起來。3存款增長不足，導(dǎo)致貸款受到銀行存貸比限制，新增貸款增速也止步減緩。效需求不足，使信貸投放面臨一定挑戰(zhàn)。4伴隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不振，5月CPI持續(xù)下降，以及全球降息潮的影響，6月我國降息0.25%，利率下調(diào)對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長將起到重要作用。5經(jīng)濟(jì)低迷，內(nèi)需不足，消費(fèi)需求不振。2

市場需求小結(jié)——【小結(jié)】第21頁/共124頁22市場需求小結(jié)（續(xù)）——需求低迷，期待政策逐步寬松【小結(jié)】第22頁/共124頁23【下半年預(yù)判】刺激經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大有效需求，政策將適度寬松擴(kuò)大內(nèi)需是國家一項(xiàng)重大長期發(fā)展戰(zhàn)略，既是應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，實(shí)現(xiàn)保增長、促發(fā)展的重要抓手，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)發(fā)展的根本性、戰(zhàn)略性舉措。在上半年出口市場需求不旺的情況下，擴(kuò)大以投資和消費(fèi)為重點(diǎn)的內(nèi)需在下半年顯得尤為重要。真正把握市場規(guī)律和企業(yè)需求，通過擴(kuò)大內(nèi)需、提振內(nèi)需，為全年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長提供更強(qiáng)動(dòng)力。刺激經(jīng)濟(jì)不意味著房地產(chǎn)調(diào)控放松，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。按照國家政策要求，下半年嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！绢A(yù)判】第23頁/共124頁24得出最終走勢預(yù)判結(jié)論整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB

1經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)GDP|CPI|

PPI|PMI|固定投資等

2市場需求進(jìn)出口|消費(fèi)品零售總額|信貸等

3貨幣與金融外匯占款|美國經(jīng)濟(jì)|匯率|存準(zhǔn)率得出基本結(jié)論第24頁/共124頁25中國資產(chǎn)價(jià)格處于高位，國內(nèi)資本外流風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)。外匯占款大體由外貿(mào)順差、外商直接投資和其他部分（例如熱錢）構(gòu)成，外匯占款持續(xù)低迷，表明外部資金大幅減少，當(dāng)然也就影響銀行資金面和市場流動(dòng)性了。今年年初我國外貿(mào)出口疲弱，4月當(dāng)月形成貿(mào)易逆差182億美元，如此造成外匯占款下降主因。再加上歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，貿(mào)易逆差或許還將持續(xù)一段時(shí)間，因此外匯占款余額在銀行資金運(yùn)用中的占比恐怕還將繼續(xù)下降。月度新增外匯占款（億美）元【貨幣與金融】第25頁/共124頁26美國制造業(yè)活動(dòng)擴(kuò)張加快，就業(yè)勉強(qiáng)維持?jǐn)U張。美國PMI指數(shù)情況美國失業(yè)率情況【貨幣與金融】第26頁/共124頁27外界對中國增長信心下降，人民幣升值預(yù)期減弱，促使美元指數(shù)走強(qiáng)。進(jìn)入2012年以后，對外貿(mào)易上，前4個(gè)月呈現(xiàn)罕見的貿(mào)易逆差。除此之外，人民幣匯率波動(dòng)的加劇，以及可觀測到的資本流出等跡象表明，市場對人民幣升值的預(yù)期已大幅減弱。美元指數(shù)美元指數(shù)美元兌人民幣走勢情況美元指數(shù)走勢情況【貨幣與金融】第27頁/共124頁28為了對沖資金大量外流，進(jìn)一步下調(diào)存準(zhǔn)率釋放流動(dòng)性。存款準(zhǔn)備金率工具的使用主要和外匯儲(chǔ)備增加或減少所產(chǎn)生的對沖要求有關(guān)，因此絕大多數(shù)情況下，存款準(zhǔn)備金率調(diào)整并不是表示貨幣政策松緊的信號(hào)，釋放出的資金廣泛分布在國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)方向，沒有典型的方向，并不是為了增強(qiáng)股市的信心或者主要流向房地產(chǎn)行業(yè)。2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是2012年以來央行第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，距離2月24日今年第一次正式下調(diào)存款準(zhǔn)備金近三個(gè)月。中國全部金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額超84萬億元人民幣，此舉將釋放四到五千億元左右的流動(dòng)性。人民幣存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)情況【貨幣與金融】第28頁/共124頁29外匯占款數(shù)月的負(fù)增長，主要原因是我國出口疲弱，貿(mào)易逆差導(dǎo)致1我國今年已下調(diào)2次存款資本金率，進(jìn)一步釋放流動(dòng)性，主要目的是對沖大量資本的外流，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。不排除下半年仍有下調(diào)空間3

美國經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，美元指數(shù)走強(qiáng)。相反中國經(jīng)濟(jì)的低迷使得外界對我國經(jīng)濟(jì)增長信心的下降，導(dǎo)致人民幣貶值預(yù)期形成和外資流入的放緩，體現(xiàn)在貿(mào)易賬上，便是順差的縮窄2貨幣與金融小結(jié)——【小結(jié)】第29頁/共124頁30貨幣與金融小結(jié)（續(xù)）——人民幣升值預(yù)期減弱資本外流風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)【小結(jié)】第30頁/共124頁31【下半年預(yù)判】積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)上半年中國房價(jià)趨穩(wěn)；CPI大部分時(shí)間在3.5%之下。隨著下半年GDP可能破8、三季度個(gè)別月CPI破3，央行最快將從6、7月起大幅度、超預(yù)期地放松貨幣政策，甚至不排除一個(gè)月兩次降準(zhǔn)，以及把2012年8萬億新增信貸規(guī)模大幅提升的可能。財(cái)政政策已明確轉(zhuǎn)向積極。下半年則有望進(jìn)入經(jīng)濟(jì)回升帶動(dòng)物價(jià)觸底階段。下半年國際上一些不確定風(fēng)險(xiǎn)仍較大，都需要在下半年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中高度關(guān)注。在保持穩(wěn)健貨幣政策的同時(shí)，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，確保全年增長率符合“十二五”規(guī)劃要求，主要目的是為“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”創(chuàng)造相對穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，而非單純?yōu)榱薌DP的高增速。【預(yù)判】第31頁/共124頁321、制造業(yè)景氣度有所回落，企業(yè)去庫存壓力依然較大。2、需求不振、貨幣政策穩(wěn)定、物價(jià)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。3、經(jīng)濟(jì)增速回落，居民消費(fèi)更為謹(jǐn)慎，消費(fèi)增速上半年呈現(xiàn)小幅回落。4、上半年房地產(chǎn)投資增速進(jìn)一步回落，加上國內(nèi)外需求不振，導(dǎo)致上半年固定投資增速持續(xù)回落。5、進(jìn)出口貿(mào)易有所改善，但仍呈低速增長，預(yù)計(jì)全年可能維持此態(tài)勢。6、上半年下調(diào)2次存款準(zhǔn)備金率以釋放流動(dòng)性，對沖資本外流，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。7、經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑，使近期“穩(wěn)增長”政策密集出臺(tái)，效果有望在三季度顯現(xiàn)。我國上半年宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)第32頁/共124頁33整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB

1杭州發(fā)展概況人口|交通|消費(fèi)水平|規(guī)劃

2杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況GDP|產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)|固定投資|房地產(chǎn)等得出最終走勢預(yù)判結(jié)論得出基本結(jié)論第33頁/共124頁34人口——杭州市屬于人口導(dǎo)向型城市，隨著城市化比例不斷提高及外來人口不斷遷入，將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展【杭州發(fā)展概況】杭州人口年齡段分布年齡人口（萬人）占比0-14歲99.1111.39%15-59歲654.3575.21%60歲以上116.5813.40%——數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)公報(bào)及第六次人口普查公報(bào)人口數(shù)量：2011年末，全市常住人口873.8萬人，比去年增加3.26萬人，戶籍人口695.71萬人，數(shù)量呈逐年增長態(tài)勢。外來人口：2011年底杭州外來人口383萬，比2010年第六次人口普查的235.44萬人增加147萬人，占43.8%。人口區(qū)域分布：主城區(qū)范圍江干和西湖區(qū)人口較為集中，大杭州范圍人口主要集中在蕭山區(qū)和余杭區(qū)。年齡段分布：15-59歲為人口主力，占總比75.21%。城市化率：2011年末城鎮(zhèn)人口645.74萬人，占總比73.9％，城市化進(jìn)程加快。杭州人口區(qū)域分布第34頁/共124頁35交通——杭州交通便捷，通過規(guī)劃打造，形成一個(gè)杭州至（泛）長三角省會(huì)城市的1-2小時(shí)交通圈【杭州發(fā)展概況】鐵路城站和東站（在建）兩個(gè)火車站，滬杭線、浙贛線、宣杭線、蕭甬線。滬杭高鐵已開通，，杭甬、寧杭、杭長（長沙）、杭黃（黃山）高鐵進(jìn)展順利，將長三角地區(qū)推入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。公路杭滬、杭甬、杭寧、杭金衢高速公路和104、320國道，以及省道和繞城公路“七環(huán)一射”高等級(jí)公路網(wǎng)架路。航空蕭山國際機(jī)場，距市中心27公里。水運(yùn)京杭大運(yùn)河貫通北京和杭州。杭州交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是長三角南翼重要城市和中國東南部交通樞紐。第35頁/共124頁36消費(fèi)水平——2011年杭州人均可支配收入34065元，儲(chǔ)蓄余額約5547億元，居民生活水平較高，保守消費(fèi)習(xí)慣有所改善【杭州發(fā)展概況】40-50％30-40％低于30％小康富裕最富裕恩格爾系數(shù)——聯(lián)合國糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)一般來說，人均可支配收入與生活水平成正比。2011年，杭州人均可支配收入長三角地區(qū)排名第二，在上海36230元之后，生活水平較高。杭州市區(qū)人均可支配收入從2007至今，每年保持10%以上的增長，人均可支配能力逐年增強(qiáng)；一般來說，儲(chǔ)蓄余額與消費(fèi)習(xí)慣成反比，余額越高，消費(fèi)越保守。07年至今，杭州儲(chǔ)蓄存款余額增幅波動(dòng)較大，08年為躲避金融危機(jī)，居民儲(chǔ)蓄增幅較大，之后隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，保守消費(fèi)習(xí)慣有所改善，增幅開始走低。年份20072008200920102011城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)37.1%38.3%37.5%38.5%36.90%農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)34.8%35.9%33.8%32.5%33.60%杭州城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民均達(dá)到富裕水平?！獢?shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)公報(bào)第36頁/共124頁37居住規(guī)劃——杭州“一主三副六組團(tuán)”的城市格局可分為三大居住圈層：中心、次中心與郊區(qū)居住圈【杭州發(fā)展概況】

中心居住圈：以主城為主，包括城中、城東、城南、城西、城北居住板塊。

次中心居住圈：以江南城、臨平城、下沙城為主組成。

郊區(qū)居住圈：由塘棲、余杭、良渚、臨浦、瓜瀝、義蓬組團(tuán)等外圍組成。07年國務(wù)院批復(fù)杭州城市規(guī)劃，明確了杭州“一主三副六組團(tuán)”的城市格局，其可分為三大居住圈，即第37頁/共124頁38產(chǎn)業(yè)規(guī)劃——三大副城與六大組團(tuán)形成相對獨(dú)立、各具特色、功能齊全的產(chǎn)業(yè)區(qū)塊【杭州發(fā)展概況】高科技工業(yè)園區(qū)城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)+高教園區(qū)現(xiàn)代加工制造業(yè)基地城北觀光旅游工業(yè)區(qū)文化旅游基地近郊住宅區(qū)高教科研基地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合工業(yè)區(qū)區(qū)域物流中心大型綜合性工業(yè)基地第38頁/共124頁39公建規(guī)劃——杭州共建配套逐步完善，將提升各版塊區(qū)域價(jià)值，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展【杭州發(fā)展概況】項(xiàng)目對板塊房地產(chǎn)市場影響市民公園（錢江新城）市民中心西北面，由解放路、新業(yè)路、中央公園匯合而成，占地250畝(柳浪聞鶯)，是錢江新城面積最大的公共綠地和主題公園?；疖嚃|站（東站板塊）杭州東站作為全國鐵路九大樞紐站之一，也是“長三角”最重要的現(xiàn)代化綜合交通樞紐，建成后將帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展。城西銀泰（申花）40萬方，城西銀泰是目前杭州在建的單體工程最大的項(xiàng)目，在未啟動(dòng)時(shí)就已成了申花板塊最大亮點(diǎn)，城西銀泰的開業(yè)將會(huì)使申花板塊甚至整個(gè)城西板塊擠進(jìn)杭州一線居住板塊中。奧體中心（世紀(jì)城）杭州奧體中心作為能承辦全國性或洲際性體育賽事的主場館區(qū)，建成后不僅能帶動(dòng)錢江世紀(jì)城的發(fā)展，同時(shí)也增加相鄰板塊價(jià)值。金沙湖（下沙）如果說下沙新城中心區(qū)是下沙的核心，那么金沙湖就是中心區(qū)的“心臟”。金沙湖的建成將改變片區(qū)居住環(huán)境，增加居住價(jià)值城西銀泰奧體中心金沙湖火車東站第39頁/共124頁40整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB得出走勢預(yù)判結(jié)論

1杭州發(fā)展概況人口|交通|消費(fèi)水平|規(guī)劃

2杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況GDP|產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)|固定投資|房地產(chǎn)等第40頁/共124頁41從GDP與人均GDP數(shù)值看，杭州分別面臨房產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的機(jī)遇和經(jīng)濟(jì)發(fā)展衰退增長的挑戰(zhàn)【杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況】

2011年，杭州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）7011.8億元，居上海、北京、廣州、天津、深圳、蘇州、重慶之后，位列全國第八；杭州GDP歷年增幅有所波動(dòng)，但均以較高增速穩(wěn)固增長，且連續(xù)21年超10%，按GDP增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的一般規(guī)律看，增幅超8%的房產(chǎn)業(yè)視為高速發(fā)展期。

2011年按常住人口計(jì)算的人均GDP達(dá)到80395元（12447美元）；按戶籍人口計(jì)算的人均GDP為101266元（15679美元）。增幅在10%上下波動(dòng)。按諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞脑谄洹陡鲊慕?jīng)濟(jì)增長》中描述杭州人均GDP在8000-20000美元之間，經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)衰退增長態(tài)勢?！獢?shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)公報(bào)第41頁/共124頁42產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)—杭州第三產(chǎn)業(yè)成支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良性調(diào)整，有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展【杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況】

2011年杭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.3：47.4：49.3，產(chǎn)業(yè)繼續(xù)往良好的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從09年開始，第三產(chǎn)業(yè)的比重已超過第二產(chǎn)業(yè)，同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)、第一產(chǎn)業(yè)則在不同程度上下調(diào)，預(yù)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)的比重將持續(xù)提高?！笆濉逼陂g，杭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，十大產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)，十大產(chǎn)業(yè)中五個(gè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，五個(gè)是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。十大產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的速度就越快。產(chǎn)業(yè)的良性調(diào)整，杭州第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，有利城市引進(jìn)高收入群體，并且外來居住人口對住房的需求有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。備注：杭州市十大產(chǎn)業(yè)：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)、信息軟件業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)裝備制造業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)和新能源產(chǎn)業(yè)?！獢?shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)公報(bào)第42頁/共124頁43固定資產(chǎn)投資—近5年呈穩(wěn)步增長趨勢，2011年，杭州固定資產(chǎn)投資約3105億元，固定資產(chǎn)投資能較快的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，但規(guī)模過大會(huì)引起通貨膨脹【杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況】2011年，杭州固定資產(chǎn)投資達(dá)3105.16億元，比上年增長17.1％，同年，杭州財(cái)政總收入1488.92億元；固定資產(chǎn)投資，會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，但同時(shí)也會(huì)使資金流動(dòng)緩慢的行業(yè)（如房地產(chǎn)行業(yè)）加速資金流動(dòng)，流動(dòng)性的提升和增大貨幣發(fā)行量一樣，都會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹；當(dāng)然，固定資產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于財(cái)政收入這種現(xiàn)象在全國各個(gè)城市非常普遍，從這一方面也可以理解，為什么我國的CPI會(huì)居高不下，通貨膨脹持續(xù)高位運(yùn)行。備注：固定資產(chǎn)投資是建造和購置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即固定資產(chǎn)再生產(chǎn)活動(dòng)。按照管理渠道，固定資產(chǎn)投資總額可分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資和其他固定資產(chǎn)投資四個(gè)部分?！獢?shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)公報(bào)第43頁/共124頁44房地產(chǎn)投資—2011年杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資額約1302億元，投資越大，預(yù)示著未來市場供應(yīng)越大，市場風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)越大【杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況】

在宏觀調(diào)控政策不斷變化的同時(shí)，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中07-09年所占的比重卻相對平穩(wěn)，平均在30%左右，10-11年占比迅速上升，11年達(dá)到41.94%。2011年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1302.27億元，比上年增長36.2％，增幅創(chuàng)下07年至今的新高；房地產(chǎn)投資大小，可以判斷房地產(chǎn)市場是否過熱，投資越大，預(yù)示著未來市場供應(yīng)的越大，市場風(fēng)險(xiǎn)也相對加大?！獢?shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)公報(bào)第44頁/共124頁45杭州施工面積、竣工面積與銷售面積差距過大，未來樓市供應(yīng)預(yù)計(jì)過大，競爭加劇【杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況】

2011年，杭州房屋施工面積7739.69萬方，07-11年增幅波動(dòng)較大，08甚至出現(xiàn)負(fù)增長，10-11年增幅迅速上升，11年達(dá)近5年新高24.3%。

竣工面積1135萬方，增幅僅為3.2%，較去年31.5%相比迅速回落。

銷售面積829.81萬方，受政策影響10年和11年增幅呈負(fù)增長態(tài)勢；長期以來，杭州施工面積與竣工面積、銷售面積差距過大，一定程度反映杭州房企攤子鋪的過大，在需求市場相當(dāng)穩(wěn)定時(shí)，未來樓市供應(yīng)預(yù)計(jì)過大，競爭進(jìn)一步加劇?！獢?shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)公報(bào)第45頁/共124頁46杭州概況：杭州為浙江省省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)中心；交通便捷，形成至長三角省會(huì)城市的1-2小時(shí)交通圈；由于外來人口的不斷遷入將帶動(dòng)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。杭州規(guī)劃：杭州目前處于國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十二個(gè)五年規(guī)劃階段，規(guī)劃為“一主三副六組團(tuán)”的城市格局；共建配套逐步完善，將提升各版塊區(qū)域價(jià)值，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)形勢：2011年杭州GDP為7011.8億元，人均GDP為101266元，從數(shù)值看杭州分別面臨房產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的機(jī)遇和經(jīng)濟(jì)發(fā)展衰退增長的挑戰(zhàn)；同時(shí)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良性調(diào)整，有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；居民生活水平較高，保守消費(fèi)有所改善。杭州房產(chǎn)市場：房地產(chǎn)投資逐年增加，隨著后市供應(yīng)量的增大，市場風(fēng)險(xiǎn)也將加大。杭州經(jīng)濟(jì)總結(jié)第46頁/共124頁47整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB趨勢分析政策總結(jié)行業(yè)數(shù)據(jù)行業(yè)現(xiàn)象得出最終走勢預(yù)判結(jié)論得出基本結(jié)論第47頁/共124頁48新國八條金融政策限購政策其它政策連續(xù)6次提高存款準(zhǔn)備金率2010年以來第12次提高存款準(zhǔn)備金率部分銀行提高首付首套房貸利率提高1.05-1.1倍央行將推存款準(zhǔn)備金新政料凍結(jié)8千億資金國務(wù)院上收包括杭州在內(nèi)22城市建設(shè)用地審批權(quán)“一房一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià)加強(qiáng)商品房預(yù)售款管理擁有2套房的家庭，不得在本地再購房：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施48個(gè)城市已實(shí)施限購政府必須公布新建住房價(jià)格控制目標(biāo)加強(qiáng)保障住房管理，增加公共租賃住房部分銀行提高首付購房不足5年轉(zhuǎn)讓，按銷售價(jià)全額征稅提高二套房首付比例：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍商品房用地供應(yīng)量不低于前2年平均供應(yīng)量

2011年政策回顧：緊張的調(diào)控態(tài)勢，市場持續(xù)遇冷第48頁/共124頁492011年主要宏觀政策（新國八條主要內(nèi)容)1、政府必須公布新建住房價(jià)格控制目標(biāo)2、加強(qiáng)保障住房管理，增加公共租賃住房3、購房不足5年轉(zhuǎn)讓，按銷售價(jià)全額征稅4、提高二套房首付比例：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍5、商品房用地供應(yīng)量不低于前2年平均供應(yīng)量6、擁有2套房的家庭，不得在本地再購房：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)

2011至2012上半年的宏觀政策，繼續(xù)重申及加強(qiáng)“新國八條”的執(zhí)行力度.2012年上半年較2011年，政策對首套房有所放松。2012年1-5月主要宏觀政策2012-1-2國土資源部:禁止農(nóng)村地區(qū)盲目建高樓2012-2-2發(fā)改委限制外籍人士按揭貸款2012-2-8央行金融市場工作座談會(huì)：滿足首次購房家庭的貸款要求2012-2-1312城市下調(diào)首套房貸利率

多數(shù)城市未松動(dòng)2012-2-18央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2012-2-21國土部：加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖

禁止地方“微調(diào)”樓市政策2012-2-22國土資源部：今年在全國試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房2012-3-3四大行首套房貸利率降至基準(zhǔn)利率內(nèi)2012-3-22發(fā)改委：適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍2012-4-23二三線城市提高住房公積金貸款額度2012-5-18央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2012-6-8央行首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)第49頁/共124頁50【樓市政策小結(jié)】從“國八條”出臺(tái)至今，2011年為嚴(yán)厲調(diào)控年。全年力度大、要求嚴(yán)、決心強(qiáng)。2012年上半年調(diào)控延續(xù)，但相較于2011年金融政策對于首套房有所放松，行政政策暫無放松跡象。

2012年上半年市場形勢較為嚴(yán)峻，但下半年可能隨著政策趨穩(wěn)、剛性需求觀望減弱、開發(fā)商降價(jià)和信貸調(diào)整等因素的變化，房價(jià)走勢下行的壓力減小，實(shí)現(xiàn)價(jià)漲量穩(wěn)的政策目的。

從目前調(diào)控態(tài)勢分析，今年下半年政策調(diào)控不會(huì)過快“松綁”，而繼續(xù)加碼的可能性也較小，較大可能是保持現(xiàn)有調(diào)控方式和力度，不排除出臺(tái)更具有針對性的調(diào)控措施。第50頁/共124頁51政策市場表現(xiàn)：2012年1-5月，緊縮貨幣政策和去年行政政策的延續(xù)，持續(xù)作用使得市場上游資金持續(xù)增壓，同時(shí)需求減少。住房供給雖有所放緩，但在需求進(jìn)一步減低的市場背景下，供大于求更加明顯，各個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在上半年持續(xù)緩慢下滑。全國房地產(chǎn)1-5月概況2011.08-2012.05月全國主要城市均價(jià)5月份主要城市價(jià)格第51頁/共124頁523月份主要城市價(jià)格1月份主要城市價(jià)格2月份主要城市價(jià)格4月份主要城市價(jià)格第52頁/共124頁53限購會(huì)導(dǎo)致被限購城市成交有明顯的回落在一二線城市限購的背景下，增加了整個(gè)市場對于房價(jià)下行的預(yù)期，觀望情緒增強(qiáng)。投資及改善型客戶被抑制。市場更多的轉(zhuǎn)化為剛需市場。限購對投資性需求打擊力強(qiáng)。限購內(nèi)容對需求的影響限購政策對需求的影響——本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。第53頁/共124頁54對投資投機(jī)購房者打擊量大，改善性剛需及部分異地首置剛需也受到較大抑制，間接導(dǎo)致本地首次置業(yè)的剛性需求者產(chǎn)生觀望情緒三類購房者投資投機(jī)客改善剛性需部分首置剛需政策對象二套房限定三套房限定異地購房限定投資投機(jī)客對資金杠桿利用率較高的投資投機(jī)客將受到重挫，但對以金額付款和較高首付付款的投資投機(jī)客影響不大對投資投機(jī)客尤其是投機(jī)客的影響重大，投機(jī)成本大幅增加投資團(tuán)體將受到大幅抑制改善性剛需此政策對大部分改善性剛需也起到了抑制作用，也與先前的國四條、國十一條中提到的支持改善性需求說法有所矛盾————部分首置剛需信貸措施的過分嚴(yán)厲對剛需置業(yè)者造成了較大壓力——對部分工作在外地但回鄉(xiāng)置業(yè)的首置剛需產(chǎn)生一定影響信貸政策對需求的影響——第54頁/共124頁55其他政策對需求的影響——預(yù)售管理繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購，預(yù)訂，發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)售款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參與任何展銷活動(dòng)。一房一價(jià)價(jià)格房屋信息透明化，防止亂收費(fèi)和隨意提高銷售價(jià)格。商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)將實(shí)行“一套一標(biāo)”，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。房產(chǎn)稅稅收作為一種較為有效的長期政策，將逐步代替其它行政手段，向全國推廣。對異地投資客影響較大。財(cái)政部正進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，同時(shí)部分兩會(huì)代表提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，建議用征收房產(chǎn)稅取代限購，并用征收的房產(chǎn)稅補(bǔ)貼建不起廉租房的地方政府。2012年，我國稅制改革內(nèi)容達(dá)六項(xiàng)，涉及營業(yè)稅改征增值稅、消費(fèi)稅、資源稅、房產(chǎn)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、環(huán)境保護(hù)稅。房產(chǎn)稅只不過是稅制改革的內(nèi)容之一。保障房加強(qiáng)保障房建設(shè)質(zhì)量與數(shù)量的監(jiān)管，滿足市場中低端客戶對商品房的需求。國家統(tǒng)計(jì)局2月22日發(fā)布的年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，去年有600多萬套保障房還未建成，加上今年確定的700萬套新開工項(xiàng)目，今年實(shí)際在建的保障房將達(dá)到1300萬套，總量超過了2011年。為避免地方政府夸大活虛報(bào)保障房建設(shè)進(jìn)度，中央政府已經(jīng)由國家統(tǒng)計(jì)局牽頭，建立八部委共同參與的保障房聯(lián)合統(tǒng)計(jì)監(jiān)察制度，并已在試行之中。第55頁/共124頁56稅收購房不足5年轉(zhuǎn)讓，按銷售價(jià)全額征稅房產(chǎn)稅進(jìn)一步推廣供給加強(qiáng)保障住房管理，增加公共租賃住房信貸提高二套房首付比例對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%二套住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍限購擁有2套房的家庭，不得在本地再購房：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施政策對市場的影響總結(jié)——總體市場影響：此次政策針對性強(qiáng)，且力度大，執(zhí)行嚴(yán)，導(dǎo)致成交量的下滑，成交量萎縮后使得價(jià)格下行調(diào)整，市場進(jìn)入深度調(diào)整期，觀望氣氛將再度凝聚，購房者預(yù)期房價(jià)下跌的可能性增加。

觀點(diǎn)一國家調(diào)控目的是為了遏制房價(jià)過快上漲，投資投機(jī)及改善需求影響明顯，對首次置業(yè)也已產(chǎn)生影響。較去年，今年政策對于首次置業(yè)有所放松。觀點(diǎn)三不同城市影響：此次政策對房價(jià)過高、上漲過快的城市影響最大，一線城市的跌幅較大，二三線城市價(jià)格較去年明顯下滑。四線城市價(jià)格變化小。觀點(diǎn)二第56頁/共124頁57整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB趨勢分析政策總結(jié)行業(yè)數(shù)據(jù)行業(yè)現(xiàn)象得出最終走勢預(yù)判結(jié)論得出基本結(jié)論第57頁/共124頁58未來調(diào)控可能的幾個(gè)方向政治掛帥：為了確保房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，將問責(zé)制與調(diào)控及保障房建設(shè)掛鉤。限購持續(xù)：限購城市，今年下半年限購將不會(huì)松動(dòng)，也不會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大范圍。信貸收緊：二套房貸款利率的提升，首套房貸款利率松動(dòng)，形成“去投資化”的信貸手段。開發(fā)商方面，銀行信貸總量和流向的控制繼續(xù)從嚴(yán)，貸款難度大。提高稅收：在開發(fā)商層面，土地增值稅的清算力度有可能加大。對客戶而言，房產(chǎn)稅的實(shí)施將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)展.加大供給：土地供應(yīng)量加大，進(jìn)一步加大保障性住房的供給。市場的選擇度將更大。保障房大舉放松調(diào)控政策城市將被問責(zé)問責(zé)限購城市的持續(xù)限購力度不會(huì)加強(qiáng)，但持續(xù)時(shí)間不會(huì)很快“松綁”限購首套貸款利率的優(yōu)惠折扣銀行信貸總量和流向的控制信貸土地增值稅的嚴(yán)格清算營業(yè)稅、契稅的增高房產(chǎn)稅向更多城市推廣稅收違法違規(guī)用地處罰和收回保障房的保質(zhì)保量供給打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售行為，進(jìn)行預(yù)售款監(jiān)管保障房監(jiān)管監(jiān)管政府政策調(diào)控的邏輯和方向已經(jīng)十分明朗，調(diào)控未來政策儲(chǔ)備基本定型第58頁/共124頁59政策實(shí)施至今市場發(fā)展趨勢的研判：從2007年開始至今的三輪房地產(chǎn)政策，價(jià)格項(xiàng)目相對于成交量的滯后效應(yīng)明顯，并且與成交量同向變化，對成交量變化，助漲助跌。此次調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場總體變化同樣如此。大多房企經(jīng)過2009年和2010年的牛市后，雖然2011-2012年上半年資金壓力增大，但總體資金較充裕，造成價(jià)格同樣將滯后成交量一段時(shí)間后變化，據(jù)以往宏觀調(diào)控分析，滯后期為1-3個(gè)月。2007年2008年2009年2010年2011年量跌價(jià)升量價(jià)齊跌量升價(jià)穩(wěn)價(jià)升推波助瀾量跌價(jià)穩(wěn)量價(jià)齊跌成交量曲線成交價(jià)曲線2012上半年年量穩(wěn)價(jià)跌第59頁/共124頁60此次政策重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域?yàn)閲鴥?nèi)房價(jià)過高，上漲過快的一二線城市；各地方政府限購政策可根據(jù)區(qū)域具體情況因地制宜，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，對于三四線城市影響遠(yuǎn)小于一二線城市。自2009年底海南確立國際旅游島的方針出臺(tái)后，海南在2010年春節(jié)旺季期間房價(jià)屢創(chuàng)新高，但過高的房價(jià)并沒有抑制眾多客戶的購房熱情，導(dǎo)致房價(jià)居高不下。2009年北京、上海、杭州、廈門、深圳等一線發(fā)達(dá)城市地王頻現(xiàn)，借助狂熱的市場氛圍，房價(jià)已經(jīng)普遍超過2007年調(diào)控前的歷史最高水平。2010年兩會(huì)后，人大代表多次對于房地產(chǎn)市場泡沫及房價(jià)過高、上漲過快，廣大群眾抱怨無法滿足住房需求等經(jīng)濟(jì)及民生問題提案。是促使此次宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的導(dǎo)火線。2011年的“新國八條”制定了針對性的宏觀調(diào)控政策方向。本次政策出臺(tái)具備明顯的側(cè)重點(diǎn)和傾向性，與以往任何一次調(diào)控具有明顯區(qū)別，力度之大前所未有。政策態(tài)度上也鼓勵(lì)地方政府因地制宜，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。此次政策出臺(tái)主要針對于房價(jià)過高，上漲過快的一二線城市，如北京、上海、杭州、深圳等限購城市。同時(shí)針對投資性需求的抑制。而對剛性需求采取先抑后揚(yáng)。北京上海杭州惠州深圳海南廈門第60頁/共124頁61地方忙微調(diào)難撼樓市調(diào)控主基調(diào)截止至5月10日，全國共有33個(gè)地方政府進(jìn)行樓市調(diào)控微調(diào)，只有包括上海、蕪湖等5個(gè)城市的政策被叫停。也就是說，超八成地方新政獲得通過或者被默許。從地方微調(diào)的內(nèi)容劃分，可以劃分為：一“免”：免或減征購房契稅或退稅。譬如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州。二“調(diào)”：調(diào)整首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率，利率優(yōu)惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟(jì)南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。三“變”：改變普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公積金貸款額度。譬如合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽等。五“戶”：重啟購房入戶政策。譬如從化市、長春市。六“補(bǔ)”：補(bǔ)貼首次置業(yè)，譬如青島、重慶、杭州、蕪湖。七“放”：放松限購條件。譬如佛山、成都、上海、象山。八“綁”：土地松綁。譬如北京、廣州、杭州、成都、昆明。多地樓市政策接力微調(diào)限購令“紅線”難以逾越，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為開啟經(jīng)濟(jì)增長空間的“下一把鑰匙”？華坤認(rèn)為，樓市政策尚難松綁，但地方微調(diào)仍有空間，在稅費(fèi)、公積金、利率等方面出臺(tái)刺激剛需入市政策仍有可能。華坤認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的方向是促進(jìn)房價(jià)合理回歸，保證市場健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，獲得通過的樓市微調(diào)新政的內(nèi)容主要集中在支持剛需方面，是符合“保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展”這個(gè)思路的。下半年將有更多的城市加入微調(diào)的陣營。第61頁/共124頁62從2007年至今的三次大型宏觀調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)市場的市場周期越來越短，三年時(shí)間經(jīng)歷了大約一個(gè)房地產(chǎn)市場周期，預(yù)期政策時(shí)效性將持續(xù)1年半到2年。2007年“927”政策2008年10月22日政策2010年“415”政策13個(gè)月18個(gè)月中國房地產(chǎn)市場并非完全市場化競爭的市場，受到宏觀政策的影響較大，從前兩次調(diào)控中可見一斑。07年至今31個(gè)月，讓中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)完整的市場周期。如果按新一輪周期來看，已經(jīng)過去14個(gè)月，還剩17個(gè)月左右。算上回暖的12個(gè)月。這輪政策預(yù)計(jì)在5-6個(gè)月后見底。政策導(dǎo)向型市場機(jī)制或受政策影響非常嚴(yán)重的市場經(jīng)濟(jì)體制下，市場導(dǎo)向及拐點(diǎn)的確定在很大程度上取決于宏觀調(diào)控政策的時(shí)效性。根據(jù)前兩次中央宏觀調(diào)控政策的實(shí)效，預(yù)計(jì)本次調(diào)控政策的實(shí)效在1年半到2年之間，故房地產(chǎn)市場的下滑周期約在1年半到2年左右。預(yù)計(jì)2012年下半年中國地產(chǎn)市場整體處于下滑，但不太可能出現(xiàn)大幅下滑情況。由于政策針對性及側(cè)重點(diǎn)不同，故各城市之間調(diào)控效果有所不同，但預(yù)期整體區(qū)域不會(huì)產(chǎn)生太大改變。2011年1月26日“新國八條”14個(gè)月2012年5月第62頁/共124頁63此次政策已初現(xiàn)成效，中國宏觀經(jīng)濟(jì)是否能夠真正達(dá)到“弱房地產(chǎn)”化，需要期待貨幣政策導(dǎo)向以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)能否提供新增的實(shí)際供給消化新增的貨幣供應(yīng)，同時(shí)是否犧牲地區(qū)高速增長換取穩(wěn)定增長，否則未來房價(jià)上漲則無法避免。雖然政策出臺(tái)后，宏觀貨幣政策由“適度寬松的貨幣政策”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皬木o寬松的貨幣政策”，目前無論信貸增速，貨幣增速，流通速度都已經(jīng)趨緊，相對其它體系，對房地產(chǎn)市場更加緊縮信貸。本次雖然嚴(yán)重打壓的是貸款依賴型投資客戶以及投機(jī)型客戶，但目前市場貨幣流動(dòng)性依然存在，處于觀望狀態(tài)。如下半年放松，在可預(yù)期的未來1年時(shí)間內(nèi)，投資性需求購房仍然會(huì)在較大程度上影響中國房地產(chǎn)市場。因此下半年的貨幣政策以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是否能夠提供代替“去房地產(chǎn)”化的內(nèi)生需求動(dòng)力將決定著未來中國房地產(chǎn)市場的走向。第63頁/共124頁64在住宅供應(yīng)上，由于貸款依賴型投資客戶和投機(jī)客戶的大量退出，小戶型投資型產(chǎn)品將會(huì)失去最大的核心客戶群體導(dǎo)致滯銷現(xiàn)象的產(chǎn)生，90平米以上改善性產(chǎn)品面對需求調(diào)整。小戶型投資型需求產(chǎn)品：主要以60平米以下公寓為主首次置業(yè)型需求產(chǎn)品：以60平米-90平米兩房和小三房為主改善型需求產(chǎn)品：以90平米以上三房、四房為主豪宅型需求產(chǎn)品：以144以上大面積平層、復(fù)式、別墅產(chǎn)品為主主要以貸款依賴型投資客戶和投機(jī)獲利型客戶為主，兼有部分首次置業(yè)型客戶主要以首次置業(yè)型客戶為主，兼有部分貸款依賴型投資客戶和投機(jī)獲利型客戶主要以首次改善型客戶為主，兼有部分首次置業(yè)型，投資、投機(jī)型客戶極少主要以高端豪宅客戶和再次或以上改善型客戶為主，其他客戶類型極少政策重點(diǎn)打壓客戶類型，面對極大的調(diào)整壓力非政策打壓客戶群體，較小存在政策型調(diào)整壓力政策打壓客戶類型之一，雖然資金充足，但面臨一定調(diào)整壓力政策影響不大，該類型具備極強(qiáng)的支付能力，如果不存在限購政策則需求仍然存在產(chǎn)品類型客戶類型調(diào)整壓力第64頁/共124頁65市場需求結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，后續(xù)市場將兩極化發(fā)展，一端為親民化的首次置業(yè)型產(chǎn)品，一端為高端豪宅，且市場將向產(chǎn)品回歸，繼而建立起項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢。高端豪宅產(chǎn)品：主要面向高端豪宅客戶以更加先進(jìn)的開發(fā)理念和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更加全面的資源整合，更加高端的品牌和形象嫁接形成核心競爭優(yōu)勢親民化產(chǎn)品：主要面對首次置業(yè)型客戶以更加實(shí)用的功能設(shè)計(jì)和更加合理的價(jià)格取得核心競爭優(yōu)勢高端豪宅項(xiàng)目普通住宅項(xiàng)目中間產(chǎn)品由于市場的需求調(diào)整導(dǎo)致：投資型公寓產(chǎn)品和部分改善型產(chǎn)品需求被壓縮，如果調(diào)控一旦放松，目前由于市場資金充裕，投資需求將又會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)影響中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性調(diào)整效果初現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場將逐步往“啞鈴型”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展。即兩極型的市場結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品細(xì)分更加明確，親民化產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)上更加合理實(shí)用；豪宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念則更加先進(jìn)。第65頁/共124頁66相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)市場、寫字樓市場等房地產(chǎn)細(xì)分市場則有望承接被住宅市場政策擠壓出的客戶，形成房地產(chǎn)細(xì)分市場中的“擠壓效應(yīng)”。境內(nèi)其他投資渠道境外投資渠道寫字樓細(xì)分市場商業(yè)細(xì)分市場下半年金融政策向?qū)崢I(yè)和中小，環(huán)保等行業(yè)傾斜?？赏断蚓硟?nèi)其他投資渠道，可借助股市，基金等金融工具或其衍生工具。這部分資金有可能停留在中國房地產(chǎn)市場，2012年上半年有部分資金流入寫字樓細(xì)分市場和商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場?？赡芟掳肽?，發(fā)生房地產(chǎn)市場內(nèi)部各細(xì)分市場間的“擠出效應(yīng)”。居民消費(fèi)能力第66頁/共124頁67央行決定自2012年6月8日起降息。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大。這是近三年半以來央行首次降息(上次降息是2008年12月23日)。降息對房地產(chǎn)也僅是間接影響，資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，剛需收益明顯，而此輪房產(chǎn)商收益可能性加大。華坤認(rèn)為央行此次降息保證了宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中有進(jìn)”，其次CPI同比增速放緩，通脹預(yù)期降低，為降息提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。此次利率調(diào)整有利于提振資本市場和股市信心，也有利于保增長和穩(wěn)增長。此次調(diào)整也表明了監(jiān)管層調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的決心，意味著政府運(yùn)用寬松貨幣政策調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入新階段。其次存貸款利率的放開是利率市場化重要的一步，也意味著央行改變了以往只調(diào)整存款利率的單一手段，存貸款利率同時(shí)調(diào)整，可謂雙管齊下，是央行調(diào)控手段的重要變化。

但市場存在的很大的一個(gè)顧慮，較大比例的人擔(dān)心物價(jià)上漲，雖然公布CPI有所下降，但通脹的壓力仍然存在。將增大物價(jià)上漲壓力。你是否贊成降息？第67頁/共124頁68鳳凰網(wǎng)調(diào)查市場對于降息對房價(jià)影響預(yù)期偏高，但市場并無具備逆勢上升的大環(huán)境。此輪降息不太可能改變下半年房地產(chǎn)降價(jià)的大方向，但會(huì)因此引起一波優(yōu)惠樓盤增多，剛需入市的小高潮。降息是對穩(wěn)增長的回應(yīng)和政策體現(xiàn)，說明GDP增速下滑嚴(yán)重，迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力，被迫救市。存款利息降，刺激老百姓投資與消費(fèi)；貸款利息降，降低企業(yè)融資成本，鼓勵(lì)投資；雙向降息可謂重藥，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與就業(yè)都打上了強(qiáng)心劑。此輪降息主要針對的不是房地產(chǎn)市場但市場間接，受到一定有利影響，觀望客戶對房價(jià)預(yù)期增高。華坤認(rèn)為：降息一方面有利于樓市剛需的釋放，但是限購的政策環(huán)境之下，改善型和投資型客戶實(shí)質(zhì)增長量十分有限，這樣，開發(fā)商會(huì)不遺余力爭取有限的購房客戶，首先，會(huì)有更多樓盤集中推盤，搶占市場先機(jī)；其次，更多的樓盤會(huì)出現(xiàn)新一輪降價(jià)優(yōu)惠，保證高銷售率。基于此，各地樓市在6-7月將會(huì)迎來一波小的高潮。第68頁/共124頁69杭州影響：杭州市政府針對國家出臺(tái)的房地產(chǎn)新政出具了細(xì)則，細(xì)則內(nèi)容與“新國八條”以及大部分已出臺(tái)限購政策的城市基本無異，中規(guī)中矩，相對溫和。房貸新政一年多以來，雖然杭州市的具體執(zhí)行經(jīng)過幾次調(diào)整，但從各銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，目前各家銀行的實(shí)施細(xì)則略有不同。第二套房貸有的銀行各銀行利率基本一致，而對于首套住宅，各行利率有所不同。據(jù)建行個(gè)人貸款中心的工作人員表示，如果屬于優(yōu)質(zhì)的首套房客戶，還是可以辦理到較優(yōu)惠折扣的貸款，但相關(guān)細(xì)則還在等待進(jìn)一步明細(xì)。據(jù)了解，第二套和第三套房貸的門檻不太可能放松。

目前國家對房價(jià)上漲過快地區(qū)并沒有嚴(yán)格的界定，因此各銀行在執(zhí)行上也會(huì)有所差別，只是在對客戶的資質(zhì)審查方面比以前更加嚴(yán)格。

根據(jù)目前“去投資化”的方向，信貸較可能會(huì)對首套進(jìn)一步放松。第69頁/共124頁70本次宏觀調(diào)控政策主要針對房價(jià)過高，上漲過快的一二線城市，三四線城市受到的影響較小，跌幅將不會(huì)過大。趨勢一根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控周期分析，從2011年1月“新國八條”后，此輪調(diào)控預(yù)計(jì)持續(xù)1年半至2年時(shí)間，因此，本輪政策有可能在今年底逐步見底。趨勢三未來市場產(chǎn)品需求及供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策對剛需有所放松，對高端客戶影響一般，預(yù)期住宅市場將呈現(xiàn)兩極化發(fā)展趨勢：高端豪宅和普通住宅。趨勢四房地產(chǎn)細(xì)分市場直接預(yù)期發(fā)生“擠出效應(yīng)”，政策不會(huì)對商業(yè)地產(chǎn)從嚴(yán)。商業(yè)和寫字樓市場將承接住宅市場外溢投資客戶。趨勢二2012年下半年樓市政策的趨勢小結(jié)——市場對于降息對房價(jià)的影響預(yù)期偏高，當(dāng)前市場并不具備整體上升的大環(huán)境。不太可能改變下半年房價(jià)弱勢的大方向。趨勢五第70頁/共124頁71整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)杭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB趨勢分析政策總結(jié)上半年大型房企情況分析杭州市場分析得出最終走勢預(yù)判結(jié)論得出基本結(jié)論第71頁/共124頁72大型房企土地儲(chǔ)備量較大，今年拿地力度有所放緩，其中恒大土地儲(chǔ)備和拿地面積雙雙居首，開發(fā)模式以快進(jìn)快出，布局三四線城市的模式。此類城市受到調(diào)控影響相對較小。與建成項(xiàng)目銷售去化周期相比，房企土儲(chǔ)的相對過量，對企業(yè)的負(fù)面影響是顯而易見的。過長的土儲(chǔ)消化周期，首先大量長期占據(jù)企業(yè)過多資金和相關(guān)資源，進(jìn)而令企業(yè)的策略調(diào)整缺乏靈活度和空間，如果出現(xiàn)土地抄底時(shí)機(jī)，也只能與機(jī)會(huì)失之交臂。恒大由于采取高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，前兩年在三四線城市的快速擴(kuò)張導(dǎo)致了目前較高的土地儲(chǔ)備總量。雖然企業(yè)的月均銷售面積排名前列，項(xiàng)目去化速度較快，但受制于高土地儲(chǔ)備總量，依然導(dǎo)致土儲(chǔ)消化周期較長。更重要的是，在市場下行、地價(jià)逐步下調(diào)的背景下，過多的土地儲(chǔ)備不但無法成為當(dāng)年資本市場對房企估值的正面利好，反而需要面對市值縮水的壓力，風(fēng)險(xiǎn)巨大。第72頁/共124頁73宏觀調(diào)控市場下，商業(yè)市場預(yù)期更好，萬達(dá)地產(chǎn)近半年投入近100億拿地，布局長遠(yuǎn)。其余四大房企整體拿地投入有所下滑。面積方面，恒大布局三四線城市戰(zhàn)略，土地價(jià)位較低，面積居首，其次為快速擴(kuò)張的萬達(dá)。近半年，市場受調(diào)控影響，除商業(yè)地產(chǎn)外，去化壓力進(jìn)一步增大，高投入拿地，將會(huì)增加未來更多的壓力，據(jù)CRIC監(jiān)測，綠城土儲(chǔ)消化周期直逼24年，土儲(chǔ)消化周期較長的企業(yè)為招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。低消化周期的萬科值得學(xué)習(xí)。萬科近幾年土地儲(chǔ)備的消化周期，始終保持在4年左右。建議淡市下堅(jiān)持剛需高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，嚴(yán)格控制拿地成本，對總價(jià)高的地塊采取合作拿地以降低風(fēng)險(xiǎn)。第73頁/共124頁74大型房截至5月底，有27家房地產(chǎn)公司預(yù)告了上半年業(yè)績，其中有18家預(yù)計(jì)將出現(xiàn)凈利潤下滑甚至虧損，占比高達(dá)66.67%。房企要完成上半年銷售目標(biāo)已只剩不到一個(gè)月了。在行業(yè)庫存高企、銷售不力的淡市下，大型上市房企將掀起了“跑量”的浪潮.

目前，房企要完成上半年銷售目標(biāo)已只剩不到一個(gè)月了。在行業(yè)庫存高企、銷售不力的淡市下，大型上市房企掀起了“跑量”的浪潮，并迎來了樓市小陽春”

根據(jù)一般規(guī)律，二季度為傳統(tǒng)銷售旺季，銷售量一般會(huì)出現(xiàn)一定程度的增長，從這個(gè)角度看，上半年40%-50%的銷售目標(biāo)基本達(dá)成的可能性比較大。恒大地產(chǎn)今年4月銷售額為其一季度總和，當(dāng)月銷售面積則超過一季度總和。目前，恒大1-4月累計(jì)銷售額為164.5億元，已完成今年800億元銷售目標(biāo)的兩成。

萬科披露，4月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積76.7萬平方米，銷售金額74.4億元，環(huán)比均大增。富力地產(chǎn)近日宣布，按照已簽署的銷售協(xié)定，今年4月份之協(xié)議銷售額為28.95億元人民幣，銷售面積達(dá)約20.76萬平方米，分別較去年同期上升10%和23%。

龍湖地產(chǎn)一季度業(yè)績也不俗，龍湖地產(chǎn)一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額65.3億元。第74頁/共124頁75在樓市調(diào)控的市場下，加之國際大金融環(huán)境下，促使房企融資困難，成本攀升。不管是國際大環(huán)境還是國內(nèi)小形勢，今年房企的融資困局恐怕很難“破冰”相較于往年的銀行貸款高比例變成了，主要融資渠道為發(fā)行公司債。下半年資金壓力進(jìn)一步增大。即使2012年銀行貸款額度出現(xiàn)一定的寬松，并且保障房對于銀行信貸額度的占用有所減少，但由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的不動(dòng)搖，房企的貸款難度仍將會(huì)增加。主要原因就是房企的負(fù)債率在2011年大幅攀升，并且由于年內(nèi)降價(jià)，存量價(jià)值降低，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大，所以2012年房地產(chǎn)開發(fā)貸款將很難增加。房企所面臨的選擇較為有限。雖然不排除部分房企能夠從信托，私募基金，借貸甚至以出售土地和股權(quán)等方式得到融資，但是對于大部分房企來說，降價(jià)可能仍是唯一的選擇。預(yù)計(jì)下半年新開盤的樓盤依舊會(huì)選擇低開，以實(shí)現(xiàn)快速回籠大量資金，減輕財(cái)務(wù)壓力，但目前市場已有明顯回暖之勢，折扣不會(huì)加大。第75頁/共124頁76大型房企土地儲(chǔ)備多，但今年拿地力度有所放緩。過多的土地儲(chǔ)備無法成為當(dāng)年資本市場對房企估值的正面利好，反而需要面對市值縮水的壓力，風(fēng)險(xiǎn)大。小結(jié)一房企為完成上半年既定的銷售目標(biāo)，在行業(yè)庫存高企、銷售疲弱的情況下，大型上市房企將掀起階段性“跑量”風(fēng)潮。小結(jié)三縱觀國內(nèi)外環(huán)境和形勢，今年房企的融資困局恐難“破冰”，相較于往年的銀行貸款高比例，當(dāng)前主要融資渠道為發(fā)行公司債。小結(jié)四淡市情況下堅(jiān)持剛需高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，嚴(yán)格控制拿地成本，對總價(jià)高的地塊采取合作拿地以降低風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)二

上半年大型房企情況分析小結(jié)——第76頁/共124頁77整體結(jié)構(gòu)與推導(dǎo)思路PARTA3項(xiàng)內(nèi)容的專項(xiàng)基礎(chǔ)分析經(jīng)濟(jì)情勢樓市政策行業(yè)態(tài)勢運(yùn)用專業(yè)理論對基礎(chǔ)結(jié)果進(jìn)行深度分析PARTB上半年大型房企情況分析杭州市場分析

1市場數(shù)據(jù)分析

2市場現(xiàn)象分析得出最終走勢預(yù)判結(jié)論得出基本結(jié)論第77頁/共124頁78土地市場住宅市場辦公市場存量市場【市場分析】樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠緩慢、資金鏈緊張，拿地更為謹(jǐn)慎，自調(diào)控的2010年后，土地成交直線下降。09年土地出讓規(guī)模巨大，調(diào)控之下住宅供應(yīng)井噴帶給開發(fā)商的壓力非常大。鑒于未來樓市不明朗，預(yù)計(jì)到年底土地市場供應(yīng)量仍將難有大增，接下來的一段時(shí)間，部分開發(fā)商降價(jià)銷售，資金壓力緩解，預(yù)計(jì)會(huì)趁土地市場低谷拿地，但總體市場成交仍不容樂觀。供應(yīng)和成交均出現(xiàn)回落市場進(jìn)入調(diào)整期第78頁/共124頁79土地市場住宅市場辦公市場存量市場【市場分析】微調(diào)政策的陸續(xù)出臺(tái)，尤其是首套房貸利率的調(diào)整，促使部分購房者心態(tài)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。其中，對首套剛需群體影響明顯，大大減輕了普通購房者的置業(yè)負(fù)擔(dān)，使市場中的觀望情緒明顯降低，再加上部分開發(fā)商低開推盤以及促銷跑量等手段，促使部分觀望中的剛需購房者在這種環(huán)境下提前了購房時(shí)間，帶動(dòng)了市場成交量的大幅提升。微調(diào)政策及促銷促成交量逆轉(zhuǎn)回升第79頁/共124頁80土地市場住宅市場辦公市場存量市場【市場分析】自調(diào)控以來，受限購政策以及行情清冷的影響，主流投資客戶紛紛退出住宅市場。而部分依舊奮戰(zhàn)在樓市的投資客，轉(zhuǎn)向不限購的辦公類產(chǎn)品（包含酒店式公寓和寫字樓），尤其小面積、低總價(jià)的酒店式公寓備受青睞。11年辦公類產(chǎn)品成交占比明顯普遍高于未調(diào)控時(shí)期和調(diào)控初期的2010年，開發(fā)商也抓住市場機(jī)遇，集中推出此類產(chǎn)品。供求逆轉(zhuǎn)商業(yè)寫字樓地產(chǎn)受到青睞第80頁/共124頁81【市場分析】存量自調(diào)控以來逐月增長，至2012年八區(qū)存量突破8萬套，2012年自3月后成交有較大幅度增長，存量在8萬上下徘徊；6月杭城成交創(chuàng)新高，存量亦創(chuàng)新低，降至78240套。若按今年上半年月均去化